商品房投資技巧模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇商品房投資技巧，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、市場營銷部是商品房銷售管理的第一責任部門。

二、市場營銷工作以提高公司經濟效益，壯大企業經濟實力為目標，營銷人員必須發揚愛崗敬業、團結奉獻精神，具有責任心和使命感，完成公司所交給的商品房營銷任務。

三、售房有形市場是公司精神文明建設的窗口，營銷人員要做到誠實守信、規范交易、熱情服務，自覺維護公司的聲譽和形象。

四、市場營銷部在新建項目開盤前，應認真作出切實可行的營銷方案，報總經理批準后實施。在實施過程中，銷售價格未經批準不得變更。

五、房屋預售建筑面積由投資發展部會同市場營銷部計算，房屋銷售面積須經房管局測量復核后，列出明細表，雙方工作人員書面確認無誤后，報分管副總經理批準、財務部備案。在預售過程中不得擅自變更。

六、工作人員要努力學習業務知識，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時要講究服務態度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。

七、在銷售商品房屋工作中，嚴格執行《商品房銷售管理辦法》，設立銷售帳本、房屋預訂登記本、房屋移交登記本、售后服務登記本;認真簽訂和及時發放房屋預售協議書、房屋買賣合同、房屋使用說明書和質量保證書。

八、銷售帳薄的記錄要內容真實、數字準確、帳目清楚、日清月結，月底及時向總經理上報銷售情況，及時報表。

九、房屋銷售后，要及時將預售協議書、買賣合同、結算單等銷售資料整理入檔管理。

十、所有購房款必須由市場營銷部于收款當日交財務部，存至指定?姓駛В轄釧醬妗?

十一、營銷人員要圓滿完成各自的銷售任務，負責從介紹房屋、交款、貸款、結算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營銷過程中的全部工作。

十二、營銷人員要保守商業機密，確保商品房價格、戶型、銷售情況等內部信息不泄露。

十三、除完成銷售任務以外，營銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務。

公司管理制度之合同的簽訂與管理

十四、簽訂合同必須遵守國家的法律法規及有關規定。簽訂商品房買賣合同時，要明確以下內容：當事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價格、價款、付款方式和時間、交付使用條件和日期、建設標準、配套設施狀況、公共配套建筑的產權歸屬、面積差異處理方式、違約責任、雙方約定的其他事項。

十五、簽訂房屋買賣合同時要本著“重合同，守信譽”的原則，做到合法、嚴密、可行。

十六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號。市場營銷部負責建立合同管理臺帳(包括序號、合同號、簽約日期、對方姓名)，做到準確、及時、完整。

商品房按揭貸款和其它業務

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一、 商品房預售制度的歷史及定義

商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。商品房預售最早出現于香港。

1994年中國大陸出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達90％以上。

商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。

二、商品房預售制度的特征

我國是社會主義市場經濟，作為我國最為重要的市場——房地產市場中的一項重要制度，我國商品房預售法律制度所規定的商品房預售，具有五個明顯的特征：

第一，預售的商品房必須是作為商品房項目建設的房屋，而不是政府批準的一些社會福利性房屋，或社會保障性、社會救濟性質的房屋，也不是一些單位內部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特征。

第二，預售的商品房是處于特定狀態的房屋，即必須是已經開工建設，正處于正常的施工建設狀態，但尚未竣工的商品房。不是尚未開工的商品房項目，也不是已經竣工交付使用的商品房現房，更不是早已停工無法繼續施工建設的“半拉子”工程，或時建時停無法預計或確定竣工時間的商品房工程項目。

第三，預售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設狀態。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現實存在。因此，作為正處在施工建設狀態、尚未竣工交付、并非現實存在的房屋提前銷售，是預售的最顯著的特征。

第四，商品房預售的預售人主體是特殊的商品房開發商，必須是具備商品房預售條件的開發企業，即具有法定性和特定性商品房開發企業。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預售商品房的公民，都可以成為商品房預售的買方。

第五，商品房預售，必須依照有關法律規定，具備必須的條件，尤其是政府有關部門批準的商品房預售許可證，并將有關預售商品房的資料及有關法律規定向購房人公示，即具備法定公開性。

三、商品房預售制度的條件

商品房預售意味著買房人承擔巨大的對方違約的風險，為了保護買房人的利益，國家規定了嚴格的商品房預售條件，以求只讓那些質地優良、有誠信的房地產商能夠運用商品房預售這一杠桿制度。

第一，預售商品房的建設用地，應當是已經交付完全部土地出讓金，取得土地使用權證書的土地。因為，房屋依附于土地，商品房項目的合法開工建設和合法預售，必須以對該土地的合法使用權為前提。

第二，必須持有建設工程規劃許可證。因為我國早已公布并實施了《城市規劃法》，對城市建設工程實行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強制性規范，不是任意性或選擇性的。如果房地產開發商忽視這一點而預售房屋，就會使開發商自己尤其是購房消費者面臨巨大的風險。

第三，按提供預售商品房計算，投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。關于投入開發建設資金已達到工程總投資25%以上的規定，有兩個意義：一是建設項目已經實際動工，二是開發商必須自己投入一定的資金。無論是投入土地的還是投入具體項目施工工程的，都表明開發商有一定的實力和能力，不能完全依賴購房者的房款資金。防止炒買地皮、炒買項目等投機行為。關于已經確定施工進度和竣工交付時間的規定，則是為了保障商品房預售合同的實際、全面履行，到期能夠向購房者交付房屋。

第四，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。商品房預售制度，是商品房交易制度中的一項特別規定。從事商品房預售經營，必須持有兩個許可證：即規劃許可證和預售許可證。這更加體現了國家對商品房預售行為的嚴格規范和監督管理的立法意義。

四、商品房預售制度存在的風險

自開始建立商品房預售制度及相關法律、法規公布實施近十年來，我國的商品房預售市場開始走上了規范化管理和健康發展的軌道。但是，由于我國的商品房預售市場起步較晚，有關法律規范還不夠完善，各地方發展不夠平衡，有關地方政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發揮，導致仍有許多地方的商品房預售經營和管理活動還處于混亂狀態，一些房地產開發企業違規經營或鉆營法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現象屢禁不止。

首先是交易不公平。我國實行的期房銷售制度，住房還處在建設過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。這實際上是以期房銷售的名義，實現了現房銷售的實質，將經營風險轉嫁給了社會。一是購房者支付了全部的房價款，承擔了開發的全部風險；二是開發商占用了購房者的資金，實現了“空手套白狼”的經營模式，而且是購房者承擔了資金利息；三是通過住房按揭把開發風險轉嫁到銀行。

其次是銷售不規范。住房是非標準化產品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質的。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規范的交易方式。再加之我國房地產市場正處在發育階段，法律法規、管理機制和管理功能不健全，房地產交易市場缺乏有效的規范。這種不規范的交易方式為不規范銷售、違法違規銷售提供了可乘之機。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、會所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實際不符，將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，并引發了大量的法律糾紛。

第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產業的門檻，開發商的實力、品牌、技術、戰略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項目的成功。結果房地產業聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產公司也活得很好，而具有實力、品牌、技術、管理的企業的競爭優勢并不明顯。產業沒有形成優勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業經營模式。

第四，我國有關商品房預售的法律制度仍不夠完善。盡管在十年前我國就公布和實施了《中華人民共和國城市房地產管理法》及其《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產開放經營管理條例》等法律法規，但是，作為商品房預售及其市場規范化管理的一項法律制度來講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預售市場發展出現的許多新情況和新問題，更凸現了市場經濟發展變化的超前性與法律法規的滯后性。

五、商品房預售制度問題的解決

對于事關眾多利益的商品房預售制度該如何解決它存在的問題呢：

第一，要建立和完善對商品房開發企業是否具備商品房預售資格、預售條件的嚴格審查制度。尤其是兩個許可證審查發放制度。嚴格掌握商品房預售的條件，規范商品房預售許可證的審查和發放制度。

第二，要建立商品房預售必須公開事項的監督檢查制度。防止開發商以虛假廣告、名不副實的宣傳資料欺騙購房消費者。

第三，對于購房者來說，要考察房地產開發商的信譽。購房人可通過多種渠道了解房地產開發商的營業執照、規模、工商登記、財務狀況、企業形象、知名度等；是否具有建設工程許可證等五證一照；了解過去的業績，到已完工的小區了解開發商的房屋質量、售后服務、物業管理狀況；了解開發商有無糾紛等情況。

第四，要加大對商品房預售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關法律法規的立法精神和立法本意。地方各級人民政府，尤其是市、縣級政府依法具有房產行政管理和土地行政管理職能的行政執法部門，更應當熟悉和掌握。

第五，購房者要簽好補充協議。由于正式購房合同不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，買賣雙方往往應根據需要訂立補充協議，即通過補充協議對正式合同內容回以修改、補充。根據《中華人民共和國合同法》的規定，“格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”。所以，補充協議在某種程度上比正式合同更重要。

參考文獻

[1] 王立，陽平.房地產案例分析與判案技巧[M].北京：人民法院

出版社，2006.

[2] 戴勇堅.房地產交易[M].北京：中國民主法制出版社，2006.

[3] 梅新和，尹卓.房地產買賣與租賃案例精析[M].北京：法律出

版社，2005.

[4] 李艷芳.以案說法：經濟法篇[M].北京：中國人民大學出版

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三、售房有形市場是公司精神文明建設的窗口，營銷人員要做到誠實守信、規范交易、熱情服務，自覺維護公司的聲譽和形象。

四、市場營銷部在新建項目開盤前，應認真作出切實可行的營銷方案，報總經理批準后實施。在實施過程中，銷售價格未經批準不得變更。

五、房屋預售建筑面積由投資發展部會同市場營銷部計算，房屋銷售面積須經房管局測量復核后，列出明細表，雙方工作人員書面確認無誤后，報分管副總經理批準、財務部備案。在預售過程中不得擅自變更。

六、工作人員要努力學習業務知識，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時要講究服務態度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。

七、在銷售商品房屋工作中，嚴格執行《商品房銷售管理辦法》，設立銷售帳本、房屋預訂登記本、房屋移交登記本、售后服務登記本；認真簽訂和及時發放房屋預售協議書、房屋買賣合同、房屋使用說明書和質量保證書。

八、銷售帳薄的記錄要內容真實、數字準確、帳目清楚、日清月結，月底及時向總經理上報銷售情況，及時報表。

九、房屋銷售后，要及時將預售協議書、買賣合同、結算單等銷售資料整理入檔管理。

十、所有購房款必須由市場營銷部于收款當日交財務部，存至指定銀行帳戶，嚴禁公款私存。

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一、售后包租概述

售后包租是一種集銷售與融資為一體的特殊模式，是房地產開發商籌集資金的一種重要方法。它通常指開發商將所出售的商品房，通過在一定期限內承租或者代為出租的方式，以承租期間的租金沖抵部分售房價款或償付一定租金回報的行為。

售后包租的經營模式早在20世紀60年代出現于美國，后流行于日本、香港、臺灣等地。在上世紀90年代中期傳到我國海南及廣東沿海地區，后傳入內地等城市，為國內市場借鑒并流行。[1]售后包租在國外原先是開發商融資的一種方式，但目前國內的操作實質上是開發商以高回報、低風險的承諾方式促銷商品房，從而加快資金的回籠速度，演變為開發商用以套取現金的一種財務技巧。

二、售后包租模式中的法律風險

由于售后包租涉及到房地產開發商、購房者、銀行、房產經營方、承租方等多方主體簽訂的買賣合同、委托經營合同、租賃合同等多份合同，故其中涉及的法律關系較為復雜，一旦出現糾紛，將有可能涉及到多方利益，并產生一定的連鎖反應。我國《商品房銷售管理辦法》，第十一條明確規定“開發商不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；開發商不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”而我國各地對售后包租的監管態度，則因地區經濟形勢的不同及各地房地產市場的差異，而存在變化。[2]

由于售后包租的法律關系復雜，一旦合同主體因履行合同發生糾紛，常面臨著合同被法院認定無效、開發商違約、承租方違約等風險。而房地產開發商為了達到大量吸引顧客并快速回籠資金的目的，常常通過大量的廣告來宣傳所售商業地產的高回報、低風險等內容，因此又涉及宣傳廣告的性質及效力等法律風險。

1.合同訂立時開發商未取得房屋預售許可證或房屋未竣工的合同效力風險

目前的房地產操作中，包租協議訂立時，房屋常常還未竣工，開發商未取得竣工備案許可證。如果日后在協議的履行期間發生糾紛，無論是房地產開發商、購房者還是第三人，若想以合同訂立時開發商不具備房屋預售許可證或者房屋未竣工備案為由，要求認定合同無效的，通常不會得到法院的支持。原因在于：首先，雖然《商品房管理辦法》規定了不得以售后包租的形式出售未竣工的商品房，但是該辦法屬于部門規章，不能作為法院作出判決的依據；其次，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，出賣人如果在前取得商品房預售許可證明的，可以認定購房合同有效。所以，訂立合同時商品房未竣工或者開發商未取得商品房預售許可證的，并不能當然導致合同無效。

2.售后包租行為可能被法院定性為非法集資，導致合同無效的風險

在司法實踐中，售后包租被法院認定為非法集資，通常具有以下特征：

（1）個人或者房地產開發商，以虛構的商業地產項目或者以實際已無法完成的項目為幌子，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的。此時，由于并不存在真實的商業地產項目或者由于開發商的經營狀況惡化而使項目無法完成，進而使合同中約定的產權取得、租賃等合同目的無法實現，那么合同中約定的“高額回報”就成了一紙空文，因此通常會被法院認定為非法集資行為。

（2）向不特定對象籌集資金。非法集資的客觀表現形式之一便是面向不特定的社會公眾進行資金募集，集資的對象具有不特定性。如果是面向特定的少數投資者進行的資金募集活動，不能被認定為非法集資行為。

3.商業地產項目無法竣工驗收導致開發商面臨的雙重違約風險

開發商一般會在項目工程竣工之前獲得預售許可證，并且向社會公開出售房產，并且承諾在項目竣工驗收之前或工程計劃竣工之時開始向購房者回報租金。但是如果工程不能夠按時竣工驗收，則無法交付于承租方進行使用，此時開發商則面臨著對承租方的違約風險。而此兩種情況下，開發商仍需按照合同約定向購房者支付包租期間的租金，因此就會造成開發商的資金鏈緊張，有時甚至開發商也無法按時支付租金，而造成對購房者的違約。由此可見，房屋無法按時竣工，將使開發商面臨雙重違約的風險。

4.租金水平變化導致的購房者違約的風險

由于售后包租模式中，約定的租賃合同期限一般較長，并且對租金的約定明確并且穩定，并未隨著市場經濟的變化而變化。但是隨著時間的延長，商業地產的租金一般會發生較大的變動，如果租金增長過快，那么購房者勢必將要權衡履約和違約的成本大小，如果違約的損失小于實際租金收益的話，那么購房者很可能要求解除包租合同，收回房屋而另行尋租。由于商業地產項目的購房者數量較多，一旦出現購房者群體違約現象的話，將對開發商的資金及經營情況造成巨大的影響。

5.售后包租廣告宣傳的法律風險

商業地產促銷的手段之中，大量的廣告攻勢是不可或缺的環節。開發商為了更多更快的回籠資金，常常在廣告宣傳中以“投資回報率8%-10%”、“十年包租”等字眼，來博得更多的眼球。在商業地產銷售廣告中需要注意的法律風險主要有：（1）若銷售廣告的說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋銷售價格的確定有重大影響的話，那么即使廣告的內容未載入銷售合同，也會被視為合同的一部分，對雙方當事人均具有約束力；（2）售后包租行為具有一定的融資性質，因此為了吸引更多的資金注入，開發商通常會在銷售廣告中承諾較高的投資回報率、較低的投資風險等。但是如果開發商對在廣告中承諾的內容，例如質量、價格、項目情況等內容無法兌現，那么該宣傳廣告則有可能被認定為虛假廣告，使得開發商面臨著相應的民事、行政甚至刑事處罰。

三、售后包租法律風險的防范建議

鑒于以上出現的各種法律風險問題，針對售后包租操作模式的法律風險防范，提出如下幾點建議：

1.房地產開發商要充分評估開發項目的各種風險。這種評估應當是綜合性的，不僅包括法律上的，還應當包括商業上的、政策上的等。[2]在評估結果出來后，需要對評估結果進行深入的分析考察，綜合研究項目的開發前景，為售后包租操作模式奠定一個良好的基礎。同時需要根據項目所在地對商業地產的各種監管政策的不同，及時調整項目的運作模式，以達到與投資者的共贏目的。

2.開發商可以將售后包租委托給專業獨立的第三方或商業物業公司。這樣不僅使買賣和租賃的法律關系變的相對簡單，而且可以有效的為開發商隔離風險。構建合理的委托經營機制，走中介專業化、規模化的道路，使得開發商逐漸退出，改由專業的第三方或商業物業公司承擔起物業保值、增值、正常返租的責任。[3]

3.開發商應當制定合理可行的工程建設進展方案，應盡量充分地預估各種不確定因素對工程建設進度的影響。把向承租方交付房屋的時間與向購房者支付租金的時間銜接起來，[4]并且要及時跟進項目的建設進展，保證工程能夠在規定的時間內竣工驗收合格，以降低因逾期交房而面臨的雙重違約風險。

4.租賃合同中約定的包租利率通常并且高于銀行的貸款利率，但是該利率不必要固定化，可以在包租合同中約定隨著銀行貸款利率的變化做相應的調整。[3]并且可以約定嚴格的違約責任，從而有效降低開發商自身及購房者因租金水平變化而出現的違約風險。

5.售后包租的宣傳廣告中，要避免對投資回報等敏感內容做出具體明確的承諾，盡量以模糊化、藝術化的字眼描述以上內容。對房屋的質量、價格、項目情況的介紹等內容的描述應當盡量符合實際，避免出現過分夸大甚至虛假的內容。[2]同時應加強對銷售人員的培訓，增強其房屋銷售中的法律責任意識，統一其在銷售過程中的介紹說辭，盡量避免銷售人員對購房者作出不符合項目實際的允諾從而誤導購房者的情況出現。

售后包租，作為商業地產銷售中一種重要的促銷手段，為很多的房地產開發商帶來了更多的流動資金，更好的銷售業績。但是在這一模式為商業地產市場帶來一定繁榮的背后，房地產開發商一定要全面、審慎地評估這一促銷手段所帶來的利與弊。在實際操作中，應當遵守國家相關法律法規、地方性法規及其他規范性文件的規定，遵守項目所在地區對房地產調控的相關政策，在合法經營前提下達到開發商與購房者的雙贏才是房地產企業發展的長久之計。

參考文獻：

篇5

車位投資之所以比房子還穩健，來自車位區別于房子的特別優勢：車位一不怕“租霸”，二不需要裝修。林小姐于2004年買了一套商品房和兩個車位，當時車位價格在7萬元左右，而現在由于工作原因要將房屋賣掉。并轉讓車位，有人將車位的價格提高到10萬元，她不為所動。對車位市場的看好，讓她決定把租車位作為一種全新的投資。

車位也講地段

投資車位要注意技巧。和買房投資一樣，車位所在的位置(就是地段)是其中最重要的一項。和買房子不同，車位不會因為房子位于地鐵周邊或公交站點密集地區而受惠，相反，通常住在快捷便利交通地點的人，對買車用車的需求比較低。相應地，對車位的需求也比較少。較理想的車位，反而是一些并不臨近地鐵或公交站點的大型中檔社區。

其次，是車位本身的位置，不要以為同一個停車場里的每個車位都有同等價值，正如我們買房時會盡量不選擇最低層或垃圾房旁邊一樣，某些車位的位置也相當不受歡迎。例如貼近上下水管的車位就較少人租用，因為車子可能會蒙受漏水的風險。

再次，是車位與樓盤住宅數目的比例問題。簡單說，A、B小區同為地段相近的中檔小區，如果A小區1000戶，而車位只有200個，那以后隨著生活水平提高，私家車的增多，車位肯定是供不應求的，車位價格上漲也是必然的，而B小區1000戶，車位800個，則這個小區車位的價格肯定沒有A小區上漲得快，要出租也不會如A小區那么搶手。

除此之外，停車場若車道狹窄、柱子較多及車位本身劃得比較窄小，也會成為不利因素，因為較大的車，(如7座的MPV車)或新手都不好停車。反之，如果車位寬敞，處于靠墻的位置就會比較受歡迎。

慎選車位類型

明確長、短線投資車位出租因區域的不同，租金亦不盡相同。例如甲級寫字樓區和生活小區的車位租賃，價值有天壤之別。投資者應明確投資車位的方向，例如投資商務區(如甲級寫字樓)的車位，因流動性大，車位的投資收益會大，適宜長線投資，而生活小區的車位租價不高，回報率相對較低，適合“一買一賣”的短線投資。

產權和面積車位使用年限為40年，目前可以獨立成“證”，投資前要先了解其產權是否清晰(即擁有預售契約或房產證)。關于車位的歸屬一直存在爭議，但能辦理產權的車位不受影響，它可以簽訂正規商品房買賣合同。這部分車庫車位都是經過規劃審批的，在交易過程和歸屬上都沒有問題。另外，車位的測量需分攤公共通道等面積，實用率通常約70％左右。

篇6

    但其實，只要掌握些必備的購房知識與策略技巧，你完全可以成為有底氣的篤定泰山的購房者。

    本文主要談些簽訂預售合同的知識與技巧，供期房購買者參考。

    根據我國《城市房地產管理法》第48條的規定，商品房預售應符合下列條件：開發商已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押；持有建設工程規劃許可證；投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間；同金融機構已簽訂預售款監管協議；經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

    與購買現房相比，購買期房會有一定的風險，比較常見的正常風險如商品房造價調整，預售方延期交房和無房履約等，無法預料的還有火災等非正常風險。所以為了降低購房風險，購房者完全可以理直氣壯地請房產商予以配合，提供上述資信證明，有針對性地做好對房產商的有關資信了解工作。

    一般情況下，房產開發商與銷售商是一致的。購房者買房首先要看房產商的身份資格，即看其企業法人營業執照。其次，選擇好的房產開發商是很關鍵的。

    房地產開發企業的開發資質等級、開發商信譽和開發商的開發業績是選擇時需注意的三大要點。開發資質是按企業注冊資金的多少來劃分的。根據建設部的《房地產開發企業資質管理規定》的要求，房地產開發企業資質等級一般分為資質一級、資質二級、資質三級三個級別。俗話說，大樹底下好乘涼。一般而言，級別越高的房地產企業，信用較好，其開發的樓盤較能適應市場需求，物業管理和服務水平也較高。所以購房者在商品房價格、房型、環境、交通等條件差不多的情況下，應盡量選擇信譽好，實力強的房產開發商。

    如果房屋的出售是由房地產中介公司，購房者則應查驗該中介公司是否有工商營業執照和中介資格，其服務人員是否持有房地產經紀人許可證。另外，購房者要注意購房合同是同房產開發商簽訂還是同中介商簽訂。如果是與中介商簽訂，就必須在合同中明確一旦發生諸如交房、質量、包修等爭議后法律責任由誰承擔，以防止開發商與中介商扯皮，相互推諉，使購房者的利益得不到保證。

    另外，由于期房尚在建造工程中，甚至尚屬建造初期，因此，購房者在預購期房時，應在綜合了解開發商有關情況的基礎上，實地考察建房基地，核對開發商提供的有關售樓資料和刊登的廣告，驗明預售合同的內容和售樓書的說明是否與實際情況相符。正所謂“知己知彼，百戰不殆。”購房者若能重視上述要點，做到心里有底，買起房子來就會放心與得多。

    二、切勿迷信格式合同，簽約時做到有理、在房產商提供的預售合同都是由市工商局監制，房管局印制的格式合同，這比以前由房產商自行擬訂的五花八門的合同要完整規范的多，尤其是97版《上海市內銷商品房預售合同》（以下簡稱合同），在保護購房者利益上下了不少功夫，但購房者不要盲目迷信這類格式合同，因為在實踐過程中發現合同中有許多條款仍不夠嚴密，有的甚至偏袒了房產商的利益。

    所以盡管有了這樣的標準合同以及一系列規范房屋交易的法律文件，由于房產商處于一種較為有利的地位，一些房產商仍然會想出一些花樣，如對預售合同中不利于其的某些條款不填或劃掉；讓某些對己不利的條款用補充條款的方式使其不起作用；在補充條款中訂一些對雙方貌視公正實際上卻很可能嚴重損害購房者利益的條款。因此，購房者仍需慎重地逐條逐款審清合同內容。對于房產商的介紹，應持客觀審慎的態度，不要輕信，碰到說得“天花亂墜”和無理的房產商，尤其要加以警惕。在對一些切實維護自身購房利益的條款磋商中，要堅定自己的原則與立場，在與房產商平等協商的基礎上，訂好有關補充條款，明明白白地簽約，切不可讓房產商“牽著鼻子走”。

    讓我們根據預售合同的內容，具體談簽約知識與技巧。

    1、查驗預售許可證，弄清產權證性質。

    合同第一條是“甲方通過___________方式取得______區/縣_________地塊土地使用權，并依法登記取得房地產權證，證書號為……。上述內銷商品房已具備《上海市房地產轉讓辦法》規定的預售條件，經_________局批準上市預售（預售許可證編號：……。”

    在我國預售商品房實行許可證制度。故若房產商未取得預售許可證，則其與購房者所簽的合同應為無效。作為房產商，理應在售樓廣告和說明書中載明該證編號，并向購房者出示《商品房預售許可證》。而作為購房者，在簽預售合同之前，必須有針對性地查驗一下房產商是否確已取得該證，以防止自己辛辛苦苦簽的合同成為廢紙一張。購房者還要特別注意自己購買的物業、樓號和層號是否在預售許可證的范圍內，避免日后造成麻煩吃“啞巴虧”。

    關于房地產權證。對期房而言，房產商在商品房竣工驗交時能否取得大產證，取得何種性質的產證主要得看其土地取得方式。若是通過“出讓、轉讓”方式取得的土地，其房地產權證（包括大產證、小產證）為“綠證”，可直接上市轉讓變現；若是通過“劃撥”方式取得的土地，房地產權證則是“黃證”，轉讓時要按房價的1%補繳土地收益，出租時也要按標準補繳土地收益，所以購房者要弄清產權證的性質，避免日后支付“黃證”所引起的額外費用。

    2、有必要補充約定使用面積，并依法約定以后發生面積誤差時的處理方法。

    在預售合同中的面積均為“建筑面積”，這是一個在日后交房時易產生糾紛的問題。相同的建筑面積，因使用率不同，使用面積會相差很大。購房者從自身利益出發，可就某些房屋部分具體約定使用面積，作為合同的補充條款。如約定“衛生間的使用面積應達到8平方米”。

    預售商品房從動工到竣工、驗收，這期間有許多不確定的因素，可能導致購房者所購置的期房面積多少有所變化。合同中根據面積誤差的多少約定了三種處理方式：“總房價款保持不變”、“多退少補”和“退房”。就“多退少補”而言，實踐中可能會與購房者的初衷相違背，增加了購房者的經濟負擔，使得購房者的利益得不到維護。根據《上海市房地產轉讓辦法》第44條規定：“建筑面積超過預售合同約定的，受讓人可以不承擔增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足合同約定的，房地產企業應當將減少建筑面積部分的價款退還受讓人；但預售合同另有約定的，從其約定。”這一規定體現了“多退少不補”的原則，明顯傾向于保護購房者，故購房者可以據此在補充條款中約定對面積發生誤差時的處理方法。若面積誤差達到±2%或±3%，購房者則可提出退房。

    3、慎重付款，配合監管銀行對房產商的監督。

    房產商有預售款監管銀行，購房者付款時請直接交至銀行，而切勿以現金形式直接支付給房產商，這可以起到銀行對房產商的監管作用，保證房產商專款專用，避免其挪作他用，導致工程停建、緩建，從而能更好地保護購房者的利益。購房者應等監管銀行通知付款后前往付款，而且每期付款之后，購房者均應取得由房產商開具的發票，而不僅僅是收據。

    4、購房者與房產商地位平等，因而責任對等。

    購房者與房產商作為合同的兩個主體，地位平等，因而彼此承擔對等責任。在合同第七條中規定“乙方如未按合同約定的時間付款，甲方有權按逾期應付款向乙方追索逾期利息，利息按____利率計算。”這就規定了購房者逾期付款應承擔的違約責任。那么當房產商逾期交房時，就應承擔對等的違約責任，以示公正。所以合同第十一條“……甲方如未在本合同約定期限內將該房屋交付乙方，乙方有權按已支付的房價款向甲方追索利息。……利息按_____利率計算。若逾期超過_____天，乙方有權選擇下列第_____種方案追究甲方的違約責任……”應與第七條相一致。但是這并不是說只要開發商交付了違約金，就可以遙遙無期地拖延交房。一般來講，若逾期交房90天，購房者就可以提出終止合同，要求房產商退回房款并支付違約金。

    5、要求房產商在“房屋平面圖”上具體標明各室朝向、尺寸及面積，必要時注明公共配套設施，以減少設計變更隱患。

    合同第八條稱“甲方未征得乙方同意變更該房屋的建筑設計，乙方有權退房……”但其實若真就設計變更打起官司來容易吃虧的還是購房者。為什么？缺少有力的證據啊。你說甲方改變了設計，證據何在？若你要求房產商在“房屋平面圖”上具體標明各室朝向、尺寸及面積，如標明廚房、衛生間面積；注明是算全部建筑面積的室內陽臺還是只算一半建筑面積的開放式陽臺。若你選擇該房的一個主要原因是特別喜歡房產商所宣傳的住宅小區內的公共配套設施，如配有地下車庫，室內溫水泳池等，那么你就要求房產商在補充條款中列明以示承諾，這樣發生糾紛時你就“手中有證據，心里不慌”了。

    6、拒絕不合理條款，減少購房風險，交房時驗明有關證件。

    合同第九條規定：“該房屋的交付必須符合下列條件：1、經本市建設工程質量監督機構核驗合格；2、辦理了房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證；3_________.”有的房產商在交房時還未辦出產權證，僅有《住宅交付使用許可證》，這時購房者可以拒簽合同，所以購房者有必要在補充條款中列明如開發商逾期不能辦出產權證的賠償方法。除了以上《工程質量竣工核驗證書》、《房地產權證》和《住宅交付使用許可證》外，購房者還需要求房產商提供《新建住宅質量保證書》和《新建住宅使用說明書》，這可在第三款中明確約定。房產商除了按期交付房屋外，還應保證購房者順利辦理小產證而完成整個購房過程。

    合同第十條約定了房產商延期交房的免責條款，購房者須細心明辨。對于房產商提出的如將“施工單位責任引起的工期遲延”作為免責條件的要求要懂得加以拒絕。

    7、重視附件內容和補充條款，保存合同原件。

篇7

[例1]某房地產開發企業出售商品房，取得轉讓產權合同收入4800萬元（包括800萬元的裝修款），除稅金之外允許扣除的項目總額為2800萬元。則應納營業稅及附加264[4800×5%×（1+3%+7%）]萬元，增值額占扣除費用的比率為56.66%[（4800-2800-264）÷（2800+264）=1736÷3064]，應納土地增值稅541.20[1736×40%-3064×5%]萬元。稅款合計805.20[264+541.20]萬元。

如果該企業將商品房的產權轉讓收入改為4000萬元，另簽訂一份800萬元的裝修合同，收入總額不變，其他條件也不變。則銷售不動產應納營業稅及附加=為220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]萬元，增值額占扣除項目的比率為32.45%[（4000-2800-220）÷（2800+220）=980÷3020]，應納土地增值稅294（980×30%）萬元；建筑裝修應納營業稅及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]萬元，稅款合計540.40（220+294+26.4）萬元。可見，同樣的收入和成本，通過籌劃可以節約稅款264.80（805.20-540.40）萬元。同時由于購房價款減少，也為購房者節約了一筆契稅。

二、利用土地增值稅“起征點”優惠政策進行籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用該政策進行稅務籌劃時應注意三點：（1）企業所建造的房屋必須是符合當地普通住宅標準的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現大幅度的跳躍，企業應高度關注稅收成本對利潤和現金流的影響。（3）對于房地產企業既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優惠。

[例2]某房地產企業欲銷售普通標準住宅，扣除項目總額為2000元/平方米，現有兩種銷售方案，一是按2380元/平方米的價格出售；二是按2500元/平方米的價格出售。對于方案一，增值額占扣除項目的比率為19%[（2380-2000）÷2000]，小于20%，無需繳納土地增值稅，利潤為380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，導致增加營業稅及附加為6.6（120×5.5%）元/平方米，扣除項目金額為2006.6元/平方米，增值額占扣除項目的比率升至24.59%[（2500-2006.6）÷2006.6]，需繳納土地增值稅148.02[（2500-2006.6）×30%]元/平方米，企業的利潤為345.38（2500-2006.6-148.02）元/平方米。可見，售價提高之后利潤卻下降34.62元/平方米。如何解決提高售價與增加稅負的矛盾，見下文稅負平衡點的分析。

三、計算稅負平衡點，制定合理的銷售價格

我國目前的土地增值稅實行4級超率累進稅率，同時稅法對納稅人建造普通標準住宅給予了稅收優惠（上文已說明）。各級距的起征點的規定決定存在著稅收籌劃的空

空間，可以通過稅負平衡點的計算來制定合理的銷售價格，達到稅負最小、利潤最大。

享受稅收優惠的平衡點計算如下：假設某房地產開發的商品房銷售價格為A，除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為a，則全部扣除項目金額為：a+A×5%×（1+7%+3%）=a+5.5%A.要享受免稅的稅收優惠，增值額占扣除項目的比率必須小于等于20%，即要[A-（a+5.5%A）]÷（a+5.5%A）20%，解得A1.2848a.即納稅人想要享受免征土地增值稅的優惠，其銷售額不能超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.2848倍，否則將對增值額征收30%的土地增值稅。如果售價低于該價位，雖也能享受免稅，卻只能獲取較低的收益。

若企業打算通過提高售價來增加利潤。假定售價提高到A+x（即1.2848a+x），相應的銷售稅金及附加提高了5.5%x，則允許扣除項目金額=a+5.5%A+5.5%x，應納土地增值稅=[（A+x）-（a+5.5%A+5.5%x）]×30%=6.42408%a+28.35%x，若納稅人欲通過提高售價達到增加收益，就必須使x>（6.42408%a+28.35%x）+5.5%x，解得x>0.0971a.這就是說，如果想通過提高售價取得更大的收益，提高的售價必須超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的0.0971倍。同理可以計算出當納稅人要享受30%、40%或50%的稅率，其銷售額的上限分別是除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。

可見，在計算土地增值稅時，由于采用超率累進稅率，銷售額增長而產生的增值率的提高和稅率的累進，使得稅負增長加快。上文通過稅負平衡點的計算得出了各個稅率起征點的最佳價格。房地產企業要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優惠政策及提高稅率增加稅負之間的關系。但稅負僅是房地產企業在確定銷售價格要考慮的因素之一，企業還要認真分析價格變動與房地產市場競爭能力變化的關系。通過不同價格銷售方案的分析比較來確定合適的房地產銷售價格，以減少稅負，實現利潤最大化。例如當企業測算出其所銷售的房地產增值額占扣除項目的比率將要超過稅率累進臨界點，而又缺乏進一步攀升空間時，可采取諸如對批量或一次性付款的購房者給予價格優惠等手段調整、控制價格，達到控制增值幅度、減少稅負，又促進銷售、加快資金回籠的目的。

四、促銷活動的稅務籌劃

第一，銷售折扣的稅務籌劃。銷售折扣是企業慣用的促銷手段，房地產企業也是如此。現行稅法規定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入并計稅；如果將折扣額另開發票，則必須全額計稅。

[例3]某房地產企業給予一次性繳足房款的購房者5%的銷售折扣，銷售總額2000萬元，土地增值稅適用30%的稅率，如果企業將折扣額另開發票，將導致多交營業稅及附加5.5（2000×5%×5.5%）萬元，多交企業所得稅33（2000×5%×33%）萬元，多交土地增值稅28.35[2000×5%×（1-5.5%）×30%]萬元，合計66.85萬元。

第二，買房贈物的稅務籌劃。隨著購房者購房需求的多樣性和品味的提升，不少高級住宅樓在銷售時還贈送家具家電或小汽車等。不少企業在實務中采取另行贈送的方式，這在會計上應視同銷售，并繳納增值稅。企業可以將贈送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計算土地增值稅時物品成本可以減少增值額，降低稅率。

五、妙利用各種建房方式進行稅務籌劃

（一）采用設立合營企業的合作建房方式。所謂合作建房，指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。有兩種方式：第一種是“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，這樣雙方都擁有部分房屋的所有權。但在這種方式下，需要就轉讓土地使用權和不動產繳納營業稅；雙方將分得的房屋出售時，還應繳納營業稅和土地增值稅，稅負較重。第二種是成立“合營企業”，即一方以土地使用權，另一方以貨幣資金成立合營企業合作建房。對此又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享；二是雙方按一定比例分配房屋。兩種方式下的稅負也不同。根據現行營業稅法：自2003年1月1日起，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。因此，在第一種分配方式下，合營雙方只需在對外銷售房屋時繳納營業稅和土地增值稅。在第二種分配方式下，如果雙方建成后按比例分房自用的，按現行稅法暫免征收土地增值稅；但土地使用權投資的一方無法享受轉讓無形資產免征營業稅的政策。

可見，在收入和費用相同的情況下，合作建房的各方采取成立合營企業，在房屋建成后風險共擔、利益共享的分配方式稅負

該文章轉載自無憂考網：小。必須注意的是，由于合營雙方是出于稅務籌劃目的而成立的，并無對外開展營業的行為，只有投入沒有銷售更無利潤可言，該合營企業也沒有存在的必要。因此，更節稅的辦法是待房屋建成后，將合營企業清算，房屋作為所得分配給雙方。

[例4]甲房地產企業有一塊價值5億元的土地，但出于資金限制，擬考慮與乙企業合作建房，由甲提供土地使用權，乙提供資金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，則甲企業需要就轉讓無形資產繳納2500（5億元×5%）萬元的營業稅。若甲、乙成立合營企業，采取風險共擔、利益共享的利潤分配方式，待房屋建好后將該合營企業清算，房屋作為所得分配給雙方，雙方都可以不用繳納營業稅。

（二）采用代建房方式。房地產的代建房行為，是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發企業而言，沒有發生房地產權屬的轉移，不需繳納土地增值稅和營業稅，只需就勞務收入繳納營業稅。房地產開發企業可以利用該政策，在開發之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低巨額稅負；同時，可以適當降低代建房的勞務費用，將節省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。

篇8

現在各大拍賣行經常會舉辦民品拍賣會，主要有兩類拍品：一是市民個人委托準備出售的二手貨；二是執法部門的罰沒物資。拍賣標的小至鞋、太陽鏡，大至電熨斗、榨汁機等小家電，拍賣會場常常座無虛席。因為在民品拍賣中往往能“淘”到不少價廉物美的好東西。

阿惠經常注意報紙上的拍賣公告，遇到自己感興趣的就去參加。一次，她去了一場罰沒物資拍賣會，拍賣的270多件拍品“包羅萬象”，其中有短袖襯衫、攝像機、手機、文件夾、毛巾、化妝品等各類產品。太陽鏡以每副1.5元起拍，短袖襯衫每件5元起拍，如此低價自然吸引了不少買家競相舉牌。經過3個多小時的角逐，阿惠為自己添了一副時髦的亞藍色太陽鏡，給男朋友買了一件短袖襯衣，還拍下了電吹風、豆漿機等生活小電器。阿惠說，像這種罰沒物資的起拍價一般較低，可以在會上淘到自己滿意的商品，而且價格比外面低50%以上，非常劃算。

而小林不但經常在拍賣會上為自己淘得可用的東西，她還更為精明地把些價低質優的東西拍下后轉賣出去，或是放到朋友的小店里出售，轉轉手就能賺到錢。她說，經常光顧拍賣會，真是受益不少。

競拍建議：

1.留意報紙、地方網站上的拍賣公告，注意廣羅信息，不要錯失機會。

2.對于不少人來說，民品拍賣會其實也可以成為“賣舊貨”的好地方。自己有些東西放著沒用，扔了可惜，委托拍賣行拍賣既處置了東西，又使之變現，可謂兩全齊美。

一千元至幾千元以內：慧眼挑得電器家具

如果你準備在拍賣會上投資千元至幾千元以內，那么，各種家具、電器是你的主要競拍目標，比如攝像機、電視機、空調、電腦、家具等。

琳子想買一臺液晶顯示屏的電腦，市場售價8000多元。在一個朋友的指點下，琳子去了拍賣會，最終以4000元拍下了一臺，感覺滿意極了。阿剛在拍賣會上淘到了一臺家用攝像機，比市場價格便宜60%。到拍賣會上去買電器、家具，已成為越來越多的人的選擇。

競拍建議：

1.在看到拍賣公告或得知拍賣消息后，先到商場等地了解自己感興趣的家具、電器的售價等情況，并大致確定自己競拍的最終心理價位。

2.拍賣會正式舉行之前，提前到拍賣現場，仔細了解拍品的型號、起拍價、有無瑕疵等問題，并大致了解哪些拍品是“熱門競拍物”。

3.如果是拍得后自用，要想清楚拍品是否與自己的需求相符；若轉手賣出，則要看拍品是否屬當下較受歡迎的型號，并最好先找到寄售的商店。

數萬元及以上：拍賣會上尋找實惠房

立宏在成都市一拍賣行舉行的一次商品房拍賣會上喜笑顏開―――他以低于市價30%左右的價格買到一套實惠房子。作為新的買賣住房的交易方式，房地產拍賣越來越受到人們的關注。而參加商品房拍賣，開辟了房產投資的新渠道，也成為尋找實惠房的最佳途徑之一。

與傳統的置業方式相比，房地產拍賣最大的一個好處在于價格實惠，通常比市場售價低20%甚至更多。進行拍賣的房地產并不是因為質量問題“處理”的房產。而且專場拍賣會的主辦機構依據法規都會對房屋的質量、權屬進行審核，并將瑕疵記錄在案。一方面拍賣機構有義務向競買者說明房地產存在的瑕疵，并提供專業咨詢；另一方面，權屬不完善的房地產是不能夠進入拍賣程序進行拍賣的。這些無疑為購房者提供了質量保障。

房地產拍賣雖然是個新鮮事物，但并不比購買商品房、二手房手續繁瑣。通常拍賣會前會舉辦現場看房咨詢，當自己選中標的后只需交納一定保證金，簽訂一份競買合同便可以參加競拍。如果競拍成功，拍賣公司在你的委托下代辦有關交易過戶、產權辦理及抵押貸款等有關手續，不需購房者費心。如果不成功，拍賣公司會如數將保證金退還給競拍者。

競拍建議：

1.提前進場探虛實。拍賣行一般會提前一周公告拍賣信息，一旦認準了標的房產，最好能夠提前到場，大致了解到哪些競買人想競買哪些標的，哪些屬于熱門標的，大概的競爭對手有多少，基本的市場認可價有多高。這樣，在拍賣時一方面可以避免過分集中，為所謂的熱門房支出高價；另一方面，可以觀察競爭對手的動作表情，從而判斷是否搶先舉牌，做到有的放矢，減小開支。

2.冷門房產要留心。去拍賣行淘金還有一些偶然途徑。由于拍賣行的規模有大有小，拍賣公告的宣傳也有強有弱，因此有時拍賣會競買者很多，有時拍賣會競買者則很少。而這種情況拍賣行控制不了，因此充分利用這些波峰波谷就尤其重要。一般來說，如果某場房產拍賣會競買人很少，房產標的的買氣就很弱，成交價格就會很低。就可以以較低的價格及時吃進。

3.與朋友結伴去淘房。拍賣在房產拍賣會上，經常會有些買家頻頻出擊，一下子吃進數套被拍房產，往往會成為眾人關注的中心，因此也容易被人鉚上較勁，一些本來競爭力不強的房產也容易被炒高，這種場面是很多精明買家所不愿意看到的。所以，在有數套中意房產的拍賣會上，最好和幾個朋友結伴而行，每人瞄準一套房子，互不競價，等拍下來了才用自己的名字簽署成交協議。

理財專家提點：拍賣會上競買的3個建議

篇9

一、 稅收籌劃的意義

稅收籌劃是指納稅人在法律規定的范圍內，通過對籌資、投資和經營活動精心謀劃和安排，以達到規避納稅風險，稅負相對最小化和經濟利益最大化目的的管理活動。

房地產開發企業投入資金多，經營風險高，稅收籌劃應緊密聯系企業自身情況并嚴格依法進行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實現減輕企業綜合稅負，實現經濟效益最大化，獲取資金的時間價值，防范稅務風險，促進企業健康發展。

對每個企業而言，由于其開發項目的特點不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。目前而言，房地產開發企業納稅籌劃的重點稅種主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅。

二、 房地產開發企業營業稅稅收籌劃策略

1、代收費用納稅籌劃

《營業稅暫行條例》第五條規定：“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用”。《營業稅實施細則》第十三條規定，價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他性質的價外費用。

房地產開發企業銷售商品房時，代收的價外費用，如代收煤氣初裝費、自來水水表費等費用中，除了代收的住房專項維修基金外，其他的應一并記入收入額，繳納營業稅。房地產企業可以通過適當的方法來避免全額納稅，根據國家稅務總局《關于營業稅若干問題的通知》第四條規定關于業的營業額為納稅人從事業務向委托方實際收取的報酬，可以設立或委托機構，如有關聯關系的物業公司收取代收費用，其營業稅的計稅依據按照實際收取的報酬額納稅。

2、向目標客戶銷售房產或土地使用權納稅籌劃

房地產企業向目標客戶銷售房產或土地使用權的，不妨采取先投資后轉讓股權的方式進行籌劃。這樣，可以在不增加購買者稅負的情況下，避免繳納不動產的營業稅。

根據財稅（2002）91號規定，納稅人以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征收營業稅。納稅人轉讓股權的，也不征收營業稅。

實際操作中要注意：交易雙方要簽訂投資合同，而且投資與股權轉讓之間必須有一個足夠長的時間間隔，否則，時間過短，會被稅務機關按實質重于形式原則將該業務認定為銷售不動產。

3、銷售商品房促銷活動納稅籌劃

銷售商品房業務中要靈活選擇更優的促銷活動來達到降低營業稅稅負目的，將贈送汽油費、旅游和物業費優惠等實物贈送轉化為直接折扣。

若在銷售商品房同時贈送實物和勞務涉及營業稅的視同銷售，等于發生了混合銷售行為，故需要把贈送的實物和勞務的價值合并到房屋的銷售收入中去，一并繳納營業稅。如將直接折扣體現在開具的銷售發票中，由于是折扣銷售房產，根據《營業稅暫行條例實施細則》第15條規定，房地產企業是可以按照扣除折扣后的的價款作為計稅營業額的，可以少負擔一部分營業稅。

如某企業實現銷售收入100萬元，方案一：送出5000元加油卡和優惠物業費5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈送1萬元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發票上。方案一應納營業稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬元，方案二應納營業稅=（100-1）*5%=4.95萬元。這兩種不同方式的優惠給顧客帶來的優惠金額是相同的，但由于贈送實物轉化成直接折扣能夠為企業節省營業稅金0.1萬元。

三、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃策略

1、 利用避稅臨界點進行稅收籌劃

按照《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。若增值額超過扣除項目金額的20%時，應就其全部增值額計稅。另外，稅法還規定，對于納稅人既建造普通標準住宅又做其他房地產開發的，應當分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用這一免稅規定。根據上述規定可以看出，房地產開發企業應將普通標準住宅和其他房產分開核算。

設房地產銷售收入為X，設不含息建造成本為Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%時，X=1.67024Y，即當增值率為20%時，銷售價格是建造成本的1.67024倍，當X〈1.67024Y時，增值率〈20%，根據稅法規定，免交土地增值稅。

故銷售房地產定價時，要特別注意，建造的普通標準住宅增值率處于20%臨界點左右時，企業更應加倍關注，此時可以通過降低銷售價格的方式使增值率控制在20%以內，達到減稅作用。

另外，房地產開發企業還可以通過對開發成本的研究，適當增加開發項目的一些投入，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等。這樣，既增加了開發成本和可扣除項目的金額，使之能夠達到適用優惠的條件，同時又能使整個在建項目的環境更加優美、配套更加完善，有利于促進房地產的銷售和企業的品牌建設。

2、 利用利息費用進行稅收籌劃

根據國稅函（2010）220號文件規定：（一）、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二）、凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

以上兩種扣除方法為企業進行稅收籌劃提供了一定的空間，企業應根據兩種方法計算出企業能進行的扣除金額，比較選擇出最利于企業的扣除方法。若企業主要依靠負債融資，利息費用占的比重較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費用計入房地產開發費用據實扣除；若企業主要依靠權益籌集資金，利息很少，則可不計入應分擔的利息，按10%比例計算扣除。由于目前受國家宏觀調控政策影響，房地產貸款金額較小，如果貸款利息〈（取得土地使用權支付額+房地產開發成本）*5%，應選擇兩項合計數的10%計算扣除，以增加項目扣除數，減少增值額，從而減少土地增值稅。

3、選擇較好的建房方式進行稅收籌劃

土地增值稅的征稅范圍有兩條標準：首先，它的 征稅范圍是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物；其次，對未轉讓土地使用權、房產產權的行為不征稅。 對照征稅范圍，可以進行兩種建房方式的選擇，以達到不符合土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。

（1）、利用代建房行為進行籌劃。即房地產開發公司代客戶進行房地產的開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（2）、利用合作建房進行籌劃。根據稅法規定，對于一方提供土地，一方提供資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。應充分利用此項優惠政策，降低企業成本，增加企業效益。

四、房地產開發企業企業所得稅稅收籌劃

房地產開發企業由于具有生產周期長、投資數額大、項目滾動開發、市場風險不確定等特點，因此房地產企業所得稅的核算辦法較其他類型企業差別較大，即對開發產品區分完工與未完工階段，對屬于已經完工的開發產品，按照實際毛利率計算繳納企業所得稅；對未完工的開發產品，應按預計計稅毛利率計算應繳納的企業所得稅。

根據國稅發（2009）31號文第三條規定，開發產品符合下列條件之一的應視為已經完工：一是開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；二是開發產品已經投入使用；三市開發產品已經取得了初始產權證明。

由于現階段房地產開發企業的實際平均毛利率一般均高于預計計稅毛利率，因此合理推遲完工收入確認時間，可以獲得資金時間價值，緩解資金緊張問題。因此要從企業整體角度統籌設計所得稅納稅籌劃方案，包括設計工程具體完工時間，何時將工程竣工證明材料報房地產管理部門備案、何時辦理竣工結算等。

1、 合理推遲工程竣工和交房手續時間

例如項目實體已經于2011年3月份完工，此時仍處于2010年企業所得稅匯算清繳期，如果是在2011年5月前辦理竣工備案及交房手續，則企業就需在2011年5月末2010年匯算清繳期內確認完工收入，并對實際銷售毛利率與預計計稅毛利率之間差額進行調整，當實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率時，進行調整并繳納企業所得稅。如果將竣工備案及交房手續安排在2011年5月份之后，即2010年匯算清繳期結束后進行，則就將完工年度由2010年變為2011年，就可以在2011年企業所得稅匯繳期結束即2012年5月前，確認完工收入，并繳納因實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率調整繳納的企業所得稅。這樣，企業合法地把推遲繳納的稅款巧借為無息貸款，充分提高了資金使用效率。

2、 合理推遲工程結算時間

根據國稅發（2009）31號文第三十二條規定：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明材料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

例如結算期臨近2010年企業所得稅匯算清繳期，可以適當推遲工程結算時間至2010年匯算清繳期結束，即2011年5月以后。這樣企業可以將按照合同總額10%以內預提的工程成本保持到次年企業所得稅匯算清繳結束前，在下一年度匯繳期再對已預提的工程成本仍沒有取得發票的部分進行調增應納稅所得額處理，繳納企業所得稅，使調增企業所得稅向后遞延了一個年度，為企業取得了資金的時間價值。

參考文獻：

[1]、2009年全國注冊稅務師執業資格考試教材編寫組：《稅法Ⅰ》、《稅法Ⅱ》

[2]、胡俊坤：房地產開發企業營業稅籌劃的六大策略.《注冊稅務師》，2011.6

篇10

現在，各大拍賣行經常舉辦民品拍賣會，主要有兩類拍品：一是市民個人委托準備出售的二手貨；二是執法部門的罰沒物資。拍賣標的小至鞋、太陽鏡，大至電熨斗、榨汁機等小家電，拍賣會場常常座無虛席，因為往往能“淘”到不少價廉物美的好東西。

阿惠經常注意報紙上的拍賣公告，遇到自己感興趣的就去參加。一次，她去了一場罰沒物資拍賣會，拍賣的270多件拍品包羅萬象，有短袖襯衫、攝像機、手機、文件夾、毛巾、化妝品等。太陽鏡每副1.5元起拍，短袖襯衫每件5元起拍。經過3個多小時的角逐，阿惠為自己添了一副時髦的藍色太陽鏡，給男朋友買了一件短袖襯衣，還拍下了電吹風、豆漿機等生活小電器。阿惠說，像這種罰沒物資的起拍價一般較低，價格比外面至少低20%，非常劃算。

競拍建議：

1、留意報紙、地方網站上的拍賣公告，注意廣羅信息，不要錯失機會。

2、民品拍賣會也可以成為“賣舊貨”的好地方。委托拍賣行把家里的舊貨拍賣，既處理了閑置，又使之變現，可謂兩全齊美。

一千元至萬元以內：慧眼挑得電器家具

如果你準備在拍賣會上投資千元至萬元以內，那么，各種家具、電器是主要競拍目標，比如攝像機、電視機、空調、電腦、沙發等。琳子想買一臺液晶顯示屏的電腦，市場售價8000多元，在一個朋友的指點下，琳子去拍賣會，最終以6000元拍下一臺。

競拍建議：

1、在看到拍賣公告或得知拍賣消息后，先到商場等地方了解自己感興趣的家具、電器的售價等情況，并大致確定自己競拍的最終心理價位。

2、拍賣會正式舉行之前，提前到拍賣現場，仔細了解拍品的型號、起拍價、有無瑕疵等問題，并大致了解哪些拍品是熱門競拍物。

3、如果是拍得后自用，要想清楚拍品是否與自己的需求相符；若想轉手賣出，則要看拍品是否屬當下較受歡迎的型號，并最好找到寄售的商店。

一萬元至數萬元： 淘輛轎車圓“私車夢”

擁有一輛私家車是很多人的夢想，到拍賣會上拍下一輛價廉物美的轎車，已成為愈來愈多愛車族的新選擇。阿建是個“車迷”，一直想有輛自己的車。他在一次拍賣會上以5萬元的價格拍下了一輛8成新的桑塔納轎車。阿建說，二手車市場魚龍混雜，很容易吃虧上當，但通過拍賣會就可以放心很多，一方面拍賣會上的車在產權方面完全清晰，另一方面，車子有什么問題的話，拍賣公司也有告知的義務，不用擔心以次充好或故意隱瞞車子存在的問題。

競拍建議：

1、對目標車輛進行現場考察，并對同型號新車的價位比較了解，根據自己的經濟承受能力，確定對車子的心理價位期望值，避免競買時自我控制力不強，不知不覺中拍賣價格超出市場價。

2、想做車輛拍賣的投資者，要有充足的資金實力。因為被拍車輛一般要求一次性付款。如果有特殊情況不能一次全部付清，一定要事先與拍賣公司協商，以免日后發生麻煩。

萬元及以上： 拍賣會上尋找實惠房

立宏在成都市一拍賣行舉行的一次商品房拍賣會上以低于市價20%左右的價格買到了一套稱心房子。與傳統的置業方式相比，房地產拍賣最大的一個好處在于價格實惠，通常比市場售價低20%甚至更多。

同時，進行拍賣的房子并不是因為質量問題“處理”的房產。房地產專場拍賣會的主辦機構拍前都會對房屋的質量、權屬進行審核，并將瑕疵記錄在案。拍賣機構有義務向競買者說明房產存在的瑕疵，同時，權屬不完善的房產是不能夠進入拍賣程序進行拍賣的。這無疑為購房者提供了質量保障。

購房者另一個顧慮是購房后的產權過戶等配套服務。目前，一些房地產專業拍賣機構已完全能夠提供代辦產權、法律咨詢等服務，隨著政策的進一步放寬，有的拍賣公司還與銀行聯合推出按揭貸款，使拍賣市場的房產同樣可以分期付款。

房產拍賣雖然是個新鮮事物，但并不比購買商品房、二手房手續繁瑣。通常拍賣會前舉辦現場看房咨詢，當自己選中標的后只需交納一定保證金，簽訂一份競買合同便可以參加競拍。如果競拍成功，拍賣公司在你的委托下代辦有關交易過戶、產權辦理及抵押貸款等有關手續，不需購房者費心。如果不成功，拍賣公司會如數將保證金退還給競拍者。

競拍建議：

1、競拍前一定要聯系拍賣行去現場看樓，最好請專業估價人員根據市場行情和房屋狀況進行評估，定出自己的最高承受價格。

2、盡管拍賣行已在拍賣房產的產權上把了關，但競拍人還應親自了解產權情況：產權性質、是否為共有財產或已抵押財產、是否辦理了產權證；如果是商品房預售契約，那必須清楚了解發展商是否補齊地價、手續是否齊全。這一點很關鍵。

3、競買人應該冷靜競投，當自己舉牌的價格超出最高心理價格5%的時候還未拍得，就該立即選擇放棄。

拍賣會上競買的三條建議