土地市場分析模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇土地市場分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號：F293 文獻標志碼：A 文章編號：1673—291X（2012）26—0043—03

土地市場是一個生產要素市場，住宅市場是一個商品市場，這兩個不同的市場存在不同的價格形成機制。從理論上澄清土地市場和住宅市場的相互作用機制，是制定正確土地政策的前提。本文試圖立足于中國現行的土地管理體制，對中國土地市場和住宅市場實現均衡的路徑進行理論分析。

一、基本概念的界定

與其他資產一樣，土地可以產生連續不斷的可供出售的產品和服務，并帶來連續不斷的收益和效用。例如，農用地能夠生產出農產品，為農民創造連續不斷的收益；工業用地能夠為大眾提供工業用品，為廠商連續不斷地帶來收益；住宅用地能夠為大眾提供住宅，為投資住宅的開發商帶來連續不斷的收益。當土地所有者準許他人或廠商使用其土地時，可以收取地租R。假設每年可獲得收入R的一處土地資產，其收入會持續n年。假設市場利率為i，那么該資產所產生的n年收益的現值PV為：

PV=■

假定收益持續無限年，那么現值公式可簡化為：

PV=R/i

根據中華人民共和國土地管理法，中國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。因而依法出讓的是土地使用權，所以，目前中國土地出讓價格是在土地出讓的有效期限內租金的現值之和，而不是無限年內所獲得的租金收益現值。公式表示為：

PL=Σ[R1/（1+i）+R2/（1+i）2+…+Rt/（1+i）t+…+Rn/（1+i）n]

如果不考慮利率和出租年限因素的影響，那么具體地塊價格主要受到年租金的影響，也就是說地價基本上可以用地租來代替，而不是用市場價值來代替。因而下面討論中，地價就是指地租。

在完全競爭市場上，生產要素土地在各類不同用途之間自由流動、自由配置，使得各類用途的產品市場上都獲得平均利潤率，從而土地所有者獲得絕對地租，并且同一產品市場上由于地理位置的不同而產生的級差地租和壟斷地租都歸土地所有者所有。絕對地租是指由于土地屬國家所有，投資商要想獲得土地使用權而必須支付的租金；級差地租是指由于地塊所處的地段不同，交通方便、公共設施齊全、環境幽雅的地塊能吸引更多的住宅購買者，地塊更有升值潛力，因此同樣面積而不同地段的土地，開發商要交納不同數量的地租；壟斷地租是指由于少數地段特別優越，例如風景優美、靠山臨水，而且土地數量非常有限，國家能夠由此獲得超過絕對地租和級差地租的價格。如圖1所示，完全競爭市場上，對土地生產要素的競爭迫使開發商將總收益減去總非土地成本的余額（成本曲線AC即總非土地成本，包括原材料成本、勞動力成本等所有非土地成本）支付給土地所有者，此時開發商實現了經濟利潤為零（邊際收益MR等于邊際成本MC），也就是會計利潤為正常利潤。一般情況下，對于位置好的住宅需求大于對位置一般的住宅需求，對于位置不好的住宅需求則很低（位置好的住宅需求曲線d高于位置一般的和位置不好的住宅需求曲線）。位置好的土地建造而成的住宅總收益大，稅前利潤較高，所以開發商愿意支付較多的地價（圖1.1中斜線部分的面積為地租）。位置一般的土地收益較少，因而開發商只愿意支付相對更少的地價（圖1.2中斜線部分的面積為地租）。位置不好的土地建造而成的住宅面臨著賣不出去的可能性，所以，不會用來建造住宅而轉為它用（圖1.3中斜線部分的面積為開發商虧損）。

圖1 住宅市場

在討論過地價的含義后，本文分別針對完全競爭市場條件和目前計劃干預條件下土地市場與住宅市場的一般均衡進行分析。

二、土地市場與住宅市場的一般均衡分析

篇2

一、問題的提出

為了解決城市土地市場運行過程中出現的部分產業過熱、土地粗放利用、房價非理性上漲、固定資產投資規模偏大、地方重復建設等問題，國家陸續出臺了多項調控政策。那么，政策效應的發揮程度如何？又該采用何種方法度量？這些問題早已融入國內外學者的視野中并被給予了越來越多的關注。國外學者多從土地利用規劃、土地開發管制的視角，對城市土地市場的需求調控展開研究。他們一般采用計量經濟學的分析方法。多數學者認為，政府的需求調控在達成政策目標的同時產生了大量的及潛在的后果，如增加土地開發強度，制約土地消費者的選擇，引起地價和房價的上升，影響市場均衡、市場效率和社會公正。國內學者多注重對城市土地市場供給調控的研究。基于土地制度和土地市場發展進程的不同，國內外學者對城市土地市場調控的研究有所側重，但其研究結論較為一致地表明供給、需求、價格具有不可割裂的相互作用關系及數理關系，而且宏觀經濟運行態勢、社會發展前景、市場波動程度、政府決策目標決定了三者的變化區間及影響水平。因此，在借鑒學者們計量分析結果的基礎上，本文擬選用系統動力學方法（System Dynamics，簡稱SD），以其高階次、非線性、多重反饋的研究長處，構建城市土地市場供給調控、需求調控、價格調控路徑的動態仿真模型，獲得它們行為特征的趨勢性描述，以反觀宏觀框架下政府調控目標的實現程度和調控策略的施行效果。

二、研究設計

1、研究方法

SD模型，是從問題的確定開始，通過識別與問題緊密相連的系統邊界，描繪主要變量的因果關系，建立系統流程圖并轉換為系統動力學方程組，最后求解并分析評價。根據系統分解原理，可將研究的系統S劃分為p個相互關聯的子系統Si（i=1，2，…，p），則數學表達式為S={Si=｜i=1，p}。子系統由基本單元、反饋回路組成，它包含三種基本變量：狀態變量（Level Variable）、速率變量（Ratio Variable）和輔助變量（Auxilliary Variable）。系統動力學的一般數學表達式為：

=P?R （1）

RA=W?LA（2）

式中：L為狀態變量向量；R為速率變量向量；A為輔助變量向量；為純速率變量向量；P為轉移矩陣；W為關系矩陣。

將一階微分方程式（1）寫成差分形式可得：

Lk=Lj+T?P?Rjk （3）

式中：k和j是時間下標；T是k與j1的時間間隔，即通過P矩陣與jk時間段內的速率變量Rjk及T的乘積，將j時刻的狀態變量轉移到下一刻k的狀態變量Lk，所以稱P為轉移矩陣。W則反映了變量R與L之間以及A本身在同一時刻上的各種線性和非線性關系，因此稱W為關系矩陣，P和W可以是常系數陣，也可以是隨時間變化的變系數陣。

2、研究假設

政府調控必須符合我國人多地少、土地資源極度稀缺的特殊國情，還必須符合培育和完善城市土地市場以及兼顧公平和效率的特定職能，故在研究假設中突出“以供定需”及市場規律的重要性。

假設1：供給調控對需求調控有正向作用。假設2：需求調控對價格調控有正向作用。假設3：價格調控對供給調控有正向作用。假設4：供給調控、需求調控、價格調控在市場機制及行政機制的雙向作用下運行。根據以上假設，建立起供給調控、需求調控、價格調控之間的因果關系，進而合理設置變量、參數并賦值，通過物質流及信息流把各變量及參數（在模型中表現為狀態變量、速率變量、輔助變量及常量）連為整體，形成完整的建模過程。

三、研究過程

篇3

土地流轉是指土地使用權流轉。土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，既保留承包權，轉讓使用權，土地流轉改革激活了土地這一農民最大的資產，必將給農民，農村及相關產業帶來無窮的想象力，開啟中國經濟制度的升級版。具體影響如下。

一、有利于對房價的調控

目前，中國外匯儲備達到3.66萬億美元，超過了日本、歐元區、沙特和瑞士這四大外匯儲備國的總和。同時，央行9月末外匯占款余額是25.3萬億人民幣，幾乎可以等同于25萬億人民幣基礎貨幣的發行數量。換句話說，如果扣除外匯占款所形成的基礎貨幣，那么，中國基礎貨幣的發行量接近于0；如果以4倍的貨幣乘數計算，扣除外匯占款所形成的流動性，中國M2數量也接近于0。這說明：美聯儲已經控制了中國央行、美元已經控制了人民幣、美國已經控制了中國的貨幣。表現在房價上就是：一方面當美國大量印貨幣的時候，也就是實行量化寬松政策，導致人民幣升值，大量熱錢流入中國，這些熱錢必須找到出口，由于市場體制的不完善，房地產市場成為理想的選擇，大量資金的涌入造成房地產價格在短期內迅速抬升；另一方面當美國在印大量貨幣的時候，中國也在印貨幣，甚至比美國印的還多，但美元是全球硬通貨，全世界幫它稀釋，而人民幣是不可自由兌換貨幣，超發的貨幣很容易導致國內通貨膨脹，這時房地產就是國家回籠貨幣最好選擇，這也是房價一直上漲的原因。下面就通過Eviews軟件探討一下美元和房地產的關系。

利用上面數據，通過Eviews軟件可得下圖。

因此，房價與美元指數的函數關系為：

Y=10156.88-76.07486*X

T=（5.677008） （-3.836996）

R2=0.531067 F=14.72253

模型的計算結果表明，R2=0.531067，模型有很好的擬合優度，F檢驗也是高度顯著的，說明美元指數對房價的影響是顯著的，在數值上，樣本決定系數R2是樣本相關系數的r的平方，又因為是負相關，利用這種關系就可以求出r=-0.728。可見美元指數與房價有很強的負相關性。

從上文可以看出美元指數越低，中國房價越高。美元指數下跌的最直接結果是在國內形成了大量擁有閑錢的投機者。近年來地方政府大搞基礎設施建設，形成大量的財政赤字，政府從農民手中買地，然后賣給房產商，進而賺取差價作為財政收入，彌補赤字。房產商處于中間環節，當土地價格上漲時，房價也就自然而然的上漲，那些投機者看到這個現象時，就跑去買房，增加了房產的需求，進而又增加了土地的需求，政府又提高了土地價格，房產商又提高了房價，投機者又去買房……就這樣循環著，直到有一天房價高到沒有投機價值時，房產泡沫破裂，后果不堪設想。當然我們不想看到那一天。要想從根本上解決這種投機炒房者，就必須中斷這種循環，實行土地流轉改革，建立城鄉統一的建設用地市場，實現農村集體土地與國有土地同等入市、同權同價。對于土地受讓方，城鄉土地交易中心實行風險評估，把環境保護和經營方式、經驗、實力等作為準入因素通盤考慮，以確保出讓受益。放開土地供給，控制土地價格，進而控制房價的上漲速度，使資金回報率處于合理水平，減少投機者對房地產的炒作。所以，土地流轉改革守住了房地產的土地供應環節，能夠更好地從源頭上做好房地產調控的基礎工作。

二、有利于加快城鎮化進程

由于城市有更多的就業機會，更好的醫療和教育條件，當前70%的農民工不打算回鄉就業，80后、90后年輕農民工更不愿意回去。即使回老家，他們一般不從事農業生產，不在農村生活，而是去縣城及以上級別的城市。在農村，農戶可以向他人出租承包土地的經營權，可以和其他農戶以土地股份合作制的形式發展農業的合作生產，還可以將承包土地的經營權作為股份投入到農業產業化的經營中去。土地流轉改革將實現幾億農民與土地的分離。這些與土地分離的農民大部分將進入城市，有利于提高土地城市化的效率，城鎮化的進程也將加快步伐。

三、轉活現代農業，開啟集約式農業生產經營模式，增加農民收入

土地流轉將農民分散種植的田地集中起來，再用于集約式農業生產經營。解決土地權利的“碎片化”，根據規模報酬和外部性理論可以看出集約化經營的消耗和成本較低，農產品的質量能不斷提高；勞動分工使農業生產的專業化程度提高，從而提高勞動生產率，同時集中使用數量較多且性能相似的土地可以提高土地的使用效率，生產規模更大的生產者有更強的討價還價的能力，可以以較低的價格購買原材料，建立分銷渠的道能力較強，單位分銷成本也較低。土地流轉能夠有效改善土地資源配置效率，進一步促進農業剩余勞動力的轉移，為農業規模化、集約化、高效化經營提供廣闊空間。構建和規范農村集體建設用地的流轉機制，可以使農民更充分地分享城市化、工業化的成果。

不過挑戰仍然嚴峻，農地直接入市首先會觸動地方政府的利益，如果沒有中央政府的統一布置，單純靠地方政府推動會很難，所以中央必須出臺更具體的操作規則，才能讓政策紅利落地。另外，在現行農村土地集體所有的法律框架下，在土地使用權確權的基礎上，農民能否獲得土地流轉過程中土地升值的合理部分而不是被其他組織或個人截留，以及是否會產生土地兼并等現象都無法預料。因此，在實行改革的過程中，必須完善立法，建設透明的制度，建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權交易公開、公正、規范運行，切實保護農民利益。

參考文獻：

篇4

Analysis and treatment of soft soil ground pile Inclination Accident

Abstract： combined with the specific project example， the pile foundation in soft soil ground high-rise construction of bored pile and the surrounding base prestressed square pile inclination， serious engineering accident， cause according to the engineering geological conditions， support design， analyzing the accident， according to the test results， to discriminate treatment of building inclination and the garage， pile foundation， to achieve better results.

keywords： soft soil ；foundation treatment of inclination

一、工程概況及地質情況

某工程為住宅小區，由十棟高層住宅及周邊架空層車庫組成，由于架空層車庫規模較大，為了減少溫度和混凝土收縮對結構影響將架空層設置伸縮縫（防震縫），使其形成11個獨立結構單元， 其中10個結構單元與高層住宅底層相連為高層住宅裙房，高層住宅，建筑高度99米，周邊架空車庫裙房一層，層高4.8米。

高層住宅部分基礎采用墻下局部筏形承臺板和樁基的形式，采用 ￠1000及￠800鋼筋混凝土鉆孔灌注樁，樁基均以 5 -2層中風化粉砂質泥巖為樁端持力層，有效樁長約60米，周邊架空車庫采用預應力混凝土空心方樁，樁長選用37米和32米兩種，為PHS-AB450（250）-12+12+13及PHS-AB450（250）-10+11+11，沉樁方式為錘擊，無樁尖，樁基均以2-5層粉細砂作為樁端持力層，樁端進入持力層不小于1米。

二、樁基傾斜描述及原因分析 [1]

高層住宅區各棟單體土方已基本開挖完成，部分的樓棟周圍及地庫方樁出現了樁傾斜及三類樁的現象，主樓周邊局部鉆孔灌注樁向里傾斜較嚴重，現場方樁傾斜主要在距主樓8米左右范圍區域，向主樓方向傾斜。以某一棟主樓及周邊車庫樁基傾斜特別嚴重的情況為例，進行分析，詳見下圖：

從地質報告來看，該項目屬于長江漫灘地區，該棟主樓區域自地面向下有14米多深的2-2層粉質粘土，呈灰褐色流塑狀，傾斜樁缺陷嚴重位置基本上位于此層土。此處地貌原是深水塘，在施工前，對該水塘進行抽水和回填處理，在處理期間，但水塘中淤泥未全部處理干凈，余下淤泥也沒有暴曬，直接填土，故自然地面向下至2-2層底范圍內無硬殼層。

淤泥質土較厚的軟土場地，主樓周邊應采取必要的支護措施，嚴格按圖施工，

必須采取必要的措施避免基坑土方開挖導致的淤泥質土受到較大擾動，否則土體易流變，產生較大的水平力，基坑內土體甚至隆起，局部基坑會有泥水突涌現象，基坑巖壁塌滑。

臨近主樓周邊的地庫樁基樁頂標高同主樓樁基樁頂標高相比高出較多，考慮到實際地質狀況、土體擠壓和單體開挖導致土中側向壓力的不對稱，故在樁基施工時，要求距單體住宅外墻8米范圍內的方樁待地下室外墻以及土方回填完成后方可施工，但施工并未按要求執行，這是地庫方樁傾斜的重要原因。

同時，按圖紙要求，主樓做基坑支護，現場勘查，未完全按圖施工，掛網噴漿也未完全做到位，坡腳處2排木樁護腳插入深度不夠，且主樓邊緣坡頂堆土較多，附加壓力過大，加劇地庫方樁傾斜。現場也發現了基坑內土體隆起，局部基坑有泥水突涌現象。

三、處理方案及檢測結果[2]

主樓鉆孔灌注樁處理：

根據小應變檢測結果，樁身完整性基本為Ⅰ、Ⅱ類樁， Ⅲ類樁數量較少，重新核算上部結構內力，根據Ⅲ類樁高應變試驗結果評估了鉆孔灌注樁殘余承載力，最終采取擴大承臺，同時將承臺頂用梁板連接來增強基礎承臺剛度的方式進行了加固。

地庫方樁處理：

首先應對基坑周邊堆土進行卸載，同時放緩坡比，應在被動區采取反壓加固措施，局部加密木樁并使木樁送樁長度達到要求，確保基坑土穩定，以便進行基坑內的結構施工。

待主樓地下室外墻以及基坑土方回填完成后進行相關檢測試驗，以確定傾斜樁殘余單樁豎向承載力。

視基樁單樁豎向承載力喪失的程度和樁傾斜度范圍，以及樁基檢測報告對樁身損壞判別的類別和缺陷等的判定采取針對措施。

傾斜度特別大的，承載力喪失比較嚴重的，需要補樁，并加大承臺；傾斜度不大，承載力喪失很少的，可僅加大承臺；對缺陷位置較高，承載力殘余量較大的，按接樁處理。

檢測結果

對缺陷樁進行了小應變檢測和靜載試驗，均滿足設計和規范要求，長期的沉降觀測結果顯示也符合規范要求。

四、結語

該軟土場地，淤泥質土層較厚，結合樁基設計特點和地質狀況采取了必要的支護措施，由于未嚴格按圖施工，施工順序不合理，淤泥質土受到較大擾動，土體產生流變，直接導致嚴重的工程事故。

篇5

談到土地二級市場大家會有些疑惑，什么是土地二級市場？土地二級市場是指出讓土地使用權的轉讓或再轉讓，它體現的是土地使用者之間因土地交易而產生的責、權、利的關系。進入土地二級市場的國有土地使用權主要是出讓土地使用權。土地二級市場的交易方式主要有轉讓、出租、抵押三種，土地二級市場是土地一級市場的擴展和補充。土地一級市場與土地二級市場是相互影響的，如果土地一級市場經營不善，就會造成土地二級市場的混亂無序；土地二級市場不實行規范管理，也會擾亂土地一級市場的正常秩序，最終導致國有土地資產流失，影響經濟發展，還會導致腐敗的發生。

1.土地二級市場存在的問題主要有以下幾點

1.1擅自改變土地用途

有的土地使用者法律意識不強，受經濟利益驅使在土地轉讓過程中擅自改變土地用途。土地價格因土地的用途不同而具有差異性，如果在土地轉讓過程中擅自改變其用途就會擾亂市場造成國有資產流失，使國家利益蒙受損失，情節嚴重的還要負法律責任。如工業用地轉讓時土地用途改為商業用地的應收回土地使用權重新出讓，補繳出讓金后再轉讓，而不能直接轉讓。

1.2交易隱蔽性，缺乏交易的公共平臺，偷稅漏稅問題突出

土地二級市場沒有交易的公共平臺。現在土地一級市場因國家的重視，已建立了規范的交易平臺，交易信息公開，競價方式公開，交易環境公平，取得土地使用權價格合理，有效保障了國有資產不流失。而土地二級市場沒有建立一個能夠提供交易的的公共平臺，交易信息、交易價格均不公開，在某種程度上會造成國有資產流失，導致土地市場產生不穩定因素，嚴重時還會擾亂土地一級市場。如有的土地交易雙方為了達到偷稅漏稅的目的而進行私下交易，故意壓低土地價格。還有的交易者在土地抵押過程中和一些土地評估等中介機構串通一氣故意把價格抬高以騙取銀行的高額貸款，加大了銀行的放貸風險，對銀行造成嚴重經濟損失，破壞金融秩序。有些出讓土地和劃撥土地的出租，往往與房屋等建筑物的出租聯系在一起，土地使用權的出租人和承租人一般去房產管理部門辦理房產登記手續，很少到國土資源管理部門辦理土地登記手續，因此，國土資源系統缺乏此項統計。原劃撥土地進入二級市場，既可以采取補繳出讓金方式，也可采取租賃、作價出資或授權經營方式。對此，國家規定了不同的收益分配政策，造成了收益分配的不均等。這些現象導致土地交易市場亂象叢生，使得土地市場監管難度加大。

1.3達不到轉讓條件，而擅自對土地進行轉讓或抵押

如有的土地開發商為了獲取高額利潤囤積土地、炒地皮，把沒有達到轉讓條件的土地高價轉讓給下一個開發商，甚至層層轉讓，擾亂土地市場，破壞經濟健康發展，滋生腐敗。在招商引資過程中各地政府為了引進外資 ，為外地企業落戶當地創造優惠條件。允許這些企業選擇分期付款的方式繳納土地出讓金，在沒有交齊土地出讓金的情況下給他們頒發了土地使用證。這樣就被一些不良企業利用鉆了空子，利用我們工作的疏忽擅自轉讓或向銀行抵押土地使用權貸款，如果還不上貸款土地使用權就要被法院拍賣致使國有資產的流失，損害了國家經濟利益。有的土地在抵押期間，由于個別工作人員業務水平較低在工作中審查不嚴謹不細致而發生的土地轉讓行為，產生了很多不必要的糾紛，嚴重侵犯了當事人的權益，為當事者帶來了很多不良后果，造成了很壞的社會影響，影響了政府的形象。

1.4測量技術不過關，誤差嚴重

有時因經濟原因或照顧關系聘請的測量機構和測量人員缺乏測量資質和上崗證，這樣在土地轉讓過程中由于測量人員業務素質差，缺乏科學的測繪方法，測量技術不過關，現場調查不嚴謹，調查方法不當而發生了相當比例的土地邊界糾紛，給土地正常轉讓帶來很多不必要的障礙。主要存在土地權屬調查表內相關說明不細致，土地權屬資料收集不全面，調查圖件表示不完整，簽章手續不齊全等問題。

1.5部門職能交叉，導致管理的多頭性

一是房管部門的管理。土地二級市場交易不單純是土地使用權的交易，常常伴隨著地上附著物的轉讓，如不能及時掌握地上附著物的轉讓情況，就不能及時、合法、有效的管理好土地二級市場交易。二是法院的裁決。隨著經濟社會的發展，法院判決涉及土地使用權清償債務的現象相當普遍，但法院在裁決時，沒有考慮被處置的土地權屬是否合法、是否符合土地二級市場轉讓條件，未經國土部門批準強迫轉讓土地使用權或強行拍賣債務人的劃撥土地。從某種程度上，也為不符合轉讓條件的土地實現轉讓的目的提供了途徑。

2.針對以上存在的問題提出以下建議

2.1加強一、二級土地市場的銜接，實行統一管理，建立土地轉讓申請審批制度

土地一級市場與土地二級市場是相互影響、相互制約的關系。為了防止國有資產流失，規范土地交易市場，約束工作人員行為，建立土地轉讓申請審批制度。實行層層把關，責任到人，互相監督，嚴格辦事程序，認真執行五不登記制度即：對出讓土地沒有支付全部出讓金的不登記；對商業、旅游、娛樂、住宅四類經營性土地以及新增工業建設用地沒有按招、拍、掛出讓的，不登記；對協議出讓地價明顯低于出讓底價的，不登記；對違反規劃改變用途的不登記；未辦理土地使用權登記而設定抵押權的，不登記。從程序和制度上杜絕違規違法轉讓土地的發生。

2.2規范土地二級市場交易行為，嚴格土地價格評估制度

針對土地私下交易，價格混亂，偷稅漏稅的行為，嚴格土地價格評估制度。每一宗土地轉讓價格都要經過具有資質的土地價格評估機構科學評估。評估一定要嚴謹慎重，經得起質詢、質 疑、質 問 甚 至 司 法 仲 裁 或 訴 訟 。現場勘察切忌因為怕麻煩而走馬觀花或紙上談兵。在土地評估機構接接受委托時要對委托估價方的背景情況進行多方面了解。對評估結果特殊的要求、產權變動頻繁復雜以及權屬不明等情況且無法自圓其說土地面積的增加或減少等有明顯欺詐行為的項目不予評估。認真審查宗地權屬。評估前要對委托評估土地的各種產權證明進行審核。產權證明一定要將原件審驗后再復印。在土地估價時，要認真分析影響土地價格的因素，靈活使用各種土地估價方法，對土地價格作出最準確的判斷。同時加大執法力度，對土地轉讓過程中發生的偷稅漏稅行為堅決查處，維護法律尊嚴，創造一個良好的經濟環境，使土地二級市場健康發展，在市場經濟中發揮良好的作用。

2.3加強法制宣傳，強化工作人員的業務培訓和思想道德教育，提高工作水平

利用新聞、廣播、網絡、法律知識競賽等形式對土地交易法律法規進行普法宣傳，提高人們的法律意識，增強人們遵紀守法的自覺性。領導重視工作人員的再教育問題。首先通過辦培訓班、學術交流、聘請專家講課、觀摩先進地區工作經驗等方式提高工作人員為人民服務的業務能力。其次加強工作人員的思想道德教育，提高為人民服務的自覺意識，防止工作中的“冷”、“硬”、“橫”和"吃"“拿”“卡”“要”的行為。

2.4做好土地測量，避免工作失誤

在土地轉讓交易時，應選擇具有測量資質的正規測量中介機構進行土地面積的測量和四鄰邊界的勘定。工作人員堅持到現場實地調查，做好地籍調查，通知四鄰到現場指界，對沒有異議的測量結果簽字蓋章。對測量結果實行備案制度。最大限度的避免交易雙方和四鄰的地界糾紛與隱患。此外還應重視提高測繪人員的技術水平與工作素質。做好工作人員的教育和再培訓工作，以不斷適應科學技術水平的日益發展，及時掌握新技能、新技術、新方法、提高實際操作能力，贈強團隊協作精神，同時對其嚴格考核使其具備從業資格方準其上崗。還要積極改進測繪方法，體征軟硬件環境，調查工作方法多樣化。最后加強對測量機構資質的審核與監管，確保測量結果的嚴謹性和可靠性。

2.5強化信息披露，規范交易中介

一是建立一個全方位的土地交易信息平臺，使交易雙方可以在任何時間、任何地點獲取市場信息，使土地有形市場在無形的網絡世界得到延伸，市場信息應該包括土地供求信息、交易宗地信息、土地市場形勢分析信息、土地新聞、土地政策法規及市場咨詢信息等等，提高土地二級市場交易的競爭性。二是加強土地交易中介管理。對社會服務性質的土地交易中心要科學定位，合理收費，對評估等中介機構要加強管理，不斷提高土地評估人員的素質和業務水平，同時加強監管，確保地價評估真正做到公平、公正。

2.6從土地二級市場的特點出發，制定相應的法律、法規，建立和完善相應的法律體系

強化二級市場立法，規范交易行為。明確相關部門職責，提高相關部門和機構的溝通配合。由于土地二級市場交易多數情況是與地上建筑物和構筑物的交易交織在一起，因此，應進一步理順相關部門和機構的溝通之間的關系，一是土地管理與房產管理的溝通配合。 二是要協調好與人民法院的關系。法院判決用于債務清償的土地使用權的轉讓，往往會涉及集體土地和行政劃撥土地。因此，法院在查封前要先弄清土地所有權性質，處分時應納入土地有形市場轉讓，避免不必要的麻煩產生。

參考文獻：

[1]潘孫偉.土地二級市場的為題與對策.中國土地，2002.2總242期.

篇6

土地市場調控源于19世紀末,市場失靈是政府對土地市場進行調控的主要原因,其目的一是對土地利用中各種不利外部因素的控制;二是對土地資源的壟斷和土地投機的控制。自2003年下半年以來,我國政府針對局部地區出現的固定資產投資增幅過大、耕地面積大幅度減少等現象,出臺了一系列土地市場宏觀調控政策,其主要目的一是遏制盲目投資和低水平重復建設,防止經濟過熱,保障國家宏觀經濟平穩運行;二是保護土地資源特別是耕地資源,以確保國家的糧食安全。土地市場宏觀調控的主要內容包括土地供應總量調控、土地供應結構調控、土地供應方式調控、土地價格調控、土地收益分配調控等多個方面。本文利用河南省國土資源廳和河南省統計局的2003-2007年《河南省國土資源綜合統計年報》(內部資料)和《河南省國民經濟和社會發展統計公報》中的相關數據,以河南省為例,分析了土地市場宏觀調控政策所取得的實際效果,探討了土地市場宏觀控制中存在的問題,提出了改進措施。

一、土地市場宏觀調控的成效

(一)土地供應總量和新增建設用地總量分析

土地供應總量特別是新增建設用地供應總量是影響國家經濟發展速度和效益的重要因素,控制土地供應總量特別是控制新增建設用地總量對于遏制盲目投資和低水平重復建設,促進土地的集約、節約利用,保護耕地資源,保障國家宏觀經濟平穩運行具有重要意義,是調控宏觀經濟運行的重要手段。但從表1可以看出,2003-2007年5年間,河南省土地供應總量和新增建設用地總量除2005年由于受“三個暫停”政策(暫停農用地轉用審批、暫停新批的縣改市(區)和鄉改鎮的土地利用總體規劃的修改、暫停涉及基本農田保護區調整的各類規劃修改)的影響有顯著的減少外,其他年份均有不同程度的上升,上升幅度最大的是2006年,與2005年相比,土地供應總量增幅高達50.3%,新增建設用地在土地供應總量中的比重也由35.91%上升為56.16%。2006年之所以有較大幅度的增長,其客觀原因是由于“三個暫停”政策使得原本應在2005報批的土地推遲到了2006年,從而造成了2006年的土地供應總量和新增建設用地供應總量激增。但從整體上看,土地供應總量和新增建設用地總量在土地供應總量中所占的比重仍呈上升趨勢。由于新增建設用地主要來源于對農用地的征用,因此,新增建設用地的增加意味著更多的農用地轉化為建設用地,這說明土地市場宏觀調控政策無論是在土地供應總量的控制上還是在對農用地的保護上均未收到預期的效果。

(二)土地供應方式分析

目前我國國有建設用地供應方式主要有土地出讓和土地劃撥兩種,土地出讓方式又分為土地協議出讓、土地招標出讓、土地拍賣出讓和土地掛牌出讓等四種。以劃撥方式出讓土地使用權是計劃經濟的產物,作為一種保障性用地方式,在我國的社會經濟發展中發揮了重要的保障作用,在一定程度上促進了社會經濟的發展。但隨著社會主義市場經濟體制的逐步建立,劃撥與有償兩種方式(即俗稱的“雙軌制”)并存的供地制度,日益顯現出弊端:一是劃撥用地成本低,一定程度上導致盲目圈占土地,低效、粗放利用土地的現象屢禁不止,節約集約用地機制難以建立;二是劃撥供地政策為一些單位和個人投機尋租留下了空間,有的甚至憑借國家劃撥供地政策圈占、囤積土地。基于以上原因,國家將優化土地供應方式作為土地市場宏觀控制的重要內容,嚴格限定土地劃撥的范圍。

從表2和表3可以看出,河南省在2003-2007年五年間國有土地的供應以出讓方式為主,占土地供應總量的70.05%,劃撥用地占23.31%。但在嚴格限定劃撥范圍的2006年,劃撥用地面積占供地總面積的比例仍高達27.17%,劃撥比例不降反升,這種不正常現象值得反思。此外,在出讓的國有土地中,協議出讓仍占出讓土地總面積的58.74 %,遠高于其他出讓方式。但值得注意的是,協議出讓的比例呈逐年下降的趨勢,而掛牌出讓的比例則呈逐年上升的趨勢,這說明土地市場宏觀調控政策在土地供應方式上收到了一定的效果。

(三)土地供應結構分析

優化土地供應結構,促進產業結構調整和產業優化升級,是土地市場宏觀調控的又一項重要任務。由表4可以看出,在2003-2007年河南省出讓的國有土地中,工業倉儲用地高居第一位,占出讓土地總面積的47.78%,其次是住宅用地,占出讓土地總面積的30.93%,但住宅用地的供地面積呈現逐年上升的趨勢。在所供的住宅用地中,普通商品房和經濟適用房的供地面積呈現逐年增加的趨勢,而別墅、高檔公寓則在2003年以后供地面積為零(詳見表5)。由以上數據可以看出,土地市場宏觀調控政策在用地結構的調控上收到了一定的效果,用地結構得到了進一步優化。但值得注意的是,在以劃撥方式供應的國有土地中,仍有數量可觀的商服用地、工業倉儲用地和住宅用地(詳見表6),而早在2002年5月,國土資源部就了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》,該《規定》明確要求商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地,必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。當然劃撥土地中的住宅用地主要是用于經濟適用房建設,符合國家的有關政策,但在劃撥用地中出現數量可觀的商服用地和工業倉儲用地,其中的原因由于缺乏具體的資料,其合理與否筆者不敢妄加評論。

(四)土地利用的集約度分析

實現土地的節約、集約利用是土地市場宏觀調控的主要目的之一。建設用地投入產出指標在一定程度上反映土地利用的經濟集約程度。但由于缺乏建設用地總量指標,本文利用2003-2006年每年的新增建設用地總量、新增GDP和新增年度固定資產投資等數據資料,通過計算單位新增建設用地GDP和單位新增建設用地固定資產投資額來粗略地反映土地利用集約度的變化情況(詳見表7)。由表7可以看出,在2003-2005年河南省單位新增建設用地投資密集度和新增建設用地GDP均有較大幅度的增長,分別從2003年的1232.57萬元/公頃和2196.78萬元/公頃增加到2005年的5252.38萬元/公頃和7060.04萬元/公頃,但2006年與2005年相比,兩項指標均有回落。分析其原因,一方面受“三個暫停”政策的影響,使得2005年大量的建設用地不能正常報批,導致大量報批工作延后到2006年,另一方面在大量用地不能正常報批的情況下,為了不影響工程進度,不少地方采用了“先占后報”的辦法,從而導致兩項指標的回落。但總的趨勢是不斷增加的,這也說明了土地市場宏觀調控政策在這方面取得了成效。

二、深化土地市場宏觀調控的對策建議

(一)繼續從嚴從緊控制建設用地供應總量,特別是控制新增建設用地總量

從河南省2003-2007年土地市場的運行情況看,對土地供應總量特別是新增建設用地總量的調控未能達到預期的目的。因此,繼續從嚴從緊控制建設用地供應總量特別是新增建設用地總量仍是土地市場宏觀調控的重要措施。在建設用地供應上要嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃,嚴格土地用途管制,嚴格保護耕地,發揮規劃、計劃在控制建設用地規模、布局方面的作用。同時,在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用年度計劃的基礎上,探索建立城市土地供應計劃制度,合理確定城市土地的供應總量、結構和進度,促進土地市場公開、安全、穩定運行。

(二)進一步優化土地供應結構

在嚴格控制土地供應總量和新增建設用地規模的前提下,應不斷優化土地供應結構,減少高污染、高耗能產業的土地供應,對于污染小、能耗低、技術含量高的產業應保證其土地供應,并適當提高普通商品房和經濟適用房用地的比重,嚴格限制高檔別墅類房地產,改善住房供應結構,形成中低價房擴大供應的預期,遏制房價快速上漲。

(三)確立以用途為導向的供地方式

從河南省2003-2007年土地市場的運行情況看,盡管國有土地供應方式以出讓為主,但在土地出讓方式中協議出讓的土地仍占出讓土地總量的60%以上,這說明通過降低地價來招商引資進而實現區域經濟的發展仍然具有很大的市場,因此,改革土地供地方式任重道遠。當然,并不是所有土地都必須用“招拍掛”的供應土地,選擇什么樣的方式來供應土地主要取決于所供土地今后的用途,經營性用地必須實行“招拍掛”,工業用地也必須按照國家公布的出讓最低價標準采用“招拍掛”的方式來供應土地。但對于經濟適用房等半商業半公益用地,可以在限制房屋出售價格的前提下允許采用協議出讓的方式供應土地,即確立以用途為導向的土地供應方式。

(四)實施差異化的調控措施

我國地域遼闊,不同區域之間在社會經濟發展水平和資源稟賦上存在著較大的差異。中央自2003年下半年制定的一系列宏觀調控政策之所以在某些地區或某些方面沒有達到預期的目的,原因是多方面的,但在政策制定過程中沒有考慮區域差異是一個重要原因。因此,今后在土地市場宏觀調控政策的制定上應考慮區域差異,不同的地區應采用不同的調控政策,如對經濟發展水平較低但土地資源相對比較豐富的地區,應采用比較寬松的土地市場調控政策,而對經濟發展過熱的地區應采用更加嚴格的土地市場調控政策,從而引導產業區域合理布局,促進產業的梯度轉移。此外,在制定宏觀調控政策時應充分考慮當時的經濟發展環境和條件,以確定不同時期、不同范圍內調控的方向和側重點,同時又要考慮調控效果的時滯效應,動態地把握好土地宏觀調控的應用實踐,從而最終構建起我國土地宏觀調控的科學管理體系。

(五)改善農地非農化的調控機制

土地非農化是土地在兩種用途――農業利用和建設利用之間競爭配置的結果,由于農用地具有較強的正的外部性,使其價值不能完全在市場上實現,土地用途轉換的增值推動了建設用地規模的不斷擴張,從而導致了新增建設用地的不斷增加和農田面積不斷減少,這種發展趨勢在高速城市化地區尤為明顯,土地利用總體規劃的一項重要內容就是通過劃定基本農田保護區來控制農地非農化地的量和速度。但劃定基本農田保護區實際上是分配地區發展權,由于不同區域的資源稟賦不同,社會經濟發展情況不同,單純的基本農田指標分配方式難以達到調控的目的,所以基本農田保護應引入市場機制,在這方面可借鑒美國發展權轉移的經驗。大中城市郊區既是未來城市發展的重點,也是基本農田保護的困難地區。為了既能保證一定數量和質量的基本農田,又能夠為城市未來的發展留出一定的空間,國家應在確保基本農田數量和質量的基礎上,允許基本農田向偏遠地區轉移,即所謂的“異地代保”,但這種轉移并不意味著其保護責任的無償轉移,原保護地區要向代保地區支付一定的費用作為轉移代價。這一政策的實施,一方面彌補了基本農田保護指標計劃配置的弊端,減少了由于基本農田保護帶來的區域間財富分配的不公平性;另一方面又可提高農地非農化的成本,抑制地方政府推動農地非農化的積極性,提高了保護農地的積極性,最終實現土地資源的優化配置。

參考文獻:

1、譚術魁,付慧蓮.土地市場宏觀調控的預期目標、實際效果及深化建議[J].中國房地產,2007(9).

2、王麗艷,肖偉.國內外城市土地供給調控模式的評述與啟示[J].天津城市建設學院學報,2007(12).

篇7

（二）做好土地整理工作土地整理可以實現耕地總量動態平衡，可以一定程度上解決基礎設施投入不足的問題，可以提高農民收入，有效支撐新農村建設，提高土地利用的生態效益。在我國農村，土地整理有許多不足之處，主要表現為：農村集體建設用地布局不合理，利用粗放，廢棄土地復墾率低；土地整理項目實施管理差；土地整理中技術力量薄弱；市場環境不健全，資金嚴重不足；對土地整理認識不到位，政策、法規不健全。因此，目前我們要做好的幾項重點工作是：重視土地整理規劃工作；做好土地整理項目管理工作，加大監督檢查力度；提高技術支撐；拓寬籌資渠道；加快土地立法，使得土地整理工作有法可依。

二、解決土地流轉市場供給不足問題的對策

（一）鼓勵勞動力轉移，減少兼業，增加供給大量青壯年勞動力的流出，導致農村勞動力短缺，種田質量下降，有的地方甚至出現拋荒棄耕象。而對城市而言，涌入的勞動力會增加城市就業和管理的負擔，加大人口管理的困難，給城市治安帶來許多問題。農戶是否流轉土地取決于家庭擁有的初始土地資源、家庭勞動者的勞動能力、農業與非農業的綜合比較效益。針對農村剩余勞動力轉移中存在的問題，要做好以下工作：一是發揮政府的服務職能，健全制度，深化體制改革，為農村勞動力轉移創造條件。二是建立城鄉一體化的勞動力市場體系。改革和完善過去束縛農村勞動力轉移的諸如土地、人口、就業和社會保障等體制。三是推進城鎮化建設，吸納農村剩余勞動力。四是開辟多渠道的轉移路徑，促進農業產業和鄉鎮企業發展，就地吸納剩余勞動力，擴大國際勞務輸出。五是積極落實相關政策。積極開展農村富余勞動力的職業技能培訓，鼓勵各類培訓機構與勞務市場和用工單位簽訂合同，以需定培，定向培訓。要努力做好農村富余勞動力轉移就業的信息服務工作，為他們外出就業提供及時、準確的信息服務。要切實保障外出農民的土地承包經營權，對損害外出農村勞動力土地流轉權和收益權的行為，及時查處和糾正。主動配合有關部門做好維護農民工合法權益工作，集中力量解決好拖欠和克扣農民工工資、勞動條件惡劣、勞動安全和職業病防護沒有保障等突出問題。

篇8

一、北京市土地資源利用現狀分析

（一）特殊地形導致建設用地供應長期緊張

北京市山地多，平原少。山地占全市面積的62%，且環繞市區，這不利于北京市城市的擴展和建設用地的開發。城市大，郊區相對較小；人多地少，耕地更少。隨著北京市郊區城市化進程不斷加快，城市用地不斷擴大，農業用地迅速減少，耕地也隨之銳減。土地利用率高達85.5%，其中近郊區和平原區土地利用率達95%以上，造成后備資源不足容易導致建設用地供應緊張。

（二）存量土地的開發利用受到較大限制

北京市是我國的首都，中央、國務院各部委、各直屬事業單位、下屬企業單位、部隊大院都無償或低償占用了大量的城市用地。此外，北京市是舉世文明的歷史文化古城，擁有一批具有傳統歷史風貌，民族風格和地方特色的歷史文化街區。在舊城區，大片的四合院、平房住宅占據著黃金地段，人口稠密，土地成本很高，因此舊城改造受到限制。

（三）征地拆遷難度加大，項目推進緩慢

隨著《國有土地上房屋征收與補償條例》的深入實施，當前征地、拆遷等土地前期開發工作難度進一步加大，項目推進速度放緩，開發成本呈現上升態勢。自2005年開始，北京市每年制定年度土地供應計劃，對土地供應總量、用途結構、空間布局及具體執行等情況進行了明確安排。從這幾年的供地計劃可以看出，土地總體供應有逐年減少的趨勢，其中住宅用地所占的比例較低，尤其是普通商品住宅用地供應緊張。2012、2013年普通商品住宅用地僅計劃供應850公頃，較2006年減少了47%。

二、2013年北京市土地出讓交易情況分析

（一）土地成交規模大幅增加，土地收益創新高

2013年北京市土地市場共成交214宗土地①，總成交土地面積2082萬平方米，其中建設用地面積1314萬平方米，規劃建筑面積2377萬平方米，與去年全年163宗地，共1693萬平方米的規劃建筑面積相比，規劃建筑面積比上年同期增加40.4%，略超2011年。

商品房用地成交面積為近六年次高。2013年北京市共成交131塊商品房用地，規劃建筑面積1836萬平方米，同比增長一倍，在近六年中僅低于2010年。其中居住用地61塊，規劃建筑面積1088萬平方米，同比增長132%。綜合用地成交面積同比上漲，全年共成交綜合用地40宗，規劃建筑面積517萬平方米，比上年同期增長90%。

全年實現土地收益1822億元，同比增長181%，比創紀錄的2010年還增加了186億元的收入。商品房用地土地出讓金收入同比增加近兩倍，創歷史新高。2013年，北京商品房用地土地出讓總收入1768億元，同比增加194%，比2010年還高出216億元，創歷史新高，其中第四季度土地出讓收入647億元，11月單月土地出讓收入407億元，占全年的23%。平均單幅土地的總價高達13.5億元，與前幾年相比大幅提高，而居住用地的平均單幅土地總價已高達16.73億元。

（二）土地成交結構中居住用地比重有所增加

2013全年成交的214塊土地中83塊是工業用地，建設用地面積382萬平方米，規劃建筑面積512萬平方米，占總成交土地規劃建筑面積的22%。居住用地共成交61塊，建設用地面積608萬平方米，規劃建筑面積1088萬平方米，與前兩年相比大幅增加。居住用地成交規模占所有土地的比重為45%；占商品房用地的比重為59%。居住用地占商品房用地的比重呈緩慢增加的趨勢。

（三）商品房用地成交樓面價大幅提高

2013年，北京土地出讓市場共成交131宗商品房用地，其中56塊土地配建了保障房或異地建設保障房、醫院。但即使在這種情況下，商品房用地平均成交樓面價9632元/平方米，首次逼近萬元，同比上漲45%。其中12塊土地底價成交，114塊土地溢價成交，另有5塊招標出讓的土地底價未知導致溢價未知。在這114塊溢價成交的土地中，有10塊土地溢價率超過100%，最高達242%；10塊土地溢價率在50%―100%；28塊土地溢價率在40%―50%；34塊土地因土地成交價格達到政府設定上限而競投保障房面積或異地建設醫院。

（四）居住用地供應量少造成地價高企

2013年，北京市居住用地成交樓面價9380元/平方米，創歷史最高，而起始樓面價也達到7213元/平方米，比2012年的成交樓面價還高。土地起始樓面價大幅上漲，決定了成交樓面價也不得不漲。從土地價格來看，房價的上漲也是一種必然趨勢。

其實，居住用地的成交樓面價和溢價率均低于實際情況。居住用地在出讓時都被政府設定了合理土地上限價格，溢價率最高不得超過50%，當達到上限價格后，轉為在此價格基礎上競報保障房面積或異地建設專項資金，人為限制了成交樓面價。2013年北京出讓的商品房用地共配建保障房面積443萬平方米，與2012年（150萬平方米）相比多出了293萬平方米保障房，有53塊土地需要建設或配建公租房、限價房、經適房或自住型商品房，另有3塊土地異地建設保障房或者醫院，這種異地建設方式其實就是一種變相的增加土地價款。

居住用地地價漲幅如此之大，主要還是供應量少造成的。最近5年來，居住用地土地供應缺口達到了1565萬平方米，特別是2009年和2012年，這兩年的住宅類土地供應缺口分別達到了803萬平方米和828萬平方米。房企銷售狀況好，資金充足，土地需求旺盛，同期的土地供應不足就造成房企逢地必搶。因此，2009年和2012年下半年，北京的土地市場最為火爆，地王頻出。2013年北京土地供應雖然有所增加，但房企對土地的需求尚未滿足，且二三線城市市場風險較大，眾多房企回歸北京這種一線城市，對優質地塊一擲千金，地價迅速上漲，平均成交樓面價近萬元。

選取2008―2013年的居住用地成交樓面價與住宅銷售均價作比較發現，2013年土地成交樓面價占住宅銷售均價的比重已達45%，是近六年來最高的一年。土地成本增加，房價的上漲也是一種必然趨勢。

（五）成交土地以城市發展新區為主

城市發展新區是供地主力，生態涵養發展區供地比重逐步增加。2013年北京市成交的商品房用地主要分布在城市發展新區，規劃建筑面積1154萬平米，占全市的比重為62.85%；城市功能拓展區成交的規劃建筑面積僅358萬平米，僅占全市的19.52%；生態涵養發展區的土地供應量呈逐年增加趨勢，2013年已經達到315萬平米，占全市的17.17%。

三、2014年北京市土地出讓市場走勢

（一）供應量方面，住宅用地供應將相應提速

自新一屆政府執政以來，房地產調控方向由抑制需求轉向加大供應。“國五條”要求各地加大住宅用地供應，國土資源部也強調要保持城市地價平穩，切實穩定土地市場，要求各城市特別是一線城市要調增并公布住房用地供應計劃。2012年下半年以來熱點城市土地市場持續火熱，高價地塊的頻繁出現明顯推動了后市房價上漲的預期，而增加住宅用地的供應或將在一定程度上緩解該局面。2013年，北京市政府積極增加土地供應，預計2014年仍將加快推出住宅用地，向社會釋放土地供應增加、后市預期穩定的積極信號。但由于北京市特殊的土地利用現狀，整體土地資源稀缺，優質地塊基本開發殆盡，因此，可增加的供應有限。同時，所供土地以近遠郊區域為主，其中遠郊區域所占比重將繼續上升。

（二）供應結構上，加大居住類用地尤其是保障房、自住房用地供應

配建保障房的住宅用地比例將進一步加大，同時也將有更多的純保障房用地推出。“京七條”提出，2013年北京市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，2014年計劃推出5萬套自住型商品住房供應。2013年，北京共成建自住型商品房的地塊超過14宗，“2萬套”目標已實現，其中部分地塊全部建設保障房和自住型商品房。自住型商品房地塊的不斷增加，有助于平抑房價上漲預期。2014年北京仍將加大自住型商品房的供應，將繼續加大全市住宅用地供應，同時進一步優化供應結構，擬安排住宅用地供應總量中的40%用于保障性安居工程建設，60%用于商品房建設，商品房用地中將有50%用于建設自住型商品房，因此，用于保障房和自住房建設的土地共占住宅用地供應總量的70%。這些計劃如能充分實施，可在一定程度上緩解開發商扎堆競價的現象，并通過加大面粉量進而抑制面包價格的調控機制對房價的過快上漲起到一定的調控作用。

（三）需求方面，品牌房企將延續上年的拿地態勢，下半年熱度有所消減

2013年，企業融資渠道多樣化，債券、票據等直接融資方式明顯增多，優質企業融資成本降低。同時，龍頭企業銷售業績再上新臺階，推動行業集中度進一步提升，萬科、綠地、萬達、保利、中海、恒大、碧桂園7家房企躋身“千億俱樂部”。品牌房企在良好銷售業績和積極融資的支撐下，對于優質地塊的儲備趨于迫切，2014年拿地的積極性有可能會繼續高漲。雖然北京拿地成本高，但從投資風險的角度考慮，一線城市整體市場環境規范且市場預期看好，樓市需求旺盛，依然是企業首選。2013年品牌房企一線城市拿地占比明顯提高，對一線城市優質地塊不惜重金爭奪。預計2013年北京土地市場的熱度可能將延續到2014年。2014年上半年，由于慣性的作用，土地市場的這種熱度不會減弱，很多房企土地儲備還不夠。下半年，土地成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業經過持續拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，預計2014年融資環境將有所收緊，企業將加強資金管控。

（四）土地價格上，優質地塊依然可能出現地王

由于北京土地資源稀缺，土地一級開發成本過高，房企拿地熱度高漲，從短期看，土地市場有可能還會引來品牌房企對于優質地塊的爭奪，預計地王依然會出現，影響市場的價格預期。2014年，如果宏觀政策依然平穩過渡，由于土地財政和土地一級開發成本高企等原因，政府設定的土地起始樓面價較高，因此，如果消除保障房和遠郊區縣土地的影響，就同一區域同一用途的土地來說，土地成交樓面價有可能繼續上漲。但由于配建保障房比例繼續增加，且設定“合理土地上限價格”，以及政府抬高了土地起始樓面價，可能會使土地溢價幅度有所下降。

篇9

一、工程案例

某建筑工程地上5層、地下3層，其中地下2、3層為車庫。地下一層為商場、辦公間及設備用房等。本工程結構為鋼筋混凝土框架體系，選取主、次梁樓蓋體系進行各樓層施工。梁、板及柱都為混凝土構件。第一層～5層所有樓板都有開洞。其余樓層洞口分布基本一致，其中與中央共享大廳較近位置從地下一層逐步向上變大，形狀轉換為長方形。該工程屋蓋體系可劃分為13個部分。結構上附近屋面都連接其相鄰樓層，中央上方幾個樓蓋則獨立存在。因工程施工特征，屋蓋為鋼結構的為#1、#3、#8；玻璃為屋蓋#1的屋面；壓型鋼板為屋蓋#3、#8的屋面，其他都選取混凝土梁板結構作為屋蓋，具體如圖1所示。因本工程平面超長，x方向平面尺寸大概為180m，Y方向平面尺寸為170m。與施工規范規定的框架結構體系伸縮縫最大間距相比較大，為此，在結構設計時無需進行伸縮縫設計。

二、混凝土溫差效應及長期收縮的影響

1、溫差效應影響。豎向溫差與水平溫差效應是高層建筑的主要溫差效應類型，而于本工程而言，因其結構高度較低，平面尺寸較大，因此僅需對水平溫差效應進行分析即可。以構件自身條件來講，溫差產生的主要原因包含季節變化、太陽輻射等，具體分為2種，其一構件自身內外表面溫差，也就是一般意義上的局部溫差；其二為構件中面的溫差，是指相應時間段內構件中面溫度和混凝土終凝溫度之間的差值，也就是所說的整體溫差。據大量實踐經驗分析得出，于整體結構而言，局部溫差影響較小，水平溫差效應產生的主要原因為整體溫差。

因該工程具有較大平面尺寸結構形式，順著水平方向大量豎向構件將導致混凝土樓層出現變形問題，進而產生極大約束。如“-”溫差出現于樓層內，由于收縮現象梁板受拉；除此之外，因水平剪力作用，附近豎向構件將產生水平方向剪切變形。

本工程由混凝土主體結構合攏到運營使用環節，因上部結構和地下室之間存在極大溫度變化，因整體溫差較大，地上各層、第一層與地下各層之間極易產生水平變形差異。第一層樓板為地下室頂蓋，因地下室外墻約束，導致第一層和第二層之間水平變形差異極為突出。因地下一層開洞較大，地上溫度必定會對地下一層造成極大影響，致使地下一層溫度基本等同于地上溫度，這樣不利于地下一層、地上第一、二層梁板及第一層柱施工。

2、長期收縮影響。由于水分蒸發在空氣中暴露的混凝土構件極易出現收縮現象。作為一個長期過程，影響混凝土收縮的因素較多，如最終收縮量、材料構成及環境因素等。該工程因截面尺寸、環境等因素，導致地下室底板與其他各層樓板長期收縮量之間存有一定差異。整體來講，因厚度較大，地下室底板無法充分接觸空氣，導致其長期收縮量不大，其他所有樓板則具有較大收縮量。在地下室外墻與混凝土柱約束下，該收縮差異將導致部分樓層，尤其是地下室各層產生受拉現象。混凝土長期收縮效應可同時與結構施工、使用階段的溫差效應一起存在，采取防裂技術措施時應綜合考慮以上兩種效應。

三、超長地下室混凝土結構防裂技術措施

高層建筑混凝土規定，現澆框架結構伸縮縫間距必須控制在55m以下。如選取一定構造及施工措施，降低溫度及混凝土收縮對結構影響，可將伸縮縫最大間距適當放寬。根據施工規范規定，如該工程進行伸縮縫設置，則具有大量永久縫數量，將嚴重影響建筑效果與使用空間，因此，可選取適當措施放寬伸縮縫間距。具體方式如下：

1、后澆帶及膨脹加強帶設置

該工程需保證膨脹加強帶結合后澆帶設置，后澆帶內需進行收縮混凝土澆筑，通過一定膨脹應力對結構合攏后溫差收縮應力進行補償。按照溫度分析結果顯示，在第一層與地下室一層及地下室外墻連接樓板較大應力位置，需將膨脹加強帶設置到X、Y方向。

設置后澆帶可錯開混凝土收縮應變高峰期，并將部分收縮應力釋放出來。施工過程中澆筑后澆帶時間應具有合理性，確保結構合攏溫度適當。與本工程所在地氣溫情況相結合，9.7℃為每年4月、10月的平均溫度，10℃為分析取值。按照該工程施工工期預測，后澆筑封閉時間和混凝土樓板完成時間相隔超過180天，以完成大部分混凝土收縮。為避免施工階段“-”溫差較大，完成澆筑后澆帶作業后，即將步入冬天，外幕墻需封閉。

2、選取保溫隔熱構造

選取雙層玻璃用于結構外立面及屋頂#1，屋頂需選取保溫隔熱措施。同樣保溫隔熱措施也可用于暴露于外面的地下室頂板，且選取雙層樓板。濾水層安設到地下室底板位置，防水內隔墻設置到外墻內，止水帶應設置到施工縫位置。根據施工實際情況，應在20到22℃之間控制室內常年溫度。商場為地下室一層，其室內溫度應與地面上各層溫度一致。

3、合理選擇原材料

建筑結構中補償收縮混凝土的主要功能為結構自防水、減免后澆帶無縫施工及大體積混凝土裂滲控制。于超長地下室混凝土結構防裂分析，可選取補償收縮混凝土技術進行有效處理。膨脹水泥為混凝土膨脹劑與抗裂防水劑的發展基礎，目前應用最多的為硫鋁酸鈣類膨脹劑，要求在混凝土摻加8%到12%的硫鋁酸鈣類膨脹劑，和水泥水化反應形成鈣礬石膨脹結晶，此時將改變混凝土結構特性。具體如下：

第一，鈣礬石體積膨脹，因鋼筋與鄰位約束，將由0.2到0.7mpa預壓應力產生于混凝土結構內，進而將混凝土應力狀態改善，并達到混凝土抗裂性能提升的目的。

第二，因鈣礬石可對毛細孔縫進行充分填充，進而達到混凝土孔結構改善及總孔隙率減少的作用。

選取補償收縮混凝土進行超長鋼筋混凝土結構連續施工，選取補償收縮混凝土在大體積混凝土內進行防裂防滲控制，不僅能夠縮短工期、簡化施工工藝，提高工程施工|量，還具有良好經濟效益。

4、O置鋼筋加強區域

混凝土抗拉強度及變形能力直接對其是否開裂起到決定作用，通常可通過極限拉伸衡量混凝土變形能力。于混凝土極限拉伸能力提升而言，配筋數量是否準確、位置是否正確極為關鍵。要求在外荷載影響下，混凝土構件受力鋼筋全截面最小配筋率必須相關規范規定相符，并在此基礎上適量增加配筋量，以此對混凝土溫度收縮及干縮起到有效控制。要求在0.2%以上控制超長墻體單面水平構造鋼筋配筋率；0.3%以上控制樓板單面鋼筋配筋率；0.25%以上控制帶外采取補償收縮混凝土時的配筋率。具體配筋方式如下：

按照以上溫度、收縮效應分析情況，需將鋼筋加強區域設置到樓板、梁與豎向構件內較大應力位置，以此達到結構抗溫及收縮效應能力提升。樓板加強區域設置到樓板薄弱及較大應力位置，需全截面配置加強配筋。第一，洞口鋼筋加強板帶。第一、二層具體較大洞口，則其附近具有較為顯著應力。順著邊緣方向在洞邊3m范圍內設置鋼筋加強區域，全截面進行加強配筋設置除此之外，在洞口轉角位置，斜方向進行抗裂鋼筋增設。第二，樓板鋼筋加強板帶。因樓板具有較大開洞，將大大消弱局部樓板有效板寬。因此，地下室外墻約束，與地下室外墻相連第一層、地下一層樓板應力較大，此區域增設額外配筋。第三，樓板構造配筋增加。與所有層非削弱樓板區域配筋相比，需進行額外構造全截面配筋率的增加，增加比例為0.1%到0.3%之間。

四、結束語

綜上所述，伴隨我國建筑工程建設規模的進一步擴大，為了確保建筑物的功能需求得到滿足，要求做好地下室施工工作，不僅能夠使建筑物的綜合利用率大幅提高，還能有效提升工程質量。因此，必須在充分結合施工現場具體情況下，做好施工準備工作，規范施工流程，采取行之有效的質量控制措施，只有這樣才能實現建筑工程經濟效益最大化。■

參考文獻

[1] 張鵬.探究超長地下室混凝土結構設計與控制[J]. 城市建筑. 2014（04）

[2] 王武建.淺析深圳歡樂海岸項目超長地下室結構的設計方法與施工措施[J]. 現代物業（上旬刊）. 2012（06）

[3] 高宇程，鄒正.超長地下室結構設計及實例介紹[J]. 中國新技術新產品. 2011（03）

篇10

據粗略統計，省（自治區）建立全省土地市場網11家，市國土行政主管機關建立的國土資源網（包括直轄市）16家，省會主要城市（包括直轄市）獨立設立土地市場網（交易網）8家。

省土地市場網、省會城市國土資源網、省會城市土地交易網比例圖（不包括國土資源廳網站）如下：

由省（自治區）建立的大區域性土地市場網占31%；依托市國土局上級主管部門網站土地市場信息的各省會主要城市(包括直轄市)占總數的46%；委托市場交易機構建立的土地市場網（交易網）占23%。

2 各省省會城市土地市場相關網運行時間及作用

1999年至2010年各省省會城市運行土地市場（交易）網站時間表（不包括國土資源廳網站）如下：

1999年，土地交易市場逐步受到關注，而土地相關網站因內外需求逐步產生。

2002年至2006年，全國土地交易市場備受關注，土地市場交易競爭異常激烈，各省省會城市國土資源部門的信息網站最多最集中，其主要作用在于體現土地市場信息透明化，各市土地交易公平、公正、公開。

2007年至2011年，進入國家宏觀調控期，國家針對部分城市房價過快上漲，密集出臺了包括金融、稅收、土地、房產等一系列調控措施。各省省會城市進入市場監測調控時期，該時段建立或更新的網站，主要屬省或市土地交易中心進行統籌管理模式的大區域性土地市場平臺，其主要作用在于與國土資源部土地市場網數據對接，整合片區統一格式標準、統一市場數據、集中公告信息、建立項目庫、做好供地計劃、統一土地供應、市場監測分析、強化上下管理機制、理順交易規則和對外服務行為。

3 國內現有土地市場網站建設特點

1999年至2006年期間，各省省會城市國土資源局建立數據信息的網站，反映較好的有5家，北京市加入了預入市地塊、預申請、地塊掛牌變動及時顯示、土地交易分中心數據統一接入等版塊；上海市加入多點投訴建議專欄，同時，回復時間快；重慶市加入擬供地計劃專欄；武漢市數據信息快速齊全，并設有電子掛牌文件免費下載專欄；長沙市設立了網上電子掛牌交易系統。2007年至2010年新建立運行的大區域統一的土地市場網特點更為豐富，其中廣東省、江蘇省、四川省、海南省已具備全省供需數據統一全覆蓋，所涉及的城市土地市場已進行統一管理，統一監測分析，其土地市場網大區域性平臺已具備網絡輻射能力。

4 各省省會城市土地市場相關網的不足