商業綜合體行業現狀模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇商業綜合體行業現狀，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

從20世紀50年代開始修建世界首個城市綜合體——法國拉德芳斯，城市綜合體已經在國外形成了較為成熟的開發和運作模式。隨著房地產行業限購政策的實施和人們消費觀念的轉變，具有居住、購物、娛樂、工作等功能于一體的城市綜合體開發在一些大中城市正如火如荼的展開，目前西安將近十余個城市綜合體的已建或在建項目，其中的李家村萬達廣場、騾馬市商業步行街已經成為該所在區域的地標和行業開發的典范，然而，西安另有一些開發商卻打著“城市綜合體”的口號，經營情況并不理想。本文試圖通過對西安城市綜合體的發展現狀的分析及對策討論，以期為西安城市綜合體的開發提供參考，并促進城市綜合體發展的進一步完善。

一、西安城市綜合體的概念及作用

（一）城市綜合體的界定

城市綜合體又名“城中之城”，英文簡寫“HOPSCA”，它源于Hotel（酒店），Office（寫字樓），Park（公園），Shopping mall（購物中心），Convention（會議中心、會展中心），Apartment（公寓），一般由星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪、街區、休閑廣場及大型高尚居住社區等組成。城市綜合體一般都具備超大的空間尺度，立體的交通體系，現代的景觀設計，智能化的配套設施等典型特征。

（二）西安城市綜合體的發展概況

根據西安目前城市綜合體的開況，大致可以從方位上進行區分。

1.城市中心綜合體

處于西安城市各個中心的綜合體項目，由于周圍人流量大、需求旺盛，收益十分可觀，帶動了周圍區域消費的增長。同時，這些項目還具有一定的升值空間，受到商戶的歡迎。其中代表項目有李家村萬達廣場、立豐國際廣場、騾馬市商業步行街等。

2.交通樞紐城市綜合體

處于交通樞紐位置的城市綜合體，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人氣。西安目前地鐵的建設在一定程度上拉動了這些項目的經濟效益。其中有代表性的項目有：天地時代廣場、賽高國際街區等。

3.新興區域城市綜合體

處于西安新興區域的綜合體項目，整體項目體量較大，但在人氣方面稍顯一般，其主要的開發模式是住宅先行，等到人氣聚集后，再進行商業規劃。其中代表項目是首創國際城、融僑城、綠地世紀城等。

（三）西安城市綜合體發展的作用

西安城市綜合體是伴隨著我國經濟的整體進步和西部居民消費水平的提高而逐步發展起來的，這種商業模式一經出現，便極大地刺激著西安區域經濟的發展，為土地集約化利用和拉動內需起到重要作用。一方面城市綜合體為消費者的生活提供了方便，同時使開發商獲得了穩定的收益。促進城市空間拓展。另一方面，城市綜合體的出現，直接帶動了區域經濟的發展，構筑區域商業高地。

二、西安城市綜合體開發存在的問題

雖然目前在西安有一些比如李家村萬達廣場等，運營比較好的城市綜合體項目，但西安仍有一些項目只是具有綜合體的外殼，甚至有些只是打著“城市綜合體”的名號，更多的在售綜合體項目更關心所擁有住宅的銷售，忽略了其它商業規劃對項目的影響。

1.盲目立項，導致前期策劃倉促

隨著經濟的發展和城市綜合體項目的穩定收益，同時加上政府對這一業態的重視，諸多開發商將城市綜合體作為新一輪投資的熱點，然而一些開發商只是出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，盲目立項，使得絕大多數項目論證都不充分，前期策劃倉促，建設開發盲目無序。

2.同質化、模塊化開發嚴重

城市綜合體地產類型應該是與各種零售業形態充分結合的高專業化產業，因此應該是多種功能相協調的。但是，西安一些項目受到開發商自身實力和地塊的制約，開發的綜合體大都集中在二環周邊，產品規劃基本雷同，必將造成日后招商和運營的困難，嚴重制約了商業地產的正常發展。

3.運營管理失控

與國外商業地產發展商長期持有物業只租不售不同，受資金、利潤及經營思路的影響，我國大多數開發商在商業地產開發上存有急功近利的想法，希望“開發、出售、再開發”的循環周期越短越好，以賺取更多的利潤，因此開發商不夠重視售出項目的后期商業運營，即使有的開發商考慮了后續經營問題，但是往往缺乏對項目的整體控制能力，很難把握未來入駐經營商戶的檔次和品位，從而造成運行管理失控。

4.資金鏈緊張

建設大體量的城市綜合體往往是一些具有雄厚實力的開發商，城市綜合體的開發不僅在前期需要資金的支持，在后續經營期間也需要強大的資金做后盾。然而，目前西安的一些開發商往往融資渠道單一，全國商業地產對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業地產自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%，容易導致后續運營中出現資金鏈緊張的情況。

三、西安城市綜合體發展對策

針對目前西安市城市綜合體開發過程存在的問題，筆者建議采取以下策略應對。

（一）遵循合理的開發程序

在需要更加注重資本運作和運營管理的城市綜合體開發中，要求開發商應按照這樣的程序進行：招商（與零售商等商家簽好合同后）——設計（按零售商等商家的要求）——建設（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投資者投資購買）——物業管理（開發商或第三方）——長線經營——開發新項目。只有這樣才能避免地產商所建的商業物業不能滿足零售商需求而導致招商難、空置率高等一系列問題。

（二）加強政府宏觀規劃

政府城市管理部門和商業管理部門必須嚴把此類城市綜合體項目的審批關，努力推動產學研相結合，充分利用西安高等院校、科研機構的研究實力，建立起商業飽和度指數評價體系，并認真做好城市商業飽和指數的測評工作，保證項目在數量和結構上的協調，避免造成重復建設、惡性競爭的問題。同時，城市綜合體項目建設應該結合當地的風俗習慣、文化環境、產業優勢和歷史傳統，避免同質化的情況發生，使城市綜合體的發展真正與城市建設、城市經濟的可持續發展相協調。

（三）科學地確定開發模式

目前，隨著市場的發展以及開發商的成熟，越來越多有實力的地產商開始自持運營商業地產項目。其中萬達集團首創的“訂單商業地產”模式，該模式具有顯著的優點是更有利于商業地產的健康發展，但是這種模式的缺點是建成的商業地產只能提供給特定的大型主力店商家使用。這樣，地產開發的后期風險完全受制于主力店。一旦主力店經營不當，開發商的損失將更大。這就要求訂單商業的開發商對于主力店的選擇必須慎重，盡量選擇國內外具有知名度的、并愿意長期合作的商業企業，盡可能規避潛在經營風險。

（四）拓展多個融資渠道

城市綜合體的開發過程中資金鏈最為關鍵，一旦某個環節資金鏈出了問題，后果將不堪設想，因此亟需拓展多種融資渠道，包括房地產信托投資基金、海外上市、房地產抵押債券等，城市綜合體開發的資金瓶頸有望得到解決。這其中比較成熟的應用是權益型REIT，權益型REIT一般采用股份公司或信托的形式，再由REIT發行受益憑證，募集投資者的資金投人商業地產項目的開發中，并委托或聘請專業機構和人員對該商業地產實施具體的經營管理。但是這種商業地產融資模式順利運作的關鍵在于REIT的成立、REIT資金的募集以及聘請專業機構和人員對商業地產實施具體的經營管理等。

四、結語

城市綜合體在國外作為一種非常成熟的商業地產模式，在我國目前還是處于發展時期，隨著我國經濟的發展和關天經濟區的建設，西安城市綜合體必將成為一種具有潛力的和穩定收益的物業類型。

參考文獻：

[1]楊慎.中國房地產業現狀及發展趨勢[A].北京百年建筑文化交流中心.實戰型房地產EMBA課程精選1[C].北京：清華大學出版社，2004.

[2]何艷、吳豐.中心城市商業地產發展機會分析.資源與人居環境，2004（5）

篇2

按照國際通行標準，人均占有商業面積應在1.2平方米最為合理。而根據行業測算，一、二線城市合理人均商業面積也有所不同，分別為1平方米和0.75平方米。依照此標準，人均商業面積即將邁入4平方米大關的合肥將是國際標準的3倍，更達到了二線城市標準的5倍之多。

一面是合肥各類大型綜合體和寫字樓空置率攀升甚至有商業中心接連關門停業的低迷現狀；另一面，則有更多的綜合體和寫字樓蜂擁而至，每年開張至少兩家商業中心的速度和不斷刷新的合肥第一高度令合肥商業地產戰局越發撲朔迷離。

以55家綜合體為代表的合肥商業地產狂歡，究竟是一場財富不斷匯聚的盛宴，還是雪球滾大之后瀕臨崩盤的剩宴？

商業綜合體供大于求？

做了20多年家電商的張平（化名）混跡于合肥的各大商場，見證了合肥商業中心的興衰更迭。

“20年前，合肥的百貨商場屈指可數，只有包括百貨大樓在內的幾家商場”，11月17日，張平向《徽商》記者回憶說，大約是從七八年前開始，合肥的商業中心仿佛是“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”。

從合肥市第一家商業綜合體元一時代廣場，到接踵而至的新都會、百大港匯、萬達、銀泰、新地……張平隨之進駐的商場也越來越多，最初的三家分店如今已擴展到了近20家。

然而，今年以來，張平卻漸漸發現自己的生意并沒有隨著規模的擴大而變得好起來，反而有部分分店的銷售額下降了近五六成。

“一方面原因是大的經濟環境不好，另一方面則是目前合肥商場越來越多，人流量被稀釋了，導致人氣不旺，銷售狀況自然變差了”。

前些日子，張平曾發動員工做了一項調查，據不完全統計，合肥某精品百貨商場內，平均每天每個柜臺的人流量僅為3～4人；某家具商場除節假日之外，平均每天每家店甚至連一個顧客都見不到，“正常情況下，每家店每天要保證有20人的人流量”。

數據對比之下，張平覺得目前合肥的商場數量已經處于超飽和狀態，“沿著潛山路這條街，就有百大港匯購物中心、大唐國際購物中心、新地mall三個綜合體，再加上天鵝湖邊上的萬達廣場，即將開業的華邦ICC、華潤五彩城和華潤萬象城，小小一個政務區就聚集了這么多家大型綜合體”。

合肥市政務文化新區官網公布的數據顯示，目前政務區規劃總面積達12.67平方公里，常住人口逾10萬人。而據本刊記者不完全統計，在過去的一年內，政務區總商業面積已超過100萬平方米。

天鵝湖周邊大型綜合體“扎堆”的現狀也引起了政府方面的高度關注。安徽省委常委、合肥市委書記吳存榮就曾公開表示說，“合肥政務區目前大型商業偏多了，僅天鵝湖周邊就有四個，政務區暫時不再批準建設綜合體項目”。

政務區內綜合體體量過大的情況僅僅是合肥市商業中心整體情況的一個縮影。

瑤海區的寶業東城廣場、壩上街項目，或將落戶蜀山區的第三座萬達廣場，濱湖新區的利港銀河廣場……安徽省清源房地產研究院院長李慧秋曾撰文指出，自2010年至2012年，合肥的商業地產以每年80萬平方以上的速度增長。此外，據合肥市統計局的數據顯示，今年1～9月，合肥市商業營業用房銷售面積達50.69萬平方米，銷售額6.97億元，開工面積和竣工面積分別為992萬平方米和63萬平方米。

然而，在商業綜合體“井噴式”增長的背后，呈現出的卻是多而不旺的尷尬局面。

11月22日，在走訪政務區幾家大型綜合體時，記者發現非周末時段，逛商場的人并不多，商場人氣顯得格外冷清。據記者不完全統計，某一線品牌旗下的商業綜合體室外一層約120多家店鋪中，就有近40家店鋪處于空置待租的狀態。

此外，記者還了解到，繼7月份合肥市西二環與黃山路交口的沃爾瑪超市關閉停業之后，11月中旬，沃爾瑪合肥長江路分店也宣布關張。短短數月內，沃爾瑪已在合肥關閉兩家分店。有業內人士分析，沃爾瑪絕不會是合肥商業綜合體市場倒下的第一家，它的倒閉可能是合肥商業綜合體體量邁入警戒線的一個起點。

不僅僅在合肥，近年來商業中心急速膨脹的狀況已在全國范圍內迅速蔓延。近日，德勤與中國連鎖經營協會的一份報告稱，2012年全國商業地產投資增幅高達25%。據仲量聯行對中國20個城市監測的最新數據顯示，約1504-新購物中心將在今年內開業，平均面積將超過8萬平方米……

與合肥的情況相似的是，人氣慘淡、經營困局凸顯的現象也隨之開始大范圍上演。據新浪樂居報道稱，上海江橋萬達僅開業一年多，空置率便達66%；世聯地產的數據顯示，深圳2013年已開業購物中心空置率約8%；而號稱“世界最大購物中心”的東莞新華南MALL生活城目前也已是“商家撤走，幾成空城”。

寫字樓未老先衰？

在合肥的商業地產中，與綜合體過剩狀態遙相呼應的還有寫字樓市場，租金下滑、招商難、空置率高已成為合肥寫字樓的普遍現象。

安徽省家家宜食品股份有限公司董事長魏宜龍對此感觸頗深。11月21日，在接受《徽商》記者采訪時，魏宜龍回憶說，他曾于2009年在富廣大廈買下半層寫字樓對外出租。80元/平米的月租價格在當時看來也并不算低，卻仍有很多人爭相租賃。

然而，這種火熱的狀況只維持不到兩年的時間。

自2011年下半年起，魏宜龍不斷下調租金，月租金從原先的80元/平米到65元，平米、50元，平米……盡管如此，寫字樓仍是被空置了將近一年才勉強租出去。

“現在合肥的寫字樓太多了，競爭壓力太大”，魏宜龍對合肥的寫字樓市場并不看好。

合房網統計的數據顯示，目前合肥寫字樓市場在售的項目有32個，另有38家純新盤或即將上市樓盤，僅政務區包括周邊黃潛望板塊今年就有300萬平米的供應量。2013年上半年寫字樓的存量與余量達到200萬平方米左右，而下半年近150萬平方的寫字樓面市，到2013年年底將達到超300萬平方的總存量。

然而，在體量迅速擴大的同時，各家樓盤卻頻頻喊出首付1萬、2萬搶購甲級寫字樓的口號。魏宜龍也提及，蜀山區內某寫字樓目前的空置率已高達80%。雖然這一數據未經證實，但合肥寫字樓市場冷清的局面也得到了此寫字樓銷售部的工作人員的默認，11月22日，他向記者透露，“今年開始，與住宅比起來，寫字樓銷售差很多”。

今年上半年，365地產家居網也曝出了一組驚人數據。報道稱，早在十年前寫字樓集群效應就已初顯的合肥北一環一直被稱為合肥的“財智街區”。然而去年年底，合肥廬陽區各大寫字樓空置面積已達9萬平方米，約占合肥寫字樓總空置率的一半。

混亂還是過剩？

“供大于求最明顯的表現就是招商難”，李慧秋透露，這一問題已經在合肥市場初顯。據她了解，有些開發商為了吸引商家人駐，采取補貼裝修費用、延長免租期等各種手段。同時，開發商在招商中與商家議價的博弈能力也明顯下降，一些商家開始由過去的支付固定租金變為銷售扣點提成，“這種狀況不在少數”。

“目前合肥商業地產已逐漸開始由原來的賣方市場轉向買方市場”，面對合肥綜合體目前所面臨的嚴峻局面，李慧秋表示，“從現在開始，要控制發展”。

此外，在她看來，相比于過剩狀態，合肥市商業綜合體及商業中心分布不均的問題更為凸顯。長江西路沿線、黃潛望板塊、天鵝湖板塊所在的西南片區集結了眾多商業聚集區，而長江東路以南、北城則極度匱乏大型商業中心。

“商業綜合體雖多，但也不是不能存活”，在合富輝煌華東區域開發研究中心總經理周偉看來，要破局綜合體過剩的局面，首要的法則是錯位和創新運營，“綜合體應有自己的細分市場。在開發之前，要先找到自己的定位”。

周偉透露，合肥華南城項目就是細分市場下的綜合體雛形。他介紹，這家建筑面積約350萬平方米、計劃投資超過80億元的綜合體項目將整合整個合肥市的物流產業，打造長三角地區超大規模商貿物流中心，“綜合體一旦與產業相結合，就不僅僅是一個商業中心，而是一個整合產業資源的平臺，這是綜合體未來的發展方向”。

不同于商業綜合體，對于合肥寫字樓市場過剩的說法，合肥學院房地產研究所副所長凌斌則認為現在下結論還為時尚早。對于目前合肥市住宅樓盤價格反超寫字樓的現象，凌斌表示，“這屬于正常狀況，是由寫字樓自身性質決定的”。他用“小荷才露尖尖角”來形容其當下的狀態。

篇3

“很多的城市都慢慢發展起來，有一些城市是值得進行開發的，有些不一定是值得的。”

城市規劃需三思后行

“現在每一個城市政府都在希望打造更多的商業綜合體，代表一個城市形象工程。”戴德梁行的一位分析人士告訴記者。

由于商業地產的復雜性高于住宅，前期定位規劃與建筑設計，往往會決定商業物業的經營業態，目標群體，以及項目的主題特色等。早期商業地產開發中，不重視前期定位導致失敗案例不少。而商業地產后期的招商及運營管理也是關鍵因素。

一些城市商業布局不合理；一些商家業態雷同，效益不高；一些大城市高檔的商業地產項目偏多，而貼近百姓的社區商業網點不足。隨著越來越多綜合體的開發，新奇感覺早已不再。同樣的餐飲、同樣的電影院、同樣的服裝品牌……

另一方面，中國的商業本身發展落后，發展歷史短導致優質的商業資源特別少，商業的品牌就比較少。一個統計，北京是商業最發達的城市，北京最好只擁有33.2%的商業品牌，僧多粥少，招商同質化現象會非常嚴重。

“大量的綜合體建設，經濟支撐力不夠。當供應量超過市場的消化能力，就會有一大批商業物業滯銷堆積，開發商的資金鏈斷裂，進而引起一連串的連鎖反應。”業界不無擔憂，隨著大批商業地產的出現，可能會出現大量的垃圾大樓，一種是爛尾樓，一種是設計存在缺陷的樓。

“城市綜合體一窩蜂，沒有自己核心的產品，很多東西是無法復制的，但是商業地產前面有很多不確定因素，誰贏誰輸很難說。”

雖然中國的商業地產基本上是一個市場所支配的環境，政府不太干預，但是市場不可能解決所有問題，太多人進去，資源浪費會非常嚴重。另一方面，商業地產難度大，需要有一個長期經營的心態，普通的開發、投資、退出等不專業性給行業帶來隱患。

商業綜合體投資大，一定是要多贏的格局。政府要贏，解決從形象工程到民心工程的一攬子問題；開發商要贏，能夠獲得長期穩定的現金流保證，取得合理的回報；商家要贏，商業綜合體是否能經營成功最重要的還是商家。

普遍短線操作

商業地產與其說是地產問題，不如說是金融問題，根本的就是要獲得利潤、賺錢。跟西方相比，中國沒有相應的金融工具，比如大型的房地產投資基金、房地產投資信托reits等，一般的銀行貸款最長期限也僅為三年。

另一方面，商業地產需要進行長線投資，短貸和長投的矛盾長期存在。大型的房地產企業，比如萬達是靠快速滾動回款，華潤是靠母公司輸血，但對于更多的中小型房地產企業，并無可借鑒性。

篇4

一、國內城市綜合體發展現狀

國內城市綜合體發展始于上世紀九十年代，最早出現的城市綜合體是深圳國貿中心和北京國貿中心。城市綜合體項目資源配置的綜合性、開發技術和投資決策格外復雜，很多因素都會造成城市綜合體建設的失敗，比如沒有提前預測好區域的經濟環境，或者對于沒有把握好行業的市場環境，或者對于項目規劃的定位失誤等因素都會給企業帶來巨大的經濟損失，整個區域系統的發展都會受到影響。

二、國內城市綜合體發展面臨的風險

在城市綜合體巨大光環的吸引下，城市經濟發展之間的競爭愈演愈烈，各地政府推波助瀾，開發商積極性高漲，城市綜合體也進入高速建設階段。然而，并非所有城市商業綜合體都會促進區域經濟的發展。目前，國內城市綜合體面臨的主要風險：

1、項目財務與融資風險。耗費大量的土地資源是現在項目財務與融資風險綜合體項目中最重要的問題。寫字樓和公寓等產品售價相對不高形成的投資收益風險，不合理的估摸安排，開發周期長帶來的投融資管理復雜、國家金融法律政策變化等因素，造成項目融資不足、資金運營失利、項目資金鏈斷裂等現金流風險。

2、項目規劃業態設計風險。項目規劃如果不進行前期的市場調查，就會有悖于經濟和人文環境，不根據市場方向，在產品的設計方就會有頗多問題。對于北京和上海等一線城市，綜合體與區域及產業之間的關系不能忽視，要保證交通便捷，同時產業引入是否符合政府區域發展戰略等。

3、市場競爭風險。市場競爭風險多種多樣，有來自對手的競爭，也有建筑承包商、各類合作機構（包括政府部門）以及購房者、租戶等的競爭博弈。

4、招商和運營風險。綜合體項目的主要收益來自兩個方面，分別是商業物業的租賃和長期經營積累的滾動收益，現在的城市綜合體開發企業面臨的一個相當嚴峻的風險就是招商過程中容易遇到瓶頸期、商業地產專業運營能力的局限性。

三、國內城市綜合體發展可能遇到的問題

作為一種城市價值體系的運營模式，大型城市綜合體資源的分配，復雜的技術和投資決策比房地產或房地產開發要高得多，勢必意味著要承受巨大的風險盲目開發，可能遇到的問題有：

1、錯估區域環境。盲目立項大型城市綜合體，前期對于當地的整體區域環境和消費力判斷不足、對于過去綜合體成功經驗簡單的進行復制，沒有進行詳細的規劃分析，同時對當地市場的發展過分樂觀，都可能會造成后期運營管理不規范、后勁不足。

2、融資渠道缺乏，資金鏈緊張。投資規模大，投資周期長是綜合體項目的重要特色，前期資金的充足投入是城市綜合體成功運行的重點。但是后期融資渠道匱乏，加之國內金融體制尚不健全，可能導致開發商資金鏈緊張，影響城市綜合體的后期開發。

3、缺乏成熟的配套環境。城市綜合體作為一項系統工程，要求所在的系統范圍內要有匹配的相關產業鏈，相關的金融環境、商業環境、消費能力等要匹配。但國內相關制度、法規及運營管理不盡完善，制約了城市綜合體發展所需要的資金、市場、管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發展和其在規劃、開發、運作、管理、經營和品牌打造等諸多方面的水平提高。

四、國內城市綜合體風險防范分析

風險防范是在一定的情況下為了減少風險因素產生的副作用而采取的一系列措施，通過預警性的防御措施，來降低風險事件的發生概率或預期損失，將風險進行緩解、回避、巧妙轉移、積極應對，盡量減少項目實施過程中造成的損失。

1、項目財務與融資風險防范。酒店和寫字樓投資的財務風險最為嚴重，融資費用過于高昂、銷售回款難以回籠。可采取防范策略如下：（1）要進行現金流的計算和成本的核算：當形式有所變化，要積極地調整各階段融資規劃，尋找更多融資渠道，把融資的成本降到最低。（2）物業比例和戶型比例要安排得當，物業商品的銷售要多加思考和探析。（3）優先考慮銷售物業的開發，后期開發的時候再考慮酒店和購物中心。

2、項目規劃業態設計風險防范。業態組合設計需要制定合理的計劃，要實現項目的最終商業價值一定要考慮功能的定位。風險防范策略如下：戰略取勝的新思維方式；通過“設計方案的市場化”避免建筑設計與商業規劃割裂。

3、市場競爭風險防范。國內目標市場存在著大量的市場風險，應依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等變化對項目的客戶定位進行跟蹤性判斷和調整。將客戶之間的關系分類并且歸納起來，將它與大眾住宅市場客戶的管理方式區分開來，在有限的經濟條件中追求利益的最大化。

4、招商和運營風險防范：自持類物業在招商階段對商鋪的租金進行科學預測，提高項目的招商效率；適當引進顧問公司和招商公司，運營管理公司應該在項目設計階段就參與進來，這樣開發商在融資時更容易得到投資伙伴的認同。

五、國內城市綜合體項目風險控制

1、進行充分的市場調研。城市綜合體項目周圍的環境對綜合體項目產品的價值與價格有著很大的影響，因此，對城市綜合體項目周邊的人文環境、社會環境等進行充分的實地考察與調研，將作為決策的重要參考。

2、做好項目成本控制管理。根據形勢變化調整各階段融資規劃，多渠道籌措資金，降低融資成本，防止資金鏈斷裂等金融風險。科學確定物業比例和戶型比例，并加強可銷售物業商品的個性化定制研究，根據客戶的具體需求，調整住房單元型戶型比例和裝修風格，進行個性化分批次定制。對于預付費客戶給予優惠和提供個性化產品、定制化寫字樓物業服務。

篇5

在綜合體開發過程中，開發商積累了豐富的經驗，為綜合體發展提供了理論與實踐的依據，同時也為后來者提供借鑒，指點迷津。

金勇(世邦魏理仕中國區首席運營官)：我們可以將城市綜合體定義為集商業、辦公、居住、酒店、旅游、會展等多種功能于一體的復合型的產品，這個并不是1+1=2那么簡單，城市綜合體是一種有機的結合，可以聚合各種各樣的資源。

開發、銷售、管理本身就是一種綜合和相互交錯以及互動的模式，不是―個簡單的誰先誰后的問題，先開發，再賣，苒管理，這個模式應該被一種復合的模式代替。即使是在設計的過程中，在開發的流程中，有可能最開始要做的事情已經進入管理了。

而一些成功的綜合體項目由于前期進行了管理，先把周邊環境，還有把很多其他的物業都經營起來以后，再逐漸把住宅拿出來賣，這個過程住宅的升值就體現在里面了。

作為綜合體項目，真的是要綜合，不光是從物業類型上要進行有機的結合，而且在管理、在開發的周期、開發時間上也要有一個綜合性。從管理到設計、開發、運營，實際上也是在時間點上、在不同的物業類型里面進行一個非常全面的管理，這樣才能給整個綜合體價值帶來很好的提升。

在功能互動上，酒店和辦公樓有―個比較直接的互動。在零售業里面，有商務消費人群，有社區居民的日常消費，有商旅客戶的消費，所以要把人群的不同需求在設計階段和運營階段有機兼顧，同時通過物業管理的方式，在后期管理上要有一個逐漸的品牌提升，同時也是對服務的提升，是一種很綜合、有機的提升。

不同區域、不同位置所打造的綜合體有不同的特點與經營模式，在不同區域特點的基礎上，需要有符合區域特點的個性化的綜合體產品。這就需要開發者具有超強的宏觀視角與前瞻性。只有最適合區域需求的產品才是最好的產品。比如具有產業化優勢的城市，可以作為綜合體發展的基礎，融會貫通，打造具有產業化特色的另類綜合體模式。

王曉飛(濟南華強廣場置業有限公司常務副總經理)：環渤海地區在我國參與全球經濟協作及促進南北協調發展中處于非常重要的位置，目前，該區域擁有全國最大的電子信息產業科研、生產基地，集中了軟件開發及信息技術的各類優秀人才，摩托羅拉、惠普、松下、微軟、富士通等均在環渤海地區設立了研發中心，科研生產優勢在全國領先。

與此同時，環渤海地區在電子信息產業上尚未形成有機體系，綜臺配套能力明顯弱于珠江三角洲和長江三角洲，尤其缺乏配套的大型專業交易平臺，變局勢在必行，華強廣場應勢而動，在濟南山大路找到了擎引環渤海電子信息產業未來的著陸點。

山大路是濟南市的數碼產品集散地，充分發揮了濟南作為省會城區信息樞紐的區域優勢，已經成為濟南市乃至全省的電子信息產品集散地，在省內IT行業中扮演著不容忽視的角色，所積淀的品牌形象在消費者心目中有著深刻的烙印。但是該區域零亂落后的現狀已經明顯制約著濟南市科技數碼業的發展。

隨著深圳華強集團入駐濟南，濟南華強廣場，將充分利用山大路的品牌優勢以及濟南在整個環渤海地區的城市地位與交通網絡，總投資額近20個億，通過構建華東規劃最大、檔次最高、產業鏈最全的專業市場，壟斷環渤海專業市場空白，拓展山大路市場版圖，打造濟南的”華強北”奇跡。華強廣場項目建成開業后，山大路的特色商業氛圍將實現升級跳，從而帶動濟南乃至山東省的科技數碼產業飛躍友展。

談朝暉(恒大地產集團濟南置業有限公司董事長)：濟南西部新城的核心區分三大區域，第一是文化中心，第二是會展中心，第三是cBD核心商務區。我們準備在濟南精心打造規模第一、檔次第一、集多元化于一體的城市綜臺體，融合國際甲級寫字樓、五星級酒店、高檔服務商業多功能為一體，滿足未來酒店、辦公、娛樂、餐飲、會議、展覽等多種需求。將充分利用商務中心區域位于濟南西客站核心片區的綜合區位優勢，與西部新城會展中心、文化中心相結合，創造獨特的整體景觀。

在2009年以前，業界對城市綜臺體或多或!!、存在著仰視或者是盲區。但自2010年情況發生了可喜的轉變，城市綜合體已快步躍進，成為當下城市地產發展的高級模式。隨著我國城市化水平的提高和商業地產加速發展，未來城市綜合體也將逐步成為城市進化和商業地產發展的主導力量。

韓建徽(中國商業街工作委員會主任)：城市綜合體正在成為中國商業地產發展的新熱點和新亮點。就未來商業地產的發展趨勢而言，功能復合將成為商業地產的發展主流。從近年來全國商業地產的發展情況看，正在呈現集地上、空中、地下于一體的立體化趨勢，集商業、旅游、文化于―體的一體化趨勢和集購物、餐飲、休閑于一體的復合化趨勢。特別是城市綜臺體，它綜合了商務、綜合了功能、綜合了形象、綜合了資源、綜合了價值，正在成為―個新的熱點。

可以預計，中國的商業地產正在進入新一輪的快速擴張發展時期，這也將給城市綜合體的發展帶來更多機遇。

從開發商來看，越來越多的實力開發商看重商業地產可獲取穩定現金流的特征，從而紛紛大舉進入商業地產領域。在我國除了進入商業地產領域比較早的萬達、深國投、寶龍、金融街以外，萬通地產也開始關注進入商業地產這個領域。世茂地產在其項目儲備的總面積中，商業地產也占有相當大的比重。

從零售商來看，一些國外的品牌零售商也開始進軍商業地產，從只租不購到購地經營，獲取商業經營和房地產增值的雙重收益。特別是外資的零售商，正在快速地完成從房客、二房東向房東、地主，從單一業態向復合業態的轉型。瑞典的宜家公司在2009年開辟了戰場建設購物中心。英國、韓國、日本、德國的一些零售商以及老牌的沃爾瑪、家樂福，包括我們本土的蘇寧電器、步步高超市等都紛紛在商業地產領域攻城略地。

在世界范圍內，城市綜合體是當今主流城市繁榮的一大標志。審視中國城市綜合體近年來的發展，尚不能與中國整體經濟發展速度相匹配，不僅與日本城市綜合體的發展還有很大的距離。也遠不能與歐美的城市綜合體相比。在正視城市綜合體對提升城市價值的同時。其存在的種種問題也不能被忽視。

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一、商業綜合體及綠色建筑的概念

1.商業綜合體

“商業綜合體”，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。

2.綠色建筑

對于綠色建筑的理解有兩方面的認識比較一致：一是要求綠色建筑關注對全球生態環境、地區生態環境及自身室內外環境的影響；二是要求綠色建筑關注建筑在整個生命周期內（即從材料開采、加工運輸、建造、使用維修、更新改造直到最后拆除）各個階段對生態環境的影響。從技術的角度來分析綠色建筑，它主要關注三個方面：能源的節約、人類的健康以及和自然的融合。自然被引入建筑之中，這樣的建筑既適合人居住使用，又減少了對自然的破壞。

二、綠色商業綜合建筑體的設計理念

結合綠色建筑設計理念，商業綜合建筑體與城市建設發展和居民生活密切相關，它的合理布置和設置將影響居民生活和城市環境，針對目前我國商業綜合建筑體的現狀，其設計應遵循以下理念：

1.以人為本

商業建筑及其環境的創造，“以人為本”應該是其設計構思的出發點，也是最終檢驗商業環境優劣的標準“商業建筑設計并非消極被動地應付居民需求，而是要積極主動地去發現更多的可能性需求，使用者可以從設計者提供的可能性需求中去滿足他們的真正需求”。

2.具有綜合性與專業

按照方便生活！提高生活質量的要求，商業的建設要大中小相結合，提高單個點的面積，發展超市和大型綜合商場，形成集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的購物中心行業結構要吃、穿、用、玩相結合，綜合與專業相結合，尤其要開拓一些新興的服務性行業。

3.注重商業區的空間秩序

在中國傳統空間意識中，采取有層次、有發展的手法把人們從開頭引導到末尾，在中實現富于戲劇的結束，具有強烈的空間秩序"在以通行為主的線狀商店街面上都有一定的節奏感，使街道具有整體統一性。

4.合理的商業點布局模式

商業點布局模式根據規劃服務半徑和服務人口確定建筑總量，地理位置可安排在商業集中區和各個商業服務點“在建筑樣式上既要富于變化，又要有機聯系，以形成優美的建筑景觀。

5.重點利用原有的商業群體以及周圍的商業氣氛

按照綠色商業綜合建筑設計的標準，進行改造或擴建，從根本上達到節能、節地、節水、節材。

三、暖通空調在商業綜合體綠色建筑的技術應用

由于暖通空調的主要功能包括：采暖、通風和空氣調節這三個方面，縮寫HVAC （Heating，Ventilating and Air Conditioning），取這三個功能的綜合簡稱，即為暖通空調。

1.采用蓄冷技術

蓄冷技術是人類在面對能源危機時優化資源配置、保護生態環境的一項技術革新，能產生良好的社會效應和經濟效益。其工作原理并不復雜：利用夜間電力低谷時段制冷，將冷量以冰或水的形式儲存在蓄冷設備中；在電力高峰時段，將儲存的冷量釋放出來供給空調使用，達到電網的移峰填谷、節省運行電費、節能環保的目的。然而，時至今日，蓄冷技術在全國尚未得到普遍推廣，筆者深感遺憾。冰蓄冷和區域供冷除了節能環保外，更有利于社會資源的優化利用。首先，我國現在主要以火力發電為主，發電機的可調配性不強，所以很難隨意控制或改變它的發電量。使用冰蓄冷技術，就可以讓電廠的發電機組夜間在高效率區運行，這樣就降低了它的單位煤耗。從這一點來說，冰蓄冷夜間用電提高了電廠發電機的效率。其次，冰蓄冷和區域供冷技術避開用電高峰后，其對電力資源占有率也隨之降低。這就相當于把社會資源放大了，在同等的電力資源條件下我們可以供給更多的項目。反推回來，這還可以緩解國家對電力建設投入緊張的局面。既然冰蓄冷、區域供冷技術對電力企業、國家有這么多益處，但為何得不到推廣呢？主要是國家、電力企業對采用這項技術的單位鼓勵、支持政策還是不夠，這在一定程度上阻礙了其大面積的推廣和使用。所以，國家和電力企業應該給予這項技術更優惠的政策和更大的經濟支持力度。

2.大量采用太陽能暖通節能技術

開發利用太陽能不會污染環境，它是最清潔的能源之一，在環境污染越來越嚴重的今天，這一點是極其寶貴的。到達地球表面上的太陽輻射能約相當于130萬億噸標煤，其總量屬現今世界上可以開發的最大能源。據目前太陽產生的核能速率估算，氫的貯量足夠維持上百億年，而地球的壽命也約為幾十億年，從這個意義上講，可以說太陽的能量是用之不竭的。太陽能是除核能以外的所有能源（化石能、水能、風能、生物能）之母，人類利用太陽能的歷史幾乎與其本身的歷史一樣悠久。太陽能供暖工程的壽命可達20年以上，一般5年內就可收回成本，長達15年以上的免費享用盡顯它的經濟節能本色。系統組成：太陽能集熱器；換熱水箱；燃氣鍋爐（或者其他加熱設施）；循環控制中心；溫度控制器；地板采暖系統；生活熱水系統。

3.地源熱泵勿盲目規模化

在使用或推廣一些節能技術時，一定要慎重，要做好相關的技術經濟論證，不能盲目規模化，否則一些原本可以節能的技術或項目反而變得不節能。這也是我對當前我國一些節能技術發展方向的最大擔憂。以地源熱泵技術為例，不可否認，該技術如果使用正確、合理，的確節能，也比較清潔。但如果不分場合、地點，不分項目、規模、性質，盲目地去運用這項技術或者規定使用這項技術，就有失偏頗。地源熱泵技術，包括水源、空氣源熱泵技術都有它的運用范圍，有使用條件限制，而并不適用于全國任何一個地方，任何一個工程項目。簡單地說，地源熱泵技術就是把土壤作為一個蓄熱體，利用它來儲存和釋放熱能。如果一個項目太大，不僅需要大面積地下空間來蓄能，更為重要的是，一旦冷熱取存不平衡，付出的電力能耗將非常巨大。

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一、城北片區商貿發展現狀

城北片區系老城區，是傳統的行政、居住、商業區域，常住人口13萬左右。該片區為廣安形成較早的商業區，商業網點密集度高，目前商業主要以傳統商業業態為主，現有各類商業零售網點15000個。其中，100-500平方米的零售網點60個，總營業面積2萬平方米；500—1000平方米的零售網點20個，總營業面積1.5萬平方米；1000-5000平方米的零售網點15個，總營業面積5萬平方米，5000平方米以上的零售網點2個，總營業面積1.3萬平方米。各類專業市場、批發市場5個，總營業面積3.6萬平方米；標準化菜市場10個，總營業面積4.2萬平方米。經營業態涉及綜合百貨、大型賣場、連鎖超市、社區便利店、配送中心及交易市場等。

（一）商貿流通日趨繁榮活躍。圍繞建設成渝經濟區區域性現代商貿服務中心，以打造特色街區和城市商務、餐飲、娛樂、購物中心為抓手，加快建設大市場、發展大貿易、搞活大流通、促進大開放。好人家購物中心、蘇寧電器、開發超市（龍馬店）等各大商場超市緊抓消費熱點，利用迎春購物月活動平臺，廣泛開展節慶、店慶等促銷活動，產品展示日益頻繁；組織舉辦各類車展近10次；抓好季節性消費，生活類商品銷售異常火爆。2014年，全區實現社會消費品零售總額75.3億元，增長13.1%。

（二）商貿載體日臻完善。城北餐飲、購物、文化商圈日漸成熟。以休閑風情為主的濱江路沿江帶餐飲商貿初具規模，以城北體育場為主的環形休閑商圈建成，以龍馬商業廣場為核心的城北商貿中心基本形成，好人家購物中心、開發超市（龍馬店）等136家店鋪相繼落戶，營業面積達3.8萬平方米。商貿市場建設加快，改造標準化菜市場20余個，新建或改造鄉鎮農貿市場7個、鄉鎮標準化屠宰場10個。目前，城北片區有新南門市場、麻柳灣農產品批發市場、鴻城現代大市場等各類綜合市場9個，總經營面積近4萬平方米，攤位1700余個，入場經營戶1400余人，就業3200多人，市場年交易額達6億余元。

（三）商業綜合體建設進程提速。目前，城北片區已建成商業綜合體2個：一是香江國際商業綜合體，總投資3億元，商業樓盤面積達2.5萬平方米，均悅大酒店、洋河藍色經典專賣店、君度休閑茶坊、金玉皇朝歌城、三七汽車、建材、餐飲等10多戶商家已入駐營業；二是新天地商業綜合體，投資9000余萬元、面積10000余平方米，現已初步建成，由政府補助建設的占地5000㎡的廣安電子商務集聚區已入駐、運營，目前，電商企業入駐協議面積已達2600㎡，入駐企業已有15戶，年交易額近7000萬元。香港明發集團建設岔路片區城市綜合體、中國低碳中心建設白塔片區城市綜合體，將有力提升城北商業規模和檔次；已拍賣成功的濃洄古街商業區將成為廣安城北的特色商業街區；投資5億元的城北綜合市場改造升級項目成功簽約；廣安外灘商業綜合體項目已包裝完畢，正全力招商。目前，廣安區擬啟動規劃白塔片區、浦東商業廣場商業綜合體建設。

二、存在的主要問題

經過幾年的發展，廣安區城北片區商貿發展取得了一定成效，商業綜合體建設也正闊步向前，但與廣安區經濟社會發展需求相比仍存在較大差距，主要表現在：

一是商業布局亟待規范。城北片區商業網點雖多，但由于城市規劃和商業布局相對脫節和滯后，導致商業網點分散凌亂。近年來，雖對商業網點進行了規劃，但組織實施仍有一定過程，商業網點布局實質還處于建設業主和經營者自發狀態，缺乏科學性、前瞻性，商業網點的輻射效應和帶動作用未能有效顯現。

二是業態集聚功能不強。城北片區現有商業網點檔次參差不齊，分散弱小、業態單一、特色模糊，缺乏大型商貿基礎設施，核心商圈難以形成，已建商業綜合體內部功能尚未有效互補；建設中的電子商集聚區，缺乏帶動能力強大的企業，引領能力不足，輻射面較窄，企業受資金、成本等市場因素沖擊較大。

三是自然災害影響較大。城北片區絕大部分商業網點處于水淹區，近幾年廣安區連續遭受特大洪水，給城北臨街商鋪造成了嚴重的經濟損失。出于對未來發洪水的不確定性和擔憂，城北商鋪的經營者改造升級店鋪的愿望不強烈，一定程度上影響了城北商貿發展。

三、下一步工作的思考

廣安區行政區劃調整后，工業片區基本劃到了前鋒區，重新構建工業體系對廣安區來講將是一項耗費時日、需要大量財力投入的過程。因此，商貿快速發展在廣安區經濟平穩健康發展中的地位日益突出。下一步，將按照區委區政府確定的發展規劃，商務部門將積極引導城北商業企業用活用足中、省、市扶持商貿流通業發展的各項優惠政策和扶持措施，準確把握內外貿扶持流通政策和支持方向，在城北片區積極構建綜合服務功能完善、商業特色突出、文化內涵豐富的城市商業格局，培育多元化的商品經營主體和多樣化的經營形式，激活人氣、豐富商氣、帶來財氣，實現傳統經營模式向新型現代流通模式轉變，促進廣安區現代商貿流通業加快發展，

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2016年4月13日在市社周華主任的帶領下，考察小組到江浙滬十余商業綜合體進行了細致深入的考察工作，并前往杭州供銷社、紹興柯橋供銷社學習交流了先進的綜合改革經驗，以期對我司未來發展綜合體項目有所裨益，此次考察讓考察小組的每個成員都獲益匪淺，現對此次考察的感受及下階段工作設想做如下匯報：

一、考察學習概況

    （一）考察學習心得

     在為期一周的考察工作中，我們學習了時代前沿的商業項目：寧波羅蒙環球城、印象城，萬象城，上海愛琴海、大悅城、國金中心，蘇州新光天地、蘇州中心、誠品書店以及德基廣場等綜合體在策劃定位、業態布局、內外部空間設計方面的經驗，例如寧波地上多層停車場的經濟性、通風性、便民性，上海建筑上的集約性和高密度性，杭州整體規劃的統一性和業態的全面性，蘇州內部設計風格的文藝性、時尚性，南京對于水流、光線運用的多樣性、創新性；以及兄弟單位杭州供銷社（杭州合眾工業集團有限公司等）和紹興柯橋供銷社（浙江紹興華通商貿集團股份有限公司等）的先進綜合改革經驗，包括：參股企業股權結構 、股權流轉方式、龍頭企業經營方式及發展歷史等，并與頂尖設計公司飛睿組織專題會議就項目的初步設計規劃進行了探討。

 （二）企業發展思考

     經過認真地考察學習，對比一線商貿流通龍頭企業的優勢，我們發現了存在的差距，也找到了發展的方向，明白了要想在互聯網沖擊傳統行業的大環境中求生存，我們必須要保持企業的創新能力以及企業的生命力，并且深刻地意識到供銷社下屬企業需盡快由傳統百貨商場向大型綜合購物中心轉型，深知這種變革的必然性和緊迫性。結合自身實際與湖南的發展趨勢，我司擬在長沙新區建立一個定位中高端，開放式、公園式、花園式的商業綜合體。該項目落成后將成為長沙規模體量最大、業態最齊全、面積不低于200萬方的第一商業綜合體，同時也必將成為長沙城區新地標。

    （三）項目設計規劃

    項目設計方面將充分利用豐沛水系，與周邊景區結合，形成自己的獨特亮點，室外景觀入目或綠草如茵、翠滴,或小橋流水、奇石林立，或樹木成蔭、亭臺樓閣、漫步走廊點綴其間。外立面設計體現時代感、科技感、現代感，有別于傳統百貨店卻不突兀。室內寬敞但不空曠，緊湊但不擁擠，有利于各個板塊及各個主題街區體驗店的布局，業態分布合理。預期將其打造成高度專業化與高度綜合化并存的復合型商業業態，以家庭式消費為導向，通過主力店與專賣店相結合的形式，設置大面積百貨和超市大賣場、家居家電類、文化廣場、餐飲、兒童及青年游樂設施，集吃喝玩樂于一體，以覆蓋老中青幼四代不同層次不同類型的顧客，能滿足全客層的一站式購物消費和一站式享受的綜合購物娛樂中心。

二、新項目體制確立

 （一）企業發展現狀

     一個企業能不能長久發展壯大，有兩個非常關鍵的因素，一個是制度，即企業能不能有一套按照市場規律辦事的科學制度體系；第二個是人的因素，有沒有一個對企業有歸屬感的、穩定的隊伍。目前供銷社運營模式被集體制經濟掣肘，具體表現為：運行機制不靈活，創新能力不強，人力資源優化性不夠，人員工作積極性不高。

 （二）未來發展方向

     通過周主任帶領我們學習江浙一帶的供銷社改革成功經驗，我們深刻地領悟到將來綜合體能否成功關鍵在于我們的體制。為積極響應國家關于供銷合作社綜合改革的決定，充分激發和釋放企業活力,提高市場競爭力和發展引領力，確保新項目健康運作，建議未來我們在新項目中建立多元化股權結構企業，形成供銷社多家企業和經營者參股與引進外資相結合的獨立法人經營機構。

三、成立項目專班

 （一）專班成員組成

  為穩步有序地推進項目工作，擬成立一個項目專班，由周主任牽頭任組長，許仙任副組長，成員有：別書起、周茂華以及招商部全體成員，并遴選堅固可靠且有商業嗅覺的年輕人加入專班，獨立運作。

 （二）專班成立作用

     成立專班，通過股權將員工利益與企業綁在一起的，解決人員積極性問題，解決留住人的問題，通過多方籌措資金來解決資金問題，解決專業團隊問題。并另設總經理操盤，以新型管理理念、管理模式、管理方法對商業綜合體進行管理。

四、工作推進步驟

 （一）迅速在長沙或者湖南請一個專業的公司對我們綜合體項目進行可行性分析（偏重于項目論證），論證我們究竟需要多大的體量，完成項目前期的論證，論證綜合體的定位，論證資金需求，建設周期，可以與上海設計公司接觸，由周茂華同志負責推進。

（二）在項目論證的同時，由同志負責聯系專業公司對項目的業態布局進行商業論證。包括：業態定位及主力店配比、豎向布局、平面布局、主力店布局、商鋪劃分、品牌劃分與落位等。

    （三）在各項論證結束后，對項目投資進行概算，確定資金來源及籌措方式，預估項目建設周期，并進行盈利預測。

（四）完成用地規劃和項目征用土地報批程序。

（五）力爭在二季度鎖定地塊，完成項目建設與施工手續的審批。

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中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

一、國內城市綜合體的發展現狀

城市綜合體是從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市發展本質，將城市功能與城市發展的內在邏輯，通過城市建筑實體與城市空間的有機結合而形成，其利用建筑空間復合化、集約化和開放化，滿足城市的商業、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會議、文娛等城市功能空間需求，并建立一種相互依存、相互助益的空間能動關系，構成多功能、高效率的經濟聚集體。

我國城市綜合體的發展歷程盡管短暫但發展迅速，由于城市綜合體在促進城市經濟發展和運營等方面的重要作用，一些城市已經把城市綜合體作為改變城市形象和環境、進行城市新區開發和舊城區改造等城市建設的主要載體和手段。例如，杭州提出了建設20個新城，涵蓋旅游、商貿、商務、金融、奧體、博覽、樞紐、高等教育等100個多功能城市綜合體的宏大計劃，以此來實施杭州“城市國際化”戰略。

我國城市綜合體的發展現狀和趨勢表現為：數量逐漸增多，建設規模相對比較集中；呈現更強的城市性，集聚規模向兩端發展；多以寫字樓、商業和公寓多功能復合體為主；文化休閑功能開始由配套功能轉為綜合體的主導功能；專業化、標準化與個性化并存發展；與軌道交通形成綜合一體化開發的城市建設發展趨勢；已成為重要的金融投資產品。

二、國內城市綜合體發展過程中存在的問題

1、融資渠道缺乏，資金鏈緊張

城市綜合體的開發建設受宏觀經濟基本面影響大，要求有強大的資金實力為保證，特別是在開發前期對資金的需求強烈。但由于我國金融體制尚不健全，以及管理機制限制導致融資渠道和產品的缺失，造成開發資金鏈緊張。

2、品質不高

與國外的城市綜合體相比，我國城市綜合體建設普遍追求短期經濟效益，存在前期規劃倉促、開發周期短、后期運營管理水平滯后等問題。盡管硬件設施與國外同類項目相比差距不大，甚至超過國外水平，但在軟性環境方面缺少人性化的文化內涵，在管理、運營和品牌塑造上存在不足，缺少與周邊城市的互動，這大大降低了城市綜合體開發所具有的綜合經濟價值及價值升值空間，導致經濟資源流失。

3、缺乏成熟的配套環境

作為一項系統工程，城市綜合體的開發建設要求產業鏈上下游相關行業和產業的發展水平與之匹配。同時，要求相關金融環境、商業環境、消費能力等的匹配。但國內相關制度、法規及運營管理不盡完善，制約了城市綜合體發展所需要的資金、市場、運營管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發展和其在規劃、開發、運作、管理、經營和品牌打造等諸多方面的水平提高。

4、第三產業特別是現代服務業的發展水平不高

城市綜合體是以相對發達的第三產業特別是現代服務業為經濟基礎。但國內與城市綜合體密切相關的現代服務業發展水平不高。與城市化水平高度發達的西方發達國家通過高消費率來拉動經濟增長不同，處于工業化和城市化加速發展階段的中國經濟增長模式是以出口和基礎設施投資來拉動的，這導致了高水平的投資率和低水平的消費率。

三、項目概況

該工程項目位于某市會展中心北片區，項目總用地面積為41518.999m2，容積率5.184，建筑密度60%，綠化率15%。工程地下3層，建筑面積108541.3m2；地上建筑面積217399.76m2，總建筑面積325941.06m2。項目用地（沿環島路）東面有A、B兩棟41層的超高層甲級寫字樓，屋面建筑高度194m；中部為一棟20層的超五星級酒店塔樓，屋面建筑高度79.6m，4層酒店配套裙房，屋面建筑高度21.9m；用地北面為5層大型集中商業，屋面建筑高度32.1m；用地西南側為由2～3層的島式建筑組成商業街。

1、工程施工技術管理及施工難點統一明確

工程的施工難點，是底板大體積混凝土施工、超高層鋼結構精確安裝、框筒結構的外框鋼管混凝土施工、框筒結構的鋼筋混凝土核心筒爬模施工、高支模施工、建筑節能和環保應用技術、新型建筑防水材料施工等。

1.1土建工程

底板大體積混凝土施工，大體積混凝土施工前，宜對施工階段混凝土澆筑體的溫度、溫度應力及收縮應力進行計算。確定工程施工階段混凝土澆筑體的溫升峰值，里表溫差及降溫速率的控制指標，制定相應的溫控的技術措施。結構或構件混凝土的里表溫差大于25℃、混凝土表面與大氣溫差大于20℃時不宜拆模。大風或氣溫急劇變化時不宜拆模。在炎熱和大風干燥季節，應采取逐段拆模、邊拆邊蓋的拆模工藝。

超高層鋼結構精確安裝，超高層辦公樓為鋼骨混凝土核心筒+筒外鋼管混凝土柱及鋼梁框架結構。其中，鋼管柱截面為φ1500×24m m～φ1000×20m m,由底到頂共4次變截面。本工程鋼結構總用量為18000t。

鋼結構的安裝：采用現場塔吊對鋼構件進行施工安裝，鋼管柱按照二層一節進行深化及制作分節。外框鋼結構鋼柱與鋼梁同步安裝，落后豎向混凝土核心筒2～3層，不等高同步攀升組織流水施工。塔樓樓層平面內豎向投影點控制網閉合內控法鋼柱柱頂標高測量，定相對標高控制值超偏處理超平結果與下節柱預檢數據綜合處理安裝鋼柱，確定錯位值進行比較分許測量數據鋼柱垂直度校正會審安裝測量記錄，指定對稱焊接順序，確定特殊部位處理方案施焊，測量跟蹤觀測柱焊接檢驗驗收標準豎向投點控制的閉合提供下節鋼柱預控數據圖。

鋼管混凝土柱混凝土施工，工程超高層寫字樓全高采用鋼管混凝土。鋼管混凝土應用減少了豎向結構件截面尺寸，增加了建筑使用面積，減輕了結構自重。

鋼管混凝土柱內混凝土為高拋防離析混凝土。澆筑采用高位拋落法，并用12m長振動棒全部振搗。當振動泵在鋼管柱內進行逐層振搗，每層振搗至混凝土表面平齊不再明顯下降，不再出現氣泡，表面泛出灰漿為止。振搗棒需垂直插入混凝土內，快插慢拔，振搗棒應插入下一層混凝土中5～10cm。振搗棒插點按梅花形布置，逐點移動，按順序進行，不得漏振。管外配合人工木槌敲擊，根據聲音判斷混凝土是否密實。

除最后一節鋼柱外，每節鋼管柱澆筑完，應清掉上面的浮漿，待混凝土初凝后澆水養護，用塑料布將管口封住，并防止異物掉入。安裝上一節鋼柱前，應將管內的積水、浮漿、松動的石子及雜物清除干凈。

當最后一節澆注完畢后，噴涂混凝土養護液。采用塑料布將管口封住，待管內混凝土強度達到要求后，用與混凝土強度等級相同砂漿進行抹平，蓋上端板并焊好。

澆注過程中，派專人對混凝土質量進行監控。及時做好坍落度檢測，對有和易性，坍落度不達標等現象混凝土堅決不準施工。澆筑時留置同條件試塊及標養護試塊，按相關規定留置。

整體提升鋼爬模的應用，本工程超高層辦公樓是單元式玻璃幕墻。超高層寫字樓塔樓地上共41層，標準層高為4.2m，核心筒高度達到192.6m。核心筒模板工程采用電動整體提升鋼模板工程技術，在保證防護安全的情況下節省大量鋼管和安全網。既提高了超高層塔樓核心筒剪力墻施工質量，又提升了塔樓的施工速度。

高支模施工，保證模板支撐架搭設的強度、剛度、穩定性是本工程模板支撐系統的重點。施工過程中高支模模板支撐體系的搭設嚴格按照《建筑施工扣件式鋼管腳手架安全技術規范》和《混凝土結構工程施工質量驗收規范》的要求，編制專項施工方案和技術交底，采用PKPM軟件進行支撐系統的計算，施工過程中認真落實了模板支撐體系的搭設、驗收工作，系統可靠。在模板安裝及拆除過程中，對各部位實施全面檢查驗收，在混凝土澆筑前，組織相關人員進行聯合檢查驗收，認真填寫模板檢查驗收記錄，各項均驗收合格進入下道工序。

建筑節能和環保應用技術，本工程屋面保溫采用新型聚苯乙烯隔熱板，是以聚苯乙烯為原料。采用擠塑式壓出成型，規格厚度50～60m m，具有獨立的密閉式氣泡結構。因此，有良好的隔熱保溫性能和防水性能，無毒、無味不變質，具有防水、隔熱、保溫等多種功能，是當今國內外最先進的保溫材料。適用于建筑物的隔熱、防潮工程。同時，它切割容易，固定簡單，雙面膠、鐵片、鐵網與專業塑膠接著劑皆可粘著固定。可減少原有屋面施工工藝中的保溫層、找平層和隔熱磚的施工，具有明顯的經濟效益。

建筑防水新技術，工程地下室底板、外墻和屋面采用4m m厚高分子防水卷材施工技術。高分子防水卷材屬于硫化橡膠型合成高分子卷材，其強度高、延伸性大、耐低溫好、耐老化等特點。同時，它改變了過去多疊層（如三氈四油等）和熱施工的傳統瀝青油氈防水作法，既簡化了施工工序，提高了施工效率，也減少了環境污染，改善了勞動條件。

1.2項目機電工程管理

機電工程詳實考慮系統多且復雜的特點。機電工程分為以下幾大系統：供熱通風系統，采暖系統、防排煙系統、給排水系統、消防報警系統、強電系統、智能弱電系統等。本項目采用系統單獨招標模式，從而造成機電工程施工單位眾多的現象。因此，在施工前期若不進行系統周密的施工準備，勢必在以后的施工過程中“各自為政”及大量拆改的現象。施工中期若不進行細化的有效管理，則必然對施工進度、生產成本、質量控制、安全控制等產生較大的影響。

施工圖紙深化。本項目采用先進的BIM系統軟件。各專業圖紙深化后，再通過BIM系統轉化成三維圖形進行核對，最后形成綜合管線施工圖。有了高質量的專業施工圖和綜合管線圖，可以對施工進度、機電施工質量進行控制。為整個項目的成本控制、進度控制奠定了基礎。

施工材料的管理、垂直運輸。由于超高層建筑具有樓層高、施工場地小、工程量大、機電施工周期短等特點，從而導致材料的堆放及垂直運輸成了施工過程中的一個比較突出的難點。由總包單位主導，各家施工單位的材料采用“分區、分樓層堆放”。建立嚴格的運輸管理制度，采取分段分時使用、晚上不間斷使用、常用的設備或大件材料提前運至施工樓層。施工質量的預控及過程管理。由于機電工程施工周期比較短，

“搶工期”的現象比比皆是，如何實現質量的控制是一個難點。施工單位應建立一套完整的質量管理體系，同時使整個質量體系在施工過程中要積極的發揮相應的作用。具體來說，由于超高層建筑的樓層多、施工人員參差不齊及分散的特點，采取分區設立樣板房工程的管理辦法。根據樓層的不同特點，在大面積施工之前先進行分區樣板房的施工，而后在分區設立質量監督人員，并使質量管理、質量監督落實責任，對質量的優劣采取適當的獎懲措施，使質量創優意識深入人心。

2、裝修工程

2.1高層建筑裝飾的施工程序

對于超高層綜合體建筑裝飾工程，由于工期緊，面積大，宜根據工程進度情況分單體、分部位、分樓層安排幾個施工單位和足夠的施工隊伍同時進場施工。例如，地下室公共空間、設備用房、酒店后勤、各單體裙房和主體可以單獨部署、根據進度及早跟進裝修作業，主體部分分棟、分2～3樓段同時施工。同時，應防止空間立體交叉流水作業過程中，互相干擾和污染。

2.2高層建筑的裝修施工的管理措施

編制一份完整的、各方面都認同，并遵照執行的裝修施工計劃是達到“有序”的前提。關鍵的問題是施工交叉配合，明確在某個階段以哪個工種為主。在幾項工程中，裝修施工常常以安裝工程為主，以其為先導。

要互相了解有關專業的設計和技術要求。實踐證明，圖紙不清、圖紙矛盾是影響后期施工的主要因素。因此，必須花大力氣，把問題解決在施工之前。

為使裝修施工處于“有序”、“受控”狀態，需施工管理各方重視下述工作：總包提供統一的標高、軸線；控制好施工隊伍工作面；做好成品保護和設備保管；結構開洞、開槽要有審批；合理安排垂直運輸機械的使用；文明施工管理為重點難點需要有具體措施。消防、保衛均須統籌安排；設小便桶，工完料凈場地清；材料堆放規整等，設專人動態管理。

樣板開路。高層建筑標準層多，房間數量多，特別是內裝飾標準高的房間，應組織有經驗的工程技術人員和熟練工人，在現場樓層上仍需由各選定的進場施工隊伍，根據前述樣板房，確定裝修方案和圖紙施工樣板間，驗收合格后，方可大面積展開施工。

結束語

本工程建設，運用科學管理與工程專業理論知識，提出本項目不同實施階段的重點管理內容與方法。其工程管理措施井然有序，具有較強的可操作性，工程項目建設最終獲得較好的完成。該工程實現了施工項目的全過程動態控制與管理，在本項目施工管理過程中，取得了良好的效果和成績，是一項值得借鑒與推廣的建筑工程施工生產管理經驗。

參考文獻

1]黃忠英.對城市綜合體建筑消防的思考[J].廣東科技,2014,08:134+131.

篇10

近些年來，我國經濟快速發展，人們生活水平得到了顯著提升，商業地產的出現正好順應了時展的潮流，可以滿足個性化和多元化的商業需求。商業地產項目開發是一個周期較長的系統工程，科學合理的成本控制是管理工作的重要環節之一。在我國商業形式和消費需求更加多元化的社會背景下，對商業地產項目開發的成本控制體系進行深入探析，從而促進現代化商業綜合體的順利開發具有十分重要的現實意義。

一、商業地產項目開發的成本控制基本內容概述

近些年來，由于其投資風險較小、可以滿足市場化的消費需求、可以帶來持續性的資金收入等市場優勢，商業地產項目在房地產市場所占的份額不斷增加，商業地產項目開發企業之間的競爭愈加激烈。商業地產項目開發成本控制是基于降低項目開發成本、提升地產企業綜合實力的一種企業管理戰略，是商業地產項目管理的一個重要環節。通過科學合理的成本控制，可以顯著降低商業地產項目的投資成本，從而顯著提升商業地產項目的利潤空間，有助于企業“利潤最大化”戰略目標的實現。商業地產項目不同于住宅地產項目，其經營管理模式和營銷模式具有本質上的差別。因此，商業地產項目開發的成本控制要求對項目的全過程和各環節進行全方位的控制管理，強調管理流程和管理工作的精細化和目標化。首先，應該結合市場經濟發展趨勢和地域性消費需求確定商業地產項目的開發預算，即成本控制管理的目標。其次，應該從項目設計環節出發，對商業地產項目開發的全過程進行科學合理的設計，精細化地控制項目開發所涉及的每個管理環節、各個管理部門及所有管理崗位，使成本控制措施落實到位，這樣才能使成本控制真正發揮管理優勢。最后，商業地產項目開發成本控制需要科學的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技術和財務管理模式對項目成本進行科學化、規范化、定量化、系統化的管理，才能真正使成本控制體系發揮效益，達成地產項目的低成本戰略目標。

隨著商業綜合體的快速發展，我國商業地產項目的數量急劇上升，項目開發成本控制體系得到了進一步的發展與完善。但由于我國商業地產項目開發起步較晚，其成本控制體系并不完善，還存在一些矛盾和問題。例如，在商業地產項目開發成本控制過程中，目標成本控制意識較差、成本控制目標性不足、精細化成本控制模式不健全、信息技術成本控制意識較差等現象是普遍存在的。為了適應市場發展趨勢、最大限度滿足人們的多元化消費需求，需要對商業地產項目開發成本控制進行深入探析，從而在提升項目質量的同時降低項目投入成本，為我國商業地產行業乃至整個房地產行業注入可持續的發展活力。

二、商業地產項目開發成本控制的重要意義

隨著我國經濟市場商業形式的多樣化和人們消費需求的多元化，商業綜合體的數量顯著提升，在促進我國經濟發展、促使商業市場資源最優化利用等方面發揮了不可忽視的重要作用。對商業地產項目開發的成本控制進行深入探析，從而逐步完善商業地產項目開發成本控制體系，不僅是提升地產開發項目綜合競爭力的現實需求，也是促進我國商業地產行業可持續發展的客觀需要。一方面，商業地產項目不同于住宅地產項目，在提供更多的就業機會、促進市場消費多元化、合理分配市場資源等方面具有不可忽視的重要意義。不斷深入探析商業地產項目成本控制體系有利于促進我國地產項目可持續發展，具有非常重要的社會效益和宏觀經濟效益。另一方面，近些年來，由于國家購房政策的影響，許多企業轉向商業地產的投資與開發，尤其是商業綜合體，具有廣闊的應用前景和巨大的經濟效益。不斷深入探析商業地產項目開發成本控制體系可以降低項目的投資成本，從而降低企業的投資風險，是提升企業綜合競爭力的現實需求。

三、商業地產項目開發的成本控制方法分析

（一）精細化成本控制體系的應用

商業地產項目，尤其是商業綜合體項目的開發需要投入數量巨大的資金，開發過程的經濟收支環節較多，成本控制的難度和廣度極大。因此，只有采用精細化的成本控制體系才能真正使成本控制發揮作用。首先，應該強化項目開發相關人員的精細化成本控制意識；逐步使精細化管理融入企業文化，成為企業項目開發過程的一種管理新常態。其次，商業地產項目開發成本控制是一項系統化工程，成本控制所涉及的環節很多，必須對項目開發的全過程、各環節的經濟活動進行精細化的監控管理，通過集中招標的方式確定項目原材料的供應商家、選擇高素質的施工團隊、制定最優化的銷售計劃等都是成本控制過程中需要重視的環節。最后，精細化管理是需要建立在高效流通的開發信息的基礎上的，采用先進的精細化管理手段和技術是十分必要的。

（二）目標化成本控制體系的應用

商業綜合體是商業市場形式多樣化和消費需求多元化趨勢下的經濟產物，因此，商業地產項目開發成本控制需要以市場信息為導向。近些年來，以市場為導向的目標成本法研究不斷深入，在商業地產項目成本控制過程中采用目標成本法可以獲得較好的經濟效益。一方面，商業地產項目開發過程中首先應該盡可能全面地搜集市場信息，通過分析和整合處理而確定項目的開發成本，即確保項目開發預算的合理性；另一方面，在確定的成本控制目標的基礎上，應該結合企業的資源和管理現狀，先從設計環節出發，對項目開發所涉及的商業選址、原材料采購、建筑結構設計、施工招標、客戶定位、營銷管理等各環節進行合理的設計，盡可能從初始設計環節降低投資成本，以市場信息為導向來提升商業地產項目的先進性。

（三）科技化成本控制體系的應用

商業信息在促進企業發展過程中所發揮的重要作用是有目共睹的，隨著信息技術和數字化技術的快速發展，在成本控制環節中，采用科技化成本控制體系可以獲得很好的經濟效益。尤其是近些年來，BIM技術快速發展，應用于地產項目開發過程中發揮了巨大的應用效益，進一步擴大信息化和數字化成本控制體系的應用范圍符合現代化地產行業的發展需求。一方面，應該結合商業地產項目開發需求建立完善的信息化成本管理平臺，確保開發信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技術可以對地產項目的外觀、內部結構、空間布局、施工以及后期維護進行模擬設計，這樣可以顯著降低設計成本，從而縮短開發周期，確保商業地產項目順利開發。

四、結語

近些年來，我國國民經濟水平顯著提升，多元化消費需求顯著增加，商業地產項目在促進商業市場資源優化利用、最大化滿足人們的多元化消費需求等方面具有十分重要的作用。在這樣的發展背景下，采用系統化的成本控制體系對商業地產項目開發過程進行精細化管理十分重要。因此，項目管理人員應該與時俱進，不斷創新與發展商業地產項目成本控制體系，致力于為我國商業地產行業的發展注入源源不斷的活力。