土地詳細規劃模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇土地詳細規劃，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

為限制容積率確定的主觀隨意性、彌補控規階段交通規劃的缺失，文章提出在控規中以交通供需量化關系為基礎控制土地開發強度的應對理念，并從實施層面對其量化關系進行組織，闡述該理念向實踐轉化的現實可行性。

1．1交通供需關系量化及其可行性論證

交通供給即城市各種交通設施所能提供的交通承載量，其主體為路網承載力;交通需求則為城市生產、生活所催生的各類出行總和，其根源為土地開發。不同的土地利用性質與開發強度產生的交通需求各異，對于同一用地性質，開發強度越高所產生的交通需求越大。顯然，土地開發強度不可能無限增加，當其增大到一定程度后勢必會超出交通供給水平，產生交通供需矛盾。因此，交通供給與需求之間存在某一平衡值，此時交通與土地利用彼此協調，兩者之間具備對等關系，這是建立交通供需量化關系的基礎。交通需求源于土地開發，土地開發強度表征交通需求的增減;交通供給重在城市路網，路網承載力反映交通供給的大小，因此交通供需關系可表達為土地開發強度與路網承載力之間的關系，在地塊用地面積明確的前提下，土地開發強度又可描述為地塊建筑面積。路網承載力實際等同于路網最大分配交通流，兩者只是概念的不同，在一定方法、條件下可實現與各地塊間出行分布量(OD交通量)的雙向過渡，進而轉化為各地塊出行生成量。由此，交通供需關系轉變為地塊建筑面積與出行生成量之間的關系，而出行生成率便是建立這一關系的中間媒介(如圖1所示)。出行生成率是目前建設項目交通影響評價中預測建設項目出行生成量的常用指標，已實施交通影響評價的地區大都結合本地特點制訂了切合自身的出行生成率指標，可直接應用于本研究。對于尚未實施交通影響評價的地區，其出行生成率指標確定須經充分的交通調查，綜合考慮各種影響要素，根據控規編制中常見的用地分類將建設用地或建筑物進行細分，以不同區位與交通方式分別進行統計分析，使出行生成率指標與控規編制充分對接。此外，應結合城市發展動態，定期對出行生成率進行修正，以確保指標取值的合理性。在當前交通發展態勢下，小汽車仍占據道路交通主導地位，其對路網沖擊最大，對路網服務水平的變化最為敏感，因此在整個量化關系組織過程中宜以小汽車為主體，以簡化實施過程。

1．2交通供需關系量化技術

根據交通供需平衡起點不同，可從兩個方面建立對等量化關系，即:(1)交通需求自主適應交通供給;(2)交通供給主動迎合交通需求。其量化關系的建立均需一定的方法、理論作為基礎。

1．2．1OD反推技術

當交通供給(路網承載力)既定時，交通供需量化關系組織如圖2所示。該流程可看作由交通供給向交通需求的逆反饋過程，其核心技術為OD反推，OD反推是一個迭代計算過程，基本原理是以一個初始矩陣為推算起點，重復進行交通分配和OD矩陣反推過程，直至滿足設定的收斂條件，獲得估算的OD矩陣［19］，OD反推模型由式(1)表示為MinF(t，v)=γ1F1(t，t⌒)+γ2F2(v，v⌒)st．v=assign(t)v，t＞{0(1)式中:t為推算的OD矩陣;v為推算的路段流量;t⌒為先驗OD矩陣;v⌒為路段觀測流量;γ1和γ2分別為權重系數。在路網承載力已定的前提下，反推基礎數據為路網中經一定飽和度折減后的各條道路通行能力值，即路網中所有路段的流量計數均可通過對通行能力的折減獲取，從而提高反推OD矩陣精度，使該方法更具可行性。

1．2．2交通需求預測“四階段”法

當交通需求(地塊初定開發強度)既定時，其交通供需量化關系組織如圖3所示。圖3交通需求既定下供需量化關系組織流程圖該流程為交通需求向交通供給的正反饋過程，其核心技術為交通需求預測“四階段”法。“四階段”法是目前交通規劃領域應用最為廣泛的一整套技術體系，主要包括出行生成、出行分布、交通方式劃分及交通流分配四個預測階段。其中出行生成與交通方式劃分在第二步中同步完，交通分布與交通分配則在第三步中相繼實現。當控規方案中交通供給(路網承載力)滿通需求(土地開發強度)時，可認為這一單向平衡是合理的，即初定的地塊開發強度是恰當的;當前者無法滿足后者時，理論上應對路網容量進行擴容，但此法通常會對規劃方案造成較大變動，增加規劃編制工作量，此外，如何擴容、擴容多少將是一個十分復雜的問題。為回避此技術難點，該流程運用逆向思維依據路網承載力對土地開發強度進行反饋調整，以達到兩者之間的相互協調。事實也證明，徒增路網容量對于解決交通問題往往無濟于事，在巨大的交通需求壓力下新增容量很快就會消失殆盡，使供需矛盾繼續惡化，這已成為共識。

2交通供需平衡狀態下開發強度控制的技術路線

由于交通與土地利用關系的復雜性，城市不同開發片區業已形成的交通供需關系存在較大差異，綜合各類片區背景交通特點，將控規編制中城市開發建設用地分為兩類，即新開發片區與舊城更新片區，在此基礎上分別建立兩類片區交通供需平衡狀態下開發強度控制的技術路線。

2．1交通供需平衡狀態下開發強度控制技術路線———新開發片區

城市新開發片區通常尚未與建成區建立穩定的交通聯系，其交通供需處于一種“空白”狀態，為構建理想的交通與土地利用關系提供了可能。結合新開發片區出行特點，以交通供給(路網承載力)為既定條件，提出基于OD反推法的開發強度控制技術路線。其步驟如下:(1)分別以不同門檻飽和度(為保證城市道路服務水平需對其通行能力進行一定比例折減，該折減值即為門檻飽和度。通常快速路、主干路、次干路、支路分別取0．75、0．80、0．85、0．90)。對規劃路網中各等級道路通行能力進行折減，作為路網承載力;(2)在控規土地利用規劃方案地塊邊界線基礎上劃分交通小區，以確保各交通小區屬性數據與各地塊相對應;(3)在前兩步基礎上利用OD反推技術估計出OD分布矩陣，得到各地塊間分布交通量;(4)分別對OD矩陣行、列求和獲得各地塊發生與吸引交通量;(5)以出行生成率為媒介建立土地開發強度與發生吸引交通量之間的互動約束關系，進而推算出各地塊容積率。經該方法所得容積率賦值應作為控規方案中各地塊開發強度的上限值，即最終確定的容積率不應超出該值，從而實現對土地開發強度的有效控制，確保交通與土地利用協調發展。OD反推法簡單、易操作，能夠從理想狀態考慮片區最大過境交通量及各地塊允許的土地開發強度，適用于無現狀交通資料的城市新開發片區。特別地，由于該方法僅從地塊交通條件去設定土地開發強度，易造成個別地塊容積率反推值偏離正常范圍，當地塊容積率反推值過大(浪費路網容量資源)或過小(限制土地開發潛力)時，結合OD反推自身特點提出OD加載法的調整策略，其步驟為采用反推的OD矩陣標定重力模型(重力模型是應用較為廣泛的交通分布預測模型，也是本研究中所應用的關鍵技術之一，因此需事先對模型進行標定)。(1)利用出行生成率與反推容積率計算各地塊發生與吸引交通量;(2)使用標定的重力模型進行交通分布預測獲得新的OD矩陣;(3)對于反推容積率過大的地塊，設定其容積率上限并通過出行生成率推算該容積率下地塊發生與吸引交通量;(4)計算新舊矩陣中這些地塊發生或吸引交通量(當交通發生量大于吸引量時，所需比值為新舊矩陣中交通發生量之比;反之，則為交通吸引量之比)之比，將新矩陣中該部分地塊對應的行、列單元交通量分別與所得比值相乘，完成地塊容積率下調所對應的OD矩陣調整;(5)使用OD加載法將新矩陣中被調整地塊(指容積率下調地塊周邊的地塊。某地塊開發強度降低，必定會改善周邊地塊交通條件，使其開發強度具備上升潛力，故可分別對周邊地塊容積率進行上調)所對應的行、列單元交通量分別按一定比例上調并加載到規劃路網中;反推容積率過小的地塊應優先作為被調整地塊，以確保各地塊具有平等的開發機會;(6)觀察路網運行狀態直至達到承載能力，對矩陣中被調整地塊對應的行、列值分別求和，得到其發生與吸引交通量;(7)再次利用出行生成率計算出各地塊調整后的容積率。以OD反推法為基礎的土地開發強度控制技術路線如圖4所示。

2．2交通供需平衡狀態下開發強度控制技術路線———舊城更新片區

與城市新開發片區不同，舊城更新片區具有相對穩定的過境交通需求，“破壞”了OD反推法所要求的理想條件，即從交通需求適應交通供給方面無法建立所求供需量化關系，轉而從交通供給迎合交通需求角度建立了基于交通需求預測“四階段”法的土地開發強度控制技術路線。其步驟為(1)在舊城更新片區控規編制之前進行路段交通量調查;(2)通過OD反推獲取現狀OD分布矩陣并以此標定重力模型;(3)使用反推的OD矩陣計算開發片區交通小區現狀發生與吸引交通量，采用趨勢外推法或增長率法預測規劃年交通小區發生與吸引交通量;已建立交通規劃模型的城市，交通小區規劃年發生與吸引交通量可從交通規劃模型中提取;(4)根據出行生成率及土地利用規劃方案初定容積率計算各地塊發生與吸引交通量;(5)利用標定的重力模型進行交通分布預測，獲取新的OD矩陣;(6)對所得OD矩陣進行交通分配并對路網運行狀況進行檢驗。若路網運行狀態良好，則方案初定的土地開發強度與路網承載力相協調;反之則不協調，需對部分地塊開發強度進行調整，調整對象為過負荷路段周邊容積率具備下調條件的地塊，方法為OD加載法，如圖5所示。

3實施策略

3．1實施節點

對于城市新開發片區，交通供需量化關系建立應在控規土地利用規劃方案路網、地塊劃分及用地性質初步確定后進行，以指導下一步地塊開發強度指標制定，為之提供輔助依據;對于舊城更新片區，其量化關系建立應在方案及容積率指標初定后進行，以對所確定容積率進行修正，使開發強度服從既定路網承載力。以交通供需平衡量化關系來控制土地開發強度的方法一方面將交通規劃的核心內容有效納入到控規指標確定之中，使二者合為一體，抵消當前控規交通規劃缺失之不足;另一方面也為開發強度指標的確定引入了理性依據，有利于強化控規穩定特性。固然，以純粹的交通視角來確定容積率有其片面性，交通因素只是左右容積率變化的因子之一，它同時還要受到城市區位、用地性質、地價、景觀、歷史文化以及城市設計等各方面因素的影響，因此使用該方法所制定的容積率指標僅為“一家之言”，通常可作為容積率確定的輔助依據。但對于城市核心區、老城區、中央商務區等開發強度較高、路網資源相對緊束的開發片區來說，交通條件自然上升為影響容積率的主導因素之一，以此確定的開發強度指標理應作為確定最終容積率的重點參考依據。

3．2實施成果

出具《交通供需關系量化與土地開發強度控制研究報告》，作為對控規成果的補充與完善，并將其納入規劃附件。主要研究結論應寫入控規文本，作為規劃管理中容積率給定及調整的依據。

3．3成果審查

當前，專家評審會是各類規劃成果的主要審查形式之一，該組織形式通常適合于以定性分析為主的成果審查，即可進行有效把關又能提高審查效率。對于以定量分析為主的規劃審查考慮到定量分析涉及大量數據與運算，建議由交通技術咨詢機構(即第三方)對報告研究成果進行審查，主要包括數據可用性、方法有效性、計算準確性以及結果合理性等四個方面，并出具審查意見［20］。

篇2

1.城鄉規劃建設與土地管理存在的問題

1.1規劃編制滯后于建設

在近年來的城鄉規劃區的規劃建設中，就出現了許多新的問題，特別是原有道路系統功能和建設用地的位置及規模，已不能滿足城市建設發展的需求。總規的調整和修編都需要一定的時間，資料的收集與分析、方案的制訂、評審修改等一系列過程。這對于規劃本身科學性、合理性是必須的，但由于總體規劃的調整及修編，造成控制性詳細規劃，修建性詳細規劃缺乏上層規劃的指導，而無法做深做細，造成對于具體的微觀控制嚴重不足，在整個規劃體系中出現了薄弱的環節乃至斷層，造成規劃管理工作的被動。規劃設計在相當程度上強調的是城市空間環境質量，追求物質空間結構理想狀態。在很大程度上存在規劃的針對性和可操作性等方面的缺憾。加之有的規劃編制單位不能深入實際，隨著近兩年的“房地產熱”及政府的經濟狀況拮據，村莊的搬遷不能及時地實施，造成農民大規模違規建房而無法控制，以致今后村莊搬遷無望，只能調整規劃。

1.2城市土地壟斷措施不力

土地是不可再生資源，是城市建設的平臺，是城市發展的根本。近年來，由于縣級城市環境的不斷改善，招商引資力度的不斷加大和房地產業的快速發展，城鄉結合部，另外還有大量經營性建設用地走向市場和農村進城讀書人員增加，都吸納了大量的外來人員進城，同時，由于政府長期以來缺少對城市規劃區內的一級土地市場的剛性約束手段，一些居民為了增加收入，利用區域優勢，以要求解決自己居住問題為由，紛紛搶占地皮，亂搭、擴建、亂建房屋，私買私賣，牟取暴利，還有些村民甚至把分到戶的土地隨意高價出賣，擾亂了土地市場，也給規劃管理增加了很大的難度。

1.3規劃管理技術手段不具體

在城鄉規劃管理的實施過程中，由于總體規劃是對城市的宏觀控制，而城市的控制性詳細規劃則因為縣級城市規劃經費緊張的原因而存在編制上的不足，致使規劃管理部門無法將其作為管理的依據。加之隨著《城鄉規劃法》的實施，地方性新的《城市規劃管理辦法》和《規劃管理技術規定》也都沒有出臺，因此就沒有過硬的技術手段對建設項目進行控制。

1.4規劃決策不夠科學民主

維護社會整體利益和公共利益是政府的職責，城鄉規劃行政作為一項政府職能，在錯綜復雜的城市大系統中，無論是城市建設發展的宏觀決策，還是整個建設項目的微觀決策，大到城市總體規劃布局、交通組織、環境保護，小到地塊的開發強度、建筑日照、綠地布局和公建設施，無一不涉及社會公眾的利益和資源的可持續發展，從而控制“非公共性”利益主體的外部不經濟行為，體現空間資源使用的“公開，公平和公正”。因此，政府對于城市規劃的決策，常常涉及多因素、多結構、多種關系的綜合性決策，僅憑領導者個人的才能、經驗和智慧或對城市建設的良好愿望進行決策，是難以做到決策的科學性、合理性的。

2.加強城鄉建設規劃與土地管理的有效措施

2.1嚴格規劃審批

嚴格執行市域規劃和控制性詳細規劃，沒有規劃的地塊，一律不批任何建設項目；不符合規劃技術規范要求的建設項目一律不得受理；城市規劃區內以及市域內主要交通干線兩側建設項目審批由市規劃委員會研究，市長一支筆審批。各鎮（處）按規定的權限對本轄區內的鄉鎮企業、鄉村公共設施、公益事業、村民住宅建設以及其他建設項目涉及鎮（處）的，由鎮（處）提出初審意見，各鎮（處）行政主要負責人必須按本區域規劃進行審核再上報審批。

2.2嚴肅規劃設計

土地儲備機構在對地塊進行儲備前必須要有規劃部門出具的規劃設計條件。土地在招拍掛過程中，規劃設計條件必須作為一項前置依據。規劃設計條件中確定的各項技術指標，特別是用地性質、容積率、建筑密度、綠地率等指標，一經確定，不得擅自變更，因涉及公共利益確需變更的，必須嚴格按照法定程序由市規劃委員會集體審批。經批準提高容積率的建設項目，必須向國土部門補交國有土地出讓金差價。

2.3規范建筑管理

加強建筑安全及建筑節能管理。由市住建局牽頭，監察局、城鄉規劃局、國土局、環保局、房產局、工商局、安監局、公安局、城管執法局、招投標局、城司和人防辦參與，對在建項目進行綜合評價，每季度向社會公示一次。禁止未批先建、少報多建。同時建立健全“不良行為記錄”制度，公示后一年內市招投標局不得受理綜合評價不合格或列入“不良行為記錄”的市內外企業投標報名，市住建局不得受理其年度準入備案。加強對房產開發企業的管理，對沒有辦理商品房預售許可的，禁止房屋銷售。由市房產局負責，相關部門配合，依法查處未經批準的商住項目虛假宣傳及預售活動。建設項目綜合竣工驗收由市住建局牽頭，監察局、城鄉規劃局、國土局、環保局、房產局、公安局、工商局、城管執法局、招投標局、城司和人防辦參與。未取得綜合驗收的項目，不得擅自交付使用，不得辦理房屋產權產籍登記手續。每年組織開展一次評比活動，結果向社會公布。對優良工程獎勵分值計入企業信用檔案。對獲得前三名的建筑施工企業，在本市級工程招投標中予以加分。

2.4土地征收補償

強化土地收購儲備，高度壟斷土地一級市場。堅決實行建設用地統一規劃、統一征收、統一儲備、統一供應、統一管理的“五統一”制度。任何單位和個人不得與農戶私訂征地協議，或以租代征形式非法使用集體土地。市國土部門代表市政府行使征收土地主體職責，負責宣傳征地政策、簽訂征地協議、組織報批材料。市土地儲備中心負責土地統征前期事務性工作及土地儲備。各鎮（處）和村級組織負責收地，履行征地協調、落實征地補償的職責。同時要建立新增建設用地控制性收儲制度。市土地儲備中心要制訂年度收儲計劃，與鎮（處）簽訂《控制性土地收儲協議》，明確雙方權利和責任，控制性收儲期間，土地仍由農民耕種。控制性土地收儲范圍應向社會公示。廣泛宣傳、定期公布和嚴格執行征地統一年產值標準和區片綜合地價。依法足額和及時支付土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費。城市規劃區內所在鎮（處）負責征收農村集體土地上房屋、構筑物，實行貨幣補償和產權置換兩種形式，停止宅基地安置方式。引導村民到統一規劃建設的安置小區居住。實行政府指導、鎮（處）主體、鎮（處）村（社區）分配落實和物業化管理新模式。被征收房屋的評估及監管由市房產局負責組織。安置房建設綜合成本價由物價、房產部門審核，報市政府備案。

3.結束語

綜上所述，城鄉規劃建設與土地資源管理涉及方方面面，支撐各行各業。當今中國正處在工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步推進的重要歷史時期。在新的發展階段，我們必須牢固樹立大國土、大資源、大生態的理念，樹立國土資源數量、質量、生態三位一體綜合管理的理念，探索土地管理制度改革的新路徑，對進一步推進新型城鎮化建設具有重要的現實意義。

篇3

在我國制度形勢下，土地規劃與管理職能相互分立，因此城鄉規劃建設過程中將面臨兩個規劃依據的情形。其中，城鄉規劃主要是從宏觀的、空間發展戰略視角考慮，詳細規劃土地應用設計方案，而且具有大量的理論、實踐支撐。

1、土地規劃管理與城鄉規劃的沖突問題分析

從本質上來講，土地規劃管理與城鄉規劃之間的沖突，主要成因在于中央對地方的約束，無論是土地規劃管理還是城鄉規劃，都統一于同級政府組織編制，而且上報程序、部門協調程序等，也非常的相似。雖然編制主體一致，但二者在城市建設發展戰略目標、規模選擇層面并不一致，實際操作過程中二者對接出現了困難。據調查發現，除部門之間的偏見、標準層面的區別外，前者的核心問題是上級政府意愿的體現，而后者更多體現的是地方一級政府的意愿，這也是二者產生分歧的根源所在。對于土地規劃而言，不僅編制上要受限于上位規劃，而且實施過程中也會受國家一級省級政府的管控。從實踐來看，土地規劃管理工作的核心在于新增建設用地（其中包括農用地轉建設用地）的有效管理，然每年國內新增建設用地計劃統一由國土資源部擬定，然后層層分解到地方。在該種情況下，地方政府只有先爭取到新增建設用地，方可開展年度新增建設用地的報批工作；事實上，新增建設用地的審批權在國家、省級土地主管部門手中，所以新增建設用地計劃爭取、審批，地方政府都是被動行事。

在當前形勢下，無論是土地規劃管理還是城市規劃，所強調的都是土地資源的合理利用和集約化管理，歷年出臺的土地管理方面的文件，都提出了要積極引導人口向城鎮集中，大力發展工業園區。目前來看，集中化的格局布局主要體現在中心城鎮、開發區兩級化發展，而分散化的布局則是對當前多層次多類型利益主體真實訴求的反映。較之于城市規劃而言，土地規劃管理對建設用地的布局更為寫實，主要原因表現在以下幾個方面：第一，土地規劃圖細碎、無序化。土地規劃管理過程中，主要以實際利用情況調查成果為參考基礎編制而成，國土管理部門加大了土地調查力度。然而，對于城鄉結合部、廣大的農村地區，依然存在著和大量的、布局較為分散的村莊。土地規劃管理過程中，對鄉鎮建設用地布局沒有主動的計劃，圖上依然保留著較為分散的農村建設用地。第二，編制層級下移，造成土地規劃圖面非常的細碎。土地規劃管理過程中，基本上都是以鄉鎮級土地利用規劃為基礎，由鄉鎮政府統一組織編制。對于那些遠離中心城市的小村莊而言，發展基礎非常的薄弱，根據不具備發展新城、或者工業園的條件。然而，依然有引進企業、發展非農產業的意愿，比如零散分布的廠房、鄉村旅游小餐館以及商業服務或者度假設施等。

2、城鄉規劃與土地規劃管理的協調發展策略

從發展的視角來看，城鄉規劃與現代土地規劃管理工作，二者之間相輔相成、是有機結合的統一整體。城鄉規劃的基礎是土地資源的合理營養，而土地規劃管理又可以確保城鄉可持續發展。在當前的形勢下，為確保城鄉規劃與土地規劃管理的協調發展，可從以下幾個方面著手：

2.1用地標準的規范化

土地征用是國家利用強制手段征用農民土地，然后給予一定補償的行政行為。然而大量的農業耕地被占用以后，農民滿足自身生產生活的資料也就嚴重缺失，政府在對征用土地處理、營養使用過程中，應當要根據該地塊面積、收益情況，給予廣大群眾適當的補償，對于用途廣泛的且具有良好的發展前景的地塊應給予更高的補償。此外，還要逐步實現由“耕”到“購”的有效銜接，以此來促進土地征用與現代市場經濟發展相接軌。

2.2強化土地規劃管理

實踐中，應當不斷完善和健全城鄉規劃與土地規劃管理工作的協調發展，其中城鄉規劃是政府及主管部門負責的城鎮體系規劃及其總體規劃，即對城鄉空間資源合理營養，不斷改善和優化居住環境資源的合理配置，以此來促進城鄉經濟與社會的協調發展。土地規劃管理，主要是通過制定相應的措施和制度，確保土地科學合理營養，同時也是城鄉規劃建設的基礎和前提條件。

2.3全面落實土地規劃管理與城鄉規劃工作

實踐中，強化“兩規”之間的銜接與互通，二者之間既非明確制約關系，也非具體平行關系，只有將二者合理的落實到實處，才能充分發揮其作用和價值。具體工作中，以合理應用土地和保護土地資源為指導思想，將城鄉規劃建設與土地規劃管理控制在合理范圍之內。比如，城市規劃建設過程中，又可分為新區擴建與舊城改造兩部分，分別對新建用地、舊城改造用地合理應用，并且在開發區以及小城鎮規劃建設過程中，加強二者之間的銜接與互通。土地應用規劃管理與城鄉規劃均以土地資源開發應用和保護為基礎。

2.4“兩規”之間的差異與協調發展

土地規劃管理與城鄉規劃之間，編制上分屬于兩個不同的主管部門，土地利用與規模化建設，存在著原則性的差異。地方經濟的快速發展、規模的不斷擴大，給城鄉規劃工作帶來了巨大的壓力。對于地方政府而言，他們更多地市追求形式上的發展，甚至存在著盲目擴大城鄉規模的現象，最大限度地滿足各類建設用地需求。然而，在城鄉規劃建設過程中，嚴重忽略了土地合理應用與保護問題。當土地應用規模無法有效滿足城鄉規劃用地需求時：由于二者之間的協調性相對較差，土地應用總體規劃難以直接管控；同時，由于二者管理、思路上存在著一定的差異，以致于土地應用指標難以有效滿足城鄉規劃發展之需求，而政府及主管部門又難以采取及時有效的措施對其進行協商，只能任其自由發展，以致于用地保護受限。

在現代的形勢下，為有效適應市場經濟體制發展的需求，土地規劃管理主管部門應當積極創新規劃模式，做好城鄉規劃以及區域協調發展工作。對于特殊情況而言，需逐步建立健全“兩規”協調發展制度，建立和完善環節制度化以及溝通信息化平臺。（1）建設項目應當以審批土地應用規劃、建設根本；（2）城市規劃建設過程中，應當限制建設規劃區的劃定；（3）限制建立區需全面考慮鄉鎮、廣大農村地區的土地歸屬權問題，加強各單位之間的協調與溝通；（4）將限制建立區劃定和管理條例上升為由當地政府令，制定相應的配套方案，提高社會保護生態資源的積極性。

結語：總而言之，城鄉規劃與土地規劃管理均屬于特殊時期的歷史產物，二者之間相輔相成。近年來，隨著城鎮化建設速度的不斷加快，土地資源變得非常稀缺，土地規劃管理與城鄉規劃之間的矛盾也變得日益加劇。因此，我們應當立足實際，結合實際情況下，合理應用并高效規劃土地資源，不僅可以有效促進我國經濟的快速發展，而且對加快城鄉建設，起到了舉足輕重的作用。■

篇4

在城市建設和城市管理中，城市總體規劃與土地利用總體規劃在經濟建設與實施可持續發展戰略中起著關鍵的作用，它們相互聯系又相互制約，既是統一的又是對立的。兩個規劃的依據都是國民經濟長期發展規劃，其核心內容都是土地的合理利用。但研究的對象、范圍、實施年限、方法、步驟各有側重，規劃深度也懸殊較大。長期以來，兩個規劃在規劃和實施過程中仍存在銜接不到位，難以協調統一。《中華人民共和國土地管理法》第二十二條規定：城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，應當與土地利用總體規劃相銜接，城市總體規劃、村莊和集鎮規劃中建設用地規模不得超過土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模。在城市規劃區內、村莊和集鎮規劃區內，城市和村莊、集鎮建設用地應當符合城市規劃、村莊和集鎮規劃。《中華人民共和國城鄉規劃法》第五條也規定了：城市總體規劃、鎮總體規劃以及鄉規劃和村莊規劃的編制，應當依據國民經濟和社會發展規劃，并與土地利用總體規劃相銜接。

1 土地利用總體規劃滯后于城市總體規劃

我國開展土地利用總體規劃的時間較遲（到 80 年代才在我國起步），先后組織開展了兩輪土地利用總體規劃編制和實施工作。但其規劃的理論與方法不完備，因此規劃制定水平低，規劃體系存在缺陷，致使其可操作性差。土地利用總體規劃雖然在控制城市的發展規模與避免城市無規則蔓延上起重要作用，但其以“供給制約和引導需求”的指導思想，由上而下編制，規劃中的主要用地指標也是由上而下分解，沒有充分考慮實際發展的用地需求，脫離實際，存在與城市總體規劃、現狀不一致等矛盾。

1.1 規劃指標分解不合理。有些地方的規劃上下級規劃脫節，在逐級分解規劃指標的過程中，有的供求缺口偏大，有的突破了上級規劃指標；規劃指標分解落實的主要依據―――基礎數據（各地區歷年用地情況統計、土地后備資源調查數據和產業發展規劃等）不真實、不準確；客觀上社會發展、政策和戰略調整也在一定程度上影響規劃指標分解的準確性。

1.2 用地定位不明確。根據土地用途管制的需要，縣級以上土地利用總體規劃確定的各類用地指標，最終要通過鄉級土地利用總體規劃落實到具體地塊，但在一些地方鄉級規劃與這個要求有很大差距。有的規劃建設用地尤其是農村居民點、非農業建設用地沒有落實用地范圍，農用地結構調整的具體范圍多不落實，尤其是對土地開發復墾整理未作充分調查研究，定位落實較差。

1.3 規劃文本和圖件不夠規范。一是規劃基數和基礎圖件采用不當。有的規劃未按要求采用統一時間的詳查變更數，人為調減耕地基數，增加建設用地面積，并相應更改了現狀圖。二是土地分類和用途分區與新法規定不一致。新法對土地分類和用途分區作了規定，但有的規劃仍使用過去的分類和分區。三是內容不夠完整。一些規劃內容過分簡略，特別是重要指標，如耕地保有量、基本農田面積等不全面或缺少分解指標，有的缺少城鄉結合部土地利用規劃圖。

1.4缺乏切實可行的實施辦法。由于以上原因，造成一些城市建設用地嚴重不足。根據 2001 年度土地變更詳查數據，2001 年底全市建設用地總量為 834743 畝，至 2010 年是 76597 畝的用地指標，年均只有8511畝。更突出的問題是，規劃期內17.44萬畝建設用地指標中，只有5萬畝是可以占用耕地的，余者皆為非耕地，這在平原地區中是不現實的。有些城市為滿足建設的需要，突破建設用地計劃不乏存在，使大量耕地被占用。

2城鄉規劃科學的理論和方法和實施辦法

城鄉規劃分總體規劃和詳細規劃兩個階段，詳細規劃是以總體規劃為依據，規定建設用地的各項控制指標和規劃管理要求，或直接對建設項目作出具體的安排和規劃設計，因此規劃實施具有很強的可操作性。城市總體規劃是由地方政府主持規劃，政府方面熱衷于建設大城市，有任意擴大城市規模的傾向，規劃部門為迎合政府意圖，加上自身利益觀念的驅使（按規劃面積計酬），也喜好做大規劃。由于以上原因，加上我國工業化、城市化進程不斷加快，經濟的快速增長，帶來了新一輪的圈地熱，土地利用總體規劃的脆弱性也暴露無遺。1997 年～2002 年的六年間，全國建設占用耕地 1646 萬畝，年均274 萬畝，與 1991 年～1996 年的年均 440 萬畝相比，下降了37%。2003 年土地市場秩序治理整頓之初對十個省市的統計，在458.1 萬畝園區實際用地中，未經依法批準的用地就有 314.6 萬畝，占68.7%。

3 協調處理好土地利用總體規劃與城市總體規劃的關系

由于兩個規劃有著共同的規劃對象和規劃目標，從本質看，它們應該是相互協調和銜接的關系。城市總體規劃除土地使用規劃內容外，還包括了城市體系規劃、城市社會經濟發展戰略等內容，這應成為土地利用規劃的指導，為土地利用規劃確定區域土地利用結構提供宏觀依據。土地利用總體規劃應為城市的發展提供充足的發展空間，以促進城市與區域經濟的發展。

城市規劃應樹立耕地保護意識，尤其是保護基本農田。城市總體規劃與土地利用總體規劃都應在區域規劃的指導下，相互協調和相互制約，共同遵循發展區域社會和經濟，合理利用和珍惜每一寸土地，切實保護耕地，保護生態環境，維持生態平衡，促進城鄉協調發展，發揮城市區域的競爭優勢，協調區域間、城鎮間的矛盾。城市總體規劃與土地利用總體規劃都應依法適時調整規劃，提高修編質量。調整規劃要依法按程序進行，嚴格界定調整范圍。以下幾種情況需要調整或修編規劃：一是受自然災害影響，土地利用現狀和使用條件發生變化并影響規劃執行的；二是新提出的國家或省級重點項目，符合獨立選址條件的；三是在耕地等主要農用地數量不減少、質量不降低情況下，需要調整用地結構與布局的；四是行政區調整后，影響規劃執行的；五是主要用地規劃定量或定位經核定確實有錯誤或遺漏的。

4 上級規劃調整，需要相應調整或修編下級規劃

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前言

土地治理的實質是通過對土地利用環境的建設，消除土地利用中的制約或限制因素，促進土地利用的有序化和集約化，保證土地資源可持續利用。從而滿足社會經濟可持續發展對土地資源的要求。

一、土地治理項目規劃設計的理論基礎

1可持續發展理論

土地治理就是通過對土地利用生產環境的改善及景觀生態的建設，消除土地利用中對社會經濟發展起制約或限制作用的因素，促進土地利用的有序化和集約化，從而提高土地利用率。通過對土地利用環境的建設，不斷提高土地質量，滿足社會經濟可持續發展對土地資源的要求，保證土地開發和利用在生態安全閥的限度內運行。

2系統理論

系統是將研究對象看成一個由許多因素有機結合組成的整體。系統理論要求人們從系統與要素之間，要素與要素之間，系統與外部環境之間的相互聯系與相互作用中考察對象，遵循系統整體性與動態發展性要求，為認識、調控、改造系統提供最優方案。

3地域分異理論

土地治理作為人類活動的表現形式，也遵循著地域分異規律。根據這一規律，區域土地治理必須按照因地制宜、地盡其用的原則來進行，即必須在更廣泛的地域結構對應變換分析基礎上來考慮土地治理的方案。

4景觀生態學理論

景觀生態學理論要求在進行土地治理時，必須根據不同地域景觀生態結構和功能特征對所劃頂的土地生態系統應采取不同規劃設計方法。遵循自然規律，促進一定地域范圍的景觀生態結構更穩定，功能更優化。

5人地關系協調理論

人地關系協調理論要求在進行土地治理時，逐步引導土地利用從粗放型向集約型利用方式轉變，注重土地開發系統的生態環境建設，建立一種人類與自然和諧相處的最佳生態土地系統。

二、土地治理項目規劃設計原則

1有利于提高土地利用率和產出率

我國土地治理的實質就是提高土地利用率和產出率。土地經營粗放是我國土地利用中的主要問題之一，提高土地利用率就是要減少未利用的荒地以及閑置低效用地的數量，擴大可利用土地的規模。土地產出率是土地質量的根本體現，提高士地產出率是我國土地治理的根本目的。提高土地產出率就是要通過改善和提高土坡肥力，建設和發展農業生產的外部基礎設施與生態環境，增加單位土地面積上的農作物產量。

2與土地利用總體規劃相銜接

土地利用總體規劃是較長規劃時期內，根據國民經濟建設和發展的需要以及土地本身的適宜性，對一定區域內土地資源在各部門之間的分配與土地的開發、利用、整治、保護進行統籌安排的戰略性措施。土地利用總體規劃具有綜合性、戰略性、指導性和長期性的特點。土地治理項目規劃則不同，它是在對某一項目區土地治理潛力分析的基礎上，統籌安排區內各業用地面積，并制定土地治理的具體實施方法與措施的過程。

3杜會、經濟和生態效應相統一

杜會、經濟和生態效應三大效益綜合的同時，編制土地治理項目規劃還應該結合地區實際情況與土地治理發展時期的不同，確定整理效益的側重點，制定滿足要求的規劃方案。

4與相關部門規劃相協調

土地治理項目規劃首先應該在土地用途等方面與土地利用總體規劃和部門規劃協調一致，然后才能在這個大方向上進行具體項目規劃的細化與完善。土地利用總體規劃確定的較長規劃時期內的土地用途必須通過土地治理項目規劃對土地利用結構的調整得到實現，同時項目規劃也不能隨意更改用途。

三、土地治理項目規劃設計的基本技術方法

1系統設計方法

土地治理涉及地形地貌、土壤土地利用、產權調整、路渠溝建設等一系列內容，要達到可持續土地治理目的，必須把土地治理作為一個系統，將這些因素統籌考慮、使之協調一致。整體最佳，具體應包括：面向問題設計，以因地制宜、最大限度滿足土地利用要求和發展需要為原則，并通過可持續土地治理項目工程設計和施工，最大限度地消除那些影響土地合理、高效和方便利用的限制性因素。

（1）整體性設計

土地治理過程中不僅要涉及整理區內的地形、地貌、土壤、氣候、水文條件、水資源狀況、道路、溝渠、土地利用方式和習慣、社會條件和經濟發展水平等因素，還會與整理區外很多因素如道路、水系、地形、城鎮分布等有關。整理區內的地形地貌影響甚至決定田塊、溝渠、道路的設計，氣候、水文條件和水資源狀況、社會條件和經濟發展水平影響或決定土地利用方式設計、溝渠路的設計，整理區外道路、水系、地形等因素會影響整理區內主干溝渠路的線路設計，城鎮布局會影響整理區內的土地利用設計，而且很多因素之間還有相互影響。因此，土地治理項目工程設計中，必須把這些因素作為一個整體來全面考慮，使土地利用系統內部及其與環境之間能相互禍合，以避免不良情形的發生。

（2）與自然相融性設計

土地利用是自然的一個組成部分，工程設計產品應與自然成為伙伴，與自然相互協調、相互融洽。這就要求我們對生物多樣性進行最大限度的保護，即要求項目工程設計產品必須是生態型的。

（3）系統優化設計

土地利用是一個復雜的系統過程，土地治理就是對這個復雜的系統進行優化設計，通過工程施工實現整理區整個土地系統及其環境的最優化。土地治理項目的系統優化設計包括田塊優化設計、路溝渠線路和結構優化設計、土地利用方式及其環境優化設計、產權調整方案的優化設計，同時還要求經濟合理和投入產出的最大化。

2工程勘測方法

地形測量；一般要求按1：2000的比例尺量測整理區內的地形地物，明確地貌形態、每個田塊的高程、土地利用現狀、現有道路溝渠的準確位置。這為規劃路渠溝位置的確定和形式尺寸的設計、田塊的設計和土地利用設計提供必不可少的依據；土地治理現狀調查勘測：包括土地調查、測定，水資源供需調查，水文、氣象狀況調查，原有水利設施數量、類型、結構、可利用程度和農田灌排水狀況及道路勘測，土地權屬調查、量測、登記，土地質量調查評價等內容。

3土地治理項目工程設計方法

公眾識別法。注意對公眾感興趣的工程或存在問題的識別，重視、考慮土地利用本身的發展問題，而不是來自與整理項目有密切關系的委托人或用戶的意見；廣泛合作法。在整個工程設計和施工過程中，聯合各個領域的專家，組合各個學科的知識，應用各種先進的經驗；創造性設想法。可持續土地理項目工程設計中重視鼓勵專業人員與項目區公眾的創造力和想象力；交換觀念法。用各種形式的媒體以及三維設計，交換各種設計的觀點和設想；普及知識法。

結束語

土地治理項目涉及生態、社會、經濟等諸多問題，在規劃設計實施過程中，要根據項目區的實際情況，因地制宜；土地治理項目規劃設計中必須始終貫徹可持續利用的思想；土地治理項目規劃設計必須廣泛地聽取當地群眾的意見，最大程度地實現土地治理項目與社會、經濟、生態效益的最佳結合。

參考文獻

[1] 郭學軍,陳瓊.土地治理項目規劃設計的基本技術方法探析[J]. 中國新技術新產品. 2009(15)

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中圖分類號：S611 文獻標識碼：A 文章編號：

由于人類的干擾和破壞，全球自然生態系統退化十分嚴重。土地退化對全球食物安全、環境質量及人畜健康的負面影響日益嚴重，研究土地退化的發生機制與演變動態等內容，已成為國際土壤學、農學、生態學和環境科學界共同關注的熱點問題[1-2]。

土地整理是實現耕地占補平衡的有效措施，是提高土地質量、促進土地集約化利用的重要手段。根據《廣西土地利用總體規劃（2006—2020年）》，并結合桂國土資發〔2011〕21號等文件精神，廣西各國土部門優先選擇一些群眾已簡單投入整理的土地進行項目立項，力求規范開發，盡快形成耕地，補充耕地后備資源，產生效益[3]。

項目區通過整理后，農作物種植結構趨于合理，增加了項目區植被覆蓋率，增強了土壤的水土保持能力，符合國土資源部的《關于加強土地開發整理和耕地占補平衡工作的通知》的相關規定。

1規劃方案及建設內容

1.1 規劃設計依據

(一) .國家法律法規

（1）《中華人民共和國土地管理法》；

（2）《中華人民共和國土地管理法實施條例》；

（3）《中華人民共和國水法》；

（4）《中華人民共和國環境保護法》；

（5）《中華人民共和國水土保持法》；

（6）《基本農田保護條例》；

（7）《中華人民共和國農業法》；

（8）《中華人民共和國森林法》；

（9）《中華人民共和國農村承包法》。

(二).相關政策

（1）《關于印發《廣西壯族自治區土地整治專項資金管理辦法》的通知（桂財建〔2010〕244號）；

（2）《廣西壯族自治區國土資源廳、財政廳關于印發《廣西壯族自治區土地整理項目管理暫行辦法》的通知（桂國土資發〔2011〕21號）；

（3）《財政部、國土資源部關于印發《新增建設用地土地有償使用費資金使用管理辦法》的通知；

（4）《關于印發《廣西壯族自治區土地整治專項資金縣級財政審核報賬管理辦法》的通知（桂財建〔2010〕203號）。

（5）《《自治區農業廳 國土資源廳關于印發〈廣西補充耕地質量驗收評定辦法（試行）〉的通知》（桂農業發〔2011〕54號）

（6）《《廣西壯族自治區耕地整理費資金管理暫行辦法》的通知（桂財建〔2006〕12號）。

1.2 規劃目標.

通過現場踏勘調查，依據項目區實際地形條件，明確項目規劃目標為整理整治已納入自治區不穩定耕地數據庫中的宜農土地，規劃設計項目重點改建項目區田間道路，提高道路通達率，改善農業生產條件，使作物產量有所增加，最終實現“增地、增產”的目標。

1.3建設標準

（1）土地平整格田設計標準

如果項目未涉及大面積的土地平整，只是對耕地質量較差的土地進行翻耕，確保耕作層達到20cm。

（2）道路標準

田間次道：路基寬4.30～6.00m，路面寬3.50～5.00m，泥結石面層，路肩寬0.40～0.50m，最大行車速度20km/h，田間次道最大縱坡不大于10%，橫坡不大于3%，改建道路及受地形條件限制的路段，其路面行車道、路基寬可相應減少1m；

（3）建筑物標準

如項目區無大型建筑物，田間道路、灌溉、排水系統建筑物按5級建筑物設計。

2工程設計

2.1土地平整工程

土地平整工程內容主要包括對待開發整理土地進行翻耕、撿石等，消除土地障礙因子，將土地開發整理成穩定的耕地。

項目區不穩定耕地零星分散于各片耕作田塊之間，對面積大于100m2荒草地進行土地翻耕，將雜草、亂石清除、剝離，然后進行翻挖、配施農家土雜肥，最后將事先收集好的表土進行復原推平，以保持土壤肥力。通過現場調查，核實項目區各實施地塊情況，確定項目區土地翻耕工程量。

2.2田間道路工程

田間道路工程包括田間主道，其中改建田間主道路共N條，共長約2744*N m。

規劃設計項目改建田間主道受地形條件限制，以及結合項目區實際情況，改建田間主道01設置路面寬3.5m。從路面至路床材料結構為：C25砼路面厚0.18m，碎石基層厚0.15m，如果田間主道地勢相對較高，大部穿過旱地，可采用0.4m寬素土路肩。

田間次道最大縱坡為9%，最大橫坡為3%，道路基層、路床壓實度不小于0.91，路面壓實度不小于0.94。

2.3其他工程

(1)、項目標志牌，為體現新農村風貌，擬設置規劃設計項目標志牌。標志牌高2.8米，寬1.8米，牌身厚0.36米。項目標志牌為磚砌結構，牌面采用二次燒結彩繪瓷磚，此項目標志牌用來標注項目名稱、項目區四至位置、建設規模、投資規模、凈增耕地、項目工期、項目承擔單位、責任人、舉報電話等內容，標志牌項目已納入竣工驗收費標識設定費計算，此次只做圖樣說明。

（2）、土地培肥，廣西屬于丘陵地帶，項目有零星地塊肥力較差，當地農業部門及村民可通過必要培肥措施，多途徑增施有機肥料，提高和維持有機質平衡，改善土壤質量，提升耕地地力等級與農業綜合生產能力，但是培肥預算不納入項目預算。

3土地權屬調整

3.1權屬調整原則

(1)、依法依規原則。按照確權在先的要求，依據《土地管理法》、《承包經營法》和《物權法》有關規定，開展土地確權、權屬調查、登記和發證等工作。

(2)、公告原則。土地權屬調整要公開、公正，實行公告制度，廣泛征求有關權利人意見，保證權利人的知情權、參與權、決策權和受益權。

(3)、協商一致原則。土地所有權和使用權的調整應在有關權利人協商一致的基礎上進行，充分尊重權利人意愿，適當調整土地利用關系。

(4)、利益不減少原則。項目實施后農民承包地應與實施前耕地數量和質量相同或有所提高，土地所有權和使用權的調整不得造成相關權利人權益損失。

(5)、土地適度集中原則。在協商的基礎上，推進土地權屬調整工作，盡量減少飛地、插花地和宗地數量，同一產權主體的土地盡量集中連片，為土地規模經營和現代農業發展創造條件。

3.2土地權屬調整內容

（1）改建道路、溝渠占用耕地

對于項目改建道路、溝渠所占用的少量耕地，經現場踏勘以及征求地塊使用者意見，項目的實施可以提高當地的生產生活條件，提高機械化水平和降低勞動強度，農民支持并自愿騰出。

（2）新增耕地使用權調整

新增耕地使用權調整涉及兩種情況：

a、現狀為耕地

在不穩定耕地中，現狀為耕地的新增耕地使用權依然屬于項目實施前原使用者，項目實施后不做調整，其所有權歸屬村集體所有。

b、現狀為非耕地

對于通過土地翻耕等工程措施新增的耕地，土地所有權屬歸村集體所有，土地使用權可由土地權屬調整工作小組將部分新增耕地分配給被占用耕地的農戶，剩余部分可由村集體尋找愿意經營土地的農戶進行承包。

4施工方案

4.1施工條件

（1）交通條件

項目區對外應交通便捷，以便為本項目的順利實施提供便利的交通條件。

（2）取料

細砂、中砂、粗砂等基礎建筑材料就近從附近鄉鎮索取；水泥、鋼筋等建筑材料從縣城或鄰近的市區購進。施工用水可就近取用河溝內的水。項目區一般已具備有電力設施，施工用電可從項目區周圍的村莊接入至項目區內。

（3）施工隊伍

施工采取招標承包制，由具有專業資質的施工隊伍承擔工程施工，從而促進施工技術的改進，確保工程質量。

4.2施工布置

施工總體布置應遵循“因地制宜、因時制宜”和利于生產、生活、管理的原則。根據施工總體規劃，材料堆放場地各設一處，且應設在較平坦的開闊地帶集中堆放。

施工技術供應是保證施工順利進展的關鍵。施工機械的先進程度和完好率，是保證整個工程能否按計劃進度要求完成的基礎。因此，必須根據技術要求和施工進度計劃，及時做好技術供應和機械保養等工作。

4.3主要工程施工

廣西規劃項目工程建設主要為土地平整工程、田間道路工程。

（一）土地平整施工

廣西區域一般采用59kw拖拉機與三鏵犁對翻耕區土地進行松土。

（二）道路工程

道路工程主要為田間次道。

①施工放樣

主要對道路的中心線、邊線及高程進行控制。放樣應保證道路的中心線、邊線符合設計要求，而且能對開挖高程進行控制。

②基礎開挖

根據放樣進行人工基礎開挖和回填，開挖時盡量不擾動建基面以下部位，回填時應不使用耕植土、腐植土、淤泥土等，并須進行分層夯實，分層厚度一般不應超過0.3m，密實度應滿足設計及施工規范要求。施工完后其表面高程及邊線和放坡應符合設計要求。

③路肩施工

田間路路肩砌石應按設計要求施工。砌石施工應符合設計、施工規范要求，在實際施工過程中應注意：路肩埋深應符合設計要求，埋深一般不應小于0.3m；路肩砌石質量應符合砌石施工規范要求。

④墊層施工

墊層的材料應根據設計要求進行選料，鋪設厚度應滿足設計要求，需要碾壓的應按要求進行碾壓，碾壓機械采用12～15t內燃壓路機。

⑤路面施工

a、石料。可采用軋制碎石或天然碎石。碎石的扁平細長顆粒不宜超過20％并不得有其他雜質。

b、粘土。主要起粘結和填充的作用。粘土內不得含腐殖質或其他雜質，粘土用量不宜超過石料干重的20％。

5 效益分析

4.1社會效益

(1)、增加耕地面積，實現全縣耕地占補平衡

項目實施后，可以新增大量耕地面積，在一定程度上緩解耕地占補壓力，為當地經濟社會發展提供資源基礎。

(2)、改善農業生產條件，促進農業可持續發展

項目實施后，建立起互聯互通的道路網絡，將極大地改善項目區農業生產條件，提高農業生產效率，保證農業生產的穩定發展，促進農業的可持續增長和農村經濟可持續發展。

(3)、扶貧幫困，增加農民收入

規劃整理后土地經在當地農民當中分配，可達到增加農民收入，解決當地農民糧食不足的目的。

(4)、保證糧食安全，解決剩余勞動力就業，穩定農村社區

項目區總新增大量耕地面積，可以解決部分剩余勞動力的就業問題解決及使糧食安全得以保障，起到了穩定民心、安定民情、穩定農村社區的作用[4]。

4.2生態效益

(1)、土地開發整理，對土壤進行改良

土地經過翻耕、推土平整，改善了土壤的團粒結構，提高了土地肥力，生物資源得到保護和繁衍增殖。項目區可基本杜絕區內的洪澇災害對耕地的危害，大大降低區內土地水浸、風蝕、水土流失程度，使區內生態環境進入良性循環。

(2)、降低洪澇、風災的威脅

通過項目區農田基礎設施的完善，道路工程的配套，可大大改善項目區交通，極大地提高農業生產抗御洪澇災害的能力，降低農業生產的災害損失，達到旱澇保收、穩產高產的效果。

4.3經濟效益

項目實施前，部分土地由于未經整治，基礎設施條件落后，作物產量提高受到限制，土地產值難以提高；規劃設計項目實施后，此部分土地由于道路、溝渠設施的完善，降低了農作物的生產成本，作物的產量、產值都得到了有效提高。

參考文獻

[1] 趙江紅，焦燕，徐柱，等不同天然草地整理年限下土壤特『生對CH4吸收的影響[J]．草地學報，2010，18(2)：148—153．

篇7

城市土地儲備制度就是城市地區的土地儲備組織對那些分散的土地通過相應的方法進行有效的收集，收集的方法主要有征收、收購、置換、轉制、收回等，之后由各個地方的土地儲備組織進行土地整理以及管理。例如：安置好職工以及居民、房屋拆遷、土地平整等。把儲存好土地，根據城市規劃的需要以及城市土地出讓的需要等這些土地進投入到市場活動中去。

一、建立城市土地儲備制度是社會發展的必然趨勢

從制度設計針對的問題和初衷看，城市土地儲備具有以下必要性：一是土地使用權制度更新的具體需要。從無償、無期限到有償、有期限使用，就需要一個土地市場來實現過度。我國國家政府管理者城市土地，換句話說就是城市土地是屬于國家的，國家的政府對土地起著壟斷作用，有利于實現國家作為土地所有者的主體地位。二是明晰土地資產產權。由于長期實行無償、無期限劃撥使用土地，城市土地變異為使用者所有。國家壟斷土地一級市場，有利于明晰土地產權[1]。三是防止國有土地資產的流失。無償、無限期劃撥使用土地，導致一部分單位以及企業出現出租和轉讓土地現象，造成國有土地資產的大量流失。

二、目前我國城市土地儲備分析

土地儲備制度是一種新興的制度安排模式，在實踐過程中衍生了大量的儲備模式。目前我國有代表性的土地儲備模式有以下幾種：第一種是“上海模式”，上海模式是以市場機制運行為基礎的；第二種是“杭州模式”，杭州模式是以政府為主要指導力量的；第三種是“武漢模式”，武漢模式是市場和政府的有效結合模式。盡管由于缺乏統一法律或行政法規以規范土地收購儲備，各地做法也不盡相同，但是，城市土地儲備制度特征依然有章可循。在整個土地儲備過程中，土地的收購、土地的處理、土地的后期出讓都是非常重要的環節，土地、資金又屬于關鍵環節。而且，高效的土地儲備，還能通過土地這個“蓄水池”，能動、有效地調控商品房空置水平。但是，我國目前在規范土地整理程序、拓展資金籌措渠道等方面普遍遇到一些障礙，并影響到穩定市場秩序和房地產業的可持續發展[2]。

1、不夠明確的城市土地儲備機構定位

土地儲備機構職責定位不夠明確很大程度阻礙著土地儲備目標的順利實現。通過分析全國各地的土地儲備中心內部的權責結構，由此可見，土地儲備中心扮演著兩種重要的角色。第一種是根據市場經濟規律而從事企業經營活動。例如：按照土地市場的需要，之后進行決策，并且及時的進行土地的收購、土地的儲備、土地的出讓等活動，按照現代企業制度的實際需求，進行籌集、運作和管理土地收購、儲備和預出讓資金等活動。第二種是通過政府授權之后行駛的政府職能。例如：代表政府的意志，制定好土地收購儲備計劃，并且按照土地利用總體規劃和城市規劃，將那些因為進行“騰籠還鳥”、“退二進三”的土地、企業改變自身制度以及就城區改造的存量土地以及新城開發的增量土地等收購集中起來。

2、城市儲備土地的供應方式不合理

開展城市土地儲備工作，具體包括幾個階段：首先是土地的收購，其次是土地的儲備、最后是土地的供應。土地的供應是城市土地使用權價值具體的實現，把儲備土地的使用權投入市場活動中，這是一項計劃性非常的強的活動，政府把土地出讓給用地單位，而獲取土地使用權帶來的出讓金以及土地收益的具體階段。城市儲備土地使用權的供應方法對城市建設發展以及城市政府、用地單位及市民的利益具有重大的影響。但目前，我國現行的城市儲備土地的供應方式存在比較嚴重的負面效應。

三、城市規劃導向下的土地儲備模式

使城市土地市場更加的有序，創造了一個很好的投資氛圍。建立土地儲備體系，還可以科學合理的調控土地供應規模以及節奏，使城市土地市場更加的規范和科學。通過提供一級市場信息，實現投資者的用地審批手續的簡單化，為投資軟環境的實現創造了可能。同時，政府根據經濟社會發展的情勢，適時調節土地供應，避免經濟過冷或過熱[3]。政府壟斷土地供應之前，開發商獲取土地的途徑不同，土地的價格區別也很大，導致土地價格與價值不符現象頻頻出現。政府壟斷土地一級市場，導致土地供應渠道過于單一，通過拍賣、招標等市場化方式決定土地價格，最大限度地體現土地的實際價值，土地價格嚴重背離價值的現象得到抑制。

結論：

建立土地儲備機制可以實現收購、儲備、出讓土地等各項活動，這樣就能強化土地市場的調控能力，實現土地資源的優化組合。減少和避免了土地收益的大量流失，創造了更大的效益。

參考文獻

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（一）城市建筑過程中的綜合環境的利用

環境的變化對人們的生活會產生不同程度的影響，環境變化的過程是比較復雜也是一個長期的過程中，它綜合了各種因素，比如物理因素、生物因素等，這些社會進步的一種必然融合趨勢。為了研究土地規劃與城市環境之間的影響力，我們需要進行土地規劃下的環境影響力的剖析，并且進行環境對于城市土地利用的反作用力的剖析。通過對下述幾個環節的分析，可以實現人們城市土地規劃建設過程中，自然資源的有效利用，按照環境利用的規則，進行城市經濟效益與環境效益的結合，從而保證社會的健康可持續發展。通過對土地規劃利用對于環境的影響力，我們可以得知，人類的經濟活動應該符合環境利用的規律，要遵守環境利用的規范，從而確保人類經濟活動的可持續性。

城市規劃的利用必然會對城市環境造成一定的影響，特別是現代城市工業建設的蓬勃開展，對于城市環境產生了一系列的負面影響力。在城市土地規劃過程中，雖然對各個空間城市區域進行功能劃分，但是由于工業建設的本身性質，不可避免的對城市環境造成一些影響，這影響了人與自然的協調性，影響了人類社會的整體發展。在此應用模式下，綠色城市應運而生，這是一種基于環境利用的城市規劃理念的興起[3]。從字面意思上，我們就可以看出綠色城市的其中一個含義就是土地利用與城市環境兩者的融合，從實現自然界與社會界的綜合效益的實現。

（二）城市土地規劃模式的影響因素

為了更好的進行城市土地規劃對于環境影響力的剖析，我們要展開土地規劃模式的剖析，展開影響城市土地規劃因素的分析。在城市建設中，影響城市土地規劃的因素是非常多的，比如城市環境利用的影響，傳統的土地規劃模式的影響，城市環境利用具備一定的影響作用，這對于當代的城市土地規劃有一定影響力，城市環境的利用更加傾向于人的生理的滿足。為什么要進行城市環境的影響分析，這與其生態環境容量具備一定的關系，一般來說，當代社會追求的是生態環境容量的合適性，主要體現在城市環境利用、土地規劃等的協調性上，實現城市建設綜合效益的提升。我們對于合適的生態環境容量的判定基于一個標志指標，這就是城市生態環境適宜性與城市建設適宜性的結合，從而滿足當下城市土地規劃的需要。從本質上來分析，城市經濟建設模式要與城市生態環境相結合，這是一種匹配問題，通過對土地規劃的各個原則的應用，實現生態系統內部各個環節的協調。比如土地規劃對于城市資源的開發利用不超過自然環境的分解能力，就不會造成對人類建設的損害，也是城市土地規劃過程中的一個重要應用問題，我們土地規劃的目的不僅僅是為了人類城市的文明化發展，更重要的是保障人類生活的適宜程度，這就務必要考慮到生態環境的承載力。

要分析城市規劃對于環境的影響力，我們必須要進行傳統的土地規劃策略的分析，在傳統的土地規劃過程中，比如工業革命時代，更加注重是對城市經濟效益的追求，在這一階段的，土地規劃制度、土地分配制度就體現了這一目的，最大程度的滿足人類的城市經濟化的需要，在此應用模式之下，土地有償制度得到發展，實現了土地整體利用程度的提升，進行土地的經濟配置。當然，由于這一環境對于環境建設的疏忽，導致了一系列的環境問題的產生。

二、城市綜合環境應用下的土地規劃模式的深化

（一）城市環境的建設規劃

當代土地規劃模式相對于傳統的土地規劃模式，更加貼近于城市環境的利用，這根源于自然環境對于城市經濟建設的反作用利用的影響，在此應用模式下，展開城市生態環境的規劃，確保城市的各個自然環境信息的利用，除此之外，還有城市建設的人口信息、社會文化信息等，這都是城市土地規劃利用的重要參考環節，當然了，基于城市規劃對于自然環境的影響下，進行生態環境適宜度原則的應用是非常必要的。這需要展開相關的生態環境應用理論，實現城市生態學理論及其城市生態經濟學理論的應用，實現城市生態建設與環境建設的需要，確保土地規劃之下的環境環節的協調[1]。通過對該原則的應用，進行城市土地規劃結構的分配，進行產業布局的協調，從而避免因土地不合理規劃而導致的生態環境問題。

（二）城市經濟與生態規劃模式的協調

從上文可知，城市土地規劃對于城市環境具備一系列的影響力，生態環境對于土地規劃也具備反作用力，這需要我們做好城市綠化系統設計的相關環節，在城市生態規劃建設中，展開綠化功能區面積的分配，進行品種配置，群落類型配置等模式的優化。通過對生態功能區的建設進行自然環境與土地規劃的協調。我們通過對生態經濟學模式的探究，可以將城市空間分為中心城區、遠郊結合區、工業經濟區等，展開各個模式的生態環境的保護利用，進行土地生態規劃與土地經濟規劃的協調，從而降低城市土地規劃對于自然環境的負作用力。

在城市土地規劃利用過程中，要展開土地生態規劃體系的健全，當然了，在城市規劃管理環節中，我們要根據實際情況，展開綠化率的追求，在土地規劃管理過程中，可以進行大片綠地的集中建設，確保城市文明與生態環境的結合，進行城市土地資源的有效利用，確保空間配置模式的優化，以滿足當下的市場經濟發展需要及其生態環境的保護需要，比如展開土地利用制度的規范，城市結構的優化。

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一、問題提出

城鄉規劃是指導城鄉建設、統籌城鄉發展的重要依據和手段，在城鄉差距日益凸顯、城市化進程不斷加快、農村勞動力持續向城市轉移的進程中，城鄉規劃逐漸被提上日程。我國正處于城市化、工業化快速發展時期，城市經濟的快速發展與稀缺的土地資源之間的矛盾持續加劇，使得城市土地開發利用范圍不斷擴展。而在農村，土地是農民擁有的除勞動力之外的有效“致富”資產，是支撐農村經濟發展和提高農民收入的基礎。土地不僅為城鎮發展提供布局與建設的空間，而且是融資的重要工具，土地增值收益的公平分配在一定程度上是社會公正、社會穩定的體現。國外經驗表明:城市健康有序的發展與政府充分控制和分配土地收益密切相關。因此，合理利用土地資源是保障城鄉規劃成功進行的前提條件，對城鄉規劃中土地的合理利用進行研究具有重要的理論和現實意義。

二、城鄉規劃中土地利用方式及其問題

(一)城鄉規劃中土地利用方式。當前我國城鄉規劃中土地利用方式主要表現為以下兩種:第一，農村土地征用:土地征用是集體土地向城市用地轉換的合法途徑，農業用地轉為建設用地是城市化、工業化、城鎮化推進的客觀要求和必然結果，是經濟發展的大趨勢，集體所有制化的土地作為城市用地的重要補充，保證了工業化、城市化推進對土地急劇增長的需求;第二，對土地以招標、拍賣、掛牌的方式進行城市建設的配套開發以及城市土地的綜合管理利用。對城市土地以拍賣的方式賣給房地產商，以招標的方式將城市基礎建設的任務分配到有能力的單位，從而綜合利用土地資源。

(二)城鄉規劃中土地利用存在的問題。城鄉規劃中土地利用存在的問題主要表現在以下方面:首先，土地征用方面:土地價格在土地征用中的作用發揮不到位。征用是國家運用強制性的行政手段有償征用農民土地的方式。在我國，征用農民土地后給農民較少的經濟補償，土地征用費占土地出讓價格的比重很低，土地的收益分配混亂，加之政府對土地補償費的截留，嚴重損害了農民利益。此外，市價和土地征用價格的巨大反差，土地在集體經濟組織以及其他類型經濟組織之間的不規范流轉大量存在，這種自發性的流轉由于沒有納入統一的土地市場，帶來諸多問題。如用地權不清晰、產生由價格和產權問題而發生的爭端、土地資源的濫用等;其次，利用招標拍賣等方式對土地進行分配利用。土地競拍的價格一般較高，尤其是房地產商為了追逐自身的經濟利益，在高價得到土地使用權后，對土地進行配套建設開發，造成房屋價格上漲、炒房現象嚴重。

三、城鄉規劃中土地合理利用的政策建議

土地資源的合理利用在城鄉規劃中有著重要作用，是做好城鄉規劃的基礎。為充分利用土地資源，促進城鄉規劃中土地的合理有效利用，應首先從土地價格的規范出發，一方面對農村土地征用進行管制;另一方面對土地的招標、競拍、掛牌給予合理規制。

(一)對農村土地征用的管制

1、征地補償費、土地增值收益分配。根據地租理論，地租有級差之分，應根據土地的優劣程度來確定地租。換言之，對征收的土地給予征地補償費時，應有所區分，根據地塊帶來的效益確定。對于在可預測范圍內有良好發展前景，并且用途非常廣泛的地塊，在征用補償費的確定時，應區別于劣質地塊。此外，政府在對失地農民的同期損失給予補償時，應該加入土地使用后的預期利益，動態提高補償標準，從而既可以降低農民對征地的不滿情緒，又提高了土地征用的成效。

按照馬克思的地租分配理論，級差地租Ⅰ應由土地所有者所有，級差地租Ⅱ應由土地所有者和經營者共同所有。對土地征用后產生的增值部分，應充分考慮被征地者的利益。而據國家有關統計資料顯示，土地用途轉變增值的土地收益中，農民約得5%～10%，村一級得25%～30%，政府及部門得60%～70%。因此，規范征用土地的收益分配是改善現行制度的重要方面，是切實保障農民權益的重要舉措。

2、征用土地的購地費確定。購地費應由被征購地塊的地價款、地上附著物和青苗的補償費構成，其中地上附著物和青苗的補償費應如實補償，地價款可根據農地基準地價，集體農用地轉為國有建設用地后的用途及預期收益等因素確定，讓農民分享額外的增值收益。尤其對于個人承包集體土地的農戶，在承包期還未到達的前提下，承包的土地已被政府征用，他們的預期利益更應得到保護。

(二)對土地招標、競拍、掛牌的規制。由于國家允許對經營性土地實行招標、招商、拍賣和掛牌，全面推行和嚴格執行經營性土地招標、拍賣、掛牌出讓制度，從而凸顯土地資產價值，為建立公開、公平、公正的土地市場秩序以及有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經營性用地通過擴大土地出讓的招拍掛比例，由市場機制決定土地去向，由政府部門根據市場情況調整基準地價和出讓底價，充分挖掘土地的資產價值。

根據科斯定理，在明確產權的前提下，甚至不需要政府干預市場交易，市場交易便會按照公平合理的價格來進行。市場的真諦不是價格，而是產權，只要產權確定，市場主體便會“議出”合理的價格。土地是一種特殊商品，地價是轉讓產權后的經濟收入，招標、競拍、掛牌會獲得土地使用權，因此政府為了保證招標、競拍、掛牌的順利進行以及土地資產價值的充分體現應該先從制定基準地價以及轉讓土地的產權入手，根據轉讓產權的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎設施完善程度、地區經濟結構、人口密度、城市周圍農用地的生產狀況以及交易成本等因素來制定基準地價，從源頭上規制土地的招標、競拍、掛牌。

主要參考:

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在時代的發展下，對于土地規劃管理和城鄉規劃來說就顯得更加的有必要，特別是在城市化的影響下，城市用地資源的緊張稀缺性越來越凸顯，使得土地利用的規劃管理和城市規劃兩者間的矛盾不斷的增加，這在很大程度上是不利于城鎮化的健康發展的，因此，就需要對城市土地資源進行合理的規劃，提高土地的利用效率。

1.城市規劃實施的體系結構分析

從城市規劃的地位來講，它是屬于一個相對獨立且較為完整的體系，從它的管理主體來說它的管理主體具有明顯的地方性，其所制定的規劃方案中，規劃的內容設置需要依據于實際的狀況來進行有針對性的分析，在規劃方案的制定工作完成后，還需要經過有關部門的審批和鑒定，確保它的實施是具有很高的實施價值的，可以有很大的現實意義，簡單的來說，城鄉規劃的實施一定要依據于城市的具體實際來進行，不能脫離現實。

2.土地規劃管理工作的重要性分析

2.1有利于土地資源的高效利用

它對土地資源的利用主要表現在，對國有土地進行固化的過程中，實現在空間結構和經濟結構范疇之內的土地資源進行有效的利用。在土地規劃管理的作用下，不僅可以維持現有的土地使用面積，而且還可以為社會的健康發展創造良好的條件，與可持續發展理論的內涵是相一致的，一個科學合理的土地規劃體系可以有效的提高土地的利用效率，減少土地資源的浪費，對經濟發展結構來說也是極為有利的。

2.2對土地資源的具體使用起到有效的管控

我國的地域面積遼闊，但是可以用來作為直接使用的面積卻十分的有限，這也是我國的基本國情之一，在土地規劃管理體制下，可以實現有限的土地資源高效利用的目的，對于土地的具體使用能夠在法律法規的約束下進行有針對性和層次性的區分，對不同的使用性質又適合的歸類，并根據使用性質的不同采取不同的使用策略。這樣的分類可以給土地的使用提供一個明確的導向，使之更具有目的性，使不同的土地資源類型都可以得到充分的利用，并且隨著現代人們生活質量的不斷提高，人們對于綠色環保的生活理念有了新的追求，因此，在城市的建設過程中，也就更多的關注在建設、保護、環保三者的均衡點，起到多收益的效果。

2.3有利于土地規劃管理制度的進一步完善

從大量的實踐證明，土地規劃管理是一項周期性的工作，具有較長的時間，它的規劃效果是否高效是需要經過很長一段時間才可以提現出來的，因此，就需要在具體的規劃實施前，做好規劃的前期調查工作，對受到外界影響的各種因素進行全面綜合的考慮，根據這些因素的實際狀況來保證規劃方案的合理。還可以在大量的實踐工作中不斷的總結實踐經驗，對規劃進行合理的檢驗，對存在的問題進行及時的解決處理，并做好記錄工作，這樣可以給后續使用的進一步完善和創新提供參考依據。

3.土地規劃管理和城鄉規劃實施兩者之間的關系分析

自古以來，土地的使用規范問題都是經濟建設不可忽視的影響因素，管理者也對這方面做了大量的改進工作，也取得了一定的效果。從當前的形勢來看，城市化進程的不斷加快，城市中各項建設有了突飛猛進的發展，使得對土地利用的需求不斷增大，造成土地資源的緊缺，國家針對這一狀況，也出臺了很多的指導性文件，有效的協調了土地規劃管理與城鄉規劃實施兩者之間的關系。

3.1強化土地管理的核心地位，提高城鄉規劃的科學性

從目前來說，我國的鄉鎮建設用地規劃作為常用的模式是增減掛鉤政策，這一政策的實施具有一定的客觀必然性，對于推動城鄉經濟快速發展和經濟結構的優化具有重要的作用。在這一政策的引導下，城鄉建設用地增加掛鉤可以使農村土地的利用更為高效，有利于農村居民向集中用地的方向發展，提高土地的使用價值，進一步的調整城鄉結構和布局，在耕地供給得到滿足的前提下使城鄉發展矛盾緩和。

從政策的實施執行來看，由于受到市場經濟的影響，常常會出現于民意違背的現象，導致用地矛盾的緊張，要減少這種現象的出現就必須強化土地規劃和管理的政策，進一步明確增減掛鉤的政策效用，在執行的過程中根據實際的狀況進行土地利用目的的合理定位，盡可能的減少農田的占用面積，以確保其實施性的增強。

3.2建設用地計劃和城鎮建設用地的合理擴大

我國在現階段，經濟發展正處于轉型的重要時期，很多的城市開始對舊的地區進行改造擴建，同時也在進行著新區的發展規劃，這兩者共同構成了當前土地規劃的模式，對于這兩者模式需要進行合理化、協調化的引導發展，以確保土地資源的合理利用，最大程度的節省土地資源。具體的來說就是，在一些小城鎮或者是新的經濟開發區，可以借助于新區建設的方式來進行城鄉規劃，這些是較為適合于規模不大的城市，而對于規模基礎相對較大的城市來說，則需要對土地的使用量進行嚴格的控制，把新區的開發和舊城區的改造兩者之間的關系進行合理的協調，確保有序健康。

從實施的具體措施上來看，需要把土地規劃管理和城鄉規劃實施之間的關系進行一定的調整，具體的調整模式有：在對建設用地有良好的控制基礎上進行當前城鄉發展狀況的全面詳細的調查工作，并重點對規劃方案中的經濟結構和土地的使用布局進行合理的分析，然后在土地的總體規劃和城鄉規劃實施的基礎上對用地的具體類型和側重點進行合理的區分和應用，并積極的出臺相關政策，鼓勵多模式并用、產業集中等等實施方案的高效執行。

3.3加深土地規劃的深度，采用先進的管理體系

上述提到，土地資源的高效合理利用對于城市的發展來說是極為有力的，因此，要確保城市規劃實施效果的不斷改善，就需要充分的發揮土地儲備的調控作用和引導作用，制定一個科學合理的周期性土地利用規劃方案，加強宏觀層面的土地調控，對土地的規劃進行嚴格的細化區分，確保其用途的明確，從而推動城市規劃的實施性增強。另外，隨著現代傳播技術的不斷發展，社會城建呈現出信息化、網絡化的特點，因此，在土地的規劃中就需要規劃人員及時的完善自身素質，加大對新的規劃體系的引導作用，增強城鄉規劃的可執行性，從而起到降低投入成本的作用，進而使土地規劃管理與城市規劃實施之間的關系更加的良好。

4.結 語

在當前城市化進程不斷加快的形勢下，城市用地建設不斷的增多，這就需要管理者制定良好的、符合實際狀況的土地規劃方案，降低投入資金的額度，從而發揮出土地規劃最大的作用價值，使兩者的關系更加的合理科學，推動土地利用效率的提高。

參考文獻：

[1]呂維娟，殷毅.土地規劃管理與城鄉規劃實施的關系探討[J].城市規劃，2013，（10）：34-38.

[2]竺豪杰.土地規劃管理與城鄉規劃實施的關系[J].中國農業信息，2014，（03）：202.