企業清算的稅務籌劃模板(10篇)

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房地產項目開發建設是土地增值稅清算審計的重要組成部分，在清算審計過程中，應注意以下幾個問題。首先，征地問題。在實際工作中，要關注土地使用權取得過程中支付的征地費、拆遷補償費等相關材料是否齊全，例如支付的拆遷補償費，需要有如下資料：（1）雙方達成的拆遷補償費協議，包含拆遷物類型、面積、被拆遷人姓名、身份證號、補償總價等；（2）被拆遷人簽字并蓋手印的收款收據或收條；（3）拆遷人付款憑證、銀行轉賬記錄；（4）拆遷補償費標準的文件；（5）被拆遷房產證明；（6）房屋測繪圖；（7）被拆遷人的身份證復印件；（8）法人單位物業，需提供法人單位營業執照、法人身份證明、土地使用權證、房屋所有權證、消防驗收合格證明。其次，重點審核房地產開發成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費的列支是否符合國家規定的扣除標準，其中，涉及多期開發的項目，成本如何分攤是進行稅務籌劃的重點。根據稅法要求，對于分期開發的項目，各期成本費用的歸集和分配方式要保持一致，若不一致，稅務局可要求按相關規定進行調整，所以項目首期清算時采用的方法非常重要。

1.2準確確認計稅收入

在項目開發建設中，收入包括實物收入、貨幣收入和其他收入以及其他有關的經濟利益。在清算時，確認收入是指取得上述利益的價款，營改增之后，土地增值稅應稅收入為不含增值稅。當一個項目跨越營改增時點，應能夠清晰地分別核算營業稅時期的收入和營改增后的收入。在確認收入時，應根據實際情況，對于貨幣收入一般先根據商品的銷售發票確定相關收入。如果銷售發票不是銷售收入的全額，應根據銷售合同確定實際收入。在實際操作過程中，要求企業提供銷售明細表，稅務機關通過房地產銷售面積和項目可售面積的數據相關性，來核實應稅收入。在預收房款過程中，房地產土地增值稅清算稅務籌劃及稅收風險管控文｜Article＞陶金華如發現買賣合同所示面積與實測面積不符，發生退、補房款收入，應在清算時調整收入。如果存在將開發產品用于職工福利或獎勵，合作單位的債務抵償、對股東分紅或對外投資等情況，當產權轉移時應當視同銷售，并根據稅法規定來確認收入。

2房地產土地增值稅清算稅務籌劃內容

2.1土地增值稅清算項目前期規劃

（1）項目土地增值稅清算單位規劃。明確項目土地增值稅清算單位是保證土地增值稅清算稅收籌劃工作順利開展的前提，所以房地產開發項目所在地稅務部門在執行工作前，需要對土地增值稅清算單位進行確定。現階段，各個地區土地增值稅清算單位確定一般劃分為兩種類型，一是按照國家政策要求同時結合項目實際情況，根據土增清算條例中指出的以房地產主管部門審批、備案的房地產項目為單位進行清算。對于分期開發的項目，以分期項目為清算單位。大部分稅務局以項目立項進行清算，因此，項目公司在進行成本和費用核算時要按照對應的項目立項歸集，這樣便于后期進行清算時，成本和費用清晰明了，與稅務部門的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加細分處理。例如，重慶等地區通過用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的方式來確定清算單位，湖南等地區通過建設工程規劃許可證的方式來確定清算單位。這些方式在政策上有明確要求，執行口徑變化具備可控性。（2）項目開發涉及文書證照規劃。各地區稅務部門對土地增值稅清算的相關要求有所不同，但是各項政策執行都是按照項目開發過程中包含的文書證照等資料來確定，所以項目開發中包含的文書證照規劃也是土地增值稅清算項目前期規劃中不可或缺的一部分。對于項目文書證照規劃來說，涉及的內容有以下幾點。首先，國有土地出讓合同對學校、公交站、醫療設施等基礎配套設施的要求，對公共配套設施建設認定產生一定影響。如果合同中明確規定項目配套設施要無償移交給政府，就要按照目前土地增值稅清算的要求，這些基礎設施可以作為公共配套設施，其產生的成本費用在所有可售物業中分配。若規劃中確定有配套設施而不是無償移交給政府，企業可以出售也可以自持經營。如果出售就可以扣除相應的成本和費用，如果自持經營就不能算作可以扣除的成本和費用。其次，項目立項的劃分。若選擇按照項目立項作為清算單位，對于不同業態的產品，要事先做好測算，避免增值率有級差的業態混合，讓增值率跳擋，增加整體稅負。例如某項目有多種業態產品，有普通住宅、非普通住宅、配套商業和地下車位，根據測算，其中普通住宅增值率不超過20%，這部分是可以免征土地增值稅。非普通住宅增值率是40%，配套商業增值率是80%，地下車位增值率為-20%。因此就要測算，如果配套商業、非普通住宅、地下車位合在一起，是否會讓這三個業態的增值率上升一個稅率擋。如果測算的結果會提升稅率，項目初始立項時可以籌劃把配套商業單獨立項，成本費用單獨核算。若以建設工程規劃為土地增值稅清算單位，單一的建設工程規劃證書中各業態產品的構成缺少合理性，給土地增值稅清算結果帶來一定負面影響。因此，項目規劃初期，一定要進行各業態產品構成的稅負測算，結合市場制訂最優的產品構成方案。最后，各種財政返還批復內容描述給土地成本和加計扣除項目帶來的影響。通過財政返還要求企業在項目紅線外建設市政配套設施，例如河堤、公園、市政路等，也不能沖減土增成本。在實際操作過程中，要根據政府的實際目標，盡量在文件批復中描述清晰。若描述不清晰，對于疑慮點，企業和政府部門可以通過會議紀要的形式加以補充。

2.2土地增值稅清算項目納稅籌劃

（1）土地增值稅清算時點籌劃。在滿足相關要求的情況下，稅務部門可以下發清算通知書，或者企業主動向稅務部門提交申請。在滿足清算要求的情況下，各業態產品的去化情況將會給土地增值稅清算結果帶來不同影響。例如車位作為可售物業，也可能為虧損物業，去化比例如果不科學，就會使非住宅增值率隨之升高，所以在土地增值稅清算過程中，需要對各種業態產品的去化比例進行合理規劃。（2）計稅收入審核籌劃。企業在開展土地增值稅清算稅務籌劃工作時，計稅收入通常包含以下幾點。首先，有特殊情形的房產銷售價格存在被稅務局認定價格偏低而被調增收入的風險。在清算準備期，要做好各種證明材料的取證工作，例如公司針對大眾的促銷政策以及宣傳單，或者房產特殊結構圖紙及現場照片等。其次，針對被用于銷售的房產的銷售價格確定，按照稅法規定，取相同性質房產的近期價格。另外，車位是否能夠辦理產權，沒有產權的車位長時間租賃收入是否可以納入計稅收入范疇中等問題需要得到重視和解決。（3）開發成本審核籌劃。開發成本審核籌劃涉及的內容有以下幾點。首先，合理歸集、分攤土地成本。例如，地下不計容車位是否可以分攤土地成本，要根據當地稅務局執行標準去分攤，對地下車位單獨補繳土地出讓金的項目要根據受益原則來處理。其次，根據國家和地方政府部門對公共配套設施的政策要求，確定前置性移交形式，以便在清算時能按照規定全額扣除相關成本。

3房地產土地增值稅清算稅收風險產生原因

3.1外部原因

在房地產土地增值稅清算過程中，導致稅收風險出現的外部原因，包括社會環境改變、政策調整等。其中對房地產土地增值稅稅務籌劃影響比較大的原因在于政策調整。例如2016年房地產企業全面實施營改增政策以后，在增值稅籌劃過程中，主要采用的是簡易計稅和一般計稅兩種方式，土地增值稅清算計稅收入確定、開發成本抵扣轉讓、房地產有關稅金抵扣確認等內容都發生一定改變。如果房地產企業對相關政策了解不到位，在開展土地增值稅清算工作時，將會發生和政策要求不符的狀況，從而引發稅收風險，增加企業稅負。

3.2內部原因

房地產企業在開展土地增值稅清算籌劃工作時，企業內部清算工作體系不完善，例如各類合同、結算資料保存不完善，無法全面提供給稅務局完整清算數據的佐證資料；土地增值稅籌劃團隊綜合素養參差不齊等，這些都是導致稅收風險出現的內在原因。例如，基層項目稅收籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執行者，其專業水平和綜合素養將會給土地增值稅籌劃可行性帶來直接影響。從目前情況來看，大部分房地產企業沒有做好稅收籌劃培訓工作，稅收籌劃考核機制不完善，即便一些企業進行了考核與培訓，但是過于形式化，沒有將其落實到位，無法保證從業者專業水平和綜合素養。如果稅收籌劃人員存在判斷失誤情形，則會引發房地產企業土地增值稅籌劃風險。

4房地產土地增值稅清算稅收風險管控措施

4.1加強財務人員專業培訓

對于房地產土地增值稅清算工作來說，需要加強各級人員專業培訓。一方面，房地產企業財務人員需要具備自我學習意識，主動對國家最新的財稅政策學習了解。如營改增政策，給房地產企業財務工作帶來了重大影響，房地產企業財務人員需要及時通過各種方式學習、深刻理解。另一方面，房地產企業需要主動與稅務部門交流，向稅務部門請教，提高企業財稅工作的有效性和規范性。例如對于土地清算環節中存在的各種違規違法行為，房地產企業需要主動與稅務部門人員交流學習相關的知識，從而防止在土地清算過程中出現不必要的風險，減少違規違法行為。

4.2合理確定清算單位

對于房地產企業來說，通常會同時開發多個項目，或者一個項目分期開發。因此，確定清算單位與計稅單位是土地增值稅清算工作順利開展的前提。以房地產主管部門審批、備案的房地產項目為單位進行清算。對于分期開發的項目，以分期項目為清算單位。在房地產企業開展土地增值稅清算工作時，可以結合當地稅收政策不同清算口徑為原則分別核算，選擇對企業自身發展有利的清算口徑，從而實現企業稅收的科學規劃，減少稅收風險。

4.3完善稅務風險內控體系

2018年對于房地產企業來說是比較重要的一年，隨著金稅三期上線、國地稅合并等政策的全面，房地產企業為了防范稅收風險，需要加強稅收風險內部控制體系建設，及時找出并防范稅收風險。首先，從根源上做好風險管理工作。2019年，我國財稅政策發生了巨大改變，特別是國稅地稅的充分結合，對于房地產土地增值稅來說，造成了一定影響。其次，強化申報風險管理。土地增值稅納稅申報是土地增值稅清算風險防范管理的重要內容，因為房地產項目在銷售中將會面臨諸多變量，所以對于房地產企業來說，需要加強申報風險管理。例如，房地產企業在嚴格計算財務數據過程中，需要設置清算后房地產項目銷售報表，確定自用、租賃房產情況。最后，加強風險監督管理。一方面，稅務部門需要嚴格按照土地增值稅清算要求，建立收入登記臺賬，確定土地增值稅清算項目底冊，從而引導房地產企業嚴格按照臺賬要求做好信息登記工作。另一方面，房地產企業管理人員需要加強財務監督管理，約束財務人員工作行為，從根源上減少工作失誤，避免稅務風險發生。

4.4創新工作模式

對于房地產土地增值稅清算過程中出現的稅收風險，企業應該創新工作模式，做好土地增值稅清算過程納稅管理工作，通過采取一系列管理方式，實現科學籌劃，幫助企業減少稅負。房地產企業應根據財務人員納稅籌劃情況，積極引進第三方中介機構，制訂合理的納稅籌劃方案，提高企業納稅籌劃水平，從而達到減少納稅的效果。房地產企業可以通過和第三方中介部門交流合作，提高土地增值稅清算工作水平。

4.5優化風險管控措施

首先，對于稅收政策的不斷改變，如國地稅合并等給房地產企業土地增值稅帶來一定影響，上述變化可能會導致稅務清算過程中計算方法和成本計算口徑不統一等問題。為了改變這種狀況，要求房地產企業及時與稅務部門交流，按照國家法律要求規避政策風險，從根源上加強風險防范與控制。其次，企業稅務部門應該對清算收入登記臺賬進行優化處理，做好臺賬信息登記和財務管理工作，約束財務人員，加強風險防范。最后，對于房地產項目不同的銷售環節，應該對企業申報風險管理細化處理，例如將清算后房地產項目銷售信息表作為稅收申報計算依據，重點對其自用項目和租賃房產情況進行統計，加強申報風險防控。

5結束語

總而言之，我國稅收環境的逐漸變化給房地產企業土地增值稅清算工作增加了難度，同時也對其稅務籌劃工作的開展提出更加嚴格的要求。在此過程中，房地產企業在對稅收籌劃工作特點和要求有充分了解的情況下，需選擇適宜的方式進行稅務籌劃，從根源上減少稅收風險出現，減輕企業稅負，提高企業整體效益。

參考文獻

[1]張婷.房地產項目土地增值稅清算納稅籌劃及風險[J].黑龍江人力資源和社會保障,2021(20):51-53.

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企業資產重組是當前企業改革的重點，也是構建現代企業制度的重要途徑。資產重組的方式很多，有合并、兼并、分立、股權重組、資產轉讓等形式。國家為適應企業資產重組的需要，推進企業改革，加強對資產重組企業的稅收管理，先后出臺了相關稅收政策，為我們進行企業資產重組的納稅籌劃提供了較大的運作空間。

一、企業合并的納稅籌劃

（一）企業合并的稅務處理規定

通常情況下，被合并企業應視為按公允價值轉讓、處置全部資產，計算資產的轉讓所得，依法繳納所得稅；合并企業接受被合并企業的有關資產，計稅時可按經評估確認的價值確定成本。合并企業和被合并企業為實現合并而向股東回購本公司股份，回購價格與發行價格之間差額，應作為股票轉讓所得或損失。合并企業支付給被合并企業或其股東的收購價款中，除合并企業股權以外的現金、有價證券和其他資產，不高于所支付的股權票面價值20％的，當事人各方可選擇按以下規定進行所得稅稅收處理：

被合并企業不確認全部資產的轉讓所得或損失，不計算繳納所得稅；被合并企業合并以前的全部企業所得稅事項由合并企業承擔，以前年度的虧損，如未超過法定彌補期限，可由合并企業與被合并企業資產相關所得彌補；合并企業接受被合并企業全部資產的計稅成本，須以被合并企業原賬面凈值為基礎確定。

被合并企業的股東以其持有的原被合并企業的股權交換合并企業的股權，不視為出售舊股、購買新股處理。被合并企業的股東換得新股的成本，須以其所持舊股的成本為基礎確定。

（二）企業合并中納稅籌劃的策略

從上述規定可看出，在合并中由于產權交換支付方式不同，其轉讓所得、資產計價、虧損彌補等涉及所得稅事項可選擇不同的稅務處理方法。而對涉及所得稅事項的稅務處理方法不同，必然對合并或被合并企業的所得稅負擔產生不同的影響，這就要求進行企業合并稅收籌劃時必須考慮如下幾個方面：

1．資產轉讓損益確認與否對所得稅負的影響。在企業合并中，被合并企業是否確認財產轉讓收益取決于產權交換支付方式。在合并企業支付給被合并企業或其股東的收購價款中，非股權支付額不高于20％的，被合并企業可以不確認全部資產的轉讓所得或損失，只有待股權轉讓后才計算損益，作為資本利得所得稅。如合并企業支付給被合并企業或其股東的非股權支付額高于20％的，被合并企業應視為按公允價值轉讓、處置全部資產，計算資產轉讓所得，依法繳納財產轉讓所得稅。由于上述兩種情況，其轉讓收益的確認時間、計稅依據不同，對被合并企業的所得稅負影響也不同。例：A企業購買B企業，出價1000萬元，B企業賬面凈資產為850萬元。如A企業全部用股票支付，則B企業的股東在合并時不需繳納所得稅。如A企業用股權支付70％、用現金支付30％，則被合并企業在合并時應按資產轉讓所得1000－850＝150萬元，繳納150×33％＝49．5萬元的企業所得稅。即使在第一種情況中，B企業的股東將其股權轉讓時，應繳納資本利得所得稅，但那相當于B企業的股東取得了一筆無息貸款。

2．資產計價稅務處理對所得稅負的影響。在非股權支付額不高于20％的情況下，合并企業接受被合并企業的全部資產的計稅成本，可按被合并企業原賬面凈值為基礎確定；而如果非股權支付額高于20％的，合并企業接受被合并企業的資產，可按經評估確認的價值確定計稅成本。由于兩種不同情況下，合并企業接受的被合并企業的資產計入成本費用價值基礎不同，必然導致稅前扣除的金額不同，從而使合并后合并企業的所得稅負不同。如在上述例子中，A企業接受B企業的資產中有生產線一條，原賬面原值300萬元，已提折舊210萬元，預計折舊年度10年，已折舊7年（不考慮凈殘值），該生產線在合并時評估作價150萬元。則：在第一種情況下，年折舊額＝(300－210)÷(10－7)＝30萬元；第二種情況下，其年折舊額＝150÷(10－7)＝50萬元。折舊額越大，應稅所得越少，企業就可少納所得稅。

3．虧損彌補的處理對所得稅負的影響。在非股權支付額不高于20％的情況下，被合并企業以前年度的虧損，如果未超過法定彌補期限的，可由合并企業繼續按規定用以后年度實現的與被合并企業資產相關的所得彌補；而高于20％的，被合并企業以前年度的虧損，不得結轉到合并企業彌補。如：A企業1999年初合并B企業，B企業當時有200萬元虧損未得到彌補，其稅前彌補期限尚有1年。被合并的B企業凈資產的公允價值為100萬元，合并后合并企業全部凈資產的公允價值為500萬元，合并后合并企業1999年的彌補虧損前應稅所得300萬元。則兩種不同支付方式的應納所得稅額計算結果不同。第一種支付方式，合并企業1999年共應繳納所得稅款33萬元，比第二種支付方式應繳所得稅99萬元少了66萬元。

二、企業分立的納稅籌劃

（一）企業分立的稅務處理規定

通常情況下，被分立企業應視為按公允價值轉讓其被分離出去的部分或全部資產，計算被分立資產的財產轉讓所得，依法繳納所得稅；分立企業接受被分立企業的資產，在計稅時可按經評估確認的價值確定成本。如是存續分立，被分立企業未超過法定彌補期限的虧損額可由存續企業繼續彌補。如是新設分立，被分立企業未超過法定彌補期限的虧損額不得結轉到分立企業彌補。分立企業支付給被分立企業或其股東的交換價款中，除分立企業股權以外的非股權支付額，不高于20％的，經稅務機關審核確認，企業分立當事各方也可選擇下列規定進行分立業務的所得稅處理：

被分立企業可不確認分離資產的轉讓所得或損失，不計算所得稅；分立企業接受被分立企業的全部資產和負債的成本，須以被分立企業的賬面凈值為基礎結轉確定；被分立企業已分離資產相對應的納稅事項由接受資產的分立企業承繼，被分立企業的未超過法定彌補期限的虧損額由接受分離資產的分立企業承繼。

（二）企業分立中納稅籌劃的策略

在企業分立中由于產權交換所采用的支付方式不同，其資產轉讓損益、虧損彌補等涉及所得稅的事項也可選擇不同的稅務處理方法。而選擇處理方法不同，會對分立或被分立企業的所得稅負產生不同影響，這就要求進行企業分立的稅收籌劃時必須考慮如下幾個方面：

1．從是否確認資產轉讓損益來看，當被分立企業分離給分立企業的資產轉讓價格高于賬面凈值時，應選擇分立企業支付給被分立企業的非股權支付額不高于20％的支付方式；當被分立企業分離給分立企業的資產轉讓價格低于賬面凈值時，則應選擇分立企業支付給被分立企業的非股權支付額高于20％的支付方式，從而降低被分立企業的所得稅負。

2．從資產計價的稅收處理來看，當被分立企業分離給分立企業資產的評估價值低于賬面凈值時，應選擇非股權支付額不高于20％的支付方式，從而降低分立企業的所得稅負；當被分立企業分離給分立企業資產的評估價值高于賬面凈值時，要選擇哪一種支付方式，則必須考慮其他方面的因素，因為不管采用哪種支付方式，分立企業都可按其所接受的資產的評估價值確定結轉計稅成本。

3．從虧損彌補的處理來看，如果被分立企業尚有未超過法定彌補期限的虧損額時，應選擇非股權支付額不高于20％的支付方式。因為選擇這種支付方式，降低分立企業的所得稅負。而是否選擇非股權支付額高于20％的支付方式，則還必須看企業采用的是存繼分立還是新設分立。

從上述分析可以看出，不管是企業合并或是分立的稅收籌劃，都必須充分考量資產轉讓損益、資產計價和虧損彌補的稅務處理方法對所得稅負的影響。為便于說明問題，我們分別從各個方面剖析其對稅負的影響。在現實中，應把三方面對企業稅負的影響綜合起來進行比較，方能達到稅收籌劃的最佳目的。

三、企業清算的納稅籌劃

（一）企業清算的稅務處理規定

企業清算是指企業由于經濟或契約等原因，不能或不再繼續經營時，按照國家有關法律法規及企業具有法律效力的章程協議等文件精神，依照法定的程序，對企業的資產、債權、債務等進行清理與結算，并對企業剩余財產進行分配，解除企業法人資格的一系列行為。隨著市場經濟的發展、現代企業制度的建立和我國有關法律法規的不斷完善，企業清算的現象將越來越多。 根據我國《企業所得稅暫行條例》和《外商投資企業和外國企業所得稅法》及其實施細則規定，企業清算時，應以清算期間作為一個納稅年度，清算所得應依法繳納所得稅。企業的清算所得可按下列公式計算：全部清算財產變現損益＝存貨變現損益＋非存貨財產變現損益＋清算財產盤盈，凈資產或剩余財產＝全部清算財產變現損益－應付未付職工工資、勞動保險費等－清算費用－企業拖欠的各項稅金－尚未償付的各項債務－收取債權損失＋償還負債的收入(因債權人原因確實無法歸還的債務)，應繳清算所得稅＝清算所得×適用稅率。

企業應繳納的清算所得稅，應于企業辦理注銷登記之前，向主管稅務機關申報繳納。

（二）企業清算中納稅籌劃的策略

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（一）企業合并的稅務處理規定

通常情況下，被合并企業應視為按公允價值轉讓、處置全部資產，計算資產的轉讓所得，依法繳納所得稅；合并企業接受被合并企業的有關資產，計稅時可按經評估確認的價值確定成本。合并企業和被合并企業為實現合并而向股東回購本公司股份，回購價格與發行價格之間差額，應作為股票轉讓所得或損失。合并企業支付給被合并企業或其股東的收購價款中，除合并企業股權以外的現金、有價證券和其他資產，不高于所支付的股權票面價值20％的，當事人各方可選擇按以下規定進行所得稅稅收處理：

被合并企業不確認全部資產的轉讓所得或損失，不計算繳納所得稅；被合并企業合并以前的全部企業所得稅事項由合并企業承擔，以前年度的虧損，如未超過法定彌補期限，可由合并企業與被合并企業資產相關所得彌補；合并企業接受被合并企業全部資產的計稅成本，須以被合并企業原賬面凈值為基礎確定。

被合并企業的股東以其持有的原被合并企業的股權交換合并企業的股權，不視為出售舊股、購買新股處理。被合并企業的股東換得新股的成本，須以其所持舊股的成本為基礎確定。

（二）企業合并中納稅籌劃的策略

從上述規定可看出，在合并中由于產權交換支付方式不同，其轉讓所得、資產計價、虧損彌補等涉及所得稅事項可選擇不同的稅務處理方法。而對涉及所得稅事項的稅務處理方法不同，必然對合并或被合并企業的所得稅負擔產生不同的影響，這就要求進行企業合并稅收籌劃時必須考慮如下幾個方面：

1．資產轉讓損益確認與否對所得稅負的影響。在企業合并中，被合并企業是否確認財產轉讓收益取決于產權交換支付方式。在合并企業支付給被合并企業或其股東的收購價款中，非股權支付額不高于20％的，被合并企業可以不確認全部資產的轉讓所得或損失，只有待股權轉讓后才計算損益，作為資本利得所得稅。如合并企業支付給被合并企業或其股東的非股權支付額高于20％的，被合并企業應視為按公允價值轉讓、處置全部資產，計算資產轉讓所得，依法繳納財產轉讓所得稅。由于上述兩種情況，其轉讓收益的確認時間、計稅依據不同，對被合并企業的所得稅負影響也不同。例：A企業購買B企業，出價1000萬元，B企業賬面凈資產為850萬元。如A企業全部用股票支付，則B企業的股東在合并時不需繳納所得稅。如A企業用股權支付70％、用現金支付30％，則被合并企業在合并時應按資產轉讓所得1000－850＝150萬元，繳納150×33％＝49．5萬元的企業所得稅。即使在第一種情況中，B企業的股東將其股權轉讓時，應繳納資本利得所得稅，但那相當于B企業的股東取得了一筆無息貸款。

2．資產計價稅務處理對所得稅負的影響。在非股權支付額不高于20％的情況下，合并企業接受被合并企業的全部資產的計稅成本，可按被合并企業原賬面凈值為基礎確定；而如果非股權支付額高于20％的，合并企業接受被合并企業的資產，可按經評估確認的價值確定計稅成本。由于兩種不同情況下，合并企業接受的被合并企業的資產計入成本費用價值基礎不同，必然導致稅前扣除的金額不同，從而使合并后合并企業的所得稅負不同。如在上述例子中，A企業接受B企業的資產中有生產線一條，原賬面原值300萬元，已提折舊210萬元，預計折舊年度10年，已折舊7年（不考慮凈殘值），該生產線在合并時評估作價150萬元。則：在第一種情況下，年折舊額＝(300－210)÷(10－7)＝30萬元；第二種情況下，其年折舊額＝150÷(10－7)＝50萬元。折舊額越大，應稅所得越少，企業就可少納所得稅。

3．虧損彌補的處理對所得稅負的影響。在非股權支付額不高于20％的情況下，被合并企業以前年度的虧損，如果未超過法定彌補期限的，可由合并企業繼續按規定用以后年度實現的與被合并企業資產相關的所得彌補；而高于20％的，被合并企業以前年度的虧損，不得結轉到合并企業彌補。如：A企業1999年初合并B企業，B企業當時有200萬元虧損未得到彌補，其稅前彌補期限尚有1年。被合并的B企業凈資產的公允價值為100萬元，合并后合并企業全部凈資產的公允價值為500萬元，合并后合并企業1999年的彌補虧損前應稅所得300萬元。則兩種不同支付方式的應納所得稅額計算結果不同。第一種支付方式，合并企業1999年共應繳納所得稅款33萬元，比第二種支付方式應繳所得稅99萬元少了66萬元。

二、企業分立的納稅籌劃

（一）企業分立的稅務處理規定

通常情況下，被分立企業應視為按公允價值轉讓其被分離出去的部分或全部資產，計算被分立資產的財產轉讓所得，依法繳納所得稅；分立企業接受被分立企業的資產，在計稅時可按經評估確認的價值確定成本。如是存續分立，被分立企業未超過法定彌補期限的虧損額可由存續企業繼續彌補。如是新設分立，被分立企業未超過法定彌補期限的虧損額不得結轉到分立企業彌補。分立企業支付給被分立企業或其股東的交換價款中，除分立企業股權以外的非股權支付額，不高于20％的，經稅務機關審核確認，企業分立當事各方也可選擇下列規定進行分立業務的所得稅處理：

被分立企業可不確認分離資產的轉讓所得或損失，不計算所得稅；分立企業接受被分立企業的全部資產和負債的成本，須以被分立企業的賬面凈值為基礎結轉確定；被分立企業已分離資產相對應的納稅事項由接受資產的分立企業承繼，被分立企業的未超過法定彌補期限的虧損額由接受分離資產的分立企業承繼。

（二）企業分立中納稅籌劃的策略

在企業分立中由于產權交換所采用的支付方式不同，其資產轉讓損益、虧損彌補等涉及所得稅的事項也可選擇不同的稅務處理方法。而選擇處理方法不同，會對分立或被分立企業的所得稅負產生不同影響，這就要求進行企業分立的稅收籌劃時必須考慮如下幾個方面：

1．從是否確認資產轉讓損益來看，當被分立企業分離給分立企業的資產轉讓價格高于賬面凈值時，應選擇分立企業支付給被分立企業的非股權支付額不高于20％的支付方式；當被分立企業分離給分立企業的資產轉讓價格低于賬面凈值時，則應選擇分立企業支付給被分立企業的非股權支付額高于20％的支付方式，從而降低被分立企業的所得稅負。

2．從資產計價的稅收處理來看，當被分立企業分離給分立企業資產的評估價值低于賬面凈值時，應選擇非股權支付額不高于20％的支付方式，從而降低分立企業的所得稅負；當被分立企業分離給分立企業資產的評估價值高于賬面凈值時，要選擇哪一種支付方式，則必須考慮其他方面的因素，因為不管采用哪種支付方式，分立企業都可按其所接受的資產的評估價值確定結轉計稅成本。

3．從虧損彌補的處理來看，如果被分立企業尚有未超過法定彌補期限的虧損額時，應選擇非股權支付額不高于20％的支付方式。因為選擇這種支付方式，降低分立企業的所得稅負。而是否選擇非股權支付額高于20％的支付方式，則還必須看企業采用的是存繼分立還是新設分立。

從上述分析可以看出，不管是企業合并或是分立的稅收籌劃，都必須充分考量資產轉讓損益、資產計價和虧損彌補的稅務處理方法對所得稅負的影響。為便于說明問題，我們分別從各個方面剖析其對稅負的影響。在現實中，應把三方面對企業稅負的影響綜合起來進行比較，方能達到稅收籌劃的最佳目的。

三、企業清算的納稅籌劃

（一）企業清算的稅務處理規定

企業清算是指企業由于經濟或契約等原因，不能或不再繼續經營時，按照國家有關法律法規及企業具有法律效力的章程協議等文件精神，依照法定的程序，對企業的資產、債權、債務等進行清理與結算，并對企業剩余財產進行分配，解除企業法人資格的一系列行為。隨著市場經濟的發展、現代企業制度的建立和我國有關法律法規的不斷完善，企業清算的現象將越來越多。根據我國《企業所得稅暫行條例》和《外商投資企業和外國企業所得稅法》及其實施細則規定，企業清算時，應以清算期間作為一個納稅年度，清算所得應依法繳納所得稅。企業的清算所得可按下列公式計算：全部清算財產變現損益＝存貨變現損益＋非存貨財產變現損益＋清算財產盤盈，凈資產或剩余財產＝全部清算財產變現損益－應付未付職工工資、勞動保險費等－清算費用－企業拖欠的各項稅金－尚未償付的各項債務－收取債權損失＋償還負債的收入(因債權人原因確實無法歸還的債務)，應繳清算所得稅＝清算所得×適用稅率。

企業應繳納的清算所得稅，應于企業辦理注銷登記之前，向主管稅務機關申報繳納。

（二）企業清算中納稅籌劃的策略

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中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年11月4日

一、稅務籌劃的框架（圖1）

二、各節點籌劃內容（圖2）

三、可籌劃稅種簡述

基于企業的經營策略和項目實際情況，針對于各稅種的籌劃可能性和籌劃結果，如表1所示。（表1）

需要注意的是所述籌劃空間為經驗判斷，且部分稅種籌劃結果為理論結果，具體需要結合最新稅法文件和主管稅務機關執法尺度進行調整。

四、地方稅務政策解讀（以南京項目為例）

（一）成本對象。成本對象由企業開工之前報主管地稅機關備案。企業進行成本對象備案時，需報送以下資料：1、《房地產開發企業計稅成本對象備案報告表》；2、《土地使用權證》、《建筑用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。

主管地稅機關在登記備案出具書面告知書后，房地產開發企業按照已備案確認的計稅成本對象計算各成本對象的計稅成本。

（二）關于預提（應付）費用

1、房地產開發企業可以預提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業量但尚未最終辦理結算的工程項目。房地產開發企業可以據以預提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%，且已開發票金額與預提費用總計不得超過出包工程合同總金額。預提的出包工程，自開發產品完工之日起超過2年仍未支付的，預提的出包工程款全額計入應納稅所得額；以后年度實際發生時按規定在稅前扣除。

2、房地產開發企業可以預提的公共配套設施建造費用，對售房合同、協議或廣告，或按照法律法規及政府相關文件等規定建造期限而逾期未建造的，其預提的公共配套設施建造費用在規定建造期滿之日起一次性計入應納稅所得額。未明確建造期限的，在該開發項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產品條件時仍未建造的，其以前年度已預提的該項費用應并入當期應納稅所得額。以后年度實際發生公共配套設施建造費用時，按規定在稅前扣除。

3、房地產開發企業預提的報批報建費用、物業完善費用，必須是完工產品應上交的報批報建費用、物業完善費用，同時需提供政府要求上交相關費用的正式文件。未完工產品應上交的報批報建費用、物業完善費用不得預提在稅前扣除。

除政府相關文件對報批報建費用、物業完善費用有明確期限外，預提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入應納稅所得額。以后年度實際支付時按規定在稅前扣除。

（三）計稅毛利率。目前，開發項目位于南京市的計稅毛利率為10%。

五、土地增值稅

（一）土地增值稅清算單位。土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算，對于國家有關部門批準的分期開發項目，以分期項目為單位進行清算。對國家有關部門批準的開發項目或分期項目開發周期較長，納稅人自行分期開發的，其收入、成本、費用按規定分別歸集的，主管稅務機關可將自行分期項目確定為清算單位。

（二）土地增值稅核算對象。土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發項目中包含多種類型房地產的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。房產類型分為：1、普通標準住宅；2、其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；3、非住宅類房產。

（三）公共配套設施成本費用的扣除。項目規劃范圍之外的，其開發成本、費用一律不予扣除。

（四）裝修裝飾費用的扣除。對房地產開發企業售樓處等營銷設施的裝修費用，應計入房地產開發費用。

（五）相關費用、基金的扣除。市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除，也不作為房地產開發費用扣除的計算基數。

（六）預征率。1、普通標準住宅不預征土地增值稅；2、普通住宅按2%預征率預征；3、普通住宅以外的住宅按3%預征率預征；4、非住宅類房產按4%預征率預征。

六、分稅種籌劃詳述

（一）企業所得稅

1、開發成本的籌劃。對于一般房地產開發企業來說，銷售收入受市場價格影響很大，總體成本、費用控制會根據項目定位及規劃設定，以上因素可視同為固定值，可調節空間很小，因此通過成本分攤方式的調整，可以達到延遲納稅的效果，如合理提高開發成本，增加主營業務成本金額，從而達到降低稅負的效果。

2、成本費用的籌劃。很多房地產開發企業為了土增清算時多扣除成本，刻意增加成本類科目的金額，造成企業所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結果。合理合規的安排成本費用劃分，達到前期多扣除費用的目的。同時可根據各年預算，合理安排廣告費、業務招待費、三項經費等支出，控制在稅法規定的限額比例內，減少應納稅所得額的調整。

3、彌補虧損的籌劃。房地產開發企業成立初期，會連續幾年稅務利潤虧損，合理安排銷售時點，可在一定程度上利用彌補虧損的優勢，降低前期所得稅稅負。這種籌劃方式適用于開發周期較長、銷售時點較晚的項目。

（二）營業稅。營業稅為收付實現制，納稅義務發生時點為收到款項或達到收入確認條件，同時考慮到“營改增”政策的變化，地稅勢必會對營業稅等由地方稅務機關征繳的稅種嚴格管理，其籌劃空間較小但風險很高，不建議對此稅種籌劃。

（三）土地增值稅（預征）。根據市土地增值稅預征政策，業態不同適用不同的預征率，其籌劃空間較小，不建議對此稅種籌劃。

（四）土地增值稅（清算）。如表2所示，土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。（表2）從多角度把控適用稅率，降低土增實際稅負，以下幾點僅從籌劃方法的角度分析：

1、收入的調整。假定成本為不變量，結合預售階段的籌劃方案以及預測銷售金額，調整銷售單價，使清算部分增值額不超過扣除部分的50%，即適用最低的30%稅率；或通過收入區間的調整使稅后利潤最大化。

2、成本的劃分。假定收入為不變量，可以通過成本的劃分，合理提高清算成本，從而降低土地增值稅。

3、清算時點及順序的確定。項目包括住宅、商業、車庫、儲藏室等業態，其中住宅和非住宅（商業、車庫、儲藏室等）為清算業態，受銷售安排和項目立項所限，上述清算業態不能出具單獨的清算報告，且根據清算時點要求，即銷售比例達到85%或銷售許可證滿三年，屆時增值額較高的業態銷售比例較大，會提高清算項目前期的增值額，有可能出現前期清算補稅，二次清算退稅的情況，如合理調整銷售計劃，可推延補稅時點。

4、普通標準住宅的稅收優惠。根據《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。

七、稅務籌劃方案

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通常情況下,預征政策是調控非市場情況低價獲取土地和非理性房地產市場價格情況下房地產暴利的有效措施。但隨著土地招拍掛制度的出臺和房地產土地市場和消費市場的越來越規范和理性,房企的實際盈利能力愈來愈趨于合理水平。土地增值稅和企業所得稅預征政策對房企造成兩方面影響,一方面是可能導致預征的土增稅和企業所得稅超出企業實際應繳稅款,在現行征管體制下,實際操作中多繳稅款難以退還或根本無法退還使得成本增加,另一方面由于預征與過去納稅方式相比,房企必須提前付現,在從緊的房地產信貸政策下,進一步加大房企的現金流風險。稅收清算政策是存在許多局限性和針對性,比如土增稅,既要求房企及時清算,又不允許提前合理計提未完工配套設施;既限制房地產企業信貸,又不允許房企按實際扣除資金成本等;此外,土地增值稅清算相較企業所得稅清算時點的先后也會給企業稅負帶來較大影響。

房地產企業進行稅務風險控制的可行性

稅務風險控制,即稅務籌劃之所以具有可行性,主要原因如下。比如土地增值稅規定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。利用這個優惠政策對土增稅進行籌劃,可以利用銷售定價臨界點籌劃法,就是建立一個計算模型,計算出房屋定價,使得增值率控制在上述20%以內。舉個例子來看,設取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和為C,根據稅法扣除項目規定,項目開發期間費用按照C的10%扣除,財政部加計扣除為C的20%,設項目銷售收入定價為P,營業稅金及附加為5.6%,建立一個不等式:[p-(C+0.2C+0.1C+5.6%P)]/(C+0.2C+0.1C+5.6%P)≤20%解出不等式方程,得到P與C的關系為:P≤1.67C也就是說企業銷售定價小于其土地費用及開發成本的1.67倍時,可享受到普通標準住宅的稅收優惠免稅政策。當然這只是一種數量關系,實際中企業不可能僅為了減少稅額而降價,當項目市場行情很好時,企業可以通過提高售價賺取超額利潤來彌補稅額的損失。那么就需要計算出企業應提價到什么水平時才能抵消稅額增加的成本。再設提價額為A,提價后增加的收益為:A-0.56A,而隨之增加的土地增值稅為:[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%建立不等式:A-5.6%A≥[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%,由之前P=1.67C帶入上式,得A和C的關系為:A≥0.15C。則可見,企業提價的范圍應當在成本的1.82倍以上(1.67+0.15=1.82)。這樣計算可以看出,企業定價時可以借助于稅務籌劃來減少稅負,這個范圍就是定價避免在土地費用和開發成本之和的1.67—1.82倍之間。我們把1.67倍稱為免稅臨界點最高定價系數,1.82倍稱為較高收益臨界點最低定價系數。如果企業缺乏相關人員和稅務籌劃,定價范圍在1.67—1.82區間內了,就會多繳納土增稅,無謂的加大稅務成本。

房地產企業在對項目開發成本進行會計核算時,成本核算對象劃分是否恰當,成本費用歸集科目是否準確,成本分攤方法是否合理等,均會對其最終稅負產生影響。仍以土增稅籌劃為例:一個房產公司開發一個項目,土地價款19.85億元,其中政府土地收益為8.38億元,土地開發補償款為11.47億元,開發成本發生了13億元。項目共有24萬平米,其中有12萬的政府回購房,12萬商品房,少量商業。由于稅法相關規定,政策性房不征收土地增值稅。政策性房和普通商品房的土增稅應當分別核算。所以該房企的財務人員在進行納稅籌劃之后,希望政策性用房最少的分攤到成本,由商品房多分攤成本。怎樣既可以有效減少稅負,又不違反稅法精神呢？財務人員采取了如下核算方法:政策性用房不分攤政府土地收益,只分攤土地開發補償款(前提是還需要得到主管稅務機構的認可);此外,分攤土地成本按照占地面積法而非可售面積法進行。整個項目占地99000平米,政策性房的占地面積為25000平米,商品房及其他為74000平米。開發成本按照可售面積進行分攤。這樣核算的結果是土地增值稅免稅。如果按照一般核算方法,即政策性用房和商品房對土地成本平均分攤并且采用可售面積法分攤土地成本,則需要繳納土增稅3億元。可見核算方法的選取對于土增稅的影響空間有多大了。

房地產公司進行稅務風險控制的措施

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[摘要]本文針對房地產開發企業的土地增值稅清算問題，首先概述了房地產開發企業土地增值稅清算中存在的各種問題，進而詳細介紹了房地產開發企業土地增值稅清算具體實施措施，可以為房地產開發企業土地增值稅的清算管理提供合理的參考。

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關鍵詞 ]房地產開發企業；土地增值稅；清算

土地增值稅在房地產開發企業整體稅負中占有較大的比重，是房地產開發企業稅負結構的重要組成部分，也是房地產開發企業納稅籌劃管理的重要內容。近年來，國家不斷強化了對于房地產開發企業土地增值稅的規范化、公開化清算，對于指導房地產開發企業的土地增值稅管理起到了重要的作用。但是由于房地產開發企業土地增值稅清算過程相對較為復雜繁瑣，因此在清算過程中仍存在著一些問題，如何進一步的規范完善房地產開發企業的土地增值稅清算工作，成為企業以及相關管理部門的重要工作。

1房地產開發企業土地增值稅清算概述

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，對于房地產開發企業而言，土地增值稅就是以企業轉讓房地產以后所得收入扣除企業的開發成本以及費用支出余額為依據，按照相應稅率計算增值稅。設置土地增值稅的目的就是為了控制房地產行業的暴利問題。然而，由于房地產開發企業項目建設開發過程中成本項目非常多，核算較為復雜，因此除了根據預計銷售收入預征以外，大部分的房地產開發企業的土地增值稅都是在清算階段繳納。

2房地產開發企業土地增值稅清算要點分析

（1）準確的界定房地產開發企業土地增值稅的清算條件。對于房地產開發企業土地增值稅的清算條件，一般情況下當房地產開發企業開發項目建設竣工、完成銷售，或是直接對房地產開發企業所擁有的土地使用權進行轉讓，再或是整體對未竣工決算的開發項目進行轉讓，必須及時進行土地增值稅的清算。同時，對于已竣工驗收的項目、轉讓建筑面積超過85%、獲得銷售許可三年內未完成銷售的、申請注銷稅務登記但未辦理增值稅清算的房地產開發企業建設項目，應該積極的進行土地增值稅的清算。需要注意的是，房地產開發企業在進行土地增值稅的清算過程中，如果存在未轉讓的房地產，則清算時不列收入也不扣除成本及費用。清算以后銷售或者是年限超過一年的使用過的房地產，則需要按照轉讓舊房及建筑物等相關政策對土地增值稅進行計算并清算。

（2）確保土地增值稅清算時收入計算的準確性。對于房地產開發企業轉讓所獲得的收入，主要是指房地產轉讓銷售的全部價款以及相關的各項收益，主要包括了貨幣收入、實物收入和其他收入等幾方面的內容。在收入的確認過程中，需要注意的是如果清算時已經出具了房地產商品房銷售發票，則應該根據發票中所確定的金額來確定收入；如果沒有開具全額發票，則需要根據銷售合同中的相關規定確認收入。對于合同中商品房面積與實際測量面積存在出入導致補退房款的問題，應當在計算增值稅時予以相應調整。對于各種職工福利、債務抵償、拆遷換建、投資等將房產轉讓為非貨幣資產的處理，也需要按照房地產的市場價格進行價值評估后確認收入。為了確保收入審核的順利，房地產開發企業在進行土地增值稅的清算時，應該全面的準備立項報告、測繪報告、規劃許可證、銷售許可證等材料，尤其是確保收入與房地產面積之間具有合理的邏輯關系。

（3）準確的確定扣除金額項目。在房地產土地增值稅清算過程中，房地產開發企業必須全面清楚土地增值稅的可扣除項目，主要包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、開發土地和新建房及配套設施的費用、與轉讓房地產有關的稅金、財政管理部門規定的其它扣除項目等5項內容。其中，最為關鍵也最為重要的內容就是開發土地和新建房及配套設施的成本，也就是開發成本的扣除，主要包括了土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用6部分的內容，為了確保稅務管理部門審核通過，對于可扣除的開發成本，應該確保所有成本盡可能地都取得了合法憑據，而且是實際發生的，對其進行準確的歸集計算。

（4）準確的計算土地增值稅稅額。對于土地增值稅稅額計算，相對較為簡單，計算公式為土地增值稅的增值額＝轉讓房地產取得的收入－扣除項目金額。計算中關鍵是要合理的確定適用稅率。具體的計算流程為，首先確定實際收入總額、已預繳土地增值稅、取得土地使用權支付的地價及相關費用、房地產開發成本、房地產開發費用、允許扣除的稅費、加計扣除額、允許扣除的項目金額、單位扣除項目金額等一系列的計算因子，之后確定增值額、增值率，進而確定適用稅率為扣除系數，最后計算應繳納的土地增值稅。需要注意的是土地增值稅是以房地產開發企業成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位，對于房地產開發企業土地使用權分期分批開發、轉讓的，扣除項目的金額可以按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。

3基于清算管理的房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃措施

在當前形勢下，國家對于房地產開發企業的土地增值稅的預征、清算管理越來越嚴格，征管力度和清算力度不斷加強，在這種形勢下，作為房地產開發企業應該進一步的強化土地增值稅的稅收籌劃，防范稅收風險，合法合規的實現增值稅稅負率的降低。具體的土地增值稅收籌劃措施可以在以下幾方面采取措施：

（1）合理合規的利用好各種特殊項目扣除。在房地產開發企業的土地增值稅稅收籌劃中，應該合理的利用好國家現行政策中有關的扣除規定，以減少稅負的支出。例如，在我國土地增值稅暫行條例實施細則中規定財務費用的支出可以按照實際金額進行扣除，房地產開發企業可以根據利息支出抵扣進行相應的稅務籌劃。房地產開發企業可以利用這些政策要求，在法律允許框架范圍內，增加抵扣。

（2）合理的對房地產開發企業的開發成本以及期間費用進行劃分。在清算中應盡量避免分期清算，在收入方面盡量避免關聯交易定價帶來的爭議，降低非普通收入。在支出方面，由于在我國相關的法律法規及政策中，明確規定房地產開發成本可以按照實際金額扣除，因此在土地增值稅的稅收籌劃管理方面，應該盡可能的據此制定籌劃方案。例如，可以采用費用位移的方式，將開發費用轉變為開發成本；同時進行車位籌劃，避免將車位成本作為公共配套；采用車房同購等營銷手段，加大成本抵扣。

（3）防范稅務籌劃風險問題。在房地產開發企業土地增值稅的稅務籌劃管理方面，應該重點防范房地產開發企業土地增值稅的稅收籌劃風險。尤其是全面的控制好由于成本分攤不規范、結算與申報不符、發票管理違規等各種可能造成出現稅務風險的問題，嚴格確保土地增值稅稅務籌劃的合法合規。

4結語

在房地產開發企業土地增值稅的具體核算過程中，房地產開發企業以及業務處理部門，應該重點明確房地產開發企業的土地增值稅清算條件，規范清算審核，準確的確定成本及可扣除項目，以確保房地產開發企業土地增值稅清算的規范、準確。

參考文獻：

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隨著社會經濟的飛速發展，房地產行業在國民經濟中占有非常重要的地位。現階段，國家為了促使房地產行業穩定持續的發展，出臺了一系列的限購調控政策，特別是“十”以后，政府進一步表明了“堅持對房地產宏觀調控政策不動搖，促進房價合理回歸”的決心，致使大部分房地產企業現金流量持續惡化，資金鏈岌岌可危；如何在殘酷的現實與競爭中不被淘汰出局，充分挖掘內部潛力，保障企業持續穩定發展成為房地產企業財務管理的重要工作；通過納稅籌劃，合理合法地降低稅收成本就顯得由為必要。本文打算對房地產企業制定了納稅籌劃方案后，在具體執行中所面臨的困難和問題進行探討，分析成因，提出對策，試圖指導企業將所制定的納稅籌劃方案順利執行，真正做到“未雨綢繆”，為企業創造節稅利益，實現價值最大化提供重要保障。

一、房地產企業涉稅的特點

房地產業是指從事土地以及對房地產的開發、經營、管理和服務于一體的行業，包括立項、規劃、土地出讓或轉讓、建設、銷售或自營等一系列的經濟行為；具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產業關聯性強等特點。上述明顯的行業特點，決定了房地產行業的稅收體制與其他行業有著本質的區別，表現出以下特點：

（一）稅種多

房地產企業涉及的稅種包括營業稅、城建稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、個人所得稅、契稅、土地增值稅、企業所得稅等九個稅種，這些稅種分布在房地產開發經營的各個環節及全過程。

（二）稅額大

房地產企業投資大、開發產品的造價高，銷售額大，因此，所繳納的稅額一般很大。

（三）實行預繳和清算制度

由于房地產企業銷售環節采用預售制，造成土地增值稅和企業所得稅采取先預繳后清算的稅收制度。這是房地產企業稅務與其他行業企業的根本區別。另外，由于房地產企業的成本確定需要專業的工程或造價人員來確定，清算程序比較復雜。

二、房地產企業納稅籌劃執行中所面臨的問題及成因

納稅籌劃是納稅人在稅收法律法規許可的范圍內，通過對經營、投資、理財、組織、交易等事項進行科學、合理的事先選擇和策劃，以達到稅收利益最大化的一種財務管理活動。納稅籌劃方案從設計到最終取得成果需要經過如下步驟：全面分析確立目標制定籌劃方案執行方案調整修訂方案。一個完美的納稅籌劃方案只有經過企業的各個組織部門，經營活動的各個環節，層層落實，真正為企業帶來節稅利益，才能算得上是一個成功的納稅籌劃方案，否則也只能是“紙上談兵”。由于納稅籌劃方案的執行貫穿于企業的各個層面，在實際操作中，會遇到許多困難，面臨諸多問題，大體可歸納為以下幾個方面：

（一）管理層及企業員工納稅籌劃意識淡薄

現階段，納稅籌劃在我國開展的時間還比較短，很多企業管理層受過去傳統計劃經濟觀念的影響，缺乏納稅籌劃的意識；即便是有些企業在財務管理中已開始融入納稅籌劃的理念，但對它的理論方法及實踐意義還缺乏深刻的認識。管理層往往重視一個理論上的納稅籌劃方案，而忽略了執行環節的重要性。一個納稅籌劃方案，如果沒有管理層的支持，是很難在企業中開展和推廣的。同時，籌劃方案的執行，需要企業各個部門和人員的積極配合與協作，但目前大部分企業人員對納稅籌劃認識浮淺，甚至還停留在偷稅、漏稅的認知上，所以在籌劃方案執行中會遇到很多的阻礙。

（二）稅務中介機構的專業水平有待于進一步提高

納稅籌劃具有高智力、高技術的特點，它要求進行納稅籌劃人員精通國家稅收法律法規，熟悉財務會計制度，更要時刻清楚如何在既定的納稅環境下，能夠達到企業實現稅收利益最大化的目的。目前，我國許多企業由于財務人員能力的局限性，一般都是委托稅務中介機構制定納稅籌劃方案，但稅務中介機構的發展也不是很均衡，專業人員的素質參差不齊，或者理論知識過硬，實踐操作能力較弱，不能滿足企業進行納稅籌劃的需要。

（三）納稅籌劃方案缺乏彈性及靈活性

由于房地產行業受國家政策導向的影響，經濟環境復雜多變，而大部分企業在制定納稅籌劃方案時未考慮到這些不確定因素所帶來的影響，使得籌劃方案喪失了其使用價值。

（四）會計核算不規范，導致納稅籌劃方案“功虧一簣”

納稅籌劃是在企業基礎會計工作及信息的基礎上開展的，其真實性、合法性、完整性直接影響納稅籌劃的整體效果。在實際工作中，有些企業為了實現節稅利益，虛增成本，扣除項目不實，發票管理不當，造成最后清算及稅務檢查時，對這些違規項目進行調整，導致籌劃方案“功虧一簣”。

（五）征納關系不和諧，阻礙納稅籌劃方案的順利實施

由于我國稅收政策具有較大的彈性空間，稅務機關擁有自由裁量權，稅務人員專業知識相對欠缺，必然出現征納雙方政策運用上的分歧，征收管理的異議，導致征納關系存在不和諧因素；如果納稅籌劃方案得不到稅務機關的認可，再好的籌劃方案也無法實施。

三、 提高房地產企業納稅籌劃執行效果的措施

（一）自上而下地提高企業全員對納稅籌劃的認識

作為企業管理層，應正確理解納稅籌劃的含義及所面臨的風險，并對其執行環節加以高度重視，這不但要體現在制度上，更要體現在管理層的意識中。同時要將納稅籌劃的理念貫徹到企業的各個部門及全體員工，使企業員工認識到納稅籌劃的實踐意義，明確納稅籌劃并不是會計機構的“專利”，企業的各個部門及員工都應成為納稅籌劃方案落實的責任者和執行者。

（二）培養高素質的納稅籌劃人員

企業要清醒的認識到稅務中介機構尚處于發展時期，專業人員的水平有待于進一步提高；因此，企業在利用外力的同時，要加強自身專業人員的隊伍建設。對在職的會計人員、籌劃人員進行培訓，提高他們的業務素質，同時，企業也要注意招聘高素質、全方位的納稅籌劃人才，以充實企業納稅籌劃隊伍，帶動專業人員整體素質的提高。

（三）編制彈性的納稅籌劃方案，增強其靈活性

由于國家宏觀經濟環境的復雜多變，房地產調控政策的不斷深入，國家稅收法律的修正和完善，使得房地產企業處于變幻莫測的經營環境中；所以企業在制定納稅籌劃方案之初，就要充分考慮到這些不確定因素對籌劃方案的影響，對可預見的變化，編制彈性的籌劃方案，做到“胸有成竹”；對不可預見的變化出現時，及時調整籌劃方案，與時俱進，以保證籌劃方案的有效性。

（四）嚴格規范會計核算工作，規避籌劃風險

納稅籌劃方案是建立在規范的會計核算基礎之上的，具有合法性的特點，企業無論由于主觀和客觀原因，造成會計核算工作不規范，勢必影響籌劃方案的最終結果，也脫離了納稅籌劃的本質。因此，企業應建立內部控制制度，并在實踐中不斷地加以完善，提高管理水平，增強風險防范意識，建立一套操作性強、便于控制的內部財務管理信息系統。

（五）建立良好的征納關系，保證籌劃方案的落實

房地產企業納稅籌劃方案的最終成果需要經過最后清算及稅務檢查的驗證，因些，企業應加強對稅收征收管理工作的了解，積極主動地與稅務機關保持聯系，進行有效的溝通，達到對稅收政策理解上的共識，并在籌劃方案的執行過程中得到稅務機關的支持，籌劃成果得到稅務機關的認可。

四、結束語

本文對房地產企業納稅籌劃執行中所面臨的問題、成因加以分析研究，并提出了有效的應對措施；在當前宏觀經濟環境下，房地產業欲謀求持續穩定的發展，納稅籌劃成為企業財務管理的一個重要因素，它作為一種高層次的綜合財務管理活動，成功與否，除了運用過硬的專業知識制定出一套理論上的納稅籌劃方案外，在具體執行中，要求企業從意識到實踐，從管理層到全體員工，從內部到外部，各個層面通力配合與協作；另外，還要兼顧納稅籌劃方案的成本，只有當收益大于成本時，此籌劃方案才是行之有效的。

隨著我國加入WTO和整個國民經濟總體水平的提高，我國稅制將與國際慣例接軌，這為納稅籌劃帶來了新的發展機遇。如何將國外先進的納稅籌劃理念和技術，與我國的稅法體制相結合，量身打造出一套切實可行的稅收籌劃體系，有待于我們進一步探索和研究。

參考文獻：

[1]陳惠萍.房地產開發企業內部納稅籌劃實踐的探討.中國外資 ，2012（9）： 196-197

篇8

所謂稅收籌劃,又稱納稅籌劃、稅務籌劃或節稅,是指在納稅行為發生之前,在不違反法律、法規(稅法及其他相關法律、法規)的前提下,通過對納稅主體(法人或自然人)的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排,以達到少繳稅和遞延繳納目標的一系列謀劃活動。企業在重組中進行稅收籌劃是指根據國家稅收政策在不同性質的企業之間、企業的不同組織方式之間存在著明顯的差異性,在符合國家法律政策的前提下,以求實現企業資產的最大經濟效益的一種籌劃行為。

一、企業稅收籌劃的現實意義

1.企業稅收籌劃有利于企業整體利益最大化目標的實現。企業在稅法允許的范圍內,可以通過配置資源和規范經濟行為,對稅收進行合理的規劃和安排,實現有效地避稅,進而盡可能地減輕稅收負擔,降低納稅支出,增加企業收入,最終實現企業整體利益最大化的目標。

2.企業稅收籌劃有利于提高企業的經營管理水平。稅收籌劃是企業財務管理活動的重要組成部分,同時稅收籌劃又貫穿于企業生產經營活動的全過程,要想實現企業稅收籌劃的目的,就必須對企業經營過程中每一個環節進行相互協調、相互配合,從而達到節稅的目的。

3.企業稅收籌劃有利于促進現行稅制的發展與完善。在稅收籌劃的過程中,通過征納雙方及利益相關者之間的博弈,可以找出現行稅制存在的漏洞,從而推動現行稅制結構的不斷優化,進而構建更符合現代社會體制的最優稅制體系。

4.企業稅收籌劃有利于增強納稅人的法制觀念,提高納稅人的納稅意識。企業稅收籌劃是建立在法律允許的范圍內進行的,納稅人通過合法的方式實現最優納稅的目的,從中要避免因進行避稅而承擔的觸犯法律的風險,這就要求納稅人擁有很強的法制觀念和納稅意識。

二、稅收籌劃與偷稅的區別

稅收籌劃,即節稅,是一種符合政府政策導向的經濟行為。偷稅,是指納稅人有意識地違反稅收法律規定,達到不繳或少繳稅款的目的。稅收籌劃與偷稅有著本質的區別,主要表現在以下幾個方面:

1.從法律的角度看,偷稅是違法行為。節稅從形式到內容完全合法,體現了國家稅收政策意圖,是國家稅收政策所鼓勵的。

2.從行為過程看,偷稅是通過違法手段將應稅行為轉變為非納稅行為,從而直接逃避自身的應納稅責任;節稅是通過避免應稅行為的發生,達到減少稅款支出和收益最大化的目的。

3.從社會影響看,節稅雖然相對減少了國家的財政收入,但由于它符合國家的立法意圖,減少的這部分財政收入等于國家給予納稅人的一種財政補貼;偷稅不但直接減少了國家的財政收入,而且違背了國家政策導向,使國家不得不防范這些行為。

4.從國家的對待態度看,節稅由于是納稅人對稅法的尊重和遵守,國家一般給予鼓勵和認可;對偷稅,國家堅決給予嚴厲打擊;對避稅,由于它暴露了國家稅法的不足和漏洞,國家一般通過完善稅收法規來治理。

三、舉例說明在企業清算中如何進行稅收籌劃

企業清算是指企業宣告終止經營以后,除了因合并與分立事由外,終止企業法律關系,消滅其企業法人資格的法律行為。企業清算中的稅收籌劃主要是通過推遲或提前企業清算開始日期,合理調整清算所得和正常經營所得,盡量造成虧損,沖減利潤,降低企業整體稅收負擔。

根據企業所得稅法規定,企業在清算年度,應劃分為兩個納稅年度,從1月1日到清算開始日為一個生產經營納稅年度,從清算開始日到清算結束日的清算期間為另一個清算納稅年度。清算日期的選擇,會影響到兩個納稅年度的應稅所得,從而影響企業的所得稅稅負。所以,通過改變企業清算日期,可以減少企業清算期間的應稅所得數額,實現稅收籌劃的目的。

例如,某公司股東會2008年8月20日通過決議,決定公司于8月31日宣布解散,并于9月1日開始正常清算。公司在成立清算組前進行的內部清算中發現,2008年1至8月份公司預計盈利50萬元。于是股東會再次通過決議將公司解散日期推遲至9月25日,并于9月26日開始清算。公司在9月1日至9月25日共發生費用80萬元。按照我國現行稅制規定,企業清算期間應單獨作為一個納稅年度,即這80萬元費用本應屬于清算期間費用,但因清算日期的改變,公司經營年度由盈利50萬元變為虧損30萬元。

四、企業稅收籌劃所應注意的問題

1.要以企業整體稅負降低為準繩。企業生產經營活動是多個稅種的綜合體,各稅種之間相互聯系、相互影響。所以,企業合并稅收籌劃不能僅僅考慮單個稅種,顧此失彼,為籌劃而籌劃,而要通盤考慮企業整體稅負降低才是理想的、成功的籌劃。

2.要以成本效益為原則。利用企業合并進行稅收籌劃時,不能一味地考慮稅收成本的降低而忽略因該籌劃方案的實施引發的其他費用的增加或收入的減少。稅收籌劃作為企業財務管理的范疇,只有當籌劃方案所得大于支出,企業合并后未來凈現值大于合并前未來凈現值,該項稅收籌劃才是成功的稅收籌劃。

3.要考慮企業合并后對生產經營的影響。由于被合并企業原有的人員及價值觀念、企業文化、資源和制度結構等,都可能與合并企業有很大的差距。吸收合并和新設合并對被合并企業的整合、管理等后續支出存在時空上的差別,在某種程度上對合并企業生產經營產生不同的影響。在具體操作過程中,采取何種方式合并,不能片面強調稅收成本支出最低的方案,必須兼顧企業生產、經營、投資、理財等多方面的因素加以權衡。

五、我國企業稅收籌劃的發展對策

1.樹立對企業稅收籌劃的正確認識。針對人們對企業稅收籌劃方面的錯誤認識,可以通過電視、電臺、報紙、互聯網等各種媒體進行宣傳,重點介紹稅收籌劃的概念、特點、原則和稅收籌劃與偷稅、騙稅、抗稅等違法犯罪行為的區別,以及稅收籌劃可能帶來的收益及存在的風險。稅務征管人員也要在執法活動中讓納稅人了解自己享有的稅收籌劃的權利,從而讓納稅人對稅收籌劃有更正確的認識。

2.國家要盡早完善稅收籌劃的立法工作。為了促進稅收籌劃業務的快速發展,首先要完善稅法,修改稅法語言表述不清或不明確之處,建立完善的稅收制度體系和稅收征管體系;其次,要不斷建立和完善維護納稅人權利的相關法律法規,將納稅人的稅收籌劃權在相關法規中加以明確,在稅收立法過程中,要把保障納稅人合法權利提到重要的位置。

3.培養稅收籌劃的專業人才。稅收籌劃由于專業性和政策性較強,要求從事這項工作的人員具有較高的素質,應具備法律、會計、財稅、金融、管理等各方面的專業知識,因此,作為企業應加大對稅收籌劃人員的培養,對稅收籌劃人員進行培訓,提高他們的專業素質,從而提高企業稅收籌劃方案的成功率。

4.合理規避稅收籌劃風險。稅收籌劃之所以有風險,與經濟環境、國家政策及企業自身活動的不斷變化有關。因此,企業要充分掌握與本企業納稅籌劃相關的各種信息,只有充分掌握了這些相關信息,才能周全地考慮可能出現的各種問題,把各類因素對稅收籌劃方案形成的風險降至最低,從而合理地規避風險。

5.稅收籌劃方案要具有綜合性和前瞻性。稅收籌劃方案要從整體上系統地進行考慮。企業進行稅收籌劃的最終目的是要通過納稅支出的節約實現企業的財務目標,因此,綜合衡量納稅籌劃方案,處理好利益之間的關系就成為選擇稅收籌劃方案的核心問題。同時,企業進行稅收籌劃要具有前瞻性。要開展稅收籌劃,納稅人必須在經濟業務發生之前,準確了解從事這項業務的過程和環節,涉及的稅種和稅收優惠等。對于稅法修正的情況,要加以密切關注,及時對籌劃方案作出調整,從而防止一些不可控因素的變化而導致籌劃方案的失敗。

參考文獻:

[1]何鳴昊、何F燕、楊少鴻.《企業稅收籌劃》.企業管理出版社.2002年9月第一版;

篇9

建筑安裝企業有著明顯區別于其他行業的典型特征，即建設周期長、投資金額大、產品唯一性、業務形式多樣性等。建筑安裝工程的業務形式，有總承包、轉包、分包等，不同的業務形式有著不同的納稅義務。

（一）稅務籌劃 是指依照國家法律法規，在稅收法規允許下、國家政策范圍內進行的策劃，其形式上、實質上都必須順應立法意圖，堅決反對偷稅、漏稅、避稅的行為。偷稅、漏稅，是指違反法律法規，逃避稅收負擔的行為。避稅行為，是指形式上符合法律規定，但其實質上卻是違背立法意圖的，也就是故意鉆稅法上的漏洞的行為。避稅的行為使得無法獲得穩定的稅收利益，稅務部門應通過不斷完善稅法，將避稅行為扼殺在搖籃之中。而對于已獲得的稅收收益，稅務部門能夠通過反避稅調查，調整應納稅事項，將納稅人少納的稅款追繳回來。

（二）稅務籌劃特點 為保證稅收利益的穩定、可靠，必須進行有效的稅務籌劃。

首先，應保證稅務籌劃是在法律允許的范圍之內進行的，即稅務籌劃應具有合法性，納稅人按照稅法的相關規定繳納自己應繳納的稅款。稅務籌劃必須是合法的，稅務籌劃方案不能夠違背國家稅收法律法規，也不能違背其他法律法規，否則稅務籌劃方案就無法進行實踐操作，也是無效的。

其次，納稅人按照同一經濟活動的不同經營方案應承擔的稅收任務，進行規劃設計，即稅務籌劃應具備籌劃性，綜合衡量多種方案，從而選取對納稅人最有益處的方案。保障企業獲得最大的稅后利潤，是建筑安裝企業進行稅務籌劃的最終目的，即稅務籌劃應具備目的性，選取的納稅方案要符合稅后利潤最大化這個目標。按照稅法的規定，納稅人策劃出多種納稅方案后，為實現企業自身利益的最大化，可以實施稅負較低的方案。

（三）稅務籌劃作用 具體有：

（1）稅務籌劃是企業生存、發展的必然選擇。隨著社會主義市場經濟的快速發展，市場競爭激烈程度不斷增加，建筑安裝企業要想在激烈的競爭之中獲得一席之地，尋求更好、更廣闊的發展，就應不斷地加強企業的管理，樹立節能減耗意識，降低原材料的消耗，減少生產成本，積極采用先進技術、應用新工藝、新方法，及時對固定資產進行深層改造，逐步擴大生產規模，加強勞動效率的提高，進一步增加收入。然而現階段，建筑安裝企業要想降低生產成本、增加收入都有著一定的困難，因此，企業必須選擇稅務籌劃的方式，通過降低稅收成本來增加企業效益。

（二）稅務籌劃逐步成為企業生產經營的重要組成部分 建筑安裝企業為實現自身利益的最大化，通過進行稅務籌劃，對涉及稅收的經濟事項進行統籌安排，發揮了企業獨立自，是企業將社會賦予了它的權利的具體實踐。因此，企業應認真、仔細研究國家的稅收政策，依照企業自身的實際情況，選擇符合企業發展的稅收政策，并進行積極的稅務籌劃。而且隨著社會主義市場經濟體制的健全、完善，稅務籌劃已逐漸成為企業生產經營的重要組成部分。

（三）稅收優惠政策為企業稅務籌劃提供了可能性 我國地區間、部門間存在著發展不平衡現象，而不合理的產業結構也嚴重制約著我國經濟的快速發展。為保證區域之間發展的平衡性，調整產業、產品的結構，我國將稅收的的經濟杠桿作用予以充分發揮，制定了一系列的稅收優惠政策，針對不同的情況可以不征收或者少征收所得稅，企業之間稅率有高有低，稅基大小不一。因此，這就為企業提供了充分的選擇機會，為企業進行稅務籌劃提供了充足的可能性與廣闊的操作空間。

二、建筑安裝企業稅務籌劃措施

由于建筑安裝企業的稅收具有其他行業不能比的復雜性與獨特性，從而也為企業的稅務籌劃提供了充足的空間。

（一）依法納稅是稅務籌劃的前提 建筑安裝企業進行稅務籌劃必須是合法的，與偷稅、逃稅有著根本性的區別。納稅人在履行納稅義務時，應根據稅法的相關規定及時、積極進行繳納足額的稅款，一切違反稅法及其他法律規定的行為都是違法的，都將受到法律的制裁，必須嚴厲杜絕逃稅、漏稅，不納，或是稅款不足額，繳納時間延遲的行為。而稅務籌劃是在依法納稅的前提下，是對稅法及其他法律嚴格遵守的基礎上，采取的一種合法、合理、合情的降低稅負的方案。然而現階段，許多納稅人對稅務籌劃理解不夠準確，片面認為稅務籌劃是為了幫助企業少繳納稅款，甚至不惜違法法律規定，實施偷稅、漏稅的違法行為，導致稅務籌劃工作處于停滯不前的局面，因此建筑安裝企業在進行稅務籌劃時必須做到依法納稅。

（二）對混合業務的稅務籌劃 建筑企業進行綜合性業務的現象時有發生，如既要銷售建筑產品，又要為客戶提供安裝勞務，因此要予以重點籌劃。建筑安裝企業在從事建筑、修繕、安裝、裝飾等工程作業時，與另一方簽訂工程合同，在銷售自己生產的貨物同時向客戶提供安裝勞務時，并在合同中予以單獨標準寫明安裝勞務價格，若企業擁有建設行政部門批準的建筑施工（安裝）資質，那么建筑安裝企業按照17%的稅收率對其取得的全部收入繳納增值稅。由此可以得出，企業為實現利潤的最大化，減少企業稅務負擔，可以考慮辦理相關資質證明，并在合同訂立時另外單獨標注建筑勞務價格，從而滿足相關規定，減少納稅成本。

（三）原材料稅務籌劃技巧 根據營業稅法，納稅人在從事建筑、裝飾、修繕工程項目時，不管核算方式如何選擇，不管項目工程是包工包料還是包工不包料，工程所用原材料與其他物資、動力價款都包含在營業額內，但是建設方提供的設備價款除外。工程所需原材料的采購渠道不同，企業的計稅依據則會不同。建設單位若是從市場上直接采購材料，則價格較高，這樣施工企業就會在使用原材料時精打細算，加強原材料的管理，對工程原材料的預算開支進行嚴格控制，從而保證原材料及其他材料的使用效率不斷提高。建筑安裝企業與材料供應商建立了長期合作關系，則購買材料的價格相對便宜，因此工程材料物資的價款降低，采用合理、科學、合法的方式方法降低稅負，減少計稅的營業額，實現節稅目標。

例如：建筑安裝公司甲方為一方企業修建廠房，工程承包價款總價為1000萬元，乙方負責購買工程所需各類裝飾材料，材料價格為500萬元，那么建筑安裝公司甲方所應繳納的營業稅為：（1000+500）×3%=45（萬元）。若是建筑安裝公司甲方利用自身優勢，只需花費400萬元就可從市場上采購完善該項工程所需裝飾材料，則建筑安裝公司甲方與企業乙方訂立工程項目承包合同時，就要把采購材料的價款包含在其中，合同總的價款就為1400萬元，那么建筑安裝公司甲方所應繳納的營業稅就是：1400×3%=42萬元。與第一種承包方式相比，建筑安裝企業承擔的稅收額要少3萬元。

（四）安裝工程產值稅務籌劃 在《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》中規定，企業進行安裝工程作業活動時，若安裝工程的產值是以安裝的設備的價值來衡定的，企業的營業額就要包括設備的價值。

根據這項規定，建筑安裝企業在進行安裝工程作業活動時，就要盡可能的避免將設備的價值作為工程的產值。機械設備由工程建設單位負責提供，建筑安裝企業只需對設備進行安裝即可，獲得收入只是購買原材料費與安裝費，因此企業安裝工程的產值就不包括安裝設備的價值，最終實現合理避稅的目的。

例如：企業委托某一建筑安裝公司修建辦公樓，工程承包款總價為5000萬元，訂立的合同中包括了為大樓進行價值500萬元的中央空調的安裝，建筑安裝公司負責提供中央空調，那么建筑安裝公司所需繳納的營業稅則為：

5000×3%=150萬元。

若是建筑安裝公司與企業在訂立合同時，對工程承包總價中不包含安裝中央空調的價格做出明確規定，由乙方負責提供與安裝中央空調，那么建筑安裝則應繳納的營業稅是：

（5000-500）×3%=135萬元。

與前一種形式相比，建筑安裝企業所要繳納的營業稅減少了15萬元。

（五）籌集資金籌劃 建筑安裝企業進行建筑、安裝、裝飾、修繕工程作業時，對資金的需求量很大，而不同的融資方式對企業所承擔的稅負起著不同的影響。例如：建筑企業甲擁有建筑、房地產及相關企業十多家，以往都是由公司統一各金融機構進行貸款，再轉貸于下面控股公司，并向控股公司收取一定的利息。公司從銀行處融資6000萬元，向銀行支付利息360萬元，從其他控股企業中收取信息396萬元。

為減輕企業稅負，企業應進行積極有效的稅務籌劃，選擇最適當的計稅方式。建筑企業甲魚各控股公司簽訂轉貸款合同，甲方向各控股公司收取利息360萬元，與銀行利息相同，同時甲方向各控股收取36萬元管理費。這樣一來，建筑企業甲就不需要繳納營業稅，而各控股公司所繳納的管理費在稅前就進行扣除。各控股公司再向公司總部繳納的利息沒有超過同期的銀行貸款利息，也就沒有涉稅金額。這樣一來，與其他計稅方式相比，建筑企業甲所承擔的稅負明顯的下降，從而實現節稅的目標。

（六）利用納稅時間進行稅務策劃 建筑安裝企業承攬工程任務時，工程項目按照合同完成后一次性結算所有價款，這樣營業稅納稅義務就會以工程合同價款結算的當天來做為發生的時間。

工程項目按照一旬結尾或是月中預支、月終進行結算、工程竣工后進行最終清算的辦法計算工程價款，這樣企業所要履行的營業稅義務則以月份終了清算已完工程價款的當天作為發生的時間。

項目工程根據工程形象的不同進度進行不同階段結算價款，這樣建筑安裝企業所應承擔的營業稅納稅義務則以以月份終了清算已完工程價款的當天作為發生的時間。

工程項目按照企業結算方式的，企業營業稅義務以結算工程價款的當天作為發生時間，而不是建筑安裝企業收到預付材料款與預收工程價款的時間。由此可以看出，建筑安裝企業科學、合理選擇結算方式，結算時間不要以預收款時間為準，而是應將結算時間盡可能的推遲延后，從而促使營業稅繳稅義務發生時間不斷延遲，為企業的有效運轉提供足夠的資金，促使企業進一步獲得資金的時間價值，不斷為建筑安裝企業的經營活動提供便利。

（七）工資資金稅務籌劃辦法 與其他行業相比，建筑業工程周期很長，并且受到季節、氣候的影響較大，因此建筑安裝企業職工與其他行業職工的工資發放形式存在差別。按照稅收法律規定，發放年終獎的形式主要有分月發放、月獎按照比例發放、全年一次性發放。

為實現最好的節稅效果，應將部分作為月獎，剩余的則進行年終發放，而最科學的則是采用月獎按照比例控制發放，這樣都比全年一次性發放的節稅效果好。分月發放的獎金要與每月工資薪金進行合并，使得納稅基數提高，從而讓工資薪金與獎金適用于較高稅率的機會不斷增加。若是將部分獎金作為月獎在每月中發放，則有效降低年終獎適用于較高稅率的可能性，并且保證了月收入適用于最高的稅率不會發生變化，從而獲得比全年一次性發放年終獎時所承擔的更低的稅負。

三、建筑安裝企業稅務籌劃風險防范

隨著市場經濟的發展，競爭愈演愈烈，越來越多的納稅人在關注、重視稅務籌劃，然而稅務籌劃的實踐操作常常是在稅收法規的邊緣，帶有很大的風險性。由此可知，納稅人要想通過有效的稅務籌劃實現預期的減輕稅負的目標，最為關鍵的就是注意防范風險，保證籌劃行為符合稅法以及其他法律、法規要求。

（一）防范對稅收政策理解錯誤、片面的風險 納稅人在進行具體的稅務籌劃時，必須要全面、準確地理解、把握與之相關的稅收政策的具體內涵。避免由于在一個細小的方面、或是一個環節上出現問題，而致使整個稅務籌劃行為失敗。

（二）防范稅收優惠政策條件要求執行不到位的風險 稅收優惠政策通常有著確定的適用范圍，往往詳細規定了能夠享受這一優惠政策應滿足的基本條件，例如企業類型、特定人員比例、注冊地點等等。要想享受到這項稅收優惠政策，納稅人就應該保證符合這些條件，而且進行實時動態監控，保障隨時都能符合政策規定。

總之，稅務籌劃對于納稅人法律意識的提高有重要作用，能夠幫助建筑安裝企業有效增加財富，同時也是社會主義市場經濟條件下企業更好地維護自身權利的具體要求與必然趨勢。建筑安裝企業在進行稅務籌劃時，應明確企業自身的特點，掌握稅務籌劃的特征、作用，從而幫助企業更好地實現稅務籌劃。建筑安裝企業應在稅收法律法規允許的范圍內進行有效的稅務籌劃，從多方面進行思考，如對混合業務進行稅務籌劃，利用工程承包方式進行有效的稅務籌劃，從安裝工程產值方面進行稅務籌劃，利用納稅時間進行稅務策劃，從工資薪金發放上思考稅務籌劃的辦法，并注意防范稅務籌劃的各類風險，從而不斷的降低、減輕稅負，增強企業的市場競爭能力，最終實現企業的利益最大化。

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篇10

一、土地增值稅政策演變

1993年12月13日，國務院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（從1994年1月1日起實施），該條例規定“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅”。1995年1月27日，財政部《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。征收土地增值稅的目的之一是調節房地產開發企業增值收益，抑制房地產投機，但長期以來其一直是以按銷售收入一定比例預征的方式存在。2006年12月28日，國家稅務總局了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求從2007年2月1日起，對房地產企業土地增值稅項目進行全面清算。之后的執行情況并不好，尤其是我國實體經濟受2008年國際金融危機顯著沖擊后，國家對房地產行業的態度發生了改變。

2009年我國房地產價格再次出現快速上漲，一些城市甚至是爆發性增長。2009年5月12日，國家稅務總局頒布《土地增值稅清算管理規程》（從2009年6月1日起施行），對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問題作出具體規定。該規程明確指出，納稅人符合下列條件之一的，必須進行土地增值稅清算：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。另外，第十條規定，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。

2010年4月國家再次對房地產市場進行調控。2010年5月25日國家稅務總局《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（以下簡稱新《通知》），相比2006年的政策，主要從以下兩個方面提高了要求。第一，提高預征率，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行；其次是為核定征收率設底線，對確需核定征收土地增值稅的，從嚴、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。

從政策演變來看，國家對房地產行業的土地增值稅清算管理不斷加強，一些漏洞也逐漸彌補。值得一提的是征收方式的管理。2007年以來，一些地區較多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐漸減少。事實上，核定征收土地增值稅存在諸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地產投機和房價過快上漲的作用；改變了計稅依據，不但不能抑制房價過快上漲，反而可能助漲房價。

二、土地增值稅稅收籌劃策略

1、降低適用稅率

土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。第一，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數為5%（應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數）；第三，增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數為15%；第四，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數為35%；第五，房地產企業建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。

降低適用稅率就要降低增值率，而降低增值率有兩種情況。首先，在扣除金額一定的情況下，通過降低收入來降低增值額。其次，在銷售收入一定的情況下，通過增加成本投入增加扣除金額，此時增值額不變，如果適用稅率下降，企業稅后利潤增加。

（1）利用國家對普通住宅的稅收優惠。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。因此對于屬于普通住宅的房地產項目，并且正常增值率僅略高于20%的臨界點，則可以通過適當降低售價使增值率低于20%，獲得免稅待遇。同時，降價銷售也能促使企業加快銷售速度，節約貸款利息。舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是1.21億元，扣除項目總金額1億元，則增值額0.21億元，增值率21%，需按增值額的30%繳納增值稅，稅后利潤：0.21×（1-30%）=0.147億元。現在如果少量降低售價，比如銷售收入降到1.19億元，增值率19%，可免征增值稅，增值額0.19億元就是凈利。當然如果正常價格下增值率明顯高于20%，比如30%，稅后凈利0.21億元就高于免征的0.19億元。

（2）增加成本投入來降低增值率。典型的是裝修成本。2006年《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第四點“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”，可以將原來毛坯房裝修后銷售，或者在市場接受的情況下，適當提高裝修標準。由于裝修成本是由購房者承擔，因此房地產企業獲得的增值額沒有減少。更重要的是，裝修成本增加房地產開發成本后，在計算“財政部規定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額進一步增加，導致作為增值稅稅基的增值額減少，而增值率進一步下降。如果本來增值率在某個臨界位置，則會使該房地產項目適用的稅率下降一檔。此時企業增值稅負可能明顯下降，一個是作為稅基的增值額減少，這是確定的；二是適用稅率有可能下降。

舉例來說，假定某項目毛坯房計劃銷售9.6億元，扣除金額6億元，其中開發成本3億元，則增值率60%，應納增值稅3.6×40%-6×5%=1.14億元；現增加1億元裝修費改為精裝修房，裝修成本由購房者承擔，即銷售收入10.6億元，則扣除金額7.2億元，增值率47.22%，應納增值稅1.02億元。

2、增加扣除金額

在查賬征收方式下，相關法規規定了一系列的扣除項目。在房地產企業銷售收入和成本投入確定（因而稅前利潤確定）的情況下，企業通過規范的會計處理，增加扣除金額，可以減少增值稅。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，扣除項目包括如下幾項：取得土地使用權成本；開發成本；開發費用，包括利息支出和其他開發費用；與轉讓有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。取得土地使用權成本、開發成本是房地產開發的直接成本，前者比較簡單，而后者包括較多內容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，其中開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。開發費用是間接費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）點規定：“凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。”這里的（一）（二）指取得土地使用權成本和開發成本。

從上述規定來看，開發費用與開發成本中的開發間接費用有可能有交叉，可以通過更細致的會計處理來增加扣除項目。

（1）對利息費用的處理。對開發費用中的利息支出有三種處理情況：不能按房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，按5%計算；能按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明，且利息支出未超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，據實扣除；超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額時，則按該金額扣除。因此對于有大量借款的房地產企業，要權衡是據實扣除好還是按5%扣除好。關鍵是必須對能夠扣除的實際貸款利息支出與預先估計的（取得土地所支付的金額+房地產開發成本）×5%所計算出來的利息支出進行比較。如果前者更大，就要選擇據實扣除，平時就應該對貸款的利息支出詳細記錄，應用合理的分攤方法把它準確地分入各個項目中去，這樣也就避免了《條例》中對利息費用比例的限制。

（2）其他開發費用的籌劃。其他開發費用（銷售費用、管理費）是有扣除比例限制的：如果利息能按轉讓房地產項目計算分攤，則按房地產項目直接成本（取得土地使用權成本+開發成本）的5%扣除；否則和財務費用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些開發費用細化到具體房地產項目，進入開發成本，則其扣除不受限制，并且在其他扣除項目中還可以加計扣除20%。

（3）費用均分法。對于同時開發多個房地產項目的企業，不同項目因地價和房價等原因增值率不同，可能會加重企業的稅收負擔。而開發企業對開發成本和開發費用進行必要調整，使得各處開發業務的增值率大致相同，可以節省稅款。

最有需要特別指出的是，納稅籌劃也是有成本的，因此稅務籌劃必須遵循成本效益原則，只有籌劃成本小于籌劃所得減稅收益時，該項籌劃方案才是合理的。

【參考文獻】