房地產企業現金流分析模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產企業現金流分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

作為我國最大的房地產開發企業，萬科堅持主流市場定位，以市場、客戶、股東為導向，積極促進銷售，持續提升效率，優化管理，推進住宅產業化戰略，經營業績連上臺階。在銷售和開發穩步增長的同時，公司的專業能力得到鞏固和提升，產品服務內容也日趨豐富。但是房地產行業的增速過快使得企業快速發展的同時伴隨著許多危機。全球金融危機使得潛在的危機漸漸浮出水面，房地產企業的現金流結構失衡等問題再度成為萬眾矚目的焦點。因此，包括萬科在內的房地產企業紛紛對傳統的經營模式進行反思，企業是否能抵御這場金融危機的寒流。萬科的經營策略，相對是比較穩定的。其中包括堅持快速周轉和穩健的投資策略等。快速周轉的房地產企業，具有更強的制造業特色，有利于促使企業不斷提升專業能力。而快速周轉加上謹慎投資，則保證了企業在市場波動中保持經營的安全性和靈活性。

占據行業領先地位的萬科憑借其對市場變化的敏感度和對行業波動的準確把握，業績穩定增長，2012年全年累計實現銷售面積1 295.6萬平方米，銷售金額1 412.3億元，銷售金額再度刷新行業記錄，并在服務理念方面保持領先，相繼推出了包括第五食堂、萬物倉、幸福驛站在內的一系列服務創新，進一步豐富和拓展了產品服務內容。同時，萬科憑借穩健的經營策略保持了相對良好的財務結構和資金狀況。

一、現金流量結構分析

（一）現金流量整體分析

經營活動現金流量對企業來說至關重要，會影響企業的盈利質量以及未來的經營成果。從萬科近三年的經營現金流量狀況來看（見表1），伴隨著企業資產規模和銷售水平的不斷提高，萬科的經營活動現金流量凈額也同步呈現出逐年上升的趨勢，但實質的盈利質量并不是很高。原因是盡管企業的經營活動現金流入在總流入中占的比例很高，但由于經營活動現金流出在總現金流出中所占比例也非常高，導致其經營活動為企業創造的現金流很少，并且耗用了企業很多的資金。由于存貨是資金需求和占用的重要影響因素，而且在萬科流動資產中占到70%以上，因此需要進一步分析存貨內部構成對現金流量產生的影響。進一步分析2010-2012年萬科的存貨明細可知，萬科的存貨在近三年最多只有6.27%為已完工開發產品，在建和擬開發產品占了總存貨的90%以上。由于房地產開發周期較長，這些項目占用的資金周轉較慢，加之在建項目需要持續的后續資金投入，導致資金的耗用越來越多。但是，在市場交易逐步復蘇帶來的存貨消化速度回升的作用下，企業的經營活動現金流的平穩會得到一定的保障，企業的資金壓力會相對減輕，企業有望抓住市場的復蘇機會，進一步改善運營效率以應對后期市場變化。

由于投資尚處于資金投入期，投資活動的現金流入無法滿足現金支出的需求，投資活動的現金流量凈額在三年間均為負值，并且在2011年有了明顯的下降，這主要是因為收購項目產生的投資現金流入大量減少。我國房地產行業的資金活動受國家宏觀調控的影響非常大，而且非常敏感。繼2010年針對樓市的調控措施密集出臺后，為鞏固和擴大前期調控的成果，國務院在2011年1月再次推出“新國八條”。這些政策的出臺對市場產生明顯影響，受政策環境和市場形勢變化的影響，企業的土地購置和開發投資行為都大幅萎縮，房地產企業的投資能力和投資意愿普遍減弱。進一步分析發現，萬科投資支出的現金在減少，這也說明萬科受宏觀政策的影響在投資上的策略很謹慎。同樣受這些因素的影響，再加上2010年幾次上調貸款利率，萬科在行業整體融資環境緊張的情況下，借款金額大幅減少，同時償還債務支出的現金又大量增加，從而導致籌資活動現金流量凈額在2011年大幅下降。

（二）現金流入結構分析

2010-2012年萬科的經營活動現金流入均占總流入的70%以上（見表2），這說明企業的現金流入主要來自于經營活動，同時經營活動現金流入呈逐年上升的趨勢，其主要原因是萬科始終貫徹快速銷售的策略，并隨著市場景氣度的下滑相應地增加打折促銷行為。企業來自投資活動的現金只占很少部分，并且2011年與2010年比較減少了72%，因為萬科的收購項目中，存在購買價格中以現金支付的部分減去被收購企業持有的現金和現金等價物后的凈額為負數的情況，將其重分類到“收到其他與投資活動有關的現金”項目中進行反映，該項目在投資活動現金流入中占很大的比率，而2011年該項目金額又大幅減少，最終導致2011年的投資活動現金流入大幅下降。籌資活動現金流入在2011年有所下降是因為央行在前三季度三次上調存貸款基準利率，使流動性呈現緊縮態勢，房地產行業的融資渠道大幅收縮。2012年籌資活動的現金流入較2011年有較大增長，占到總流入的29.13%，成為公司現金流入的重要來源，這也體現了國內貸款是房地產企業的主要籌資手段，企業營運現金很大部分是由貸款獲得。進一步分析萬科的籌資活動現金流入發現，除了借款收到的現金增長外，吸收投資收到的現金和收到其他與籌資活動有關的現金均小幅下降。這也表明企業的資金鏈壓力有所緩解，但是籌資活動仍然需要得到企業更多的關注。

（三）現金流出結構分析

2010-2012年，因為企業經營規模的擴大和結算規模的增長，萬科的經營活動現金流出金額呈逐年增加的趨勢（見表3），但是其占總現金流出的比重卻在逐漸減少，這主要是因為籌資活動現金流出在總現金流出中所占的比例增加導致。進一步分析發現，公司將近80%的籌資現金流出用于歸還借款。投資活動現金流出在總現金流出中所占的比重很小，且在2012年下降了50% ，這說明萬科在投資上依然堅持謹慎的策略，不把項目的盈利前景建立在過于樂觀的預期上，選擇合理時機獲取未來發展所需的項目資源。

二、現金流量比率分析

（一）償債能力分析

保持較高的流動性和短期償債能力對于房地產企業至關重要。流動比率是短期償債能力分析的一個重要指標，比率越高說明企業資產的變現能力越強，短期償債能力也越強，一般認為合理的流動比率為2。萬科的流動比率呈現逐年下降的趨勢，特別是2011年有較大幅度的下降，主要是因為預收賬款增加了49%，導致流動負債增加了55%。到2012年期末的時候，流動比率降為1.40，遠低于基準值2，這也說明企業的短期償債壓力增強。由于房地產企業的存貨比例普遍較高，并且存貨本身的變現時間較長，特別是可能出現積壓、滯銷等情況，流動性較差，而速動比率將存貨這樣的流動性較差的資產從流動比率中扣除，因此，速動比率更具有參考價值。速動比率一般應保持在1以上。萬科近四年的速動比率呈現波浪式的變動趨勢，2011年速動比率大幅下降，主要是因為企業2011年度的預收賬款由2010年的744.1億元大幅增長至1 111億元。現金流動比率是經營活動現金凈流量與流動負債的比率，從現金流量的角度反映了企業當期償付短期負債的能力。萬科2010-2012年的現金流動比率總體上基本保持不變，但是三年均為1%左右，這說明企業經營活動產生的現金凈流量不足以抵償流動負債，必須另外籌集資金以償還短期債務，企業的流動性較差，現金壓力較大，有一定的財務風險。資產負債率是負債總額和資產總額的比率，是衡量企業負債水平及風險程度的重要標志。一般認為，資產負債率為0.4-0.6較適宜，并且越低越好。2011年和2012年萬科的資產總額分別增加了37.36%和27.88%，說明企業的資產規模在不斷擴大。同時，萬科的資產負債率連續三年都高于70%，且呈現上升趨勢，這一方面說明企業很好地利用了財務杠桿，另一方面也暗示了企業的負債水平較高，企業的現金壓力不斷上升，償債能力有逐漸下降的趨勢，存在一定的財務風險。進一步分析發現，萬科的流動比率和速動比率都較低、資產負債率較高，主要都是因為預收賬款的增加，除預收賬款外，企業其他負債占總資產的比例為43.7%，企業的凈負債率也保持在行業較低的水平。這說明萬科保持著相對安全的財務結構，但是來自資金鏈的壓力依然是企業尋求發展必須要面對的重要課題。

（二）獲現能力分析

萬科2010-2012年銷售現金比率均為正，2012年較2011年有所下降，下降了24%，主要是因為經營活動產生的現金流量凈額增長了9.93%，而營業收入增長了43.65%。說明營業收入的增長中現金的保障程度較低，這也不是說企業的情況不好，還要結合應收賬款政策等進行具體分析。但是這種情況應該引起企業的注意。總資產現金回收率反映了企業運營全部資產獲取現金的能力，比值越大說明企業利用資產創造現金流的效果越好，企業的獲現能力也就越強。萬科的資產在不斷的增長，經營活動的現金流量凈額的不穩定也就導致了總資產現金回收率的不穩定。這也提醒企業需要時刻關注企業的財務穩健性。

每股經營活動現金流量凈額表明企業每股所獲取的現金流量的數量，該指標越大則表明企業的股利支付能力越強。三年間，萬科的每股經營活動產生的現金流量凈額呈逐年增加趨勢，2011年每股經營活動產生的現金流量凈額較上期有較大幅度的增加，這一方面是因為企業打折促銷行為的增加從而帶來銷售回款增加，另一方面是因為結算規模的增長。因此，企業應該繼續提高周轉率以保證銷售回款速度。在近兩年籌資活動受限的情況下，企業對銷售回款的依賴將持續，以維持企業內部的現金流平衡，保障企業持續安全的發展。

（三）盈利能力分析

營業利潤率是營業利潤和營業收入的比率，它是衡量企業經營效率的指標，反映了在不考慮非營業成本的情況下，企業管理者通過經營獲取利潤的能力。萬科的營業利潤率呈逐步下降的趨勢，表明企業的商品銷售額提供的營業利潤在減少，企業盈利能力在減弱。

銷售凈利率是指凈利潤和銷售收入的比率，用來衡量企業一定時期內的銷售收入獲取利潤的能力。萬科的銷售凈利率總體變動不大但也呈逐年下降的趨勢，這說明企業在擴大銷售的同時，企業凈利潤不是同比例的增長，銷售帶來的凈利潤在減少。

總資產報酬率是企業一定時期內獲得的報酬總額與資產總額的比率，反映了企業運用全部資產的總體獲利能力。該指標越高，表明企業的投入產出水平越好，企業的資產運營越有效。從萬科總資產報酬率2010年和2011年度的數據來看，2011年比2010年下降了7%，下降的主要原因是利潤總額的增長幅度小于資產總額的增長幅度。

這些都表明企業經營效率并未像銷售業績一樣令人滿意，企業的持續成長能力堪憂。盡管企業銷售業績增長迅速，但房地產企業利潤空間不斷被擠壓的狀況仍然存在。在銷售、融資、土地、人力等成本持續上漲的環境中，房地產企業如果不能找到新的創利來源，或者無法有效地控制成本，企業的利潤空間被進一步壓縮的狀況將在更長時期內持續。受制于房地產行業傳統創利來源的日漸縮小，企業應該積極探尋全新的盈利渠道。萬科憑借更強的市場變化和競爭壓力的應對能力，通過靈活的銷售策略，嚴格的成本控制以及準確的戰略制定等層面的領先優勢實現了銷售業績的持續增長。

（四）營運能力分析

應收賬款周轉率是反映企業應收賬款周轉速度的比率，它說明一定時期內公司的應收賬款轉化為現金的平均次數，周轉率高，表明收賬迅速，賬齡較短。萬科的應收賬款周轉率呈逐步上升趨勢，特別是2012年與2011年相比上升的幅度較大，增長了31%，這與當前的銀行信貸調控政策相關，并且其整體水平仍然高于同行業平均水平，主要是因為公司的主營業務規模的擴大、較嚴格的信用條件和有力的收款政策。這說明公司的收款變現的速度在變快，資金被外單位占用的時間變短，管理工作的效率在提高。存貨周轉率是銷售收入和存貨的比率，用于反映存貨的流動性和存貨資金的占用是否合理。存貨周轉越快，存貨的占用水平越低，流動性越強，存貨轉化為現金的速度也越快。企業應該在保證生產經營連續性的同時，提高資金的使用效率。在房地產公司的流動資產中，存貨所占的比重較大，存貨對公司經營活動變化的敏感性也很強。萬科的經營規模在不斷擴大，但是公司注重庫存去化，這使得庫存結構一直保持在健康狀態，在其自身規模增長的同時存貨銷售也在增長，只是增長的不同比例造成存貨周轉率的波動。這些都與公司謹慎拿地、快速開發策略以及保持快速周轉分不開。2012年存貨周轉率的回升，也表明困擾企業的存貨問題得到了一定程度的舒緩。現金周轉期是指從購買存貨支付現金到收回現金這一期間的長度。現金周轉期越短，說明企業在運營資本的管理中所采用的現金管理越成功。萬科的現金周轉期在2011年上升之后又在2012年呈下降趨勢，下降了13%，下降的原因主要是在存貨周轉天數和應收賬款周轉天數下降的同時，應付賬款周轉天數反而上升，這說明企業在這幾年經濟環境不是很好的情況下，加快存貨的去化速度以及施行嚴格的銷售信用政策，同時又更多的延長付款時間、無償占用供應商的營運資金，從而加快現金流速度，提高企業持續創造價值的能力。

三、結論與建議

（一）加強經營環境研究、注重現金流管理和公司戰略的結合

2013年2月舉行的國務院常務會議出臺了樓市調控的“國五條”。會議再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房。這是自2009年12月開始樓市調控以來，繼“國十條”、“新國八條”等政策之后的第五次調控升級。這些政策減緩了房地產企業的發展速度，但是企業應積極關注市場，分析公司的經營環境，將現金流管理上升到企業戰略高度，制定清晰的企業發展戰略，并依據企業的戰略和自身的經營財務狀況，制定相應的現金流量戰略。在考慮現金流的可利用程度和現金流轉是否順暢等問題的基礎上，根據企業的現金流實際情況選擇與企業戰略目標相符的投資項目，真正建立企業的價值源和現金流增長源，提高現金流的使用效果，實現企業的長期健康發展。

（二）加強現金動態管理，加快周轉，提高資金使用效率

現金周轉過程是動態的，因此對現金流的管理也應該是動態的，企業應建立基于現金流的預算控制系統，通過編制企業現金預算，對經營活動中現金周轉的各個階段都制定詳細的預算并進行有效的控制，及時發現各個階段出現的問題并進行調整，保證經營活動順利進行。同時房地產企業還應該加強對現金收支的管理，加大資金回籠力度，提高資金周轉速度，從而提高資金的使用效率。加快周轉已經成為行業內的共識，追求效率保持高速周轉的企業才能持續快速的增長。快速周轉模式不僅能使企業有效規避市場風險，而且盡管高周轉犧牲了單個項目利潤率，但事實證明高周轉帶來的資本收益水平提升遠遠超過單個項目的利潤率損失。當前外部市場的不確定性和日趨激烈的競爭都要求企業加快周轉，提高資金的使用效率。

（三）實現多元化融資

資金鏈安全作為企業價值增長的重要保障一直倍受關注。從2010年開始，我國資本市場就基本上關閉了包括股權和債權在內的房地產企業的融資通道，企業從資本市場獲得支持的可能性微乎其微。到2011年，調控政策收緊，銀行也隨著收緊信貸，這導致房地產企業進入到資金鏈極度緊張的階段。2012年以來，隨著企業經營環境的好轉，資金鏈的壓力有所緩解，但仍不輕松。借款特別是來自銀行的借款仍然是開發企業籌資的主要途徑，但是單一的融資方式無法滿足房地產企業對資金的大量要求，因此，融資創新，尋求新的融資渠道將是企業實現可持續發展的重要策略。企業可以探索合作開發模式，引入房地產信托，還可以加大對新型房地產基金、海外融資等創新融資渠道的關注。

合作開發可以變相融資，達到雙方共贏的狀態，房地產企業獲得開發需要的資金和土地，合作方則通過投資獲得相應的經營收益。而且合作開發可以給房地產企業帶來規模效益，有效分散市場風險，合作雙方共同開發、共擔風險、共享收益。房地產信托投資可以吸引大量的社會閑散資金，融資效率較高，而且房地產信托受到嚴格的政府監管，安全性較高。房地產企業還可以尋求海外融資渠道。海外融資不僅可以解決資金問題，而且可以引進國外的先進經營理念和更嚴謹的資金運營方式。房地產企業可以積極尋求海外合作伙伴，充分利用海外企業的優勢開拓海外融資渠道。這對于房地產企業的綜合實力和抗風險能力都有一定的強化作用。

（四）強化企業危機意識，提高企業經營能力

由于受到國家宏觀調控政策的影響，房地產企業的盈利狀況變差，生產經營能力難以在短期內得到有效的改善。因此，房地產企業應該強化危機意識，加強抗風險能力，提高自身的經營能力。對于房地產企業而言，土地是生命線，但是單純依靠追求規模和土地儲備取勝的時代已經遠去，房地產企業不能再冒進經營，應合理控制土地占用量，謹慎拿地，經營理念也應該從“土地為王”回歸到“現金為王”，確保經營活動創造現金流的能力，這才是企業穩定、持續發展的根基。

居高不下的房價，讓許多對住房有剛性需求的消費者望而卻步，即使國家出臺了救市政策，也并不能為企業帶來持續穩定的經營現金流入。因此，房地產企業必須提高自身的經營管理能力。房地產企業應謹慎拿地，加快項目的開發進程，對庫存商品房做好各項促銷工作，采取有力的銷售策略，降低存貨跌價風險，從而提高存貨周轉率。同時，房地產企業要加快銷售回款的進度，確保資金及時到賬，縮短應收賬款的周轉時間。

（五）實施品牌創新，形成核心能力競爭優勢

隨著房地產市場的逐漸成熟，房地產開發企業間的競爭模式正在發生轉變。由依靠土地升值發展到產品競爭，行業競爭程度不斷升級更將競爭模式逐步帶向品牌競爭。這種競爭模式的轉變一方面是因為行業的成熟發展，另一方面是因為在政策調控下房地產產品逐步回歸居住屬性。隨著投資投機需求被抑制，消費者購房行為趨于理性，對企業品牌、項目品質、行業風險等許多方面的認知能力都有所提升。順應市場的變化，房地產企業應更多的回歸到品牌、產品、周轉等自身能力的建設上。房地產企業應該意識到隨著住宅日益回歸基本的居住屬性，未來企業的競爭能力將不僅僅體現在住宅本身，服務配套也將成為客戶購房時重點考慮的因素。企業要進一步豐富和拓展產品服務內容，并不斷提升客戶的居住感受。種種跡象表明，具有核心能力競爭優勢的企業往往才能更準確地把握市場變動，抓住發展良機。

參考文獻：

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2.樊幻靈.論我國房地產企業資金鏈管理與完善[J].中國房地產金融，2009，（1）.

3.蔣佐斌，魏娟，柯馨.我國房地產行業上市公司的財務報表分析[J].物流工程與管理，2013，（2）.

篇2

關鍵詞 現階段 房地產企業 現金流管理

在當今經濟形式下，房地產企業內部的現金流管理對于其投資活動的安全開展有著重要的意義，現金流管理主要是指“房地產企業在一定時期內現金流入和流出的數量，包括其經營活動、投資活動以及籌資活動所產生的現金流量。”房地產企業所開展的現金流管理工作就是指“房地產企業通過多渠道融資及適時銷售回籠資金等手段，讓企業保有正向現金流，從而保障企業的正常運作與發展” 。

一、房產企業現金流管理必要性分析

對于我國大中型房地產企業而言，進行現金流管理是存在著一定必要性的。首先，明了的現金流量能夠清晰的反映出房地產企業的收益質量。房產企業的收益質量指的是“財務報告體現的收益與企業真實業績之間的相關性”，也就是說，若企業的業績能夠被收益充分的表現出來，則證明收益質量較高，相反則證明收益質量較低。房地產行業最重要的一個特征就是收益周期比較長，投入成本與收益之間的對比存在著明顯的滯后性，有時甚至會經歷幾年時間。而現金流量對利益質量的反映則具有實效性，這種實效性的存在就提高了利益質量。其次，通過現金流量能夠分析出房產企業的財務彈性。財務彈性為“企業適應經濟環境和利用投資機會的能力，主要體現在企業現金流量和支付現金的需要的比較。”如果企業當前所有的現金流量能夠超過當前所需要支出的現金量，這就證明企業的現金流量比較充足，房產企業的財務彈性就會比較大，相反則證明企業的財務彈性較小，這樣就能夠給房地產企業投資發展提供方向上的指引。最后，現金流能夠反映公司償債能力。在破產房產企業中有很多都是因為自身的償債能力不足，雖然表面上看存在著很多現金量，但是與其所承擔的債務相比較來說還是存在很大差距。如果房地產企業的現金流相對比較穩定，那么，其現金的流轉速度也會相應的較快，房地產企業的可持續發展能力會有很大程度的提高。所以說，對現金流進行管理，掌握企業當前的現金狀況，考慮到自身償債能力的情況下，房產企業就會慎重選擇自己的投資方向以及資金投入量。

二、現階段大中型房地產企業現金流管理有效方式

現階段大中型房地產企業所面臨的競爭壓力比較大，尤其是經濟壓力相對較大，所以，在這種情況下，房地產企業尤其是現金需求量較大的房地產企業更需要一個穩定的經濟發展環境，因此，需要采取有效的現金流管理方式。

1.管理方式要結合房產企業發展戰略相一致

房產企業進行現金流管理的主要目的就在于要提高企業發展戰略的可靠性，因此，現金流管理方式要與當前房地產企業發展戰略相結合，房產企業的現金流量會隨著其投資項目的變化而不斷變化，這樣房產企業的發展戰略也應該做出適當的調整，避免在發展過程中盲目冒進，給企業現金鏈造成緊張狀態。同時，大中型房產企業在進行現金流管理過程中要具有全面性，總公司和分公司的狀況都應該有所了解，在此前提下才能夠進行現金流的分配，避免分公司出現現金緊張而導致總公司的發展出現危機，也就是說完整全面的財務規劃才能夠更好的服務于大中型房產企業未來的發展。

2.強化現金流預算管理工作

預算工作是對現金的流向的一種預測工作，在大中型房地產企業的現金流管理工作中，也要建立預算管理制度，在該制度中要根據公司的實際狀況編制出公司的年度現金流預算，并把這一年度預算分解為月度預算落實到各個活動單位，并實行預算結果問責制，也就是說，在實際工作中要以預算結果為活動執行的標準，如果在活動中所應用的先盡量超出了預算要仔細分析并找到其中存在的原因，根據原因解決問題。這種預算管理制度的建立就能夠保證在大中型房地產企業在發展過程中所需要的現金流量有所保證，節省經濟法發展中現金流的投入量，提高房產企業的償債能力。

3.加強融資管理力度

房地產企業就是以資金為發展基礎的，因此，在房地產開發中所需要的資金量是非常巨大的，所以，房地產企業的融資對其發展來說非常重要。在現金流管理工作中也應該包括房產企業的融資管理，在融資管理工作中企業要積極努力的拓寬自己的融資渠道，并提高自己的融資信譽，這樣企業的現金流就有了穩定的來源，大中型房地產企業在發展過程中所需要的資金就會有所保障，除此之外房地產企業還可以通過“拼盤授信、其他項目資產抵押融資、資產重組融資、多種信托融資、施工方融資、墊資以及與其他公司合作開發等”各種融資方式進行全面有效的融資，大中型房地產企業還可以進行融資結構的改善，優化結構。

4.開展房產資金集中管理

大中型房地產企業的現金流最好要統一到集團公司名下進行統一管理，這樣總公司會根據各個分公司的實際需求進行現金流的調度，以便協調公司的整體資金流向。如果條件允許的情況下，在總公司可以設立內部銀行，對各個公司所使用的現金流進行統一結算與管理，也可以采取“異地項目公司在集團指定銀行開戶、實行資金余額及資金調度考核等”，這樣對資金進行集中管理的方式能夠提高資金的利用率，把分公司閑置的資金用來進行多方向投資，同時還可以用總公司的資金實力來化解分公司的資金風險。

結束語：由于我國房地產行業經受著來自國家政策和行業自身的壓力，在發展過程中所表現出來的資金問題越來越明顯，尤其是現金流管理上存在著一些問題已經影響了大中型房地產企業的正常發展，因此，本文對現階段大中型房地產企業現金流管理有效方式進行了簡要論述，還望對房產企業可持續發展的實現有所幫助。

參考文獻：

篇3

我國房地產市場持續高速發展，在政府宏觀調控政策不斷緊迫的情況下，房地產企業資金鏈條脆弱，需要保有充足的現金凈流量，那么加強現金流管理就顯得至關重要。

1 房地產企業現金流管理的意義

1）房地產開發需要巨額的投資保障，如果沒有足夠的資金，企業就無法進行項目運作。良好的現金流管理不僅可以合理地配置資金，保障企業各個環節的現金需求。

2）通過現金流的管理，企業可以全面提高企業財務管理水平，帶動和促進企業整體經營管理水平的提高，以適應激烈競爭的房地產行業需要。

2 房地產企業現金流的特點

房地產開發的投入、產出價值巨大，項目開發周期時間長，所含風險因素眾多，因此房地產開發企業也就具有符合自身生產經營特點的現金流特征，其表現為：

1）資金需求數額巨大，現金占用的風險性大。房地產項目開發是一個規模龐大的綜合性工程，從土地購買到房地產的建設、租售涉及許多環節，需要投入大量的資金。并且，資金一旦投入就具有不可移動性，很難根據各種因素加以調整，這無疑加大了現金流的風險性。

2）現金的占用周期長。對每一個房地產開發項目而言，從選擇地塊到竣工驗收，直至出售（或出租）需要3～5年的時間。因為房地產開發周期長、資金周轉慢、回收期長，所以現金的占用期長。

3）項目開發時，往往負債率較高。開發商在開發具體項目時，很少全部使用自有資金。即使是自有資金充足的開發商，在每個項目上使用自有資金也比較少，大量的資金還是依靠貸款。

3 房地產企業現金流管理的現狀

3.1 現金流管理不符合自身特點和發展戰略

目前，大多數房地產企業的現金流管理僅僅停留在公司運營層面，還沒有提升到戰略管理的地位，也沒有根據自身的行業特點制定出符合自身發展的現金流管理方法，更沒有與企業的發展目標相結合。因為房地產企業的整體資金周轉速度往往比較慢，資金使用效率的階段性強，所以不符合企業戰略和特點的現金流管理必然會影響到企業的發展，甚至造成生存困局。

3.2 資金來源渠道過于單一

2011年全國房地產開發投資資金來源總額達83245.9億元，其中利用外資813.6億元，占總比小于1%，自籌資金34093.4億元，占總比41%。經對各年資金來源比對發現，自籌資金一直是我國房地產行業資金的重要來源，對外資的利用率始終處于極低的狀態。

3.3 現金流管理缺少全程控制

現金流的管理與市場調查、采購、人力資源管理、項目實施、經營管理等職能部門直接相關，需要企業制定統一的管理策略，協調各部門的具體運作才能保障現金流在企業中正常流動。然而目前有些領導層對財務知識不了解，沒有事前預測和預警機制；企業過于關注營運利潤，而忽視了財務規劃，不能更好地做出正確的投資決策；不能實現各相關部門的聯合協調運轉和相關調控，無法形成通暢、有序的現金流，現金流管理的品質較差。

4 房地產企業現金流管理的改進

現金流管理是企業管理的核心，企業要想生存和發展，就需要不斷提高管理水平，做好現金流管理。

4.1 制定符合企業自身特點和戰略的現金流管理

企業戰略決定現金流的流動方式，反過來現金流又服務于企業的發展戰略。企業進行現金流戰略決策時，要進行環境影響因素和企業戰略分析，根據自身的資金實力制定切實可行的企業發展戰略，使現金流動方式與企業戰略和環境變化相適應，切忌盲目擴張，造成資金鏈的斷裂。

在企業的不同發展階段，現金流會呈現出不同的特點，戰略性現金流量管理應與各階段的特點相匹配，并突出重點。領導層應能準確分析和識別企業在不同經營階段的特點，并根據現金流量的需要，提出合適的財務結構。

4.2 確定現金持有量，合理調度現金流動。

房地產開發存在著諸多的不確定因素，需要提前進行正確預測，確定現金持有量，盡量使現金地進出實現同步，減少現金的總體占用額度。

常用的確定現金持有量的方法有：

1）成本分析法。求出持有成本、短缺成本和管理成本合計值為最低時的現金持有量。

2）存貨法。將企業現金持有量和一定時期有價證券的變現次數聯系起來衡量，即將持有現金的機會成本同有價證券的轉換成本相加，求得總成本最低時的現金余額。

3）隨機法。根據歷史經驗和現實需要，測算出一個現金持有量的控制范圍，將現金持有量控制在上下限之內。

此外，還可根據現金流的特點，通過統計分析找出影響現金持有量變動的因素，建立與數據樣本擬合較好的回歸模型，預測未來影響因素和現金持有量之間的變化關系。此法需要結合房地產企業的現金管理模式和業務發展情況等定性指標來進行輔助判斷。

4.3 調動閑置資金，提高資金使用率

在資金大量回籠期，可以充分發揮內部閑置資金的作用，將閑置資金用于短期有價證券等渠道的投資，加速資金的周轉，提高資金的使用效率，從而獲取客觀的主營業務外利潤。據統計，所有國有企業的流動資金年周轉期縮短一天，就可以節約資金10多億元，如果減少2％～3％的閑置資金占用，全年可節約資金上百億元。

現在很多大型的房地產公司實行房地產項目的開發滾動，用較少的資金推動多個項目的交叉進行，這樣不但提高了資金利用率，也能緩解企業應對銀行資金緊縮政策的壓力。

4.4 積極拓展資金來源，實現多渠道融資。

房地產行業可以發行債券，利用股權或資產轉讓等方式來籌集資金，此外還應該由依靠銀行的間接融資向直接融資轉變，進一步推進房地產基金的前行，甚至吸引海外投資的份額，從單一的融資方式轉向多元化吸納。

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但我們可以看到中國房地產發展過程中存在眾多的問題，商品房的供求不平衡、商品房價格上漲過快，大大超出了國民的承受能力，給整個社會進步和發展造成了重大影響。房地產業盲目的火爆，大量投機資本的存在，導致房地產泡沫增大。為了解決這些問題和規范房好地產市場，國家頒布了一系列的調控政策，對房地產的發展產生了一定的影響。而隨著嚴厲的房地產政策的出臺，給房地產行業產生重大的影響，使得房地產行業一度陷入低迷。國家的“限購政策”限制了房地產行業的銷售情況，減少了企業的資金收入，而央行的“加息”，增加了房地產行業的籌資成本。在這些政策下，房地產行業極容易發生資金斷裂而破產。緊繃的資金鏈，激烈的商業競爭，給房地產行業的生存和發展帶來巨大挑戰。

二、限購令及其行業影響分析

自2009年開始，我國迎來了最為嚴峻房地產調控時期，通過表1“限購令”相關的主要政策及其影響，可以看出我國的房地產行業面臨著重大的挑戰，進行了重新一輪的洗牌。

進一步地，限購令對于房地產行業的影響可以非常明顯地從房地產開放投資額和房地產銷量上顯現出來。通過圖1房地產2008年-2013年房地產開放投資，圖2房地產2008年-2013年全國銷售額和面積增長情況，可以看出，房地產商品住宅開發同比增長在2010年達到了頂峰，而后兩年開始下滑，并且下滑趨勢明顯，但在2013年略微上升。同時，通過圖2，可以對比看出，商品住宅銷售額增長，是在2009年銷售增長達到了峰值，而后2010年有一個明顯的下滑，而后兩年持續下滑，在2013年有些微的上浮。 房地產行業這樣的一種變化，與國家的“限購令”是直接相關的，作用與影響是非常明顯的。

三、房地產企業財務狀況影響分析

在前面行業基本形勢分析的前提下，以下以三家地產公司為例，對房地產企業進行財務狀況分析。

（一）資產狀況分析

通過圖3房地產企業資產規模及其增長率變化圖，可以看出，三家企業的資產規模基本呈現逐年擴大的趨勢，雖然有國家的調控政策和“限購令”的壓制，但是對于房地產企業而言，他的資產規模還是持續的上升。但從三家企業的資產規模增長率上來看，可以看出，他們的規模擴張效益，從2010年開始呈現出下滑趨勢，在2010年下滑趨勢最為明顯，2011年-2013年，幾年期間雖然持續下滑，但是趨于平緩，側面也反應出，在“限購令”初期，房地產企業打擊明顯，十分不適應，而后做出了相應的調整，抑制住了這種急劇下滑的趨勢。

（二）銷售狀況分析

對于房地產企業而言，“限購令”帶來的最直接的影響就在于房產銷量上。通過表2和圖4，可以看出，三家房地產企業銷售收入還基本呈現上升趨勢，但是增長率卻逐年趨于平緩，除了保利地產，其他兩家企業的波動明顯。這也體現出房地產企業發展的不穩定性。

（三）現金流量情況分析

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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我國房地產企業發展的現狀

1.1 行業特點帶來的風險

房地產行業的投資收益周期長，風險大，易受市場和國家宏觀政策的影響。跟經濟周期一樣，房地產業也會經歷復蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個階段。在房地產業進入衰退階段時，樓價漲勢就會明顯遲緩，當國家政策有變時，樓價就會大幅度遞減或遞增。2007-2008年間，我國房地產市場出現暴漲暴跌的動蕩局面，直至2009年市場進入一個調整的階段。2010年，國家又一次出臺房地產政策，房價呈現上升趨勢。然而2011年下半年開始，我國房地產業再次進入萎靡期，這對房地產業的沖擊是巨大的。

1.2 利率和通貨膨脹風險

當市場通貨膨脹或利率上調時，就會引起原材料、工人工資成本增加，從而使得預期收益縮水。近些年，銀行不斷加息，使得房地產貸款難度加大，老百姓按揭貸款購房困難，影響了投資者的購房欲望，從而導致房地產行業低迷。

1.3 現金流不穩定的風險

資金是企業生產和發展的基本條件，房地產業更需要加強現金流管理。在企業發展過程中，現金流量是否充足、合理，直接反映一個企業的管理水平和經濟實力。當現金流量不足以抵債時，就會引發財務危機，甚至會導致企業倒閉。由于房地產業的開發周期較長，資金周轉率低，所以，要強化對現金流量的管理工作。

1.4 國家宏觀政策所帶來的財務風險

2010年，全國房價大幅上升，房地產行業進入繁榮階段，泡沫經濟嚴重。國家為促進其協調發展，從稅收、銀行貸款等各個角度加強了對房地產業的整治，比如提高二套房首付標準、提高貸款利率、提高異地投資門檻等。對國家的調控手段，各大銀行也積極配合，貸款利率隨之上升，2011年，國家對房地產的宏觀調控政策收到了明顯效應。

1.5 財務風險管理意識不強

企業財務管理意識不強，加大了企業財務風險。從目前看，很多房地產公司沒有一套完善的財務管理制度，在項目開發前沒有合理進行預算，也沒有全方位的財務分析。房地產企業的預算分析包括征地成本、資金流向、投資回報等方面，只有這樣才能達到預期目標，有效地控制成本，減少財務風險。

2 房地產企業財務風險成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括經濟、市場、法律、資源等方面因素，這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業外部，但是對房地產企業的影響是巨大的。我國法律和政治環境相對穩定，所以企業所面臨的外部風險主要是指受經濟環境的影響，經濟環境發生變化引起企業外部環境的不確定性增大，進而影響房地產企業的經營狀況，甚至出現財務危機。

2.2 內部因素

由于房地產開發項目周期長、不確定因素很多，導致其資金風險較高，如果存在內部控制失范的情況，容易導致房地產企業資金管理出現問題，導致房地產開發出現阻礙，所以房地產企業的財務風險主要是由于內部控制不完善帶來的財務風險上。

3 房地產企業財務風險的防控策略

3.1 完善財務風險控制體系

房地產企業，應當實事求是地構建科學合理的財務風險防控體系，包括財務預警體系和風險管理機制。在資金流風險有效識別上，應以現金流狀況作為分析基礎，關注現金預算的執行狀況，通過預算與執行的差異分析及異常波動，來研究現金流中出現的問題，并采取針對舉措來及時管控這些問題和早期的風險。通過絕對數和結構分析來研究現金流是否合理，房地產企業的現金流若比預算數要少，則可能盈利能力低下或者過度投資導致資金短缺，對于這種情況，簡單地靠融資解決并不科學，應當尋找原因并從根本上解決問題。房地產企業現金流結構，主要看運營及投融資所占現金流比例是否符合戰略和經營周期。一般來說，擴張型房地產企業融資占比較大，保守型房地產企業經營收入占比較大。房地產企業資金從投資到回收一般在3～5年時間，融資渠道和結構應當與企業經營周期相一致。科學分析財務風險后，要建立科學合理的風險防控體系。首先要加強財務風險意識培養，確定管理層對風險防控負責，以此為基礎引進現代風險量化和管理工具，對財務風險內容進行細化，并制訂財務風險控制方案，根據財務風險的概率和程度來對其進行量化，并給出解決方案。最后要建立風險責任機制，對風險管理要實行問責監管制度，并加強執行。

3.2 加強融資環節的管理

房地產企業財務風險產生的重要原因之一是資金結構的失衡，擴展融資渠道可以有效防控其風險。房地產企業應當順應國家政策，發展多元的直接融資，如國家應建立專門的針對房地產企業資本市場，增加長期債券、股票的發行額度，提高房地產企業直接融資的比例，并出臺短期融資融券的政策，適度推出抵押貸款證券化，創新組合式的融資模式，降低信貸風險；在間接融資方面，可推出適合房地產企業經營現狀和特點的特色信貸服務，結合銀行與擔保金融機構，促進貸款模式的創新。

3.3 在投資方面的財務風險防范

對投資商，應加強項目研究，重點是市場供求狀況，要有把握和有針對性地進行投資，投資前要研究消費者的偏好，通過指標分析法來確定經濟效益最優化路徑，同時要重視投資所在地的地方政府的城鄉規劃管理程度、項目周邊環境影響因素等。對所投資項目的經營模式也要慎重選擇，例如聯營、共同投資、多種經營等組合方式。一般風險較大的項目可采用共同投資方式降低投資風險，對居民樓、寫字樓、商業地產等項目，要進行多種經營開發，降低銷售風險。

3.4 加強現金流管理

房地產企業現金流管理應當從以下幾個方面來加強：首先在應收、應付賬款管理上，要加強信用管理，提高催款責任落實程度，提高運營資金周轉效率，使房地產企業現金流充足且順暢。其次在房產產品銷售上，應創新營銷方式，結合多方力量擴大宣傳促進銷售，提高存貨周轉速度，提高資金回籠速度。最后，房地產企業應站在價值鏈管理的高度，與價值鏈上的各經濟體合作，實現價值鏈融資和運營資金動態跟蹤等，提高資金使用效率。

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房地產業是國民經濟最重要的支柱性產業，是一個投資巨大、回收緩慢、回報豐厚、具有高風險的極其復雜的系統工程。房地產企業的經營模式具有較大的特殊性，具有資產負債率比較高，投、融資金額均較大、生產周期長等特點。雖然其收益一般也較大，但面對的風險也較一般企業大，特別是在快速擴張過程中其面臨更大的風險，因此，必須加強對房地產企業的風險管理。

一、房地產企業的特征與財務風險

作為從事房地產開發和經營的房地產企業，在經營、財務結構、組織結構等方面具有獨特性，這些特點決定房地產企業在財務風險管理方面具有獨特性。

1.房地產開發周期與風險

房地產開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程、產品上市等多個階段，經過一段相當長時期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大，風險也就越大。

2.房地產產品特性與風險

土地與房屋同屬于不動產范疇，房地產的不可移動性是其區別其他商品的一個重要特征。因此，房地產商品價格與所處的地區、地段的社會經濟及地理環境的優劣密切相關，而這些條件的變化非常復雜，有很多不確定的因素在起作用，房地產的投資產品必然承擔項目所處地理環境條件變化所帶來的風險。

3.房地產企業資金供求與風險

房地產投資是資金密集型的投資，房地產每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。房地產企業資金來源多樣化。房地產投資的規模越大、融資方式越多，投資者承擔的風險也越大。

4.房地產企業組織結構形式與風險

在組織結構上，大多數房地產公司都按照投資項目成立多個項目分公司。成立項目分公司給管理帶來一定的好處，同時也增加了管理的風險。在經營上，項目公司的經營可能違背總公司所制定的戰略規劃和原則，在財務上，總公司也很難有效地對項目公司的預算、決算進行控制。

二、房地產企業財務風險的防范措施

1.融資風險的防范

在對企業融資風險充分評估、測度的基礎上，為了降低和控制房地產企業籌資風險，企業應根據本企業的實際情況，制定嚴格的籌資管理規則并嚴格遵守。首先，應該收集相關企業的信息，找到房地產行業最佳的資本結構，與本企業的資本結構相比較，評估能否優化本企業的資本結構，降低公司的綜合資本成本。其次，公司應該對每個項目的資金籌集活動進行管理，優化每個投資項目的資金籌集活動的成本和風險。最后，公司也應在本企業內部進行管理，比較分析在本企業內部不同項目的資金籌集活動，分析評估風險和成本。

2.投資風險的防范

（1）做好投資項目的可行性分析

房地產投資項目的金額大，資金占用時間長，企業的投資決策都會面臨一定的風險。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學的投資決策程序，認真進行投資項目的可行性分析，對投資項目技術上的可行性進行論證，運用各種方法計算出有關指標，以便合理確定不同項目的優劣。

（2）制定后備措施

影響企業投資項目收入的不確定因素較多，如價格的變動、市場的變化、消費者偏好、例外事故等，因此，收入預測比任何其他的經濟分析所采用的參數都具有更大的不確定性，收入數字不準確將給投資企業帶來更大的風險。此外，投資項目風險的來源還有社會、政治、經濟的穩定程度，項目的經營管理水平，技術進步與經濟發展的狀況，國家的投資及產業政策，投資決策部門的預測能力，通貨膨脹和匯率等因素，應針對可能出現的風險制定風險控制預案。

3.日常資金運營風險的防范

（1）加強對日常現金流量的預測

控制日常資金運營風險，編制現金流量預算非常重要。由于公司理財的對象是現金及其流動，就短期而言，公司能否維持下去，并不完全取決于是否盈利，而取決于有沒有足夠的現金用于各種支付。因此，編制現金流量預算應立足于對現金流量的控制和監測。現金流量預算的編制主要是通過現金流量分析來完成，因為通過現金流量分析，可以觀察到企業的經營、投資和財務政策，將企業動態的現金流動情況全面的反映出來。準確的現金流量預算，可以為企業提供風險預警信號，使經營者能夠及早地采取行動，防范風險。

（2）采用資金集中管理模式

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我國房地產企業初步關注現金流狀況也始于近幾年，初步認識到企業發展的內在活力反映在經營的現金流量方面，所以，關于現金流的理論和實踐更是匱乏。我國房地產企業對現金流的管理存在以下幾個問題：

（一）現金流管理沒有與企業戰略相吻合。我國現金流管理僅停留在公司運營層面，并沒有被提高到戰略高度與企業總體發展戰略相吻合。現金流管理的內容只是停留在現金預算、日常流量、流程、流速和風險預警等戰術性管理，沒有同企業的發展戰略有效地結合起來，更沒有同企業的不同發展階段的重點相匹配。

（二）現金流管理缺少全程控制。目前，我國大多數房地產企業現金流量管理的手段只是側重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的預測和安排。企業的資金運行，具體表現為資金籌集、運用和分配，現金的流入與流出則是其綜合表現形式。時實、動態地反映預算執行情況，有效地控制整個企業的資金支出及資金運用，做到事前計劃、事中控制、事后分析，這不僅有利于戰略的實施，同時預算作為企業內的法律還有利于經營過程的控制。

（三）現金流管理沒有重視現金流質量。對于業績質量問題重視遠遠不夠，現金流的導向作用還很弱。由于中國房地產企業的考核與績效評價體系仍是“利潤導向型”，所以企業實踐中對現金流量的管理存在著嚴重滯后性和被動性特征。一些企業只有在發不出工資、沒錢購買原材料、需要動用現金交稅的時候才注重現金流管理；或是只有通過延期支付土地款、拖欠工程款等惡劣方式才能獲得良好的現金流。

二、房地產企業現金流管理改進措施

現金流的管理目標是實現企業的價值創造，是為了價值創造的現金流的流向、流量、流程、結構、效益等的管理，具體又分為現金流的戰略性管理和戰術性管理兩個方面，分別涉及到企業的決策層、管理層和作業層。

（一）現金流的戰略性管理

1、企業戰略與現金流管理相結合。企業戰略決定現金流流向，現金流管理與企業戰略相結合，制定企業戰略時應考慮現金流狀況，同時現金流要服務于企業發展戰略。企業進行現金流向戰略決策首先要進行環境影響因素分析和企業戰略分析，現金流向要與環境變化相協調。對以房地產為主的企業而言，在企業的發展過程中要根據自身的資金實力制定切實可行的企業發展戰略，切忌盲目擴張，跟風實施全國發展戰略；針對非房地產開發企業，要經得住房地產行業高回報外表的誘惑，不要盲目涉足房地產開發行業，畢竟高回報也意味著高風險。

2、現金流管理與企業生命周期相結合。在企業不同的發展階段，企業關注的目標和重點會有所不同，現金流量循環也會呈現出不同的特點。管理者必須能夠準確分析和識別企業在生命周期不同階段的特點及定位，并能夠根據對現金流量的需要，提出合適的財務結構。所以，戰略性現金流量管理必須與各階段的特點相匹配，要突出重點，不可一視同仁，等而視之。同時，還要注意在不同發展階段，經營活動、投資活動和籌資活動現金流之間的轉化和配合。

3、現金流量管理必須做好流動性、收益性和增長性動態平衡。流動性是企業為償付其債務所持有的現金數額或通過資產轉化為現金的能力的描述。如果企業有充分的現金或者資產能夠在短期內轉化為現金，則企業具有很強的流動性。流動性可以通過現金流量循環的效率來創造。收益性是企業通過經營使其獲利的能力的表現。企業的收益能力取決于管理層將其所掌握的現金等資源投放到能給企業帶來預期收益的資產或項目中去實現增殖。所以，無論將現金投資于流動資產，還是投資于固定資產、股權等長期資產，都應以提高或維護必要的收益性為基本取舍標準。增長性是企業自我積累和發展能力的表現。自我積累能力集中表現在經營過程中產生現金凈流量的大小以及現金凈流量的利用效果。企業就是要通過不斷的自我積累和發展來實現企業價值的持續創造。

4、戰略性現金流管理應追求現金流平衡。房地產開發企業的業務由于回報期長，資金回流比較慢，而且因為資本投資巨大，容易出現資金周轉不靈的風險。最理想的是將不同投資回報期及不同現金回款方式的業務進行組合，以分散風險。酒店與地產聯合經營即是這一理論的完美運用。酒店經營可以產生持續的現金流，這些資金可以流動到房地產項目公司。同時，酒店業經營性現金流大，其自建物業可以抵押貸款，能夠成為地產業務的“蓄水池”。

（二）現金流的戰術性管理

1、現金流預算。現金流總預算著重于規劃和控制企業宏觀的經營活動，保障企業戰略目標的實現，日常現金流預算統管日常經營活動的現金安排，保證現金流有條不紊、永不停息，從而保障企業簡單再生產或擴大再生產的進行，滿足企業價值創造實現的條件。房地產企業年初，應由財務部門編制資金總預算計劃，它由資金預算收入、資金預算支出兩大主體內容構成。其中，資金收入預算最核心的內容是企業通過銷售房屋產品帶來的現金凈增加額；支出預算最核心的內容是企業投資、支付稅費所需資金支出。

2、現金收入管理。房地產開發企業的收入主要為銷售其開發的房屋產品所產生的現金流入。收入管理的重點為加快銷售進度使企業具有較強的銷售變現能力和催收應收賬款兩個部分。（1）房地產企業在產品開發過程中，應協調各方關系，加快工程開發進度，使其盡早達到產品預售標準，取得預售許可證。（2）在產品銷售出去后應采取多種措施催收應收賬款，加速房款的回籠。（3）采用多種付款方式促銷，使開發資金按預期回籠，消減金融財務風險。

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一、現金流管理的內涵解讀

在《企業會計準則一一現金流量表》中，現金流指企業現金和現金等價物的流入和流出。企業現金流量以企業作為核算主體，在一定會計期間內，按照收付實現制原則，基于一定經濟活動而產生，它能夠清楚的反映企業的償債能力、支付能力與資金運營能力。

現金流管理，是指企業為了達到價值最大化的目標，通過計劃、分析、預測、決策、控制和報告等手段對企業不同時期和不同職能的現金流入流出的時間和數量所進行的一種全面的系統的管理活動。現金流量管理的幾個要點：①以企業價值最大化為最終目標，在進行有關的現金流量管理方面的決策時，一定要遵守現金流量決策符合價值創造導向原則。②現金流量管理的手段有預測、決策、計劃、控制等。③企業的現金流量管理涉及到生產經營管理活動的各個方面，不能僅僅將現金流量管理等同于籌資管理或者日常現金收支管理。④現金流量管理不僅要重視現金流的數量，還要考慮現金流量的時間分布以及現金流量的不確定性。

房地產企業現金流與一般企業現金流的區別：①資金籌集任務重。房地產開發企業開放經營的對象是房屋土地、大型工程等。巨額的地價和房屋工程造價，要求開發企業一次投入的資金數量很大，所以相應的資金籌集的任務業更加繁重。②現金流波動幅度大。房地產企業在經營的各個階段都需要對大量資金進行調動，加之周期較長，因此房地產在某一年份可能投入了大額資金，而在下一年度又回收了大額資金，現金流波動較大。③保持現金流平衡難度大。從企業的角度，對各個項目的現金流量進行綜合管理，保持企業整體的現金流量正常運作，使得房地產企業的現金流量管理難度大，現金流平衡難度大。④現金流周轉時間長。一般來說，房地產開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，所需時間往往長達2～3年或更長。

二、現金流管理對房地產企業所具有的積極意義

1.現金流量比利潤更真實的反映房地產開發企業的收益質量。收益質量是財務報告體現的收益與企業真實業績之間的相關性，如果收益能如實反映企業的業績，則認為收益質量好。如果收益不能很好地反映企業的業績，則認為收益的質量較差。房地產開發行業的收入、成本確認有一定的滯后性，由于開發周期較長，從客戶購買開發產品、企業取得銷售回款，到房地產開發企業確認收入、成本少則需要一、二年時間，甚至存在滯后三、四年的情況，這樣以權責發生制為基礎的帳面利潤資料實際上是以前年度企業經營的成果，滯后于實際情況，而以收付實現制為基礎的現金流量所體現的收益質量較為及時準確。資產負債表和利潤分配表中利潤指標可以在不同的年度間用適當的會計方法進行調節，而現金流量被人粉飾的可能性很小，關注現金流量指標，可以剔出利潤指標中的“水分”，正確地考察企業現金流量情況，才能使投資者和債權人更充分、更全面的認識企業的財務狀況，真實準確的現金流量情況能體現企業的盈利質量和價值創造能力。

2.現金流量體現了房地產開發企業的財務彈性。財務彈性是指企業適應經濟環境和利用投資機會的能力，主要體現在企業現金流量和支付現金的需要的比較，企業現金流量超過現金支出的需要，有剩余現金時，企業的財務彈性就大，反之，如果出現現金支付量大于現金流入量的情形，企業的籌資能力、償債能力就會變差，企業財務彈性就變小。

3.現金流量能更好的反映房地產企業的發展能力和償債能力。實踐證明，大部分破產倒閉的企業都是盈利情況非常好的企業，這些企業雖然利潤豐厚，擁有大量的流動資產，但現金支付能力卻很差，甚至無力償還到期債務，最后破產清算。存貨周轉率是衡量現金流量的重要指標，房地產企業的存貨由土地價款和開發成本(建安費、管理費、資本化利息等)構成，存貨周轉速度體現了，房地產開發企業資金循環速度的快慢，體現了由存貨到可銷售房屋這種產品的時間，這個時間越短，現金流動越快，相應的資金成本越低，企業可持續發展能力越強，企業的現金流穩定，償債能力就越強。預收帳款是監控現金流量的又一重要指標，《新企業會計準則》要求，房地產企業收入的確認以業主簽字確認收房手續為依據，這就導致主要的收入指標對現金流量體現的滯后性，預收帳款是房屋銷售時取得現金的最及時的記錄指標，預收帳款的本期發生總量持續穩定且金額越大，說明房地產開發產品的銷量和開發量穩定，體現了企業的持續經營能力、開發規模的變動情況，體現了房地產企業的強償債能力。

三、如何強化房地產企業現金流管理

現金流的管理目標是實現企業的價值創造，是為了價值創造的現金流的流向、流量、流程、結構、效益等的管理，具體為：

1.現金流管理要與企業戰略相吻合。現金流管理不應僅停留在公司運營層面，其內容僅為現金預算、日常流量、流程、流速和風險預警等戰術性管理，現金流管理應被提高到戰略高度與企業總體發展戰略相吻合，同企業的發展戰略有效地結合起來，同企業的不同發展階段的重點相匹配。

2.現金流管理要全程控制。企業的資金運行，具體表現為資金籌集、運用和分配，現金的流入與流出則是其綜合表現形式。時實、動態地反映預算執行情況，有效地控制整個企業的資金支出及資金運用，做到事前計劃、事中控制、事后分析，這不僅有利于戰略的實施，同時預算作為企業內的法律還有利于經營過程的控制。全程控制中側重以下幾個具體的控制：

(1)現金流預算。現金流總預算著重于規劃和控制企業宏觀的經營活動，保障企業戰略目標的實現，日常現金流預算統管日常經營活動的現金安排，保證現金流有條不紊、永不停息，從而保障企業簡單再生產或擴大再生產的進行，滿足企業價值創造實現的條件。

(2)現金收入管理。房地產開發企業的收入主要為銷售其開發的房屋產品所產生的現金流入。收入管理的重點為加快銷售進度使企業具有較強的銷售變現能力和催收應收賬款兩個部分。

①房地產企業在產品開發過程中，應協調各方關系，加快工程開發進度，使其盡早達到產品預售標準，取得預售許可證。

②在產品銷售出去后應采取多種措施催收應收賬款，加速房款的回籠。

③采用多種付款方式促銷，使開發資金按預期回籠，消減金融財務風險。

(3)現金支付管理。土地成本和建筑安裝工程款構成了房地產產品成本的大部分，加強土地購置款和工程款的管理也是房地產企業現金流管理的重要組成部分。主要措施如下：

①推遲購地首付款時間并合理拉長后續付款。

②依靠施工單位墊資，工程進度達到50％以上才能拿到部分款項。

(4)融資管理。房地產企業應采取多渠道融資方式，以分散融資風險，降低融資成本，提高融資效率。

①銀行系統貸款融資。根據我們現在房地產市場的經營狀況，在目前的情況下，房地產以銀行為主導的模式，短期內不會改變。也就是說大多數金融資產掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉移出來。故銀行系統貸款融資仍是目前我國大多數房地產開發企業主要的融資途徑。

②融資租賃、售后租回。由于該種融資方式額度較小，一般情況不易采用，但在市場低迷、貸款融資緊缺的情況下，該途徑也是可以考慮的。

四、經驗總結

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一、引言

償債能力是衡量企業能否實現可持續發展的重要標志，對房地產企業償債能力的分析有利于各利益相關主體對其財務狀況做出正確評價。房地產上市企業的償債能力會引起投資人、債權人、經營者及其他利益相關者的高度關注；同時，由于房地產企業具有價值高、生產周期長、投資需求大等特點，加之其是一種主要依靠負債經營的企業形式，經營風險和財務風險較高，因此，對房地產企業的償債能力進行研究具有重要意義。當前大多數研究只是利用資產負債表中的常用指標從靜態角度分析，而利用現金流量表中經營活動的現金流從動態角度分析的并不多。由于資產負債表的計量屬性比較復雜，容易使其反映的數據失真，而現金流量表中經營現金流均來自經營活動，以收付實現制為基礎，被粉飾的可能性小，相對于資產負債表而言，現金流量表更能客觀反映以“現金為王”的房地產企業的真實財務狀況。基于上述考慮，本文將從企業現金流量表的角度出發，分析房地產上市公司的短期償債能力。

二、文獻綜述

（一）國外研究

關于現金流信息與企業償債能力關系的討論由來已久，在國外文獻中，Heath和Rosenfield的觀點最具代表性，其認為償付能力是一種貨幣或現金現象，一個公司有償付能力說明其有足夠的現金償還債務；Jones（1997）在研究中發現，財務分析家和銀行貸款經理相信現金流信息在評估公司的償債能力方面比應計財務報表信息更可靠；Hawkins（1998）也著重強調了現金流量對償債能力的影響。此外，國外關于現金流和財務危機關系的文獻也有很多，Mossman和Bel（l1998）發現現金流模型在企業破產前的兩到三年內的預測精確度較高。Ward（2011）的研究結果表明，經營活動產生的現金流量對企業的財務狀況有預警作用。雖然國外學者對現金流反映企業財務狀況的研究較多，但對現金流是否影響企業償債能力的觀點還沒有形成統一結論。

（二）國內研究

國內學者對現金流與償債能力及財務危機的關系也進行了相關研究。耿川東（2011）對房地產行業現金流對其償債能力的研究表明，銷售價格、銷售速度、銷售時點對項目的償債能力以及現金流的影響最為顯著。張廣柱（2012）認為，現金流在房地產上市公司中的地位是至高無上的，由于房地產上市公司超過50%以上資金來源于銀行貸款，宏觀經濟政策一旦發生變化，如果銷售回款不能及時收回，公司就會陷入財務困境，甚至可能破產。史茜（2013）從營運資本角度對我國房地產上市公司2007~2011年的財務數據進行了實證分析，她認為營運資本的規模、公司債務資金的來源結構與公司的償債能力顯著正相關。張艷秋（2012），戴曉玲、喬楠楠（2013）等均從現金流角度出發建立了財務危機預警模型，并認為現金流與企業的財務狀況有密切聯系。國內外學者對償債能力的研究多傾向于靜態指標和以現金流作為動態的輔助分析，很少全部運用現金流的指標進行分析，現金流對企業償債能力的實證分析尚處于探索階段。基于此，本文以我國滬深股市130家房地產上市公司為研究樣本，選取現金流量相關指標，以理論和實證相結合來驗證經營活動現金流對企業償債能力的影響。

三、理論分析與研究假設

經營活動現金流量能保障企業的正常經營，也是償還債務的主要來源，房地產企業經營活動現金流量的相對規模越大,表明其主營業務越突出，經營業績越好，獲取現金的能力也越強；反之,則意味著企業面臨經營困境。另外，與其他行業相比，房地產行業的投資規模大，開發周期長，存貨量大，資金回籠相對于其他行業較慢，因此，經營活動現金流入和現金流出的相對規模能直接反映房地產企業的日常經營狀況，也能直觀的看出其償債能力的強弱，即經營活動現金流量的相對規模適用于評價房地產企業的償債能力。本文試圖用經營活動現金流入量與經營活動現金流出量的比值作為衡量現金流量相對規模的指標。因此，本文提出假設1：H1：經營活動中現金流量的相對規模與企業的償債能力呈正相關關系經營活動現金流結構是指經營活動中各項活動的收入占經營活動現金總流量比例。若企業主營業務所得占經營活動的現金總流入的大部分，說明經營活動現金流結構較為合理；反之則不合理。房地產業的主營業務是銷售房產，通過銷售行為獲取現金對其短期償債能力有很大影響，也就是說，房地產業要想有足夠的能力償還債務，經營活動現金流入應該主要來源于銷售房產。本文選用銷售商品、提供勞務收到的現金占經營活動現金總流入的比重作為衡量經營活動現金流結構合理性的指標，該比率越高，說明企業由主營業務獲取現金途徑比較穩定，經營業績良好，償債能力相對較強；該比率越低，說明企業的主營業務萎縮，財務狀況異常，償債壓力增大。因此，本文提出假設2：H2：經營活動中現金流結構的合理性與償債能力呈正相關關系經營活動現金流的充足性是反映經營活動現金流質量的一個重要特性。齊飛（2003）分別從絕對量和相對量的角度分析企業經營活動現金流的充足性，從絕對量角度主要分析經營現金流是否足以維持企業的日常經營，從相對量角度主要了解經營現金流能否滿足公司擴大再生產的需要。本文認為，無論是從絕對量角度還是相對量角度來分析，經營活動的現金流的充足性都對房地產業有重要作用，因為開發一個房地產項目需要巨大的資金支持，房地產業有了足夠的經營活動現金流，才能保障其日常經營的順利進行并滿足企業未來發展壯大的需要，從而使其償債能力得到相應保障。因此，本文提出假設3：H3：經營活動中現金流的充足性與償債能力呈正相關關系。

四、研究設計

（一）樣本選取與數據來源

本文以我國滬深兩市房地產上市公司2008~2013年數據為研究樣本，并對樣本進行如下篩選：剔除PT公司，這類公司的財務數據不具有橫向可比性；剔除數據缺失的樣本；由于外資股的資本市場與大陸的資本市場在政策等方面差異性較大，其財務報表數據可比性較弱，影響實證分析的準確性，剔除B股、H股上市公司。經過上述處理，共得到60家上市公司六年的數據。本文數據來源于上海證券交易所、深圳證券交易所、新浪財經網站，并使用SPSS20.0進行數據處理。

（二）變量定義與模型構建

根據上述理論分析，本文選取變量如表1所示并建立如下模型：

五、實證結果與分析

（一）描述性統計

本文對所選樣本進行描述性統計分析，得到的結果如表2所示。現金流量比率的均值為-0.04，表明房地產上市公司的短期償債能力較弱；現金流相對規模的均值為1.02，表明現金流量的相對規模大小能夠償還企業的現有債務；經營活動現金流的合理性指標的極小值接近于0，均值為0.85，表明當前房地產上市公司的經營活動現金流較為合理；經營現金流的充足性指標均值僅為-0.019，且標準差較小，表明房地產上市公司經營現金流普遍不夠充足，償還債務具有一定困難。

（二）回歸分析

本文對模型進行OLS分析，分析結果如表3、表4、表5所示。本文對所選模型進行多重共線性診斷，通過容差和方差膨脹因子的大小來判斷各變量之間是否存在多重共線性現象。由表5可以看出，各變量的容差均在0-1之間，且多數接近于1，方差膨脹因子VIF均遠小于10，說明本文所設模型中的各變量之間不存在嚴重的多重共線性問題。由表3可知，R2為0.94，調整的R2為0.939，說明本文所建模型整體的擬合優度較好，從表4可以看出，在1%的水平下，F值等于890.493，表明模型整體上是顯著的，解釋變量和被解釋變量的線性關系較好。由表5可知，現金流量凈額相對規模大小X1的系數為0.688，在1%的置信水平下顯著，說明現金流量凈額相對規模與償債能力呈顯著的正相關關系，H1得到驗證；經營活動現金流的合理性X2的系數為-0.105，t值為-2.199，在5%的置信水平下顯著，說明經營活動現金流的合理性與償債能力具有負相關關系，H2未得到驗證；經營活動現金流的充足性X3的系數為0.637，t值為5.344，系數在1%的置信水平下顯著，說明經營活動現金流的充足性與償債能力呈顯著正相關關系，H3得到驗證；每股經營現金流X4的系數為-0.027，t值為-4.055，系數在1%的置信水平下顯著，說明企業獲取現金的能力與短期償債能力呈顯著負相關關系；存貨周轉率X5和營業收入增長率X6對現金流量比率分別在1%和5%的置信水平下顯著相關，這與現有的研究結果一致。

六、結論與啟示

本文從現金流量表角度對我國房地產上市公司的償債能力進行實證分析，根據回歸結果可以得出以下結論。第一，經營活動現金流的相對規模和充足性是影響企業償債能力的重要因素。在日常經營活動中，由于房地產行業自身的特點，如存貨量大，生產周期較長，銷售回款能力較弱，使得房地產業的經營現金流出往往比現金流入大，這就導致房地產企業整體的現金流規模不大，從而導致整個房地產行業的償債能力較弱。同理，描述性統計數據顯示，房地產上市公司經營活動現金流的充足性指標的均值為負，說明當前房地產業經營活動現金流不夠充足，同時，數據也顯示房地產企業的償債能力較弱，從側面證實了假設3。第二，假設2理論與實證相悖。原因可能是本文所研究的房地產業具有特殊性，其短期內的主營業務受國家宏觀調控政策影響較大。本文選取的數據期間為2008-2013年，恰好受到2008年金融危機的影響，政府為了刺激房地產業的發展，出臺了調整利率、存款準備金率、限購令等一系列的宏觀經濟政策，導致房地產經營現金流受到重大影響。張廣柱（2012）發現房地產上市公司現金流結構在2006~2011年期間不合理，除2009年經營現金流為正值外，其余年份均為負值，其認為公司擴張不是主要依靠主營業務收入，而是依靠銀行貸款和預售款。此外，本文的實證結果表明每股經營現金流與償債能力負相關，與現有研究不符。由于企業經營活動凈現金流包含部分費用調整項目，這些費用不影響現金流出，但需要從利潤中扣掉；每股經營活動現金流量凈額中包含了投資利潤及資本退回兩項,與采用資本維持觀念的每股收益相比，其嚴謹性較差。因此，每股經營現金流并不能準確地反映企業獲取現金的能力，導致研究結果與理論分析不一致。*本文系國家教學改革試點項目“會計學專業綜合改革項目”（項目編號：120203k）階段性研究成果。

參考文獻：

［1］耿川、朱宏亮、張新武：《宏觀調控政策對房地產項目現金流及償債能力的影響》，《金融論壇》2011年第6期。

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一、房地產項目財務風險的概念及特點

財務風險是指企業在各項財務活動中由于各種難以控制和難以預料的因素，使得企業在一定的范圍、一定時期內所獲得的最終財務成果和預期的經營目標發生了偏差，從而形成的使企業蒙受經濟損失或是更大的收益的可能性。從房地產企業的資金活動的內容來看，房地產企業的財務風險，主要包括籌資風險、投資風險、營運風險以及利潤分配風險等，關于房地產企業的財務風險的涵義在理論界主要有兩種觀點：第一種觀點，認為財務風險是指房地產企業受各種不確定風險因素的影響，使得房地產企業的實際財務收益與企業預期的收益發生偏離的可能性，如果房地產企業在財務活動中的任何一個環節出現問題，都有可能使這種風險加劇；在第二種觀點，認為財務風險是指房地產企業無法到期償還債務的可能性，我們把這種情形稱為是籌資風險或是融資風險。

房地產行業財務風險具有以下特點：

（1）財務杠桿使用過度

由于房地產開發需要大量資金，多數房地產公司選擇貸款，造成資產負債率過高，財務杠桿使用過度。財務杠桿的使用具有雙重效應，一方面能夠使公司股東只用較少的自有資本運營擁有大量外來資本的公司，并產生很好的稅盾效應，提高股東權益收益率。另一方面，過高的財務杠桿意味著較高的流動風險，稍有不慎公司將面臨巨大的還款壓力，使股東權益收益率面臨較大的不穩定性。

（2）資金周轉率偏低

房地產項目開發流程主要包括征地、土地開發、房屋開發、竣工銷售及物業四個階段。在這四個階段中每個階段都需要進行資金的投入，只有在第三階段符合預售條件的公司才能進行預售，收回部分資金，所以真正能夠收回資金的只有第四階段。

（3）資產期限不匹配

房地產公司的流動資產主要是存貨。房地產存貨分為非開發產品和開發產品，非開發產品則包括庫存商品、原材料、低值易耗品，開發產品包括擬開發土地、在建開發產品、己完工商品住宅和出租開發產品。房地產行業的存貨一般是流動性差、不易變現的資產，因此，導致流動資產和流動負債匹配度不高，償債壓力比較大。

（4）現金流入期限不均衡

大多數房地產上市公司的現金流存在一年高一年低的問題。一方面，房地產公司在項目開展期采用預售方法獲得資金流入，但各開發項目的銷售期和預售期的匹配極易被忽略，這樣造成由主營業務產生的資金流入一年高一年低。另一方面，公司投資收益的現金流入也可能不均衡。這樣導致現金流入較低的一年面臨短期償債的流動性風險，而現金流入較多的一年產生了大量的現金冗余，長期看來，無法保證一定的現金利息涵蓋比例。

二、房地產項目財務風險產生環節

財務風險的形成、積聚、轉移等過程是以資本循環運動過程為載體的，資本運動在投資、籌資、營運、利益分配四個基本環節上相應地積累著四種表現形式的財務風險。

1.融資風險

融資風險是指企業為了取得財務杠桿收益而舉債，增加了到期還本付息的壓力，潛伏著資不抵債或不能還本付息的可能，以及由于財務杠桿的作用，在納稅付息前收益下降時，普通股收益大幅度下降的可能。當前市場經濟發達，籌集資金的渠道更是多樣化，以何種方式用最短的時間籌集到最多的資金，而風險較小費用較低就成為企業籌集資金的目標。如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。主要表現在債務規模不合理而導致過度負債，既增加了財務費用，又造成資金浪費；利率過高，債務規模過大而導致的籌資成本費用過高；債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中而導致財務危機。

2.投資風險

房地產投資風險是指由于不確定因素的影響，影響企業盈利水平和償債能力，導致投資項目不能達到預期投資報酬水平的風險。主要表現為投資項目在初期技術可行性分析、市場調研、以及項目投資回報率分析上有誤造成企業項目規劃不合理，投資項目的實際收益與預期收益出現偏差所產生的風險。形成房地產投資風險的成因主要有：房地產粗放型開發，投資增長過快，對合作伙伴或項目開發不了解，房地產市場的空置率高，房地產開發的投資約束弱化等等。

3.營運風險

營運風險主要表現在三方面。一是銷售風險。國內樓市變化復雜，受國家宏觀經濟運行和政策調控變化的影響，如果對市場行情把握不準確或對項目產品定位不準確，都會造成銷售緩慢、產品成交量下降、投資回收期變長等問題。二是成本控制風險。如果在房地產項目開發的過程中，缺乏降低成本的方法或者缺乏對成本的有效控制，將可能導致開發成本超過自身的概預算水平或同行業平均水平，使得企業在市場競爭過程中缺乏成本優勢。三是房地產項目公司管控風險。隨著房地產市場區域跨度的增大和項目的逐漸增多，如果某項目重大事項決策制度不健全、監管制度不完善，都可能會給項目運營帶來風險和損失。

4.收益分配風險

收益分配的風險是指由于收益分配可能給企業的后續經營和管理帶來的不利影響。主要表現在因股息分配和留存收益和結構處理不當使得企業償債能力、再生產能力規模受到影響或是挫傷投資者的積極性，從而導致企業股價大幅下挫，這些都會給企業今后的發展埋下隱患

三、房地產項目財務風險防范的一般方法

1.融資風險的防范

在對企業融資風險進行充分評估、測度的基礎上，為了控制和降低房地產籌資風險，企業應根據本企業的實際情況，制定嚴密的籌資管理規則并嚴格遵守。大力拓展多元化直接融資渠道，培育完善房地產債券市場，適度放寬股票融資政策限制，還可以發展房地產產業投資基金，適時地開展房地產抵押貸款證券化，借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善市場調節和政府干預相相結合的多層次房地產融資體系，以降低融資風險，促進我國房地產業發展。還應進一步完善間接融資，推進間接融資形式多樣化，創新變直接融資為間接融資的方式，控制融資質量，制定正確融資政策，探索建立組合式融資模式。

2.投資風險的防范

做好投資項目的可行性分析，靈活應用投資組合理論。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學的投資決策程序，認真進行投資項目的可行性分析，財務可行性分析是投資項目可行性分析的主要內容，包括：對資產、負債、所有者權益的預測和分析；對資金投入、流轉、配置和回收等資金循環過程的預測和分析；對收入、費用和利潤等經營指標的預測和分析；對項目現金流量、凈現值、內含報酬率等指標的預測和分析，以及對項目收益與風險平衡關系的預測和分析。運用各種方法計算出有關指標，對投資項目技術上的可行性進行分析，以便合理確定不同項目的優劣勢。

在投資領域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達到分散、降低風險的目的。房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的年獲利能力和風險程度，按照一定的原則進行恰當投資的基礎上，將各種不同類型的房地產進行搭配投資，以減少降低投資風險的投資策略。房地產投資可以選擇不同房產類型、不同區域的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。

3.資金運營風險的防范

（1）加強對日常現金流量的預測，重視經營性現金流

控制日常資金運營風險，編制現金流量預算非常重要，準確的現金流量預算，可以為企業提供風險預警信號，使經營者能夠及早地采取行動，防范風險。編制現金流量預算應立足于對現金流量的控制和監測。現金流量預算的編制主要是通過現金流量分析來完成，因為通過現金流量分析，可以觀察到企業的投資、經營和財務政策，將企業動態的現金流動情況全面的反映出來。

（2）采用資金集中管理模式

房地產企業一般采用項目法人制，通常設立多個項目公司，一般會形成集團公司模式，集團公司不是幾個公司的簡單組合，為了提高公司日常資金運作效率，使公司能利用集團公司的協同效用，集團公司的資金管理應更側重于集權式的管理模式。此種模式能夠實現集團整體資源的有效配置，解決資金的多頭開戶，資金余裕和短缺問題；也能使項目公司及時了解集團資金的流向、安全和效益，防止資金在運行中可能出現的違章和舞弊行為。

4.收益分配風險的防范

結合房地產企業的實際情況，筆者對其利潤分配提出幾點建議：（1）制訂長期的利潤分配規劃，杜絕分配的隨意性。由于目前房地產開發企業沒有充分利用內源融資成本低的優點，增加了企業的融資成本，嚴重影響了企業的利潤。此外，房地產開發企業利潤分配具有隨意性、不規范的特征，導致企業的資產負債率極高，資本結構不合理，嚴重影響企業到外部進行融資。所以，房地產開發企業應根據企業融資策略及經營戰略的要求，制定合理的利潤分配政策，增強內源融資能力，優化資本結構，降低融資成本，增加企業利潤。（2）利潤分配減少分配現金，以轉增實收資本為主。由于房地產企業融資渠道狹窄，自有資金規模小，資金瓶頸是影響房地產開發企業發展的最大障礙。房地產開發企業在制訂利潤分配戰略應充分發揮內源融資功能，盡量減少分配現金，以轉增實收資本為主。這種分配方式具有以下優點：降低融資成本，增強企業盈利能力；有利于擴大生產規模，增強企業競爭能力；擴大資本規模，優化資本結構，降低企業風險。從房地產開發企業自身所具有的條件和所處的環境來看，這種分配方式應在中短期內處于主導地位。

參考文獻