房地產行業內部審計模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產行業內部審計，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、房地產企業的發展現狀

當前，我國住房投資結構呈現積極地變化，房地產投機因素也明顯減少，但房地產行業的投資仍不斷增加：東部地區投資增長不減，中西部地區房地產熱正在上升。因此，在這種背景下，房地產行業仍具有良好的成長性和盈利性，并呈現以下特點：

1.行業的整合速度加快，競爭更加激烈

國內房地產企業規模普遍較小、競爭能力也較弱，行業集中度和進入壁壘較低。隨著主要技術條件的日益成熟，在信貸規模控制和土地招標拍賣制度等壓力下，房地產行業的整合速度不斷加快，市場競爭也更加激烈，企業趨向以合作和聯盟的方式來擴大自身的規模和提高融資與抵御風險的能力。

2.企業的運作更加專業化

房地產企業處于從政府資源運作型向項目專業運作型轉變的階段，企業間的競爭也趨向于項目運作及更高層次的戰略管理，加上企業規模擴張的需要，其整體運作更加專業化。

3.融資渠道的多樣化

隨著國家相關宏觀調控政策的出臺，資金密集型的房地產企業需要尋求新的融資方式和渠道，通過股權融資、項目融資等方式實現融資渠道的多元化。

二、房地產企業內部審計工作存在的主要問題

隨著我國經濟體制改革的進一步深化，內部審計工作受到國家和社會各界更廣泛的關注。伴隨房地產企業投資規模的不斷擴大，其內部控制制度不完善、審計技術比較落后和內審人員素質較低等問題在不同程度上制約著企業未來的發展壯大。

1.內部審計人才結構不盡合理、人員綜合素質普遍不高

我國房地產企業內部審計工作屬于新興的一個領域，其內審人員尚存在結構配置不盡合理、綜合素質普遍不高的問題。大部分房地產企業的內部審計人員是從其他財務崗位轉過來的，而不是專業型人才，通常情況下他們只會依據賬本查賬，如果缺少賬本數據資料就無法進行相關的內部審計工作，內審人員這種單純的財務思維根本不能適應現代企業審計工作的基本需求。在人才結構上，房地產企業也沒有實現人力資源的優化配置，內審機構人員的知識結構單一，缺乏具有企業風險管理、網絡信息技術等方面的復合型人才，使得內審工作的深度和范圍難以很好的擴張，這在很大程度上影響了房地產內部審計工作的效率也制約著其進一步的發展與完善。

2.內審技術比較落后，內審機構的地位不高且獨立性較差

目前，我國房地產企業內審部門主要采用以財務分析為主的分析方法和詳查法進行審計工作，而沒有將現代管理評審技術、網絡信息技術以及經營分析等方法運用到審計實踐中去，這種審計技術已不能適應時展的需要，并且不能形成一個系統的工作模式以及很好地探究企業內部審計工作的實質，進而影響了內部審計功能的充分有效發揮，更不能促進企業競爭力的增強和效益的取得。此外，房地產企業內部審計機構的設置基本上平行于，有些甚至低于其他職能部門，通常設在財務不下，在實行機構改革和重組時存在隨意撤并和精簡抽調的現象，這種制度體系不能有效地保障內審機構和人員的穩定性，也喪失了其權威作用。

3.房地產企業尚未實現向管理審計的全面轉變

內部審計包括財務審計、采購審計、質量控制審計、投資審計和銷售審計等領域，我國房地產行業一直采用以開展財務審計為主的單一內部審計模式，其中許多還停留在財務查賬階段，單位許多管理層和員工甚至認為內審工作就是財務查賬，從而沒有充分挖掘審計工作的優勢和很好地體現其工作的效率；有些企業雖然開始開展經營管理審計工作，但經營管理審計的思維模式仍以財務查賬為主，并且偏重于事后審計，這種審計思路和方法不能滿足現代企業發展的需求；大部分房地產企業人力資源部在招聘內部審計新成員時，通常選擇財務和審計人員，這種單一化的人員結構在一定程度上歪曲了內審工作的真正目的；此外，企業內部有些領導認為內審部門沒有能力從事綜合廣泛的審計工作，認為如果內審涉及經營管理范圍過多就超越了其本身的職能和能力范圍。

三、構建科學、完善的房地產企業內部審計機制

針對當前我國房地產企業內部審計工作中存在的上述問題，筆者認為應當從提高內審人員綜合素質、強化公司治理、提高內部審計獨立性、運用先進的內部審計技術、完善內部控制和相應的考核激勵機制等方面加以考慮，從而構建適合房地產企業發展需要的健全的內部審計機制，以促進企業綜合效益的最大化。

1.提高內審人員的綜合素質，并運用先進的審計技術和方法

內審人員綜合素質和內審技術水平是保障房地產企業內部審計工作順利進行的必要條件。一方面，企業要對審計人員進行財務、審計、風險管理等專業知識以及職業道德的定期教育培訓，并積極吸納工程技術、法律等專業人才，從而優化內審人員結構，切實提高員工的審計水平和綜合素養，促進房地產企業內審工作的有效進行。另一方面，房地產企業要將內審工作的重點從傳統的“查錯糾弊”向為公司內部管理決策及效益服務轉變，內審職責應從審查和監督向評價與咨詢方面拓展，作業范圍應擴展到包括財務審計在內的各個領域，并且要注重信息化管理和專業軟件的建設以強化數據分析技術，不僅關注事后審計工作，還要切實做好事前和事中審計，從而整體提高內審工作質量。

2.不斷完善企業的內部控制、全面預算管理和激勵機制

房地產企業要逐步建立健全與其自身發展相適應的內部控制制度以保障各項工作的有章可循，要通過加強管理層的專業培訓以促進內審制度的執行；企業要積極引進新技術、新理念和新方法，成立高層預算小組，建立完善的全面預算管理機制以對日常各個環節實施詳細的預算分析、審批、編制與監督考核，將預算的范圍從傳統、單一的生產資金計劃向包括基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資在內的資金預算轉變，從而保障房地產企業資金的高效、有序流動。此外，房地產企業應結合自身的實際發展狀況，建立一套科學、完善的評價考核與激勵機制，從而充分調動內審人員的積極性和提高內審工作的效率，為最終實現企業社會效益和經濟效益的雙贏提供可靠保障。

3.強化公司治理，提高內審的獨立性

一些大的房地產企業集團必須設置審計委員會，從而使內審部門在隸屬于審計委員會的同時，還須接受管理層的領導，這種雙向負責、報告和雙重領導的模式有利于增強內部審計在公司治理框架中的地位以及審計機構與人員的獨立性與監控能力。一方面，審計委員會在職能上對內部審計進行監督，使內審機構是在審計委員會管理機制下獨立經營管理的一個職能部門，其工作范圍不受管理層限制，確保審計結果的受重視程度和工作的效率；另一方面，內部審計在行政上受高級管理層的領導并決定內審工作的內容，向高級管理層做行政上的報告，并與其他職能部門保持應有的獨立。

4.實施適當的內部審計外部化

房地產企業在設置內部審計模式時要將公司全部內審業務按委托層次劃分為兩個部分：一是對管理層下屬各級經濟責任和業務職能進行審計，二是對管理層和董事會受托經濟責任進行審計。針對第一部分應當由公司的內部審計部門負責，而后一部分則應實施適當的外包，向審計委員會報告審計信息并提出改進意見。其中，承接外包業務的機構和人員應由審計委員會從不承接本公司年度審計的會計師事務所及其他專業人員中選聘，并由審計委員會直接支付報酬和具體安排內審的具體內容、時間、程序和頻率等方面，從而有效提高內部審計工作的獨立性，保證內部審計職能更好的發揮。

四、結論

隨著我國經濟體制改革的進一步深化，內部審計工作受到國家和社會各界更廣泛的關注。當前我國房地產企業沒有重視內部審計工作，審計人員的綜合素質不高、相關制度尚不完善、審計獨立性比較缺失，因此，企業要對內部審計進行更深層次的研究，切實提高內部審計工作的水平與效率，促進企業的可持續發展。

參考文獻：

[1]房素芳：試論企業內部審計風險成因及其防范對策[J].現代商業.2012（03）.

篇2

關鍵詞 房地產 企業 內部控制 必要性 對策

當前，隨著國家管控力度加大和行業競爭日趨激烈，我國房地產業步入了微利時代。這些年來，房地產企業飛速發展，迅速成為了國家經濟的重要成分。縱觀我國房地產企業的發展過程，其中內部的控制是非常重要的。隨著現代經濟的不斷發展，房地產企業也越來越受到重視，一時間企業內部控制也成為了熱門話題。

一、房地產企業內部控制建設的必要性

房地產企業在我國國民經濟中占有舉足輕重的地位，不但數量眾多，而且涉及資金龐大，被譽為國民經濟的晴雨表。房地產企業穩定發展，人民群眾的安居才能得到保障，與房地產企業有關的企業才能帶動發展，為國家創造更多的財富價值。為了保持正常運轉和良性循環，房地產企業建立和完善其內部控制機制是很有必要的，這樣可以提高本企業內部的管理和監督的水平及效能，降低企業內部的監管成本，以最小的耗費獲取最大的經濟效益，提高房地產企業在市場上的競爭實力。

（一）房地產企業受外部環境影響較大，建設有效的內部控制能夠抵御風險。土地是房地產企業的重要組成部分，屬于國家所有，受國家宏觀調控影響大，通過經濟杠桿、價值規律引導房地產企業達到供需平衡；此外房地產經營成果不僅受經濟變化影響，而且受政治形勢變化的影響，變數較多。加上融資環境惡化，政策環境嚴厲，開發品質要求越來越高，項目成本不斷上升。

（二）有效構建房地產企業內部控制建設是建立現代企業制度的內在要求。為適應房地產企業發展需要，企業規模不斷擴展，因此對從業人員、資金投入、財務管理、人力資源管理以及相關機構配置都隨之進一步發展，以適應不斷發展的社會經濟，以適應企業發展的需要，從嚴管理企業，實現管理創新，使傳統的管理模式向現代企業管理過渡。

二、有效構建房地產企業內部控制的對策

（一）強化對內部控制的認識。對內部控制建設認識的缺失是我國房地產企業內部控制薄弱的根本原因。當前我國房地產行業正處于發展的重要時期，房地產企業管理者將一切管理的重心全部放在市場拓展之上，沒有認識到企業內部控制建設對企業的重要作用。針對這種情況，我國的房地產企業必須強化認識。一方面需要企業的管理者認識到內部控制建設對企業的重要作用，帶頭執行企業的內部控制措施。另一方面還需要企業加強相關的培訓和教育，通過培訓教育讓企業的所有員工了解到內部控制建設對企業長期發展的重要作用，引導所有員工積極參與到企業的內部控制建設過程中。

（二）完善規章制度建設，合理設置崗位。完善的規章制度建設以及合理的崗位設置是企業內部控制的基礎。在當前房地產行業發展形勢之下，房地產企業關注的是外部市場的擴大，很多房地產企業并沒有將管理的重點放在內部體制建設，這就會導致企業規章制度建設薄弱，內部崗位設置不合理，嚴重的影響了企業內部控制體系建設。針對這種情況，房地產企業必須完善規章制度建設，利用完整的內部規章制度來約束員工的行為，規范企業內部業務處理。另外，企業還需要依據權責對等以及不相容崗位分離的原則合理的設置內部崗位，防止部分員工擁有超過其職責的權限，保證企業內部的相互制約平衡。

（三）強化內部審計和監督，健全企業績效考核體系。完善的內部審計和監督是企業內部控制的保證。目前我國大部分房地產企業在快速的發展過程中并沒有完善的內部審計和監督機制，很多的內部審計和監督工作都由財務部門完成，內部審計工作的主管人員甚至直接由企業的財務部門主管人員兼任，不能嚴格的執行內部審計和監督職能。因此，我國的房地產企業必須在企業內部設立獨立的內部審計和監督部門，定期對各分子公司的經濟業務進行審計和監督，維護股東的利益。另外，房地產企業還需要完善績效考核機制，利用健全的績效考核體制引導員工積極參與到企業的內部控制建設之中。

（四）完善企業風險管理。風險管理是企業內部控制的重要組成部分。構建完善的風險管理體制是房地產企業強化內部控制建設的重要目的，針對當前我國房地產企業在風險管理方面存在的問題，需要具體從以下三個方面完善。第一，在保證發展速度的同時兼顧企業財務安全。目前我國的房地產行業處速發展時期，企業發展所需要的資金大部分都是通過貸款的方式從外部獲得，企業需要在保證發展速度的同時考慮到企業財務安全，降低企業的財務成本和風險。第二，建立完善的風險預警機制，在風險發生之前采取可行性的措施規避風險。第三，完善企業內部信息溝通交流機制，建立完善的信息平臺，讓企業的管理者能夠及時的與員工溝通，防止信息失誤風險的發生。

（五）建立健全信息溝通系統。建立健全信息溝通系統對提高內控制度的效率和效果作用很大，房地產企業應當建立信息溝通體系在需要的時候識別和獲取需要的信息，進行有效的溝通，使內控制度在企業內部順利的建立并落實。房地產集團企業應當建立包括集團內部各個企業之間重要經營活動的信息溝通系統，進行集約化的管理，開展集成化、智能化、價值化以及網路化的管理新模式，使集團公司內外部各個分子公司和各個部分之間實現有效的溝通，信息順利傳遞。同時房地產集團企業還應當建立一條暢通的反饋信息的渠道，以便對內部控制中發現的問題能及時的反饋到集團公司，及時的采取相應的健全措施。

三、總結

總之，房地產企業隨著社會經濟的發展在飛速發展著，當然在這個過程中也遇到了很多問題，房地產企業要想很好地解決這些問題，就應該重視內部控制建設的有效性。強化房地產企業的內部控制管理，對于房地產開發事業的改革發展、管理水平的提高等等都是很有幫助的。房地產企業應該積極的重視內部控制問題，也應該積極的研究如何提高內部控制的有效性。只有提高了內部控制管理水平，才能更好地面對房地產企業未來的競爭，才能在競爭中不被淘汰。

參考文獻：

篇3

（一）部分房地產開發企業風險管理意識薄弱

1.企業資本結構不合理，導致資產負債率偏高

房地產行業的項目投資資金需求量大，絕大多數房地產企業為使項目順利運行，想方設法向銀行申請貸款，利用財務杠桿大肆舉債，過高的資產負債率導致企業發展的盲目性；沒有謹慎考慮企業的償債能力，導致企業資本結構不合理，資金成本不斷加大，償債壓力增加。

2.財務杠桿效應的放大，導致財務風險的產生

企業內部資金管理、使用和利潤分配存在不合理現象，會導致資金使用效率的降低，企業資金的安全性也隨之降低。企業內部財務管理混亂是導致企業財務風險的一個重要因素，如果不同財務分析方法得出來的結論不具有可比性，決策人員將無法判定方案的可行性。

3.房地產開發企業跟風投資，增加投資風險

受政策利好消息影響，有些房地產開發企業相關人員對財務風險存在的客觀性認識存在偏差，對房地產開發項目的投資規模、市場需求、投資回報率等方面沒有進行充分的系統分析，在沒有進行大范圍市場調研的基礎上進行投資決策，將會進一步加大企業的財務風險。

（二）有些房地產企業內部控制制度不完備，控制體系不健全

有些房地產企業內部控制體系建設不完備，實際操作過程中某些制度的執行沒有依據。有些房地產企業雖然建立了內部控制制度，但存在著內容不完整、設計不合理的問題。有的企業只具有某些基本的內部控制操作，沒有形成一個完整的內部控制系統。有的房地產企業執行力不夠，雖然有好的管理制度但是得不到很好地貫徹、執行，監督、考核更是形同虛設。有的房地產企業風險控制體系不健全，決定投資開發項目時僅憑管理者現有經驗或初步的市場調研，對開發過程的風險控制沒有給予足夠重視，從而使開發商陷入被動狀態。有的企業尚未建立自我防范與約束機制，遇到問題時才采取措施加以補救，更多依賴于事后控制而忽視事前的預防控制。

（三）內部風險控制缺乏有效監督

企業的內部審計部門是房地產企業內部風險控制的有效監督部門。有的內審部門有崗無人或有崗只有象征性的1人，內審部門形同虛設。內部審計部門不能獨立于董事會，且受制于管理層的干涉，對內部控制制度不能進行客觀的評價，因此在重大事項、重大資金支出、重要崗位人員調整等方面的內部監督流于形式，最終結果還是一言堂。有的企業內部審計工作僅局限于財務層面，審計內容主要是會計核算、會計賬簿、財務報表，而對內部控制制度評價、企業各部門履行職能的效率方面，沒有充分發揮出內部審計的作用。

（四）?炔糠縵湛刂譜ㄒ等瞬瘧冉先狽?

有些房地產開發企業組織機構設置不合理、人力資源保障不到位、缺少內部控制氛圍等，這些都是內部控制管理中急需解決的問題。有些內部控制系統管理人員的素質提升跟不上房地產企業發展的步伐，有些房地產企業的工作人員在工作后沒有繼續學習，得不到充分的培訓與鍛煉，甚至專業能力不達標，這些都會制約房地產企業的發展。只有思想素質提高了，業務能力增強了，才能適應企業發展的需要。因此，提高內部控制系統管理人員的素質是解決內部控制問題的重要手段。

二、完善房地產企業內部控制的對策

（一）完善內控制度體系建設，提高風險管理應對能力

房地產企業增強防范風險的能力應從建立有效的管理機構、完善內部控制制度入手，明確各部門的職責權限，提高員工的財務風險意識。

1.完善的內部控制體系可以有效抵御外部環境的變化

健全的房地產內部控制體系以及完善的管理制度為企業內部控制提供了基礎保障。外部環境的變化特別是宏觀經濟政策對房地產開發企業的影響很大，國家通過調節土地政策、稅收政策等各項措施來促進宏觀經濟的發展，調節房地產開發市場的供需平衡。

2.加強科學化的制度流程建設是企業內部風險控制的有效保證

房地產企業的資金流量大，應加強會計審核管理，對資金的使用應進行嚴格的控制管理，對企業資金的用途進行有效監督。通過建立內部管理審核制度，資金得到審批后應對資金的使用情況進行嚴格的監督，禁止資金挪作他用，通過加強與銀行的交流可以及時了解企業的資金動向。重大資金的使用、重大事項的約定應通過董事會決議，不能由總經理一人獨斷。

3.加強內部審計工作，提高抵御風險的能力

采用過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制，充分發揮內部審計的風險評估和防范作用，最大限度地發揮企業資產經營效益。通過定期或不定期的內部審計并且延伸審計領域，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計等領域擴展，實現資源的優化配置。

4.房地產企業要保持資金結構合理，適度負債經營

融資和投資是房地產開發的重點領域，資金運營安全影響著企業的生產經營，影響著企業的經營風險。在充分考慮企業償債能力的前提下，多元化籌措項目建設資金，可以拓寬企業融資渠道。通過控制企業成本，保持適度資產負債率，提高企業資金的使用效率可以提升企業的利潤空間。

（二）建立房地產風險控制機制，完善監督機制

房地產企業必須強化風險管理意識，建立風險評估體系和風險預警機制，把風險控制在可接受的范圍內。

1.內部審計部門要有相對的獨立性

當內部控制體制不完善時，管理層的權力有時會凌駕于規章制度之上，缺乏相應的監督機制，導致管理層出現弄虛作假行為。為了避免這種情況的發生，內部審計部門應由董事會直接領導，并向董事會報告，保證審計的客觀性，充分發揮其對部門的監督職能。

2.監督體系要形成有效的監督合力

監督主體應具有相對的獨立性，按照設定的目標進行有效監督，如果監督部門對被審計單位不僅提高審計業務，還同時提供會計、稅務等經濟咨詢勞務，監督部門很難發揮內部審計的監督作用。

3.構建企業內部暢通的信息溝通渠道，實現資源共享

根據房地產企業自身的生產經營情況，建立與企業發展相適應的內部信息集成處理系統，實現信息資源共享。可以通過整合營銷部門、運營部門及財務部門信息，應用信息集成處理系統實現資源共享。信息資源整合可以實現部門數據實時共享，有利于為公司決策層提供有針對性的決策建議。

（三）提高管理層及相關管理人員的業務水平，進行全面財務預算管理

企業管理層應提高管理水平，有助于公司決策的合理性，降低企業風險。管理人員通過加強業務培訓，充實房地產行業建造流程等業務知識，可以提高自身素質和管理能力，實現企業股東利潤最大化的目標。

1.加強預算管理，提高資金使用效率

應依據房地產企業運營的整體情況，進行全面預算管理。由銷售、合約、工程、財務等部門配合制訂企業經營收入計劃，確定規劃設計費用、工程開發直接成本與間接費用等，并認真貫徹執行預算指標，從而提高資金的使用效率。加強預算管理進行資金管控，確保資金收支符合財務管理規定以及會計準則，可以嚴格控制資金風險。對房地產企業的各項投資風險進行一定的預測與評估，可以有效規避企業風險。

2.提高業務素質，提升企業經營管理水平

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一、房地產企業內控問題研究

1.內部結構沒有協調好

在目標的實行期間必須把長期與短期目標完全有機結合起來，這往往就需要內部的相關組織結構能夠有效的統籌發展，讓各個部門能夠相互協調發展，絕對不能因小失大，為了眼前的短期目標而對房地產企業整個的長期目標造成影響，各個部門之間往往也會缺少溝通與交流，容易出現以自我為中心的現象，這樣就會出現影響房地產企業業務開展的情況。

2.對問題視而不見

對于房地產企業自身而言，自身發展實際上就是業務的發展與內部的改革。不過因為崗位的分工相對較為模糊，加之受到人員的限制，部分員工存在投機取巧的情況，往往不依據制度做事，部分員工甚至存在即便發現問題也不會上報的情況，長期以往所存在的問題往往會不斷的積累，最終在沒有緩沖的前提下，問題就會逐漸漸漸放大最終發展成為經濟發損失。

3.管理與發展沒有并進

對于房地產企業而言，尤其是房地產企業，如果想在市場經濟中搶占更多的金融市場，就需要不斷發展對應的業務，但是其在新業務出來之后，對應的相關制度卻沒有在同一時間與業務同時出臺，這就會誘發一系列的問題。比如操作過程中或多或少的會存在漏洞，出現操作不規范的現象，同時在檢查過程中往往也很難真正意義上的檢查到位。不可否認的是，單純的發展全新的業務并不能真正的促使房地產企業發展，而輕視業務上的管理，則會令房地產企業的發展受到更大的阻礙。

4.內控體系不夠健全

首先房地產企業制度的修訂等方面存在較大的問題，實際上房地產企業之間的發展也需要業務發展來作為其主要的支撐，不過其在發展的過程中沒有對有關的制度實施修訂，相關崗位和對應的職責沒有劃分明確，這樣就和現實中的業務完全脫離開來。缺少科學有效的業務操作流程與定崗定位責任的相關制度，就不能有效的開展相關的業務，這樣業務操作的有關流程往往不能有效的開展，操作性相對較差，執行起來往往也較為復雜，同時風險也會對應的提升。

二、加強地產企業內控管理的幾點思考

1.健全內部審計體系

要想不斷強化房地產企業內部的控制與管理，就需要健全權威的獨立內部審計組織。此種審計一般針對分行的內部審計，可直接與企業財務總部對接。因此作為房地產企業的直接運行與管理者，其對管理制度的制定應該做到科學有效，不能脫離自身單位發展的實際需要，如此才能不斷的強化內部控制與管理，同時對改革部門之間的有效合作也有很大的幫助，提升管理的質量，不斷促進房地產企業改革方面的相關業務得到最快的發展。作為內部審計組織應該對房地產企業內部控制以及管理工作實施全面的監督與檢查，在條件允許的情況下要指導其工作的開展。所以作為房地產企業審計部門應該是獨立與權威并存。

2.加強管理

對于房地產企業而言，其業務往往直接就是金錢往來，所有的流程往往均有對應的較為特定的權限和程序，此類文件均要利用文件等形式通過簽字以落實其業務開展是否有效。作為房地產企業工作人員，不同的個體均應該明確向不同的領導匯報自身不同的藥物情況與反應對應的業務問題，假若業務流程設計不合理，同時運行以及管理制度也不科學，就會出現諸如操作環節出現重復等問題，這樣流程也會較為復雜與繁瑣，很多房地產企業工作者在遇到問題的情況下出現不知道該向哪位領導匯報的情況。

3.健全激勵機制以不斷強化房地產企業內部控制與管理

對于房地產企業而言，內部控制與管理不是簡單的房地產企業人員管理，而是房地產企業各個環節與各個部門的管理。包括上級對下級的控制與管理，同時還涵蓋員工對自身的控制與管理。作為房地產企業一定要建立健全相關的激勵機制，通過績效考核來不斷強化其內部的控制與管理。首先作為房地產企業應該做到獎罰分明，對于業務較為突出的員工以及部門應該加強其獎勵，這樣不但可以讓員工樹立工作的積極性，同時還可以使得員工或者部門為了維系自身的榮譽而在以后的工作中越來越努力，在某種程度上說可以提升員工對其內部控制與管理的執行水平。同時對個別人的工作行為也能夠起到積極的促進作用。同時對沒有加以獎勵的工作者也會有某種程度的激發效果，這樣能夠感染其他同事在未來的工作中更加積極進取，使得房地產企業內部的所有員工在未來工作中更加努力。由于獎罰分明以及權責一致，因此在員工失職犯錯的要追究其對應的責任，就房地產企業自身而言，違規操作是必須嚴格禁止的行為，如果員工違規操作，就一定要追究其責任，也只有真正意義上的做到公平公正，才可能使得內部控制與管理做到建立健全，同時員工才能夠做到嚴以律己。另外還應該將內部控制以及管理作為房地產企業內部考核的另一個方向。

三、結語

房地產企業科學有效的自身管理同時配合內部控制管理是企業發展的重點與難點問題。目前部分房地產企業股價不斷下跌，甚至一些房地產企業出現倒閉的情況，這使得人們更加重視內部控制管理對企業的發展。房地產企業要想在市場經濟發展中立于不敗之地，就需要做好風險防范工作，不斷強化內部管理與控制，加強內部審計工作，善于發現問題解決問題，從自身的實際情況出發，不斷的進行內部控制改革，立足長遠。

作者:陳立軍 單位:河南中力房地產發展有限公司

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中圖分類號：F239.4 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年5月26日

一、當前我國房地產開發企業內部審計存在的問題

我國的內部審計是在20世紀80年代以后發展起來的。1982年我國恢復審計制度，一系列法律法規的出臺表明我國推進內審工作的決心。《內部審計暫行辦法》于1985年出臺，《中華人民共和國審計法》在1994年出臺，《關于內部審計工作的規定》緊隨其后。進入21世紀以來，《內部審計具體準則》和《內部審計基本準則》相繼出臺，這無疑有力地推動了我國內審工作的發展。但改革開放以來，我國才大力發展市場經濟，并沒有給企業內審的發展創造良好的客觀環境，尤其是新近發展的房地產行業，還存在諸多不足和問題：

（一）不合理的內審機構設置。在大多數西方發達國家，內部審計的產生主要是由于內部管理的需要，它是內部制衡機制的重要組成部分。而我們的內部審計是在政府的推動下建立和發展起來的，其機構設置、人員配備具有強大的行政命令色彩。另外，西方發達國家公司的董事會下設的內部審計機構及其審計委員會直接由董事會負責，其他部門無權干涉，獨立性很強。但我國大多數企業的內部審計由總會計師或財務副總裁負責，一些公司還沒有專職的內部審計機構，還屬于公司的會計部門或紀律委員會、監察廳。這表明我國內部審計機構的設置還不是很合理，這極大地影響了其權威性和獨立性。

（二）內部審計人員素質偏低，缺乏綜合型高級管理人才。房地產開發屬于固定資產直接投資管理，涉及多學科、多專業的管理內容，從前期科研、策劃到項目實施階段的設計、招投標、成本控制管理，每個階段都需要多學科多專業知識的相互配合。所以，作為房地產企業的管理人員必須是具有從技術到經濟多學科知識的綜合型人才，而且其知識構成要不斷更新，否則，就會因其管理行為的局限而使企業的管理體系產生漏洞。但是，目前很多公司的內審人員來自于企業內部財務系統，但由于專業知識面狹窄的限制，不具備現代內部審計所要求的知識結構；還有不少人既沒有接受過完整系統的專業訓練，又缺乏必要的生產經營管理經驗，內部審計就難以發揮其作用。

（三）缺乏個人誠信機制。我國每年的固定資產投資多達數萬億元，有大量人員在房地產領域從事工程建設等相關工作。行業的高速發展促成了專業人員的緊缺并使其產生極大的流動性，專業人員的不斷流動使很多企業忽視了對其信用度、執業履歷的監督和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產生提供了溫床。一些人對崗位權利濫用不計后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業來說，既損失了培養人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時，由于房地產開發企業在經營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業受到了損失也未必真正追究當事人的責任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發生。

（四）信息溝通不對等，跨區域經營管理難度加大。房地產公司多為跨地域、跨業態的項目公司開發模式，近年來集團化、規模化發展的房地產企業逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發明顯，信息的準確性、時效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項目公司成為獨立王國，個人或團體舞弊行為時有發生，先斬后奏的現象屢見不鮮。項目公司發生的問題不能及時準確地反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業的外埠項目公司在某內裝工程施工隊伍的選擇過程中，表面上執行企業要求的招投標程序，但在實際操作中，項目公司負責人與投標單位暗箱操作，故意隱瞞事實情況，人為控制招投標結果。由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發現破綻。后期企業內審部門在對該項目進行例行審計時發現問題，但損失已既成事實。

（五）房地產的建造價格具有隱蔽性。各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性（商業秘密）的特點，致使最終的建設產品的建造價格存在不公開性。地理位置唯一、結構設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發項目在具有一定相關性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理相當困難，為舞弊產生創造了溫床。又因為施工項目建設時間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規模房地產企業并未在每個項目的開發后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現價格信息的內部共享，而一些較大規模的企業也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現實存在，給企業的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發生提供了機會。

二、加強房地產開發企業內部審計相關對策

篇6

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A

原標題：論我國房地產企業內部控制存在的問題和對策

收錄日期：2014年1月5日

我國房地產行業經過幾十年的發展，現在已經變成了我國經濟的一個支柱產業。但是隨著市場化進程的不斷發展以及國家宏觀調控的不斷加強，不少房地產企業在發展的過程中都面臨著內部控制、風險管理等一系列問題。

一、內部控制的目標及作用

據財會[2008]7號《企業內部控制基本規范》，內部控制包括五大目標：合理保證企業經營管理合法合規、資產安全、財務報告及相關信息度的真實完整、提高經營效率和效果、促進企業實現發展戰略。這五大目標能夠確保企業經營活動的高效性、企業資產的安全性和企業會計信息資料的可靠性，是內部控制的基本目標。實現這些目標，能夠使企業的整體經營目標更快更有效地實現，使得企業在競爭中立于不敗之地。

隨著具有中國特色的社會主義市場經濟制度的建立以及不斷的完善，內部控制的作用在我國各行業中都得到了不斷的擴展，其效果也越來越突出。目前，內部控制的作用主要體現在以下五點：

1、保證企業的業務經營信息和會計信息資料的正確性和真實性。

2、保證企業的生產和經營管理等各項活動能夠順利有效地進行。

3、保護企業的各項資產的安全和完整，防止資產流失的現象發生。

4、保證管理層的經營方針和目標能夠順利實現。

5、為相關的審計工作打下良好的基礎。

二、我國房地產企業內部控制存在的問題

（一）房地產企業對內部控制的認識度不夠。當前，我國大多數房地產企業都認為內部控制不能直接有效地產生經濟價值，就算能夠間接產生經濟效益也是需要一個較長的周期才能看出的，且需要制定大量的規章制度，需要多增加人員工作崗位，這就不可避免地增加了企業的經營成本。因此，目前我國大多數房地產企業仍然是把主要精力放在房地產的開發和銷售上面，對于企業本身的內部控制的認識僅僅是局限于幾個層面：

1、認為內部控制就是成本控制、會計控制等。

2、片面的強調了企業組織結構的重要性，而忽視了控制方式的跟進和強化。

3、習慣并且滿足于傳統的經營管理方式，而忽略了控制方面所產生的作用對企業自身所造成的影響。

4、更有甚者認為如果加強企業內部控制，就會束縛自己的手腳，從而影響自己的辦事效率。同時覺得如果企業搞內部控制是對企業內部工作人員的不信任，容易造成內部矛盾。

（二）房地產企業內部控制不健全、不合理。由于我國房地產行業起步較晚，因此大量房地產企業的內部控制仍然存在著不健全、不合理的現象。主要體現在以下三方面：

1、企業對員工的激勵與約束機制不健全，獎勵與懲罰標準不明確。

2、企業沒有建立起一套行之有效的自我防范機制。

3、企業在制定內部控制制度的過程中不遵循一切從實際出發，實事求是的原則。

（三）我國房地產企業經營方式尚不成熟。我國房地產行業起步較晚，各個方面都沒有形成一套成熟的體系，企業本身的內部控制能力較差，并且仍然沿襲著計劃經濟體制下的機構設置，企業內部普遍都存在機構臃腫繁冗、管理層次多、工作效率低下等問題，有時候甚至需要國家進行相對應的宏觀調控來解決這些問題。正是由于存在著這樣的情況，從而使得制約我國房地產行業內部控制能得到順利實施的因素越來越多，主要表現在以下方面：

1、房地產企業開發周期較長，資金周轉期較長，所需金額較大，同時在經營過程中涉及到較多的部門及個人。首先，我國的房地產企業在開發房地產的過程中往往費時較長，費力較大，開發一塊地產往往需要3～5年的時間，更有甚者在8～10年之后都不能竣工，相比較國外的房地產開發僅僅需要兩年的時間；其次，在開發經營的過程中，往往涉及到很多的部門及個人，比如投資方、債權方、債務方、勘察設計單位、材料供應單位、承包單位、被遷的單位和居民、房屋購買者、土地轉讓單位等等，有時候還要牽扯到工商局、稅務局甚至司法局等政府部門。由于所涉及的范圍太廣，因此往往導致企業內部控制的信息與溝通渠道不暢。但是企業對這一點往往都不會過多的重視，從而使得企業內部各個部門之間的協調性變得越來越差，給內部控制帶來了相當大的難度。

2、房地產企業普遍缺乏內部稽核和審計能力，并且內部監督機制不全、力量薄弱。具體表現為以下幾個方面：

（1）企業未按規定要求設置相應的稽核崗位或者是雖然設置了稽核崗位但是稽核工作做的不到位。

（2）企業的內部審計部門并未站在獨立的立場上對企業的經濟活動進行客觀公正的審計，往往是隸屬于企業的其他部門，尤其是財務部門，審計部門的領導往往由財務部門的領導或者企業其他主要領導兼任，內部審計工作在形式上就已經缺乏了應有的獨立性。內部審計力量變得薄弱，在進行內部審計工作的過程中有時候還會遇到較大的阻力，這就很有可能導致內部審計作用的失效，最終使得審計人員的工作質量大打折扣。

（3）很多企業的內部監督機制不全、力量薄弱，在內部控制的建立與實施的過程中都沒有進行切實有效的監督檢查，對所建立的內部控制系統都沒有進行認真的評價，更沒有建立內部控制缺陷糾正與改進機制，這就使得企業經營活動的各個方面都不能得到有效的監督，內部監督效力得不到充分的發揮。

3、公司管理層的結構不合理。目前，我國的房地產大股東擁有絕對的控制權，小股東的權益得不到合法的保護。而此時大股東往往會憑借自己的股權優勢來控制股東大會，然后推選能夠代表其自身利益的董事進入董事會，從而控制董事會，進而控制監事會。而經理層也往往是由控股股東委派，甚至很多房產企業都出現董事長兼任總經理的情況。這就使得公司的絕大部分權力都掌握在內部人士手中，責、權、利的劃分就形同虛設。

三、完善我國房地產企業內部控制的措施

我國房地產企業如果想在激烈的競爭中立于不敗之地，那么就需要克服當前內部控制的現狀，內部控制的理論就必須嚴格遵循及時性的原則不斷發展，不斷創新，與時俱進，各項內部控制制度也必須要明確自己控制的目的，并有效地發揮其自身作用，這樣才能夠使我國的房地產企業更好地適應我國特有的社會主義市場經濟環境，從而創造更大的經濟效益。

（一）完善房地產企業內部控制環境。控制環境主要反映了一家企業的管理層和其他相關人員對企業運行的態度、認識和行動。完善自身的內部控制環境要從以下三點入手：

1、完善企業自身的內部治理結構。當前，我國很多房地產企業尤其是中小型房地產企業的自身治理結構都相當混亂，因此這些企業迫切需要完善自身的內部治理結構，要完善自身的內部治理結構，就要實行科學的內部管理制度，調節企業員工和經理層之間的關系。對于企業的員工，一定要制定一套行之有效的激勵機制，根據企業各個層面工作人員的工作態度和工作效率來進行相應的獎懲。而對于企業的經理層，一定要根據產品市場和經理人員市場來制定相配套的經理約束機制。只有建立起合理的員工獎懲機制和經理約束機制，才能調節好企業經理層和員工之間的矛盾，才能使企業經濟利益最大化。

2、做到以人為本。企業的發展命運更多的是由企業員工的素質和能力決定的。企業內控環境主要也是由企業員工鑄造起來的，因此企業管理者要充分重視每一個員工的價值，轉變陳舊的觀念，樹立以人為本的新觀念。這樣才能使企業每個員工都覺得自己是企業的主人翁，從而調動他們的積極性和創造性，激發自身的潛力，最終為企業發展做出自己的貢獻。

3、加大對內部控制的宣傳力度，同時加強企業文化建設。只有這樣才能使企業的每一位員工認識到自己企業如果想在當前激烈的房地產市場中占有一席之地，就必須注重內部控制的設計與實施，確保企業每一位員工把內部控制制度作為一項長期而又艱巨的任務來完成。另外，還要加強企業的文化建設，這樣才能夠提高企業員工的思想道德素質，因為員工的思想道德素質是內部控制的重要環境之一，因此對員工進行思想道德方面的建設是十分必要的。因此，企業一定要加強自身的文化建設，建立統一的價值觀和道德觀。

（二）加強房地產企業的信息溝通。作為占我國房地產企業絕大多數的中小型企業來說，還沒有認識到信息流通的重要性，很多企業的信息系統都沒有得到完善，這樣就會導致很多會計信息的失真，從而就會使得一些企業人員利用這一漏洞，貪污挪用公款、收受賄賂，從而使企業資產大量流失。因此，我國的房地產企業應該從以下幾點來優化或者建立自己的信息溝通系統：

1、在重視縱向間的信息溝通的同時不要忽略橫向間的信息溝通。當前，我國很多房地產企業雖然都建立自己的信息管理部門，但是都比較重視縱向間的權力與義務關系，下級往往都只對上層領導負責，而對橫向間的各項關系都缺乏足夠的重視，企業內部各平級部門之間缺乏必要的交流與溝通，使得各部門之間互相了解不深，協調性差。

2、在收集信息的過程中兼顧內部信息和外部信息，不能顧此失彼。企業一定要保證內外信息的收集、儲存、分析、加工和使用同時進行，這樣才能滿足企業的信息需求，從而為企業的生存發展開辟出正確的道路。

3、保證企業網絡的安全性。如今計算機和網路技術的發展日趨成熟，可以說所有的房地產企業都有自己的網絡系統。但是網絡是很開放的，從理論上來說企業所有的信息資料都能從網絡上查到，因此網絡環境下的企業信息系統是很有可能被黑客或者病毒入侵的，這種攻擊可能來自于系統的內部，但是也有可能是來自于系統的外部，一旦發生，企業將面臨無法估計的損失。而房地產企業往往都是牽一發而動全身的，如果有一個地方出錯，那整個企業都將崩潰。因此，房地產企業尤其是中小型房地產企業一定要保證自身網絡系統的安全可靠。

（三）完善房地產企業組織結構。我國的房地產企業一定要制定科學合理的企業內部組織結構，明確各階層的職責范圍。根據我國《公司法》的規定，公司的組織結構由股東大會、董事會、經理層和監事會組成。其中，股東大會是公司的權力機構；董事會對股東大會負責，是公司的決策機構；經理層對董事會負責，是公司的經營機構；監事會是公司的監督機構。使得單位經濟活動的五個步驟，既授權、簽發、核準、執行和記錄能夠相對獨立地進行，這樣就根據一個權責相互分離、相互制衡的原則，形成一個明確、有效適合于公司發展要求的內部組織結構，從而便于內部控制作用的發揮。

四、結論

內部控制是一項持續、全面的系統過程，不是一朝一夕一個人或者幾個人就能完成的，尤其是在我國的房地產企業之中，一定要穩扎穩打地去完善內部控制。因為我國的房地產行業是我國的經濟命脈之一，雖然并不是決定性因素，但是也處于對中國經濟牽一發而動全身的地位。因此，我國的房地產企業在完善內部控制的過程中一定要結合相應的準則，以完善內部控制的環境、完善企業內部的信息溝通和完善企業的組織結構為出發點，一步一個腳印的去完善自身的內部控制，從而在壯大自身的同時也能夠為我國的經濟做出更大的貢獻。

主要參考文獻：

[1]田依鑫.關于我國房地產企業內部控制的探討.北京企業管理出版社，2009.

[2]余虹.淺析我國現代企業內部控制存在的問題和對策.財會月刊，2011.

[3]曹樂顏.當前我國房地產企業內部控制存在的問題與對策.財會月刊，2012.

篇7

1.1受到來自外部環境的影響

面對經濟全球化的趨勢越來越深，在很大的程度上導致我國房地產企業受到外部環境帶來的影響也不斷變大。對于我國房地產企業具體的發展情況來說，其在經營發展時承受著來自國內同行以及外國同行兩方面的影響，因此，其市場競爭非常激烈，必須與國內外同行進行競爭[2]。另外，再加上房地產行業的特點為資金開銷高、難以控制以及風險大等，進而導致其在開展會計核算與決策的過程中產生失誤現象屬于很常見的事情，由此而為其帶來很多沒有必要的損失。

1.2企業會計內控制度存在缺陷

和國外的房地產行業相對比，我國的房地產行業具有起步不快的特點，因為受到來自該特點的影響，從而造成我國大部分房地產企業構建的會計內控制度出現一定數量的缺陷，其制度體系產生的問題并不少。從多個角度來看，房地產行業之所以會出現上述的問題，其主要受到來自兩個因素的影響：（1）不根據市場經濟發展的需要與規律會計內控制度開展構架，使其具有很大的盲目性，從而導致建立的制度沒有具備企業發展需要的系統化、流程化以及執行力，最終造成在會計內控方面開展的工作多數只是流于形式，而制度的可操作性以及實用性完全得不到有效的發揮[3]。（2）國家相關部門或是房地產行業在制定會計內控制度的過程中，忽略將制度和其經營發展方案有效地聯合在一起。

1.3內控環境多樣化

最近幾年隨著房地產行業的不斷發展，國家之前制定的法律條文已經很難滿足其發展需要，由此造成房地產行業在會計內控方面具備操作性強以及規范化特點的法律規定少之又少。盡管不少房地產企業也為自身發展構建部分和會計內控相關的制度，可是實際可行以及比較合理的目標與方案卻寥寥無幾。另外，有非常多企業制定的會計內控管理計劃存在操作性不強的特點，因此產生各自為政以及集體管理這些情況是很常見的事情。并且在房地產行業中還面臨著會計內控工作者綜合能力水平不高的問題，面對當前網絡技術呈現現代化與信息化趨勢的背景，其沒有掌握適合的專業知識以及計算機水平較低，由此而導致其不可以合理地開展企業具體的財務工作。

構建和改進房地產企業會計內控制度的方法

2.1對資金管理承受風險開展科學的控制

對于房地產行業來說，構建和改進其資金風險防范機制也是其會計內部控制一個重要的內容。所以，企業必須構建起預防資金風險制度，使企業負責人從經濟、法律與行政三個方面認識到其需要承擔的責任，同時還持續地改進與控制有關的財務管理制度。另外，企業必須提高管理控制的力度，使其高業務盈利能力可以得到不斷的增加，進一步減少其面臨的收支風險。總的來說，也就是房地產企業在債務資金結構方面開展改革與調整的過程中，必須嚴謹地根據企業本身的生產經營以及發展形成的要求，目的在于提高財務杠桿對資金籌備管理起到的約束作用。而房地產企業面臨的風險并不少，因此其必須使用各種各樣合理的方法對風險開展控制[4]。舉例來說，房地產企業能夠經參與到目前社會多種活動以及商業保險，從而把風險轉移；堅持采取經營模式復雜化政策，令企業的內部產品經營可以達到相互互補的現象，進一步出現以盈補虧以及以收補欠的現象。同時，企業還必須對資金開銷做出正確的安排計劃，且經使用分散歸還與借款的方式對資金實際的花費和收入做出科學合理的計劃，目的在于盡最大的努力降低其承擔來自資金方面的風險。

2.2提高內部審計工作的力度

房產企業想要順利地完成經營目標，提高其內部審計工作的力度很有必要，而增加其財務會計管理審計力度更是重中之重。企業可以經過構建符合其發展需要的管理制度以及規范，從而對提高內部審計工作具有的獨特性以及權威性提供有效的幫助。企業還可以從多個方面對其會計有關工作開展監督和審計，使用要求性十分高的審核標準以及行為規范，正確且快速地對工作中存在的問題或者潛在風險開展合理的解決，目的在于盡最大的可能預防財務會計報表出現問題以及誤差，從而防止給企業帶來嚴重的經濟被破壞。另外，企業還能夠挺過定期給審計人員開展素質培訓，增加其掌握的專業知識以及自身綜合素質，使其具備可以滿足房地產行業發展需要的能力，進一步給企業成立一支綜合能力強的審計隊伍。

2.3對企業成本進行有效的控制

在房產企業所有的內控工作上，對其會計工作開展內部控制管理屬于作用和分量均非常大的工作。企業在會計工作方面實現內部控制管理主要為了可以減少財務成本投入，進而增加其生產經營利益。所以，對于房產企業來說，對其財務成本實行有效的內部管理以及控制十分有必要[5]。企業經對其經營管理每個過程花費的成本開展具有細分化特點的管理，可以順利地達到對其全部生產經營成本進行合理的管理與控制，從而盡最大的努力在花費很小成本的同時取得較多效益。另外，企業還必須增加其對會計內控管理力度，給內部控制管理工作達到規范、合理以及貫徹實行提供保證，進一步增強其財務管理的效果。

綜上所述，隨著房地產行業發展規模的不斷增大，企業對其實行有效的內部管理很有必要。構建與改進房地產企業的會計內控制度，可以對其產生一系列的積極影響；不僅可以減少其生產成本投入，同時還能夠確保其維持在穩定經營管理的狀態中，進而達到增加經濟效益的目的，使地產行業維持可持續發展的狀態。針對文中所述房地產企業內部控制中存在的問題，應增加構建會計內控制度體系的力度，使其可以適應企業發展的需要，同時在生產經營得到改進完善，進一步完成其用最少的生產成本獲取更多利益目的。

參考文獻

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[2]袁慧敏.房地產企業財務管理淺析[J].經濟師，2011，25（10）：256-257.

[3]王紅霞.中小房地產企業財務管理中存在的問題及對策分析[J].中國外資，2011，20（14）：189-190.

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內部審計產生于資產的所有權與經營權的分離，所有者與經營者屬受托關系。它通過對企業內部各職能部門及其經濟活動的監督、評價和咨詢，起到堵塞漏洞、增收節支、加強管理、降低風險、提高經濟效益的作用。

一、內部審計向增值型審計轉變

“內部審計是一種獨立、客觀的確認和咨詢活動，旨在增加價值和改善組織的運營。它通過應用系統的、規范的方法，評價并改善風險管理、控制及治理過程的效果，幫助組織實現其目標。”從國際內審協會對內部審計的最新定義不難看出，判斷內部審計是否取得成功，一個重要標準是其服務給企業提供的價值，它是內部審計職業未來發展的方向，預示著內部審計工作重點的轉變，逐漸從傳統的財務型審計向管理型、增值型審計發展。

房地產行業投資大，地域分散，市場競爭激烈，存在風險高、管理難度大的問題，內部審計要適應行業發展趨勢，不能局限于財務審計，將工作重點轉向于事前的風險評估與控制，全過程把控，充分發揮內審作用，為企業創造利潤，為社會創造財富。

二、內部審計價值增值的分類

內審部門通過采取系統化、規范化的方法來開展監督、評價、保證和咨詢活動，將有價值的信息以咨詢、建議、書面報告或其他形式呈現出來，為項目開發決策和管理提供幫助，從而實現其價值增值。內部審計的價值增值可分為：

（1）直接性增值：通過查錯揭弊的財務審計，堵塞漏洞，挽回損失。當審計成本小于挽回的損失時，企業價值相應增加，這是內部審計創造的直接價值。

（2）間接性增值：內部審計還會產生“威脅價值”，即無論內部審計是否發現了問題，但因內部審計機構的存在，客觀上對項目開發管理者和職能部門產生潛在威懾作用，使他們知道因為要不斷地接受內部審計的監督與檢查，不得不維持良好的內控系統和工作秩序，努力改善工作績效。這種被動的“自律”行為客觀上增加了企業價值。

（3）可計量性增值：指可直接以貨幣為單位進行計量，這些成果可直接增加企業的經濟效益，如經濟合同審減額，成本控制額，不當銷售折扣，舞弊額度，提前付款，延遲收回代墊款，損失浪費金額，不合規報銷等。

（4）不可計量性增值：指當期內無法用貨幣進行計量的審計增值，具有保證項目開發有序進行、提高項目管理水平、完善內控制度、堵塞漏洞、挖潛增效的作用。如項目開發各階段風險評估、流程優化、內控制度薄弱環節及改進措施的建議、業務咨詢等。

三、房地產開發企業內部審計價值增值的措施

房地產開發業務復雜、牽涉面廣，從資金籌集到土地采購、前期策劃、項目招標、工程管理、房產銷售、售后服務等，內審人員要不斷更新知識結構，從以下方面采取措施，對房地產開發全過程進行全方位的監督、評價和咨詢，降低項目開發風險，提高開發效率，實現內部審計價值增值：

（一）內控制度

（1）內控體系：對企業內部控制度進行評審，對項目開發風險進行評估，找出內控制度的缺陷和薄弱環節，優化內控流程，完善內控體系。

（2）內控執行：全程監督和評價內控執行情況，發現內控執行過程的偏差，查清產生的原因，分析造成的影響，提出強化措施，防范和化解項目開發風險。

（二）資金管理

（1）資金籌集：關注籌資渠道，評價其風險及經濟合理性；籌資時間和數量能否滿足開發項目的需求，是否存在影響項目開發的情況。

（2）工程付款：審核有無提前付款、多付款、未達條件付款；更要關注有無故意拖延施工單位工程款，進而影響開發周期與工程質量，甚至出現民工鬧事，影響企業聲譽，降低企業在政府、市民中的誠信度。

（三）項目管理

（1）項目前期：審核項目建議書的必要性、可行性研究的充分性；項目定位與成本控制水平，與公司開發策略是否適應；建設規劃、環保和消防等能否滿足國家政策強制性要求；項目開發程序的合法性。

（2）施工單位確定：全程監督施工單位的招標，綜合評價，選擇信譽度高、資金有保障的企業中標，防止掛靠單位低價中標后，施工過程扯皮，影響工程進度和質量。

（3）項目進度監控：通過項目施工階段監控，避免項目管理紊亂，防范投資、安全隱患，加快工程建設進度，提高開發項目投資效益。

（4）項目質量監控：通過施工質量控制與質量保證措施的監控，重點關注工程材料、工程設備和施工機械的質量管理，檢查質量檢驗、質量驗收、質量統計分析等質控體系能否有效運行。

（5）成本控制：在開發項目安全、質量、工期有保證情況下，爭取降低工程成本，特別要關注設計變更的必要性、經濟性，現場收方和工程簽證的程序是否合法、資料是否完備、計量計價是否真實。

（四）材設采購

（1）甲供材料設備：審核材料設備質量、數量、規格是否符合要求，能否滿足項目建設需要；監督材料設備的招標、評標、定標；重視供貨進度與付款情況。

（2）甲指乙供材料設備：審核材料設備質量、數量、規格能否滿足項目建設需要；甲指乙供材料設備的必要性；詢價信息資料及認價情況；供貨進度與付款情況。

（3）乙供材料設備：審核材料設備質量、數量、規格能否滿足項目建設需要；關注材料設備詢價資料記錄和保管、定價的基礎信息資料；核價監督制約機制。

（4）材料設備進場：審核驗收制度有效性；建設、監理和施工單位是否一起現場驗收；抽查驗收記錄，察看記錄準確、完整性；見證取樣和質量送檢；查閱出廠合格證、質量合格證原件；主要材料設備樣品封樣，現場封存情況；重要設備是否按合同約定于發貨前在生產廠內初檢。

（五）市場營銷

（1）營銷宣傳：評審廣告宣傳風險性，用詞是否準確無歧義，有無夸大、溢美之詞，是否與項目開發實情相符；營銷策略推進能否與項目開發進度協調，是否達到預期廣告效果，費用是否超支等。

（2）營銷提成：審核提成方案合理性；提成比例是否恰當，能否有效調動員工積極性，保障銷售任務完成；提成金額計算是否正確。

（3）營銷價格：關注確定價格的基礎數據充分性，價格合理性；是否按批準的營銷價格政策執行，有無未經授權的價格折扣。

（4）認購簽約：房屋銷售認購簽約的及時性，對已認購且長時間未簽約的房源是否采取相應的處置措施；預留房源的必要性，是否按當前市價銷售；退房、換房、更名流程審批，資料的完備性，有無借機倒賣“樓花”賺取差價。

（5）銷售回款：對未按期付款的分期付款客戶，是否通過電話、函件等催促客戶及時繳款；是否督促客戶及時提交完備的銀行按揭資料，業務部門能否有效跟進按揭審批、放款等環節。

（6）售后服務：客戶檔案建立與管理；接待技巧與客戶追蹤回訪情況；產權登記、合同備案、土地證辦理的準確率和及時性。

（六）資產利用

（1）審核資產負債率水平、資產結構是否合理，降低財務風險。

（2）評審現有資產利用的合理性，能否得到高效使用，對不需用的資產是否及時處置。

（七）業務咨詢

充分利用內審人員的專業知識、工作經驗，提供業務咨詢活動，促進項目開發工作有序順利進行，提高開發效率。

（1）提供業務流程優化、完善內控制度的建議。

（2）結合房地產行業法律法規，開展會計核算、稅務籌劃咨詢，減輕企業稅賦，降低納稅風險。

（3）對房地產開發政策和項目進度、質量、成本控制提供咨詢，參與項目開發中遇到的急、難問題的商討會，提出解決問題的參考建議。

（4）把控法律風險，日常法律事務咨詢，對突發事件及時提供法律分析和應對措施建議。

內審人員要適應內部審計和房地產行業發展趨勢，多方面采取措施，強化監控手段，事前把控風險，全程監督和評價，實現內部審計的價值增值，幫助企業完成開發目標，實現較好的投資收益和社會效益。

參考文獻：

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構建并完善企業的內部控制體系，是當前企業增強自身經營管理水平以及提高企業效益的重要有效途徑。內部控制作為企業經營管理的重要環節，它通過和企業經營管理過程相結合，對企業的日常生產經營管理活動進行相應地約束和調節，實現對企業的整體生產經營活動實時有效地監控與管理。因此構建一套科學、合理的內部控制體系對促進企業的可持續發展起著非常重要的作用。

一、房地產企業構建并完善內部控制體系的主要目標

（一）戰略目標

在企業的經營管理過程中，戰略目標是企業的最高層次目標，它同房地產企業的真正目的相協調，體現出企業的經營管理者就企業應當怎樣為其利益的相關者創造經濟價值而作出的選擇。

（二）報告目標

這類目標主要指在企業的經營管理過程中，要求企業提供的外部與內部報告都具有真實可靠性。真實、可靠的報告能夠為企業經營者制定合理的經營發展戰略和企業發展目標提供完整準確的信息，同時為企業管理者作出正確的經營決策提供正確的信息數據。

（三）遵循目標

這類目標主要為了房地產企業在房產開發以及經營管理過程中符合國家的相關法律、法規而設定，遵循目標對企業的市場聲譽以及社會聲譽等都會產生深遠的影響。

（四）資產及運行安全目標

這類目標旨在確保房地產企業經營管理的有效性，包括企業的盈利目標、企業業績以及企業資源不受損失等，并確保房地產企業現有的各種實物資產的完整、安全，同時確保企業的生產經營活動能夠正常開展，并力保企業價值的完整性、真實性。

二、房地產企業構建并完善內部控制體系的基本原則

（一）全面性原則

房地產企業的內部控制體系要貫穿于企業經營管理活動的全過程，涵蓋包括房地產企業進行開發經營的每個環節，財務會計工作的每個崗位以及每項經濟業務，要實現全過程、全員性控制。

（二）重要性原則

對事關房地產企業內部經營管理的重要事項要進行嚴格地掌握和控制，要狠抓工程招投標環節，并將工程質量安全、施工成本以及房屋的銷售作為內部控制的關鍵環節和關鍵控制點。相比之下，那些較為次要的經營管理事項則依據企業的具體能力采取適當控制。

（三）相互牽制原則

房地產企業在進行構建內部控制體系時，應合理分設工作崗位、組織機構，合理規范職責權限，并確保不同崗位之間職責明確、相互監督、相互牽制。主要包括財務會計記錄、授權批準、審核檢查、不相容職務相分離等內容，使不相容崗位和職務之間能夠相互監督、相互制約，形成有效的制衡機制。

（四）有效性原則

房地產企業在構建內部控制體系時，需依據企業自身的實際情況以及行業特點，要有實用性以及針對性，同時要確保構建的內部控制體系與企業自身的規模以及企業的管理水平相符，并滿足提高企業經營效率效果的要求。內部控制是房地產企業內部管理制度的重要組成部分，因此需要在企業的經營管理過程中嚴格執行，此外，還應確保內部控制體系隨著企業內部業務以及外部環境的不斷變化，而進行相應地調整和完善。

（五）合法原則

房地產企業在構建并完善企業內部控制體系時一定要遵循國家相關的法律、法規以及有關部門的具體操作流程來進行，嚴禁出現違規、違法操作的行為，確保企業各種經濟業務以及經營管理活動正常有序地開展。

（六）成本效益原則

房地產企業要想構建并完善企業的內部控制體系，就要正確的處理好控制成本與內部控制效果之間的相互關系，盡可能在降低內部控制成本的基礎之上，取得一個相對較好的內部控制效果。

三、房地產企業構建并完善內部控制體系的主要措施

現階段，我國除了部分上市公司以及國有性質的企業，大部分房地產企業都沒有相對統一、系統的內部控制體系。一般情況下，企業會依據國家的相關法律、法規，結合企業的經營規模以及行業特點來制定相應的內部控制體系。因此，房地產企業在構建并完善企業內部控制體系應著重從以下幾個方面進行：

（一）做好企業控制環境建設

一般來講，控制環境主要分為兩種：內部環境以及外部環境。外部環境主要包含：企業所處的市場經濟環境、法律環境等。在這個環節中，外部環境的建設主要是由政府通過改革國家體制、完善法律系統以及推動道德教育等措施來實現的。由此可見，外部環境已經遠遠超出了房地產企業的控制范圍，因此外部環境不應作為企業內部控制體系的重要組成部分。而內部環境主要是指企業內部的組織機構以及人力資源等方面。在這個環節中，內部環境的建設應由房地產企業通過自身的努力來完成。通過創設合理的組織機構以及明確各部門職責權限，健全和完善董事會、股東會以及各部門的經營班子，并進一步明確董事會、監事會以及股東會的職責權限，同時不斷地強化董事會在企業日常經營管理活動的主導地位，構建一個以董事會為主體，監事會、股東會等相互牽制、相互監督的內部控制機制。

（二）健全和完善風險控制機制

房地產企業從獲取土地、開發建設直至房屋銷售的整個生產經營過程都會受到諸多外界因素的影響和干預。因此這就要求企業在生產經營管理過程中切實強化風險意識，通過設立風險預警機制、風險識別體系以及采用風險評估與應對等手段對企業在生產經營過程中遇到的經營風險以及財務風險等進行有效地預防和控制。

（三）強化企業的控制活動

房地產企業在生產經營管理過程中應重點關注和實施的主要控制活動包括：財務會計控制、授權批準控制、不相容職務分離控制以及實物控制等。例如，在財務會計控制中要重點關注會計記錄的真實完整，發票的真偽，建造成本的計量和確認等問題；在授權批準控制中，要重點關注重大決策是否經過集體決策審批的程序；在不相容職務分離控制中，要始終把內部牽制作為處理各種關系的核心；在實物資產控制中，要處理好實物保管和財產記錄的工作。房地產企業應根據自身設立的內部控制目標，結合房地產行業風險應對策略，綜合運用各種必要的控制措施，對本企業各種經濟業務持續實施有效控制。

（四）建立有效的信息溝通體系

房地產行業是個高風險的行業，時時刻刻都會受到來自內部和外部各種因素的干擾影響。所以，房地產企業必須建立起及時、有效的信息溝通體系，以確保正常經營活動持續有效地進行。要注重搜集日常經營活動中各種內部和外部的信息，并及時篩選，對于重要的信息必須及時遞交董事會、監事會和股東會，以便董事會、監事會和股東會能夠及時有效地進行決策。

（五）強化企業的內部監控

要想保證房地產企業的內部控制制度有條不紊地實施執行，就一定要做好相應的內部監督工作。房地產企業應當依據自身的規模以及行業特點，建立一個與之相適應的內部審計機構，并確保內部審計機構的設置，審計人員的配備和工作的獨立性。內部審計作為內部控制的重要環節，有著非常重要的作用。它能通過檢查和評價內部控制的執行情況，及時改進發現的內部控制缺陷，為企業的經營管理者提供完成企業經營管理目標有用的信息。因此，必須不斷地完善和健全企業內部的審計監督體系。

四、結束語

房地產行業是高投入、高風險、高回報的行業，因此構建一套科學、合理的內部控制體系對房地產開發企業有效規避行業風險，降低企業成本，提升可持續發展能力等都具有重要的意義。

參考文獻：

[1]李雁.關于房地產企業內部控制問題的探討[J].企業導報，2009；8

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摘　要：要保障房地產業財務資金安全，確保市場良好有序運行，就要加快房地產企業財務內控制度的建立與完善，并加強企業內部資金的監管。本文將從房地產企業財務內控制度現狀入手，探析其中存在的問題，進而提出如何建立和完善房地產企業財務內控制度及其意義。

關鍵詞 ：房地產企業；財務內控制度；完善；措施

中圖分類號：F235文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）25-0141-02

由于房地產行業具有資金密集、人員較雜、受市場波動和國家政策影響較大等鮮明特點，因而受到了人們的廣泛關注。企業不能控制市場變化或國家政策的調整，要想促進企業自身的發展，就需要從自身的管理入手。可見建立健全房地產企業財務內控制度是房地產企業的必然選擇，也是在市場經濟環境下保障資金安全的重要舉措。

一、房地產企業財務內控制度的現狀

財務內控制度是指企業管理者為了適應國家政策、方針的調整，保護企業內部資金、財產的完整與安全，保證財務信息真實可靠及實效性，盡量降低企業市場風險，為企業發展創造良好生存環境的重要舉措。財務內控制度其實是將企業內部人員（特別是財務管理人員）的行為進行規范，對所有的財產、資金進行維護和有效利用的一系列方式和辦法、程序和制度的總稱，是房地產企業進行自我檢查、約束、制約的系統。

（一）缺乏有效的監督系統

部分房地產企業是由企業的管理層直接任用財務人員。存在經理這樣的管理層為了鞏固自己的地位，并為向企業高層顯示自己良好的工作業績，導致其與財務工作者搞權錢交易的情況。這將導致財務人員做出的會計審計報表缺乏真實度，對企業的經營業績有所夸大，使企業高層對企業真實運行狀況缺乏了解。會計財務報表的公布一般來說以年報為主，因此缺乏時效性，這就使得企業職工不能對公司的財務情況及時知曉。而這將整個企業財務置于不安全的境地，管理層私挪公款，用公款進行大吃大喝等現象時有發生。

（二）房地產企業內控環境復雜

房地產企業是資金資源密集型企業，在資金方面不僅數量龐大且項目眾多，僅土地使用費用一項就多達千萬，這就為企業內部財務管理造成了很大的困難。然而，在房地產企業中存在資金被宣傳部門、建設部門、銷售部門等分割使用，且各部門較為分散，各自為政的現象。缺乏完整的資金運作體系，將資金置于一個透明的環境下運作，這就使整個企業難以有一個完整的資金流向圖，企業高層也難以對企業整體的資金狀況深入了解。對于防范風險，保障資金安全是極為不利的。

（三）外部環境波動大

在市場經濟環境下市場占主導，一方面，這促進了市場經濟的發展；另一方面，這為房地產企業帶來了資金風險。房地產行業與其他行業相比，有其自身獨有的特殊性。資金投入極大，建設周期較長，受市場環境影響極大等都是房地產行業的特點。因此，一旦遇上市場經濟波動較大的時期，人們對買房就會持觀望態度，房地產行業則將遭受重大打擊。投入的資金難以及時收回，銀行貸款、人員開支等花費都將給房地產企業的資金造成很大的壓力。此外，隨著改革開放的深入，部分外商企業嗅到了中國房地產的商機，紛紛在中國買地建房，這也給國內的房地產企業帶來了一定壓力。可見，當前房地產行業不僅要抵御市場變化的風險，還要應對外商企業的競爭，故而建立健全房地產財務內控制度勢在必行。

二、建立完善房地產企業財務內控制度的意義

（一）優化房地產企業生存環境，防范市場風險

建立和完善房地產企業財務內控制度，首先能對企業的資金總額、債務情況及在建項目等有一個明確的認識，進而能夠對企業進行統籌規劃，留出一部分的安全保障資金，確保在面臨經濟危機時企業不會陷入資金斷鏈的惡性循環；其次，在面對外部競爭時，企業也能及時調整發展方案，積極革除企業原來的舊制，減少因企業部門之間各自為政的資金浪費，提高企業的利潤空間，并能夠積極應對激烈的市場競爭，使其在市場競爭中立于不敗之地。

（二）提高企業財務人員的素質

首先，完善的企業財務內控制度能夠防范原來企業管理人員與財務人員權錢交易，“做假賬”的風險。暢通企業財務人員向企業高層匯報的渠道，提高財務工作地位及對財務人員的要求，對財務人員的職業素養和職業道德的提升具有促進作用；其次，將公司財務信息在公司平臺上進行公布，促使財務人員為提高財務信息的價值而自主學習計算機操作、會計電算化及信息系統等方面的知識，促進了財務人員的技能提升。

（三）保障企業的資金安全

房地產企業投入的資金量大、運轉周期長，任何不合理的財務管理系統都會對資金安全造成很大隱患。建立和完善房地產企業內控制度就是為建設企業高效的財務管理系統提供良好的制度保障，為企業的財務管理系統正常運行提供有力支持，進而能夠讓企業資金在一個安全的控制環境下運作，真正保障房地產企業的資金安全。

三、房地產企業如何建立和完善財務內控制度

（一）對企業發展進行統籌規劃

任何一項企業制度的建立都離不開對企業的發展戰略、發展方向進行深入的研究，房地產企業也不例外。要想建立完善企業財務內控制度，就要對企業的發展目標、發展方向進行統一規劃，統一調整；并對企業內部的資金、在投項目、土地使用費用、銀行貸款與利息、人工費用、水電等基礎資源花費等進行了解，將企業賬目做一個詳盡的整理。革除企業內部各部門各自為政的舊制，建立統一的財務管理及內部控制系統，在各部門設立財務管理與內控監督的崗位。同時，根據企業的發展方向，要對資金的使用方向有所側重，有所保留。預留一定的安全保底資金，防范未來因政策調整、市場波動可能出現的資金危機。

（二）建立健全房地產企業的財務管理規章制度

首先，建立健全財務人員的選任與管理制度。從用人的源頭保證有合格的人員保障對財務內控制度的建立、執行與完善。其次，要建立健全財務主導預算管理的制度。由財務部門引領企業的全面預算管理，對預算的編制、執行、分析與調整的全程進行全面把控。再次，建立健全資金管理制度。對籌資、投資、資金運作等環節明確權責，嚴格控制各類資金的收支，發揮資金的最大使用效率。最后，建立健全對企業經營活動及時、準確進行核算的管理制度。促進企業守法經營，真實反映企業的經營成果，及時經營信息，以滿足外部投資人、監管機構以及內部管理的需要。

（三）加強內部監督，外部調控

部分傳統的房地產企業尚未建立完善的資金監督系統，因此也存在財務人員舞弊的風險，若要建立和完善企業財務內控制度就需要形成良好的監督機制。首先，要建立內部審計機構，發揮內部審計的職能，進一步提高審計人員的地位；其次，要將房地產企業的財務內控制度與現代網絡信息技術相結合，對企業的財務運作進行公示，上至企業高層，下至企業基層員工都能夠對企業內部資金情況有及時的了解，并通過企業員工的監督從中發現財務運作存在問題，以期發揮對建立完善企業財務內控制度的促進作用。

結束語

房地產行業是我國經濟發展的關鍵性產業，它的發展與穩定影響著眾多行業的發展與穩定。近年來，多數房地產企業已經認識到企業資金管理的重要作用并積極推進財務內控制度改革。這些舉措對優化房地產企業生存環境，提升房地產企業的利潤空間，促進房地產行業健康發展，進而推動社會經濟的增長，具有難以估量的重要作用。

參考文獻：

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