房地產開發成本模板(10篇)

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篇1

房地產開發企業作為經營管理這種特殊商品義務的企業，其經營管理有著自身的特殊模式。作為經營管理一部分的成本管理也有著其自身的特點。本章將從兩個部分來闡述：一是我國房地產開發企業的成本管理概述；二是房地產開發企業業務流程各階段的成本管理。

一、 我國房地產開發企業的成本構成

成本是指企業為生產經營商品和提供勞務等而支出的各項相關費用的總和。對房地產企業而言，由于其主要業務活動是房地產商品的開發生產，因此房地產開發企業的成本主要是指房地產企業的開發成本和費用。

房地產企業的費用是指房地產企業的各個開發生產經營期間發生的并由該期損益直接承擔的各項費用。包括銷售費用、管理費用和財務費用。

（一）橫向上成本構成

（1）土地征用及拆遷補償費包括土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置費，有關地上、地下附著物拆遷補償費的凈支出，安置動遷用房支出等。

（2）前期工程費包括企業規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（3） 建筑安裝工程費包括企業以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費。

（4）基礎設施費包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

（5）公共配套設施費包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施建設發生的支出。

（6）開發間接費用是指企業直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（7）財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損失、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其他財務費用。

（二） 業務流程上成本構成

（1）項目前期策劃和確立階段的成本

（2）項目設計與計劃階段的成本

（3）項目施工階段成本

（4）項目使用階段成本

從交付使用到規定的責任期結束為止，即通常的物業管理成本。

（二）我國房地產開發企業的成本管理現狀

（1）成本管理工作留于表面

（2）成本管理缺乏市場觀念

（3）成本管理的理論和內容僵化、手段老化

（4）成本信息嚴重扭曲，成本管理工作偏離方向

（5）責任成本制度沒有落實，企業成本浪費情況嚴重

（三）我國房地產企業成本管理落后的原因分析

（1）受我國長期計劃經濟的影響，房地產企業普遍都是 “重開發，輕成本”

（2）部分房地產企業的管理者的素質不高，市場意識淡薄

（3）多數房地產企業成本管理的執行力度不夠

（4）成本管理沒有抓住重點

（5）沒有實行 “全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理

二、對房地產開發企業各個階段的成本管理

（一）項目策劃階段成本管理

此階段是開發項目的成敗關鍵。國內外研究表明：一個項目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達到30%左右。此階段的成本管理表現為項目的選址（地段、地塊的選擇）和項目建設方案。在地塊的選擇上除了看地價和土地出讓金的高低外，還要比較補償費（拆遷、賠償、過渡等項費用）和配套設施費用的高低，結合銷售價格進行綜合平衡，選出最佳經濟效益。接著是建設方案的確定，當建設地點特定后對開發成本和效益尤為重要。通常的作法是進行建設方案招標。開發商制定招標文件除了小區（或區域）的總體規劃設計、功能、配套要求和建筑設計等技術指標外，還必須有經濟指標（投資估算）。在方案評定時由技術專家和經濟專家共同組成評審專家組。業主選定的中標方案必須是技術和經濟指標俱佳的方案，或是技術方案特佳而經濟指標欠佳，但在實施中可采取措施有效優化經濟指標者。經濟專家在評標時對投標人的投資估算進行審計評估，確認其真實可靠程度，防止中標方案在實施中突破（或較大突破）估算值。

（二）設計階段的成本管理

設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。

（三）招標投標階段的成本管理

工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標開發商擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。

（四）施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。房地產開發產業是隨著國家住房分配供給體系的改革而產生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發生“三超”現象，但“三超”的超額必須由企業的贏利來彌補，如果控制失衡，會使企業經營虧本。因此，房地產企業的盈利目的決定了項目投資必須實現預期的目標。

（五）竣工階段的成本控制

該階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。

（六）維護服務階段的成本管理與控制

保修服務階段的成本高低，首先取決于工程設計和施工質量好壞，做好工程質量工作，則可以將保修費用降到最低水平。

（1）作好商品房的使用說明書和保修書，分清開發商、物業管理公司和用戶各方應承擔的保修責任和費用，杜絕非開發商自身責任所發生的保修支出。

（2）選擇業務水平高、管理素質高的物業管理公司承擔項目的物業管理工作，加大對物業在使用中的監管力度和維護保養，從而達到減少保修量提高開發商信譽的目的。

三、總結

房地產開發是一個龐大而又復雜的系統工程，房地產行業又是一個行業關聯性很高的行業，可以說房地產行業發展狀況是我國經濟發展的晴雨表，因而，房地產市場健康發展對全社會意義重大。而房地產行業內的競爭也將不再是企業與企業之間的競爭，而將是供應鏈與供應鏈之間的競爭，這需要我們房地產開發企業將成本管理放在戰略的高度審視整個供應鏈成本的管理。現代成本管理在房地產開發企業戰略管理中的應用，大則符合國家宏觀產業調控，對合理分配和利用社會資源、實現可持續發展有一定的積極作用；小則帶動房地產行業健康運行，消除房地產經濟泡沫，使房地產商品價格回歸理性，對于這些也有一定的積極意義。

參考文獻：

篇2

房地產開發是通過對多種資源的組合使用而為人類提供居住空間、并改變人類生存的物質環境的活動。不論房地產開發的目的如何，其最終行為應是一種投資行為。市場化的房地產開發，不論是為滿足社會需求還是投資活動，為投資人創造利潤是其根本目的之一，這是市場經濟和價值規律作用的結果。因而房地產開發成本的控制就是創造投資人利潤的基石之一，不同的開發項目有不同的開發成本控制模式，但其一般化的模式是基本一致的，有一定的規律和借鑒意義。

一、房地產開發的主要程序

理清房地產開發的主要程序，將為研究房地產開發成本提供框架和架構支持。

投資人自有投資意向開始至項目建設完成，出售物業、出租物業或自主經營，其全壽命周期的管理，遵循一個基本的開發程序，包括：投資機會尋找―投資機會篩選―可行性研究―獲取土地使用權―規劃設計報批―施工建設―市場營銷與物業管理。這個程序會因具體工作的不同，在實施順序上會交替進行，如市場營銷與施工建設同時或提前進行。無論順序怎樣變化，這些程序基本概括大多數的居住物業、商業物業及工業物業開發項目的主要實施步驟。

二、房地產開發投資的主要組成

房地產開發投資通常屬于短期投資，它形成房地產市場上的增量供給，當房地產開發投資人將建成后的房地產長期持有、出租或自營時，短期開發投資將轉變為長期置業投資。（房地產置業投資、房地產股票、債弧⑿磐型蹲實缺疚奈從肷婕埃

對于開發銷售模式下的房地產項目，房地產開發投資主要包括：土地費用、前期費用、政府規費、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、開發管理費、財務費用、銷售廣告費、稅費和不可預見費等。

三、房地產開發階段對應的開發成本

表一為根據某具體開發項目總結的開發成本組成分析，雖不能普遍通用，但有一定借鑒參考意義。

通過上表數據分析，建筑安裝工程費用約占總開發成本的50%，土地費用和稅費約占總開發成本的30%，其他幾項費用單個占比2%-5%。開發項目不同，上述比例會有所不同。

投資機會尋找―投資機會篩選―可行性研究階段，這個階段主要是尋找投資機會并進行決策分析，主要產生咨詢成本。

獲取土地使用權階段，主要參加土地招拍掛活動，取得土地使用權，支付土地出讓金、土地交易費和稅費等。

規劃設計報批階段主要是前期工程、規劃設計、審查、向政府報批以及向政府繳納城市基礎設施配套費等，辦理開發前的各種手續，開發成本主要為前期費用和繳納政府規費。

施工建設階段，是將批準的設計變為實體工程的過程，是開發成本發生最快、數量最大的階段。

市場營銷與物業管理可能會隨施工建設同期展開，銷售費用隨工程進展逐步產生。

四、房地產開發成本控制

（一）房地產開發的前期階段（投資機會尋找―投資機會篩選―可行性研究―獲取土地使用權―規劃設計報批）是影響整個開發成本的主要階段，雖然這個階段實際發生的開發成本費用數量不大，占比不高，只占整個開發成本的2%左右，但其影響的開發成本約有70%。這是因為開發產品的定位、規劃設計方案的選擇以及設計選型，基本確定了開發產品的業態形式，確定了開發產品的初步輪廓，確定了開發產品的設計思路，這些因素綜合固定了開發產品的主要架構，而且會影響開發項目建成后的使用成本，因而是形成或確定開發成本的關鍵階段。例如：一個在屋頂附帶游泳池的建筑因其結構受力影響，通常會比普通建筑工程造價大許多，而竣工后游泳池的使用維護成本也會影響整個建筑的使用管理成本。

因此，開發前期階段是控制開發成本的主要階段，而且是關鍵階段。對市場進行深入細致的分析，貼合市場進行開發產品的選型，特別需要重視對設計的細化和深入，進行多方案經濟比較，擇優選擇設計方案，是開發成本控制的主要工作。

優化設計方案，對設計指標（如鋼材用量，面積使用率等）科學化的限定，最大程度發揮設計者潛力，從設計上控制工程造價指標，也是開發成本控制至關重要的工作。例如：分別由不同設計院設計的兩個類似的工程項目，其地下室鋼筋用量分別為91KG/m2和110 KG/m2，地下室面積都接近4萬平方米，其地下室鋼材用量相差760噸，工程造價僅鋼材部分就相差約390萬元，因用鋼量的不同地下室單位建筑面積造價相差96元/m2，對整個工程造價影響比例約為2.6%。可見，設計的指標控制工作是關鍵。

（二）房地產開發的建筑安裝工程階段，因其資金投入量大，是開發成本控制的第二階段，這個階段是優選建筑承包人和控制工程質量、進度、投資的綜合階段。雖然這個階段投入整個開發成本約50%，但開發成本的控制影響一般僅占總開發成本的10%-15%左右。

房地產開發的建筑安裝工程階段，工程招標選擇承包人，通過充分的市場競爭來選擇社會平均水平的工程投標價格，是控制開發成本的一個重要手段。

我國的建筑市場已實行招標投標多年，其市場透明度已較高，市場競爭體現優質優價的原則。開發商對建筑承包人有較大的選擇范圍，工程報價公開競爭，對開發成本的控制較為有利。但也必須看到，投標價格與質量、信譽等的對應關系，避免因低價中標造成后期施工中的扯皮、糾紛等影響，進而影響開發項目的形象、質量等。

施工過程中，開發成本的控制，更多體現為維護施工合同的執行，保證開發項目在合同框架內順利實施，避免承包人索賠產生額外的成本。保證工程順利進行，安全如期竣工，按計劃銷售或運營，取得預期的經濟效益，這就是在建筑安裝施工階段開發成本控制的重要工作。

在建筑安裝工程階段，因為投入資金量大，實施精細化管理，避免一些無謂的浪費，對開發成本的控制還是有一定效果的，雖然可能節約的比例不大，但因為工程造價基數大，其節約的絕對數額還是可觀的。根據對某具體開發項目的調查，開發商實施施工監督精細化管理， 其節約的工程費用足以支付工程管理人員薪酬，而且還樹立了開發項目和管理人員良好的形象。但必須注意的是，開發商實施施工監督精細化管理，不能脫離合同框架，不能一味追求低價，否則將適得其反，降低開發項目的品質。

（三）從表一的數據可以看出，除土地費用（占比16.74%）和建筑安裝工程費用（占比48.59%）外，第三個大比例項目為國家收取的稅費，約占總開發成本的13.6%。國家對開發項目收取的稅費主要有：營業稅，城建稅，教育費附加，土地使用稅，土地增值稅，印花稅，契稅，企業所得稅等。稅費是必須按國家規定繳納的，合理的進行賬務整理，避免重復交稅。

（四）房地產開發中的財務費用是一個不容忽視的數據，雖然在表一中財務費用僅占整個開發成本的2.16%，但不同的開發項目，這個數據可能差別巨大。

財務費用主要包含：融資、貸款資金利息，財務咨詢費，銀行手續費等。融資、貸款資金利息是財務費用的主要構成，不同的開發項目，開發資金來源和構成千差萬別，如果大量利用融資、貸款作為開發資金，必然產生較高的財務費用，從開發成本控制角度看是不利的，而且可能帶來金融風險，對整個開發項目也是不利的。

目前，國家對房地產業的調控，對預售商品房的條件很有可能收嚴格，甚至可能取消預售許可制度，實行現房銷售，如果開發項目自有資金偏低，其財務費用將大大增加，成為影響開發成本的重要因素。

五、結語

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中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

1房地產開發成本構成及影響因素

1.1房地產開發成本構成

房地產開發成本是指房地產開發從投資決策到銷售全過程所花費的費用，包括土地費用、工程建設成本及開發間接費用、管理費用、銷售費用和財務費用。

1.2房地產開發的影響因素

房地產開發除宏觀經濟政策等環境影響因素外，就單個房地產開發項目內部可控因素而言，影響房地產開發企業的成本因素主要是指影響房地產開發企業營運成本的因素。房地產開發的營運成本包括很多方面，房地產開發是一項綜合性很強的工作，它受到房地產消費市場、國家的有關政策、開發項目所處環境等因素影響很大，其配套條件、開發時機的掌握和政府有關政策法令的頒布等，都會對成本的升降造成很大影響。而房地產企業的經營管理水平也是影響開發成本的關鍵。

2我國房地產開發成本控制存在的主要問題

2.1房地產開發前期重視不足

首先，由于近十年來我國房地產一直處于賣方市場，房地產行業高收益率使得很多房地產只重視圈地、修房子、賣房子，不重視決策階段的成本控制并且我國房地產開發企業人員素質普遍不高，以及行業人才高流動率，高水平專業人員嚴重缺乏導致不重視項目的可行性研究。其次，建設單位往往把施工階段項目成本的管理作為重點，而忽略了設計階段的項目成本管理，從而造成前期成本過高。

2.2建設階段控制機制不嚴密

在招投標過程中，由于行政力量過多干預，地方保護主義嚴重，一些大型基礎設施和國有房地產開發企業投資的，總可以看到有的實力明顯不如其他的投標單位，卻還是能得到一些特別保留的標段；我國目前的招投標市場還不成熟，招投標體系還不完善，招投標過程中的監督體制作用還很不明顯沒有真正起到成本控制的作用。

2.3企業信息化水平落后，不能滿足成本控制的需要

合同控制作為成本和資金控制的基礎，在傳統方式下，合同處理工作基本上由手工完成，無法進行更詳細更有參考價值的實時動態查詢分析。對后期的數據預測分析基本上依靠簡單預測來完成，可靠性和準確性無法保證。

2.4缺乏規范的成本控制體系

由于企業成本管理缺乏戰略指導，使得成本管理對策與戰略目標脫節，成本預測、決策若有若無，成本計劃如同虛設，再加上沒有一套科學規范的操作程序，成本管理目標最終很難實現。

3房地產開發的成本控制措施

3.1項目決策階段與土地成本控制

房地產開發項目的可行性研究，就是要從市場、技術和經濟等多方面對項目的前景進行分析預測，對項目進行整體的綜合評價，從而判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法建立一套適應我國房地產市場特點的評價指標體系。除此之外，控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本分析要準確，在土地招投標中制定競買策略與技巧，做到以最小的代價和風險獲取最大的收益、來打敗競爭對手。

3.2設計成本控制

設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段。設計對工程造價、建設工期、工程質量以及在建成以后能否獲得較好的經濟效益起著決定性的作用。設計階段的招標應該是全過程的招標，不僅要重視方案設計的招標，同時對施工圖設計階段的招標也應給予足夠的重視。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。

3.3建設階段成本控制

房地產開發商通過招標方式發包工程，其目的在于鼓勵承包單位進行投標競爭，從中優選出技術能力強、管理水平高、信譽可靠且報價合理的承建單位完成建設工作，以合同的形式約束雙方在施工過程中的行為。工程材料、設備采購管理是項目成本控制的重點和難點，嚴格控制材料價格可以控制工程的成本。

3.4營銷策劃階段成本控制

房地產開發營銷策劃成本控制主要是指房地產開發企業對銷售投資費用的控制，實現房地產開發項目資金的回收目標，達到預期的銷售計劃，確保房地產開發項目投資收益的實現。影響價格的因素有很多，主要包括成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。定價策略應根據商品房本身的情況、市場情況、成本狀況、消費構成、消費心理等多方面因素來制訂。

4結論

在房地產開發建設的各個階段，決策階段和設計階段的成本控制工作最大，控制好這些成本的關鍵就在做好前期的可行性研究工作，提高設計的質量，推行設計招標和設計全過程的監理制，利用價值工程優選和優化設計方案。在建設階段要嚴格執行招投標工作，對材料和設備采購環節成本和質量的控制，做好現場變更和竣工結算和決算工作。營銷階段工作主要是圍繞產品的定價、采用何種營銷方式和促銷手段分析來控制成本。

參考文獻

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中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

引言：

當前，房地產市場仍呈‘供’’大于‘求”的狀況，商品房空置率逐年攀升，一方面購房者覺得房價居高不下；另一方面房地產開發商認為開發成本上升，利潤空間不大。如何使商品房價格下調，讓更多的消費者買得起房，進一步推動房地產市場的健康發展，又能使開發商有利可圖，有較好的資金回報率和投資收益，這是當前房地產開發商最關心的事。

一、房地產開發成本控制的意義

成本控制是房地產開發企業的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。我國房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量，開發商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是在于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高臨下的緣故。從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。

二、房地產開發成本特點分析

房地產開發成本是指在房地產開發過程中所發生的各項費用，包括土地購置費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套費以及開發間接費等。簡言之是一種投入，在其銷售時才能實現價值的轉移。成本在一定程度上反映了企業的管理水平和經營水平。而房地產開發項目的成本，與其他一般商品生產成本相比，具有‘產品生產周期長，投入量大，成本控制變化大”等特點，給企業的成本管理帶來了一定難度。其特點如下：

開發成本內容復雜

成本項目從實物形態上，很難劃定其支出的界線。由于房地產開發周期長，成本內容多，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房地產開發項目成本費用又不具備可比性。成本計量沒有統一依據，易發生亂攤亂擠成本的現象。

2、開發成本構成的影響因素多。

房地產開發是一項綜合性很強的工作，它受到房地產消費市場、國家的有關政策、開發項目所處環境等因素影響很大。其配套條件、開發時機的掌握和政府有關政策法令的頒布等，都會對成本的升降造成很大影響。而房地產企業的經營管理水平也是影響開發成本的關鍵。

三、房地產企業成本控制中存在的問題

1、開發成本的預算、結算以及監督控制工作做得不夠

在開發房地產項目過程中，一般而言項目的工期都會比較長的，耗資也比較大，這種情況下為了有效控制和監督開發過程中的成本狀況，房地產企業應該形成完善的成本預算、結算以及監督控制體系，以對項目的盈虧進展有個清晰地顯示和反饋。然而，當前很多企業并沒有設置這樣的機制。對于單個具體項目開發成本的記錄和考察只是一個大概的情況，很多時候我們發現，房地產開發企業成本只是按照項目來記賬，一些項目像土建費、安裝費、拆遷費比較清晰明了。而對于項目期間的費用比如管理費用、財務費用、銷售費用的支出情況則沒有做具體分攤記錄，或者分攤的時間不夠及時，這種方式造成了很大問題。

2、合同管理不嚴密，難以及時了解工程合同的執行進度

房地產企業在項目開發的過程中一般要涉及到大量的合同，而合同當中涉及到的條款一般都比較復雜，所以關于收付款項的計算和審核難度基本上都很大，進而使得很多企業對于這方面的管理過于疏忽，不夠嚴密。尤其是項目規模比較大、工期比較長的情況下，合同很繁瑣，而且在合同執行過程中經常會發生各種變更的情況。

3、由于管理不善導致的不可預見因素使得控制成本加大

當前我國的很多房地產開發企業都屬于規模較小的類型，而房地產的項目一般開發管理的時間周期比較長、涉及的范圍都比較廣，由于大部分企業的管理還沒有達到科學化的控制階段。所以開笈企業經常要面臨著很多不可預測因素的影響，例如：氣候變化、自然災害、與勘察報告不同的地質條件等因素。這些不可控制因素都會使得項目開發過程的成本增加。

四、房地產開發成本控制的對策

1、主動做好成本控制的預算、結算和監督工作

企業應該高度重視成本控制的實際工作，要在意識上充分認識到良好的成本控制預算、結算等工作會給企業帶來長遠的利益。在此基礎上，由于房地產開發項目本身的建設過程是一個周期長、數量大的生產消耗過程，所以企業領導和相關工作人員不能夠只憑經驗做預估和結算總結，應該著力設置一個科學合理、具有操作性的預算、結算和臨督成本控制體系。

2、從多方面把握好項目投資成本的控制

根據項目投資過程中的不可控制因素情況，房地產開發企業應該從多方面努力，爭取將項目開發投資的成本控制在預算的范圍內。一方面，可以從技術上把握，對主要的施工技術方案要做好充分論證，預測各種可能產生的因素的防御措施，爭取使各個環節的投資都能夠有效地控制。另一方面，在經濟上要嚴格控制一些費用支出，合理使用廣告策劃費、銷售費等一些細節費用的支出問題，爭取最大限度地降低靜態投資的開支。

3、利用行為控制對成本進行監控

采用成本行為分析和行為控制能調動每個人的智慧和潛力，把企業經營的好壞、成本的高低，同每個人的行為連接在一起，將每項責任成本落實在每個管理人員身上，使其在實施中經常對成本行為進行分析，從成本行為的分析中找到成本偏高的原因，尋找修正標準的有效途徑，及時采取有效的控制措施，只有這樣成本的控制才有可能落到實處，開發成本的計劃才有可能完成，達到成本控制的最終目的。

4、利用設計階段控制成本

1）推行工程設計發包。開發項目的工程設計發包由開發商主持，項目設計發包有設計招標方式、方案競選方式、協商或指定承包方式三種，前兩種設計發包形式更能加強房地產開發項目的投資控制，降低成本。保證工程質量，但是由于時間更長，因此可能對工期進度造成影響，所以在選擇設計發包方式時要分析各方式的利弊。

2）切實落實設計監理制度。目前，我國工程建設監理主要停留在施工階段，而設計階段的監理進展比較緩慢。國內外的監理實踐證明，監理如在設計階段就介入，對整個項目投資效益的影響極其重大，實行設計監理，可以避免設計過程中可能出現的缺陷和失誤，提高工程設計質量，有效控制工程造價。因此，開發企業應通過招標形式選擇一家資質水平高、信譽好、責任心強的設計監理單位，加強對設計工作的外部監控，保證設計的高質量，控制好工程造價成本。

3）改進限額設計。運用價值工程原理對限額設計進行改進。以最低的全壽命周期費用可靠地實現必要的功能。與通常按類似工程資料進行設計限額分配方法相比，價值工程的應用使投資比例更加合理。

結束語：

長期以來，習慣于把成本控制放在建設實施階段，其實，投資控制、工期控制、質量控制等是互為關聯的，存在著對立統一的辨證關系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質量和進度。因此，項目造價、工期、質量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施過程控制，以利于房地產開發企業資金合理流動，實現投資的良性循環。也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，管理才會出效益。

參考文獻：

[1]鐘文房地產開發項目成本控制淺析廣東建材，2007， (3)

篇5

項目作為房地產開發過程中組織的主要單元，是企業財力的源泉。這些源泉只有是取之不盡、用之不竭的，企業才能有積累，才可以擴大再生產，才能有更大的發展。近年來，由于建筑市場競爭日趨激烈，國家宏觀調控力度加強，企業內部成本管理機制滯后于形勢的發展，造成大部分房地產開發過程中項目經濟效益不斷下滑，影響并限制了企業的發展。因此，房地產開發過程中必須認清形勢，建立適應市場的科學管理機制，屬時下當務之急。

一、企業成本管理概念

企業成本管理是指企業生產經營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。成本管理一般包括成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。其目的是為了充分動員和組織企業全體人員，在保證產品質量的前提下，對企業生產經營過程的各個環節進行科學合理的管理，力求以最少生產耗費取得最大的生產成果。企業成本管理是企業管理的一個重要組成部分，它要求系統而全面、科學和合理，它對于促進增產節支、加強經濟核算，改進企業管理，提高企業整體管理水平具有重大意義。

企業成本管理的組成主要包括產品生產中所耗用的物化勞動的價值（即已耗費的生產資料轉移價值）；勞動者為自己勞動所創造的價值（即歸個人支配的部分， 主要是以工資形式支付給勞動者的勞動報酬）；勞動者剩余勞動所創造的價值（ 即歸社會支配的部分，包括稅金和利潤）。

二、當管理前房地產開發成本中存在的誤區

2.1 成本分析存在誤區

成本分析足指在成本發生之后，依據成本核算資料，把實際成本與預算成本差異及其原因匯總并進行分析研究，找出成本差異的原因，為下一項目目標成本的制定提供改進意見，以使成本持續改善、經濟效益不斷提高，但目前很多國有施工氽業都沒有真正認真進行成本分析，往往是一個項目完工后，該項目的財務人員、管理人員可能很快又轉入下一項目的工作，而很少對本項目的盈虧進行分析，或者是分析很粗略，更別說通過各種方法對成本差異進行詳盡客觀的分析。因此，在這種成本管理模式下無法為下一項目成本目標的制定提供改進意見，造成第一手資料的缺失。

2.2 成本管理認識上存在誤區

長期以來，房地產開發過程中在成本管理認識上存在誤區，認為企業成本管理是財務部門的責任，有些工程項目經理更簡單地將項目成本管理的責任歸于項目成本管理主管或財務人員。其結果是技術人員只負責技術和工程質量，工程組織人員只負責施工生產和工程進度，材料管理人員只負責材料的采購和點驗、發放工作。這樣表面上看起來分工明確、職責清晰，各司其職，唯獨沒有成本管理責任。如果生產組織人員為了趕工期而盲悶增加施工人員和設備，必然會導致窩工現象而浪費人工費；如果技術人員對現場數據不精確，必然會導致材料二次倒運費的增加；如果技術人員為了保證工程質量，采用了可行但不經濟的技術措施，必然會使成本增大。這就需要工程項目各環節人員改變原來的認識，既分工又協調，才能搞好工程成本管理。

2.3 投標過程中容易忽視對自身成本的深度分析

在進行投標時，單純的為了追求中標的結果，而忽視了自身的成本深度。針對現在建筑行業市場競爭的日益激烈，很多企業不顧自身企業實際的勞動水平，一味的追求中標，甚至不惜以低于成本價報價，將未來的盈利希望寄托于后期工程中，在現今業主越來越重視總價管理和反索賠的情況下，低報價中標無疑會導致企業項目虧損；有的企業在進行投標報價時，只是簡單的憑自己感覺和經驗對工程量清單進行設想，然后進行投標，這同樣為以后企業的成本管理帶來了嚴重的隱患。

三、成本管理的體制機制建設

3.1 進行成本分析，尋找項目盈虧的內在因素

工程項日竣工后，要確定各項費用的結算金額，及時確定該工程的總成本，運用科學合理的方法，對該項目的整個過程及其結果進行全面、系統的分析和評價。通過成本分析，找出哪些成本項目節約，哪些成本項目超支，揭示成本差異的原因，掌握單項成本日標的完成情況，尋求進一步降低成本的途徑和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工項目的成本規律，為今后的項目提供借鑒。

3.2 抓好施工階段的成本控制，努力降低成本

材料費是工程直接費用的主要組成部分，要控制材料費，建立一套嚴格的管理制度。材料采購方面，可根據工程計劃，進行招投標，大宗材料集中批量采購，可大大降低采購保管費。施工領用材料時，要根據預算限額領用，物資保管人根據限額領料單發料，領料必須嚴格手續，以明確責任，超損耗者從工資中扣除，建立嚴格的考核制度和目標責任。同時動員施工人員做好余料的回收工作，減少材料浪費和流失。

3.3 成本管理要從投標報價開始進行

在進行投標時，編制投標報價的人員要對項目的施工流程和工藝有充分的了解，要對項目的盈利和風險有較為清楚的認識，要對自身企業的各項費用進行詳細的計算和了解，在掌握了自身企業成本的同時，要編制初步的預算成本，在條件允許的情況下，防止出現低于成本的中標情況。

四、結束語

綜上所述，房地產開發成本管理是一個系統的工程，想要做好企業成本管理工作，首先要制定明確的成本管理目標，在完善成本管理工作的基礎上，落實組織機構和責任人員，建立一套有效的成本管理機制，采取實事求是、因地制宜的操作方法，根據工程和企業自身差異，靈活的改變企業成本管理。只有這樣，才能使企業效益得到增長，才能為員工提供福利，使企業在激烈的市場競爭中保持不敗。

參考文獻：

[1]郝一明.房地產開發過程中成本管理現狀分析及對策研究[J].企業技術開發，2008，5（01）：21——23.

[2]呂玲.房地產開發成本管理及控制[J].企業經營管理，2012，7（08）：12——13.

篇6

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，市場競爭日趨激烈和規范化。在這種形勢下，房地產開發企業要想獲得穩定的經營利潤，除了必須密切關注和研究消費者的消費偏好，提供適銷對路的房源外，還應該努力降低開發成本。同時隨著市場競爭的日趨激烈，房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，需要開發企業變粗放式管理為集約式管理，實現開發成本費用的精確控制。

一、房地產開發成本的構成

開發成本包括土地征用及拆遷補償費，前期工程費，建筑安裝工程費，基礎設施費，公共配套設施費，開發間接費用等。可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，即房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本。

1.土地成為“虛增成本”道具

房地產開發離不開土地，國家對土地實行“招拍掛”的初衷，在于體現市場公平，提高價格透明度。在廣西、湖南等地了解到，“招拍掛”反而成了某些開發商虛增成本的道具。

規模較小的項目，某些開發商在招投標過程中可以通過“內部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”“上限”，與有可能參與競標的同行，在茶樓酒肆或者會議室里組成“價格同盟”，由一家公司以較低的價格競拍下來后，其他公司共同建設，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格定出高價。 ”

2.建材、“人頭”和規劃都能做“成本文章”

建筑材料是開發商成本控制的重要籌碼。鋼筋、水泥、板材、管線等，某些開發商善于“恰到好處”地在幾乎所有不影響工程質量安全的環節上使用價格相對低廉的產品。“盡管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫的發票是原來價格的2倍多。”一些房產公司工程部門人員私下說。

修改規劃和樓盤面積測量是實現樓盤后期“利潤增值”的核心，但這也是實現“成本飆升”的重要環節。一般來講，大戶型利潤比中小戶型高，所以在樓盤建設過程中，開發商有意將大戶型面積進一步加大，將中小戶型面積進一步壓縮。竣工后在測量過程中，通過有“內部關系”的職能部門，將這種同一樓盤不同戶型面積“乾坤大挪移”，對外宣稱在樓盤開發過程中，根據建筑實際情況進行的修訂。這樣一來，交房時大戶型的面積一般都要比原來多5%以上。

某房開商曾說過，如果是同一房價的大小戶型，由于減少了水電管線、鋼筋水泥的投入，大戶型的成本也比中小戶型要低1/5左右；而市場上往往大戶型的售價要比同一地段中小戶型價格高出1/4-1/5，大戶型的利潤空間會更大。

在上報測量的過程中，通過中小戶型擴大大戶型的成本，通過大戶型的實際銷售來獲取利潤，成為開發商賺取高額利潤的主要手段。一位地產業內人士說，某些測量評估單位因為面臨市場競爭壓力，往往在測量開發商房屋面積時睜一只眼閉一只眼，部分開發商玩弄成本增長也就成為輕而易舉的事。

綜上不難看出房地產開發成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發成本費用的主要部分。

二、決策階段的難題和對策：

1.加強項目投資決策的科學性、系統性，準確市場定位。推行價值工程管理，“用最少的投資，爭取最大的效益”：保持項目功能不變，降低項目投資；投資不變，提高項目功能；投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅度降低； 運用新科技、新技術，既提高功能，又降低項目投資；

2.規劃設計階段的成本控制要點：

研究表明，房地產項目初步設計階段，影響工程造價的程度約55%，施工圖設計階段，影響工程造價程度為20~30%，施工階段通過技術措施節約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。

3.招標階段的成本控制：通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。

4.施工階段的成本控制：加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理，安排施工全過程的材料和質量監理。處理好質量與成本的關系。保證工程進度。

5.基礎設施建設費：建設單位應主動為各專業部門提供技術支持，充分發揮規模優勢，統籌協調，降低造價。

6.管理費用：根據目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發間接費用即企業直接組織、管理開發項目發生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控制的關鍵在于開發建設的規模，因此應當通過加大開發力度和開發規模，降低單位管理費用水平。

三、方案設計階段的成本控制

1、重視市場調查和工程可行性論證工作，加強投資決策的科學、公正、客觀和程序化。

2、認真編寫設計任務書，提高設計任務書的編制深度，以切實起到控制投資的作用。

3、做好建筑方案的征集選擇

完成設計任務書后，選擇幾家有技術實力的設計單位，或資深、知名設計人進行設計方案競賽，征集建筑設計方案，然后組織有關人員對競賽方案進行評比、選擇、優化，評比應側重以下幾方面：（ 1）、設計構思的超前性：目前的市場發展變化速度很快，加上房地產開發項目周期一般較長，對建筑使用功能的設計應考慮適度超前。

（2）、建筑平面布置的合理性：從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布置、戶型的好壞具有十分關鍵的作用。

（3）、建筑風格的策略：良好的建筑風格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優勢，也會對促銷費用的節約起作用。

（4）、做好初步設計階段結構承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉入初步設計，此時控制投資主要是做好基礎及結構的選型工作。

（5）、在預定概算限額內做好施工圖設計：對不同設計及材料進行成本研究，向設計人員提出成本建議，協助他們在投資限額范圍內作好施工圖設計。

（6）、做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質量隱患消滅于萌芽狀態，盡可能避免后期發生變更導致成本的增加。

四、成本控制的運作機制

1、嚴格合同審查制度，強化成本費用支出審批制度，重新核定審批職權范圍，實施獎罰制度。

2、完善成本預測、成本結算和成本監控體系，對項目運營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。

3、建立項目成本的后評價制度。

4、堅持技術手段與經濟手段相結合。

5、嚴格遵守成本和費用開支范圍，劃清各種費用界限，保證成本的真實性、科學性和可比性。

6、劃清各期成本與各個成本核算對象之間的界限，企業應按月結算開發費用，計算開發產品成本。

7、實行成本管理責任制，對成本實行全員管理。發動廣大職工參與成本管理，把成本管理納入崗位責任制并做到責、權、利結合。把成本費用指標層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標分別落實到有關職能部門，可采取部門經理負責制。

8、加強成本預測、計劃、核算、控制、分析、檢查，努力降低開發產品成本。

綜上所述：開發商單純依靠簡單的戰術措施已難以保證在激烈地競爭中維持長久的競爭力。只有加強房地產成本的開發控制才能維持長久的競爭力即獲取最大利潤。

篇7

房地產業作為國民經濟的支柱產業是近年來消費和投資的熱點。隨著近年來全國房地產市場的逐漸成熟和局部出現過熱,國家加強了對房地產市場的宏觀調控,房地產開發企業市場競爭的形態、內涵、方式也必然將發生深刻的變革,房地產的開發成本控制已成為各房地產企業在競爭中取得優勢的重要法寶。

一、房地產開發成本控制的意義

成本控制是房地產開發企業的內功,在市場經濟競爭中具有十分重要的意義,微利時代房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。

我國房地產市場存量過大,其中除宏觀經濟體制方面的原因外,也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律,商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。開發商之所以長年不能下調售價,其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力、成本居高不下的緣故。從宏觀上講,對房地產開發企業成本控制進行研究,對合理利用土地資源、避免房地產市場泡沫經濟、減少國民經濟損失有著一定的意義。

房地產業經過幾年的高速發展,已經走出了暴利的時代。早年由于土地及資本市場化運作不規范以及房地產消費市場的不成熟,房地產開發企業大多處于粗放式經營管理狀態。隨著國家逐步加強了對房地產業的規范,特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓(如國土資源部第11號、21號、71號令等),對經營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協議取得土地使用權的方式,房地產開發企業取得土地使用權必須按照市場經濟規范的要求進行,即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得,房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路。國家加強了金融市場的宏觀調控,對資本市場各種違規行為加以整頓和規范,同時抑制房地產過度的市場消費需求;使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成往事,必須踏踏實實地合理利用資金,加強成本控制,練好內功。

房地產微利時代的到來,房地產開發企業成本控制的重要性越發顯現。節省成本,給利潤騰出了上升的空間,也有利于市場競爭與市場跑量。前期工程費和建筑安裝工程費是房地產開發成本中最關鍵的環節。

二、降低前期工程費是成本控制的措施之一

前期工程費是房地產的成本控制的關鍵環節,它包括前期調研、設計兩個階段。

(一)前期調研。前期工程費,指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用,但是現在沒有幾個房地產公司愿意花這份投入,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感覺去上項目,這是非常危險的。房地產開發企業從事項目開發的根本目的是為了盈利,進行成本控制的根本目的是要取得經濟效益。在選立項時就必須對開發項目進行財務分析,了解可能的預期收入、成本、利潤和風險,這也是管理會計的重要內容。可行性研究是在對消費者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎上,決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分的掌握,對市場的容量沒有準確的估計,一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來,這樣就可盡量地減少開發者的現金投入,減少資金成本,讓項目順利地進行下去。

(二)設計階段。降低前期成本,首先要搞好設計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關鍵放在設計階段。未雨綢繆,可以取得事半功倍的效果。因此,建設單位應以對前期成本影響最大的設計階段為關鍵環節,注意以下三個方面:

1. 實行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委托設計時應大力引進競爭機制,以達到控制成本的目的。首先要通過設計招標來選擇設計單位。必要時組織設計方案競選,從中選擇能保證設計質量的設計單位;在設計時,可以根據情況實行分階段招標或委托。如一個好的項目,如果完全委托或全部由境外設計,則設計費用本身會相當高。可以將方案進行招標,中標的方案在施工圖設計時,可以再組織進行招標或委托。

2.加強技術溝通、實行限額設計。設計單位在工程設計中,要推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內容,均要通過計算。要通過技術與經濟相結合的數據說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性,要和技術水平和管理水平相適應;要特別注意選用建筑材料或設備的經濟性,盡量不用那些技術不過關、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備;要盡量搞標準化和系列化的設計;各專業設計要遵循建筑模數,建筑標準,按設計規范、技術規定等進行設計。在保證項目設計達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設計,嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更,保證總投資限額不被突破。在設計招標中,應明確要求設計方提供真實的設計概算指標,特別是結構數據,如含筋量、硅量等,以方便對結構設計的造價比較。

3.加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作,將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看,設計方案的不足或缺陷加以克服時,所花費的代價最小,可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作,以求得提高設計質量,避免將設計中的不足帶到施工階段。

三、合理控制建筑安裝工程費是成本控制的關鍵

建筑安裝工程費的控制是整個項目實施過程的關鍵,它采用招標方式發包或采用自營方式自建兩種形式。具體包括施工階段和竣工結算階段。

(一)施工階段。施工階段投資成本控制的關鍵,應該從以下三個方面進行控制:

1.合理控制工程變更。工程變更包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更,這些變更主要由建設單位引起。控制施工變更的關鍵在于建設單位自我約束,按洽商變更程序辦事。應建立工程洽商簽證管理制度,明確工程、預算等有關部門、有關人員的權限、分工及職責,確保洽商簽證質量,杜絕不實及虛假簽證的發生。洽商變更后應根據合同規定及時辦理增減預算,審核應嚴格執行國家定額及有關規定,經辦人員不得隨意變通。

2.嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理,則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查,強調處理索賠的及時性,加強預見性,盡量減少索賠案的發生,以免索賠額過大引起投資失控。

3.搞好材料設備的加工訂貨。預算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關規定做好材料限價工作,合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料,屬于指定價范圍的,只監督質量,不干預訂貨。屬于指導價范圍的,應實行“適當參與(不包辦代替),推薦廠家(不指定廠家),監督質量(采購質量的主要責任者是施工單位)及合理限價(不是不顧產品質量的片面壓價)”的原則,設備采購實行招投標,確保質優價廉。

篇8

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A

一、成本控制的原則 

現代房地產開發成本控制有兩個根本性的原則：一是全面控制原則，二是重點控制原則。只有深刻理解這兩個根本原則，才能正確處理各項控制原則的關系：

成本最低化原則：房地產開發項目成本控制的根本目的，在于通過成本管理的各種手段，促進不斷降低施工項目成本，以達到可能實現最低的目標成本要求。在實行最低化原則時，應注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。

全面成本控制原則：項目成本的全過程控制要求成本控制工作隨著項目施工進展的各個階段連續進行使項目成本自始至終置于有效的控制之下。 

動態控制原則：項目是一次性的，成本控制應強調項目的中間控制，即動態控制。

目標管理原則：目標管理內容包括：目標的設定和分解，目標的責任到位和執行，檢查目標的執行結果，評價目標和修正目標管理的計劃、實施、檢查、處理循環。 

責、權、利相結合的原則：在項目施工過程中，項目經理部各部門、各班組在肩負成本控制責任的同時，享有成本控制的權利，同時項目經理要對各部門和各班組在成本控制中的業績進行定期的檢查和考評，實行獎罰分明。

二、堅持技術手段與經濟手段相結合：  

2.1 在組織上

明確項目組織結構，使投資控制有專責小組跟蹤，如由相關人員組成投資控制委員會來專責項目的投資營運，促進管理職能分工的科學化和規范化。  

2.2 在技術上

重視設計多方案選擇，及處理各種問題的多方案選擇，嚴格審查和監督初步設計、施工圖設計、施工組織設計，深入技術領域研究節約投資的可能。另外，要認真研究、嚴格控制建設工程施工合同的簽訂，探索節約建安造價的可能性。  

2.3 在經濟上

動態地比較投資的計劃性和實際性，嚴格審核各項費用的支出，采取對投資節約的有力獎勵措施，鼓勵公司地產口有關員工及承建商積極提出各種降低成本的建設性方案等，把項目投資控制觀念滲透于每位員工頭腦中。

三、招投標與合同階段成本控制

項目招投標與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環節，很多相關法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點也是在此階段留下的，這個階段的工作質量將直接影響項目運作期間的成本管理和結算工作。因此，成本管理人員在此階段，應根據項目總體進度計劃使工程招投標清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。 

3.1 做好招投標工作的幾個主要措施

根據項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調查分析，建立和完善區域性的施工單位、建筑材料、政策法規等信息庫，為招投標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時，應明確招標原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。 

3.2 招投標工作環節多，有力的監控將避免決策失誤、成本失控

一方面，加強對投標單位的資格審查。詳細審查其單位的信譽、經濟狀況、操作能力，避免“魚目混珠”擾亂投標環境，給招標帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。另一方面，加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業性、復雜性、人為因素較多的特點。企業應建立復核機制，避免標底偏差所產生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結算工作帶來困難。 

3.3 合同管理體系中的成本控制

合同的嚴密性除正常應明確的合同條款外，還應對設計變更、現場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結算時產生分歧和矛盾。合同的可操作性合同的可操作性主要體現在發、承包方能夠實際執行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現的條款，從而影響工程進度以及項目的各項計劃的實施。

四、施工階段的成本控制 

施工單位與開發商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優質的樓盤，公司須在一些關鍵管理環節上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現在成本管理上主要有以下三個方面應予以加強： 

4.1 加強設計變更、現場簽證的監督和管理施工階段的設計變更

設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環節中的責任人、責任人的管理權限、流程環節的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協作配合，提高工作效率，為結算打好基礎。 

4.2 加強設備和材料的品質與價格管理完善的設備、材料管理體系

通常操作方式有： 

自行采購自行采購既能起到成本控制作用，又避免雙方結算時產生分歧。如大型機電設備（電梯、空調等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對項目品質影響較直接，同時價格較高又易發揮規模采購優勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。   

總承包單位采購開發商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發揮承包商比開發商更熟悉市場的優勢，從而調動其積極性。 

甲方限價承包單位采購一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格，結算時按限定價格結算，限價時應明確價格時限及范圍。 

4.3 加強資金計劃執行的監控

資金計劃是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進度計劃已確認合理的基礎上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協調，扎實地做好基礎工作。 

施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎的，它應同施工進度計劃相協調，在這樣一個總框架下監控項目，可使工程管理更加清晰。當月實際發生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，提出成本預警和工程進度預警。

參考文獻：

篇9

1、房地產開發成本

當前我國商品房的開發成本主要包括以下幾個內容。表一是某小區商品房的成本估算表,以下各成本所占的比例都以該小區為例來說明(如表1)。

開發商品房成本價是由（1、土地使用費用、2、前期工程的費用、3、基礎設施建設費用、4、建筑安裝工程費、5、開發期間的間接費用、6、銷售稅費及銷售費用）六部分組成, 其中部分費用是可控可以預見的費用,而國家規定費率則不隨著外界因素發生改變,如前期工程的費用、基礎設施建設費用除了室外景觀園林工程和圍墻、開發期間的間接費用中的公共維修基金和銷售稅費等。除此之外,其余的費用均會隨外界因素的變化而發生變化。通過敏感分析證明,影響開發成本的敏感因素按照重要性排序, 分別是是:地價、建安費以及貸款利息。因此,開發商要重點對這些敏感因素進行控制,在重視產品經營銷售的同時,加強對開發項目內部管理,嚴格控制和降低建設成本支出,最終達到企業利潤的最大化。

2、地價是開發商控制建設成本重點

地價是影響商品房價最關鍵的因素, 在房地產開發的價格中占到了40%以上的比例,個別地價較高的地段甚至能夠占到商品房開發成本的70%以上。因此在商品房開發的事前階段,首先應當加強對土地價格的關注,避免在土地價格被市場抬高時購入土地。房地產商對于預拍的地應做可行性研究,對擬投資項目的可行性進行技術經濟全面論證;同時對當前房地產動態市場進行深入、仔細的調查,在對國家經濟未來發展及房地產行業走向進行預測研究的基礎上,得出有關購買者的需求特征、消費結構、不同群體的收入狀況、消費偏好、實際支付能力和類似項目的售價、成本費用、開發周期、市場利率和融資渠道等基礎數據。在對房地產市場、國家經濟和項目效益進行深入可行性研究后,開發商需要根據相關數據決定擬投資項目的開發房型組合、估算項目的總投資并預測銷售價格、項目的成本支出費用,投資收益率等目標,并通過地價的敏感和盈虧平衡分析,得出企業地價的最高承受能力。通過實行以上策略,保證企業在預控的地價范圍內獲得土地的使用權,是房地產商對該地塊的房價成本控制最關鍵一步,能夠有效降低房產的投資風險。

3、開發商內部成本制度建設是成本控制的基礎

（1）開發商嚴格實行招投標制

企業必須建立健全的成本管理制度, 招投標制度。開發商在地塊動工前必須選擇相關的配合單位,包括:造價咨詢和招投標單位、監理單位、勘察設計單位和施工單位等。以上單位的選擇,必須按國家規定招投標制度和企業內部管理流程進行,選擇技術力量強、業績好、信譽高和造價合理的配合單位。因為配合單位業務水平的高低直接影響商品房的建設成本,例如,造價咨詢單位計算標底的偏差率控制是否在合理的范圍,監理單位協作業主對工程“四控制,兩管理、一協調”對成本控制起強有力調節作用。

（2）以合同管理為手段, 建立企業成本控制流

開發商要以合同為手段,建立成本控制中心,規范成本管理流程。房地產開發過程中的投資支出存在于開發過程中的各個環節,是通過各種各樣的合同、協議為依據支付的。企業的各個部門按職責都有簽訂合同或協議的權利,如拍地的合同由市場部門辦理,工程施工階段的合同、協議由工程管理部門簽訂。因此,企業要制定必要的合同審查、會簽批準制度和流程,需要由專門的成本管理部門負責審查管理,結合招投標制把所有經濟行為納入招投標和合同管理中,保證合同或協議簽訂的質量,維護企業的利益。所有的合同協議要按內容統一編號,分類歸檔,便于管理和查閱,在撥款時嚴格按照合同內容進行支付。

（3）企業要建立自己內部的信息庫, 規范招標文件及合同企業要建立自己內部的信息庫,規范招標文件及合同的專用條款,形成企業內部文化。開發商的管理思路和對工程控制通過招投標文件,需要以合同專用條款來表達,特別是可能涉及工程質量、進度、安全與工程成本有著密切聯系的條款,相關的獎罰措施,以及工程進度款的撥付條件,應有明確的約定,避免施工過程中職責不清,相互推委,產生糾紛。

4、設計階段是的開發商成本控制重點

設計階段是指開發商對開發項目進度全面規范和具體描述實施意圖的過程,反映經濟與技術相結合,是開發商控制商品房設計成本的重點階段。據統計計階段對建設費的影響程度達60-70％,因此開發商應重點抓好設計階段成本控制,主動參與設計全過程,實行設計監理。對規劃設計的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,沿街店面設計合理、室外園林景觀設計美觀、設計平面組合好,將會使產品銷售好,從而經濟效益也高。因而要保證設計的質量,盡量減少施工期間的洽商變更,切實加強設計階段的工程成本管理。在這期間開發商、監理和設計人員要做好以下工作:

（1）實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法, 推行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法,做到既要建筑造型美觀,又要造價合理, 從而保證建設單位的經濟利益。

（2）加強設計階段的經濟論,在方案比較時,可以采用成本—效益分析方法,在滿足工程結構以及使用功能的前提下,依據經濟指標選擇設計方案。設計單位在技術經濟分析中應大力開展價值工程方法的應用,把多余的功能去掉,對造價高的功能實施重點控制,從而最終降低工程造價。

（3）實行限額設計,各專業在滿足建筑物的使用功能時,需按分配的投資額控制設計,杜絕設計中不合理的變更,保證工程竣工結算不突破總投資額。

（4）要加強設計出圖前的審核工作,重點要對工程量、設備、材質的控制, 審查設計圖的錯、漏、缺和設計不合理處, 嚴格控制設計變更。

5、加強控制建安成本,是開發商成本控制的關鍵

前面已經論述了公司必須建立完善的招投標制度、成本控制流程和合同制度,這時候影響建安的成本可控在±10%之內。但如果開發商忽視對施工現場管理,及相關單位的協調工作,致使工期拖延,質量低下,同樣也會增加成本,會使得開發商前期所做的一切前功盡棄。施工階段監理要配合開發商現場管理人員對工程質量和進度控制,同事要加強以下的管理。

（1）對施工招標文件及施工合同管理

招標文件中盡量將一些開發商不好控制的、可預見或不可預見的費用,按項列入報價的范圍,將施工期間這些的費用轉嫁給施工單位,減少自身的風險。特別是這幾年材料的漲價,開發商將材料漲價一分比例幅度在合同條款中明確標出,從而在一定程度降低了建筑材料價格波動給工程帶來的風險。合同計價方式選擇上,開發商一般應先考慮固定總價合同,其次固定單價合同等其他合同。嚴格控制工程進度款, 按合同約定付款, 禁止工程款超付。

（2）合理安排施工順序, 減少臨時費用

在組織住宅小區的施工, 安排開工計劃時, 要考慮到附屬配套及大、小市政工程能

否與住宅工程同步進行,盡量不發生臨時供水、供電、供熱的費用,并減少二次施工造成的人力、物力、財力的浪費。在建設小區道路前,即可進行各類管道的鋪設,減少二次開挖,避免施工企業因現場施工的原因向開發企業索賠, 從而降低成本。

（3）加強工程變更管理, 控制現場簽證費用

在項目施工過程中由于開發商、監理、設計者、承包商、或地質條件等眾多因素的影響原因,導致實際工程量和建設費用往往會發生一定的變化。在工程量發生增加時,承包商一般通過現場的簽證方式得到經濟的補嘗。施工簽證是難以避免的,原因復雜、管理難度大,所以是開發商和監理控制工程成本的重要環節。監理和開發商的現場管理人員在審查確認簽證時,必須仔細認真研究招標文件、清單編制說明、合同條款和施工圖紙,確認該費用是屬于變更范圍且費用的增加,而不是承包商的原因,才能予以簽證,避免費用重復計算。現場工程管理人員和監理還應該靈活應用合同中的反索賠條款,為自己挽回部分的經濟損失。現場還應有專人對現場的業務聯系單、簽證單和會議紀要進行管理, 為以后工程結算審核提供依據。

（4）加強工程進度管理

篇10

1.開辦期結束沒有明確的規定，實務中一般來說是破土動工或打樁開始時開辦期結束的。開辦期間發生的費用計入“管理費用—開辦費用”。

關于房地產開發企業的明細科目設置您可以參考下面的內容:

2.針對房地產開發企業而言，開發成本明細比較多，具體可以參考：

（1）土地費用

包括土地征用費、土地出讓金、土地購置（拍賣、招標）費、拆遷補償費、拍賣傭金、土地交易費、土地契稅、其他土地費用、前期費用等項目。

（2）建安工程費

包括建安工程費（如土建工程、安裝工程、裝飾工程等）、樣板房/售樓處裝修（如樣板房裝修、售樓處裝修等）、建安監理費（如建設監理費和安全監理費等）、檢驗檢測、景觀工程費、工程造價咨詢費等。

（3）市政基礎設施費

包括電力基礎設施費（如供電貼費、交納的電增容費、設備安裝及電纜鋪設費以及電源建設費等）、給排水基礎設施費（如水增容費、供水管網建設費、雨(污)水管網建設費、防洪管網建設費、消防給水基礎設施費以及中水基礎設施費等）、燃氣基礎設施費（如燃氣增容等規費、煤氣管道的鋪設費和煤氣配套費等）、電視（如入網費、有線電視(閉路電視)的線路鋪設等）、通訊工程費（如電話配套費、電話增容費和電話電纜集資費等）、通訊線路及設備安裝（如寬帶網接入費、智能化系統費等）、供熱基礎設施費、小區道路工程、環境景觀工程、郵政、配套監理費、配套預算標底編制費等。

（4）公用配套設施費

包括區內公建費（如會所、幼托、學校、居委會、派出所、消防、公廁、自行車棚、露天停車場或停車設備、鋼爐房、水塔以及室外游樂設施等）、小區配套費、物業開辦費、公共設施維修基金等。