房地產開發和管理模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產開發和管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

1 目前房地產開發項目的問題

在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建設方，以項目而成立的團隊，這種思維就應該改變。當開發項目進行到施工階段時，假如規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，很難保證工程項目的整體投資效益。

2 房地產開發項目的前期工作

房地產開發項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等。前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵，直接決定著擬開發項目的前途和命運。個人建議從如下幾點著手：

2.1 建立開發項目質量管理責任制。

項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。大型開發項目還可設項目質量經理。質量經理的職責是：根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規定，檢查項目質量計劃執行情況；對發現重大的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。項目質量經理對質量的監督檢查，不能代替項目其它崗位的質量職責，項目各個經理、專業負責人、各部室、各專業人員各自均應完成自己應負的質量責任，項目質量才能有保證。

2.2 制定開發項目的質量計劃。

充分了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準；熟悉質量管理體系文件，把質量目標進行層層分解，按質量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責、權限、資源分配以及保證質量的措施都予以明確。質量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。

2.3 建立開發項目前期工作成果的質量評審制度。

建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段，采用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發現問題，優化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審，然后再進行內部評審。內部評審完成后，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成相應記錄文件，以提高投資效益。

3 設計階段的質量控制

3.1 方案設計階段

在房地產開發項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位，是后來作為規劃方案設計的依據。因此，作為房地產開發商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。根據一些經驗教訓，建議開發商根據樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應實力的規劃設計單位進行方案設計，設計前，對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解，設計人員在此基礎上進行規劃方案設計，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優的初步規劃方案。建設方再與做出最優方案的初步設計單位簽訂合同，在此基礎上進行細化，作出審批方案。

3.2 施工圖設計階段

施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規劃方案是作項目初步設計的設計依據。工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。二階段設計和三階段設計，是我國工程設計行業長期形成的基本工作模式，各階段的設計成果包括設計說明、技術文件(圖紙)和經濟文件(概預算)，其目的是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。

4 施工階段的質量控制

施工是開發項目形成實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段，要提高開發項目的工程質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目建成后，如發現質量問題又不可能像一些工業產品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質量控制，就顯得極其重要。

4.1 房地產項目施工前準備階段質量管理。

4.1.1 明確質量目標 房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。因此，項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發績效降低。那么，如何準確地確定質量目標？首先，要進行質量投入的收益和費用分析，要樹立開發項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 制定項目建設實施的質量管理計劃 在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和方法，編制切實可行的質量計劃。明確項目團隊的相關質量責任，項目經理對項目質量管理負責，項目質量經理具體對項目質量負責，項目團隊各專業工程師對項目質量的規范負責，實施單位承擔對項目的結果負責。

4.1.3 質量保證 質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。如，在標前舉行標前說明會，在會上開發商公開講明本開發項目的質量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件，對施工組織設計和質量計劃進行審查；對進場的原材料、構配件和設備進行監控；組織由設計單位和施工單位參加設計交底和設計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質量管理體系等。

4.1.4 開發項目建設的施工過程質量控制 項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進行比較，找出工作范圍在執行中的偏差；運用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；運用施工方案、施工作業順序與工作過程順序進行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出是按現階段標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。

推行施工現場技術負責人技術管理工作責任制，正確劃分各級技術管理工作的權限，使每位工程技術人員各有專職、各司其事，有職，有權、有責。工程開工前，將單位工程施工組織設計報送監理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經理組織有關人員，制定詳細的規章制度和獎罰措施，不允許出現不合格品。在重點工序施工前，必須對關鍵的檢查項目進行嚴格的復核。杜絕重大差錯事故的發生。

堅持“三檢”制度。即每道工序完后，首先由作業班組提出自檢，再由施工員項目經理組織有關施工人員、質檢員、技術員進行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好;三檢制"的基礎上，請監理工程師審核并簽證認可。對于工程施工過程出現的質量事故，必須按照事故原因不清不放過、事故責任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護措施不放過的"三不放過"原則，認真處理，防患于未然。

篇2

1 前言

房地產開發項目是一項復雜的系統工程，產業鏈很長，一般劃分為項目決策階段、項目設計階段實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者。對工程建設項目要負總責。項目管理最根本的目的是“如何有效地利用時間、技術和人力”。項目管理及是要確保在時間、經費和性能指示三項限制條件下，盡可能高效率地完成項目任務。通過加大對階段性“里程碑”或重大活動的組織管理的控制力度，保證項目順利進行。

2 房地產項目管理的內容和特點

房地產項目管理的內容是研究如何高效實現項目目標，以項目經理負責制為基礎，對項目按照其內在邏輯規律進行有效地計劃、組織、協調和控制，以適應內部及不環境并使之前高效運作、使各要素優化組合和合理配置，保證項目運營的均衡性，利用現代管理技術和手段，實現項目目標，使企業獲得良好的綜合效益。項目管理是為使項目實現而要求的質量、規定的時限、批準的費用預算進行的全過程、全方位的規劃、組織、控制與協調。管理對象是項目本身，故項目管理需要用系統工程的觀念、理論和方法進行，具有全面性、科學性和程序性項目的目標界定了項目管理的主要內容是“三控制二管理一協調”，即“進度、質量、費用”控制、“合同、信息”管理和組織協調房地產開發項目具有集合性。相關性、目的性和環境適應性，是一種相互結合的立體多維關系，這就說明項目管理具有系統性的特點。加強項目管理，必須對其特點進行詳細分析，認真研究并強化管理。

3 我國房地產開發項目管理存在的問題

3.1 業主方項目管理自身存在的問題

3.1.1 由于項目實施的一次性，房地產開發企業大部分屬于項目公司，使得業主方自行進行項目管理往往存在很大的局限性，項目管理缺乏系統的管理模式與經驗。

3.1.2 資金短缺，融資能力不足，建設資金難以保障，工程款拖欠嚴重。由于房地產開發投資額巨大，建設用地大多為競拍所得，地價款必須在三個月內支付，且建設周期長，故多數房地產開發企業資金短缺。房地產開發企業融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款，貸款額度為60％～70％ ，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設，工程款拖欠嚴重。

3.1.3 技術、管理人才素質較差。根據《房地產企業資質管理規定》，房地產企業應配備有相應職稱的建筑、結構、房地產及有關經濟類的專業管理人員，工程技術負責人應具有相應專業中級以上職稱。

3.1.4 工程發包多為邀請招標，未實行真正意義上的公開招標。因此選擇的施工隊伍，多數由包工頭組成，掛靠有資質的施工企業，施工管理人員也是臨時聘請的。施工單位缺乏建設經驗，沒有完整有效的管理制度，建筑水平較差。

3.2 委托監理存在的問題

目前建設監理制與業主方項目管理并行時，存在以下一些問題：

3.2.1 權責不明，責任不清。房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權力授予監理，以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜， 管理混亂。

3.2.2 建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位指令，或干涉監理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。

3.2.3 甲供材料的質量難以控制。房地產開發企業出于節約造價考慮，對于某些大宗材料，采取低價招標競買等方式采購。由于房地產企業是投資建設者，對于材質有最終決定權，且監理是受房地產開發企業委托的，因此對于甲供材料，常疏于管理，或是勉強放行。由于材料是低價購進，故材質往往有偏差，質量難以控制。

4 房地產項目管理的實施

4.1 房地產項目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中，從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規劃設計環節，降低成本一方面體現在好的設計、較低的價格； 另一方面也體現在找好的設計單位，避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。

4.2 房地產項目管理中的進度控制

房地產開發項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發、項目融資、規劃設計、招授標、合同的簽署等等)、建設階段、租售階段(還可能包括物業管理階段)。做好房地產項目的進度管理，就應在這些環節上做好時問上的安排。應對參與各方進行范圍管理，某一參與方何時介入、何時退出及其責任范圍；研究項目各個工作的相關程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關的，有的是不完全相關的；針對項目的情況，制定出房地產開發項目各個工作的先后次序及預計持續時間，并對項目的進展情況及時監控，建筑工程的進度控制是在房地產項目施工工期要求的前提下進行的， 它服務于整個房地產開發流程的進度控制。

房地產項目的工作流程并不是唯一的，所以開發周期的活動性較大，不同的開發企業其項目開發持續時間也不一樣。我國某知名房地產企業所采用的“快速開工快速銷售” 模式， 強凋操作流程的創新與優化，產品研發．開發手續．工程建設三者之間的交叉與搭接，準確地進行市場定位和推廣定位，擁有強大的銷售網絡和銷售能力。傳統的房地產公司操作項目“一環套一環” 的串聯方式，該企業改為并聯的方式，從而從拿地到項目開工到開盤的時間大大縮短。

4.3 監理存在問題的管理

4.3.1 完善監理制度，提高監理水平。一是拓寬監理領域，發展全能監理，實施全方位、全過程監理；二是加強對監理單位的資質管理， 建立公平有序的監理市場；三是適當提高監理取費標準，制止監理企業惡性競爭；四是加大培訓教育力度，提高監理人員的整體素質

4.3.2 明確監理單位與建設單位、承建單位的關系。建設單位與監理單位的關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。監理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協商的原則確定于合同之中，監理委托合同一經確定，建設單位不得干涉監理工程師的正常工作。監理單位依據監理合同中建設單位授予的權力行使職責，公正獨立地開展監理工作。

篇3

近幾年來，房地產市場持續升溫，供需兩旺。隨著“大盤”、“精品”時代的到來，房地產開發企業優勝劣汰的進度也在加快，在這個過程中如何求生存、求發展，是擺在房地產開發企業面前的一個重要課題。在相同的區域環境中，除了開發適銷對路的產品外，最重要的是降低項目開發成本，最大限度地提高投資效益，這一點受眾多房地產開發企業的關注，既是熱點又是難點。如何降低項目開發成本，提高投資效益?對房地產開發的造價進行有效地控制與管理是關鍵。

1.房地產開發全程造價的分類及其特點

目前，根據我國建設工程項目的建設程序，房地產項目從醞釀、規劃、建設到投入使用大致分為四個階段：項目投資決策階段（項目建議書、可行性研究、投資收益分析），項目規劃設計階段（項目規劃設計、方案審批），項目實施階段（施工階段），項目竣工結算階段。

在項目投資決策階段，開發商依據建議書編制初步投資估算，做可行性研究報告時編制詳細投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在+30%到-20%之間，所以誤差較大。這一階段建設工程造價控制的難點是：第一，項目具體實施方案尚未確定，估算難以達到準確；第二，此階段開發商有時是為了爭取項目的開工，行政決策意識比較強，投資估算偏小；第三，投資估算所選用的數據資料信息有時難以真實的反應實際情況。在項目規劃設計階段，從控制建設工程造價來說一般又分為四個小階段：第一，方案規劃階段，該期間開發商應根據方案圖紙和說明書，作出含有各專業的詳盡的建安造價估算書；第二，初步設計階段，開發商根據初步設計圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計總概算；概算一經批準，即為控制擬建項目工程造價的最高限額；第三，技術設計階段（擴大初步設計階段，簡稱擴初），開發商應根據技術設計的圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計修正總概算；第四，施工圖設計階段，開發商應根據施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準的初步設計概算。施工圖預算是確定承包合同價，結算工程價款的主要依據。設計階段的造價控制是一個有機聯系的整體，各設計階段的造價（估算、概算、預算）相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成設計階段的控制系統。

2.房地產開發企業造價控制技術與方法

2.1 立項階段的造價控制措施

房地產市場是不完全競爭市場，房地產開發企業在對收入與造價分析時，相對來講，收入的不確定性可能大一些，對于造價來講，如材料費用，盡管也會隨市場波動，但相對來講可能小一些。對開發項目可行性進行造價相對準確的估算，不僅對于項目可行性研究十分重要，而且對于造價控制也十分重要，把造價控制由事后控制做到事前控制。在造價估算時，按會計分類盡可能的進行細化，使以后在造價控制時能夠有的放矢。同樣一個項目，不同的企業因為其信用、融資能力的不同而造成造價與風險是不相同。因此要根據企業自身的特點和把控風險能力的不同，合理安排好風險與資金利用率之間的平衡，安排好資金鏈。

2.2 設計階段的造價控制措施

有資料表明，初步設計階段影響投資的可能性是75%～95%，技術設計影響投資的可能性是35%～75%，施工圖設計階段影響投資的可能性是25%～35%，而到了施工階段，影響工程造價的可能性已經只有10%。由此看來，控制工程造價的關鍵在于設計階段。因此影響建設項目投資造價控制的主要階段是設計階段，設計階段是投資造價控制的關鍵環節。建設項目設計的節約是最大的節約，認真做好設計階段投資控制對控制建設項目投資至關重要，是控制建設項目投資的根本所在。一份好的設計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應具有經濟的合理性。長期以來，建設單位普遍對建設項目的設計階段重視不夠，較少過問設計方案的經濟合理性，致使一些設計項目的設計質量不高。

2.3 基建階段的造價控制措施

按基建程序辦事，就是要遵循工程建設的客觀規律辦事，它是多年來基本建設正反兩方面經驗的科學總結。要合理安排開工順序和提高交用標準。積極引進市場機制和競爭機制，在承發包上實行招投標，是全面造價管理工作的重點。把競爭機制引入全面造價管理，在相對平等的條件下進行招標承包，擇優選擇工程承包公司、設計單位、施工單位和材料設備供應單位。

3.結語

長期以來，人們習慣于把尋找開發項目、項目實施作為重點工作來抓，而把造價的控制與管理工作集中在竣工結算審核階段，畢竟是被動控制、事后控制。筆者認為，房地產開發企業應該將“開源”與“節流”并重，切實重視開發項目的造價控制與管理。在項目運作的各個階段施行全過程、全方位的造價控制，以利房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環，為企業實現效益最大化、獲得持續健康發展奠定堅實的基礎。

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隨著我國現代化建設的不斷推進，房地產建設的熱潮不斷涌動，房地產企業也逐漸成為我國的支柱企業，但是很多房地產企業在發展過程中都出現了問題，影響了企業經營的安全性，其中一個重要問題就是財務管理上的問題。作為資金密集型的企業，房地產開發公司的財務管理工作對企業來說極其重要，因此識別并解決財務管理中存在的問題，對房地產企業來說極其重要。

一、房地產開發公司加強財務管理必要性

房地產開發公司作為資本密集型企業，資金鏈是一個決定企業生死的要素。資金的流動存在于企業的投資、籌資、生產經營的各個環節，任一環節資金鏈的斷裂都有可能導致企業的生存危機。而且，企業的資金又不是越多越好，這會降低企業資金的使用效率。尤其是房地產開發公司，其開發周期長，資金的投入和回收是不斷交叉的，因此需要開發公司了解開發整個項目的每個環節，以便對資金進行有效管理。另外，成本和質量的制衡是房地產公司的另一主題，如何在保證質量的基礎上進行成本控制，對房地產公司及其重要。因此，做好企業的成本控制和成本管理，對房地產企業有很大的重要性和必要性。

二、房地產開發公司財務管理中存在的問題

當前我國房地產開發公司、尤其是中小型開發公司，財務管理都存在著一些問題。

（一）對財務管理的重視性不高

我國房地產開發公司將管理工作的重點集中在經濟效益上，對財務管理的重視性不夠，尤其是忽視了財務管理工作在長期規劃中的作用。一些房地產開發公司僅僅將財務管理定位為記賬等會計類工作，對財務管理認識不夠。另外，一些公司對開發項目的可行性研究重視度不夠，有的甚至不進行可行性研究，項目安排隨意性大，沒有對資金投入、資金回收、期限等進行詳細安排，導致整個財務管理過程的混亂。

（二）財務管理的制度缺乏規范性

我國房地產開發公司沒有建立清晰的財務目標，制定的制度也缺乏實際操作性，沒有起到有效的指導作用。有的公司的制度形同虛設，沒有得到有效的實施。

（三）財務管理人員的素質不高，財務管理水平低

當前我國一些房地產公司的財務管理人員財務管理意識淡薄，對財務管理的認識不夠，且文化程度不高，因此，業務技能也不高，他們缺乏系統財務管理知識，在實際工作中只是憑經驗和直覺進行管理，這一問題會影響房地產企業財務運行的安全性和效率。

（四）財務風險大，融資渠道單一

房地產企業作為資金密集型企業，資金鏈的保證對其及其重要，資金流動的周期很長，且前后期的資金流量很不平衡，所以保持資金的安全流通是很重要的工作。但是，隨著我國對房地產企業的管控越來越嚴格，加上其本來的風險，房地產企業融資也越來越困難。

三、應對房地產開發公司財務管理問題的對策

（一）加強對財務管理的重視程度

房地產公司的領導者需要轉變經營管理理念，加強對財務管理的重視程度，并將這種重視落到實處，同時將重視程度傳遞給財務管理人員，嚴格財務管理人員的招聘，加強對財務管理人員的培訓，為財務管理工作的順利進行打下堅實的基礎，營造良好的氛圍。另外，保證在項目開發前期做好可行性分析，運用財務管理中項目投資分析的知識，對項目開發的周期、投入、收益等進行詳細分析，以保證后期開發過程中資金的可控性。

（二）制定科學規范的財務管理制度，并嚴格落到實處

房地產企業管理者要充分了解本企業項目運行和管理程序，參照本行業的標桿企業，建立一套科學規范且適用的財務管理制度。在建立規范的財務管理制度的基礎上，加強財務人員對管理制度的學習和應用，并在實際應用過程中加強監督，保證財務管理制度的順利實施，起到應有的作用。同時，在運行的過程中不斷進行反饋，以及時解決出現的問題，不斷完善這一制度。

（三）加強對財務管理人員的培訓，提高企業的財務管理水平

房地產企業既要嚴格財務管理人員的招聘，又要注重后期對財務管理人員的培訓，無論是認識上還是技能上。財務管理人員技能的提高，有助于企業財務管理水平的提高，進而可以順利推進企業的財務管理工作，這對整個工程項目的順利進行都很重要。

（四）加強對資金的管理，多元化融資渠道，以降低企業的財務風險

房地產企業的財務人員要加強對資金管理的重視，整體上把握資金的流入和流出，對項目不同時期資金的流動有整體上的認識，并提前做好準備，防止出現資金流斷裂的問題。有關現金流管理的具體措施有：編制現金預算，加強對應收賬款的管理、加快資金回收期，合理利用現金浮游量、充分利用商業信用，加強對投融資的管理等。對于融資問題，企業要優化融資方式，進行多元化融資。企業集團還可以在整個企業建立資金池，將各個項目的資金進行統一管理，對各個項目的資金進行調劑使用，從而保證整體的穩定。

四、結束語

總之，房地產企業的財務管理非常重要，認識并解決這些問題，對房地產企業的持續發展有著重要的意義。

參考文獻：

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（一）項目方案方面存在問題

項目方案的確定對房地產企業日后的發展起決定的作用。一般來說，房地產開發商對項目方案的確定比較重視，但在這一過程中總是不按照相應的規章制度進行，導致這方面的工作做得不足，主要體現在以下幾個方面：第一，沒有深入市場進行調研。很多房地產開發企業在得到項目后，想要快速獲得經濟效益，在沒有進行市場調查的情況下，就盲目確定了開發的方案，只考慮什么賺錢，就開發什么樣的產品，過分的效仿別人，所以導致開發的產品沒有特色，缺少吸引力。第二，因為缺少市場調查這一過程，所以導致決策層在方案的決策階段會出現失誤，從而增加企業的風險。第三，沒有樹立品牌意識。房地產開發企業過分的追求經濟利益，在方案確定的過程中，只考慮怎樣才能從這個項目中賺到更多的錢，而沒有重視產品的品牌意識和形象，而一個企業要想可持續發展，就要樹立品牌意識，否則企業將無法生存。第四，項目開發投資估算報告缺乏，這一過程如果不嚴謹，會導致項目在施工過程中無法有效的控制投資成本，從而會出現投資成本大于計劃成本的現象，造成嚴重的經濟損失。

（二）施工設計方面存在問題

很多房地產開發企業在圖紙設計階段做的工作很少，甚至沒有，開發商認為圖紙設計不是他們的事情，只要交給專業的設計單位就可以，所以只注重施工階段的成本控制和質量控制，忽略設計階段的成本和質量控制。一些企業為了盡快的得到圖紙進行項目施工，在一切事情都不明了的情況下，要求設計單位進行設計工作，這樣就會導致設計的圖紙在功能和使用方面存在問題，如果在施工的過程中發現問題，就要進行變更，這不僅增加了投資的成本，還影響了工期。企業對設計單位圖紙設計的過程缺乏監督和管理，使得圖紙在投資控制方面不明確，企業無法有效的進行成本控制。

（三）合同管理方面問題

目前，還有很多房地產開發企業缺乏法制觀念，導致在合同管理方面存在問題。企業在合同簽訂的過程中，大多是經過雙方友好協商簽訂的，但如果合同的內容不完善，雙方對合同條款的理解存有歧義，協商不成就會產生糾紛。很多企業合同管理存在的問題有以下幾點：第一，開發項目合同簽訂的過程十分簡單，不符合標準合同的要求，合同的內容不全面、不嚴謹，存在漏洞，往往會因一字之差給企業帶來經濟損失。第二，合作雙方都不嚴格遵守合同的內容予以執行，存在隨意更改合同的現象，這樣就會導致工程索賠、工期延長、成本增加的情況發生。第三，在發生糾紛時，往往采取一些不恰當的手段進行解決，而不用法律武器來維護自身的權益。

二、房地產開發企業提高項目管理的措施

（一）深入市場進行調研

房地產開發企業要重視項目的市場定位，根據市場的需求研究項目產品。首先，企業要了解國家和地區的政策和法規，明確政府對房地產企業的政策取向，如果政府對這一行業持支持的態度，就會在各方面給予幫助，這樣企業就會減小投資的風險，所以企業要清楚了解開發的項目是否是政府支持的，切忌違反政策。其次，企業要根據自身的發展情況和特點，積極深入市場進行調查，明確該項目的消費群眾，掌握消費群眾的生活水平、居住環境、設施需求等情況，從而研究出滿足人們需求的產品。最后，開發商要了解周圍樓盤的基本情況，如：設計、價格、銷售面積、開發商的實力等，掌握競爭對手的情況，做到知己知彼，提高企業的競爭力。

（二）重視品牌建設

房地產企業的競爭越來越激烈，企業要想在激烈的市場競爭中生存和發展，就要重視品牌建設，樹立品牌意識。企業要在為市場提供優等的產品和優良服務的情況下，進行科學的策劃宣傳活動。可以利用媒體廣告進行宣傳，要保證廣告的真實性，不要自我吹噓。房地產企業品牌建設和形象的樹立要經過長期的積累，例如：萬科地產、綠地地產等，它們都是經過了多年的經驗積累才獲得知名度的。

（三）加強項目合同管理

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中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A

引言

隨著我國國民經濟水平的迅猛發展，推動我國房地產事業的規模不斷擴大，也加劇了房地產行業內部的競爭。因此，針對目前房地產開發項目工程管理中常見的問題采取相應的解決措施，力求提升我國房地產開發項目工程管理的質量。

一、當前房地產開發項目工程管理存在的主要問題

1、開發前期準備和調研工作不夠

當前，我國房地產項目普遍存在著盲目決策開發的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調研論證，一拿到地就開始蓋樓，不進行技術、經濟方面的考量和論證，造成了項目管理在前期無法進行預測和控制，使后期出現了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優化配置。

2、管理體制不健全，致使進度和成本偏離預期目標

我國房地產項目在進行開發時，對項目管理的理解不夠深入，照搬項目管理的模式，與預期目標出現了很大的偏離，如近年來出現的延遲交房，開發成本過高，管理費用居高不下等等，超出預期很多。

3、不夠重視施工許可規定，致使施工不能如期進行

房地產開發企業開發項目時，通常都希望工程盡快結束，實現經濟效益。大部分施工單位為了盡早開工，在沒有經過政府建設主管部門施工檢查與辦完相關手續之前就開始施工，容易在施工過程中被強制暫停，而施工單位會遭受罰款，房地產項目開發企業也會被實施經濟懲罰。

4、設計監理制度不夠規范

當前，設計單位和監理單位存在配合不緊密甚至脫節的問題，使得大量設計問題在施工中頻繁出現，變更圖紙比原設計圖紙還多，既造成了成本上的浪費和管理上的混亂，加之工程設計的建立制度本來不夠完善，使得工程進展變得緩慢。

5、造價預算出現嚴重偏差

一般的情況下，房地產項目的投資額度是在決策階段或者設計階段進行確定，但是在項目正式確定開工以后，由于受到施工各方的人員、材料、施工的機械以及施工工藝和施工環境之間的不斷變化的因素的影響，施工階段對于工程的造價管理出現極大的偏差，比如開發商在設計階段不重視設計的合理性，導致在施工階段出現問題而對設計進行更改。這種更改往往引發連續性的一系列的變動而可能增加工程造價。

6、完工驗收與備案管理不夠嚴格

房地產開發單位對工程施工中分項驗收等主要環節管理不夠嚴格，一直到工程完工驗收之后還存在著結算依據不足、驗收資料不完全等情況，從而導致不能辦理相關的驗收手續，出現拖延交付等不良結果。假如建筑施工單位是由多一個施工隊伍組成，工程驗收環節與備案就更加重要，必須重視。

二、房地產開發工程項目管理難點的解決措施

1、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作

前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設;有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入;要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。

2、加強項目決策實施階段的項目各階段設計和前期工程項目管理計劃工作

整合、招標或委托有資質、有類似業績、與項目匹配的專業設計資源，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設計、施工圖設計，并以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件;此階段尚要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含接口條件在內的項目各工程內容招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經過必要的決策程序才能進行。

3、要從開發商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作

在項目收尾階段可建立一個由開發商主管工程領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發、材供、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

4、加強房地產開發工程項目中成本的控制

政府規費、監理費用、設計費用、小區建設費用、建安造價等構成了一個房產開發工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務。第二，施工前做好工程預算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執行三級簽證的制度，就是只有在經過三級負責人的審核通過后，現場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。

5、工期的控制

工期的控制在房地產開發項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關施工企業和開發商的利益，還關系到房產消費者的利益，是一個利益的連環。所以要根據工程實際情況監督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設計。

6、安全的控制

房地產開發商和施工單位應該對地產開發的永久性和施工安全結構足夠重視，必須根據國家相關安全規定進行嚴格控制，保證工程的安全性。

7、房地產施工質量管理

首先，積極使用先進的工藝技術，科學合理安排施工進度，科學調配勞動力，對總體計劃進行周全、翔實的安排，特別是對施工容易發生的技術問題要制定詳細的應急措施。同時，專門成立測量小組，認真細致做好測量放樣的工作，工程平面的點、線，都是通過坐標點和該點的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數據要經有關人員復核后才能進行下道工序的施工。

而且，建立高效靈敏的質量信息反饋系統。設置專門機構作為信息中心，負責搜集、整理和傳遞質量動態信息給項目領導小組，便于領導小組對異常情況的數據信息迅速做出反應，把指令信息傳遞給執行工程部，及時調整施工安排，糾正偏差，進而形成一個對數據迅速反應、保證項目質量的信息網絡。現場質檢工作員要按時搜集班組相關質量信息，并且進行隨機抽樣，提取相關的質量數據，為決策提供可靠依據。

最后對材料進場嚴格執行檢驗制度。根據材料計劃檢查材料的規格、名稱、型號、數量，檢驗是否具有合格證、材料檢測報告，嚴把質量關，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好進貨驗證記錄。試驗員還要對使用中的材料進行抽查，做好材料二次檢驗工作。

結束語

隨著房地產市場和建筑市場的進一步規范，利潤將隨之降低。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質，不斷開拓創新，才能使房地產和建筑施工企業得以生存和發展。必須科學合理地對施工中各項工作進行管理，保證整個項目工程的順利進行。

參考文獻

[1]曹懷.基于房地產開發項目工程管理措施分析探討.四川建材,2009,4.

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與所有的產品開發過程一樣,房地產項目開發一般可分為立項決策階段、策劃和設計階段、施工階段、交付和運營階段。一個房地產建設項目的成功,取決于對項目的良好決策和后續的組織實施,而策劃和設計階段是將原則性的宏觀的決策意圖,落實到具體的微觀的設計圖紙中,從而為施工階段提供依據性技術文件的的過程。設計階段的工作具有承前啟后的作用,既需要向前延伸到宏觀策劃層面,又需要向后延伸到施工圖紙的具體細節控制,是項目開發成功的重要環節。

1.設計策劃的重要性

房地產開發企業迫于資金壓力,總是被壓縮開發周期,很少有企業潛心研究市場的真正需求、產品的內涵和對社會、城市環境、歷史帶來的影響。也很少有企業勇于探索和創新。速成的設計、速成的房地產產品,又怎能成為經久傳世之作?市場上已不乏似曾相似的建筑面孔,無非因其地段不同、開發商不同、廣告宣傳不同而形成差異而已。在市場的火爆過去以后,理性的購房者已日益學會全面評估產品內涵和價值,甚至對開發企業的品牌所代表的品質高度有清晰的評判。因此,房地產開發企業如果不重視開發建設項目的前期設計策劃工作,其長期發展利益必然受到局限。

對于開發內容復雜、規模大、周期長、社會影響大的綜合性開發項目而言,開發商在設計策劃、設計管理方面的主導性作用就更為明顯。尤其是商業綜合性持有型物業的開發,如果在前期設計策劃和設計管理階段不投入足夠力量研究、策劃和管理設計,那么,施工階段、招商階段必然會遇到瓶頸,不得不調整、變更以適應市場。而盲目建成的項目在投入運營后更會自食其果,商業設想無法實現,商業利益無法保障,物業價值得不到提升,從而留下永久遺憾。

房地產開發企業在項目設計策劃階段,應該站在城市長期有序發展的高度,目光放長遠些,在人居環境的品質、文化藝術創作的品味、建材和技術的標準上投入足夠的精力,避免急功近利的心態,不論是出售的物業還是持有的物業,都應將其視為不可逆轉的、需持久經營和不斷保值增值的物業,才能引導設計師創作出有藝術內涵、有科技水準的作品。這也是房地產企業永續發展所需要的品牌創建之路。

2.設計策劃的內容

建筑設計,在某種意義上講可等同于建筑產品的研發,它是藝術創作與科學技術的結合。它不能用工業化、工廠化、程序化的過程進行生產,對于不同地點、不同使用功能、性質的建筑從內容到外表形態是不同的。因此需要完整細致的策劃。

以住宅項目為例具體來講,在通過大量的調研確定了購房客戶目標定位和價格定位的情況下,首先需要研究建筑的功能如何滿足使用者的基本需求,然后還需要研究城市規劃以及特定的社會歷史文化環境,調研生態環境,確定建筑形態、外立面設計的藝術創作風格走向;引導規劃和建筑設計創作出富有文化內涵的、與城市環境和諧的優秀設計作品。

對于商業地產的開發。前期設計策劃更為重要。在得到大量市場調研信息的前提下,需要與相關部門共同策劃確定商業開發策略和目標消費人群,繼而研究業態品類、組合關系和商家定位。在這些研究工作的基礎上,才能對設計單位提出較為可操作的方案設計要求。而在方案設計過程中,從客流、物流動線安排,到店鋪形態和組合布置、面積分配,到公共空間設施的策劃,開發企業在整個過程中都需要用心策劃,組織和引導設計單位進行設計。

隨著低碳、環保、綠色日益成為時代的主題,房地產企業還應承擔起社會責任,努力響應這一主題,不僅被動地履行各項新規范規定的環保節能指標義務,而且主動創新,研究提升開發產品的科技含量,努力實現綠色環保人居環境。

3.設計階段的成本管理和措施

建設工程造價管理涉及到建設項目的各個階段和各個環節,其中,實行以設計階段為重點的建設項目全過程投資控制最為關鍵。成本管理是設計策劃和管理部門的重要職責之一。

成本管理的過程,首先需要根據產品定位所確定的成本指標,拆分到建筑的各專業內容分項中。然后,根據分項成本指導設計策劃,對市場部門或使用和管理部門提出的要求進行全面分析,確定符合成本目標的技術標準。設計策劃過程,需自始至終結合成本的概念,在設計由淺入深的同時,成本指標由寬泛和籠統發展到逐項清洗和明確。

為了落實成本控制,在各階段設計中,需精心研究建筑每一個部件的設計,研究材料和施工條件,進行多方案經濟比較,降低每個構件的造價。而機電系統選型不僅需要考慮到初期投資,還需要考慮運行費用和設備維護費用,因而需要進行綜合技術經濟評價,正確處理好技術先進與經濟合理之間的對立統一關系。另外,還應加強各專業設計圖紙之間的協調性管理,避免因設計圖紙的不協調、不完善帶入施工階段而造成返工。在招標階段,尤其是機電設備招標階段,設計策劃管理部門應根據材料設備的重要性進行分級,明確規定各類材料設備的品牌檔次,將有限的投資合理分配到各種材料設備中,力求保證建筑品質的同時做到經濟合理。

限額設計是控制成本的有效辦法。在可行性研究和產品定位明確后,設計管理部門應根據批準的投資估算限額,提出限額設計指標。在方案設計階段,可按可行性研究成本目標的80%提出估算目標;在擴初設計階段,可按方案估算成本的90%提出概算成本目標;施工圖設計階段,可按概算成本的90%值提出預算成本目標;預留10%供施工過程中調節。在每一階段設計完成后,都應確認限額設計要求是否得到有效落實。

在管理機制上,可考慮加強限額設計的經濟責任制管理,在設計合同中,制定相應的措施條款,凡因設計單位錯誤、漏項擴大規模或提高標準而導致工程靜態投資超支,可扣減設計費。對于確有必要調整預算指標的情況,須嚴格按權限進行逐級審批。對于節約投資限額的給予獎勵,超過投資限額的進行罰款。發揮設計人員積極性,鼓勵設計單位在限額內提供最優設計。

4.設計階段的技術質量管理措施

4.1設計質量全過程管理的重要性

建筑設計隨機性大,需要全過程精心策劃和控制,才能取得最優成果。建筑設計質量的優劣,確切地說是一個目標范圍的界定,符合建筑規范、規程和標準是建筑設計合格的下限。建筑設計精品是在設計運行過程中優化取舍,不斷完善完美。因此,設計質量的優化管理是十分值得重視的。建筑設計的優化管理是全方位全過程的動態管理。靜止的簡單化的“結果管理”淘汰制,只會浪費時間和造成經濟損失。建筑設計全過程要自始至終,由組織管理到專業技術管理,由藝術領域到科學技術領域、由建筑形態到技術措施,由形象思維到邏輯思維,由方案到施工圖,進行細化、優化和篩選。它是積極主動、極具挑戰性的動態質量管理。

4.2設計組織框架的構建

建筑項目設計管理的首要任務應是項目設計組織框架的策劃。一個規模較大的完整的開發建設項目的設計,不僅包含規劃和建筑設計、結構設計、采暖通風和空氣調節設計、給排水設計、熱能動力設計、建筑電氣設計,還包含水、電、煤、通訊等市政配套設計內容,甚至可能涉及道路橋梁、人防專業設計,還包含室內精裝修設計、景觀綠化設計、智能化設計,有的項目還需要專門進行標識系統設計、建筑立面照明設計、藝術品和家具用品設計等分工細致、深化的設計內容。隨著低碳、綠色、高科技的時代主題日益明確,還需考慮能源科技項目的專項設計。另外,業主招標管理部門可能還會對設計管理部門提出提供各類招標項目技術規格說明書、技術標評審等的招標配合工作要求。因此,在設計工作計劃中還需要考慮到這項工作的安排。

如此繁雜的設計工作內容,沒有一家設計單位能夠獨立完成。因此,開發商的設計策劃和管理部門在設計策劃的前期階段,必須清晰地確立全部設計內容,將其合理地分解成多個工作包,對每個設計工作包明確內容、要求、目標、時間,并建立這些工作包之間的工作界面和責任關系,使不同專業和專長的設計單位各司其職、各盡所能、協同工作,圍繞設計策劃所確定的藝術主題和技術標準,最終完成高質量的設計成果。

建筑設計市場魚龍混雜,層次、水平差異較大。但并不是所有的開發項目所涉及的所有設計內容都需要由頂級設計公司來完成。不同的設計公司擅長的設計類型也有所不同,例如有些設計公司擅長大型公共建筑,有些擅長居住區規劃和住宅設計,有些擅長購物中心設計。因此,對于項目中的每一項設計內容,都需要在龐雜的設計市場中,挑選資質和業績符合項目要求的設計公司和設計團隊,并確定其收費是否在可接受范圍內,然后將工作要求落實到合同中。這樣分階段逐步落實每一個設計工作包。

4.3編制各階段設計任務書

開發項目在前期策劃階段,在商業策略策劃完成后,設計策劃部門應收集來自土地、規劃等方面的政策和約束條件,收集地形、地貌、規劃設計條件等方面的基礎資料,結合商業策劃要求,編制方案設計任務書,將業主的開發意圖、策略、以及使用功能要求完整、清晰地傳達給設計單位,避免讓設計工作走彎路。在擴初設計階段,設計管理部門應安排各專業進行系統和技術調研和方案比較、收集配套信息、結合對方案設計內容的評審意見,形成策劃設計要求,編制擴初設計任務書。在施工圖設計階段,結合擴初設計評審意見、結合來自物業使用部門的對運行管理的具體要求,以及其他相關專業提出的設計條件,編制施工圖設計任務書,進一步細化業主在使用功能、交房標準、機電設備技術標準、成本限額、設計成果深度和形式等各方面的要求。

4.4分階段進行設計成果評審和確認

設計工作是一個循序漸進的過程,因此對于各階段設計成果應分別予以評審和確認。在方案設計階段,應對建筑形體、風格、朝向、位置、間距、高度、結構基本形式、主要出入口位置、平面交通動線、垂直交通動線、建筑面積、層高等基本設計要素予以充分討論、評價和確認。

在擴初設計階段,建筑專業除了統籌結構和機電各專業的設計外,還應詳細研究建筑的各個細部和材料,評估和確認所有構件的細部尺度控制和構造要求;結構專業應對各種不同的地基處理或基礎形式作比較,確認最經濟合理的基礎形式,對建筑主體的結構骨架基本形式和構件尺寸進行初步控制和確認;機電專業應對各類可選用的機電系統作技術經濟比較和論證,確認系統形式、主要設備,確認豎向和橫向管井管線的位置對空間使用的影響。

在施工圖設計階段,需檢查和評審施工圖紙中各類技術要求的落實程度,校核各專業圖紙中對地形、地貌、地質、道路、管線等外部條件的結合情況,校核各專業圖紙的設計深度、協調性、完整性、可操作性。只有對施工圖紙完成全面評審和確認,方可將其交付給施工和工程管理部門。

4.5設計工作后評估

設計策劃和管理部門的工作成效并不是在完成施工圖紙后就立竿見影的,必須經過招標、施工、運行整個過程后,才真正反映出設計管理工作成果的優劣。因此有必要在項目竣工交付運行后,對前期設計策劃和管理工作進行綜合評估,由實際使用施工圖紙和對建筑物運行管理的部門分別進行評價,總結出設計策劃管理工作中的經驗和教訓,這樣才能不斷改進不斷提高。

參考文獻:

[1]韓玲.淺析項目建設過程中的設計管理.建筑2009(14)32-33

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     1.1成本最小化原則

    房地產項目成本管理的目標是采取各種合理的成本控制措施，最大幅度的降低項目的成本，從而保證項目的實際成本符合期初制定的成本控制目標。在追求成本最小化的過程中，應該兼顧質量和進度等其它方面的目標，注意降低成本的合理性，不應以損害其它方面的利益為代價，防止顧此失彼。

1.2動態控制原則

房地產項目的成本控制應注重動態性，根據項目的實際執行情況而動態調整。在項目規劃中雖然制訂了項目全體及各階段的本錢操控計劃，但在項目施行進程中，可能因為一些環節的改變而導致項目本錢也隨之發作動搖，這就需求及時對項目本錢操控措施進行動態調整，預算動搖可能對全體本錢構成的影響，以做到心中有數。只要每個人員完結了自個的分方針，整個公司的總方針才有完結的期望。

1.3目標管理原則

目標管理又稱為成果管理，它將房地產項目的整體目標層層分解，細化為項目中各參與單位及各員工的分目標，這些目標方向一致，銜接緊密，因此，只要每個人的目標得到實現，那么項目總體目標實現也就輕而易舉。

2房地產開發項目成本控制存在的問題

2.1房地產開發企業成本控制觀念落后

我國房地產開發企業成本控制觀念比較落后，不能很好的適應市場的發展。首先，認為成本控制的范圍只是項目施工的成本控制，而對于項目開發的前期準備、規劃設計、銷售等方面的成本控制往往不重視，并不能很好的對房地產開發項目整體進行全面的成本控制，往往導致由于某一部分的成本控制不到位導致整個開發項目的總成本增加。其次，開發項目成本控制往往重視項目完成后的成本控制，而對于項目開展前的組織成本控制比較薄弱，忽視事前成本控制，忽視項目開展前的成本預測，項目開發成本決策往往缺乏規范性。最后，開發項目成本控制的主體往往局限于財務人員，但是財務人員對于項目的成本控制往往局限于項目完結后的成本控制，對于項目開展之前的成本控制往往不到位，因此不能對開發項目進行整體控制。

2.2忽視財務管理對開發項目成本整體控制作用房地產開發項目成本控制過程中，往往忽視財務管理對成本控制的整體控制作用。北京某家房地產開發公司在進行成本控制時，不能很好的限定財務人員的職責，僅僅簡單的認為財務人員的職責就是對企業開發項目的資金、收益進行核算，忽略了財務管理在項目開發前期、項目實施過程中的控制作用，進而導致不能進行項目成本的整體控制。首先，在項目開發前，財務人員不能很好的對開發項目所需的成本進行核算、分析，以至于不能提出與房地產企業自身情況相關的方案。其次，在項目開發過程中，不能很好對項目開發過程中各項成本消耗進行控制，避免不必要的成本消耗，造成項目成本的增加，降低了財務對于項目開發成本的總體控制。

2.3房地產開發項目成本控制機制不完善

優秀的機制保障是開展房地產開發項目成本控制的基本，但是大部分房地產開發企業并沒有設有專門的成本控制機制。首先，在房地產企業制度上不能有效的進行成本監督，也沒有適當的激勵措施，并且員工對于開發項目成本的管理積極性不高，導致成本控制開展艱難。其次，房地產企業開發項目過程缺乏持續的成本控制機制，缺乏完善的成本控制指標體系，項目開發之后不能及時對項目成本進行總結、反饋，以至于項目成本管理不能持續改進，導致項目開發成本控制不系統。

3房地產開發成本控制基本路徑

3.1實施限額設計

目前普遍存在項目開發周期緊，在設計階段投入的時間相對欠缺，導致設計成果不夠精準，給工程預算編制、招標清單編制等增加了不穩定因素。頻繁設計變更，更讓造價成本不斷增加。所以在具體項目開發過程中，必須明確要求設計單位提供與設計內容相符的設計概算，進行精準的限額設計，要多與設計人員溝通，把限額設計工作做到最優。

3.2嚴謹審核圖紙

在進行設計出圖的時候，要嚴格審核圖紙，多與設計人員溝通，進行多方面比較分析、選樣、修改，提高設計圖紙的質量，使設計成果更加合理、經濟，減少因設計單位、建設單位自身原因引起的設計變更；結合工程實際，保證施工單位按圖施工的可操作性，將工程變更盡量控制在施工之前。

3.3嚴格規范招投標制度

準確編制招標文件，謹慎分析各項指標，把工程標底控指到合理的下限。在編制招標文件的時候，要對招標中涉及費用的條款，反復斟酌、考慮，使其更加合理、準確。招投標工作應遵循公平、公正原則，充分體現市場競爭，廣泛接觸、了解各施工單位并嚴格篩選，及時反饋成本的變動情況，并進行有效地調整，減少不合理的開支。

3.4強化竣工驗收

驗收掃尾是整個工程施工的最后一個階段，根據國家政策和合同規定，進行工程結算復審和工程尾款會簽，確保工程全面履行合同，按期竣工。同時科學組織掃尾工作，最大限度降低財務成本，確保結算質量和投資收益。

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中圖分類號：TU712 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-01

房地產項目開發的風險在于開發商在項目開發后的結果與預期收益的差別，目前在新時期市場經濟條件下，我國房地產開發企業面臨的風險有很多種，而如何做好風險防范，對于一個企業的生存發展來說十分重要，以下將展開詳細探討。

一、房地產開發存在的風險類型和風險產生的原因

1.環境風險。環境因素的影響包括自然災害，政策的不穩定性。在自然災害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風暴等因素都會對房地產項目造成破壞，使得投資商必須承受經濟損失。同時因為國家的國民經濟的調控和相應的政治經濟政策法律調整會給房地產投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項目的成本投資造成波動和不確定性。

2.技術風險。科學技術的進步、建設材料、技術結構的變動給房地產項目投資帶來的投資風險為技術風險。例如科學技術的進步導致建筑材料、施工技術、建筑風格在不斷的更新換代，而跟不上時展要求的項目投資投資成本高，項目進展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項目進行改造。

3.決策和管理風險。決策和管理風險包括運營風險、市場環境調查和預測的風險、技術設計風險、項目策劃風險、財務風險和高層戰略風險，決策和管理風險對一個項目的成敗起關鍵性作用。產生這些風險的主要原因有以下幾個方面：（1）位置的不可移動性；（2）資金投入大，投資規模大；（3）開發周期長；（4）經濟水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產位置的固定性，地區經濟水平的限制作用，導致經濟對房產的消費起到制約作用，開發周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產項目帶來了風險。

二、房地產開發風險應對措施

1.風險回避。風險回避主要是在房地產開發的過程中，管理者必須對風險以及可能損失做出一個初步的估計和權衡，也就是風險發生的可能性。風險回避雖然能避免重大損失，但同時也失去了投資獲利的機會，是一種比較消極的防范手段。

2.風險控制。風險控制指的是管理者采用積極的策略減少風險發生的概率，盡量將風險和損失降到最小。風險控制的手段有風險預防和風險抑制兩種類型。風險預防涉及現時成本與潛在損失的比較，當潛在損失遠遠大于采取預防措施所支出成本的時候，就要果斷采用預防風險的手段。風險控制是管理者為消除和減少風險隱患主動采取措施的一種積極辦法，在運用時成本低、效益好，一般不會產生后遺癥。建議在處理房地產開發過程中的各種風險時，要優先采用風險控制措施。

3.風險轉移。風險轉移是開發商通過一定的措施和安排將風險轉移給另一方，減少企業的損失。與風險回避不同，風險轉移是將責任或者風險轉嫁給別的單位承擔，風險回避是放棄項目開發；風險轉移與風險控制也有不同，風險轉移是將風險直接轉移出去，風險控制是自身調節風險因素。

4.風險自留。風險自留指的是房地產開發商將一些難以避免或者最終不能控制的風險留給了自己，但是前提是不影響大局的利益，且風險能夠為企業帶來較大的利益。風險自留分為有意識的風險自留和無意識的風險自留。有意識的風險自留是管理者的主動風險自留，主動去承擔未來的風險，具體措施有自我保險、專屬保險等。無意識的風險自留是開發商對損失的發生存在僥幸心理或對損失估計不足而暴露于風險中，是被動的風險自留，需要通過風險應急準備金來應對。

5.風險利用。風險利用是在開發項目的過程中通過利用風險來為企業贏取利益的方式。一般是開發商利用現實存在的風險，通過風險管理技術化險為利。

三、房地產開發風險管理應注意的問題

1.重視可行性研究。重視可行性是房地產開發者通過科學的評級分析，明確房地產項目的具體風險系數，它是房地產開發項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產開發項目是否具有可行性，開發商要研究宏觀經濟發展形式，在國家相關法律、政策等條例的許可范圍內，根據當地房地產市場的供求需要，預測開發項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風險最多的階段。

2.選擇最佳開發區位。選擇最佳的開發區為對于房地產企業來說有著至關重要的作用，它關系到房地產項目成功與否，通常從這幾個方面進行最佳開發區位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿狀況及水電通達情況；項目所處區域未來的發展情況等。

3.推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設。房地產企業要用科學、嚴格、規范的標準要求自己，通過加強風險知識的系統培訓，強化員工風險管理意識，加強對現行法規和企業制度的學習，提高從業人員對“違法、違規”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風險。

4.建立具有職業化的管理體系。房地產企業應該加強企業的科學化、職業化、法制化管理模式，逐步實現企業資金的統一化、制度化、程序化管理，制定具有企業標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則規范企業管理行為。用規范化的管理體系，用標準的工作模式、工作流程程序、制度規范職業行為，使得每項工作都有據可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

四、結束語

總之，房地產開發的過程中會遇到環境、技術、管理、決策等各個方面的風險，可以說風險存在于房地產運作的每個階段，只要我們對可能發生的潛在的危險事先預備，制定風險管理流程，并作好風險預算，將風險降到最低，就能保證我國房地產企業的穩定發展。

參考文獻：

[1]薛小榮，何慧麗.我國房地產風險防范對策[J].科技創業月刊，2009，05：50+52.

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中圖分類號：F293文獻標識碼： A

引言

隨著我國經濟的快速發展，城市化建設的發展步伐逐漸加快，在很大程度上推動了房地產行業的發展。現階段，地產項目的投資種類不斷增多，施工規模也越來越大，技術施工難度也不斷的加大，影響施工項目管理的因素也越來越多，并且面臨的市場競爭也越來越激烈。在這種背景下，房地產行業引進了精細化管理的觀念，并得到了廣泛的應用，它能夠有效的降低企業建設施工的成本，提高建筑施工的質量，縮短建筑施工的工期，增強企業建設的標準化程度，提升企業的社會效益和經濟效益。

一、房地產開發中工程管理中常見問題

我國房地產行業整體發展尚不夠成熟，發展水平偏低。隨著政府調控政策的變化和市場不景氣，中小型房地產企業在獲得持續的土地資源和資金方面遇到了很多難題，無法實施工程質量精細化管理，眾多的管理型問題一步步的顯露出來。

（二）管控制度不先進

受傳統體制的影響，我國房地產企業的組織管理體制適應不了當今市場化變化多端的管理需求，如項目管理大多以“人治”為主，對承包商、供應商合作缺乏組織管理，缺乏規范解決問題的能力，對員工管理、內部分配等不能與市場接軌，影響員工積極性等。這一系列問題的存在影響了項目的建設成效，必須使用精細化管理來逐一克服，才能不斷提高工程管理的效率和效果。

（二）成本控制不重視

在成本控制上，作為項目管理者，不能有效的從全局、系統著眼把控項目開發各環節中成本的管控。如在材料設備采購階段，不能全局的分析材料設備數量和質量性能，僅為了滿足工程的需要而增加，或者為了節約成本購買一些性能較差的材料設備，造成資金的浪費;在有關合同的條款上不能很好地洞察、預見，出現后期承包商索賠等事項;不注重設計，與可操作性失節，致使項目實際施工過程中出現大量的設計變更，對成本影響較大，更有甚者可能直接決定項目開發的成敗。

（三）組織管理不明確

目前，多數房地產企業尤其是小型房地產企業，剛剛處于起步階段，對房地產項目工程建設中只重視最終盈利大小，而忽視了管理中的組織所疊加的不良影響。包括不科學規劃施工現場，對于承包商缺乏完善的協調管理機制;材料和設備從購、進場、保管混亂，造成不必要的浪費;資金撥付沒有既定流程和整體規劃，致使資金利用率偏低。這種只重結果的粗放式管理必然會造成項目的建設成本增加，吞噬房地產開發利潤。

（四）標準化執行不靈活

當房地產企業由粗放式向精細化轉變的過程中，勢必將建立各項規章制度來規范各項工作的開展。這些規章制度精細化的管理模式中往往會被擺在非常重要的位置。然而在具體的實施過程中，很難保證所有事情都如預想般順利發展，容易出現一些極端的情況，這時企業的制度和規范反而限制了企業的發展，它很大程度地限制了人在企業中的主觀能動性。

二、房地產開發中工程管理存在問題的解決措施

（一）加強對于工程項目的成本管理

在房地產開發工程中的項目成本管理，是所有投資者都關注的焦點，也是直接決定房地產開發企業獲得經濟效益的直接手段，因此，必須要采取有力的措施，加強對房地產開發工程項目在招投標、設計、施工以及后期的驗收、養護等過程中的成本管理工作，加強對全過程的成本管理。在對成本管理的各個環節中，應該注意，必須要使用科學、合理、規范的手段予以管理，不能只是為了成本管理而一味的降低投入資金，忽略了對于建筑工程質量方面的控制。

對于項目成本管理的重點部分來說，是房地產開發工程前期的決策階段以及中期的施工階段。在房地產開發企業在進行前期的決策階段時，必須要嚴格控制成本，從實際情況出發，結合工程各個環節進行嚴格的預算，嚴格控制成本投入；在進行施工階段時，將成本控制的重點放在對工程的設計變更上，因為一旦涉及到設計變更，就必須要有大量的資金支持，因此降低工程的設計變更，確保成本的有效管理；另外，必須嚴格控制建筑施工中所使用材料以及設備的質量與數量，避免由于材料的浪費造成的成本增加；嚴格控制工期等等。

（二）加強對于建設工程項目的質量管理

房地產開發建設工程的質量直接決定著其后期的使用性能，因此，房地產施工企業必須要加強對其的質量管理，包括施工過程中的質量控制以及竣工后的使用質量。在這其中涉及到的因素就很多了，比如說施工人員的技術問題、施工工藝及方法、施工環境等等，因此房地產開發企業對這些問題都要逐一進行分析，并且采取針對性的措施予以解決。

（三）注重建設工程前期投資決策階段的可行性研究

在建設工程項目施工前期階段的可行性研究是建設工程項目的一項核心內容，必須要加強對其的重視程度，具體可以從以下幾個方面著手：

1.在予以充足時間的前提下，加強對前期可行性研究的人力、財力、物力方面的投入；

2.建立、健全投資決策的支持與審核機構，將決策的程序予以完善，繼而從根本上提高投資決策的整體水平與實施效率，使建設工程項目的市場定位或者是產品定位呈現系統性。

（四）施工現場安全管理

施工現場的安全管理非常重要，關系到施工人員的安全。因此，要采取有效措施加強對施工現場的安全管理。要保證施工現場安全，必須要做好施工的消防工作。施工單位在施工組織設計中必須有安全和消防條款，為施工安全管理提供必要的依據。施工單位必須對全體施工人員進行安全教育，做好技術摸底工作，要派送專職的安全員。甲方代表負責施工現場安全執行的情況，安全帽配戴、施工腳手架、安全網、洞口以及溝道等防護設施，還有其他的施工設備安全保護和施工用電安全措施，防止出現違規指揮和違規操作的行為。甲方代表負責監督安全事故易發部位，比如，要采取合理有效的措施，預防高空墮落、機械傷害、觸電以及坍塌事故等措施，從而保證施工能夠順利進行。還要監督施工單位防火制度的落實。施工現場必須保證消防通道暢通，保證消防設施齊全。

（五）施工現場文明管理

在施工過程中，文明施工有利于樹立企業的良好形象，為此，必須要加強施工現場的文明管理。在施工開始前，必須明確組織設計或方案中的文明施工條款。在實際的施工現場周圍必須設臨時圍墻或圍檔，并做到及時修補，保證圍墻或圍檔整齊，為工程施工建構相對安全的環境。對于建筑工程的管溝和電線要布置均勻合理，機械機電設備安裝要固定可靠，保證安全性和穩定性。施工現場材料必須按平面圖中規定部位堆放，并要求碼放整齊的同時，要標注明確，禁止出現亂堆亂放的現象，避免應先管道施工順利進行。現場產生的建筑垃圾要保證放在指定的位置，并及時清運。最后，在施工區、道路等處經常清掃，保持整個施工現場和環境衛生整潔。

結束語

在房地產工程的開發與建設中，房地產開發企業只有首先認識到項目管理工作的重要性，并且從工程前期的決策、設計階段就加強項目管理，才能確保建筑工程能夠順利的開展，才能為房地產開發企業帶來巨大的經濟效益。因此，房地產開發企業必須要提高項目管理的水平，在不斷的探索與實踐中進行創新，加強自身競爭力，確保自己在激烈的市場競爭中占據有利位置。

參考文獻：

[1]王作城.廣東某民營房地產企業工程管理模式的研究[D].華南理工大學,2012.

[2]劉音姝.工程管理在房地產開發中的應用[J].科技信息,2013,22:444-445.