項目投資分析方法模板(10篇)

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篇1

二、項目投資及現金流量

（一）項目投資。項目投資屬于資本性支出，是企業對廠房、機器設備等固定資產進行新建、擴建或者購置的一種長期投資行為。一般來說，項目投資決策程序包括：選擇投資項目――進行投資方案的財務審核――做出投資決策――執行投資方案――投資的控制。而現金流量則是評價投資項目是否可行時必須事先計算的一個基礎性數據。現金流量估計的準確程度直接決定項目投資決策的結果。

（二）現金流量的構成。（1）初始現金流量。初始現金流量是指開始投資時發生的現金流量，主要包括固定資產的投資、流動資產的投資、其他投資費用以及原有固定資產的變價收入。初始現金流量可理解為項目的初始投資支出。（2）營業現金流量。營業現金流量是指投資項目投入使用后，在其壽命周期內由于生產經營所帶來的現金流人和流出的數量。這種現金流量一般以年為單位進行計算。這里現金流入一般是指營業現金收入。現金流出是指營業現金支出和交納的稅金。如果一個投資項目的每年銷售收入等于營業現金收入，付現成本（指不包括折舊的成本）等于營業現金支出，那么，年營業現金凈流量可用下列公式計算：每年凈現金流量（NCF）=每年營業收入-付現成本一所得稅。或： 每年凈現金流量（NCF）=凈利潤+折舊。

（三）終結現金流量。終結現金流量是指投資項目完結時所發生的現金流量，主要包括：固定資產的殘值收入或變價收入、原有墊支在各種流動資產上的資金的收回、停止使用的土地的變價收入等。

三、項目投資決策方法

隨著投資項目評價理論的發展和逐步完善，以及資金時間價值理論的提出，各行業對具體財務評價指標的使用偏好也發生了明顯的變化。20世紀50年代以前，90%以上的公司采用非貼現的現金流量指標，但是，后來人們日益發現其局限性，于是，建立在資金時間價值基礎上的貼現現金流量指標逐漸得到了廣泛的應用。因此，本文主要分析在項目評價指標中占主導地位之一的凈現值指標及其相關指標。

（一）凈現值指標（NPV）。凈現值是將投資項目投產后的現金流量，按照固定的貼現率折算到項目建設的當年，以確定折現后的現金流入和現金流出，然后相減得到該項目的凈現值。根據凈現值的正負，來確定該項目是否可行。

凈現值指標具有廣泛的適用性，在理論上也比其他方法更完善。凈現值指標用來衡量項目的投資效益，能直接揭示投資項目對財富絕對額的增加，使投資決策分析與價值最大化的經營目標相一致，因此視為最重要的一項指標。

盡管凈現值指標應用廣泛，但是該指標反映一個項目按現金流量計量的凈收益現值，它是個金額的絕對值，只能反映單獨的投資方案是否可行，如果在比較投資額不同的多項方案時，則有一定的局限性，無法比較。

（二）凈現值率指標（NPVR）。凈現值率（NPVR）又稱凈現值比、凈現值指數，是指項目凈現值與原始投資現值的比率，也可理解為單位原始投資的現值所創造的凈現值。

如果凈現值率>0，表明投資方案的凈現值>0，方案予以采納；如果凈現值率

在對獨立方案進行評價時，使用凈現值指標與使用凈現值率指標得出的結論是一致的。當NPV>0時NPVR >0；NPV

四、實踐應用中決策指標的運用

假設，某公司有甲、乙兩個投資方案，現需要判斷這兩個方案的優劣。項目折現率為10%。

甲方案：購置一批運輸車輛，需投資50萬元，馬上可投入生產，該車輛可用5年，期滿無凈殘值，投產后每年可獲凈利潤分別為： 14萬元、12萬元、11萬元、9萬元、6萬元。

篇2

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）06-0017-01

一、引言

而我國從全面推行住房制度市場化改革這十幾年來，房地產行業呈現出強勢擴張的發展趨勢，在房地產成為我國國民經濟主要支柱產業的今天，房地產行業更是出現了發展過熱的現象。房地產投資的高額利潤正是其吸引廣大投資者的魅力之所在，但是其低流動性和投資回收期長等特點也導致了伴隨而來的高風險。因此，如何科學合理地進行投資方案的選擇，成為降低風險、提高房地產投資項目可靠性的重要因素。

一、層次分析法基本原理

層次分析法是一種定量與定性分析相結合的方法，它根據要達到的總目標，將復雜的問題由高層次往低層次分解成各種因素，按照各個因素間的橫縱向關系進行分層組合，構造出一個層次模型，最低層各方案相對于最高層總目標的相對重要權值的確定或相對優劣次序的排定即為要解決的問題。

二、層次分析法在房地產投資項目多方案選擇中的應用

1.建立分析指標的原則有：準確性原則，合理性原則，針對性或具體性原則，完備性原則，可操作性原則。

2.評選指標的確定：影響房地產投資決策因素的復雜多樣性決定了確定比選指標的重要性，結合房地產項目特點和實際情況，將評選指標定為以下五類：

（1）投資資金的籌措：資金籌資方式是多種多樣的，無論是發行股票、債券、銀行貸款等傳統融資方式，還是杠桿租賃、生產貸款、BOT等項目融資模式，其籌資方式的不同會帶來成本的變化，影響開發商的實力和投資的償還能力。

（2）投資效果：房地產開發項目，像生產用樓、住宅公寓、教學樓、娛樂商業樓等，由于投資類型的不同，投資產生的效果也會有所差別。在各項靜動態的投資財務指標中，選取投資利潤率、投資回收期、資金增值率、項目財務凈現值以及會對投資收益產生重要影響的市場需求作為衡量投資效果的主要指標。

（3）經濟政治環境：任何房地產投資項目都不可能避開所處的宏觀經濟政治環境的影響。對房地產投資影響較大的因素有：房地產開發的產業政策、國家及地方的金融政策、房地產產業周期及房地產項目所在地的經濟發展水平等。

（4）項目環境：房地產投資項目所在地周邊環境很大程度上決定了項目的投資收益水平，只有將項目建在不斷增值或者具有明顯增值潛力的地區，項目才能達到最佳收益。房地產開發商重點考慮的因素是：商業繁榮程度、交通便利程度、基礎配套設施、城市土地規劃限制、土地使用權限等。

（5）投資規模：在房地產開發過程中投入資金的總額稱為房地產投資規模。通常情況下，項目的邊際投資現值等于其所獲得的邊際收益現值時的投資規模為最佳投資規模。

表1房地產開發項目比較指標體系表

3.確定各指標權重：根據上表確定的指標層次，通過專家打分確定各指標1-9標度。

4.構造判斷矩陣并進行一致性檢驗：確定各指標權重后可構造指標判斷矩陣，利用和積法計算指標Si的最大特征值max及其對應的特征向量wi，并根據公式= ，= 檢驗一致性。

5.進行層次單排序及目標總排序，確定最優方案。

三、結論

層次分析法是進行房地產開發項目的方案比選中是一個簡便實用的方法。基于層次分析法的房地產項目多方案比較體系可以有效地控制項目風險、提高決策科學性，從而推動我國房地產行業的高效化、正規化發展。

[1]徐鵬杰.中國房地產的現狀、問題及其原因分析[J].理論觀察,2010.

篇3

房地產開發項目的投資控制，需要相關人員根據科學的技術原理，科學的計價方法計價依據，在房地產開發項目的決策階段、設計階段、實施階段、竣工階段進行造價方面的控制管理，利用好房地產開發項目投資控制己有的經驗，進行工程開發成本的減低，然后提供房地產開發商的投資效益。

1 房地產開發項目投資的組成和房地產開發項目投資的影響因素分析

1.1 房地產開發項目的投資組成

房地產開發項目投資大體上可以分成兩種：一種是動態的投資部分，另一種是靜態的投資部分。靜態的投資部分由基本預備費用、工程建設的其他費用、設備器具的購置費用、建筑工程安裝費用等方面組成；動態投資部分是房地產開發項目的建設期內，由房地產項目開發建設需要繳納的固定資產調節稅、建設期利息、國家批準政策（建筑期間的利率變動、匯率變動、稅費變動）帶來的建筑資金增加的部分共同構成。

1.2 影響房地產開發項目投資的因素

影響房地產開發項目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價格方案籌劃以及規劃設計、工期、項目質量以及項目范圍。項目質量指房地產開發項目為了滿足項目既定的質量要求，進行的兩個方面的工作，這兩個方面分別是質量失控帶來的補救工作以及質量保障和檢測工作。這兩個方面的工作都會帶來項目資料的消耗，產生一定的質量成本。項目范圍指房地產開發項目的標準、規模、配套設施等情況會影響到房地產開發項目的投資.資源耗用量是由房地產內部條件決定的可以控制的因素，資源價格可以通過物資采購來控制。

2 房地產開發項目投資控制的策略初探

2.1 可行性研究階段

房地產可行性研究階段有土地評價以及市場分析兩個階段。市場分析的方式是委托專業市場部門分析或者開發商進行自主分析，它的流程有市場預測、市場調查、營銷戰略，這些都可以影響房地產開發項目的功能、規模、定位情況。土地評價階段需要開發商考慮到產品的投資估算以及銷售價格，測算出土地的最大化成本，然后進行決策投資，在這個階段里進行房地產開發投資項目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產開發商能夠根據現有的工程編制來完成指標的估算工作，打造項目造價的信息數據平臺，讓有豐富經驗的估算人員對項目進行估算，保持項目投資估算有個正確的值。

2.2 決策階段的投資控制策略

決策階段，需要把握客觀性、科學性，加強投資方案研究，根據項目實際情況，進行多個方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來促進項目的投資決策。例如，在項目的規模進行確定或者在項目的最優產量進行確定時，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個博弈模型，提高決策的質量，使投資得到客觀控制效果。優化方案，簡化建設流程，合理選用設備，給項目節約大量資金。

2.3 設計階段的投資控制策略

在房地產設計階段的投資控制主要有四個階段的設計：施工圖紙設計、初步設計、方案設計、總體規劃設計，然后對施工圖預算、總概算進行初步設計。在設計階段需把項目的投資估算當成控制依據，當初步設計的總概算大于項目的投資估算時，需要對原因進行分析，評價。在項目的初步設計完成后，需要對整個房產地開發項目的總概算進行編制，然后審定出投資概算標準。①需要根據招標方式選擇設計單位以及設計方案，在設計單位這一塊需要優先考慮到設計質量，然后再去考慮設計成本；②要根據合同條款里面所需的設備材料消耗量，推廣限額設計以及標準設計；③要借助于動態費用計算法、多指標對比法，評選出總體的規劃設計方案，結合好價值工程優化設計選定的方案計劃；④需要創新設計理念，提高產品的附加值，增大房地產樓盤的賣點；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對房地產設計深度進行嚴格控制，評審設計出符合質量要求的項目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設計。

2.4 采購階段的投資控制

項目在采購階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務采辦過程。土建工程采辦過程，對項目投資進行控制，把施工圖紙的預算當成上限來控制。考慮到設計階段既定的材料消耗量，對采購階段采用以下控制策略：①要合理的編制計劃，劃分好招標批次以及招標批量，使項目的財務成本得到有效降低。②進一步完善招標制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評標方法。③控制好采購價格，培養合同談判的能力，優化房地產項目的合同條款，使合同風險得到有效轉移。④建立動態的符號市場價格的數據庫，對材料的市場價格進行長期的預測研究，使合同談判有個充足的力量支持。

2.5 合同實施階段的投資控制策略

當項目產生變更時，就會帶來工程投資的變化，有些工程項目可以還會影響到工期目標、質量目標，以及項目功能目標的調整。①是預測成本以及評價經濟效益，然后進行設計方面的變更；②需要建立嚴格的變更審批程序，避免設計變更變的很隨意，讓不需要的設計變更變的更加合法化、合理化、在這個過程中還要加強工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監督跟蹤工作；③需要把工程監理單位的應有效用發揮出來，考慮到房地產開發項目施工的實際情況，正確估計出房地產開發項目的工期以及費用，然后協調好房地產開發項目變更帶來的相關事項，跟蹤監督房地產開發項目的變更情況，進行有效的控制掌握；④房地產開發商需要對工程的簽證索賠做到既定的標準，防止簽證代表情況的發生，還要根據合同的判決情況進行承包商的索賠工作。

2.6 竣工驗收時的投資控制策略

當項目到了竣工驗收階段時，需要把“項目結算”當成房地產投資控制的核心內容，即根據房地產開發項目簽訂的合同來結算審核房地產項目。房地產項目的合同雙方根據合同既定的約定，結合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復核、計算出房地產開發項目產生變動的工程量，、根據有關文件規定以及合同來核實綜合單價以及材料價格。然后計算出房地產開發項目的投資，對房地產工程結算文件的數據信息進行結算核對。雖然竣工驗收時的投資控制不會對房地產開發項目投資方面帶來很大的影響，但竣工驗收時的投資控制可以給房地產開發商以后進行相似項目開發時帶來有效的數據信息支持。

3 結束語

房地產屬于資金比較密集的產業，對房地產開發項目進行投資控制，需要在房地產開發項目的投資決策階段、發包階、段設計階段、施工階段、竣工結算階段分別進行投資限額管理控制，使投資限額出現的偏差能夠得到及時有效的糾正，保證房地產開發項目投.資控制既定目標的實現，本文先是論述了房地產開發項目投資的組成以及影響房地產開發項目投資控制的幾個因素，然后從幾個方面提出了房地產開發項目投資控制的策略。

參考文獻

[l]陳文科.房地產開發項目投資控制探討明.山西建筑，2009（06）.

篇4

關鍵詞:投資;不確定性;分析

Key words: investment;uncertainties;analysis

中圖分類號:F270.5 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)05-0102-02

0引言

工業企業投資項目的經濟評價是一種事前評價。 在其評價的過程中,由于存在主客觀因素的局限性,因而具有很大的不確定性。這種不確定性必然會引起投資項目經濟評價的風險性,甚至造成決策失誤。為此,在完成投資項目的經濟評價后,還需要進一步對項目投資的重要影響因素進行不確定性分析,主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析三大類[1-2]。

1盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是在一定的市場環境,生產能力及經營管理水平下,研究投資項目成本與收益平衡關系的一種方法。其前提假設是產銷量一定,根據產量、成本、售價和利潤之間的函數關系進行預測和分析。盈虧平衡分析中,以產量和生產能力利用率表示盈虧平衡點應用最為廣泛。對于投資項目來說,常用生產能力利用率的盈虧平衡點BEPr和動態盈虧銷售額BEPx計算。

BEPr=■(1)

BEPx=■(2)

C■為年固定成本;S為年銷售總收入;C■為年可變總成本;T為年銷售稅金及附加;P為單位銷售收入;V為單位變動成本;單位產品t年銷售稅金及附加。

1-BEPr又稱為經營安全率,數值越大則表示抗風險的能力越強,一般情況在30%以上可以認為是安全的。

例如:某變速器企業新增變速器項目,總投資7500萬元,當年建成后投產,達產后年新增變速器產能1萬臺,預測每臺銷售1萬元,單位變動成本8000元,年固定成本900萬元(年折舊為750萬元),生產周期為10年。稅金及附加暫忽略不計。

按照公式(1)和(2)計算生產能力利用率和產量的盈虧平衡點:

BEPr=■×100%=45%BEPx=■=4500臺

如圖1所示,年總生產成本(年變動成本與固定成本之和)與銷售收入的交點為盈虧平衡點。平衡點越低,項目盈利的機會越大,虧損的機會越小。因此要達到這個目的。必須千方百計的降低產品的固定成本和可變成本,并提高產品的銷量和單價。

盈虧平衡分析方法在應用中具有相當的局限性。主要原因是保本點的計算是在以下三項假設條件下進行的:一是產銷量相等;二是單位變動成本不隨生產批量變化而變化;三是銷售價格在任何銷售水平上都相等,其關系都為線性關系,而這在實際的生產經營活動中是不現實的。即使調整為非線性關系,來模擬實際情況,由于人為痕跡明顯,也難以準確描述實際情況。因此,盈虧平衡分析方法更多的是給出定性的分析,定量效果差。

2敏感性分析

敏感性分析是研究投資項目主要因素發生變化時,項目經濟指標發生的相對變化,并通過這種相對的變化來判斷這些因素對項目經濟效果的影響程度。影響投資項目的主要因素通常從以下幾個方面選擇:總投資額、項目期末殘值、經營成本、產品價格、產銷量、達產期限和基準折現率等。確定該因素后,假定一個微小的變化會嚴重的影響經濟效果指標,則該因素為該項目的敏感因素,需要高度重視。常用的方法有單參數分析和多參數分析[3]。

對上文變速器企業的投資項目,估算現金流量表如表1,假設基準折現率為10%,各個參數都有在15%波動的機會,進行單因素敏感性分析如下。

采用凈現值(NPV)作為評價指標,則目標函數如下:

NPV=-I+(S-C)(P/A,10,n)+L(P/F,10,11)

=-7500+1250(P/F,10,1)+1850(P/A,10,9)(P/F,10,1)

+800(P/F,10,11)=3275(萬元)①(3)

靈敏度β=■

由上面兩式就可計算風險因素變動時相應的凈現值及其靈敏度,如表2。

由表2中結果分析可知,上述四個可變因素中,凈現值對銷售收入和經營成本較為敏感,而投資額與資產殘值的變化對預期利潤值得影響不大。評價指標對各因素的敏感次序依次為銷售收入(S)、經營成本(C)、投資(I)、資產殘值(L)。這便是投資項目決策過程中關注的排序,符合一般工業企業投資項目的關注度排序。

從圖2可以看出銷售收入和經營成本對基本方案凈現值的影響曲線與零凈現值線(橫軸)的交點(臨界點)分別為-6.32%和7.5%。,也就是說,當銷售收入降低約6.2%和經營成本提高約7.5%時,項目的凈現值等于零。

在單因素敏感性分析上,假定其他不變,改變一個因素的前提,不符合實際的真實情況,并且實際變化的幅度和范圍不一定在其設計的范圍內,也難以判讀每種因素發生的可能性。如果考慮各個因素其內在的邏輯性和預期變化,采用多因素模型,則由于度量更加復雜,更難以把握[4]。

3概率分析[5]

概率分析是事先給出影響投資項目的各因素發生的某種變動的概率,運用概率論的原理和方法,研究風險因素對項目經濟評價影響的一種定量分析方法。步驟有如下:

3.1 確定風險變量的概率一般通過對大量已完成的類似項目數據進行分析和整理,采用專家調查等方法來確定各風險變量可能發生的狀態及相應的概率。

3.2 計算凈現值的期望值和方差列出各變量不同狀態及其相應概率的組合,并計算每種組合下投資項目的凈現值及其相應的組合概率。將各組合發生的可能性與其凈現值分別相乘,得出各個組合的加權凈現值,然后將各個加權凈現值相加■NPV■×p■,求得凈現值的期望值E(NPV)。即:

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E(NPV)=■NPV■×p■=NPV■×p■+NPV■×p■+…+NPVn×pn(4)

方差D(NPV)=用于表示隨機變量的離散程度,即對期望值的偏離程度。

D(NPV)=■{E(NPV)-NPVi}2Pi(5)

凈現值NPV≥0的概率由概率論的中心極限定理可假定NPV服從正態分布,即:

P(NPV≥0)=1-P(NPV

=1-P(■

需要對上述的公式進行解釋。

3.3 投資項目經濟風險評價在上述基礎上考慮不同行業或項目投資風險程度的不同,把投資的風險程度以風險投資系數的形式表示并建立風險評價模型,具體模型如下:

QRL=QR-λQL(7)

其中,QRL為項目風險收益綜合值;QR為NPV≥0部分的概率,即風險收益;QL為NPV

QRL可以將項目的風險收益和風險損失有機地結合起來,較好地反映了兩種不同性質的偏差對投資收益的影響,QRL越大,表明投資項目投資價值越大,若QRL

同樣以前面的變速器企業投資項目為例,若基準折現率為10%,銷售收入(S)、經營成本(C)、投資(I)三個風險變量經專家調查認為每個變量有三種狀態,其概率分布如表3所示。試對該項目進行風險評價。

因每個變量有三種狀態,共組成27個財務評價數據,表上第一個分支表示銷售收入、經營成本、投資同時增加15%的情況,以下稱為第一事件。

計算分別計算各可能事件發生的概率(以第一事件為例):

P1=0.15×0.3×0.2=0.009

依此類推,計算出其他事件可能發生的概率。

計算各可能發生事件的凈現值(以第一事件為例):

NPV1={-7500+1250(P/F,10,1)+1850(P/A,10,9)(P/F,10,1)}

(1+0.15)+800(P/F,10,11)=4055.445(萬元)

依此類推,計算出其他事件可能發生的凈現值。

由公式(4)計算凈現值的期望值:

E(NPV)=■NPV■×p■=4055.445×0.009+10259.23×0.027+…+

2821.9×0.009=10009.91(萬元)

由公式(5)計算凈現值的方差:

D(NPV)=215635098.1

由公式(5)計算凈現值NPV≥0的概率:

P(NPV≥0)=0.719

假設某一投資者欲對該項目進行投資,該投資者根據項目情況,并結合行業實際,選取風險投資系數為1.1,則:

QRL=0.719-1.1×(1-0.719)=0.4099

說明該項目可以接受。

4結論

由于每一類的不確定性分析方法都是基于一定的假設條件,有其各自優缺點。如:盈虧平衡分析僅能分析整體抗風險能力;敏感性分析更適用于考慮單個因素的影響程度;概率分析綜合了各個因素的變化對投資的影響等等,所以,在實際情況中,決策者應根據投資項目的特點,選擇適宜的分析方法,盡可能全面準確地對投資項目進行不確定性分析,為投資者規避風險、科學決策提供可靠依據。

此外,利用決策樹和蒙特卡羅模擬也是風險決策的有效方法。前者,特別適合多階段決策問題,后者適用于無法憑借經驗公式和數學模型充分表達的,含有許多隨機因素的決策過程。

注:①原數據是按殘值800計算的,沒有問題。

參考文獻:

[1]陳新元.高等工程技術經濟學[M].北京,中國電力出版社,2009.

[2]王華.建設項目評估[M].北京,北京大學出版社,2008.

[3]胡志健, 徐永其.項目凈現值的敏感性分析及投資風險防范[J].科技和產業,2008(2).

篇5

創業投資項目評估是一個既包括效益，也包括風險在內的綜合評估，從當前創業投資的評估模型和方法上看，過分復雜、主觀，計算繁瑣。例如層次分析法，這是學術界常討論的一種方法，一是層次劃分復雜，而是決定權重太主觀，同時計算起來也比較繁瑣。為此，本文采用SPSS軟件中的因子分析，建立了創業投資的因子分析評估模型，克服了以上評估不足。

一、SPSS中因子分析方法介紹

1.因子分析方法介紹。因子分析方法是統計學中一種多元問題的數據處理方法，這種方法的目的是要對多元數據進行最佳綜合簡化，也就是說要在力保數據信息丟失最小原則下，對高維變量、空間進行降維處理。因子分析出發點就是用較少的相互獨立的因子變量來代替原來變量的大部分信息，而且因子變量名具有解釋性，即該變量是對某些原始變量信息的綜合和反映。通過計算因子綜合得分反映創業投資項目的風險值。其數學模型是通過因子提取，構造綜合評價函數，根據各因子貢獻率的大小，選取前個因子，使得。前s個元素的線性組合為：

用和構造評價因子函數如下：

其中為第i個因子得分。為因子權重，為系數陣。越大風險就越大，投資者可根據這個風險值對比其他一些創業投資項目做出判斷，以決定是否進行投資。

2.SPSS中因子分析基本步驟。因子分析有兩個核心問題：一是如何構造因子變量；二是如何對因子變量進行命名解釋。因子分析有下面5個基本步驟：（1)確定待分析的原有若干變量是否適合因子分析；（2)構造因子變量;（3)利用旋轉使得因子變量更具有可解釋性;（4)計算因子變量的得分;(5)綜合因子得分。

二、因子分析法在風險投資項目評估中的應用

1.定風險投資項目風險種類并提請風險投資各方專家打分，獲得風險投資項目的風險樣本空間。對于風險類型的劃分針對某一具體項目確定，而專家打分采用1～10分制，分值越低，風險越小。

2.將數據表轉化為數據矩陣，輸入SPSS數據管理器中，并通過SPSS中Correlation Matrix 對數據進行因子分析檢驗，通常相關系數越大，進行因子分析效果越明顯。

3.對數據進行因子分析，SPSS中因子提取方法有7種，通常采用主成分分析法。該方法假定原變量的線形組合。第一主成分有最大的方差，后續成分，其可解釋的方差越來越小。這也是使用最多的因子提取法。

4.計算單個因子得分和綜合因子得分。綜合得分通常比較科學的方法就是采用前面主成分提取時的因子貢獻率作為權重，當然，也可采用專家確定權重的方法進行。

5.對因子變量進行解釋和創業項目風險綜合得分評價基礎上，提交創業投資決策層進行最后項目的取舍。

三、應用實例

1.根據專家對10個風險投資項目的政策風險、技術風險、市場風險、管理風險和環境風險進行打分，得出結果如表1。

表1 風險投資項目風險評價表

2.將表2數據輸入SPSS數據管理器中，利用相關性分析得到各組數據的相關性系數矩陣。

3.采用SPSS中的主成分分析得到因子提取結果，利用前面三個因子既可使累積貢獻率達到89.03%，計算結果略。

4.計算因子得分函數。通過SPSS根據回歸算法計算得出的因子得分函數系數。如下式。

根據前3個因子的特征值的貢獻率作為權重計算項目評估的綜合得分。綜合得分函數見下：

采用上式得到結果見表2。

表2 各創業投資項目的F1,F2,F3和F值

從前面分析知道，主要代表了市場風險，從表2第二列來看，項目5的市場風險最大；當某一創業投資公司進行投資決策時如果對市場風險規避能力差，則應該考慮選擇其他項目。同理可以分析和的情況。綜合起來看，項目6的風險值最小，項目10的風險值最大，在決策時選擇項目6比較適當。

總之，創業項目評估所要做的就是正確劃分風險類型，獲取樣本數據，大大減少風險評估的工作量。更重要的是充分考慮了創業投資公司的投資偏好等因素，從而將項目同投資機構有機結合在一起。

篇6

中圖分類號：C32 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01

一、引言

投資項目后評價是項目生命周期中不可或缺的重要環節，是對項目的立項決策、建設目標、設計施工、竣工驗收、生產經營全過程所進行的系統綜合分析和對項目產生的財務、經濟、社會和環境等方面的效益與影響及其持續性所進行的客觀全面的再評價，通過分析和評價、吸取項目的經驗和教訓，為后續項目的建設提供參考。本文以某產能區塊一次、二次加密及聚合物驅項目后評價為例，從工程項目后評價的內容著手，對其進行系統分析研究，對投資項目后評價中數據資料、預測資料、等級資料的統計方法的選擇進行了分析，給出了投資項目后評價中各類統計資料的適用統計方法。

二、統計分析方法概述

統計類型根據數據類型，可分為計數資料、預測資料、等級資料三種統計類型，對于每種類型均有相應的統計方法。

（一）計數資料的統計方法

計數資料是將大量的定量指標進行統計歸類，計數資料的統計方法主要針對四格表和R×C表進行歸類分析，所謂R×C表可以分為雙向無序，單向有序、雙向有序屬性相同和雙向有序屬性不同四類，不同類的行列表根據其研究目的，其選擇方法也不一樣。

（二）測資料的統計方法

分析預測資料的統計分析方法可分為參數檢驗法和非參數檢驗法。參數檢驗法主要為t檢驗和方差分析F檢驗等，非參數檢驗法主要包括秩和檢驗等。t檢驗主要是將已有的前段實際數據與預測數據進行直觀對比，根據數據規律進行重新預測，得出更加準確的結論。F檢驗是將已有的前段實際數據與預測數據進行方差分析對比，矯正進行重新預測，得出更加準確的結論。

（三）等級資料的統計方法

等級資料是對性質和類別的等級進行分組，再清點每組觀察單位個數所得到的資料。在臨床醫學資料中，常遇到一些定性指標，如臨床療效的評價、疾病的臨床分期、病癥嚴重程度的臨床分級等，對這些指標常采用分成若干個等級然后分類計數的辦法來解決它的量化問題，這樣的資料統計上稱為等級資料。

三、項目后評價中統計分析法應用分析

項目后評價資料豐富且錯綜復雜，要想做到合理選用統計分析方法并非易事。對于同一個資料，若選擇不同的統計分析方法處理，有時其結論是截然不同的。項目后評價中正確選擇統計方法的依據是：第一，根據研究目的，確定數據特征，正確判斷統計資料所對應的類型（預測、計數和等級資料）；第二，根據相應的數據類型，選擇合適的統計方法進行數據分析；第三，還要根據專業知識與資料的實際情況，結合統計學原則，靈活地選擇統計分析方法。

在某產能區塊一次、二次加密及聚合物驅投資項目后評價中，有很多情況應采用計數資料的統計方法將大量的定量指標進行統計歸類，從而發現其中的規律，為后評價得出正確的評價結果。包括如“項目主要目標實現情況評價表”、“儲量變化情況表”、“ 開發方案設計指標評價表”、“地層壓力情況統計表”、“ 鉆井液參數設計數據表”、“ 各種石英砂性能指標”、“水、聚驅排量相當抽油機和螺桿泵經濟評價統計表”、“新鉆開發井投資變動情況表”等等。

對水、聚驅投產的205口油井的產液、產油、泵徑、泵效、載荷利用率等計數資料進行統計分析，利用單向有序R×C表進行統計，統計如下：

根據R×C表的統計，聚驅區塊抽油機井，預測平均單井初期產液74.54t/d，實際初期平均單井日產液80.68t，日產油6.33t，綜合含水92.15%，平均泵效65.16%。載荷利用率為36.04%，扭矩利用率為51.83%；水驅區塊抽油機井，預測平均單井初期產液22.3t/d，實際初期平均單井日產液27.52t，日產油4.24t，綜合含水84.6%，載荷利用率為49.55%，扭矩利用率為58.18%，平均泵效47.15%；通過統計表很清楚地發現，所選抽油機型號可以滿足生產要求，且為后期增產措施實施后可以達到的最高產量留有余地。

四、結論

（1）投資項目后評價數據紛繁復雜，首先應對這些數據資料歸類整理，認清那些是計數數據、哪些是預測數據、哪些是等級數據，以便選擇合適的統計分析方法。

（2）對于定量的實際數據一般應選擇計數統計方法，預測性數據一般應用預測對比方法，等級類定性的數據一般應選擇等級分類統計方法。

（3）對于不同數據類型，若選擇不同的統計分析方法處理，有時其結論是截然不同的。

參考文獻：

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房地產又稱不動產，是房屋財產與土地財產的總稱，是實物、權益和區位的結合，包括土地、建筑物及其他地上定著物。房地產投資項目的開發與經營是對環境進行不斷的重新配置、建造并加以管理以滿足社會的一種活動，具有較高的投資回報率，為國民經濟發展提供堅實的物質基礎，也極大地帶動相關產業的發展。改革開放以來，隨著經濟的發展和房地產市場的不斷完善，房地產業成為國民經濟的支柱產業，對經濟有很強的拉動作用，具有重要戰略地位。

一、房地產投資風險類型

由于房地產投資項目周期長、投入資金大、影響因素多、與其他產業關聯性高等特點。使得房地產開放項目開發中具有不確定性和風險性。一旦風險發生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費，對國民經濟和社會發展都是很不利的。因此投資方必須對房地產投資項目風險進行分析與研究，加強風險管理來保障投資的收益。房地產投資項目風險可分為環境、政策、技術、市場、管理5個方面的風險。環境風險分為自然環境風險和人文社會環境風險。政策風險包括城市規劃、稅收、金融、土地、產業。技術風險包括設計、設備、施工方法、技術人員素質、市場風險包括市場結構、市場需求、市場供給、市場價格。管理風險包括管理者能力、管理者素質、管理制度等方面風險。

二、AHP法理論及運算步驟

本文采用層次分析法AHP對房地產投資項目風險進行分析和研究。AHP由美國運籌學家匹茨堡大學教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀70年代正式提出，是一種實用的定量與定性的研究方法，在多個領域中有所運用。通過建立判斷矩陣，根據判斷矩陣計算權重。具體運算步驟為：

第一步，確定系統總目標，并依據總目標的不同將系統劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應因素之間的關系，見圖1。

第二步，構造判斷矩陣（實質是指標評價體系）。每次取兩個因素Bi和Bj比較它們對上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結果用成對比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：

表1 分級比率標度

雖然構造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對因子影響力的差別，但綜合全部的比較結果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應具有如下性質：

（1）A是正互反矩陣，且其轉置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0。可以利用性質（3）來判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴重，那么λmax對應的標準化特征向量就越不能真實地反映B=（B1，B2…，Bn）在對元素A的影響上所占的比重。

第三步，層次單排序及一致性檢驗。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對應于最大特征值λmax的特征向量W，經歸一化后求出同一層次相應因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權值W的過程。運用乘積方根法求權重系數，求各行的幾何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）進行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對復雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內，判斷矩陣可以接受。這一檢驗步驟為：首先，計算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開，得：λmax=■■■。計算出A的一致性指標：CI=■，然后，查找對應的平均隨機一致性指標RI。最后，計算一致性比例：CR=■。當CR

三、實例分析

以G市某房地產投資項目L為實例進行投資風險的分析與評價。L房地產項目是商住類型項目，所在城市自然和人文社會環境穩定，資源充足。該地區房產投資優惠政策多，有比較寬松的投資環境。城市化人口每年遞增，經濟處于高速增長狀態，有購買力的人群相對比較大。項目所在地周邊配套設施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環境優良。L房地產項目是由K公司開發，該公司資金雄厚，從事房地產多年。具有比較強的管理和技術能力。根據項目的實際情況確定該項目的總目標A（A為房地產投資項目風險），然后劃分準則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個準則層B，B=（環境，政策，技術，市場，管理）。構造判斷矩陣A=（aij）

A=■計算權重系數bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應評價指標體系的權重系數。從中我們可看出政策風險權重系數最大。因此，L房地產投資項目中，政策風險是最重要的風險因素。

四、結論

本文從房地產開發投資方的角度出發，按照風險管理的基本原則，對房地產開發項目的投資風險進行了分析和評價研究。首先，針對房地產特點，利用文獻調查法對關于房地產開發項目投資風險的書籍和大量期刊進行了比較全面的風險影響因素分析，將房地產開發項目的風險劃分為五類風險，再運用AHP法構建遞階層次結構模型，對這些因素進行比較分析，建立房地產投資項目風險因素指標評價體系。進而對這些風險進行量化分析，得出分析評價結論。AHP法在房地產投資項目風險評價的運用已經比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關聯度較低等不足之處。對于高階復雜的判斷矩陣A其準確性也較差。針對這種現狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產項目風險分析與評價的運用。

參 考 文 獻

[1]謝英亮，彭東生，徐華巍．系統動力學在建設項目財務評價中的應用[M]．北京：冶金工業出版社，2010

[2]郭亞軍．綜合評價理論、方法及應用[M]．北京：科學出版社，2005

[3]朱亞兵，蘭峰．房地產開放經營與管理[M]．上海：立信會出版社，2007

[4]成虎．工程項目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004

[5]伊中曉，韓炎峰．房地產投資風險指標體系及模糊綜合評價模型[J]．西安建筑科技大學學報．2004（4）

[6]李啟明，徐靜．房地產投資風險分析中的預測[J]．建筑經濟．1995（10）

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工程建設項目風險分析源于美國，早在1970年，便開始將風險評價運用于工程建設、項目運營以及工程投資中，探究投資風險的成本與效益之間的聯系和項目風險評價的方法，著重解決單目標投資問題。[1]弗蘭克?羅森塔爾認為工程建設風險評價方法可以分為三種，即：回收期法，敏感性分析法和概率分析法。[2]Hyo-Nameho等人在原有的風險評價體系中將模糊評價加入進來，形成了一種新型的風險投資評價方法。[3]

我國高等級公路建設是1980年之后開始的，所以對工程項目投資風險的評價方法探索較晚。2001年，余曉珊經過對比敏感性分析和投資風險這兩個評價方法的優缺點，得出了將蒙特?卡羅這種以數理統計為基礎的方法運用于公路投資建設風險分析的結論。[4]2008年，向延念研究了高速公路建設項目在施工運營期間面臨的各類風險，通過主要的幾個風險，構造了公路風險評價體系。[5]

二、海外公路建設項目投資風險因素分析

海外公路投資建設項目投資風險主要體現在政治、經濟、環境、法律、管理等諸多方面，因此，分析公路投資建設項目風險首先要分析這些風險的來源。通常來說，海外公路投資建設項目風險主要來自于投資項目的環境、項目主體行為、投資目標和管理過程這4個層次。[6，7]

三、基于AHP方法的海外公路投資建設項目風險分析

（一）評價指標體系構建

層次分析法（AHP），是為較復雜且抽象的問題進行量化，進而提供一種簡單決策的方法，特別適用于那些難以進行定量分析的困難問題，也適用于評價不確定性因素繁多的海外公路建設投資的風險分析。

影響投資風險的因素有很多，綜合前面的風險分析，在前人研究總結的基礎之上，通過對各種投資風險影響因素的對比考量，同時也對比本次研究的具體狀況，將海外公路建設項目投資風險A分為7類：政治風險B1、法律風險B2、技術風險B3、建設風險B4、經濟風險B5[8，9，10，11，12，13，14，]運營管理風險B6和環境風險B7。同時，將每一種風險因素進行細分，大致可分為以下20個評價指標，即：國家風險C1、政策風險C2、法律責任風險C3、法律的完善性風險C4、法律的穩定性風險C5、新技術風險C6、計劃風險C7、人員風險C8、工期風險C9、質量風險C10、費用風險C11、管理決策風險C12、合同風險C13、融資風險C14、金融風險C15、市場風險C16、運營管理體制C17、資源管理風險C18、自然風險C19、社會事件風險C20。

（二）層次結構圖

依據上述指標體系，可構建層析分析結構模型圖，形成了一個層次分明的風險評價方法，并且通過以上7種比較重要的影響因素對海外公路建設項目投資風險進行全面分析。在層次分析法中，為了使各項抽象的指標能夠進行定量表示，在構建判斷矩陣時用兩個元素相互比較，采用1～9標度法，其標度方法如下表1：

（三）指標體系權重計算

權重的確定使用專家打分法，要確立中間層B和方案層C的權重，首先確立中間層B的判斷矩陣并計算其指標權重，然后確定方案層C的權重，最后根據中間層B和方案層C的計算權重值確定各個指標在總評價體系中的權重位置。

第一，準則層權重確定。在構建評價指標體系基礎上，首先構造矩陣求解特征向量并得到不同層次之間的相對權重，然后利用計算得到的權重可確定幾個主要指標相對于目標層A的權重，最后統計得分與排名。創建一個多層次的判斷矩陣，并運用AHP軟件對判斷矩陣進行求解計算。

經過計算可以得出判斷矩陣的一致性指標CR，當CR

第二， 案例分析。中國路橋公司擬在肯尼亞建一條高速公路，根據該公司以前在該地區建設公路的經驗和基礎，所以本次考慮的準則有政治風險B1，法律風險B2，建設風險B3，經濟風險B4，環境風險B5。經過專家組的認定，本次有三個方案可選：

備選方案1：該方案認為該公司在當地已運營多年，管理制度與資金運營已完善，可以只考慮B1，B2，B3，B5。

備選方案2；該方案考慮B1，B2，B3，B4，B5。

備選方案3：該方案考慮該公司和當地人關系融洽，該地區環境友好，可以只考慮B1，B2，B3，B4（如圖1）。

一是構造A-B判斷矩陣（如表2）。

二是構造不同準則的方案構造矩陣B-P（如表3，表4，表5，表6，表7）。

以上一致性比例CR=CI/TR

三是層次總排序及決策。以準則層的權向量矩陣左乘方案層的權向量，得出一個列向量，這個列向量便是的三個方案優先程度的排序，最大值所對應的方案即為最佳方案（如圖2）。

因此，根據決策結果，應該首選方案一，其次為方案二，再次為方案三。

四、結語

我國公路交通網的發展加快了我國經濟和社會發展的步伐，目前國內公路的建設增量逐漸趨于平緩，國家在海外公路建設上加大了投資。但由于海外公路建設項目所面臨的情況與國內存在一定的區別，這類公路建設項目所需建設資金規模巨大、施工時間較長，不確定因素過多，風險類別眾多，不同風險間無明顯聯系。因此，海外公路建設項目投資風險的評價具有一定的不確定性，本文所采用的AHP分析法，也有一定的局限性，主要體現在以下幾方面：

第一，在預測和識別海外公路建設項目投資風險時，出于各種原因，往往不能全面地識別出各類風險因素，有時甚至會出現一些遺漏。所以未來應該根據建設項目的實際狀況，綜合采用多種評價方法進行風險的預測。如何精準地識別出大部分相對關鍵的風險因素，這依然是一個值得我們去研究的問題。

第二，由于公路建設項目投資風險分析屬于項目在建前期的分析預測，采用什么方法對定性的指標進行量化及建立量化標準，縮小那些由于人的經驗有限性和認識的局限性而導致的誤差，目前尚難解決，這還要聯系心理學、行為科學等相關學科知識進行全面的分析。

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一、引言

項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經濟強度及項目債務承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優勢,所以自出現以來就具有很強的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風險。

因此,企業在商業房地產項目投資的過程中如何進行有效的評估風險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產項目風險的方案選擇方法。

二、商業房地產項目投資風險的類型

項目投資的風險一般可分為內部風險與外部風險兩大類。內部風險是指項目實體可自行控制和管理的風險。外部風險是指與市場客觀環境有關,超出項目自身范圍的風險。

1.外部風險

(1)政治風險

商業房地產項目投資的政治風險主要由于各種政治因素如戰爭、國際形勢變幻而導致項目資產的收益受到損害的風險。政治風險的大小也與一國政府的政策的穩定性有關。政治因素的變化往往是難以預料的,其造成的風險也是難于避免的。由于商業房地產與國家經濟形式緊密相關,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風險

商業房地產項目的法律風險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風險。我國當前的商業房地產處在飛速發展的階段,隨著商業競爭的不斷加劇,商業房地產中的法律也會逐步改進。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風險

金融風險是指項目發起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產生的負面影響。金融風險主要表現在利率風險和匯率風險及通貨膨脹風險。由于商業房地產項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務負擔的加重,利率上升導致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現金流量的變化。

(4)不可抗力風險

商業房地產項目從設計到建成需要一定的時間。在這段時間內,不可避免的會出現一些自然災害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災害。在房屋的建造過程中出現給商業房地產的建設造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災害是人們無法預測的,所以不可抗力風險是不可以避免的。

2.內部風險

(1)預測風險

預測風險是指項目的制定人在項目規劃時面臨的項目完成所發生的項目收益變化的風險。由于商業房地產項目在一開始規劃時預測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預測的。從項目到一開始規劃到建成有一定的時間差,在這段時間內,規劃人所預測的商機就可能發生變化。如果在投產后沒有達到投資人預想的收益,投資人就會不可避免的承擔預測風險。

(2)完工風險

項目的完工風險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預期運行標準的風險。商業房地產項目融資是以項目為導向,在項目建設階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預定計劃建設投產,將導致項目建設成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。

(3)生產風險

項目的生產風險是指在項目的試和生產經營階段存在的技術、資源儲量、能源和料供應、生產經營和勞動力狀況等風險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風險。生產風險主要表現在: 技術風險; 資源風險; 能源和原材料供應風險; 經營管理風險。風險主要包括技術風險、資商業房地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式。

(4)市場和經營風險

商業房地產具有高風險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險;其次,由于商業房地產投資額大,開發周期長、銷售經營持續的時間也很長,各種社會經濟環境條件發生變化都會對收益產生極大的影響;第三,商業房地產的發展與整個城市經濟發展趨勢密切相關,商業房地產的投資和消費,依托于城市經濟發展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業房地產經營過渡期的存在使開發商在這期間內隨時可能面臨調整和虧損。所以,商業房地產面臨的市場和經營風險相當大。

因此,在實際進行商業房地產項目的開發中要考慮多方面的風險。不同的項目面臨的風險表現在可能會有不同程度的內部風險和外部風險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風險的權重對其決策有重要的意義。

三、商業房地產項目投資的風險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學的運籌學家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關系分組形成遞階層次結構。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規劃中得到應用,評價商業房地產項目投資風險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標權重。它為分析復雜的社會系統,對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進行分類,建立指標體系。在商業房地產的投資中,面臨各種各樣的不同的風險。其中包括政治風險、金融風險、完工風險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風險進行分類。

2. 根據指標體系構造各因素相互聯系的層次模型。根據對商業房地產項目投資風險的分析,作者構造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風險。

3. 根據專家的意見,構造關于各個風險的判斷矩陣從而確定各個因素的權重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識,一般采用數字1-9及其倒數的標度方法。專家通過相互比較,當相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經過歸一化后幾位同一層次相關因素對于上一層次相對重要性的排序權值,并進行一致性檢驗。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標CI=。一致性指標CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標CI與同階平均隨機一致性指標RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當CR.< 0.10 時,便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據各方案的情況構造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權重,并進行一致性檢驗。

6. 把第四步所得的各個因素權重和第五步所得的各個方案對因素的權重,求其加權總和。按照所得的百分比情況得到方案的風險綜合排序。投資人盡量選擇風險最小的方案投資,這個綜合排序為商業房地產項目投資人的決策提供依據。

四、商業房地產項目投資的分險評價實例分析

在項目投資之前,投資人會面臨多種復雜的風險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業房地產項目投資的風險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進行方案的選擇提供重要依據。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經過初步調查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業房地產投資項目風險分析這三個方案的風險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業房地產項目投資方案的風險,然后根據計算出的風險大小的排序,來有助于投資者進行科學的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。

某房地產開發公司欲投資一個商業房地產項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經風險辨識后,其風險因素主要有政治風險、市場經營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖一的商業房地產項目融資風險評價指標體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風險進行了評估。根據專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規范化得到的結果如表1所示。各個因素的權重和A、B、C方案對各個因素的權重如表2所示。

從以上結論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風險來說,方案C的風險權重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風險最小為30.68%。

五、結論

以層次分析法為數學工具對項目的投資風險進行評價,可以為投資決策者提供科學的決策依據,促進投資決策的科學化和規范化進程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發揮投資在國民經濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風險加以研究,但在現實生活中,投資風險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風險控制與防范將是更具有現實意義的。通過論文所提供的決策期的風險分析方法,可以類似地進行投資全過程的風險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關,才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風險,還必須同時兼顧項目的效益。科學的投資決策是在綜合考慮風險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復雜的系統工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內在規律,掌握它、運用它為經濟發展造福。

參考文獻:

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所謂工程項目的不確定性分析，就是考查建設投資、經營成本、產品售價、銷售量、項目壽命等因素變化時，對項目經濟評價指標所產生的影響。這種影響越強烈，表明所評價的項目方案對某個或某些因素越敏感。對于這些敏感因素，要求項目決策者和投資者予以充分的重視和考慮。工程項目不確定性分析的方法主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析。

糧食倉儲設施項目建設關系到民生之本，國家新建1000億斤糧庫的計劃更表明了其重要性和緊迫性。敏感性分析法對于糧食倉儲設施項目具有適用性，因此本文主要討論敏感性分析在糧食倉儲設施項目投資決策中的應用。

1 敏感性分析法

敏感性分析是通過研究建設項目主要不確定因素發生變化時，項目經濟效果指標發生的相應變化，找出項目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達到臨界值時項目的承受能力。它的核心在于，知道了給定投資情況下建設項目的一些不確定因素及其影響程度之后，事前采取適當的措施和決策。

根據項目經濟目標，如經濟凈現值或經濟內部收益率等所做的敏感性分析叫經濟敏感性分析[1]。而根據項目財務目標所的敏感性分析叫財務敏感性分析。

依據每次所考慮的變動因素的數目不同，敏感性分析又分單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

1.1 單因素敏感性分析

單因素敏感性分析是假定其他因素保持不變，來計算特定不確定因素對項目的影響。但現實中很難成立，因為在項目投資和運行中，往往會有兩個及以上的不確定因素同時變化。

1.2 多因素敏感性分析

單因素敏感性分析的方法很簡單，但其不足之處在于忽略了因素之間的相關性。實際上，一個因素的變化往往也伴隨著其他因素的變化，多因素敏感性分析考慮了這種相關性，因而能反映幾個因素同時變動對項目產生的綜合影響，彌補單因素分析的局限性，更全面揭示了事物的本質[2]。

2 敏感性分析的目的和步驟

2.1 敏感性分析的目的

（1）把握不確定性因素在什么范圍內變化時，方案的經濟效果最好，在什么范圍內變化效果最差，以便對不確定性因素實施控制。

（2）區分敏感性大的方案和敏感性小的方案，以便選出敏感性小的，即風險小的方案。

（3）找出敏感性強的因素，向決策者提出是否需要進一步搜集資料，進行研究，以提高經濟分析的可靠性。

2.2 敏感性分析的步驟

（1）選定需要分析的不確定因素。這些因素主要有：固定資產投資、可變成本、銷售收入、建設期貸款利率及外匯匯率等。

（2）確定進行敏感性分析的經濟評價指標。衡量建設項目經濟效果的指標較多，敏感性分析一般只對幾個重要的指標進行分析，如凈現值、內部收益率、投資回收期等。由于敏感性分析是在確定性經濟評價的基礎上進行的，故選為敏感性分析的指標應與經濟評價所采用的指標相一致。

（3）基準收益率的選擇。基準收益率也叫基準折現率，是指企業或行業以動態的觀點所確定的、可接受的投資項目最低標準的收益水平，是投資決策者對項目資金時間價值的估值，也是投資者期望獲得的最低盈利率水平，是評價和判斷投資方案在經濟上是否可行的一個主要依據和重要的經濟參數。基準收益率的確定主要取決于資金來源構成、投資的機會成本、項目風險及通貨膨脹率等幾個因素，通常工業項目的基準收益率選10%為宜[3]。

（4）計算因不確定因素變動引起的評價指標的變動值，一般就所選定的不確定因素，設若干變動幅度（通常用變化率表示）。然后計算與每級變動相應的經濟評價指標值，建立一一對應的數量關系，并用敏感性分析圖或敏感性分析表的形式表示。

單因素敏感性分析相對簡單，只選擇其中一個變動因素，假定其他因素都不變化，而計算該因素變化對分析指標的影響程度即可。多因素敏感性分析要選擇兩個或兩個以上因素，計算它們變化對分析指標的影響程度，我們通常假定各種因素最不利變化的組合來分析計算，例如假定投資和成本上漲，而銷售下降的組合。

（5）計算敏感度系數并對敏感因素進行排序。所謂敏感因素是指該不確定因素的數值有較小的變動就能使項目經濟評價指標出現較顯著改變的因素。敏感度系數的計算公式為

式中 β 評價指標A對于不確定因素F的敏感度系數；

ΔA 不確定因素F發生ΔF變化率時，評價指標A的相應變化率（%）；

ΔF 不確定因素F的變化率（%）。

敏感度系數越大說明該因素越敏感。

（6）計算變動因素的臨界點。臨界點指項目允許不確定因素向不利方向變化的極限值。超過極限，項目的效益指標將不可行。例如當建設投資上升到某值時，內部收益率將剛好等于基準收益率，詞典成為投資上升的臨界點。其含義是指某一變量的變化達到一定的百分比或者一定數值時，項目的評價指標將從可行轉變為不可行。

3 計算

某糧庫物流功能提升項目計劃概算投資I億元，年收入R億元，年綜合成本C億元，期末殘值L億元，，運營周期N年。（基準收益率i=10%）

計算得凈現值

3.1 單因素敏感性分析

（1）以建設投資I、年綜合成本C、和年收入R為擬分析的不確定因素，使其分別變化±10%，當一個因素變化時，其他兩個保持不變

（2）選擇項目的凈現值為評價指標， 時項目可行

（3）計算列表如下：

由公式

計算得 建設投資敏感度為 ；年綜合成本敏感度為 ；年收入敏感度為 .

那么，凈現值對于 值較大的因素變化的反應最敏感，即引起 值最大的那個變化因素為敏感因素。

3.2 多因素敏感性分析

令 和 分別代表建設投資和年收入變化的百分數，則項目必須滿足 時才能可行。可分別取 為±5%， 為±10%，便可計算出四種組合情況下 的值，從而判斷哪種情況下項目可行。

4 結論