房產投資成本模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房產投資成本，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

1 貴陽花溪地區背景

花溪區位于黔中腹地,距市中心17公里。全區地貌以山地和丘陵為主,具有高原季風濕潤氣候的特點,冬無嚴寒,夏無酷熱,無霜期長,雨量充沛,濕度較大,有著豐富的水資源和生物多樣性,森林覆蓋率達41.53﹪。花溪地區的生產總值、固定資產投資、工業增加值、公共財政預算收入、旅游總收入、城鎮居民人均可支配收入、農民人均純收入等指標絕對數均位列全省前10位,總人口數至2010年約為360054,人口密度為每平方公里402人。

貴昆、湘黔鐵路貫通花溪區內,北有貴陽西站及貨場,西有湖潮站和磊莊機場,東北部有貴陽機場;貴花高等級公路直通市區,312國道和101省道貫穿全境。花溪的教育產業近來也是蓬勃發展,自2009年規劃出3200畝地擴建貴州大學的同時,規劃聚集區內的花溪區孟關也將規劃出7500畝地,建成貴陽市的高校園區,首期工程完工后,將容納坐落在貴陽的5所高校。而花溪區大學規劃用地由北區貴州大學和貴州民族大學組成,南區則位于貴安新區黨武鎮范圍內,分別由貴州師范大學、貴州財經大學、貴陽醫學院、貴陽中醫學院、貴州輕工職業技術學院、貴州民族大學和貴州亞泰職業學院、貴州民族大學人文科技學院等8所高校組成,南區即為俗稱的“花溪大學城”。

除了高等學府之外,花溪的基礎教育機構也是數不勝數。花溪景區面積222平方公里,占全區面積的25%。有景物景觀81個。其中,自然景觀56個、人文景觀25個。有國家級特等景觀4個、國內一等景觀18個、國內二等景觀32個、國內三等景觀27個,以花溪國家城市濕地公園、花溪公園、天河潭、鎮山民族文化村、青巖古鎮、高坡民族風情游最為有名。花溪文物古跡豐富,青巖古鎮已列為全國歷史文化名鎮。全區有12處文物被貴州省人民政府公布為省級文物保護單位,有甲定洞葬等13處文物被貴陽市政府列為市級保護單位,馬鈴石拱橋等48處文物被花溪區人民政府公布為區級文物保護單位。貴陽市花溪區現以“生態”、“旅游”著稱,但相比于我國其他著名旅游風景區,其開發程度尚處于較低水平,換句話說,花溪的旅游產業有著較大的發展空間。

2 投資分析

2.1 市場分析

2.1.1 公寓 通過實地考可見察,貴陽花溪地區山清水秀、氣候宜人,遠離城市的喧囂與煩擾,極其適宜居住,尤其適合老年人安養天年。花溪的居住人口為360054人次,人口密度為每平方公里402人,其中,花溪公園附近較為繁華,有著濃厚的生活氣息。根據市場調查,筆者了解到不少外來人口在花溪買房用來給父母養老,花溪的居民也多為中低層收入者,由此看來,若要在花溪投資房地產住宅項目,中小戶型應占大頭。

2.1.2 別墅 花溪有著獨特的自然風光,與造型優美的別墅搭配相得益彰。或許會有部分中高層收入者愿意來享受這里純凈的空氣和迷人的風光,但是這里距離市中心較遠,周邊的公共設施不如市區內完善,工作繁忙的高層人士可能更情愿購買市中心的別墅或花園洋房。

2.1.3 旅游地產 花溪地區眾多的旅游資源,也吸引了不少全國各地聞訊而來的游客。花溪的建設相對落后,旅游產業發展不夠,與我國其他旅游地區相比差距較大。貴陽是全國聞名的避暑勝地,再加上花溪地區高校眾多,每當夏季,來各大高校進行培訓的外地人士無不選擇在花溪留宿,然而花溪地區固有的旅館稀缺,許多外來人士只能選擇在當地居民的私人客棧里借宿,住宿條件十分有限。因此,房地產投資者可以從旅游的角度出發,大大挖掘花溪地區旅游產業的潛力。

2.1.4 商業地產 由圖1、2可見花溪一直以來缺少集中的大型商區,商業用房的供應僅占全市的1.25%,商業用房的成交僅占全市的0.25%。花溪公園周邊的步行街雖然店鋪較多,但總體來說其檔次偏低、規模較小,花溪豐富的旅游資源會拉動該地區的消費水平,帶動商業發展,因此花溪的商業發展也有較大潛力。然而,已有一些大型房地產企業在這里規劃了商業用地,其中,中鐵城計劃要建設一座15萬方的大型購物中心,若要與其競爭,還需深入考察研究。

2.1.5 寫字樓 從地圖上可以看出,花溪區處于貴陽市較偏位置,離市中心較遠,交通相對來說較為不便,不太合適發展辦公用地,受大盤個案影響,寫字樓市場形成以老城區、金陽

新區為主要的兩大熱點供求板塊,其他區域除烏當區有少量成交外,市場均無變化。整體市場銷售量較低。 成功寫字樓的共性有:位置應該居于城市商務中心或商業聚集區,交通要十分便利,四通八達的交通、濃厚的商務氣氛是寫字樓價值的重要支撐;寫字樓項目周邊必須要有較大的建筑體量和規模化的配套設施,形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間,才能稱得上是真正的甲級寫字樓。

從目前市場來看,花溪并不具備成功寫字樓的條件。

2.2 風險分析

2.2.1 政策風險 限貸政策不僅會毫不動搖地執行,而且還會進一步深化和加強。唯有不折不扣地執行,甚至繼續深化和加強限貸政策,才能確保房地產市場合理回歸。此外,房產稅將盡快在全國開征,這可能會導致房價下跌,并在潛移默化中達到限購的目的。

2.2.2 市場風險 市場風險來自在三個方面:一是市場供需實際情況與預測值發生偏離;二是項目產品市場競爭;三是項目產品和預測價格發生較大偏離。

2.2.3 技術風險和工程風險 主要由于科技進步、技術創新及其相關變量的變動可能帶來的損失;以及由于工程量預計不足、或設備材料價格上漲導致投資增大;由于計劃不周或外部條件因素導致建設工期拖延。

2.2.4 項目管理方面的風險 項目管理涉及項目的全過程,包括投資管理、進度管理、質量管理和財務管理。

2.2.5 外部環境風險 包括自然環境、經濟環境、政策環境和社會環境因素的影響,如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革等。其中影響最直接的是金融政策和財政政策。

2.2.6 市場風險 要對整個房地產市場進行全方位的調查,了解其中潛在的規則;通過分析房地產的開發周期來預測其可能會發生的變動,從而預估出最佳的開發時機;選擇地塊時,要充分分析該區域的潛在價值;要了解國家政策,分析其對房地產行業會帶來的潛在影響;同時,要了解并分析社會對房地產市場的需求類型和需求量;要利用一切可能得到的信息資料,了解潛在的競爭者的情況,做到知已知彼,百戰不殆。

2.2.7 技術風險和工程風險 項目的建設需要切實解決工程建設特別是環境整治和生態環境保護問題;建造費用增加的風險可通過與建筑企業簽定固定預算合同來減小;工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低等等。

2.2.8 項目管理方面的風險 要求項目管理人員要具備較強的業務技術水平、職業道德素質、以及各項專業能力;同時加強目標管理,落實考核責任制;制訂相應的激勵制度,調動項目管理人員工作積極性,從而提高企業管理水平和整體競爭力。

3 成本控制分析

隨著房地產市場的逐步發展,有效的成本控制也為房地產企業在市場競爭中獲得優勢地位提供了契機,降低產品成本就是為企業增加利潤,房開商各有著自己獨特的控制成本的方法。

筆者認為,建設項目的功能直接關系到是否能有效滿足消費者的需求,從而影響企業的收益。因此,功能設計成本控制是房地產規劃成本控制中所占比重最大的環節。其方法是:在成本控制中應首先列出項目所具有的主要功能評價指標,根據各個功能評價指標的重要程度來劃定它們的權重,接著確定項目的總費用,再根據各個功能評價指標的權重來預估其相應部分的開銷。

本文從功能設計的角度出發來對貴陽市花溪區貴州大學附近某地開發經濟型酒店項目進行成本質控分析。該項目建設用地800平方米,建筑規模為6400平方米,主體部分總投資額為1920萬元。

①首先列出該項目所具有的主要功能評價指標,并對各個功能評價指標的重要程度進行評分,最終確定權重。

確定權重可采用0-4強制評分法,分別將不同的指標進行兩兩對比并評分,如:若A比B重要得多,則A得4分,B得0分;若A比B重要,則A得3分,則B得1分;若A與B同樣重要,則A、B各得兩分,如表1所示。

②根據權重來預估相應功能評價指標的開銷,見表2。

篇2

    序號 項目 建筑面積 樓面地價 總金額 估算說明

    ------------------------------------------------------

     平方米 元/平方米 萬元

    1 土地出讓金 321959.0  3000.00  77335

    2 契稅 321959.0  90.00  2897.63

     合計 80232.63

    

    

    前期反應估算

    

    序號 項目 單價 單位 數量 金額(萬元) 估算說明

    ---------------------------------------------------------------------

    1 勘測費 1.5 元/平方米 411685.0  61.75

    2 方案及施工圖設計 43 元/平方米 411685.0  1770.25

    3 景觀設計費 14 元/平方米 82810.0  115.93

    4 三通一平費用 2 元/平方米 411685.0  82.34

    5 臨設（現場辦公樓） 8 元/平方米 411685.0  329.35

     合計 68.5 2359.62

    

    

    基礎設施成本分項測算

    

    序號 項目 計費基數 單位 計費標準 總金額 估算說明

    -------------------------------------------------------------------

     萬元

    1 供水工程 321959 元/平方米 30 965.88

    2 排水工程 321959 元/平方米 35 1126.86

    3 天然氣工程 321959 元/平方米 20 643.92

    4 變配電工程 321959 元/平方米 45 1448.82

    6 電信及閉路電視 321959 元/平方米 12 386.35

    7 綠化工程及景觀 82810 元/平方米 200 1656.2 含球場泳池等

    8 后期公共配套 321959 元/平方米 5 160.98

    9 道路及硬地 16132 元/平方米 80 129.06

    10 郵政報箱費 2028 戶 250 50.7

    11 其他零星 321959 元/平方米 10 321.96

     合   計 687 6890.73

    

    建安成本測算

    

    序號 項目 建筑面積 單方造價 金額合計 備注

    ------------------------------------------------

     平方米 元/平方米 萬元

    1 土建（地上） 321959 1150 37025.29

    2 土建（地下） 86946 2300 19997.58

    3 給排水 321959 90 2897.63 含消防

    4 暖通工程 321959 10 321.96

    5 電氣照明工程 321959 60 1931.75

    6 電梯 321959 120 3863.51 進口高速

    7 監控、電訊等智能工程費 321959 100 3219.59 高標準

    8 室內裝飾工程費〔管理用房〕 1800 800 144

     合計 69401.31 

    

    

    配套設施測算

    

    序號 項目 單價 單位 數量 金額(萬元) 估算說明

    ----------------------------------------------------------------------

    1 小區配套費 0 元/平方米 321959 0

     合計 0

    

    結果

    

    本小區不存在該項費用

    

    

    稅金及規費

    

    序號 項目 建筑面積 單方造價 金額合計 估算說明

    ------------------------------------------------------

     平方米 元/平方米 萬元

    1 人防費 321959 0 0

    2 煤氣大市政費 321959 15 482.94

    3 白蟻防治費 321959 1.6 51.51

    4 各類審查，核準費 321959 5 160.98

    5 高等教育費 321959 10 321.96

    6 墻改費、水泥基金 321959 4 128.78 考慮了返還因素

    7 交易手續費 321959 3 96.59

    8 面積測繪費 321959 1 32.2

     合計 1274.96

    

    

    

    序號 項目 單價 單位 數量 金額(萬元) 估算說明

    -----------------------------------------------------------------------

    1 開發間接費用 0 元/平方米 321959 0

     合計 0

    

    

    其他費用

    

    序號 項目 計費基數 計費標準 總金額(萬元) 備注

    -------------------------------------------------------------

    1 招投標交易服務費、管理費及公證費 76292.04 0.50% 381.46 計費基數為建安工程費及基礎設施費

    2 工程結算編制和審核費 76292.04 0.30% 228.88

    4 工程監理費 76292.04 0.80% 610.34

    5 工程質量監督費 76292.04 0.05% 38.15

    6 道路綠地占用費及修復費 411685 10 411.69

    8 檢測費等零星費用 411685 5 205.84

     合   計 1876.36

    

    成本估算

    

    序號 項目 1 2 3 4 5 6 7 8 合計

    --------------------------------------------------------------------------------------

    1 土地資金投入 40116.32  40116.32  80232.63 

    2 一期其他投入 7865.17  7865.17  7865.17  7865.17  31460.66 

    3 一期銷售回籠 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)

    4 二期其他投入 7865.17  7865.17  7865.17  7865.17  31460.66 

    5 二期銷售回籠 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)

    6 三期其他投入 3932.58  3932.58  3932.58  3932.58  15730.33 

    7 三期銷售回籠 (10963.02) (14617.35) (10963.02) (36543.39)

    8 凈需求資金 40116.32  40116.32  7865.17  (6195.70) (2263.12) (20534.81) (17436.96) (32610.80) (21926.03) (10963.02) (23832.64)

     累計貸入資金余額 40116.32  80232.63  88097.80  81902.10  79638.98  59104.17  41667.21  9056.40  479815.60 

     財務費用 1604.65  3209.31  3523.91  3276.08  3185.56  2364.166744 1666.688329 362.2561812 0 0 19192.62 

    

     土地投入 80232.63

     其他投入 78651.66

     土地分攤 其他投入 總計投入 銷售回籠

     一期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734

     二期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734

篇3

中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：

1、工程投資估算的重要性

從工程項目策劃、決策，甚至有意向開始，投資者最關心的莫過于工程建設投資，據此對工程項目取舍做出最初的判斷和決策，它不能肯定一個項目，但完全可以否定一個項目。投資估算是工程建設前期重要工作內容，其作用可歸納為以下幾點：(1)是項目前期決策的重要依據；(2)進行項目經濟評價的基礎；(3)控制工程造價的最高限額；(4)項目資金籌措和制訂貸款計劃的依據。

2、投資估算要求

估算編制人員應深入現場，搜集工程所在地有關基礎資料，包括人工工資、主要材料價格、運輸和施工條件、費用標準等，并全面了解建設項目的資金籌措、實施計劃、水電供應、配套工程、征地拆遷補償等情況。具體應做到以下方面：(1)據主體專業設計階段和深度，結合行業特點，所采用生產工藝流程成熟性，以及編制單位所掌握的國家及地區、行業或部門相關投資估算基礎資料和數據的合理、可靠、完整程度，采用合適方法進行建設項目投資估算；(2)應做到工程內容和費用構成齊全，計算合理，不重復計算，不提高或降低估算標準，不漏項、不少算；(3)應充分考慮擬建項目設計的技術參數和投資估算所采用的估算系數、估算指標在質和量方面所綜合內容，遵循口徑一致原則；(4)應將所采用的估算系數和估算指標價格、費用水平調整到項目建設所在地及投資估算編制年的實際水平。對于由建設項目的邊界條件所產生的與主要生產內容投資無必然關聯的費用，應結合建設項目實際情況修正；(5)對影響造價變動的因素進行敏感性分析，注意分析市場的變動因素，充分估計物價上漲因素和市場供求情況對造價的影響；(6)投資估算精度應能滿足控制初步設計概算要求，并盡量減少投資估算的誤差。

3、房地產開發項目投資的影響因素分析

3.1 項目投資環境

(1)外部因素

政策因素，燃料動力供應，運輸及通訊條件，環保。要力求全面、細致地了解、掌握這些因素的詳細資料，避免工程支出有不必要的損失，盡可能地實現項目價值的最佳。

(2)技術配套因素

先進的生產技術及裝備是項目規模效益賴以存在的基礎，相應的管理技術水平是實現規模效益的保障。若獲取技術的成本過高或當前技術及裝備還沒有達到與經濟規模生產相適應的先進水平，將會給項目日后的發展帶來危機，導致項目投資效益低下，工程造價支出嚴重浪費。

(3)市場因素

根據項目本身的要求，結合建設期的長短，對于“工料機”的市場供求及費用漲落要提前做好摸底工作，并依照市場規律，盡可能準確地作好推算，匯制圖表，了解工程造價可能發生范圍，從而做到心中有數，保證資金的充足供應。

3.2 項目的技術方案

(1)市場定位

項目的市場定位可通過市場調查，運用市場顧問和物業顧問以及建筑師等專業力量，在充分了解項目目標客戶情況和需求的基礎上，結合已建項目的市場反映情況、使用過程的優缺點和未來發展趨勢，通過充分討論，確定決策者對項目定位的要求。明確的市場定位使方案設計有據可依，使設計標準有一個預先的控制。只有將項目定位進一步細化、分解、明確，才一能以此為指導確定項目各分項建設標準。

(2)建設標準

建設標準的明確是投資估算準確的前提。在根據方案設計進行投資估算時，要充分了解設計意圖及建設標準。只有明確了相應的建設標準和設計思路，并結合對同類項目經驗指標的分析，才能準確地估算出各項目的投資。對于機電設備工程要發揮機電專業顧問作用，根據定位要求提出主要設備配置標準。根據各方意見經充分討論。形成指導工程建設的項目材料設備配置清單。以此作為編制投資估算的基礎形成準確完整的投資估算。

(3)項目規模

項目規模的大小直接關系到造價的高低。有效的實際的項目規模的確定，會減少早期造價的估算不確定性，增加估算的準確性。應堅持經濟、適用、安全、樸實的原則，合理確定建設規模。

(4)設計參數的確定

隨著科技的發展，現代建筑的功能要求和設備標準在不斷提高和完善，設計內容也日趨復雜。設計參數的定量化和盡早確定，可以給估算提供更為可靠的估算資料。目前，我國在項目早期階段還無法對項目設計參數有較全面的認識，這對估算精度的影響是較大的。房地產開發項目的主要技術參數包括：建筑面積、層高、層數、結構形式、基礎形式、各種動力參數等。主要設備材料選型、價格。建設地區及建設地點的選擇：建設地區的選擇是指在幾個不同地區之間，對擬建項目適宜配置在哪個地區或范圍的選擇。建設地區選擇的合理與否，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著項目投資的高低。另外，通常所說的投資估算，以社會平均管理水平為基礎的，沒有考慮管理水平對項目的造價影響，所以，除了上述比較普遍的影響因素之外，項目管理者的經驗、設計師的經驗水平、估算者的經驗水平也會影響投資估算的準確性。

3.3 選擇的項目投資估算編制方法

(l)估算資料的適用性

在早期估算中，往往是用類似工程的原理進行類比估算，所用到的估算資料的適用性對于估算結果的影響是非常重要的。例如，同為框架結構形式的多層建筑，如果地基條件和基礎形式不一樣，形成造價的大小是不同的。所以，在進行估算前，首先應確認造價資料的適用性。

(2)估算資料的精度

根據己建工程的造價資料對擬建工程進行估算，需要保證己建成工程資料的精度，也就是說，已成資料中盡可能的包含了工程實際中客觀信息以及在造價中的反映。

(3)估算資料的完善性

由于建設項目的日趨復雜化和施工工藝的不同，導致了項目的個體差異性。所以，對擬建工程進行有效的估算，必須建立在估算資料較為完善的基礎之上，才能充分考慮不同的工程特點對擬建項目的影響情況。

4、房地產開發項目投資估算工作中存在的問題

房地產開發項目的投資估算一經確定，參建各方都要圍繞著這一目標開展工作，成本管理就蘊含在項目建設的每一個階段中。長期以來，工程項目一定程度上存在著投資失控，結算>預算>概算>估算的情況比比皆是，從投資估算分析，主要體現在以下幾個方面：

4.1 指標收集、編制、發行的時限性

指標的收集、編制、發行都有時限要求，應根據項目實際情況分別確定現金、應收賬款、存貨和應付款的最低周轉天數，并考慮一定的保險系數；此外，在不同生產負荷下的流動資金，應按不同的生產負荷所需的各項費用金額，分別按照上述公式進行計算，而不能直接按照100%生產負荷下的流動資金承壓生產負荷百分比求的；最后還應該考慮不同時期匯率變化對涉外建設項目動態投資的影響及計算方法。因此要使用最新的數據，同時使用數據的來源應盡量可靠。

4.2 政策、法規的不了解

隨著我國基本建設管理體制改革的不斷深入，地區建筑市場的壁壘已被打破，異地承攬或跨行業承攬工程設計、施工的單位和企業逐年增多。由于我國現行的預算定額、取費基礎、取費標準和預算編制的規定因地區和行業的差別而有所不同，致使一些跨地區跨行業承擔工程設計與施工的企業不甚了解工程所在地或相關行業的有關規定，在實際編制工程造價過程中，難免出現差錯。所以，應當通過對工程經濟指標的測算，確定合理的工程投資估算指標和設計概算依據。

4.3 建設地點選址不當

建設地點的選擇，對建設項目投資的總額，效益的影響都是非常關鍵的。代征地的比重增大，相應的征地及拆遷費也增多；拆遷量的增加，拆遷補償費和安置費也相對較多。因此，對代征地的調查必須在立項前加以足夠重視，對拆遷量調查足夠細致，否則將造成大幅度的追加投資。

4.4 投資估算編制不夠重視

有些合資建設項目在合資雙方協議立項階段，往往對編制投資估算的準確程度重視不夠，造成多數合資項目估算漏項或估價不準確，使得工程建設過程中不得不修正概算，追加投資。

5、房地產投資估算工作的改進建議

5.1 明確項目定位

房地產項目的設計主要是根據建筑物的功能要求來確定建筑物具體的標準、空間、平面布置、結構形式以及建筑群體的總體安排等。一般在項目可行性研究時，并沒有開始進行設計，但是也可以通過一定的方法來對建筑項目的平面布置，建筑層數以及結構方案進行定位，例如根據項目的功能要求，并結合項目管理部門的限定要求以及市場需求等就能夠進行定位。

5.2 加強基礎資料的搜集和積累

要確保工程造價的真實性、科學性、合理性就需要準確采集基礎數據，增強編制依據的可信度取得全面、正確的調查資料。就我國當前的估算、概算的現狀來看，有必要建立一個類似的在線分析系統，廣泛收集實際工程案例，分門別類形成各項技術經濟指標并實時更新，在通過預定的計算規則進行自動分析之后，形成案例數據庫。在使用的時候，根據時期、地域等指數來進行調整，從而得出待建項目的參考估價，最終減少估價偏差對項目決策的不利影響。

5.3 加強不同專業人員之間的溝通

在進行投資估算編制時，通常會用到其他專業人員的工作成果。例如，方案設計人員本著技術先進性的原則，注重工藝技術方案，不考慮項目經濟成本；投資估算人員若是機械般的參照方案設計以及布局來對工程量進行測算，進行項目投資估算，可能會導致項目的投資遠遠超過建設單位投資能力。因此，需要加強投資估算人員與不同專業人員的溝通，避免在工作中出現不能有效銜接的情況。

結束語

房地產開發項目投資估算在投資決策中具有非常重要的地位，是項目資金籌措以及制定建設貸款計算的依據，同時也能夠控制工程概算。只有合理的投資估算才能夠確定工程的總造價，同時也是工程投資控制的目標，只有將投資估算編制合理才能有效的實現項目成本的控制。

參考文獻

篇4

中圖分類號：C29 文獻標識碼：A 文章編號：

一、開發成本的控制

房產開發在項目選址時就開始策劃，對開發經營的經濟效果就進行了必要的分析，其中開發成本分析占主要篇幅。項目開發決策后，在前期準備和實施階段，由于工作的深度不同，工作對象不同完成各項任務投入的人力資源不同，開發的經濟效益會有很大的差異，這就需要加大對開發成本的控制。

前期費用的控制：

前期工作內容涉及面廣，費用繁雜，需要分門別類地分析費用的內在質量和完成工作任務的人為因素，應針對性地研究出辦事的原則，方法、目標確定合適的辦事人員，才能使前期費用的開支得到有效控制。

1、妥善安排前期各項費用的交納時間，早交和晚交涉及到資金周轉和利息損失。同時在關鍵時刻支付應交納的費用，還可以加深企業在政府的印象。

2、準確掌握運用各項費用的計算公式，避免基數不準，造成多交費用。特別是以建安造價、建筑面積、直接工程費，土地面積等計算單位的，則計算單位必須絕對準確。

3、征收費用的單位應分門別類羅列清楚，同時對所征費用的理由、范圍、時間段都應調查清楚，做到錢花的明白。

4、理清各種費用交納的輕重緩急，將應交費用分為急辦、必辦、應辦、緩辦四個等級，根據資金儲備情況，合理安排分批、分期付款時間。

5、加強公關工作，將征收各項費用的單位和辦事人員、主管領導逐一排隊分析，通過有利的社會關系，動之以情、曉之以理，在費用交納的時間上和分期分批的數額上盡可能避免使企業的資金鏈斷鏈，造成困境。

6、熟悉前期費用的全部業務，要有預見性地做好費用交納前的洽談工作，不干毫無準備的事。

建設費用的成本控制

建設費用的成本在整個開發成本中占很大的比例，從節約成本的角度中，只要控制好建設成本，就可以達到降低成本的目的。

1、通過合理規劃控制建設成本

總體規劃受規劃設計條件的制約，而規劃設計條件是由規劃管理部門依據國家相關規范編制的，所以對國家相關規范的理解程度決定著總體規劃的質量和水平，同時也影響著建設成本的控制。所以應力爭提高容積率，增加開發面積，提升土地的利用價值。通過總體規劃設計的方案優化來節約投資，其比重占個渠道節約投資總額的60%~70%，必須引起高度重視。

（1）合理控制臨街建筑的后退距離。

臨街建筑的后退距離一方面是根據建筑的類別和功能性質來確定，另一方面是根據建筑所在地段和道路來確定的。所以建筑物的功能定位尤為重要，同時要掌握好地方政府在這一方面的規劃政策要求。應與規劃主管部門的相關人員探討磋商，如何合理確定臨街建筑的后退距離。舉一例：某一小區，臨街地段長度為245米，總體規劃設計條件中相關標準，比相鄰的另一同類小區多退后了10米 ，后退面積=245×10=2450m2，按照容積1.3系數計算，2450×1.3=3185m2，利潤值也就會因為縮小了建筑面積而減少。

（2）科學計算控制日照間距系數

日照間距系數影響著建筑物之間的距離，也就影響著容積率。各地區的日照時間不同，其日照系數也不相同，特別是舊城改造，應有不同的折減系數，應準確掌握標準，再精確計算，將建筑物的體形平面布置設計得更加合理。舉例說明日照間距的影響：某小區規劃條件考慮到城市邊沿區，有部分平房舊建筑，將日照間距2折減成1.9，總建筑面積為120000m2,如果按照1.8來確定日照系數，則可以多建12000÷1.9×0.1=6316m2，利潤值也會相應增加5.26%，（6316÷12000m2=0.0526）。

（3）巧布置建筑物的朝向，將建筑物結合地形布置成一定的朝向角度，也可以折減日照間距系數，如當建筑物朝向南北方向偏離15度~30度時，日照間距的折減系數則為0.8。由此可以看出，掌握好建筑物布置的方位，同樣可以縮小建筑物之間的距離，提高容積率，擴大利潤值。

（4）建筑物平行距離，北側后退地界距離，都影響著容積率，有效利用臨街道路寬度，測算好周邊建筑物的距離，合理布置住宅和非住宅，多層和高層，力爭縮短間距，提高出房率。這就要求吃透規劃設計規范的各項標準及計算方法，合理的進行小區綜合布置。

（5）多方論證規劃設計中的建筑密度和容積率的上限指標。建筑密度與容積率成正比，也就是建筑密度越大，容積率就越高。而建筑密度和容積率受建筑物的層次，功能及所在區域的影響，所以合理、科學的確定建筑物的層次與使用功能，才能使該片土地的利用率達到理想化，利潤最大化。

（6）總體規劃設計中應盡可能優化小區道路，小區停車位，小區室外管網（給水、排水、熱力、電力）、公共設施及管理用房，服務用房的布局及設計方案，在確保小區使用功能配套合理的前提下，盡可能通過方案的優化來節約投資。

總之，總體規劃設計必須始終貫穿節約投資的經營思想，在設計的理念中，尋求最佳的規劃設計方案，使建設成本始終在開發商自己的掌控之中。

2、優化施工圖設計，節約建設成本：施工圖設計方案的優化程度是僅次于總體規劃設計方案的一項重要重要成本控制任務，如果說總體規劃設計方案降低建設成本占60%~70%的話，那么單項工程的施工圖設計方案降低建設成本就約占20%~25%，必須引起高度重視，嚴格掌控。這就需要我們熟悉和掌握設計規范中影響建設成本的主要內容。

（1）結構造型是降低建設投資的主控內容

從建安造價分析中可以得知，結構部分的造價占單位工程建安總造價的55%~65%，如此大的比重，稍有不慎浪費的投資就不是小數目。結構選型是根據地質條件，結合建設項目的功能及規模來確定的，同一棟建筑物，選用不同的結構，其建安造價有很大的差異，如一棟多層住宅樓，選用框架結構比選用磚混結構，其建安造價會高出20%~30%，所以在開發中，盡可能選用比較簡單的結構類型，以達到節約投資的目的。

篇5

在成本計量模式下，應當按照《企業會計準則第4 號――固定資產》和《企業會計準則第6 號――無形資產》的規定，對投資性房地產進行計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8 號――資產減值》的規定進行處理。

一、 成本計量模式投資性房地產的初始確認和計量

投資性房地產應當按照成本進行初始計量。投資性房地產的成本參照“固定資產”和“無形資產”等相關要求確定。

(一)外購的投資性房地產

外購的投資性房地產，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出，對該資產采用成本模式進行后續計量時，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）自行建造的投資性房地產

自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等，企業采用成本模式對投資性房地產進行后續計量時借記“投資性房地產”科目，貸記“在建工程”科目。

（三）非投資性房地產轉換為投資性房地產。

非投資性房地產轉換為投資性房地產，實質上是因房地產用途發生改變而對房地產重新分類。企業必須有確鑿的證據表明房地產用途發生改變，才能將非投資性房地產轉換為投資性房地產。

1、企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產，應當按該存貨在轉換日的賬面價值進行入賬，借記“投資性房地產”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。

2、將自用的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產。租賃開始日，企業應當按改房地產在轉換日的原價、累計折舊、減值準備登，分別轉入“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目，按該資產的賬面余額，借記“投資性房地產”，貸記“固定資產”或“無形資產”科目，按已經計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊（或累計攤銷）”科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準備的，借記“固定資產減值準備（或無形資產減值準備）”科目，貸記“投資性房地產減值準備”

二、 成本模式投資性房地產后續計量

（一） 按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。

采用成本模式計量的投資性房地產，應當按照固定資產和無形資產的有關規定，按月計提折舊或攤銷，借記“其他業務成本”等科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”

（二）取得的租金收入。

采用成本模式計量的投資性房地產取得租金收入時，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”等科目。

（三）成本模式投資性房地產有關后續支出

1、資本化的后續支出

資本化的后續支出會計處理類似于固定資產的資本化后續支出，成本模式投資性房地產進入改良或裝修階段后，應當將其賬面價值轉入“在建工程”科目。發生資本化的改良支出或裝修支出，通過“在建工程”科目歸集。改良或裝修完工后，繼續用于投資性房地產的，應當從在建工程轉入投資性房地產。

2、費用化的后續支出

有關的后續支出不滿足資產確認條件的，應當直接計入當期損益（通常是“其他業務成本”科目）。

三、將成本模式投資性房地產轉為自用。

企業將原來用于賺取租金或資本增值的房地產改用于生產商品、提供勞務、經營管理或者用于出售，投資性房地產相應地轉換為固定資產、無形資產或開發商品。

（一）房地產開發企業，將作為投資性房地產轉換為存貨的房地產。

房地產開發企業，將作為投資性房地產轉換為存貨的房地產時，按照轉換日的賬面價值，借記“開發商品”，并轉銷投資性房地產有關科目。

（二）將投資性房地產轉換為自用的建筑物的。

企業將投資性房地產轉換為自用房地產時 ，應當按照該房地產轉換日的賬面余額、累計折舊或攤銷、減值準備等，分別轉入固定資產（或無形資產）有關科目；按照投資性房地產的賬面余額，借記“固定資產（或無形資產）”科目，貸記“投資性房地產”科目；按照已經計提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，貸記“累計折舊（累計攤銷）”科目；如果已經計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目，貸記“固定資產減值準備（無形資產減值準備）”科目。

四、成本模式計量的投資性房地產的處置

當投資性房地產被處置，或者永久退出使用時，應當終值確認該投資性房地產。

出售、轉讓按成本模式計量的投資性房地產時，應當按照實際收到的金額，借記“銀行存款”有關科目，貸記“其他業務收入”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產”科目，按照已計提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，如果計提了減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目。

篇6

一、概述

房地產建筑產品除了安全、科學、適宜、美觀的功能價值外，怎樣進行投資成本控制，對創造社會物質文明和提高人們生活水平，以及房地產企業的發展具有非常重要的意義。

（一）投資成本控制的含義

投資成本控制就是在把開發項目的投資控制在批準的投資限額以內，保證開發項目投資控制目標的實現，力求在開發項目中合理使用人力、財力、物力，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益[1]。

（一）投資成本控制的意義

房地產業經過高速發展，已經走出了暴利時代，微利時代的房地產投資成本控制的意義比房地產規模擴張更為重要。在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，成本控制不力的企業必將被市場逐漸淘汰。

二、項目決策階段的投資成本控制

本階段基本上決定了項目的投資總額。

可靠的投資估算是項目決策的關鍵依據。投資估算的準確程度，直接影響項目的可行性和投資效益。在該階段應全面認真收集有關資料，通過與類似工程的對比和各類技術參數的研究[2]，周密地編制投資估算，充分預計各種因素對工程造價的影響，使投資估算符合實際并留有必要空間，使其真正起到控制項目總投資的作用。

由于可行性研究報告和項目建議書階段主要是以經濟分析和方案為主，內容和深度不夠，工程量不明確，投資估算的內容都比較簡單和粗略，漏項嚴重，所以準確性較差。甚至有時建設單位為了所報項目能被批準，在做投資估算時有意低估，增加了投資估算的不準確性。 因此，在投資決策階段應該充分做好基礎資料的收集，以及同類項目的相關資料等。投資管理人員要對資料的準確性、可靠性進行認真分析和選用。

（一）進行政策風險研究

房地產業隨時都有可能受到國家調控政策的影響，投資風險較大。因此，在策劃階段一定要專門研究國家對該產業的政策及其今后發展趨勢。

（二）進行市場和受眾分析

進行周密的市場調查，分析項目所在地的人文風俗、經濟特點、消費觀驗等，充分掌握市場需求，掌握項目所在地施工行業的狀況，定位產品檔次和風格、樓盤布局和戶型等。

（三）可類比項目分析等

收集周邊項目的情況，研究類似項目的實施情況等，進行類比分析，確認競爭的激烈程度，并做好對策預案。

（四）進行財務經濟分析和評價，確定評價指標數據和開發的可行性

1、主要評價指標如下：

（1）項目資本金財務內部收益率（所得稅后）；

（2）項目動態投資回收期；

（3）項目總投資收益率；

（4）項目投資財務內部收益率（所得稅前）；

（5）項目財務凈現值（所得稅前）等。

2、做好稅務籌劃工作。《企業涉稅零風險操作手冊：合理避稅、稅務稽查、權益維護》對怎樣房地產企業進行納稅籌劃減輕稅負、節約稅賦，智慧經營進行了深入的分析[3]。

3、合理確定評價基準。在財務評價中，評價指標的選用是項目經濟評價的關鍵，直接影響評價的質量。合理確定評價指標和基準參數，以合理評價投資效益對項目取舍實行效益否決制，達不到經濟效益標準的項目不予立項。

（五）項目實施的時間跨度也直接影響項目成本和效益，必須制定切實可行的項目總體進度計劃。

三、嚴格設計和監理單位的招標工作

嚴格資質要求，采取招標方式，通過競爭，選擇信譽和業績良好，并且有長期同類工程經驗的設計和監理單位。

四、項目設計階段是進行投資控制最關鍵的環節

設計階段的投資控制是項目投資成本控制的重點[4]。

一個房地產項目盈利與否，除了政策的因素，對投資影響最大的就是設計因素，它延伸和執行了項目決策的意圖，。因此，設計階段是進行項目投資成本控制最關鍵的環節。

投資成本控制并非一味強調投資成本越少越好，而是要積極運用價值工程原理[5][6]以最合理的投資成本形成最有效的項目造型、安全和功能等要求，即合理進行資源配置，選擇最優的技術經濟方案。

（一）初步設計階段

實行限額設計是設計過程中行之有效的投資成本控制方法。

初步設計階段各專業設計人員應掌握設計任務書的設計原則、建設方針、以及各項經濟指標，根據可行性分析和市場變化情況，調整和細化建筑總平面布局、單體形狀及平面布局，處理好關鍵設備和工藝流程等，多做幾套方案，同時建立造價控制系統，細化和修正決策階段的投資估算，通過多個方案的技術經濟比選，把初步設計造價嚴格控制在投資限額內。

（二）技術設計階段

1、進行基坑支護選型、建筑與結構匹配的經濟技術比較論證。在住宅建筑中，基礎的施工占著極為重要的地位，它的施工質量直接影響著建（構）筑物的使用安全和壽命[7]，以及項目造價。

2、合理選擇設備。高層建筑尚需合理設置轉換層和設備間，既滿足使用功能，又考慮空間的美觀性要求。

3、合理采用新技術、新材料、新工藝。

4、掌握項目所在地的建設施工市場情況，因地制宜、就地取材，從設計源頭降低投資成本。

（三）施工圖設計階段

1、施工圖設計文件的規范性、深度、細度和精度對造價文件的編制以及施工階段的影響特別大，特別是目前實施清單報價模式，更對這方面提出了更高的要求。若上述方面達不到要求，一方面不能滿足準確編制招標清單的需要，另一方面容易導致施工圖設計階段變更頻繁，給投資控制工作帶來不確定性。

2、嚴密的編制投資預算和招標控制價。

（四）各專業人員必須共同參與，密切配合

投資控制目標的實現，需要各專業技術人員共同參與，密切配合，造價工程師、物業管理人員、銷售管理人員必須全面全過程全方位的參與設計工作。

五、做好施工招標準備是前期投資控制的又一個關鍵環節

（一）合理確定發包模式，選擇資質符合要求、信譽、實力和業績良好，且有同類工程經驗的施工單位

（二）做好編制施工招標文件及招標控制價的準備工作

往往由于招標文件編制不嚴密，有關表述模棱兩可，造成投標報價不準確，給施工階段帶來爭議。

（三）做好編制施工招標清單的準備工作

應高度重視分部分項工程量清單工程量的準確性，及其項目特征描述的正確性，避免在施工合同履約過程中產生分歧，導致糾紛和索賠。

（四）明確施工合同中以下方面的內容尤其重要：承包范圍、合同價款方式的約定、合同價款調整的約定、計量支付合同條款的約定、風險責任的約定、措施費的約定等

六、結論

房地產項目的投資成本控制貫穿于項加強對設計、招標和施工建設三個階段的工作，進行主動投資控制，過去較長時間卻普遍忽視了設計與招標這兩個階段的控制，往往把精力放在施工階段。只有扭轉這種觀念，認真做好上述各方面的工作，才能達到房地產項目投資成本控制的預期目標。

參考文獻：

[1]卜一德：《房地產開發經營管理手冊》第二版，中國建筑工業出版社出版，2006年1月第二版

[2]中華人民共和國住房和城鄉建設部：《建設工程工程量清單計價規范》GB50500-2008，中國計劃出版社，2008年9月第一版

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中圖分類號： F830.59 文獻標識碼：A

一、房地產業投資決策對成本控制的影響

1、影響投資決策的因素分析

（1）社會因素

房地產業與國家政策、金融政策以及國民經濟發展水平密切相關，因此其投資時機受國家產業政策、金融政策及國民經濟發展水平的影響。政策的變化對房地產開發項目的影響較大，如對控制固定資產投資規模的政策變化，將會影響到市場對房屋的需求量；實行新的土地政策，將會對房地產開發成本造成影響，稅收政策及貸款利率的變化將會引起投資效益的變化。國民經濟發展水平對市場購買力造成影響，也會影響房地產的投資。

（2）成本因素

影響房地產項目開發的成本因素主要包括所需要資源價格的變化、項目周期以及項目的產出率等。由于在建筑過程中的施工消耗，建筑所需材料等價格都在不斷變化，投資收益會受到一定影響。房地產項目周期長，資金占用量大，而資金的占用對成本的影響直觀的體現就是利息的支出，開發項目的周期越長，銀行貸款的數額就越大，而如果開發項目的周期短，房地產企業的資金周轉次數多，其產生的效益也就越大。

（3）投資區位

房地產作為一種特殊的商品，具有不可移動的特點，因此房地產的區位因素是客戶最為關心的內容之一。對于房地產開發來說，地段位置是影響項目投資效益的關鍵性因素。隨著社會經濟的不斷發展，人們對生活質量提出了更高要求，追求高品質生活。而任何一個房地產項目都與其周邊的人文、自然環境發生著各種互動關系。因此不同區位的房地產項目，會產生不同的經濟效益。

（4）投資時機

選擇合適的投資時機是房地產投資收益的關鍵。經濟發展趨勢是影響開發時機的關鍵性因素，在經濟發展的成長期，房地產市場需求旺盛，市場處于上升勢頭，此時推出合適的房地產項目較易獲得較高的收益；當經濟處于低迷期，市場需求下降，不能達到預期收益，因此房地產投資者必須具有敏銳的判斷力，進行項目可行性分析，把握投資時機。

2、投資決策失誤對成本控制的影響

面臨日益復雜的市場環境，房地產投資潛在著各種風險，如果決策失誤，將會給企業帶來很大的投資風險。

（1）市場因素對成本控制的影響

房地產市場的動蕩會使房地產開發企業帶來巨大的經濟損失，市場供需關系、市場購買力以及利率匯率等都會對成本控制造成影響。房地產企業周期長，在從項目可行性研究到開盤期間，市場需求發生變動的可能性很大，如客戶對戶型結構及單元面積的喜好等都會發生變化，從而使收益難以達到預期目標。

（2）政策因素對成本控制的影響

金融政策及財政政策對房地產企業開發的成本影響最為直接，貨幣政策的緊松都會直接影響到房地項目開發者以及購買者所持有的資本，影響了項目的開發和銷售，使房地產開發企業所需的成本受到影響。如國家出臺的一系列土地增值稅條例和房地產開發相關辦法，都使增加了項目開發的成本。

（3）項目開發團隊人員素質對成本控制的影響

項目開發團隊人員的素質對成本的影響較大，如果沒有專業的投資分析，很難作出正確的決策，而決策的失誤導致的項目投資失誤給企業帶來不可估量的損失，增加了項目的開發成本。決策者如果沒有敏銳的市場洞察力，無法正確對項目進行定位，盲目進行投資開發，在開盤后出現銷售瓶頸，成本的收回速度較慢，使開發成本增加。

二、完善房地產企業投資決策階段的成本控制措施

1、進行充分的市場調查，降低投資風險

在房地產投資經營過程中會存在很多不確定因素，潛藏著風險，從而使投資實際收益偏離預期收益。這就要求投資者在投資決策前要充分利用信息化手段進行市場調查。調查住房銷售價格、戶型需求、環境要求以及市場競爭情況等進行調查，對正在開發的樓盤進行產品、客戶群、價格以及市場購買力等進行分析。根據項目的使用要求、建設目標和規劃技術條件等組織項目前期工作組的相關人員對項目進行研究并提出初步投資建議，為他們的投資決策提出科學依據，降低投資風險。

2、重視房地產開發項目可行性研究及投資估算

投資階段重點是進行項目的可行性研究，對項目的投資估算精確度進行控制，并采用合理的估算方法進行編制，從而確保項目上投資決策的可靠性。

（1）重視房地產開發項目可行性研究

房地產開發項目投資數額大，建設周期長，要使開發項目達到預期經濟效果，就必須實現項目決策科學性，減少或避免投資決策的失誤，做好可行性研究，解決并落實項目開發過程中經濟技術原則和基礎資料。可行性研究的內容包括市場的供需關系、客戶群及產品定位分析、項目選址與方案規劃、產品的建筑方案分析、投資估算與資金籌措以及財務效益等。對市場進行研究，了解客戶需求，對項目進行定位；在技術研究階段要結合設計方案對比項目功能，從中選擇出經濟與技術結合較好的方案。進行科學的可行性研究可以提高決策的可靠性，使投資者更好的了解市場以及項目本身的定位，盡可能避免投資風險，有效控制項目成本。

（2）重視房地產開發項目投資估算

投資估算是擬開發建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是進行投資決策的重要依據之一，是否進行項目開發取決于開發項目的投資估算。投資估算必須保證準確性，如果出現的誤差太大，將會導致投資決策的失誤。在初步決策階段，允許估算誤差在30%左右，但在最終決策階段，其估算誤差必須控制在10%以內。只有保證投資估算的方法和數據資料可靠性，才能保證項目開發過程中其他階段的成本控制在合理的范圍之內，實現成本控制的預期目標。

3、采取組合投資策略，利用保險規避經濟風險

（1）采取組合投資策略

目前，多數房地產企業為了分散風險，采用組合投資的策略，同時運作多個房地產項目。如何利用有限的企業資源通過合理的投資組合，選擇投資時機、項目類型、投資區域等，規避風險并且盡可能多的獲取經濟效益和社會效益，具有重要的現實意義。

首先，采取組合投資要選擇恰當的時機。房地產業具有投資時間長、資金占用量較大等特點，因此在項目開發過程中最容易遇到的就是財務危機，如果后續資金無法及時到位，很容易出現資金鏈斷裂的問題。因此在采取組合投資策略時要避免幾個項目的同時啟動，避免由于幾個項目一起啟動占用大量資金給企業帶來的整體性經營風險。在組合投資時，要注意對開發周期不同的項目進行組合，注意開發周期的多元化，使其相輔相成，增加抵御風險的能力，在保持企業效益長期穩定的情況下，提升企業形象和融資能力。

其次，采用組合投資策略時要注意投資產品的組合。房地產企業選擇的投資產品包括商業地產、住宅地產以及工業地產等。由于市場供需的多變，因此不同類型的房地產商品在同一時期內的供需關系是不相同的。在分析激烈的市場競爭環境的基礎上充分掌握各種產品的市場狀況和企業實力進行科學、準確、系統的評價，從而對投資產品組合作出調整。

再次，投資區位的組合。不同區域的經濟發展水平不一、實施的政策不同、社會環境、人文地理不同，房地產開發企業的發展機會和生存空間也是不一樣的。實施投資區位組合，可以使企業打破房地產不可移動的地域限制，從而為企業贏得更多的市場份額和發展機會，避免一失均失、一敗俱敗的局面，盡可能的防范和分散風險。

（2）利用保險規避經濟風險

保險作為一種及時、合理的分攤經濟損失和實施經濟補償的方法，可以有效處置房地產項目開發過程中的風險。房地產保險是指在房屋設計、建造、銷售以及消費和服務等環節中以房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。房地產企業可以通過向保險公司投保，以繳納保費為代價，將開發過程中或已經開發完成的項目存在的風險轉嫁給保險公司來承擔。但同時值得注意的是保險的可保范圍是有限的，在多數情況下，保險也并不能提供充分的補償。因此企業也需要采用其他非保險手段來轉嫁風險。

4、加強項目團隊建設，提高成本管理水平

（1）加強投資項目團隊人員素質建設

房地產可行性研究和開發策略是一個非常專業、系統的工作。面臨新的經濟形勢，房地產開發企業要適應新時期的變化，提高項目團隊的整體素質，加強項目團隊的建設，積極探索新的發展模式和管理方法。成本管理人員除了對城市的市場狀況和經濟形勢、建筑工程造價狀況、貸款利率等做充分的了解、分析和判斷，還要樹立以客戶為中心的思想，為客戶創造更大的價值。要加強團隊人員的專業素質能力和良好的協調溝通能力，善于利用各方資源，與公司內部各部門合作伙伴溝通。

（2）提高成本管理水平

在房地產開發投資決策階段，投資者要進行嚴格的成本管理，建立有效的成本控制激勵機制，實施相應的成本控制措施，避免或降低投資風險。

首先，要建立利于成本控制的激勵機制。要充分發揮成本管理體系中的“監督”職能，分析成本失控的原因并采取相應措施。要調動全員參與成本控制的積極性，對于提出成本控制有良好建議的員工要進行獎勵，對于由于個人原因造成的成本失控要進行處罰。優秀的企業文化具有激勵功能，拉近企業與員工之間的關系，使企業與員工同呼吸共命運，自覺節約成本。

其次，控制房地產開發成本。房地產開發成本主要包括前期的土地開發成本、項目設計成本、建筑安裝工程造價成本、配套設施成本等。土地開發成本一般占到項目總支出的20%～30%左右，因此對土地的位置選取及出價的確定都應充分考慮開發風險和升值空間。要根據項目設計的先進性、經濟性、可靠性及實用性等來確定最佳設計方案，確保投資成本的最低。建筑安裝工程造價成本會占到項目總支出的45%～55%左右，在進行建筑安裝工程成本的控制時，要根據當前區域經濟的發展形勢，對類似的項目造價標準進行調研，把握項目施工的總體情況，對影響成本的主要因素進行深入的分析，制定出科學合理的成本指標，在施工過程中對成本進行分析優化，將成本控制在最小范圍。

第三、財務費用及稅金的控制。在投資決策階段要對財務費用做好充分估計，正確利用企業財務杠桿作用，在滿足項目資金鏈連續性的前提下，最大限度的減少財務費用。稅費的減免對于房地產開發企業來說是至關重要的，可以降低企業的開發成本，因此在投資決策前，要根據相關政策規定估算，努力獲得政府支持。此外，還要預測其他一些因素的影響，如開發周期的變動等，確保項目成本最小化。

項目成本控制的實施是實現企業組織目標、達到預期經濟效益、提高競爭力的關鍵。房地產開發項目運作周期長、資金占用量大、成本核算多、投資風險高等特點，因此提高投資決策水平，加強成本控制就顯得尤為重要。企業要組建一支高水平專業項目開發團隊，提高成本控制管理水平，盡量避免風險，從而達到企業的預期經濟效益。

參考文獻：

[1] 鄒坦,韓寧.關于工程建設單位控制設計階段工程造價的方法研究[J]. 工程質量. 2007(19)

篇8

近幾年，隨著民間資本不斷向房地產行業注入，房地產正在發生翻來覆去的變革。作為一項重要的投資性資產，開展成本會計方面的研究工作勢在必行。尤其是在新的的《企業會計準則》實施后，對投資性房地產會計有了新的模式方案，即“公允價值模式方案”。基于此，本文對新會計準則下投資性房地產會計成本模式的原因進行探析，以期為政府主管部門、房地產企業及普通民眾提供決策參考。

1. 目前公允價值形式所確定的市場體系還沒有完整地形成

根據最新頒布實行的會計準則里面的一些規定制度，對所謂的投資性房地產施行公允價值這種模式來進行計量的前提基礎條件可以說是極其嚴苛。公允價值這一模式雖然能夠比較有效地反映出一些投資性房地產本身在市場上的價值跟自己的盈利能力，卻因為相關房地產的一些市場體系還不是非常健全的，房地產之間的交易信息，它們的公開性還不是很高。在現在這種情況之下，這個模式還是很難滿足前提的。新的會計準則是不允許企業用的是在估值的技術下所計算估計的相關投資性房地產的一個公允價值。

2． 整個稅收成本在企業價值方面的一些影響

之前使用的成本模式進行計量，投資性房地產的物業每一期都是要進行折舊的提取或者成本攤銷，這樣就能使得當期在賬面上的利潤變少，但由于折舊跟攤銷都是可以在稅前被列支的，這樣就可以起到抵稅的效果。由此可見，如果是采用公允價值這種模式進行計量的話，根據最新的會計準則的相關規定，便不能夠對投資性房地產提前進行計提折舊或者進行成本攤銷，而是要以在資產負債表里面所顯示出來的投資性房地產，它的公允價值作為一個基礎點來調整它的賬面實際價值，實際公允價值跟原來在賬面上的價值，它們之間的差額是應該計入在當期損益里面的。原來在折舊或者攤銷所起到的抵稅效果的丟失，從而使得稅負加重，這就成了很多的房地產企業最為顧慮的一點。

3．目前的公允價值模式總會影響到凈資產的收益率等等的考評性指標

如果采用公允價值來進行相關投資性房地產資產負債的計量,它在凈資產上所增長的速度通常是跟不上它的收益所增加的速度的，直接影響到了當期或者再加上后期的一些凈資產方面的收益增長率。所以大多數的房地產上市公司必須要在相關賬面上的凈資產增長率跟凈資產收益的實際下降率這兩者間進行一定的利弊權衡。

4．目前的公允價值這一模式有著不可回轉的特點

企業在采取公允價值這一模式進行計量之后，是很難再換成原來使用的成本這一模式進行計量的。因為如果企業采用公允價值這種模式的話，就說明了這類型的投資性房地產，它的所在地是有著比較活躍的交易房地產市場的，而且也可以在比較活躍的一些交易型市場里面獲取同類型的或者相類似的房地產的部分價格方面的信息。一旦再轉成原來所用的成本模式進行計量的話，肯定就不如采用公允價值這一計量模式，不能更好地對企業的實際資產價值進行反映。

5．現在的公允價值這種模式會使得企業得經營業績變得愈加波動

所采用的投資性房地產相關計量模式的改換變動，可以讓很多企業的隱性價值變得公開化，成為顯性價值，使得財務報表變得更加國際化，更加合理化，但它的前提卻是不改變企業自身的本質存在的內部價值。因為現在的房地產市場是一片大好形勢，如果采用公允價值這種模式的話，確確實可以增加企業內部的資產跟所獲得的利潤；但是，如果房價一旦下跌的話，肯定就會給本公司帶來無法估量的賬面上的損失，這就會讓企業的整個資產價值一直處在一個經常性的大幅波動的環境里面，從而就增加了這些企業在業績跟市場股價上的波動性，給它們實際的資產與利潤的管理引發很多的問題。

6. 投資性的房地產在整個總資產里面占的比率不算高

投資性房地產是不包括那些因為生產商品或者提供勞務或者經營管理而擁有的自用型的房地產以及當做存貨的一些房地產。所以對于這一類型的企業來講，就算對投資性的房地產實行了公允價值，其結果對業績也不會有太大的影響，但卻會影響到企業的財務工作。由此所得，只有持有大量投資性房地產的企業才能有采取公允價值模式進行計量的這一必要性。

結語

隨著目前相關的市場體系正在逐步地完善，也隨著現在投資性房地產變得越來越多，特別是因為人民幣逐漸地升值與我國現在經濟的一種持續穩定的發展步伐，以及美元市場動蕩，必然影響投資者對資本市場信心，市場將會更加關注所有房地產投資的本質價值，所以今后公允價值這個模式的應用范圍必然會愈加廣泛。

參考文獻：

[1] 丁春. 新會計準則下投資性房地產會計仍然使用成本模式的原因探究[J]. 中國新技術新產品, 2011,(04)

篇9

    因為經濟形勢的變動給房地產開發商造成的損失是巨大的,比如像:市場需求、購買力、匯率等等方面。從最初的可行性研究到最終的樓盤上市,中間間隔很長的一段時間,在此期間內,市場需求會發生很大的變動,消費者需求等各種因素的變化會直接導致投資收益與預期計算偏離很遠。

    2.開發成本受法律政策的影響

    對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。法律政策風險是指一個國家所處的國際國內政治環境變動以及相應的法律政策調整,造成房地產開發商經濟上的損失。貨幣正常的松緊直接影響到項目的開發,從而影響到企業項目開發所需的成本費用。

    二、完善房地產開發項目投資決策經濟分析的措施

    1.建立科學的評估指標體系

    規劃評估指標主要考慮的因素有:土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、公共設施配套等等因素。在進行設計方案的評比過程中要充分考慮性價比、經濟性以及環保、格調等等各個細節問題。在進行經濟評價的過程中要綜合考慮財務評價和綜合評價,每個評價指標所包含的因素都對房地產開發項目的成本存在直接或者間接的影響。適當的提高建筑平均層數和建筑密度,控制適當的建筑容積率,可以減少房地產開發項目的單位造價,同時節約用地,從而能有效降低整個項目的建設資金。

    2.規劃方案的優選

    要想有效地控制工程造價,必須在進行充分的市場調查研究之后,結合項目的具體情況,保證能滿足使用功能與生產要求的雙重前提下進行技術和經濟的有效整合,制定出多個方案進行比較,從中選出最優方案。在進行比較方案的優選工作時,一定要注意各個方案之間的可比性,根據項目的實際情況,選擇適當的經濟評價指標作為比較選擇過程的參考指標。

    3.盡可能地提高項目抵御風險的能力

    房地產市場是一個資金密集型的行業,資金的使用量非常大,市場的任何波動和國家宏觀調控政策的調整都會直接給房地產項目的收益造成嚴重的影響。這就要求開發商在投資決策階段通過對影響項目投資效果的社會、經濟、環境、正常和市場等因素的分析,了解各因素對項目的影響性質和程度,幫助投資者根據房地產項目風險的大小和特點確定合理的投資收益水平,提出有效的控制風險的方案,有重點的加強對投資風險的防范和控制。

    4.采取多樣化組合投資

    作為房地產開發企業需要將資金有選擇的投資到不同類型的房地產開發項目上,針對不同收入層次的居民建造不同類型的住宅、寫字樓或者娛樂場所等,以減少未來收益的不確定性。不同類型的房地產在開發的過程中風險也是不同的,對應收益高低也存在較大的差別。一般情況分析,開發項目收益率相對較高的對應風險也大。所以,如若將資金投入到不同的房地產開發項目中,可以將整體的風險降低,最終獲得的是一個相對平均的收益。

    三、對房地產開發項目進行有效成本控制的方式

    1.轉嫁風險

    首先,可以向保險公司進行投保,以繳納保險費為前提將風險轉移給保險公司,由保險公司承擔風險。但是,保險公司雖然是一種及時、有效且合理的實施經濟補償的方式,但是保險的使用方位是有限的,而且在最初交的保險費金額也是非常大的。所以,通過保險轉嫁風險并不能解決一切風險。

    其次,以合同的形式將開發風險轉嫁給其他的經濟單位。比如在房地產項目的施工過程中,可以將部分危險性極高的工作轉包給經驗豐富的施工單位,這樣也是變相地減少了自身的風險。

    2.透過目標成本控制方案進行投資決策

    開發企業在進行房地產開發項目前都要有可行性研究,如果盲目進行投資,不僅使企業的利潤得不到很好的保證而且極易導致企業的虧損,嚴重者會導致企業的倒閉。因此利用目標建筑成本控制方案來進行投資決策具有一定的科學性和可行性。在立項以前,要經過反復測算,在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數低之后,才能確認這個項目是可行的。如果高于建設成本控制數,則表示未達到利潤的期望值,該項目不可行。通過系統全面的測算,能夠確保企業開發項目的目的性,減少因盲目開發而給企業帶來的經營風險和不必要的開發成本。

篇10

此文件從7月4日起實施。

2003年7月15日，國家稅務總局了《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）。關于房產稅問題，鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。通知還對房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間的確定進行了規定：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅；購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅；出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅；房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

2003年7月9日，國家稅務總局了《關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號）。通知根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規規定，結合房地產開發企業的經營特點，現就房地產開發企業征收所得稅有關問題進行了規定。