房地產資產評估程序模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產資產評估程序，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產現場勘察是聽取委托方或者相關人員對委估對象的介紹，了解或進一步確認評估目的、歷史和現狀、實際功能，主要核實產權資料和實體狀況是否對應一致，明確評估范圍、現場感知房地產的個別因素和區域因素。根據資產評估準則，我們還應履行查賬程序，核實帳物真實性。根據我們所選用的不同評估方法，還應在現場勘察過程中有所側重，選擇不同的現場勘察表，記錄不同的調查數據。比如，選擇市場比較法，要著重對比較案例進行調查和比較；選擇假設開發法，要著重調查開發成本、銷售價格、房地產開發利潤等數據。

下面我將對房地產現場勘察具體內容和操作程序做簡要闡述：

1 房地產現場勘察的具體內容

房地產現場勘察大致可分為三個部分。

（1）房地產實體狀況；

（2）房地產產權的確認；

（3）所涉及房地產財務狀況的核查。

1.1 房地產實體狀況

房地產實體狀況是對房地產個別因素和區域因素的勘察，確認重點是位置、面積、四至、建筑結構、用途、建筑品質、新舊、區域環境等。

現以我們最常見的住宅單元房估價為例，按照由大到小、由粗及細來完成現場勘察工作。

首先是核對房地產的位置，如邊界、鄰地關系、道路關系，查對地號、房屋門牌號碼。

其次是對房地產所處區域的人文環境、社會經濟、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設施完備程度，周邊環境和景觀、城市規劃限制等影響房地產價格的因素，進行詳細調查。

注意：公園廣場及休閑娛樂設施、著名建筑群和小區、周邊樓盤特點和均價、供求情況、類似地產的租金水平、公交線路和公交站點、劃片小學和對口中學的教育配套設施（特別是名校）、醫院、銀行網點、超市及市場分布等。

第三是核查房地產所在小區的土地形狀、地勢、平整程度、地質水文狀況、樓盤檔次、開發商、建設規模、幢數、布局、樓距（密度）、建筑風格、區內景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、開熱島效應、發年份、物業、其他特點。

注意功能配套，如：車位車庫、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛星電視、集中抄表、智能工程及設施設備、物業公司品牌、物業收費、其他基礎設施等情況，是否完備。

第四是對房地產所在樓宇的勘察，具體為：結構和質式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數、造型、朝向、外墻、門窗、幾個梯位、一梯幾戶、工程質量、建筑長寬比、利用率等情況。

注意：底層是否架空、屋面是否復式、各樓層功能、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設有大堂）、住戶情況（出租戶情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

1.2 房地產產權的確認

評估應明確確認房地產的一切權利關系，核實其權利關系是否存在及與其委托資料所載明的內容是否一致。

（1）所有權的確認

主要是查對產權證明。對于土地，主要是區分國有地劃撥、國有地出讓和集體所有地；對于房屋，主要是區分房改房、商品房（安置房）、經濟適用房、限價房、私房（或個人所有）和單位用房等產權，同時注意是否有共有、他項權利記載、其他影響價值內涵的差異性。

（2）用益權的確認

主要是查對房地產的使用與經營收益權利，包括土地的使用權、地面收益權、典當權等。

（3）擔保物權的確認

擔保物權主要是指用房地作為建立債權債務關系的擔保條件，如抵押權。

1.3 與房地產財務狀況的核對

對廠房或工區等多棟建筑物的評估，應注意對委托人提供的房地產財務狀況的核對，主要是核實房地產的原始價值、凈值；使用過程擴建、改建、修繕的追加值；地產的使用權利期、費用支付額、土地改造投資、與房地產相關聯的債權與債務等，作為估價結果的對照，注意價值差異的分析，保證估價結果的客觀。

篇2

隨著經濟的不斷發展，資產評估在產權交易、資產管理等方面的重要性日漸突出。資產評估的理論和方法不僅是評估專業人員所必備的專業知識，而且也是會計類專業的學生所需掌握的基本知識。

《資產評估學》課程為會計專業的專業基礎課。本課程的教學目的在于通過講授資產評估的基本理論、基本方法以及評估實務，使學生了解各類資產評估的基本方法、技巧以及資產評估的具體程序，并通過案例分析、實踐性教學等方式使學生具有較強的分析和解決實際問題的能力。

一、資產評估學的課程特點

資產評估學是會計專業的一門重要的專業基礎課，相較于會計專業其他專業課來說，該課程具有以下特點：

1.知識涉及面廣。 資產評估課程不僅要介紹資產評估的要素、價值類型、評估目的和評估方法，同時還要對會計中介紹的各項資產進行評估，既進行單項資產評估也進行整體資產評估。評估過程中既需要運用專業的資產評估知識和方法進行評估，同時也需要用到會計學、財務管理、建筑學的相關知識。因此，本課程的學習相對于其他會計課程難度較大，學生不僅需要先修會計學、財務管理等課程，并且在評估過程中涉及到的相關其他內容需要學生進行自學。

2.知識實踐性強。 資產評估學課程具有較強的實踐性，理論教學為實踐教學服務，理論教學指導實踐教學，培養學生具有一定的實務評估能力。目前，大部分院校只注重資產評估課程的理論教學，沒有開展實踐教學，學生僅有理論知識，難以進行資產評估的實務操作。因此，應進行資產評估的模擬實踐，從編制評估計劃到現場調查、收集資料以及評定估算等程序進行模擬實踐，通過模擬實踐提高學生的實踐水平，增強學生學習本課程的興趣，提高教學效果。

二、資產評估學的基本內容及課時安排

資產評估學通常包括三個組成部分，資產評估的基本理論、各項資產的評估實務以及資產評估報告。

三、資產評估學重點及難點內容的教學方法

資產評估的重點及難點內容概括為：資產評估的基本方法、機器設備評估、房地產評估、企業價值評估以及實踐教學五個部分。

1.資產評估基本方法的教學方法―演示教學法

資產評估的基本方法是資產評估中非常重要的內容，包括市場法、收益法和成本法，這部分內容的知識點較為抽象，學生在學習時有些知識難以理解。因此，需要通過選用恰當的教學方法，讓學生很好的掌握各種方法的基本內容。演示教學法作為一種現代教學方法，具有傳統教學方法不可比擬的優勢，這種教學方法通過多媒體課件進行授課，課件中綜合各種圖表、數據、視頻、圖像等教學材料，不僅增加了知識的信息量，同時也有利于學生增加對知識的感性認識和理性認識，從而加深學生對教學知識的理解和掌握。例如，在講授市場法時，直接講述市場法的基本內容，難以讓學生真正了解市場法；如果通過圖片選擇一個活躍的市場，給出市場上的各種交易信息，配以圖表列出評估對象和參照物的各種指標，讓學生自己來對評估對象和參照物進行比較，找到兩者的差異。這樣不僅可以增加學生對學習的興趣，同時也讓學生很好地掌握了這種評估方法。

2.機器設備評估的教學方法―演示教學法和案例教學法

機器設備評估是資產評估中重要并且難以掌握的內容，通過演示教學法讓學生了解機器設備的基本構造、機器設備的成本組成以及機器設備評估的常用方法；通過案例教學法讓學生掌握各種評估方法在機器設備評估中的應用。案例教學法能夠實現理論與實踐的結合，通過提供實務案例給學生進行模擬實踐，不僅可以加深學生對理論的理解，同時也可以增強學生的思維能力和實際操作能力，培養學生遇問題能自己解決的能力。例如，在介紹機器設備常用評估方法成本法時，可以通過如下案例讓學生理解成本法的基本應用。

案例：某被評估設備購建于2008年6月，賬面原值100萬元，2011年6月對該設備進行了技術改造，以使用某種專利技術，改造費用為10萬元，2012年6月對該設備進行評估，評估基準日為2012年6月30日。現得到以下數據：①2008年至2012年該類設備的定基價格指數分別為105%、110%、110%、115%、120%；②被評估設備的月人工成本比同類設備節約1000元；③被評估設備所在企業的正常投資報酬率為10%，規模效益指數為0.7，該企業為正常納稅企業；④經過了解，得知該設備在評估使用期間因技術改造等原因，其實際利用率為正常利用率的60%，經過評估人員鑒定分析認為，被評估設備尚可使用6年，預計評估基準日后其利用率可以達到設計標準的80%。根據上述條件估算該設備的評估價值。

案例解析：

1）估算重置成本

重置成本=100×120%÷105%+10×120%÷115%

=124.72（萬元）

2）估算加權投資年限

加權投資年限=4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72

=3.75年

3）估算實體性貶值率

實體性貶值率=3.75÷（3.75+6）=38.46%

4）估算實體性貶值

實體性貶值=重置成本×實體性貶值率

=124.72×38.46%=47.97（萬元）

5）估算功能性貶值

第一步，計算被評估設備的年超額運營成本

1000×12=12000（元）

第二步，計算被評估設備的年凈超額運營成本

12000×（1-33%）=8040（元）

第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內折現求和，以確定其功能性貶值額

8040×（P/A，10%，6）=8040×4.3553

=35016.61（元） =3.5萬元

6）估算經濟性貶值率

經濟性貶值率=[1-（60%÷80%）X]×100%

=[1-（60%÷80%）0.7]×100%

=18.24%

7）估算經濟性貶值

經濟性貶值=（重置成本-實體性貶值-功能性貶值）×經濟性貶值率

=（124.72-47.97-3.5）×18.24%

=13.36（萬元）

8）求資產價值

待評估資產的價值=重置成本-實體性貶值-功能性

貶值-經濟性貶值

=124.72-47.97-3.5-13.36

=59.89（萬元）

3.房地產評估的教學方法―互動教學法和案例教學法

互動教學法是在老師的帶領下，教師和學生平等交流，教師根據授課內容，采用啟發、提問、討論等教學形式，來共同學習課程內容。房地產評估是資產評估的難點內容，涉及內容多，首先要讓學生理解房地產的基本特點，然后才能介紹房地產的評估方法。因此，在介紹房地產的基本特點時可以采用互動教學法，例如，講述房地產的特性時，以我們上課的教室為例，讓學生討論我們的教室作為房地產有什么特性。再如，講述房地產價格的影響因素時，列出所處城市各類房地產的價格，讓學生討論都有哪些因素影響了房地產的價格。

講述房地產基本評估方法時則需要采用案例教學法，比如，介紹假設開發法可以通過如下例子來說明。假定某市政府將于2012年2月1日公開拍賣一宗土地，規劃用途為住宅，土地面積5000平方米，容積率限定為4，土地使用權70年，某開發商欲購買此地，他準備取得土地后即投資開發，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元/平方米，專業費為建筑成本的6%，開發商的目標利潤為成本的15%，有關稅費為樓價的5%，折現率為10%，工程完工后每平方米售價5500元，估計一年內售完。開發商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。

分析如下：

1）完工后的預期樓價現值為：

5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（萬元）

2）建筑成本及專業費：

1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891（萬元）

3）有關稅費：

8667.8×5% = 433.4（萬元）

4）目標利潤為：

（地價+2891）×15% = 15%地價+433.7萬元

5）估算地價：

地價=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價

地價=4269.3（萬元）

4.企業價值評估的教學方法―演示教學法和案例教學法

演示教學法介紹企業價值的組成部分，案例教學法講述企業價值評估的基本方法。這部分內容在其他資產價值評估之后進行學習，可以通過一個綜合性較好的案例，讓學生評估企業作為整體的價值；然后在評估各要素資產的價值；最后比較企業整體價值和各要素資產價值之和是否相等。例如：某企業進行整體資產評估。經預測，其未來5年的凈利潤分別為120萬元、130萬元、150萬元、160萬元和200萬元。從第六年起，每年的凈利潤穩定在200萬的水平上。該企業資產包括流動資產、固定資產及無形資產，其評估值分別為200萬元、790萬元和520萬元，該企業負債的評估價值為40萬元。若折現率和資本化率均為10%。

比較企業整體價值和企業單項資產匯總價值。首先，采用收益法計算企業整體價值：

120×（P/F，10%，1）+130×（P/F，10%，2）+150×（P/F，10%，3）+160×（P/F，10%，4）+200×（P/F，10%，5）+200÷10%×（P/F，10%，5）=1804.54（萬元）

其次，采用成本法計算企業單項資產匯總價值：180+830+480-20=1470（萬元）

通過以上計算可以得出，企業整體資產的價值不等于單項資產的價值之和。

5.實踐教學的教學方法―情境教學法和案例教學法

實踐教學是綜合教學部分，不僅要求學生了解資產評估的基本程序，同時也要求學可以對模擬企業進行評估。通過情境教學法讓學生演示資產評估的業務接洽，包括委托方和受托方，簽訂資產評估業務約定書，編制資產評估計劃。然后可以安排學生去某個企業參觀，現場調查企業待評估資產狀況，收集評估所需資料，根據收集到的資料來確定采用何種評估方法進行評定估算，一切準備就緒，編制和提交評估報告。不能企業參觀的學校，也可以通過案例教學達到實踐教學的目的。

資產評估學屬于邊緣性學科，要達到好的教學效果，必須采用適合的教學方法。在教學過程中不斷改進和創新各種教學方法，以取得最佳的教學效果。

參考文獻

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一、房地產估價制度深化改革的動因

1. 《資產評估法》的出臺，推動房地產估價制度必須改革

新出臺的《資產評估法》按照市場化改革方向，對現行的估價制度進行了重大突破。《資產評估法》去門檻、明責任，規范評估師和評估機構的從業行為，降低評估機構的運行成本，提高評估機構運營效率。打開了限制評估機構發展的桎梏，按照市場化規則，引領評估機構及評估專業人員真正成為市場的主體。《資產評估法》作為評估行業的基本法，其所做出的規定，雖然還存在一些不盡如人意，或者說是有待探討的地方，但房地產估價行業必須遵守。現行房地產估價制度與《資產評估法》的規定有許多地方不一致，除《房地產管理法》特別規定外，應當依法做出調整。

2.國家深化行政w制改革的政策，鞭策房地產估價制度改革

近年來，基于市場在資源配置中起決定作用和更好發揮政府作用的改革方向，國務院堅持簡政放權、放管結合、優化服務，努力營造大眾創業，萬眾創新的局面。分批次取消了資產評估師、土地估價師、礦業權評估師、保險公估從業人員的職業資格準入。房地產估價的資格準入雖仍得以保留，但已釋放出明確的改革信號。國家還積極穩妥推進行業協會與行政機關脫鉤，厘清行政機關與行業協會的職能邊界，鼓勵行業協會參與制定相關立法、行業數據統計等事務。發揮行業協會在行業指南制定、行業人才培養、共性技術平臺建設、第三方咨詢評估等方面作用。國家深化行政體制改革的舉措，推動房地產估價制度必須加快改革步伐，與國家改革大趨勢相適應。

3.我國經濟進入新常態，形勢倒逼估價制度改革

在經濟新常態下，國家經濟進入中高速增長時期，特別是在房地產領域，那種大拆大建、超高速增長的時代已經結束。伴隨而來的是房地產評估需求總量急劇減少，評估市場急劇萎縮。然而，我國目前擁有房地產估價機構5500家，注冊房地產估價師5.4萬人，估價從業人員近30萬人，房地產估價師隊伍還在以每年幾千人的速度不斷增加，并且沒有建立起符合市場規則的退出機制。房地產評估市場的現狀是僧多粥少，競爭慘烈。行業面臨產能過剩，需要解決去產能問題。如果不進行改革，優化評估產能，將可能會使評估行業成本高企，利潤下滑，甚至可能會出現無序競爭的局面，危害行業的健康發展。

4.房地產估價制度的缺陷，需要靠改革來解決

一是估價師考試報考條件關于“工作經歷”“相關學歷”的限制，使得應屆大學畢業生不能報考估價師，降低了應屆大學畢業生的就業意愿，估價行業從源頭上缺少新鮮血液，難以吸引和培養高端人才，提高評估隊伍素質。二是估價師沒有水平評價，專業水平無梯度顯示，降低了專業水平與服務機會的關聯性，難以在市場競爭中形成專業水平越高，獲取評估業務機會越多的良性競爭局面。三是估價機構的資質等級管理制度存在弊端。四是估價行業自律還沒有完全到位。五是公平良序向社會提供房地產估價服務局面沒有完全形成。

二、當前房地產估價制度改革的主要舉措

1.完善房地產估價從業人員準入和退出制度

《城市房地產管理法》規定實行房地產價格評估人員資格認證制度。《資產評估法》出臺后，應當處理好普通法與特別法的關系，進一步完善房地產估價從業人員執業準入制度。

一是對于房地產評估，無論是法定業務還是非法定業務，估價人員都必須取得房地產估價師職業資格并經注冊后方可執業。各類房地產估價業務都要由2名以上注冊房地產估價師承辦和簽署房地產估價報告；二是合理確定估價師專職和兼職，對于內部提前退休、下崗待業、符合政策的離崗創業人員，在估價師執業注冊時，對人事檔案存放及社保證明等注冊要件靈活做出安排，不宜規定過死。同時，要創造條件，允許符合兼職條件的估價師從事估價業務，最大限度地激發創業活力，營造大眾創業局面；三是制定行業發展規劃，實行評估人員總量控制，根據社會需求，發展估價師隊伍。在此基礎上，一方面，敞開入口，完善估價師考試制度，降低準入門檻。取消工作經驗限制，將房地產估價師實踐經驗后置考核。取消報考的相關專業條件限制，“求才不問出身”，讓所有人都站在同一起跑線上。另一方面，設立出口，建立常態化的估價師退出機制。通過公平競爭等方式，淘汰職業道德不佳、專業能力不合格的估價師。

2.建立梯度遞進的估價師隊伍

房地產估價行業是小行業，卻是精英人的行業。即便如此，估價師之間的專業水平和綜合能力也還是存在較大差異的。這種差異，顯示出估價服務水平和能力的優劣，因而應當對估價師細分差異，梯度體現能力水平。細分標準為：通過相應級別的繼續教育；發表專業文章，或進行估價專業課題研究；房地產評估業務經驗年限；估價報告評審成績；執業信用記錄；對估價職業特殊貢獻；經由地方房地產估價行業協會推薦等。實行估價師水平細分，是對房地產估價師估價水平的深度評價，是房地產估價服務市場真正實現良性競爭，優勝劣汰的一個重要抓手。此項工作可以由行業協會完成，并將細分結果向社會公示。以便于估價需求方辨識，從而能使之以估價師專業服務能力為導向，選擇評估機構。

3.建立房地產估價機構備案制度

根據《資產評估法》的規定，對房地產評估機構不再實行資質核準，而改為備案管理制度。這一規定符合國家行政審批制度改革精神，符合簡政放權、放管結合的改革方向。房地產評估機構備案的要件，應當是滿足《資產評估法》第五、十五、十六、十七條規定要求。對于符合備案條件的，核發統一制式的備案證明，并向社會公告。備案證明是評估機構具備房地產評估資質的證明文件，沒有取得備案證明的，不得開展房地產估價活動。當下的關鍵，是處理好資質核準與備案管理的銜接工作。同時，解決好新設綜合性評估機構的備案時限問題。

4.規范以報告審核為核心的房地產評估機構質量控制制度

應當說，過去大多房地產評估機構都已經建立了質量控制制度，但表面化嚴重，形式大于實質。對被追訴而承擔法律責任的評估報告的出具過程研究發現，出現問題的一個主要原因是各級審核缺少問題導向，職責不清，主體責任不明確，沒有起到層層把關的作用。值得注意的是，《資產評估法》和《房地產估價規范》都把評估審核作為一項必經的評估程序，評估機構沒有履行評估報告審核，就已經違反法定程序，確認存在過錯；履行了評估報告審核，一旦出現問題，參與審核人員都將承擔相應責任。規范房地產評估機構質量控制制度，厘清各控制層級的職責范圍，落實責任主體，具有迫切性和法律意義，不容忽視。針對房地產評估質量控制的缺陷，可以由行業協會對評估機構的質量控制基本制度加以規范、指引，各機構再結合本機構實際，制定實施細則。

5.探索法定業務房地產評估報告備案制度

房地產估價報告備案，是對估價機構和估價師進行監管的有力舉措，其意義不言而喻。但是，評估報告數量龐大，全部備案工作量大、時限不好把握，容易干擾評估機構的正常業務，既沒必要，也影響監管效率。鑒于法定評估業務涉及對國有資產和公共利益的特殊保護，對這類評估報告有必要特殊監管，強制實施備案管理。對房地產評估業務按照法定評估業務和非法定評估業務進行梳理，將法定評估報告分離出來，可以大大減輕備案工作量，為利用有限資源開展備案工作提供了可能，也易為備案雙方所接受。

6.健全估價機構信用管理制度

建立信用公示制度和誠信獎勵、失信懲戒機制，有利于政府職能轉變，營造公平誠信的市場環境。一方面，將評估機構的基本信用信息不做主觀評價，客觀真實地向市場展示，由市場主體自我評判、甄別、選擇評估合作伙伴，體現出市場在評估資源配置中的決定性作用。另一方面，將記錄的房地產評估機構執業行為的信用信息按劣分類，建立誠信“紅名單”和嚴重失信“黑名單”，由行業監管部門根據記錄的信用狀況，依法采取獎勵性或懲戒性措施。同時，通過各種媒介，及時向全社會公開披露。從而向市場發出明確信號，引導評估市場向有序競爭，優勝劣汰方向發展。

7.推廣評估專家鑒定制度

評估結果客觀公正，是評估行業存在的根本。而認定評估結果是否客觀公正，要有一個評判機制。實踐證明，專家鑒定制度作為房屋征收補償價值異議的救濟手段，起到了定紛止爭的作用。應當將這一制度推廣到所有房地產估價業務的異議救濟中，使之成為一項基本的估價救濟制度。特別是在涉及房地產評估的司法審判、行政處罰、糾紛調解中，應當以專家鑒定意見做為認定評估結果客觀真實與否，是否存在重大遺漏的重要依據，避免以單一評估機構的鑒定意見做為標準，去評判另一評估結果對錯這一證據采信上的不公正現象。

8.設立房地產估價行業協會省級常設機構

目前，各級行政機關與行業協會脫鉤工作已經基本完成，行政機關不能再對行業協會的工作一手包辦。行業協會必須在不增加會員負擔的前提下，自身強大起來，以自己的行為能力完成職責。由于今后將以綜合性評估機構為市場主體，設區市一級專業的房地產評估機構不會很多，協會在設區市一級組建，在人員和經費上都有困難。按照《資產評估法》相關要求，估價行業協會被賦予的職責很多，任務繁重，很難由設區市一級組建的協會完成。因此，協會設立的層級應當上移到省，成立省級常設機構。由于會費可以集中使用，有條件設立專職人員，具體從事協會的工作，其工作經費能夠得到保障。

房地產估價行業協會應當和有關評估行業協會建立溝通協作和信息共享機制，根據需要制定共同的行為規范，對不同專業評估準則的交叉性條款中不一致的地方，進行統一規定。對執業、懲戒等相關信息實現共享，促進評估全行業協調、有序發展。

9.構建房地產評估數據平臺

篇4

《企業會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，那么接下來要做的，就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，我國評估市場起步時間較短，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。

1.完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監督管理辦法》（財政部令第64號）等規定，規范了企業采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規定了資產評估機構審批和監督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規章、辦法，健全配套的相應制度，保證公允價值計量客觀有效。

2.建立服務于以財務報告為目的的資產評估的信息服務系統

目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統是必要的。建議建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。

3.規范公允價值評估體系，確保公允價值的真實性

采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予一定程度處罰。建立有效的專業監督機構對評估機構的評估實行監督。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業機構的監督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，在以財務報告為目的的框架下進行的資產評估，必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。因此，要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。

4.明確投資性房地產采用公允價值計量的前提和評估對象

明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執行投資性房地產評估業務，必須理解相關會計準則的要求與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。運用市場法評估時，應當收集足夠的同類或類似房地產的交易案例，選用交易案例時應當關注案例的可比性，重點分析投資性房地產的實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件。具體講運用市場法的調整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經營業態和所帶租約等條件。對于收益法的應用，應著重注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配，租金收入與成本項目的匹配，合理確定凈收益，應當根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數及有關法律、法規的規定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現率應當合理，應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。

5.資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制

評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。在實務中香港、臺灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產評估報告，大陸的某些機構或個人反而不認可自己方面評估公司出具的評估報告，這就涉及到我們的評估機構對內對外誠信問題。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業人員要有實事求是的態度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規、規章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執業，保證其專業判斷不受影響，保持客觀和公正。

6.完善房地產市場環境，構建公正透明的估價平臺

要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環境，因此構建透明的、監督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣意義重大。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規，為房地產市場限定規則。中國證監會會計部的《2009年上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由以上數據可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格，因此資產評估機構是否能提供公正的評估價格就顯得十分重要。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監督，比如企業投資性房地產的評估與企業財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。

7.提高會計職業判斷能力

公允價值模式更多依賴于職業人員的分析判斷，所以計量準確程度取決于職業人員的專業水平。由于我國會計人員的素質不高，這將在很大程度上影響到采用公允價值計量的實施效果。因此，運用公允價值計量屬性呼喚進一步加強對會計人員的教育。包括加強會計職業素質教育和會計職業道德教育。隨著公允價值計量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會計人員的繼續教育的內容，盡快提高會計人員的專業水平和職業技能，鼓勵他們汲取新的相關專業知識，培養他們的公允價值觀念，必要時可以考慮聘請有經驗的國外專家提供培訓支持，幫助我國會計人員和監管人員實施具體操作；另一方面會計職業道德是實施公允價值計量的內在支撐。企業在加強從業人員的知識水平時還應加強會計人員的誠信教育，培養會計人員保持職業良知，強化會計人員職業道德教育。禁止濫用資產負債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉化為會計從業者的基本理念，才能保證會計人員在具體運用公允價值計量時自我約束，不出偏差。

參考文獻

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1引言

房地產司法拍賣估價與其他房地產估價顯著不同。一方面，由于房地產的價值量大，估價結果與當事人利益攸關;另一方面，房地產司法拍賣估價相對于其他評估來說，對于估價程序、評估報告形式、估價結果的要求更高。房地產估價機構和注冊房地產估價師在房地產司法拍賣估價中，應樹立較強的風險意識，規范估價行為，保持獨立、客觀、公正的原則。

2房地產司法拍賣估價概述

2.1房地產司法拍賣估價概念。涉案房地產的司法拍賣估價是房地產司法鑒定估價業務中的一種，主要是指注冊房地產估價師運用房地產估價專業知識和經驗對涉案的房地產價值或價格進行分析、判斷和測算，并提供相關專業意見的活動。這也是目前最主要的房地產司法鑒定估價業務。2.2房地產司法拍賣估價的特點。房地產司法拍賣估價的主要目的就是為了人民法院審理案件需要確定房地產處置參考價提供參考依據，其具有以下三個特點。第一，房地產司法拍賣估價具有公正性。［1］房地產司法拍賣估價工作不同于其他專業活動，房地產司法拍賣估價旨在為人民法院妥善處理案件提供財產處置參考價。在房地產司法拍賣估價工作中，涉案雙方當事人法律地位平等，不存在一方強壓另一方的現象。因此，房地產司法拍賣估價工作帶有“目的公正性”的屬性。第二，房地產司法拍賣估價具有嚴肅性。房地產司法拍賣估價不同于其他一般的房地產估價，房地產司法拍賣估價的結果與案件當事人的合法權益緊密相關。因此，房地產估價機構在進行司法拍賣估價業務時，必須嚴格按照《資產評估法》《房地產估價規范》的規定審慎進行。第三，房地產司法拍賣估價的與時俱進性。2018年9月1日起施行的［法釋〔2018〕15號］《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》(以下簡稱《規定》)開啟了人民法院確定財產處置參考價的全新模式，新增了當事人議價、定向詢價、網絡詢價三種方式，對傳統的委托評估方式形成一定沖擊。新增了人民法院對評估報告的審查程序，第二十條規定，人民法院應當對評估報告進行審查。具有下列情形之一的，應當責令評估機構在三日內予以書面說明或者補正:①財產基本信息錯誤;②超出財產范圍或者遺漏財產;③選定的評估機構與評估報告上簽章的評估機構不符;④評估專業人員執業資格證明與評估報告上署名的人員不符;⑤具有其他應當書面說明或者補正的情形。同時該規定明確了當事人、利害關系人可以就評估報告提出異議，第二十二條規定，當事人、利害關系人認為網絡詢價報告或者評估報告具有下列情形之一的，可以在收到報告后五日內提出書面異議:①財產基本信息錯誤;②超出財產范圍或者遺漏財產;③評估機構或者評估專業人員不具備相應評估資質;④評估程序嚴重違法。對當事人、利害關系人依據前款規定提出的書面異議，人民法院應當參照《民事訴訟法》第二百二十五條的規定處理。面對新的司法解釋、新的估價要求，房地產估價師雖說具有一定的不可替代性，但仍需不斷提高執業水平，方能在激烈的競爭中占有一席之地。

3房地產司法拍賣估價工作風險成因

從司法拍賣估價工作的實踐情況來看，房地產估價機構從事司法拍賣估價工作的風險主要集中在程序不合法、評估報告形式不合規、估價結果不公正幾方面。以下從程序不合法、估價結果不公正兩方面簡要分析風險存在的原因。3.1程序不合法引發的風險。在《資產評估法》、2015版《房地產估價規范》中對估價程序有明確的規定和要求。而在司法評估實踐中，常常會出現估價程序履行不到位的情況，比如現場查勘時經常出現被執行人不配合的情況下，使得估價師無法完成進入估價對象內部進行查勘的法定義務;又比如現場查勘時評估師沒有認真核對人民法院提供的估價對象資料與估價對象現狀有無差異，會造成評估的財產基本信息、評估財產范圍發生偏差;還有就是有的估價機構內部管理制度不健全，使得評估報告內部審核流于形式，造成評估報告形式不合規等。這些情形都會成為案件當事人對評估報告提出異議的理由，也會客觀上造成案件執行工作的拖延。3.2估價結果不公正引發的風險估價結果不公正。主要是指由于估價方法、參數、基礎數據等選擇出現問題等原因導致的估價結果出現需要補正的情形。在司法案件中，當事人的利益對立，估價對象物權即將發生轉移，這使得評估報告會成為各相關方關注的焦點。《規定》第二十三條規定，當事人、利害關系人可以在收到評估報告后五日內對評估報告的參照標準、計算方法或者評估結果等提出書面異議。房地產估價機構在房地產司法拍賣估價工作中一旦因為故意或者重大過失導致估價錯誤的，不但會損害案件當事人的合法權益，也會對估價機構、估價師的經濟效益、社會效益帶來不利影響，嚴重的甚至會被從人民法院司法評估機構名單庫中除名，這就要求房地產估價機構、估價師在執業過程中必須依法合規、謹慎執業。

4房地產司法拍賣估價工作的風險規避及防范措施

4.1提高評估專業人員風險防范意識和職業道德水平。就房地產估價機構內部而言，要有效的提高評估專業人員風險意識和職業道德水平，必須做好以下兩個方面的工作。首先，加強對評估專業人員的法律知識培訓。房地產估價機構的業務行為受到相關法律的規制，為了使房地產估價機構的評估工作符合法律的要求，必須使相關工作人員明確法律的基本要求是什么，以及違背法律規定可能會產生的法律責任。只有通過對相關工作人員系統的法律培訓，才能在評估專業人員頭腦中真正樹立起風險意識。其次，房地產估價機構除了要求評估專業人員遵守一般的行業職業道德準則之外，房地產估價機構應當結合本單位的具體情況制定符合本單位工作實際的《房地產司法評估操作指引》，用更明確的標準來約束評估專業人員的職業道德，促使評估專業人員能夠審慎對待每一次評估工作，時刻牢記自身的職業道德底線。4.2建立健全機構管理制度，規范業務行為要有效的提高房地產估價機構。在司法拍賣估價中的風險防范能力，除了要從評估專業人員這一角度著手，房地產估價機構自身也要作出充分的努力。很重要的一個努力方向就是要建立健全機構內部管理制度，用制度來規范業務行為，從而提高司法鑒定結論的質量。［4］為此，房地產估價機構應當建立一套完整的保障司法鑒定評估質量的制度。在具體的制度內容上，應當包括房地產司法拍賣估價工作實施的程序、現場查勘的記錄管理、司法拍賣估價對象材料的獲取、使用以及估價結論出具的文本等方面。此外，最為重要的一點是，房地產估價機構要建立責任追究制度。房地產估價機構建立責任追究制度是為了進一步規范評估專業人員的業務行為，要使評估專業人員在執業過程中始終保持清醒的頭腦，牢固樹立風險責任意識，唯有此，才能真正的達到規范業務行為、提高服務質量的目的。4.3建立執業責任保險或者執業風險金制度鑒于。目前房地產估價機構司法拍賣估價人員面臨的執業風險越來越多，執業風險系數也在不斷攀升。為了消除評估專業人員的執業顧慮，房地產估價機構在有條件的情況下，可以參加司法鑒定執業責任保險或者繳納執業風險金，通過社會其他機構來分散評估專業人員的執業風險。我國早在《司法鑒定機構管理辦法》中就規定了司法鑒定責任保險以及執業風險金制度，因此，房地產估價機構實施此方案在法律上不存在任何障礙。建立執業責任保險或者執業風險金制度，能幫助房地產估價機構在執行業務中分散風險。4.4合理利用假設限制條件和免責條款。在司法拍賣估價工作中要合理地使用假設限制條件和免責條款，避免相關當事方因對估價報告的不合理利用而帶來的風險，也避免一些由于其他方面的原因而承擔不應該由估價機構及估價專業人員承擔的風險。對于司法拍賣估價過程中難以把握的或認為可能存在的風險事項，房地產估價機構應及時和委托人進行溝通，并在估價報告中披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復雜的司法拍賣估價業務中，對不確定的問題和不可知的事實情況，應出具有條件的和有保留的咨詢意見。

5結論

隨著我國經濟的不斷發展，一方面社會公眾已經形成了較強的法律權利意識，另一方面在經濟獲得不斷發展的同時，各種債務糾紛大大增加，由此導致司法拍賣估價業務增多，房地產估價機構及評估專業人員的執業風險也相應增多。房地產估價機構當前和今后很重要的一個工作任務就是要做好司法拍賣估價工作中的風險防范工作。要從房地產估價機構、評估專業人員兩個方面做好風險把控工作。就房地產估價機構自身而言，要加強內部管理制度，規范業務行為，加強對評估專業人員的法律培訓。對于評估專業人員來講，要牢固樹立風險責任意識，牢記自身職業道德底線。相信通過這兩方面的努力，房地產估價機構司法拍賣估價業務面臨的風險增加問題可以有效得到控制。

參考文獻:

［1］王學哲.論司法鑒定中房地產估價工作的風險防范［J］．中國房地產估價與經紀，2009(2)．

［2］敖立新.淺談房地產司法拍賣及估價［J］．中國房地產估價與經紀，2017(2):73－77.

篇6

1 新企業會計準則對投資性房地產計量模式的規定

新準則對投資性房地產的規定：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

新準則對投資性房地產的計量的規定：企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。這意味著企業可以對兩種計量模式進行選擇，而且對統一企業計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規定，如果投資性房地產采用公允價值計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊，主要是折舊的部分已經通過公允價值與賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。

2 投資性房地產的計量引入房地產估價的原因1 新準則中投資性房地產提出的理由 隨著近幾年我國經濟的飛速發展，各地的房地產市場也逐步活躍起來，房地產的價格不但不會低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產從固定資產和無形資產中分離出來，單獨核算和列報是十分必要的。而正是由于房地產價格的大幅上漲，才把不同于房地產開發售房和企業自用的房地產的分離出來。2 房地產及房地產價格本身的復雜性 房地產是土地、建筑物等定著物及其權屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經濟供給，進而所具有的自然特性和經濟特性都影響著土地的使用權的權益價格。建筑物是房屋及其構筑物。房屋，是具有房屋基本構造用于人們生產生活的場所；構筑物，是無法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產的價格是房地產的權益價格，包括土地使用權價格和房屋所有權價格，土地使用權價格基于取得土地使用權的途徑不同，價格屬于出讓價格，還是轉讓價格。房地產價格還與房地產的用途密切相關，用途的確定受國家及各地區有關政策規定的影響，房地產的價格還具有區位性和個別性的特征，但不同用途的房地產對于區位的具體要求不同，進而對房地產價格的影響也不同。

房地產及房地產價格的這種復雜性，使房地產估價從資產評估中單獨的分離出來，作為獨立的估價機構存在。也正是由于這點，會計計量上把原有的投資性房地產從固定資產上分離出來。3 房地產估價對于基于不同投資用途的房地產價格的專業把握 房地產估價就是房地產估價專業人員基于對房地產價格成因的了解和熟悉，遵循國家對于房地產制定的法律法規、評估準則，根據不同的房地產用途，遵循評估原則，依照相關的程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對房地產的價值進行分析、估算的行為和過程。之所以進行投資性房地產的確認及計量，就是由于很多并非房地產開發企業的企業從房地產上看到更大的贏利點，而這個贏利點的計量還不明確，尤其是后續計量上。非房地產企業對于基于不同用途的房地產的價格水平的掌握不具有專業性，而房地產估價人員對于不同用途房地產價值確認計量上具有專業性，尤其是投資性房地產的后續計量所采用的公允價值的計量上更具專業性。

4 投資性房地產公允價值計量條件與房地產估價方法前提一致 投資性房地產的計量屬性準則中已經明確規定，投資性房地產的計量一般采用成本法，只有存在確著證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠的取得的，才可以采用公允價值模式計量。采用成本法計量的規定與原有的固定資產和無形資產的計量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會計計量，只有引入了公允價值的計量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產公允價值的計量對于持有投資性房地產的企業來說很難把握，所以才有明確規定必須有確著證據表明，而確著證據正是專業的房地產估價人員的基本工作。

采用公允價值模式計量投資性房地產，應當同時滿足兩個條件①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。這兩個條件恰恰就是房地產估價用市場法來評估房地產價格的前提條件，而對于條件中“同類或相似的房地產”在房地產估價的市場法中有詳細的闡述，所謂的類似房地產，是與估價對象在同一供求范圍內，并在用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業、辦公、旅游、工業、農業等；規模相當指一般在計量對象規模0.5—2倍范圍內；檔次與估價對象要相當，權利性質要與估價對象相同，而估價對象，從實質上就是投資性房地產的公允價值計量對象。

3 投資性房地產引入房地產估價的途徑1 國家在法律法規層面上進行引導 正是由于國家出臺新會計準則，對于目前房地產市場給企業帶來的影響在會計賬務處理上進行了調整，同時提出了投資性房地產的資產類型，并在準則中引進了公允價值的計量屬性，而在公允價值的實際應用中反映出了很多問題，比如，投資性房地產進行公允價值計量的企業的所有者權益的變動幅度很大，在某種程度上也說明公允價值的計量規定還不完善，應出臺進一步明確的公允價值計量準則與規范，在其中引入房地產估價程序，具體來講，即通過房地產估價機構的專業估價給予公允價值的計量以依據，同時，對于非活躍市場條件下的投資性房地產的公允價值，房地產估價機構也可以給予專業的判斷。2 擁有投資性房地產的企業通過有償形式尋求房地產估價機構給予專業支持 企業對于投資性房地產的把握如引入房地產估價手段，除國家在政策性上進行引導外，還要靠投資性房地產企業主動尋求專業的幫助，而目前的房地產估價機構都屬于經營性的中介機構，企業是作為估價機構的客戶，收費也是正常的。但由于投資性房地產的經營對于部分企業來講屬于經常性的經濟業務，自然計量也是頻繁的，估價機構對于投資性房地產企業的收費也不能按正常的收費標準來收費，同時要考慮企業與估計機構應建立長期的協助關系，在費用上收取需雙方協商。

投資性房地產企業在對于公允價值計量屬性的引入，主要是從國際財務報告的公允價值計量上來考慮的，但美國次貸危機的教訓，讓我們也應該把注意力放在公允價值計量的后續計量的調整上，同時讓房地產估價機構對于房地產市場價格的敏銳性來幫助把握后續計量的時間階段。

參考文獻：

[1]財政部.企業會計準則第3號——投資性房地產[S].2006.

財政部.《企業會計準則第3號——投資性房地產》應用指南[S].

房地產估價理論與方法.中國房地產估價師與房地產經紀人.中國建筑工業出版社.2010.

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一、資產評估行業對人才的要求特點

1、行業對資產評估類人才的需求量大，但從業門檻高

至2012年，全國資產評估從業人員有10萬多人，注冊資產評估師人數約27800人，實際專門從事資產評估業務的人數不足15000人。資產評估行業在產權交易、企業改制、司法實踐、融資抵押、財產拍賣等活動中，迫切需要大量從事資產評估業務的專門人才。

但是行業對評估類人才的要求普遍較高，據調查，90%的用人單位在招聘資產評估人員中要求具有評估工作經驗，優先考慮具有國家注冊的資產評估師執業資格或房地產評估師、土地估價師資格者，用人單位在招聘評估助理人員的時候則要求一年以上的工作經驗。而我國資產評估師考試的報名條件中則規定：大專學歷從事資產評估相關工作滿3年，本科學歷從事資產評估工作滿1年，方可參加注冊資產評估師執業資格考試。因此雖然資產評估行業的人才需求量大，但由于門檻高，要求多，導致了許多應屆的大學畢業生難以盡快融入到行業中去。

2、行業對人才的需求領域廣泛

隨著評估市場的快速發展，資產評估行業對人才的需求從傳統的資產管理與評估領域逐漸向房地產、土地、礦產、無形資產等領域發展。2004年來隨著我國房地產市場的火爆發展，行業對房地產估價師的需求急劇增長；由于國家將土地作宏觀調控手段，許多基礎性的工作與地價評估有關，尤其是近年來土地評估中增加了包括開發區集約節約評價、城鎮地價動態監測、農地定級估價、農地產能核算、農地區片價測算等內容，因此行業對土地估價人員的需要也大為增加；此外隨著我國經濟的快速持續發展，社會對機動車評估、保險公估、商標、專利等無形資產的評估人員的需求也持續增長。

3、行業對復合型人才需求強烈

通過對用人單位和畢業學生的就業調查發現，資產評估行業要求評估人員的知識面較寬，對具有資產評估、財務會計、金融證券、審計、稅法、建筑工程、機械等方面的專業知識，并且能夠熟練運用財務軟件及office辦公軟件進行工作，同時具有較強的文字功底能夠熟練撰寫資產評估報告的復合型人才需求強烈。

二、高校培養資產評估類人才普遍存在的問題

至2012年7月，我國共有70多所本專科院校資開設了資產評估專業，這些高等院校為資產評估行業輸送了大量人才，但不可否認這些高等院校在人才培養模式上也普遍存在著問題。

1、培養目標雷同，不能完全適用行業的需要

查看這些院校的培養目標，發現其對評估類人才的培養目標基本可以歸納為：面向資產評估行業，培養具備良好的政治思想素質和職業道德，具有比較扎實的資產評估理論基礎和從事具體資產評估業務工作的能力，有一定的專業外語和計算機應用水平，具有較強的解決實際問題能力的復合型、應用型的資產評估人才。在課程設置上多數高校則以注冊資產評估師的考試要求科目為主干課程。

而在行業實際的資產評估業務中，評估工作不僅包括資產評估、建筑工程評估和機器設備評估，同時還包括土地評估、房地產評估、金融資產評估、企業價值評估、無形資產評估、舊機動車評估、礦業權評估、林業權評估、稅基評估、珠寶鑒定與評估等。因此在雷同的培養目標與課程設置下，培養出的學生則無法完全適合行業的需要。

2、學生的實踐能力不夠

目前許多高校意識到實踐教學的重要，但或是由于實習基地的建設開拓不足，或是由于場地經費的缺乏，或是由于課程設置的問題，使得了實踐教學的效果不理想，學生沒有通過現場勘查、頂崗操作等過程，直接參與評估工作，從而導致了學生的實踐能力不夠，無法滿足評估單位的要求。

3、缺少經驗豐富的優秀資產評估類教師

資產評估專業是一個綜合專業，它不僅要求教師精通資產評估和財務會計，還有熟悉金融、法律、建造工程、機器設備、無形資產、珠寶、車輛、房產土地等多項資產的評估工作。由于我國的資產管理與評估專業開設較晚，碩士以上學歷資產評估類人才本身就很缺乏，同時加上許多評估公司、金融機構等對優秀評估人才的高薪吸引，造成了高校內資產評估類教師的匱乏。許多高校內的資產評估類教師則由財務管理類、會計類、土地類的教師兼任。由于教師的評估經驗缺乏，因而無法培養出符合行業需要的高素質的資產評估類人才。

三、高校資產評估類人才培養模式探索

我校于2000年開設了資產評估與管理專業，至2013年7月資產評估專業已培養了10屆約500多名本專科畢業生，約80%的學生畢業后一直從事資產評估業務，部分學生已經取得了注冊資產評估師執業資格證書，已經可以獨立從事資產評估業務。用人單位對資產評估專業學生的專業知識扎實、實踐能力強、勤奮踏實的工作作風普遍認同。通過對我校資產評估類人才的培養探索，本文認為可以從以下幾個方面完善資產評估類人才培養模式。

1、根據行業需要，調整完善資產評估專業課程體系

在培養方案的設置上，既要體現資產評估類學生的專業基礎，還要培養學生較強的實踐操作能力，加強實踐實驗教學內容；同時又要注重對學生獨立能力、創新能力、職業道德等綜合素質的培養。因此在培養方案的調整上，應當根據評估專業人才社會需求、培養目標、學科特點，再結合行業調研訪談、用人單位的反饋等多方面因素的基礎上進行綜合調整。在課程設置上，隨著評估業務的逐步深入發展，越來越多的社會經濟領域需要資產評估，高校可以根據社會的發展和行業的需要調整課程，除了常見的資產評估、房地產評估、土地評估外、流動資產評估、無形資產評估、企業價值評估外，還可以增設珠寶收藏品評估、商標商譽權評估、礦業權評估、林業權評估等課程，以滿足行業對評估類人才的多方面的需要。

2、建立大型的實習基地，加強與行業的聯系與交流

我校的資產評估專業一直注重實習基地的建設，近年來專業與行業內的北京杜鳴房地產評估公司等幾家評估公司簽訂了實習基地的協議，同時專業與北京幾家大型的資產評估公司保持著長期的合作關系。與行業的密切聯系與合作，不僅便于專業開展對學生的實習實踐教學活動，同時便于加強與行業的聯系與交流。

學生雖然有到實習單位進行評估實習鍛煉的機會，但在平日正常的課堂上，仍然是教師講課學生聽，教師及學生都對行業的最新動態把握不足。因此為了讓專業的師生及時把握行業動態，高校可以從行業中聘請校外知名專家、經驗豐富的注冊資產評估師來校進行講座，介紹行業的最新動態、研究熱點、評估中的特別注意事項等問題，以彌補課堂教學的缺陷。

3、以畢業評估報告代替畢業論文

本科生的畢業論文是本科教育的重要環節，是資產評估專業在畢業實踐教學環節，是對學生所學知識和技能的綜合性檢驗和總結。考慮到資產評估專業的特點，依據資產評估專業培養方案和目標，結合我校本科學生理論研究和寫作能力等方面的具體情況，總結歷年學生撰寫畢業論文時存在的選題空泛、資料陳舊、邏輯性差等問題，我校提出了適用資產評估專業特點的改革方案，即以撰寫評估報告來替代畢業論文，并對09級資產評估本科學生進行了試點。

在撰寫評估報告的過程中，首先將學生6-7人分成一組，由專業任課教師及行業內的資深注冊評估師擔任評估報告指導教師，每組學生負責一個綜合項目的評估。在該綜合項目中學生應當進行機器設備、流動資產、無形資產、房地產、土地使用權、企業價值等多項資產的評估，并撰寫評估報告及評估說明。通過畢業評估報告的撰寫，學生們感到收獲很大，很多同學認為撰寫評估報告是對大學四年所學知識的綜合運用，而且培養了同學們的團隊精神與合作意識，更為重要的是隨著項目的進行，同學們掌握了資產評估的程序，能夠運用各種方法對不同的資產進行評估，而且能夠熟練地撰寫資產評估報告。總之撰寫畢業評估報告可以使學生理論聯系于實踐，學以致用，并為學生能夠順利的融入日后的實際評估工作打下了堅實的基礎。

4、“請進來，走出去”，建設結構合理，實踐經驗豐富的教師隊伍

要培養既具有豐富理論知識，又具有較強實踐能力的高素質高技能的專業評估人才，必須要有一支既具有豐富的教學科研經驗，又具有豐富的實踐工作經驗的師資隊伍，否則無法培養出優秀的人才。我校本著“請進來，走出去”的原則，建立了一支穩定的、校內校外密切結合的師資隊伍。“請進來”是將行業內的資產評估師請進課堂，如《機器設備評估》，則聘請校外的資產評估師擔任該課程的教師，該教師專門從事機器設備評估的業務，評估經驗豐富，講解生動，極大地提高了學生的學習興趣。“走出去”是指本校的教師到評估行業中掛職鍛煉，并參與具體的評估項目中。通過在行業中的實習鍛煉，教師的專業水平也得到了極大地提高。

參考文獻：

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一，公司介紹

北京北方房地產咨詢評估有限責任公司(以下簡稱北方公司)系北京北方房地產咨詢評估中心(隸屬于國土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國內最早從事評估業務且具備最全面評估資質的中介服務機構之一。北方公司以北京為依托，業務范圍輻射全國。具有技術力量雄厚，信息靈敏可靠，服務行為規范，規模信譽良好的優勢。

1，公司的主要業務有

①，房地產開發土地使用權獲取方式前期策劃；房地產投資分析，可行性研究；房地產投資的資金融通；房地產市場營銷策劃；房地產抵押貸款(個貸)評估；房地產拆遷評估。北方公司自1993年以來，對不少項目參與了整個策劃，并成為多家集團公司的長期咨詢評估機構，成為許多集團公司的顧問單位，比如北大青鳥集團，隆達集團，北京市供銷社，北京金隅集團，首創置業，國貿，北辰等。

②，基準地價及各類宗地地價，房產價值評估業務。

基準地價編制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省溫州市的基準地價，并參與了其它省市基準地價的制定，獲得原國家土地管理局頒發的1993年局級科技進步二等獎和浙江省土地管理局頒發的1992年度局級科技進步一等獎；業務包括出讓或國家收回土地的地價評估；轉讓，出租，抵押，作價入股房地產的評估；企業兼并，破產，清產核資涉及的房地產估價；司法仲裁涉及到的房地產估價；征收土地稅費涉及的土地估價；其它依照法律，法規需要進行的房地產估價。

③，在全國范圍內為企業股份制改制提供土地資產評估及政策，法律咨詢。

北方公司自1993年起一直被國土資源部確認為A級土地估價機構，是全國最早從事上市公司土地估價的機構。已參與了百余家上市企業股份制改造中土地資產評估，政策咨詢，及土地資產處置的協調工作，積累了豐富的經驗，熟悉股份制改造中的各個環節，能夠為企業提供最合理的土地資產處置方案，便于土地資產與其他資產銜接平衡，達到上市標準。

④，為各種形式的產權變動提供整體資產的咨詢評估服務。

目前已為幾十家企業進行了整體資產評估及其咨詢服務，積累了豐富的經驗。包括企業清算資產評估，企業工商注冊資產作價入資評估，資產補償評估，無形資產評估等，類型豐富多樣。

⑤，具備提供完備法律咨詢服務的能力。

北方公司現有法學碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢服務的能力，尤其在房地產專業法律方面具有豐富的經驗，使客戶的權益得到最大限度的保護。

2，公司特點及優勢

①，公司具備五種資質:

⑴中國土地估價師協會頒發的全國土地評估資格。

⑵國家建設部頒發的一級房地產價格評估資質。

⑶北京市國土資源和房屋管理局頒發的評估資質。

⑷北京市國土資源和房屋管理局頒發的房地產經紀資質。

⑸北京市國土資源和房屋管理局認定的房屋拆遷評估機構(第一批)。

作為目前全國具備資質最全面，最高級別的的評估機構，北方公司在目前許多評估項目同時歸口兩個以上政府部門領導的情況下，在協調各方關系方面更顯示出我公司的巨大優勢。這一點是那些資質不全或不具備資質的評估機構無法比擬的。

②，靈敏可靠的信息

北方公司與國土資源部，建設部，財政部，外經貿委，各省及地方房地產管理部門等建立了良好的業務聯系，能及時準確地了解國家各項政策法規，并融會貫通。尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構關系密切，了解和掌握全國各地地價行情，可以協助客戶辦理評估結果確認，土地資產處置，權屬變更登記等手續，有協調各方面關系的能力和經驗。截止目前，公司已為數百家企事業單位進行了高質量的房地產咨詢評估及交易服務。

③，良好的信譽

北方公司是中國銀行總部，國家開發銀行，建設銀行北京分行的指定評估機構之一，與其他銀行亦有業務聯系，享有良好的信譽。目前，房地產抵押評估業務量日益擴大。北方公司在接受評估工作過程中，從專業的角度協助銀行機構審查貸款企業的抵押財產證明的合法性，并協助企業明晰產權關系。既為金融機構的貸款安全性提供保障，又為企業理順產權關系，順利取得金融支持提供法律咨詢及協調工作。

④，雄厚的技術力量

北方公司是國內成立最早，技術力最雄厚的專業評估機構。從事過各類資產評估項目，并與境外評估機構進行過多次合作，有豐富的協調經驗。在長期的房地產評估工作中，全體員工不斷總結經驗，熟悉并掌握國際公認的評估原則和方法，目前已形成了一套科學有效的評估程序，確保了評估工作的客觀，公正和具有權威性。自1992年以來，各省市基準地價的制定，北方公司從長期的宗地評估中積累了基準地價的制定方法的豐富經驗，并對基準地價的數字化，標準化有獨到的見解。

⑤，高素質的人才結構

北方公司現有專職人員中，50%左右具有碩士學位，形成了以經濟，財會，建筑，法律等專業人員為主的業務隊伍，體現了最佳的組合效益。其中主要成員為原國土資源部土地經濟研究所地價所成員，多年以來從事土地經濟理論，地價理論及評估方法的研究，參與了多項國家重點課題的研究和國土資源部《城鎮土地估價規程》等重要文件的起草。公司現有人員中，具有國土資源部土地估價師證書的15名，建設部注冊房地產估價師證書的12名。除此之外，還擁有一支穩定的具有評估執業資格的兼職人員隊伍，能承接各種類型的評估項目及基準地價編制項目。

二，在公司的工作情況

能在這么有實力的房地產公司實習，我們十分的高興，這就像給與了我們一個巨大的舞臺，讓我們在上面有機會揮灑自己的才華，演繹自己的青春。我們也十分的珍稀這樣來之不易的機會，好好的向同事們學習，增長自己的知識與經驗。

在北方的這一個多月，我們是慢慢的進入工作角色的，由開始的學習房地產評估報告，到成為同事們的助理，再到參與到項目中來，最后得到項目主力的位置。這些漸漸的進步是同事們給與我們的肯定，也是我們努力的結果，我們獲得的不僅僅是知識，還得到了走向社會的自信。下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項目。

項目一:國家土地局2004年的北京地價監測

北京地價監測是為了方便國土局對北京的地價控制和管理，在每年年末的時候，在每個地區選取一兩個代表性的地點進行估價，從而掌握北京的地價分布。

國土局分給北方公司6個監測點的任務，由于任務比較艱巨，這次總共有6人參加了這個項目。按照國家土地局的要求，我們分別測算出在現狀容積率和現狀土地開發程度條件下的樓面毛地價和地面熟地價以及在設定容積率2，土地開發程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價和地面熟地價。在5天內完成工作任務。外出考察花費了3天時間，2天用于寫估價報告。外出考察的主要任務就是考察監測點以及使用市場比較法而使用比較案例的地點，做好記錄和拍照工作。

這次過程我們學了一些從未接觸過的森林的東西，我倆都有一種體會，就是其實知識沒有界限，只要你肯學，就肯定能進入到這個知識的領域中來，這對我們以后的工作生活是一個很好的啟示。只要努力，你就可以得到你所想要的東西。

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一、我國投資性房地產公允價值計量的特點

隨著我國房地產市場的發展，涉足房地產投資的企業越來越多。2006年我國在借鑒國際會計準則、全面修訂企業會計準則之際，新增《企業會計準則第3號――投資性房地產》，首次要求對以投資為目的而持有的房地產單獨確認。該準則充分考慮我國社會主義市場經濟不完善的實際情況，很多地方體現中國特色，特別在投資性房地產公允價值計量方面表現得十分謹慎。

首先是有條件地采用公允價值模式對投資性房地產后續計量。與國際會計準則優先采用公允價值計量不同，我國準則側重于采用成本模式。準則規定采用公允價值模式計量投資性房地產，應當具備兩個條件：a.有活躍的房地產交易市場；b.同類或類似房地產的市場價格及其相關信息能夠從房地產交易市場上取得。企業采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值模式確定后，不能再變更為成本模式。

其次涉及公允價值模式下對相關資產轉換為投資性房地產時轉換差額的處理。與國際會計準則相比，我國準則的特點是對同一資產價值發生增減不同方向變化產生的差額區別對待。規定如果轉換當日公允價值小于賬面價值，差額計入當期損益；如果大于賬面價值，應當將差額在己計提的減值準備或跌價準備的范圍內計入當期損益，剩余部分計入資本公積。在國際會計準則中規定自用房地產轉換為投資性房地產時按照此方法處理，而存貨及自建投資性房地產則無論價值增加或減少其差額都計入當期損益。

最后在披露方面，國際會計準則要求在成本模式下仍應披露投資性房地產公允價值，我國準則規定公允價值計量模式的企業要披露公允價值確定依據與方法，而采用成本模式的企業并不要求披露公允價值。

二、上市公司投資性房地產公允價值計量的現狀

我國對投資性房地產公允價值計量的所具有的謹慎特點不僅在準則制定時表露無遺，而且還能得到上市公司準則應用時統計數據的充分證明。總體上看，07、08、09三年間，存在投資性房地產的上市公司分別為630家、690家和772家，分別約占上市公司總數的40%、42%、45%。其中絕大部分采用成本模式計量，采用公允價值模式計量的極少，筆者結合有關統計數據并通過互聯網公開資料查閱相關上市公司報表，確認三年分別為17家、20家和25家（見附表），分別約占2.70%、2.90%、3.24%，可見企業對公允價值模式的運用普遍相當謹慎，遠低于此前市場普遍預期。2010年由于房價繼續高漲，物業稅呼之欲出，很多企業由此擔心增加投資性房地產的稅收負擔，沒有新增采用公允價值計量的上市公司。因此2010年仍然保持為25家。下面就其具體應用情況作些描述：

（一）從涉及行業來看，以房地產類公司居多

25家中，房地產公司9家，占36%，它們分別是：津濱發展、臥龍地產、正和股份、金融街、金宇車城、中航地產、泛海建設、世茂股份、武漢控股（該公司2010年房地產行業收入超過60%，實現向房地產行業轉型）。另外銀行業4家，占16%，分別是：中國銀行、交通銀行、深發展及寧波銀行。其他12家分別涉及商業零售業、紡織業、化工業、釀酒業、航空業等等。這主要是因為房地產類公司資產中投資性房地產相對其他行業來說較多，特別是一些擁有商業地產的公司，采用公允價值計量更能發揮其反映資產真實價值的優勢，對公司和投資者而言更有意義。這種現象在2007年剛開始實施新會計準則時并不明顯，在近兩年，特別是2009年隨著房地產市場日益火爆，公允價值計量受到更多房地產公司青睞。

（二）從投資性房地產業務對公司影響看，多數公司影響不大

這可從兩個比重進行分析。一是投資性房地產占總資產比例。25家公司中12家的占比只有1%左右，應該說投資性房地產少的公司，無論采用成本模式還是公允價值模式對公司影響都不大。與之相對的是10家比重接近或超過10%，有1家投資性房地產占總資產比重甚至快達到90%。但總的來看，并沒有象通常所料想的那樣，表現出投資性房地產較多的公司偏好公允價值計量的現象。二是房地產租金收入占營業收入比重。根據2010年財務報表分析，有14家公司在營業收入中沒有單獨列出房地產租金收入，可見比例相當低，有單獨列出的9家超過1%，1家不足1%，另外1家房地產公司沒有單列租金收入，全部包括在房地產行業收入中披露。

（三）投資性房地產公允價值確定依據與方法各異，大多數公司有披露

根據2010年年報，有10家根據獨立評估機構評估報告確定，但有2家并未列出具體評估公司名稱，10家參考同市場同類房地產價格由公司自行確定，有3家根據第三方調查報告確定，另外有2家沒有說明確定依據。無論是評估給出還是自行確定，大多數只是較籠統地說明按市場法確定公允價值，具體方法不明。

（四）投資性房地產公允價值內部控制制度建設剛剛起步，大多數公司還是空白

投資性房地產公允價值計量內部控制是為保證投資性房地產公允價值合法有效取得及其相關信息真實準確完整披露而制定和實施的一整套操作程序、管理方法與控制措施。25家公司中，只有昆百大、金融街、中航地產、世茂股份4家公布投資性房地產公允價值計量的內部控制制度或管理辦法，其他21家公司雖然按照證監會要求建立公司內部控制制度并對其運行效果由會計師事務所予以鑒證，在內部控制制度的很多方面與投資性房地產有一定關聯，但對投資性房地產公允價值的確定依據、方法、原則等方面并沒有建立起有效內部管理制度。

三、投資性房地產公允價值計量存在的問題

從以上應用現狀的描述中我們可以發現，很多公司選用公允價值是以反映公司資產真實價值，向報表使用者提供與其決策更為相關的會計信息為目的的，他們為公允價值計量作了十分有益的嘗試。但由此也可發現很多問題，主要表現在以下幾個方面：

（一）利用公允價值計量進行盈余管理

與成本模式相比，采用公允價值計量時不用計提投資性房地產折舊攤銷，可以降低當期費用，提高公司利潤，同時在近兩年房地產價格節節攀升的背景下，還可以提高資產總額，降低資產負債率，產生公允價值變動收益進一步提高公司利潤。采用公允價值計量即使存在使公司業績不穩定、降低折舊稅盾作用、增加資產評估成本等因素，但兩相比較，公允價值計量的種種優勢為避免上市公司“披星戴帽”或做到賬面扭虧為盈或粉飾財務狀況以滿足融資要求等等還是具有顯而易見的良好效果，因而為一些公司所利用。以ST華僑（600759）為例，其2007年年報顯示，2007年度新增13.181億元投資性房地產，當年因公允價值上升增加資產580萬元，與投資性房地產公允價值收益580萬元相比，因無需計提折舊而增加的利潤5270萬元（按取得成本13.181億元和折舊年限25年估計）更為可觀。再如，深方大（000055）2007年度非經常性收益總額是利潤總額的2倍多，其中投資性房地產公允價值變動收益金額為4232萬元，占非經常性收益5701萬元的74.23%，扣除非經常性收益后的歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3262萬元。可知，投資性房地產公允價值變動收益是該公司當年實現賬面盈利的主要因素。

（二）公允價值確定存在較大的可操縱空間

我國企業會計準則中雖然規定有確鑿證據公允價值可持續可靠取得條件下可使用公允價值計量，并要求對公允價值的確定方法與依據予以披露，但究竟具體使用什么方法與依據仍由公司自主確定，這無疑給上市公司留下很大的操作空間。可以說，公允價值計量運用關鍵在其確定依據與方法上，然而通過對上市公司公允價值確定方法與依據的分析可知，實際上很多公司是參照市場價自行確定計算公允價值的，也沒有說明計算方法與程序，有的雖然說明依據評估機構評估價格但并沒有披露具體評估機構名稱和評估報告書，還有的根本沒披露其公允價值確定依據，確定方法與程序的說明也較籠統，有的公司投資性房地產公允價值變動幅度遠遠超過當年同類市場正常增長幅度，這不能不使報表使用者對其價值真實性客觀性產生懷疑。另外，建立公允價值計量內部控制制度的公司很少，有的即使有也是流于形式，多數公司仍缺乏這種自我約束機制，使公允價值確定更加主觀隨意。

（三）投資性房地產信息披露不夠充分、不夠規范

主要表現在兩個方面：第一，持有土地使用權的信息披露較少。按照我國企業會計準則的界定，投資性房地產包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的房屋建筑物三部分。近些年很多公司因地址搬遷或擴建需要，擁有土地使用權的情況較普遍。但從25家采用公允價值計量的公司報表分析，投資性房地產涉及范圍幾乎都是房屋建筑物，很少涉及土地使用權。公司的土地使用權似乎全部作為無形資產處理了，還在每年按土地使用權的規定年限攤銷成本，這種做法顯然無法反映一些上市公司囤地的投資目的與實際收益，沒有讓報表使用者取得投資性房地產完整信息。新華社2010年10月的報道曾披露，泛海建設（000046）在北京繁華地帶購置的4塊土地閑置6年，其間5次調整建設規劃。據估算，在這6年期間開發商僅靠坐收土地和房地產自然升值的利潤就超過200億元。可是在公司報表投資性房地產或無形資產附注中卻找不到有關這些土地使用權的重要信息。第二，25家公司中有13家沒有投資性房地產具體項目名稱，只有房屋、建筑物的成本與公允價值變動分類數據資料，報表閱讀者無法了解公司主要投資性房地產的項目名稱、位置、面積、單位價格，同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，無法根據會計報告判斷上市公司采用的計量方法是否恰當。

四、投資性房地產公允價值計量的規范

在我國企業會計準則與國際會計準則持續趨同的大背景下，投資性房地產公允價值計量符合財務會計未來發展方向。針對上市公司在應用投資性房地產公允價值計量中存在的許多問題，建議從以下四方面進一步予以規范：

（一）完善公允價值計量與披露的相關會計準則，加強政府監管

第一是加快制定我國公允價值計量準則。2011年5月，美國財務會計準則委員會（FASB）與國際會計準則理事會（IASB）共同了關于公允價值計量和披露的最新規定，以實現公允價值項目趨同。制定我國公允價值計量準則顯得更加緊迫。以此作為投資性房地產公允價值計量的指導性文件，保證公允價值取得、評估和變動的準確性。第二是完善投資性房地產會計準則。要求企業披露與公允價值確定的一些相關因素，如具體項目名稱、位置、面積等。參考國際會計準則對投資性房地產公允價值估價作法，要求上市公司聘請經過有關部門認定的專業房地產評估機構，對投資性房地產進行獨立評估，并要求披露評估報告，不能企業自己評估或聘請房地產經紀機構以及其他非專業評估機構，避免人為操縱企業利潤。第三是規范土地使用權歸類標準，以確保以投資為目的而持有的土地歸入投資性房地產，完整披露相關信息。

（二）完善房地產市場環境，為公允價值計量創造條件

第一完善房地產市場信息。活躍的市場是公允價值運用的基本前提，但是我國目前房地產缺乏完善的市場，價格及相關信息不健全。為了增強公允價值的公正性和客觀性，國家應采取有效措施，比如建立良好的交易環境、推行適當的優惠政策等，培育活躍的房地產交易市場。第二加快推行包括《評估機構業務質量控制指南》在內的資產評估準則體系，規范投資性房地產評估方法，提高資產評估質量與公信力。

（三）建立健全投資性房地產公允價值計量內部控制制度

隨著我國經濟融入全球化步伐加快，公司面臨的的風險越來越大，為此我國監管部門不斷提高對上市公司建立內部控制及其信息披露的要求。為與內部控制整體要求相一致，有必要要求上市公司就公允價值訂立內部控制制度制定審議程序，用以明確公司以公允價值計量資產的計量依據、計量程序與計量原則，并嚴格、有效地將其執行，有助于公允價值計量的操作，降低隨意性，提高會計信息質量的相關性和可靠性。

（四）加強教育與培訓，提高會計人員職業判斷能力

公允價值的引入增加了大量的職業判斷的內容，這對會計人員的職業判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵公允價值在投資性房地產的運用，必須加強對會計人員有關公允價值的教育和培訓，提高我國會計人員整體職業判斷水平。另一方面，公允價值計量中大量不確定因素的存在，為企業利潤操縱提供了方便，這就要求我們加強會計人員的守法意識和職業道德教育，從主觀上消除利潤操縱的動機。

參考文獻：

[1]企業會計準則第3號――投資性房地產.

[2]國際會計準則第40號――投資性房地產.

[3]相關上市公司2007年――2011年公告,上海(深圳)證券交易所網站.

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中圖分類號：F832 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1723（2013）03-0098-02

房地產證券化自20世紀80年代在西方國家迅速發展，并成為房地產投資融資的主要信用工具，是金融銀行業實踐結構變化和新的國際金融工具創新的主要內容之一。隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步建立與發展，房地產證券化市場已有一定程度的發展。但是我國目前對于房地產證券化還處于研討和摸索階段，房地產證券化的發展還存在很多問題和局限。深化金融體制改革創新，建立開放統一的房地產金融體系，為房地產資產證券化創造了一定的環境，同時可以探索出一條適合中國特色的房地產證券化之路。

一、為房地產資產證券化創造良好的環境

改革開放以來，我國的金融市場從形式上看已經建立了比較完善的金融體系，但是資產證券化是以流動性來實現收益和分散風險的，一定規模的債券市場是資產證券化順利實現的基礎。而我國各種金融機構的組織和功能離市場經濟要求還有一定距離，資本市場發育不良，行政干預金融市場的情形大量存在。因此需要加快金融改革進程，盡快建立符合現代市場經濟發展需要的金融體制，讓市場機制充分發揮對金融市場的基礎性的調節作用。結合當前市場化取向的利率機制改革和優化企業資本結構對企業債券市場發展的要求，大力發展我國的債券市場，從而形成一定的市場規模，是實現資產證券化的必要基礎。只有打破價格雙軌制，開發利率，建立統一的房地產金融體系，消除資金流動的障礙，推進深層次的以產權改革為核心的體制改革，才能加快金融體制的改革步伐，進一步深化商業銀行的產權制度改革，有效地轉變國有銀行的經營機制，從根本上提高我國商業銀行的真正競爭力。同時，強化我國商業銀行的內部管理機制，建立健全科學的決策機制、內部約束機制和激勵機制，是提高房地產金融體系運轉效率的有效途徑。最后，借鑒國際金融業的發展經驗，調整經營管理理念和發展戰略，加快中國房地產金融創新，提高房地產金融資源的運營質量和效率。需要引起重視的是由于投資者對于市場信息披露不真實或者不完全而對證券的價值產生質疑，削弱了投資者的投資熱情。所以，只有加快發展債券二級市場的速度，擴大市場規模，制定完備的機制和措施來保證信息披露的真實性、有效性和完整性，才能更好地進行住房抵押貸款證券化。

二、加強金融監管，規范市場主體行為，完善房地產資產證券化的法律法規

資產證券化交易中的真實出售、破產隔離等重要核心環節都需要法律的有力支持。這不僅要求制定《住宅法》、《住房抵押貸款法》、《住房抵押貸款擔保與保險法》、《房地產抵押法》、《強制搬遷法》等與住房抵押貸款初級市場相關的法律法規，保障貸款機構利益。而且要求那些監管機構如人民銀行、證監會、銀監會等要對相關法律法規以及資本市場的運作進行監督和管理，以促進資產證券化在我國的健康發展。

目前的法律法規丞待解決的主要有：資產出售的會計處理問題、資產轉移的稅收問題以及在抵押貸款發放和證券化過程中的征收的各種費用問題。美國的“次貸危機”警示我們，出于追逐利益的需要，雖然存在著較為完善的金融監管法規體制，發達國家的金融機構也經常是傾向于創造出新的規避管制的金融產品，忽視監管規則和風險因素，在促進金融市場繁榮的同時也增加了自身所存在的風險。當經濟情況出現惡化的時候，積累的風險就會隨之暴露，進而引使危機變得不可避免。為了避免危機發生，我們必須要遵照市場經濟發展的客觀規律，借鑒國外成熟市場房地產金融法律法規，根據國家宏觀經濟發展目標和房地產業發展的需要，完善房地產金融法規，盡快構建和完善房地產金融市場的法律法規體系，規范市場主體的行為，制定和完善包括房地產抵押貸款、住房儲蓄、住房公積金、住房金融市場的運作管理等法律法規，為房地產市場發展提供法律保障。

三、積極培育投資主體，提高地產金融資源的利用效率，提供多種住房抵押貸款證券產品

房地產業是一個需要成熟的房地產金融市場作為支撐的資金密集型行業。因為投資者的風險承受能力和風險偏好的不同，各銀行可以根據購房者年齡、收入、家庭狀況、地區分布，以市場需求為主導，在貸款的期限、類型.利率等方面作出調整，豐富貸款品種，擴大市場規模，創造出期限不一、利率不同、還款方式多元化的產品，增加可證券化的住房抵押貸款資產。

建立一些多元化的房地產金融體系，是解決目前房地產金融市場資金來源結構單一，改變房地產開發企業融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面的關鍵所在。這就需要通過多渠道融資方式來滿足房地產開發對資金的需求。第一，通過房地產股票、債券的發行和流通等證券融資的各種方式，降低房地產企業融資成本，改善資本結構。第二，大力發展房地產信托業務，開辟新的融資渠道。信托具有財產隔離的獨特制度優勢、避稅等功能，并且募集方便，可提供房地產開發投資到流通消費的全程金融服務。為了促進我國信托業的健康發展、房地產融資市場的提升，提高信托計劃的安全性，實現信托融資的創新，必須建立完善的風險保障措施，采用財產質押和信用擔保雙重保證，同時通過銀監會加大對信托融資的監管力度，逐步規范信托投資市場。第三，應當依靠培育和完善房地產債券市場來解決房地產企業融資困境的，特別是要大力支持房地產公司發行融資期限較長并且低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進人房地產業，從而在資本市場上直接進行融資。第四，推行融資租賃，建立和完善抵押貸款管理公司。第五，積極引導國外資金進入房地產融資市場，拓寬房地產融資渠道。近年來，雖然房地產業的外資引進速度加快，但利用外資占房地產開發投資總額的比例是非常小的。增加國外資金的引進，使我國房地產金融市場發展走向國際化，有利于引進先進的運作和管理方法，進而提高投資的效率。第六，積極培育房地產金融二級市場，尤其是在積極推動住房貸款證券化方面，通過房地產金融市場上的投資者對證券化金融資產進行自主交易，把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散開來。

四、逐步建立規范的中介服務機構，加強專業人才的培養

目前雖然從大體來說投資銀行業和會計業的行為較為規范，基本能夠滿足資產證券化的要求，但是資產評估業和資信評級業仍然存在較大差距。一項較為復雜的資產證券化交易往往會涉及到很多家中介服務機構，其中投資銀行、會計事務所、資產評估機構和資信評級機構都是所有資產證券化交易都必須涉及到的，也是最重要的中介機構，必須應當規范我國的資產評估業和資信評級業的發展。目前我國資產評估業存在著很多問題：資產評估管理尺度不一，評估機構又過多過亂，評估管理行業不正當競爭現象嚴重；評估業務重復收費，都加大了企業正常經營成本等。中國資產證券化要想實現又好又快的發展，就必須對資產評估業嚴加規范。作為我國新興行業，資信評級存在一些問題：資信評級機構信譽及其獨立性差、投資者對資信評級機構認識不足。這些問題不僅導致現有的評級機構做出的評級結果在投資者心目中影響力小，而且也使得資信評級無法充分發揮，大大降低資產證券化的實際作用。建立一個以評估基本準則為綱、若干應用準則為目的的資產評估標準體系的同時，借鑒國外資信評級業的發展現狀，走“少而精”的發展模式，著重培養幾家在國內有權威、在國際有影響的資信評級機構，是我國面對當前資產評估新形勢的最佳辦法。我國現行教育模式培養出的人才。基礎薄弱，專業口徑狹窄，又受人才流動機制的限制，導致我國現有金融人才無論是數量還是質量上都難以滿足房地產證券化的要求。房地產證券化是一項集技術性、專業性和綜合性于一體的新型融資方式。它涉及包括金融、證券、法律、信托、地產、保險等很多專業領域，需要一大批既有理論基礎知識，又有實踐操作經驗的復合型人才。建立一支既精通金融業務.又了解房地產市場.熟悉業務運作的專門管理人才隊伍是當務之急。

在擔保機構上，應當成立政府抵押貸款擔保機構，在一級抵押市場上為住房抵押貸款提供擔保，充當無條件償還貸款的保證者和保險者，在二級抵押市場上對住房抵押貸款組合進行強化擔保，以提升住房抵押貸款證券的信用等級，解決投資者的“后顧之憂”。受到不斷變化的經濟大環境、信息源、自身的知識結構、判斷能力等因素的制約，投資者對證券化資產的各方面信息不盡了解，此時信用評級機構所出具的資信評級會很大程度上影響投資者的決策。從美國“次貸危機”中，我們看到盡管有著國際知名評級機構對住房抵押貸款債券進行評級，但由于其評估缺乏客觀性，其應有的指導作用并沒有得到發揮。所以，在這個意義上可以說建立一個獨立、客觀的信用評級體系是資產證券化的成敗關鍵。由于我國的信用評級還處在初步階段，建議國內評級機構和國際著名評級機構加強合作，學習先進的信用評級技術，借鑒國外的豐富經驗，提高我國評級水平，引導投資者開展業務。證券化業務中，金融電子化可以幫助處理大量的材料和數據，加強相關人員電子技術的應用可以大大促進住房抵押證券化的發展。設立專門的教育模式，采用多種渠道，針對性的培養有關人才，對人才進行定期培訓，資產證券化發展較成熟的國家有關方面的操作程序和法規建立，建立一支能夠把我國基本國情和先進金融知識相結合專業化隊伍，并對相關證書實行嚴格的年審制度，來滿足證券化的實踐需要。

參考文獻

[1] 殷有祥.當前住房金融存在的問題及對策[J].銀行與企業，2007.