房屋征收審計模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房屋征收審計，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

為加強城市基礎設施建設，合理征收和使用房屋建筑城市基礎設施配套費，創造有利生產發展、方便人民生活的良好環境，現對房屋建筑城市基礎設施配套費征收標準作適當調整，具體規定如下：

一、民用住宅：配套費征收項目由十二項調整為十四項，征收標準由每平方米二十七元五角調整為五十元五角。

二、公共建筑：配套費征收項目由七調整為九項，征收標準由每平方米十七元調整為三十二元。

三、工業廠房：配套費征收項目由七項調整為五項，征收標準由每平方米十五元調整為二十一元。

篇2

被告：天津市薊縣西塔莊鄉人民政府（以下簡稱鄉政府）。

1995年9月，原告以自己有兩名子女，長子需照顧身有殘疾的次子為由，與村委會協商其愿交出自己現有舊房及宅基地，請求村委會調分兩塊合并一處的宅基地。同年12月18日，原告拿出15000元用地費交與村委會，村委會即決定將原村委會于1993年擬建果庫房基地給原告做宅基地使用。原告原住老房子于1996年4月25日由村委會協調以6500元價款賣與本村原在外地工作退休回家定居的原村民。1996年3月，原告及同村三戶村民同時在村委會領導的主持下書寫了宅基地用地申請。由于當時原告兩名子女年齡尚小，其他三戶村民子女也均不滿18周歲，在如實填寫后，被當時在場的鄉農房管理員提出，年齡必須改為18周歲，否則不批。為此，四戶村民子女年齡均在申請上改寫為18周歲。1996年5月21日建房申請被批準，四戶村民中包括原告先后建起新房。同年10月9日，鄉政府給原告下達土地違法案件行政處罰決定書：（1）收回鄉政府建房施工執照西農字執照第10號；（2）沒收違法占地上的新建房屋，東西45.2米，南北6.5米，合293.8平方米；（3）沒收違法占地上的其他設施圍墻101.5延米，墻盤45.2延米；（4）違法占地2009.14平方米，收歸集體。原告收此處罰決定后，立即表示異議，當時在場的村支部書記和鄉農房管理員稱：“這個決定你先收著。不要告。更不要向法院申訴，早晚會給你建房的經濟損失。”此后，村委會又以借用名義將村辦小學校遷入原告新建之房上課至今。但原村辦小學校之房已被村委會出賣同村村民居住使用。由于原告原住房已出賣他人，自己新建之房又被學生占用變為學校無法騰出，自己無房居住且因建房產生的巨大經濟損失不能得到合理解決，便四處上訪控告。由于原告的處罰書所限定的15日起訴期超過，行政庭不予受理，起訴民事確權，又因該原告主張權利的基礎條件即新建之房被沒收而不能立案。

1997年10月，原告以賠償之訴向天津市第一中級人民法院提起民事訴訟，稱：其新建之房經村委會同意，鄉政府批準，改寫子女年齡虛報申請責任不在于本人。請求法院依法判決二被告賠償其建房及上訪等項經濟損失人民幣127048.40元。同時要求二被告承擔訴訟費用。

村委會未提交書面答辯意見。

鄉政府答辯認為：答辯人對原告違法占地建房進行行政處罰，行使行政管理職能。由于原告收到處罰決定書后未能提出申請復議或提起行政訴訟，現處理決定已經發生法律效力，應受法律保護。作為答辯人不屬民事訴訟主體，有權依法不參加訴訟。另外，由于村委會越權批地建房，依天津市高級法院有關規定，村委會應作為第三人參加訴訟。

天津市第一中級人民法院公開開庭審理，二被告僅出庭一次進行應訴，此后雖經合法傳喚，但二被告均以此案為行政訴訟為由拒絕出庭應訴。本案事實經庭審調查，原告新建之房自被村辦小學占用之后，村委會又投資增建了部分房屋，同時對原告新建之房進行部分修建和裝修。經委托天津市房管局濱海房地產評估事務所對訟爭之房鑒定評估，針對原告出資、出力所建新房部分及平整土地等綜合計算價格為151709元。其中該鑒定中直接費用為122469元，其余部分亦屬綜合計算指標。由于二被告不能出庭舉證、質證，故天津市第一中級人民法院僅以原告所提請求及證據進行合法、合理性審查予以確定賠償數額。經審理后認為：本案原告所提出的訴訟請求，是基于二被告在執行職務過程中主觀上存在過錯。作為鄉政府主管建房審查批準的人員，明知原告用地申請中子女年齡不符合申報條件而主動參與弄虛作假，依職權為原告申報使原告獲取建房施工執照；村委會明知原告申請條件虛假，對原告建房施工采取放任態度，導致原告建起新房，依上述情況看二被告的主觀過錯是客觀存在的。由于原告虛報子女年齡，隱瞞騙取批示的事實是在二被告工作人員授意之下共同完成，客觀上產生了鄉政府在原告建起新房之后，又以原告騙取建房手續為由將原告新建之房沒收，從而造成經濟損失的損害結果，鄉政府主管審批建房的工作人員在履行職務工作中存在過錯，依法應由鄉政府承擔侵權民事責任。現原告新建之房系村委會讓村辦小學占用，而被占用之房又因村委會直接參與侵權并受益，故村委會應直接承擔賠償責任。鑒于原告新建之房被沒收所產生的損害結果與二被告的侵權行為存在必然的因果關系，依法應由村委會承擔直接賠償責任，鄉政府承擔連帶賠償責任。關于原告新建之房被沒收之后所產生的宅基地使用問題，因不屬于法院主管范圍，原告應向有關主管部門申請解決。基于本案原告目前所提證據足以證實其因被欺騙才導致行使權利受到限制，這種權利受限又是因二被告在行政管理工作中所生行政阻斷行為所致，據此認定二被告已構成民事侵權，應承擔侵權責任；對原告之訴訟請求中合理部分應予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第五條、第一百零六條第二款、第一百二十一條的規定，該院于1998年11月作出判決如下：

一、被告天津市薊縣西塔莊鄉邢各莊村民委員會于本判決生效后十日內一次性賠償原告張紹起建房直接費用122469元；

二、被告天津市薊縣西塔莊鄉邢各莊村民委員會于本判決生效后十日內一次性賠償原告張紹起其他經濟損失人民幣18580元；

篇3

我國的會計信息化起步較晚,1987年以前還沒有通用化、商品化的會計核算軟件,大多數企業都為手工記賬,直到近年來,隨著會計電算化應用普及、快速推廣,從單項業務處理到建立較為完整的會計信息系統,從各自為政的單機操作到會計軟件網絡化的實施,才獲得了較為顯著的成果。現階段企業的會計信息反映模式大致分為手工、半手工、自動化和網絡化模式,可謂是戰國時代,混亂不一。手工方式為傳統的記賬模式,隨著會計信息化的發展,已逐漸退出歷史舞臺。半手工模式只是對企業總賬模塊簡單運用,而庫存商品模塊、固定資產等模塊用EXCLE工作表輔助替代,僅僅為了滿足報表與報稅的簡單工作。自動化模式為模塊化管理的財務系統軟件,為數不少中小企業采用。網絡化模式為ERP(企業資源計劃),此為財務軟件發展趨勢,它是從MRP(物料資源計劃)發展而來的集成化管理信息系統,它擴展了MRP的功能,其核心思想是供應鏈管理,沖破了傳統企業邊界,從供應鏈范圍去優化企業資源,是基于網絡經濟時代的新一代信息系統,一些頗具規模的集團公司及上市公司廣泛采用。隨著信息化普及發展,稅務審計從過去傳統意義上賬本到憑證的“逆查法”或“順查法”的稅務審計模式必將被淘汰,而會將內部控制評價方法、分析性復核法和審計抽查法等現代審計方法引用到稅務審計中來。但是在會計信息反映模式并存時代,稅務審計方法現代化的升級并不代表會計信息質量也能同等提高對應。由于提供會計信息技術的不對稱,導致一些稅務審計方法無法實施,耗時耗力,影響稅務審計質量。

(二)規范企業會計核算與加強稅務審計深層次服務

會計信息質量是保證稅務審計質量的基石。盡管現階段企業會計信息質量反映的模式多種多樣,但保證各種會計信息反映模式所提供的信息規范性不可或缺,是保證稅務審計工作質量的基礎核心。會計信息要符合可靠性、相關性、可比性,還要符合實質重于形式、謹慎性和及時性等基本特征。譬如要求企業收入按品種、規格分類核算,庫存商品需按品種設立數量金額賬,會計信息能夠準確核算各個品種、規格的盈虧、毛利,對企業各月毛利或高或低,企業應定期分析原因,報稅務備案說明。還需說明的如發生外幣業務應設外幣賬薄,應及時準確調整匯兌損益;預提費用應附原因說明;應付賬款長期掛賬原因說明;企業固定資產計價、分類標準等說明;企業年度重大購銷、購置資產說明;主要客戶、供應商名單、購銷金額諸如此類等較為詳盡的企業會計信息資料。防止企業濫用會計政策與會計估計變更,避免稅務審計變成了記賬,把大量時間耗費在了復盤企業會計信息的原貌上。要節省時間與成本,把資源花費在稅務管理的漏洞與薄弱環節上,采取針對性措施,提高稅收管理水平。我省煙草行業注重會計信息基礎工作的建設及管理,從2008年會計核算用友NC5.0版系統上線、2010年資產管理信息系統上線、到2013年預算管理信息系統正式運行等,短短幾年間,逐步將多個系統融合到一個財務管理平臺上,不斷規范了會計科目核算口徑和方法,增強了多渠道數據查詢功能,提高了會計信息的及時性、準確性和科學性,為企業決策層提供較充足的數據支撐,促進企業各個環節得到有效監管。企業提供的會計核算準確規范、會計信息及時完整,稅務審計才能得到第一手資料,了解真實的業務流程,查找企業經營管理上的缺失漏洞和控制節點,提出合理化建議,探索企業潛在的稅務問題,提出稅務預警,防范稅務風險,完善企業內部控制管理。反之,如果現階段企業會計信息質量達不到要求,稅務審計簡單處理,直接定性企業會計核算不清,稅收征管核定征收,一收百了,表面上看稅收是應收盡收,但實際情況不盡然,有可能給國家或企業造成損失,造成稅企矛盾,達不到稅務審計的服務與預警作用。

二、稅收管理體制對稅收審計質量的影響

(一)當前的稅收管理體制與稅務審計面臨的問題

1994年我國實行稅制改革,稅務局分為國家稅務局和地方稅務局。在一定時期內完成了其歷史使命,解決了中央與地方的財政分配問題。但現階段經濟發展使企業面臨不同的稅收待遇問題也越來越嚴重,有時國稅局與地稅局文件規定的稅收政策不完全一致,致使同為國有企業但歸屬征管稅務機關的不同造成適用的稅收法律法規的差別,譬如,有的國有企業所得稅隸屬國稅局管理、有的隸屬地稅局管理,退休人員的取暖費報銷稅收規定,就存在國稅與地稅文件不一致的現象,地稅允許直接列支扣除,國稅卻要求在福利費中列支(福利費超14%標準需納稅調整),企業年金列支也如此類情況等等。同是國有企業因稅收管理機關的不同而面臨不同的稅收待遇,這些都是稅務審計分析中應考慮的因素。盡管如此我們更應增強自覺納稅意識,提高企業防范風險能力,企業管理人員應及時掌握和準確理解稅收法規,與稅收審計經常溝通,避免錯過運用稅收法規的最佳時機,造成經濟損失,規避企業財務風險,提升市場競爭力,推動企業可持續發展。

(二)稅收管理信息的共享與稅務審計的關系

篇4

一、房地產行業稅源構成

房地產行業是現行稅制下繳納地方稅收的第一大產業，包括12的稅和2的額外的營業稅、增值稅、土地增值稅、契稅、土地增值稅、車船稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、企業所得稅、城市維護城建稅、教育附加費、地方教育附加費。根據現行稅法，只有當房地產企業在房地產企業出售原材料將支付。旅行稅由保險公司征收，不屬于稅務檢查的范圍。除稅務機關檢查檢查外，由稅務機關征收稅款，檢查繳納稅款的機關將征收水利建設資金、價格調節基金、殘疾人就業保障基金和工會基金。

二、房地產行業特點決定其稅務稽查的特殊性

（一）經營周期長，稅務監管困難

大多數的房地產開發項目，特別是在開發項目的北方地區，受氣候因素的影響，從開始到完成，往往超過一年，加上前期項目審批和銷售后，有的項目甚至幾個會計期間完成的項目，土地征用、開發、銷售全過程的。稅務檢查往往難以介入房地產行業的性質后，從項目的開始，它為企業提供了肥沃的土壤，甚至逃避稅收遞延納稅，稅務機關控制企業成本核算收入每個時期都不容易，難度增加稅收審計調查[3]。

（二）供應鏈長，會計核算復雜

房地產開發行業從項目、土地收購到開發和銷售，涉及9個環節，是一個越來越復雜的過程。特別是在房地產開發部門，建筑成本會計根據不同的產品開發可能會更復雜。企業可能會通過虛列的手段進行成本避稅等，如果稅務稽查人員對建設和安裝的專業知識是稀缺的，這將是很難看到的問題。另一方面，很多房地產開發公司還沒有開發出一個項目，開發一個項目已經開始另一個項目開發。通過對工程項目成本的混淆，使企業在進行稅務稽查時，難以對每一項目的成本進行劃分，增加審計的難度。

（三）涉及監管部門多、涉及稅種多

由房地產局、建設局、國土局、規劃局從多部門銷售的研究和開發，發展房地產業，監察審計局，更多的相關信息，證據是困難的，但也提供證據的真實性的保證。在現行稅制下，房地產行業涉及12個稅種。除營業稅（最早在2015增值稅）外，企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅、土地稅、物業稅、稅收等都涉及房地產業和非常有特點的行業稅收。特別是，土地增值稅清算引起了廣泛的爭議和關注，而且房地產行業在稅務檢查有重大的困難。

（四）地域性強，各地法規政策、執法尺度不統一

房地產開發行業強大的區域限制，和當地的法律和法規，執法標準不能完全統一。例如，房地產企業將開發成地下車庫或車位出售長期使用權，是否應為租賃資產確認，如果按租賃行為，房地產稅將收取等問題，各省的具體規定是不一樣的。對這一地區的一些省份還沒有明確的規定，使得稅務稽查執法人員的自由裁量空間變大。

三、對房地產稅務稽查的建議

（一）建立健全房地產稅務稽查的相關法制

一般來說，中國的稅收法律制度立法層次低，許多授權立法，稅收法律體系不完善，制約了房地產稅收檢查的發展。一是稅法立法層次不高，地下法律效力的問題。當稅收行政法規、規章等部委相關法律沖突時，按照法律優先的原則，稅法可以作為執法的基礎，執法人員不能提供法律保護。二是稅收法律文書太多，自由裁量權過大，稅法中存在矛盾，給稅務稽查帶來衍生風險。目前我國正處于經濟發展的轉型階段，為了適應經濟的發展，在法律、法規文件的形式只具有指導作用，具體實施措施的制定，由稅務機關和地方政府各部委和地方在稅收法律的形式規定，導致內部沖突，但也造成了當前稅務系統復雜的情況。稅務稽查執法往往是很難找到一個強有力的法律依據，為審計人員帶來執法風險。三是為了規范房地產行業稅收太小，只有一些規范性文件對房地產企業的形式頒布的法規部門是杯水車薪，財務人員，會計舞弊，處罰應設置沒有設置太低的書書。這些制約房地產行業稅收稽查的問題，亟待解決。因此我們國家要加強立法，讓稅務人員稽查時有法可依。

（二）建立稽查和管理的信息共享，與房地產一體化系統接軌

房地產綜合系統是實現房地產企業開發產品的有效的稅務監督稅務機關，并建立和房地產管理信息系統。房地產系統集成是實現“以票控稅管理、稅源監控、網絡比對、稅收政策的綜合管理”的管理，根據“通知”的規定，“國家稅務總局關于房地產稅收的文件管理系統集成管理實施中的一些問題，結合對房地產稅源管理發展的實際情況。房地產綜合系統信息傳輸機制，實現彼此的信息共享，稅務登記和稅源數據庫文件的建立，從根本上把握以前主動房屋產權交易，是對稅收和房地產行業之間的資源共享的信息平臺。建立共享房地產稅收檢查和房地產稅管理信息是實現檢查，檢查房地產信息管理軟件集成平臺，實現對接。在房地產稅收稽查的選擇過程中，根據房地產企業的房地產銷售數據集成系統，分析和比較了企業的稅收情況，確定了重點企業的檢查。在房地產稅檢查的檢查過程中，準確了解企業銷售房屋的產權登記和簽訂合同，確定房地產企業的真實銷售，從而解決收入問題難以準確驗證。

（三）加強省市兩級房地產稅務稽查，實現一級稽查

省、市稅務稽查機構對房地產行業的稅務檢查。為了避免重復檢查的房地產企業，浪費資源，增加稅務檢查的強度。應取消縣（區）局的檢查機構，并建立審計制度，兩省。根據房地產企業分布結構的來源，將縣（區）局檢驗機構納入省、市檢驗機構體系，一批專業設立檢驗機構，檢驗人員部署省適當的檢驗局，市和全檢力，與全省水平，和城市檢驗機構。省、市檢驗制度，將為房地產行業分類考試的實施提供前提和保障。分類機制的實質是解決專業分工問題。也就是說，通過分類機制，打破原有分工的行政區劃的審計分工格局，代表經濟分工和行業屬性，以及企業規模規模，對審計部門布局的性質進行劃分。具體來說，“分級”解決方案，明確了省和市審計局的職能任務垂直分工；橫向劃分分類，以解決和明確各級專業檢查局的職能的任務。

總結

總之，房地產行業稅收稽查工作，反映了關系的統一與特殊性之間的矛盾。審計工作的統一性，也應遵循稅收法律法規，遵循會計準則和其他有關法律、法規的規定。特殊性體現在，由于其行業的特點，其檢查方法，檢查思路有不同于其他行業。因此，針對行業的稅務稽查，我們應該從行業的特點出發，從企業的角度進行分析，總結出一種更有效的審計方法和思路。

參考文獻

[1]董恒. 房地產行業稅務稽查研究[D].吉林大學，2014.

篇5

早在1991年，國家就開始關注到轉讓定價的反避稅立法工作，1991年出臺的《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》第13條規定：“外商投資企業或者外國企業在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所與其關聯企業之間的業務往來，應當按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用。不按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的所得額的，稅務機關有權進行合理調整。”

1992年，國家稅務總局頒布了《關于關聯企業間業務往來稅務管理實施辦法》，1993年出臺的《中華人民共和國稅收征收管理法》將反避稅的范圍從外商投資企業和外國企業擴大到內資企業。

1998年國家稅務總局出臺《關聯企業間業務往來稅務管理規程》，首次提出以預定價方式解決轉讓定價的問題。2002年出臺的《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第51條至第56條對關聯企業、預約定價、計稅收入額或者所得額的調整等作了全面闡述。

2004年6月9日國家稅務總局頒布了《國家稅務總局關于進一步加強反避稅工作的通知》，對進一步貫徹《關聯企業間業務往來稅務管理規程》作了部署。同年10月22日，國家稅務總局根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》有關條款的規定，對《關聯企業間業務往來稅務管理規程》的相關條款以及《關聯企業間業務往來稅務審計、調查和稅收調整工作程序底稿》的相關表書進行了初步修訂，并以《國家稅務總局關于修訂<關聯企業間業務往來稅務管理規程>的通知》的形式頒布實施。中國政府在不到半年的時間內，連續關于企業間業務往來、轉讓定價和反避稅的等法律法規，其加強完善反避稅工作的決心可見一斑。

二、關聯企業及其業務往來的申報

1．關聯企業

關聯企業，是指有下列關系之一的公司、企業和其它經濟組織：

（1）在資金、經營、購銷等方面，存在直接或者間接的擁有或者控制關系；

（2）直接或者間接地同為第三者所擁有或者控制；

（3）在利益上具有相關聯的其它關系。

上述判斷標準的具體化，就是只要企業與另一公司、企業和其它經濟組織有下列之一關系的，即構成關聯企業：

（1）相互間直接或間接持有其中一方的股份總和達到25%或以上的；

（2）直接或間接同為第三者所擁有或控制股份達到25%或以上的；

（3）企業與另一企業之間借貸資金占企業自有資金50%或以上，或企業借貸資金總額的10%或以上是由另一企業擔保的；

（4）企業的董事或經理等高級管理人員一半以上或有一名以上（含一名）常務董事是由另一企業所委派的；

（5）企業的生產經營活動必須由另一企業提供的特許權利（包括工業產權、專業技術等）才能正常進行的；

（6）企業生產經營購進的原材料、零部件等（包括價格及交易條件等）是由另一企業所供應并控制的；

（7）企業生產的產品或商品的銷售（包括價格及交易條件等）是由另一企業所控制的；

（8）對企業生產經營、交易具有實際控制、或在利益上具有相關聯的其它關系，包括家族、親屬關系等。

2．關聯企業業務往來的申報

企業與另一企業構成關聯企業的，均應在納稅年度終了后四個月內向主管稅務機關報送《中華人民共和國國家稅務總局外商投資企業和外國企業與其關聯企業業務往來情況年度申報表》。企業未按規定期限向主管稅務機關報送其與關聯企業間業務往來年度申報表的，由主管稅務機關責令限期報送，并可處以二千元以下的罰款，情節嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

三、關聯企業業務往來類型及其交易額

業務往來類型

交易額

有形財產的購銷、轉讓和使用，包括房屋建筑物、交通工具、機器設備、工具、商品（產品）等有形財產的購銷、轉讓和租賃業務

企業與關聯企業之間的產品（商品）購銷業務實際支付或收取的價款金額;企業與關聯企業之間轉讓有形財產、提供有形財產使用權等所實際支付或收取的費用金額。

無形資產的轉讓和使用，包括土地使用權、版權（著作權）、商標、牌號、專利和專有技術等特許權、工業品外觀設計或實用新型等工業產權的所有權轉讓和使用權的提供業務

企業與關聯企業之間轉讓無形財產、提供無形財產的使用權等所實際支付或收取的費用和金額。

融通資金，包括各類長短期資金拆借和擔保、有價證券的買賣及各類計息預付款和延期付款等業務

企業與關聯企業之間融通資金的金額及其應計利息（包括各項有關費用）

提供勞務，包括市場調查、營銷、管理、行政事務、技術服務、維修、設計、咨詢、、科研、法律、會計事務等服務的提供等

企業與關聯企業之間提供勞務所實際支付或收取的勞務費金額

四、稅務機關篩選重點調查審計對象

稅務機關篩選重點調查審計對象貫徹下列基本原則：

1．生產、經營管理決策權受關聯企業控制的企業；

2．與關聯企業業務往來數額較大的企業；

3．長期虧損的企業（連續虧損2年以上的）；

4．長期微利或微虧卻不斷擴大經營規模的企業；

5．跳躍性盈利的企業（指來年盈利或虧損，違反常規獲取經營效益的企業）；

6．與設在避稅港的關聯企業發生業務往來的企業，即與開曼、百慕大、BVI等地注冊的關聯企業發生業務往來的企業；

7．比同行業盈利水平低的企業（與本地區同行業利潤水平相比）；

8．集團公司內部比較，利潤率低的企業（即與關聯企業相比，利潤率低的企業）；

9．巧立名目，向關聯企業支付各項不合理費用的企業；

10．利用法定減免稅期或減免稅期期滿，利潤陡降進行避稅的企業，以及其它有避稅嫌疑的企業。

有上述十種情況之一的，就可能成為稅務機關篩選重調查審計的選案對象。需要指出的是，目前對關聯企業業務往來的審計，還局限在稅務機關有選擇、有重點的篩選階段，實際調查審計的面一般在被選定重點調查對象的30％左右，而許多國家和地區對關聯交易、轉讓定價等的審計，已經由會計師事務所等中介機構執行，并且相當普及，相對來說，在這方面中國尚處于起步階段。

五、現場審計

現場審計是指，稅務機關調派員直接深入企業進行現場查驗取證，對企業各管理部門、車間、倉庫進行實地察看，審核賬冊、憑證、購銷合同等有關資料，聽取企業有關人員的情況介紹和問題解釋、說明的工作。調查人員有權要求企業提供與其關聯企業間業務往來有關交易的價格、費用標準等數據，主要包括：

（1）與關聯企業以及第三者交易類型情況，如購銷、資金、借貸、提供勞務、轉讓有形和無形財產以及提供有形和無形財產使用權等；

（2）轉讓定價原則，包括價格因素構成情況，如交易的數量、地點、形式、商標、付款方式等；

（3）確定交易價格和收取（支付）費用依據的其它有關資料。

稅務機關通過國內異地調查、境外調查，與異地稅務機關合作，使用稅收協議的情報交換程序，搜集有關價格信息、可比信息數據。

六、舉證與核實

1．企業須對涉及關聯企業間業務往來轉讓定價的正常性、合理性提出舉證材料：

（1）有形財產的購銷。主要提供關聯企業間交易的商品（產品）其品牌知名度和受歡迎程度、各關聯企業的職能及其在市場中的地位、銷售價格的季節性波動、無形資產對商品（產品）的影響程度、質量等級、性能，以及定價方式等情況材料；

（2）無形財產的轉讓和使用。主要提供涉及交易的無形財產及其轉讓條件（包括地區范圍、授權范圍等）、獨占性及其可能維持的時間、轉讓者提供的技術支持和人員培訓等勞務的價值、商標價值的維護成本（包括廣告宣傳和質量控制成本）、受讓人因使用或轉讓該財產的預期利潤或節省的成本、價格組成和支付方式等情況材料；

（3）提供勞務。主要提供接受關聯企業提供的勞務服務是否使企業真正受益、支付或收取的勞務費用標準是否合理、其中相關直接、間接成本和利潤水平是否合理等情況材料；

（4）融通資金。主要提供涉及融資業務的通常利率水平、融資業務涉及的各項費用內容的合理性材料等。

2．稅務機關對企業的舉證材料的核實，一般通過價格查詢程序進行查證涉及境外的舉證材料，在要求企業提供所在地公證機構的證明的同時，亦可通過駐外機構協助查詢。

七、調整方法

1．有形財產購銷業務轉讓定價的調整

（1）按獨立企業之間進行相同或類似業務活動的價格進行調整（又稱可比非受控價格法）。即將企業與其關聯企業之間的業務往來價格，與其與非關聯企業之間的業務往來價格進行分析、比較，從而確定公平成交價格

（2）按再銷售給無關聯關系的第三者價格所應取得的利潤水平進行調整（又稱再銷售價格法）。即對關聯企業的買方將從關聯企業的賣方購進的商品（產品）再銷售給無關聯關系的第三者時所取得的銷售收入，減去關聯企業中買方從非關聯企業購進類似商品（產品）再銷售給無關聯的第三者時所發生的合理費用和按正常利潤水平計算的利潤后的余額，為關聯企業中賣方的正常銷售價格。這種方法，只限于再銷售者未對商品（產品）進行實質性增值加工（如改變外型、性能、結構、更換商標等），僅是簡單加工或單純的購銷業務，并且要合理地選擇確定再銷售者應取得的利潤水平。

（3）按成本加合理費用和利潤進行調整（又稱成本加成法）。即將關聯企業中賣方的商品（產品）成本加上正常的利潤作為公平成交價格。這種方法，應注意成本費用的計算必須符合我國稅法的有關規定。并且要合理地選擇確定所適用的成本利潤率。

（4）其它合理方法。在上述三種調整方法均不能適用時，可采用其它合理的替代方法進行調整，如可比利潤法、利潤分配法、凈利潤法等，關鍵是要注意其可比性、合理性及方法的使用條件。

（5）企業申請，主管稅務機關批準，也可對未來年度的關聯企業間業務往來采用預約定價。

2．融通資金的調整

對關聯企業之間融通資金的利息參照正常利率水平進行調整，應當注意企業與關聯企業的借貸業務及與非關聯企業之間的借貸業務，在融資的金額、幣種、期限、擔保、融資人的資信、還款方式、計息方法等方面的可比性。對債權人向他人借入資金后再轉貸給債務人的融資業務，可按債權人實際支付的利息加所支出的成本或費用和合理的利潤，作為正常利息。

3．勞務費用的調整

參照類似勞務活動的正常收費標準進行調整，應當注意企業與關聯企業之間提供的勞務與非關聯企業之間提供的勞務，在業務性質、技術要求、專業水平、承擔責任、付款條件和方式、直接和間接成本等方面的可比性。

4．有形財產的使用權的調整

即是對關聯企業間以租賃等形式提供有形財產的使用權而收取或支付的使用費（租金）的調整。

（1）采用在相同或類似情況下，按與非關聯企業之間提供使用相同或類似的有形財產，所收取或支付的正常費用調整。“相同或類似情況”主要指提供使用財產的性能、規格、型號、結構、類型、折舊方法；提供使用的時間、地點；財產所有人在財產上的投資支出、維修費用等具有可比性。

（2）提供方向他人承租后轉租給使用方收取的使用費（租金），可按提供方實際支付租賃費或使用費加上提供方所支出的成本或費用和合理利潤，作為正常使用費認定。

（3）根據租賃費的構成要素，還可以采用財產的折舊加合理的費用和利潤做為正常使用費，據以進行調整。

5．轉讓無形財產的調整

參照沒有關聯關系所能同意的數額進行調整，應當注意考慮企業與其關聯企業之間轉讓無形財產及與其非關聯企業之間轉讓無形財產，在開發投資、轉讓條件、獨占程度、受有關國家法律保護的程度及時間、給受讓者帶來的收益、受讓者的投資和費用、可替代性等方面的可比性。

八、追溯調整

稅務機關對企業轉讓定價的審計調查和調整，涉及以前年度應納稅的收入或者所得額的，應依照稅收征管法實施細則第五十六條以及國家稅務總局關于貫徹《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則若干具體問題的通知[國稅發（2003）47號]第十二條的規定，向前追溯調整，一般為三年，但最長不得超過十年。

有下列情況之一的，可以追溯調整十年以上：

1納稅人在以前年度與其關聯企業間的業務往來累計達到不超過十萬人民幣的；

2經稅務機關案頭審計分析，納稅人在以前年度與其關聯企業間的業務往來預計需調整企業納稅收入和所得額達到不超過五十萬元人民幣；

3納稅人在以前年度與避稅地的關聯企業有業務往來的。只要有避稅港，有一個黑名單的，跟這些地方有交易往來的，就不受三年的限制；

4納稅人在以前年度未按規定對關聯企業間業務往來進行年度申報，或者經稅務機關申報核實關聯企業間業務往來年度申報的內容不實，以及不履行提供有關的價格、費用、標準等義務。

九、稅款繳納

納稅人應在接到主管稅務機關核發的《轉讓定價應稅收入或應納稅所得額調整通知書》之后，按規定的期限到所屬稅收主管征收機關繳清稅款。因特殊原因或困難，確需延期繳納的，經申請批準可適當延長，但最長不得超過三個月。逾期不申請延期或不繳清稅款的，按規定加收滯納金和處以罰款。

十、跟蹤管理

企業與關聯企業間的業務往來被稅務機關進行稅收調整的，稅務機關在日管中，會對其調整年度的下一年度起3年內實施稅收跟蹤監管。跟蹤監管主要內容包括：

1．企業投資、經營狀況及其變化；

2．企業納稅申報額的變化情況；

3．通過年度財務、會計報表分析，對經營成果進行評價；

4．關聯企業間業務往來變化情況等。

篇6

中圖分類號：F275.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）30-0119-02

會計信息失真是指會計核算的依據不真實或反映的財務狀況和經濟成果虛假，不符合實際狀況，如人為地捏造會計事實，篡改會計數據，為私利而編造假賬、假表，或虛盈實虧，或假虧充盈，從而使會計信息失去真實性，會計信息失真，造成國民經濟流失，阻礙經濟發展。隨著市場經濟的發展，房地產行業的會計也暴露出會計信息失真問題，受到了人們的廣泛關注，其使得會計信息不能客觀、如實地去反映房地產開發企業在一定時期內的經濟業務和財務的狀況，不能給決策者提供宏觀經濟管理和經濟決策的依據，也不能提高管理水平和經濟效益。因此，本文通過對房地產開發企業會計信息失真的主要表現的分析，力圖找出房地產行業會計信息失真的原因，從而提出提高房地產行業會計信息質量的對策。

一、房地產開發企業會計信息失真的主要表現

1.會計實務中銷售收入的確認隨意性較大。房地產開發企業在項目開發的各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認方法不同。

中國許多房地產開發企業對收入確認標準更注重取得銷售收入的手續是否完成，例如，產品是否發出，是否已經收取現金或已經辦理收取現金的手續，沒有考慮交易在實質上是否已經完成。其考慮重點仍然注重現金是否能回收，這也是中國會計實務與其他國家或地區會計實務在確認銷售收入是否實現上的出發點有所不同。

2.財務報表不能如實反映企業情況。一些房地產開發企業的財務報表無法如實反映資產、負債、所有者權益、收入、費用、利潤。具體表現在：一是存貨核算管理混亂。在房地產開發企業中，項目部對開發過程中開發成本的控制缺乏經驗，會計核算人員對工程開發過程缺乏專業和管理知識，開發成本的不定期結轉，且房地產開發企業的存貨無法定期盤點盈虧，導致存貨會計信息失真。例如，開發產品已經出售，但因為成本未轉出，以至已售商品仍計入存貨科目賬面。二是預收賬款科目不能及時轉入經營收入科目，開發成本不能及時結轉到經營成本科目。因為房地產商品生產的周期長，通常房地產開發企業都是按年，甚至跨年度遵照收入與成本配比原則結轉。對于核定征收企業所得稅也是按預收賬款15%比例計算利潤額，再按25%的所得稅率預征企業所得稅，以至損益表無法正確體現當期真實的收入及成本稅費。三是會計賬表不實。有些房地產開發企業為了達到少交稅費，又能基本反映企業經營活動、應付政府監督部門稽查的目的，建立內外“兩套賬”或多套賬，將一些不合法的原始憑證、應收應付款項在另一本或幾本賬上反映，據此編制的會計報表必然“先天不足”。還有的房地產開發企業編制多套會計報表，向銀行報送的是實現盈利的會計報表，以獲得銀行貸款；向稅務部門報送的則大都是微利或虧損的會計報表，目的是盡量少繳稅款。

二、房地產開發企業會計信息失真的原因

1.企業內部治理結構不完善，監督弱化。所有權與經營權的分離是現代房地產開發企業制度的基本標志，經營者與股東追求的經濟利益一旦發生沖突，則會導致經營者產生損害股東權益的行為，這種狀況往往為會計從業人員利用職權之便謀取私利提供條件。

2.會計準則、會計政策的局限性導致會計信息失真。由于會計準則具有剩余控制權等特征，其規范的不完整性和會計確認方式的多樣性使得管理當局操縱企業會計信息成為可能。這種會計準則導致的剩余控制權的濫用所誘發的問題正是近年來會計信息失真的重要表現形式。會計政策也為企業提供的選擇范圍越來越寬，在會計政策規定的范圍內，會計信息制造者總是選擇有利于自身業績或其他會計目的的會計政策，如美國的安然公司，就是利用“特別目的實體”（SPE）符合條件可以不納入合并會計報表的會計政策操縱利潤的，本應納入合并會計報表的三個 SPE被排除在合并報表范圍外，結果1997—2000年期間有 4.99 億美元的利潤被高估，數億美元的負債被低估，那么投資者接收到的會計信息是經過粉飾的虛假會計信息，其利益受損也就難以避免。

3.外部監管不力，執法力度不夠。中國針對會計信息失真現象做出處罰規定的法律雖然很多，如《會計法》、《公司法》、《證券法》、《刑法》、《注冊會計師法》等，卻普遍存在著執法不嚴、懲治不力的現象，并沒有起到應有的懲戒作用。由于中國房地產市場經濟體系尚不完善，各種制度尚未理順，無章可循、有章不循的現象仍較普遍。另外懲罰不力，對違法違規行為，不僅缺乏刑罰和經濟制裁，而且缺少道德和名譽損失，舞弊者不以為恥，反而甚至以此為榮，良好的道德和信用并不能帶來相應的收益。

4.會計人員自身職業素質不高。房地產開發企業會計信息失真現象普遍與會計人員的職業道德素養不高有著密不可分的直接聯系。會計人員的職業道德素養的高低直接影響了對會計信息質量的好壞。

在層出不窮的經濟交易中，房地產開發企業的會計人員需要通過自己的職業判斷，客觀、公正地選擇會計核算方法和會計核算程序及評估企業的財產價值等，否則，就會發生非違法性會計信息失真。如果會計人員不能完全抵制利益誘惑，其職業判斷就會失去客觀和公正，發生違法性會計信息失真恐怕就難以避免。

三、提高房地產開發企業會計信息質量的對策

1.建立健全的法律法規制度，完善企業管理結構。目前房地產開發企業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范，使該行業的會計核算不規范和不一致，極大地影響了房地產開發企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。由于房地產開發企業會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規范的會計處理，導致企業成本不實、賬目不清、數據不真等情況。因此我們認為，應在現行的常規會計準則基礎上，補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。這些業務準則的制定將會大大縮小利潤操縱空間，為會計信息失真治理奠定制度基礎。

2.加強房地產開發企業的內部控制關鍵點的管理。（1）建立和完善行業收入與成本費用確認準則指引房地產商品銷售一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、辦理產權過戶手續等四個環節。那么，究竟在哪一環節確認銷售收入才更合理呢？房地產商品銷售收入的確認應同時具備以下條件：1）房地產開發企業與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關法律手續；2）房屋已竣工并經有關部門驗收合格，房屋面積已經過有關部門測量確定；3）房屋經驗收后，客戶對房屋的結構、面積、付款方式均已確認，買賣雙方辦妥房屋移交手續；4）收入的金額能夠可靠地計量。一般應在第三個環節之后、第四個環節之前確認房地產商品的銷售收入。至于特殊情況的確認時點，只能取決于專業標準和會計人員的職業判斷。房地產開發企業的成本費用應有明確的規定，并根據房地產開發企業的特點不斷細化使得具有可操作性。收入與支出（成本費用）之差就是利潤。收入與成本費用確認準則的細化必將減少房地產開發企業會計確認與計量方面的任意性，將大大縮減企業會計政策選擇的自由度。這對提高會計信息質量是大有裨益的，是從制度上治理會計信息失真的必然選擇。（2）提高房地產開發企業信息披露中的信息含量。房地產開發企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應該增加以下披露內容：一是披露企業的預售政策及情況。披露企業的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下，額外提供具可比性的資料。二是增加土地儲備量及成本構成等額外的信息。三是在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露。四是增加質量保證金及風險的披露。增加披露以提高房地產開發企業信息披露中的信息含量是促使企業提供真實公允會計信息的重要動因，也是治理信息失真的重要舉措。

3.提高房地產開發企業財務人員的綜合素質。會計人員的職業判斷力是影響會計信息質量的重要因素。會計人員的職業判斷力，也即會計人員根據已有的知識、經驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質量。會計人員誠信和職業道德，是開展會計工作的基本前提，建議建立會計人員誠信檔案，敦促會計人員恪守職責。在此基礎上提高會計人員職業判斷素質，將為會計信息生成提供良好生態。這是治理會計信息失真不可或缺的。

四、結束語

隨著中國社會經濟的飛速發展，會計核算工作顯得越來越重要。房地產開發企業會計人員應該提供真實、可靠的會計信息才能為社會主義經濟建設服務。房地產開發企業會計信息失真問題是一個普遍的社會現象，要從根源上治理好這一現象，需要較長的時間，也只有社會和房地產開發企業會計人員一起努力，才能從真正意義上解決好會計信息失真的問題。

參考文獻：