房地產業法律法規模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產業法律法規，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產問題是社會各界十分關注的熱點，國家在房地產市場風險規制中，如何進行角色定位，有效限制和協調權力配置，強化國家責任，完善各項財稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問題，在現有法律制度的基礎上進行房地產市場風險法律規制體系建設，也就成為了法學界需要解決的任務。

一、我國房地產行業發展現狀

隨著國家政策的導向，“去庫存，去杠桿”政策的實施，一二線城市房價只增不減，二線城市房產庫存仍然是無人問津，此尷尬現象也是引人深思的。房地產行業存在如下問題：

（一）主要城市房價增長過快

2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態勢，雖然2015年中央出臺了“史上最嚴厲的調控政策”，但是高昂的房價仍是普通民眾無法承受的。

（二）房地產市場秩序不規范

我國房地產市場秩序混亂，因為缺少監管，或者相關部門執行不力，開發商的問題尤為嚴重，囤積土地、炒買地皮，違規建設、增加層數、突破規劃、虛假宣傳、哄炒房價，拖欠偷逃稅款等行為時有曝光。所有這些無不是對房地產市場的干擾，無不是對消費者權益和國家利益的侵害。由此可見，健全市場監管制度，落實監管措施，建立監管責任追究制度，任重道遠。

（三）房地產信息披露機制不完善

目前，我國的房地產市場還沒有建立起一個統一、規范的價格信息平臺，市場參與者無法獲得準確的信息，政府各部門信息不對稱，不準確現象非常嚴重。市場參與者在獲得信息的過程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問題。

二、當前房地產市場法律規制存在的問題

（一）權力缺乏有效配置

房地產市場風險規制的權力是法律授權的權力。由于房地產市場風險法律規制涉及的范圍很廣，具體包括產業、計劃、投資、金融、財政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設計上的規范原則、調整方式都不相同，需要一部宏觀調控基本法進行統一，對宏觀調控領域從法律制度上進行規范，協調不同層次、不同領域法律規范的關系。從實踐上來看，房地產市場風險規制需要中央的地方的配合，宏觀調控和市場監管是統一的，中央和地方在發揮規制作用的同時均需要以對方行為效果作調整，地方的積極配合是中央規制行為有效發揮作用的重要條件，但實踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。

（二）方式缺乏法律依據

房地產市場風險預防采取規制方式為零散的通知及相應的實施規定。無論通知還是通告都不能滿足房地產市場風險法律規制體系要求達到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質量不高，連續性較差，未能洞察市場根本問題，在實施效果上，常常難以達到預期目的，這樣的規制方式顯然會為人所詬病。其中以限購令的爭議最大。

三、房地產市場風險法律規制的對策

（一）健全金融法律體系

房地產市場風險爆發的一個主要特征就是金融風險。銀行是我國目前房地產金融市場的主導，房地產開發所需資金對銀行貸款有很高程度的依賴性，市場風險集中，y行很難監控借款人對貸款的使用情況，壞賬風險較高。一旦風險失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國房地產金融市場不斷發展的當前，建議從加強金融監管和創新金融手段、分散風險兩大方面完善房地產市場金融體系。

（二）完善土地法律體系

九層之臺起于壘土，土地是房地產市場發展的基礎，通過調整房地產市場土地供應量與供應方式，促使房地產市場主體相應作出調整，對房地產市場進行調控，建議通過合理土地規劃、土地出讓、土地價格指導、嚴格法律責任的方式，完善房地產土地法律制度。

（三）完善住房保障法律制度

房地產市場自身的調節作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔更多的責任，為低收入群體提供基本住房保障。強化政府住房保障責任，完善住房保障標準。

房地產市場涉及全社會和每個人的根本利益，房地產市場風險過重影響了我國經濟的平穩發展。在房地產業快速崛起的同時，產生了許多影響房地產市場運行的風險，盡管國家不斷采取多種手段，試圖解決房地產市場中存在的問題，但在此過程中，也暴露了我國房地產市場風險規制中許多亟待解決的法律問題，國家如何對市場風險進行有效規制，合理規制，依法規制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠實現對房地產市場風險的有效規制，希望本篇論文能夠對房地產市場風險法律規制略盡綿薄。

篇2

一、房地產經濟管理過程中主要存在的問題：

（一）機制不完善， 管理流于形式

在近幾年政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策規定只流于形式，走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形例子。實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布，我國相關經濟管理的措施落實大。部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產兩級監督管理調控職責范圍未劃分清晰和明確的定位。導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價，拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作極易導致內部交易，權錢交易，導致宏觀經濟管理操作明顯存在失范現象，房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破。我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政、協調不足、各自決策、決策間相互脫節也導致我國房地產經濟管理流于形式。

（二）相關法律法規體系的不健全

在我國，由于房地產正處于快速發展的初始階段，房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當明我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多，其次我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理。缺乏法律的嚴肅性，穩定性和普遍適用性特點，即使在特定領域相關的法律法規已初步建立。但與此相配套的條例，實施細則不完備造成房地產市場，特別是土地市場上政令不通，有法不依，執法不嚴，陷入惡性循環中。

二、解決措施

（一）制定長期發展規劃， 指導短期實踐

我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和

提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路。在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標。以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。

（二）建立健全管理機制

保障管理工作切實落實到位 當前我國房地產市場存在的許多問題。有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調控難以有效解決。改革房地產管理體制是解決當前我國房地產市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經濟管理職能在市場經濟中所能起到的作用，調整政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，但必須在充分發揮市場自身調節功能的基礎上， 根據市場的變化進行適度的干預，最終建立起有利于房地產業發展的合理，有效的運行管理機制。為促進房地產經濟的可持續發展，創造良好的法制和社會環境。理順中央與地方在房地產管理的關系，明確責任主體，確立雙方的職責范圍，并做好監督工作。特別是地方政府要本著可持續發展的理念，認真把握科學發展觀和建設和諧社會的精髓，在房地產業的經濟管理價值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產市場實際情況出發，因地制宜采取差異化的調控措施。避免一刀切的做法產生負面影響。同時對財稅體制進行索性改革，遏制土地財政，降低地方財政收入，對于房地產業的依賴。

篇3

中圖分類號： F93.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01

前言

近幾年，我國不斷增加了支持新型經濟增長方式的力度，尤其是在可持續發展背景下，低碳經濟得到快速發展。其主要指的是以可持續發展為指導，通過大力創新制度與科技、開發能源以及產業轉型等方法來將能源消耗減少，降低廢棄物排放量，進而不斷促進環境與經濟的共同發展。近幾年，低碳經濟在我國各個領域中不斷受到重視。發展低碳經濟不但能夠對生存環境起到保護的作用，而且還可以有效優化與調整經濟結構，如此一方面可以切實提升能源利用效率，一方面還可以推動新能源的開發。房地產是高排放量以及高能耗的行業，隨著人們生活質量的上升。房地產業需要加快向低碳化方向發展。

一、低碳經濟對房地產經濟產生的影響

1.使得房地產業成本增加

當前，因為受到我國技術發展水平影響，低碳技術水平難以得到有效提高。就目前我國打地產發展看來，如若大力運用低碳技術，容易增加房地產成本，需要不斷加大相應資金來開展技術研究。此外，隨著低碳經濟的發展，傳統能源得到取代，所以在研發與使用低碳技術時其成本較高。將該技術運用于房地產開發中會大大增加建筑成本。尤其是目前主要的中小規模的房地產業，在實際發展是資金并不寬裕，從而致使其難以廣泛運用低碳技術。

2.使得房價抬高

目前，在我國房地產行業中，要想實現低碳經濟發展，則必然要加強研發新能源與新技術的力度。如此一來，企業必然會大力宣傳建筑材料以及能源的先進性與優勢，從而將房價提升。而且將低碳技術運用到房地產建設中，必定會提高整體建筑質量，而其價格必定相應上升。所以在低碳經濟發展下極易導致房價抬高。

3.會在短期內抑制房地產發展

發展房地產必須要由充足的能源供應作為基礎，因此其不但需要用到大量能源，并且能耗極高，尤其是房地產業具有較高的排碳量。在低碳經濟背景下， 如若離開了充足的能源作為支持，則必定會抑制房地產行業的發展。

二、低碳經濟背景下的房地產經濟管理的創新發展策略

1.制定低碳地產發展政策

就目前來看，我國經濟環境具有一定復雜性，并且其經濟發展不確定性較強。在此背景下，如若缺乏完善的低碳地產發展政策，則要想發現低碳房地產必定會面臨諸多問題，如，法律法規不夠健全則容易致使違法行為增加。在發展低碳房地產時，因為其犯罪成本較低，且所獲得利潤非常可觀，所以具有較高犯罪率。不僅如此，還會出現虛假房地產價格等現象。因此，在目前低碳經濟背景下，房地產發應當要不斷完善各類法律法規和相關政策。

2.積極完善房地產經濟管理體制

在以往發展房地產時便有諸多問題存在，加上當前所提倡的低碳經濟，更是在很大程度上影響到了房地產的發展，隨之所出現的問題也越來越多，其面臨的市場環境也日漸復雜。如若依舊采用以往的政策來管理房地產經濟，則必定難以獲得成效。所以，在應當要全面分析房地產市場環境以及企業自身情況，制定出合理的規章制度，積極健全低碳背景下房地產經濟管理體制，保證在低碳經濟背景下房地產得以健康發展

3.科學策劃房地產業的發展目標

當前，我國體制變革速度不斷加快，為了適應變革的需求我國房地產企業的經濟結構與發展方式亦有所改變。當前要求房地產實現低耗能、低排放。所以，要全面分析我國經濟結構，為低碳背景下房地產如何繼續發展做出策劃，對于房地產低碳經濟下發展出現的問題和困難予以指導和扶持，讓房地產業能夠平穩發展，降低由于低碳經濟而對房地產業造成的經濟影響程度。

4.綠色環保材料與技術地采用

對房地產行業來說，要想在低碳背景下實現自身良好的經濟管理成效，綠色環保材料與技術地采用是十分重要的一項措施。得益于我國科學技術不斷進步，現階段在房地產行業中材料與技術在綠色環保、節能等方面都有了很大程度地提升，在這種情況下越來越多企業將其應用到自己所開發的房地產項目中去，并且經實踐證明也取得了不錯的成效。其次，以太陽能、風能等可再生性能源技術地成熟，將它們應用到房地產項目建設與后期使用中也是實現低碳環保的一個重要舉措。為此，廣大房地產開發企業應當要充分結合自身項目建設實際，以及相關指導要求在房地產施工中采用綠色環保材料與技術，進而實現良好的低碳經濟性。

5.進一步完善房地產低碳經濟相關法律

雖然得益于我國近些年來經濟社會高速增長，房地產行業呈現出迅猛增長態勢，但從實際情況分析來看行業中仍存在著不少的問題，而在這之中房地產低碳經濟相關法律法規不完善便是代表之一。也正是由于這方面法律法規存在著漏洞導致了低碳房地產因缺乏強制性以及權威性而無法得到很好地發展。例如，目前低碳經濟房地產關于碳排放量并未一些相關法律法規來予以規定；另外部分地區由于種種原因所致，針對一些房地產違法違規行為存在著處罰力度不強等情況。對此，為了促使低碳經濟背景下房地產經濟管理發展，我們應當要進一步完善這方面的法律法規。所以，政府相關主管部門應當會同房地產行業協會以及一些地產巨頭等就房地產低碳經濟法律法規進行商討，隨后將初步意見向社會公布并征集意見或建議，這樣一來有助于確保所制定法律法規科學合理、公平公正性。

三、結語

總而言之，在低碳經濟背景下，房地產業必然會朝著低排放、低能耗的節能環保方向發展，@需要政府、企業、消費者多方堅持不懈共同努力，才能實現這個目標。

參考文獻：

篇4

近年來我國房地產業發展勢頭良好，但由于房地產業本身具有投資規模大、周期長、具有不可移動性等特點，不可避免的要承擔著風險。加強對房地產金融風險的管理研究，提高房地產金融風險意識，對于促進房地產業及房地產金融業具有重要的指導意義。

一、房地產金融風險概述

房地產金融風險是指銀行為房地產業提供資金服務過程中，由于各種不確定因素的影響導致銀行的實際收益不能達到預期目標，從而蒙受經濟損失的可能性。房地產是資金密集型產業，它的飛速發展需要大量的資金作支持，銀行業又是提供信貸資金的重要行業，房地產業的飛速發展很大程度上增加了銀行業的信貸業務量，為我國金融業的蓬勃發展提供了內在驅動力。房地產業具有明顯的高投入、高風險、周期長、不可移動等特點，在金融業介入房地產業后，房地產金融體系面臨的風險更為復雜。主要包括政策風險、資產結構風險、利率風險、通貨膨脹風險、流動性風險等特點。

二、房地產金融風險分析

（一）房地產市場混亂，金融機構風險意識淡薄

由于長期以來我國土地資源都實行協議出讓的制度，這就很容易導致房地產管理人員與地產商勾結行為的發生，滋生腐敗。我國信用體系尚不健全，貸款期限較長等都會引發信用違約風險，嚴重影響了房地產業的健康發展及金融秩序的穩定。由于房地產業缺乏行之有效的融資監管手段和措施，加之商業銀行的內部治理機制尚不健全，一些金融機構缺乏風險意識，容易被當前的利益所迷惑，不能客觀評估、權衡風險與利益的關系，容易導致房地產信貸規模的非理性擴張。

（二）國家宏觀調控不到位，沒有健全的法律法規

政府缺乏連續性的調控來應對房地產金融風險，通常情況下，只是在發生金融風險時才采取措施進行調控，房地產金融風險的實時監控體系有待建立與完善。宏觀調控沒有做到位，導致金融機構受到房地產風險的波及，對金融行業產生嚴重危害。與此同時，沒有專門的較為完善的房地產金融風險法律法規，對房地產金融風險進行監督與管理。

（三）房地產市場缺乏合理的融資機構，金融風險過分集中在銀行

近年來，房地產業在我國發展迅速，房地市場炙手可熱，很多企業在其高利潤的利益驅使下加入房地產市場。但實際上真正符合上市融資標準的企業數量很少，多數企業存在資金不足的現象，至少半數以上的企業是通過銀行貸款進行融資。銀行信貸成為房地產資金供給的主要渠道甚至是唯一渠道，房地產金融風險過度集中在銀行，缺乏合理的融資機構。顯然，房地產市場一旦發生金融風險，就會使銀行出現逾期貸款或呆滯資金的危機。

三、房地產金融風險防范對策研究

（一）加強對房地產金融市場的宏觀調控，建立健全的房地產金融法律體系

政府要加強宏觀調控力度，加強對房地產市場的監督管理，保證市場秩序的穩定。確保房地產金融機構公平地參與到市場競爭中來。建立風險預警體系，以對房地產金融進行實時調控。完善信息披露制度，確保第一時間解決出現的問題，將其消滅在萌芽狀態中。防止經濟泡沫的產生，確保房地產金融市場的健康發展。建立健全的房地產金融法律體系，結合國內外房地產金融市場實際狀況，確定房地產金融的法律地位，制定相應的法律法規，為房地產業融資及個人信貸創造良好的法治環境，促進我國房地產金融市場的良性發展。

（二）商業銀行要加強自身管理，提高風險意識

要嚴格遵守相關法律法規，加強對銀行內部體制的科學管理，避免受利益驅使給不符合規定的地產企業發放貸款造成經濟損失。要提高對房地產市場的預測分析能力，及時制定出適應產業發展的政策方案，提高自身抗風險能力。要提高風險意識，信貸從業人員要以良好的職業操守投入到業務活動中，做好貸前的審核及貸后管理工作。要對借款人的背景資料、信用狀況以及還款能力進行嚴格審查，綜合評估項目的抗風險能力及實施的可行性。發放貸款后，要做好跟蹤調查工作，及時掌握項目實施的動態，避免由于挪用資金對項目的正常運轉造成的影響。

（三）構建多元化融資體系，拓寬房地產業融資渠道

房地產具有高投入、高風險、周期長等特點，其資金密度大，融資手段的選取與融資成本有著密切的關系。當前，我國房地產企業主要通過銀行貸款進行融資，融資渠道較為單一。因此要構建多元化的融資體系，打破當前房地產業企業過分依賴銀行貸款的局面，要充分發揮市場經濟資源優化配置的優勢，以分散降低風險。要拓寬房地產業融資渠道，發展房地產信托等多種融資模式，如通過貸款證券化可以將原來由銀行單獨承擔的風險分散給投資者，提高資金的流動性，從根本上防范銀行的風險，使房地產業更好地促使國民經濟的發展。

篇5

我國房地產價格指數在2008年出現短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產價格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價格依然保持堅挺。在幾十年的發展歷程中．房地產業快速崛起并成為我經濟產業體系的重要組成部。房地產業的迅速發展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進其他產業的帶動發展，提高地方財政收入、實現全面建設小康社會和促進國民經濟發展等方面起到積極作用。在我國，因其特殊的國情背景，房地產業發展問題不僅僅只是簡單的經濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產業的持續穩定健康發展是直接關系國計民生的大事。近幾年。針對房地產市場中存在的各種問題，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產市場的運行情況來看。收效甚微，房地產市場發展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現政府越管問題越升級的現象。可見雖然我國房地產業的發展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產經濟管理仍存在許多問題和難點，實現我國房地產市場健康持續發展的道路充滿艱辛。

一、房地產經濟管理的現狀

國內的房地產企業單位一般都在一定程度建立了企業的經濟管理制度，在基本業務管理方面算是有章可循，但依然有相當一部分企業對經濟管理存在許多誤解，這就使得企業經濟管理相對薄弱，經濟業務的隨意性變大，同時缺乏有效的監督機制，導致企業在這方面比較混亂。首先是會計基礎工作薄弱，致使會計信息失真秩序混亂，會計監督流于形式，單位負責人違法干預會計工作，擾亂單位會計工作。其次，法人內部監督機構作用不明顯，在實際工作中，董事會、監事會的監控作用嚴重弱化，往往缺乏有效的監督作用。再次，法律意識薄弱，部分人員法律意識薄弱，有法不依，投機取巧，執法不嚴，姑息將就，拉人情給面子的現象普遍，管理松弛，造成了一系列經濟犯罪。最后，企業經營層以及普通員工的素質不高，人力資源政策不健全。

二、房地產經濟管理存在的問題

近幾年來。我國房地產市場管理目標都在于盡快實現房地產市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位。我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯誤的認識．導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清．短期的政策手段和中長期規劃思路不一致，甚至出現相違背的現象。政策的不連續性和科學性合理性的欠缺。造成房地產整個行業隨著政策的變動而出現上下波動．不僅擾亂房地產市場的正常運行。同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。再者，我國政府對房地產經濟管理處于被動的位置．忙于具體的事務管理和救火中，缺乏長期規劃，事后調控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現。

1相關法律法規體系的不健全

從世界各國房地產市場的發展的經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件。在我國。由于房地產正處于快速發展的初始階段。房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系．但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當前我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理．很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發的，或是以國家部委辦的名義的，如國11條、新國四條等，缺乏法律的嚴肅性、穩定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立．但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執法不嚴．陷人惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。

2機制不完善．管理流于形式

我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭中。房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規定只流于形式。走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強，存在爭議。實施細則在制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產兩級監督、管理、調控職責、范圍未劃分清晰和明確定位．導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作，極易導致內部交易、權錢交易．導致宏觀經濟管理操作明顯存在失誤現象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上，在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政．協調不足，各自決策，決策相互脫節，也導致我國房地產經濟管理流于形式。

三、房地產經濟管理建議

1完善相關法律法規體系

篇6

我國房地產價格指數在2008年出現短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產價格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價格依然保持堅挺。在幾十年的發展歷程中，房地產業快速崛起并成為我國經濟產業體系的重要組成部分。房地產業的迅速發展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進其他產業的帶動發展，提高地方財政收入、實現全面建設小康社會和促進國民經濟發展等方面起到積極作用。在我國，因其特殊的國情背景，房地產業發展問題不僅僅只是簡單的經濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產業的持續穩定健康發展是直接關系國計民生的大事。近幾年。針對房地產市場中存在的各種問題，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產市場的運行情況來看。收效甚微，房地產市場發展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現政府越管問題越升級的現象。可見雖然我國房地產業的發展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產經濟管理仍存在許多問題和難點，實現我國房地產市場健康持續發展的道路充滿艱辛。

一、房地產經濟管理的現狀

國內的房地產企業單位一般都在一定程度建立了企業的經濟管理制度，在基本業務管理方面算是有章可循，但依然有相當一部分企業對經濟管理存在許多誤解，這就使得企業經濟管理相對薄弱，經濟業務的隨意性變大，同時缺乏有效的監督機制，導致企業在這方面比較混亂。首先是會計基礎工作薄弱，致使會計信息失真秩序混亂，會計監督流于形式，單位負責人違法干預會計工作，擾亂單位會計工作。其次，法人內部監督機構作用不明顯，在實際工作中，董事會、監事會的監控作用嚴重弱化，往往缺乏有效的監督作用。再次，法律意識薄弱，部分人員法律意識薄弱，有法不依，投機取巧，執法不嚴，姑息將就，拉人情給面子的現象普遍，管理松弛，造成了一系列經濟犯罪。企業經營層以及普通員工的素質不高，人力資源政策不健全。

二、房地產經濟管理存在的問題

近幾年來。我國房地產市場管理目標都在于盡快實現房地產市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位。我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯誤的認識．導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清．短期的政策手段和中長期規劃思路不一致，甚至出現相違背的現象。政策的不連續性和科學性合理性的欠缺。造成房地產整個行業隨著政策的變動而出現上下波動，不僅擾亂房地產市場的正常運行。同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。再者，我國政府對房地產經濟管理處于被動的位置，忙于具體的事務管理和救火中，缺乏長期規劃，事后調控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現。

1．相關法律法規體系的不健全

從世界各國房地產市場的發展的經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件。在我國。由于房地產正處于快速發展的初始階段。房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當前我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理．很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發的，或是以國家部委辦的名義的，如國11條、新國四條等，缺乏法律的嚴肅性、穩定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立，但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執法不嚴，陷人惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。

2．機制不完善，管理流于形式

我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭。房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規定只流于形式。走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強，存在爭議。實施細則在制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產兩級監督、管理、調控職責、范圍未劃分清晰和明確定位．導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作，極易導致內部交易、權錢交易．導致宏觀經濟管理操作明顯存在失誤現象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上，在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政．協調不足，各自決策，決策相互脫節，也導致我國房地產經濟管理流于形式。

三、房地產經濟管理建議

1．完善相關法律法規體系

法律法規體系的完善一般都需經歷一定的發展階段和經驗的積累。當前。實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規．建立起具有中國特色的完整房地產法律體系，實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理化和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規范體系，提高我國房地產行業相關規范政策的層次性、穩定性和嚴肅性．使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。

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房地產業是關系到民生的基礎性產業，關聯性強，直接或間接影響40多個行業，增加就業崗位，拉動地方經濟增長。為此，房地產行業得到社會各界高度關注，開展好房地產經濟管理工作成為重中之重。結合當前發展現狀，分析出房地產經濟管理中存在的主要問題。

1.政府和企業沒有明確的管理目標

房地產行業是一個關系民生和社會經濟發展相關的重要行業，政府為了穩定房價，調節市場供求平衡，滿足人們的基本需求，做出相應的調整。但針對房地產經濟管理并沒有明確的目標，就政策的出臺時期來看，強調房地產基礎性地位時，房地產市場就會火暴，房價上漲過快；強調民生問題時，房地產市場會出現一段時間觀望，房價也就相對穩定或者下跌。政府和企業并沒有樹立正確科學的經濟管理目標，這將對房地產行業的可持續健康發展帶來影響。

2.政府管理政策不連續，缺乏穩定性

為抑制房價過快上漲，政府針對房地產業出臺了相關政策來進行調控。這些政策主要結合地方經濟增長和銀行信貸等因素。房價上漲過快時，政府出臺限購政策或提高貸款利率來抑制房價上漲；如市場進入平淡時期，政府又會降低銀行信貸利率，取消限購政策，降低交易稅費等政策，以求刺激消費。從行業整體發展來看，我國的房地產市場價格是穩中有增的態勢，但沒有完全依靠市場規律去進行管理，政府的政策缺乏連續性以及科學性，市場受政策的影響非常密切，這點對房地產行業也造成一定影響。

3.沒有從根源進行宏觀調控

政府出臺的房地產市場宏觀調控政策沒有從根源上解決我國房地產發展的關鍵性問題，導致個別一二線城市房價整體上漲過快，沒有有效地改變民生重點問題，宏觀調控手段單一且粗暴，限購、限貸、限售、限離這四限措施已經很明顯的體現了這一問題。同時房地產企業的過度開發也造成了市場泡沫的增加，對銀行的信貸資金鏈條造成一定風險，整個市場呈現結構性矛盾，大量的三四線城市土地資源被浪費，開發的房子不能順利出售，造成了大量的庫存，而人口流入的一二線城市，土地資源有限，供給量萎縮，供求矛盾并不能得到解決。政策出臺不連續也是宏觀調控過程中的突出問題，如政府前期出臺的降低房地產交易稅費政策鼓勵人民消費購房與后期出臺的限購政策完全是截然相反的矛盾政策，這就會打消一部分??需購房者的購房熱情，同時也有可能引發金融風險，政府出臺的調控政策，表明上是調節和平衡了市場供需和價格，但其中的根源性問題并沒有真正解決。

（二）房地產經濟管理只注重形式，管理體制沒有得到有效提升

目前，中國的房地產市場的發展趨勢是好的，雖然取得了一定的成就，但房地產經濟管理中存在的問題，供求矛盾不能解決，結構性失衡不能化解，房價已成為社會關注的焦點。為了規范房地產市場秩序，提高房地產經濟管理效率，政府頒布了一系列調控政策，但是這些政策缺乏深入的市場調研和考察，以及科學的經濟分析，政策的不連續、矛盾和貫徹落實不到位，這些因素均導致了房地產經濟管理流于形式。另外有些政策的出臺與維護房地產市場健康發展相背，引起社會各界很大的爭論。我國房地產經濟管理秉持的自上而下管理原則，缺乏有效的溝通，使得中央政府與地方政府在房地產經濟管理上出現各自施政現象，沒有明確各自的職責，導致政策的出臺盲目且倉促，朝夕改制也屢屢發生，這些將嚴重影響政府的信譽，是需要各級政府必須正視的一大問題。

房地產業作為我國國民經濟的支柱型產業，在受到全球性金融風險的沖擊后，我國政府制定出臺一系列推動房地產業結構升級改革措施，降低對房地產業的過度依賴，這點是值得認同的。也正因為如此，我們的政府更應該加強對房地產市場科學有效地調控，優化產業結構，提高市場的剛需住房與保障住房開發建設，保障民生，抑制房地產投資泡沫，降低金融風險。

（三）缺乏完善的法律法規和管理制度

我國房地產市場和企業在發展過程中，由于政府沒有制定完善的法律法規，企業沒有構建完善的管理制度體系對房地產經濟管理乃至房地產行業的發展都造成一定影響。從長遠來看，要想保障我國房地產市場健康平穩發展，提高抵御金融風險的沖擊，需要制定并完善相關的法律體系。改革開放以來，我國房地產市場快速發展，但是相關的法律法規還存在著不完善的問題。加強房地產經濟管理應從整體出發，著眼與項目前期的開發、建設和交易，對開發過程的經濟管理應當引起足夠重視。[2]

二、金融風險對房地產行業的主要影響

在全球經濟一體化影響下，我國加入世貿組織，增強了與世界各國的經濟聯系，經濟全球化是把雙刃劍，2008年爆發的全球性金融危機也不可避免的波擊到我國，房地產業具有較強的關聯性也受到明顯影響。房產滯銷、居民消費能力和意愿降低，使我國房地產業受到金融危機和長期宏觀政策調控積累效應的雙重危害。

政府開展的宏觀經濟調控政策間接將危機傳遞到房地產業。而房地產業是資金密集型行業，美國次貸危機的爆發，大批投資銀行被托管或倒閉，外國金融機構的撤資，使得我國的房地產市場銷量顯著降低，房價波動異常嚴重，由于受到房地產市場的關聯性影響，上下游產業也大幅減產，職工收入降低、失業率明顯提高，導致房地產業發展步伐緩慢、產業鏈萎縮。加之房地產行業的高額利潤回報，財富聚集效應明顯，前期大量資本的注入，在經受到強烈的風險沖擊后，引發大面積金融風險的幾率大大增加，同時也造成了房地產泡沫的進一步聚集，一旦控制失衡，后果將難以想象。

三、房地產經濟管理中應對金融風險的對策

（一）突出政府的核心地位，科學研究調控政策

我國房地產市場發展正處于發展初級、中級階段，政府應發揮市場主導作用，加大對房地產市場的宏觀調控力度，制定和出臺相關的法律法規，穩定市場提高信心。針對具體的調控措施要避免出現互相矛盾，缺乏科學分析和盲目出臺某些政策，研究符合我國國情和人民實際生活想適宜的長效機制才是科學合理的發展方向。例如我國現在的行業環境，市場調節在經濟中起最基本的調節機制已經基本失效，取而代之的是強硬的行政手段，而這些手段是否合乎經濟規律，是否經過科學的論斷，是否與國家的基本法律相抵觸一概不加以考慮，倉促且粗暴，這是我國政府出臺政策的一種倒退。出現問題后沒有科學的分析論斷，盲目的加以限制，是一種懶政的表現，同時也是對物權法給予產權人基本權利的粗暴踐踏。政府在出臺相關的政策時務必要進行全面的分析和科學的研究論證，杜絕頭痛醫頭，腳痛醫腳的荒謬管理，否則政府的信譽將會受到質疑，人民的生活以及民生問題將會更加嚴重，違背客觀經濟發展規律的手段將導致調控結果與預期背道而馳，因此只有認清我國的實際情況，結合具體情況加以科學研究方可達到調控的目標，促進我國的房地產行業穩步發展。

（二）完善房地行業相關法律法規

我國房地產業處于快速發展階段，市場監管缺乏完善的法律法規。因此，房地產業應總結經驗，結合我國房地產市場發展的實際情況，科學合理的指定相關法律法規。政府應規范指導，減少對房地產市場的非正常干擾，加強對房地產市場的宏觀調控力度，保證制度得到有效的貫徹落實，促進房地產經濟管理全面化和系統化。

（三）構建完善的房地產經濟管理機制

要解決中國的房地產發展的根本問題，不僅要依靠政府的政策調控，房地產企業也應建立健全房地?a經濟管理系統，從根本上解決問題。結合我國房地產市場和企業發展實際情況，制定科學、有效的經濟管理體制。明確責任主體，確保制度的有效監督和實施。

（四）房地產企業應規范經營

房地產企業應構建完善經濟管理體制，提升抵御金融風險的能力，合理的評估自身優勢、劣勢以及各項財務指標，積極與政府進行溝通，合理布局旗下業務，達到可持續發展。

（五）加強對資金成本的管控

加強資金成本控制是改善房地產經濟管理的有效途徑，合理控制房地產開發成本對提高企業經濟效益起著重要作用。房地產項目總體規劃后，要對項目進行全面預算，合理控制項目成本，保證資金安全。房地產經濟管理人員應以主人翁意識，降本增效，節支開流，實施主體責任承包制，制定成本管控制度。

（六）制定科學合理的發展規劃

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房地產的開發項目具有規模大、周期長及價值高等特點，因此，對房地產項目的開發需注入大量的資金，故融資成為房地產業發展的重點。我國房地產企業的融資渠道盡管呈現出多元化特點，但是房地產開發融資方式以間接融資為主，其他的融資方式所占比例極低。房地產開發業的融資模式單一化和融資結構不合理等問題，會大大增加房地產業融資的風險。

二、房地產業融資現狀及問題

1.房地產業融資現狀

房地產是一種固定資產，其所選擇的金融市場及融資方式必然會成為房地產行業開發、交易的關鍵。我國房地產業現階段處于發展時期，加上政府對其資金運作上的嚴格管控，致使房地產的開發融資更加困難。研究發現，我國的房地產業融資正在消耗往年的資金儲備，表明我國的房地產業融資具備一定的困難。另外，在我國的房地產業資金來源比重中，其他的資金來源所占比例呈現逐年上升的趨勢，而傳統的資金來源的比例卻逐年下降，表明我國的房地產業的融資重心有所轉移，因此，需積極尋求其他的融資渠道[1]。

2.房地產業融資的問題

（1）融資模式單一

現階段我國的房地產業的融資模式主要采取傳統的貸款模式，如房地產開發貸款、住房公積金貸款和個人住房貸款等，房地產開發商的資金來源中，有三成來自銀行直接貸款，加上個人按揭貸款，銀行貸款幾乎占了七成。盡管銀行貸款具備成熟度高、風險小、操作簡單方便和成本較低等優勢，但是其存在債務的剛性強和還款嚴厲度大，加上還會受到國家政策的影響，如果房地產開發商過度依賴銀行貸款，必定會增加融資風險。

（2）融資結構不合理

在房地產業內，出現房地產開發商的直接融資比重低，而間接融資的比重太大的現象。房地產金融的工具創新力不強，盡管房地產的信托得到迅速發展，但是現階段的信托產品無法滿足房地產業所需的融資要求，房地產業還會受到國家和地方政策的限制，其上市困難重重。中國現階段的房地產金融市場還在發展時期，因受到融資體系的結構不合理的影響，市場主體呈現出不健全和行為不規范等現象，從而制約房地產業的進一步發展。

（3）融資法律和法規不完善

房地產業融資的相關法律法規還有待完善，與房地產金融相關的政策法規還不健全，并缺乏一致性和協調性，故而操作比較困難，對房地產的融資渠道發展產生不良影響[2]。

三、完善房地產業融資的對策

1.采取多元化的融資模式

房地產業屬于資金高度集中的行業，開發一個地產項目就需投入大量資金，假設不借助多種融資手段，那么企業就會面臨止步不前，甚至出現資金鏈斷裂等更為嚴重的問題。所以房地產企業一定要加強對融資渠道的創新，采取多元化的融資模式，形成以銀行信貸和房地產信托等融資為主，其他融資模式為輔的融資體系。達到降低房地產業融資中的風險的目的。具體的融資方式有：

（1）內源融資

就是房地產業依靠自身資金進行融資的方式，它不僅包括自有資金，而且還包括應收的賬款和票據等，房地產企業可將這些企業資金經過金融機構直接變現，將其投入新的房地產開發中。內源融資方式具備風險小、成本少的優勢。而對于一家房地產開發企業自有資金較少的情況，可依據房地產開發企業的項目時間及工期的不同，采取多家房地產開發企業聯合開發的方式。聯合開發也可以是房地產的開發商與經營商通過合作方式開發房地產項目的一種融資方式。房地產的開發商與經營商采取聯盟合作和統籌協調的方式，加大期房營銷及宣傳力度以增加銷售，從而雙方能獲取穩定現金，將經營風險降到最低[3]。

（2）直接融資

直接融資包括股票融資及債券融資兩種方式，其中債券融資的比例較小，主要以股票融資為主。股票融資就是企業經上市發行股票后獲取融資，房地產的開發企業上市后，能迅速籌得資金，并將籌集的資金用于注冊資本，達到永久使用的目的。股票融資無固定還款期限和利息負擔，均以企業經營狀況為擔保，但是股票融資存在一定的難度，即上市要求較高，并且連續2年虧損就會被迫退市。

（3）間接融資

間接融資就是向金融機構（主要為銀行）取得貸款，現階段我國的房地產業的開發資金大部分源于銀行貸款，此種融資方式已經成為房地產業融資的主要方式。

（4）新融資方式

①夾層融資：其處于債權和股權之間的一種信托產品，夾層投資屬于長期融資，可根據特殊的需求對其進行調整，夾層融資中的付款事宜也需根據企業現金流的狀況來確定。夾層投資主要適用于融資企業出現現金缺乏時，經擴張、收購等方式后，其銀行的信用額度還是無法支持企業發展的情況；②房地產信托融資（REITs），REITs主要是通過發行收益憑證，匯集多數投資者手里的資金，并交付給專門的投資機構用于房地產的投資經營和管理，同時將投資的綜合收益按照一定的比例向投資者分配的一種信托基金，REITs在國際意義中，與基金等同，REITs就是資產證券化的表現[4]。

2.合理組建融資結構

在發達國家的房地產融資和金融機構中，已經發展出一套比較成熟的融資和投資管理方法，我國的房地產業可引進這套管理辦法，以緩解目前房地產業的資金壓力，也能為我國的金融機構提供好的借鑒，以推動我國房地產的金融創新，達到投融資的快速發展。如果社會福利基金融資，是房地產金融將公積金與住房抵押兩者結合的一種融資方式，其主要源于新加坡，這一公積金制度有利于經濟發展落后和資金不足的發展中國家的融資。

3.完善融資法律和法規

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一、引言

自從我國放開房地產市場以來，短短幾十年里，房地產已發展成為我國經濟體系的支柱產業，對提高人們居住條件、地方收入以及經濟發展起到了至關重要的作用。然而，房地產市場在發展的同時也存在一些突出問題，房地產不斷占據著社會關注的熱門話題。房地產發展過快，使得整體抗風險的能力較差，運行存在較大風險，另外，價格一直居高不下，交易及二手市場一直不夠明朗。正是由于房地產關乎民生，責任重大，國家針對房地產市場出現的各種問題，采取各種措施不斷加大管控力度，但效果不夠明顯，一些本質的問題仍然存在，房價仍處于增長的態勢。可見，我國房地產有一定的發展空間，但還存在許多的問題和不足，持續健康發展的房地產之路仍然任重道遠。

二、房地產宏觀經濟管理存在的幾點問題

（一）管理形式化，機制欠完善

近些年，政府推行了很多管控政策，但是大多執行不到位，出現流于形式的現象。一些政策存在爭議，操作性不強，不能及時頒布實施細則。另外，從國家自上而下的管控方式來看，國家和地方一直職權模糊，定位不明確，兩級監督未能起到應有的管控效果，經濟管控形式化，機制不完善。現階段，我國房地產仍處于發展的高峰期，不僅是地方經濟的支柱，也是地方財政的重要力量。政府不斷抬高地價，拉高房價，開發商往往又與政府合作，內部交易為常事，房地產管控難度加大，國家宏觀政策往往成為形式，無法發揮真正的作用。另外，房地產市場涉及土地、金融、開發商以及政府等多個部門，協調不到位，往往容易出現溝通不到位、脫節的情況，管控流于形式。在一段時期內，房地產業推動了我國經濟的發展，尤其是當國際金融危機的時候，房地產行業通過國家出臺的一系列激勵措施，對國民經濟起到了的增長起到了關鍵性的作用。也正是因為這樣，好多地方政府都將房地產作為支柱，認為房地產業對經濟增長有明顯的作用。但是，房地產應該以人民居住為首要，這才是人民所需，是正道。為了解決房價一直居高不下的問題，首先必須從當地政府抓起，本著公平的宗旨改變房地產體制，對于計劃外的房產征收一定的稅收，在體現公平公正的基礎上，滿足政府比較穩定的財政收入。但是，體制的改革還需一段時間，需要其他輔助手段，才能予以實現。

（二）法規制度體系不健全

從其他國家房地產發展的經驗上看，完備的法律法規是房地產市場健康發展的保障和基礎。我國當前的房地產處在迅猛發展的階段，與其相關的法律法規有待進一步加強和完善。房地產市場的管理應涵蓋從開發、建設、交易一直到后期管理的全過程，但是目前還未出臺一部適合房地產的管理法。當下，我國房地產相關法律法規的建設進程顯然不能夠滿足房地產快速發展的情況，從而使得法律真空愈加增多。此外，我國主要還是靠行政力量來管理房地產宏觀經濟，很多文件是以國務院名義簽發的，或是以國家部委的名義，比如國十條等，但不能體現法規的嚴肅性和穩定性等特點。雖然已初步建立起了某些相關的法律法規，但與之相配套的實施細則尚不夠完善，造成房地產以及土地市場有法不依、執法不嚴。也有部分現有的法律法規不能落實，使其應有的效力打了折扣。

（三）管理目標不清晰，政策不夠穩定

近年來，我國房地產行業的管理目標一直都是限制房價過快過漲，讓老百姓有房子住，實現市場供需平衡。但我國房地產市場在認識和長期規劃方面很模糊，有的方面還存在一定的錯誤觀點，政策目標沒有遠期規劃，加上政策目標模糊，短期與中長期規劃不一致，政策缺乏穩定性，給整個房地產行業的正常運行帶來困擾。政策的漏洞還讓一些投資者有機可乘，干擾正常秩序，如經濟適用房等。在調控過程中也出臺過很多政策，但是房價反而漲得更快。房地產政策調控的方式不靈活、不持續，不能從源頭上解決房價上漲過快的問題。政策雖然在變化但總是不能根本改變，治標不治本，某種程度上來說是對行政資源的浪費，對穩定民生產生不利影響。剛降稅費要鼓勵人們買房，還不到一年時間又提出二套房限制政策，使得本來的剛性需求受到限制。由于政策搖擺不定，購房者和開發商已漸漸對調控政策變得麻木。左右搖擺的調控政策已經淪為保增長的工具，原本抑制房價過快上漲的政策儼然已成了房價暴漲的劑，過度依賴房地產的經濟體系已成為莫大的諷刺，這種口號式的經濟管理政策如此下去肯定不能再有效吸引消費者的目光。

三、房地產經濟管理的相關對策

（一）制定長期目標，指導短期實踐

當前正是改革的攻堅時刻，國家的經濟發展正面臨著結構性的調整。房地產的可持續性發展對于改善群眾的居住和生活條件以及促進經濟的增長和轉型將持續發揮重要作用。在立足基本國情的基礎上，理順房地產經濟管理的思路，在保證眼前效益的同時也應該確定長期的目標，以滿足日益增長的剛性和改善性需求以及新型城鎮化建設的需要，從而促進經濟和社會的可持續健康發展。在對當前房地產業的發展現狀進行充分調查研究的基礎上，制定并出臺房地產業的中長期目標，方是保證房地產業可持續健康發展的必由之路。與此同時，把經濟管理的長期目標析出中短期目標來指導當前工作，才能理順當前復雜的市場關系并且提出針對性措施。例如，鑒于我國人多地少的現實條件，短期內房地產市場應著重對市場進行明確的界定和功能區分。對房地產的消費需求要科學地進行引導，政府要建立完善的住房保障體系，而對房地產投機的行為應從金融等方面進行限制。

（二）完善法律法規

目前要實現國家房地產業的健康發展，就要逐漸完善與房地產相關的法律法規，建立適合中國國情的完善的房地產法律體系，達到市場的規范化和房地產宏觀經濟管理的合法化。要通過法律有效約束政府出臺相關經濟管理政策，避免過多、過頻繁或搖擺的行政干預對房地產造成的負面影響和干擾。同時，要用法律確保建立并實施房地產業全方位、多層次的宏觀調控措施。此外還要盡快出臺實施細則，保證現有法律的實施，并促成出臺《房地產法》，規范開發、交易、中介以及后期服務等房地產涉及的各個環節，提升房地產政策的穩定性以及嚴肅性，使房地產經濟管理有法可依、違法必究。

（三）健全管理機制，保障管理落實

目前房地產市場存在許多深層次問題，改革其經濟管理體制是解決這些問題的必要途徑。要清醒地認識政府對市場起到的作用，同時充分發揮市場的調節功能，及時根據市場變化情況進行適當干預，建立起對房地產業發展有效的運行管理機制。還要理順中央與地方的關系，明確雙方責任和職責，地方政府要在房地產業的宏觀經濟管理上與中央步調保持一致，結合本地實際，因地制宜采取差異化的調控政策。此外還應探索財稅體制改革，減小地方財政對土地的依賴程度，提高地方落實國家政策的積極性。

四、結語

在房地產迅猛發展的同時，政府必須認真分析房地產行業目前所存在的問題與不足，并加以重視。在這個關鍵時期，我國政府必須正確對待，根據我國實際情況，不斷學習其他國家先進的房產經濟管理辦法，不斷改革創新我國的房產經濟管理，才能保證我國的房產經濟管理水平不斷提高，更好地指導房地產發展。

（作者單位為北京大柵欄永興置業有限公司）

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引言

我國自改革開放以來，市場經濟得到了前所未有的空前發展，房地產行業的發展也得到了質的飛躍，并且在當今社會的持續發展中還存在著大幅的發展提升空間[1]。房地產投資行業作為我國市場經濟的首要組成部分及人民經濟發展的重要支撐來源，在當今社會城鎮化高速發展的時代中，雖然存在著某些制約因素和問題，但仍有良好的發展前景。

一、我國城鎮化發展的現狀

（一）城鎮化的定義

城鎮化是一個由人口等要素持續從農村第一產業逐步向城鎮第二、第三產業演變的持續性的、不均衡的、動態的過程。

（二）發展現狀

我國自從實行經濟改革開放以來，城鎮化的速度發展相當可觀。以1990年和2010年我國城鎮化水平的對比為例，前者僅比例僅為26.41%，而后者卻達到了49.95%，可見近年來我國城鎮化發展之快。高速發展的城鎮化使人口、產業、需求等結構發生不小的變化，從而帶動房地產業投資發展的變化，其中最深刻的影響是房地產的供求結構[2]。

二、我國城鎮化與房地產發展的關系

從理論上來說，城鎮化與房地產發展之間的關系可概括如下：一是城鎮化水平的持續發展可帶動房地產投資的發展；二是房地產業的不斷提高可促進城鎮化水平的提高；三是兩者之間相互促進、互為因果。

三、房地產投資運行分析

本文選取山東省煙臺市的實際案例作為研究對象，進一步分析探討城鎮化對房地產投資的影響，并提出相應的解決對策。

（一）行業概況、市場現狀、投資前景和發展趨勢

山東省煙臺市始終堅持以經濟發展為中心，大量發展工業水平，是山東省重要的工業基地之一。煙臺市房地產開發投資增長速度極快。據統計資料顯示，2011年全年煙臺市完成房地產開發投資額為2.7千億元，其中住宅投資額為4.7百億元，占總投資額的17.4%，與2010年同期比增長了15.3%。房屋施工總面積達到了7.5千萬m2，與2010年同期相比增長了7.1%。住宅面積高達3.6千萬m2，增長了5.7%[3]。隨著當今社會經濟的不斷發展與進步，人民生活收入水平不斷地增加，山東省煙臺市房地產開發與投資行業的勢頭旺盛，發展前景較好，并逐漸成為煙臺市民經濟支柱產業之一。在這樣的環境下，煙臺市的房地產業仍保持著一個高速的增長趨勢。

（二）主要問題及制約因素分析

目前煙臺市房地產業在發展過程中仍存在的大量問題，現陳述如下：

1.資源短缺，環保壓力過高。我國是一個幅員遼闊、礦產資源豐富但人均資源占有量低的國家。此外，我國的能源消耗總量占全球所有國家中的第二位，其中我國建筑能源消耗占總能耗的四分之一，然而我國人均資源消耗卻不及世界人均用能的二分之一。以上幾點都能說明一個問題，我國建筑投資產業能源短缺，節約能源實行環保迫在眉睫。

2.商品房空置面積較大，價格偏高。由于房地產業投資成本小而開發利潤高，加上城鎮化的發展，人們生活水平的提高，因此人們對商品房需求量增加，造成房地產價格猛烈增長，因而吸引了大量的資金投入到房地產業當中去。大量房地產項目開工建設，導致商品房供過于求，大量膨脹而造成空置，又由于商品房價格持續增高不下，大部分市民沒有能力購買，對國民經濟的正常運營造成威脅。

3.相關房地產法律法規及住房制度不完善。房地產業相關法律法規的建立相對滯后，市場交易沒有相對健全的條文，法律法規實施情況較差，違法交易現象普遍存在，房地產糾紛不斷，中介市場管理混亂，物管仍存在胡亂收費現象。

4.房地產、土地交易市場發展不健全。煙臺市房地產市場實行政府壟斷土地一級市場，開放搞活土地二級市場，實施原存量劃撥土地有償使用制度，積極實行招標和拍賣供地。目前，雖然該市土地交易市場活躍，但還無法做到交易市場的規范化、市場化，因此，在進一步發展房地產交易市場的同時，還需正視其中存在的不規范、不健全的問題，并加以改善。

（三）對策及建議

1.明確房地產業的支柱產業地位，合理分配利用資源；

2.控制商品房的建設并適當調整價格，減少空置率；

3.健全房地產投資產業的相關法律法規，如加強對中介市場的管理、規范二手房交易市場、增設房地產開發與投資相關的法律條文等，并加強其實施力度；

4.進一步規范房地產、土地交易市場，并繼續整改發展，維持房地產投資行業的健康良性競爭與發展。

四、結束語

房地產作為一項非常有發展前景的投資項目和獨立經濟產業部門，其具有的重要性、特殊性、獨立性等特征不可忽略，因此，在我國目前城鎮化水平不斷提高的前提下，及時發現房地產投資所存在的弊病并加以改善，對提高我國房地產經濟的增長、人民生活水平的質量、推動城鎮房地產市場長期健康發展至關重要。

參考文獻