房地產行業審計重點模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產行業審計重點，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、文獻綜述及問題提出

（一）文獻綜述

國外對非標準審計意見影響因素的研究較為全面，主要從被審計單位的規模、財務狀況、其對會計師事務所的重要性、會計師事務所的規模和審計收費的角度進行研究。Mc Keown（2005）的研究結果表明：客戶的資產規模越大，發表持續經營疑慮保留意見的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）發現，那些處于財務困境的上市公司更容易得到非標準審計意見。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，規模較大的事務所對陷入財務困境的審計客戶更容易出具非標準審計意見。Teoh 和 Lim（2005）認為審計費用顯著影響審計的獨立性。

國內對非標準審計意見影響因素的研究時間較短，研究的重點為被審計單位本身的特征，如公司治理、財務狀況、企業盈余管理與審計意見的關系等。張俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的總體質量優劣與審計意見顯著相關。江嶺（2008）研究表明，目前對我國上市公司審計意見產生影響的主要因素為上市公司的償債能力、經營能力和盈利能力。章永奎、劉峰（2002）研究發現，被審計單位盈余管理水平與收到非標準審計意見的概率呈正相關關系。

綜上所述，國內外學者對于非標準審計意見影響因素的研究有以下特點：（1）主要從公司治理、被審計單位財務狀況和事務所三個方面進行研究；（2）大多數研究是對上市公司總體或制造業進行研究，對某些行業的特殊性考慮不足。

（二）問題的提出

本文通過對2005-2012年我國滬深A股上市公司審計意見類型的研究發現，房地產行業上市公司收到非標準審計意見的比例明顯高于制造業的平均水平（如表1所示），因此，探討房地產行業非標準審計意見的影響因素是必要的。

二、實證研究設計

（一）研究假設

本文的研究對象側重房地產行業，因此主要從被審計單位方面提出假設進行研究，而對事務所方面的影響因素進行控制，假設如下：

公司治理方面：

第一大股東持股比例越高，其影響管理層編制不實財務報告的可能性越大，從而導致注冊會計師出具非標準審計意見的可能性也越大。獨立董事的力量越強，對上市公司經營業績的監督能力也就越強。因此，這里預期獨立董事比例對非標準審計意見影響系數的符號為負。

H1：第一大股東持股比例與非標準審計意見正相關。

H2：獨立董事比例與非標準審計意見負相關。

財務狀況方面：

H3：流動比率與非標準審計意見負相關。

房地產行業普遍存在著負債率較高的特點，而流動比率是短期償債能力指標，流動比率越高，企業短期償債能力越強，被出具非標準審計意見的可能性就越小。

H4：資產負債率與非標準審計意見正相關。

資產償債率越高，企業的長期償債能力越差，被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越大。

H5：凈資產收益率與非標準審計意見負相關。

企業的盈利能力越高，說明企業經營狀況就越好，因此企業被出具非標準審計意見的可能性就會越小。

H6：應收賬款周轉率與非標準審計意見負相關。

應收賬款周轉率越高，企業的營運能力越好，被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越小。

H7：成本收入比與非標準審計意見正相關。

房地產行業是高收入高利潤行業，企業為了少繳納土地增值稅和企業所得稅可能虛增開發成本，因此成本收入比越高的企業被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越大。

H8：預收款項收入比與非標準審計意見正相關。

房地產行業是一個比較特殊的行業，預收款項比較多且容易通過長期掛賬達到非法目的，因此預收款項收入比越高的企業被出具非標準審計意見的可能性越大。

H9：其他應付款收入比與非標準審計意見正相關。

部分房地產行業存在著通過其他應付款這一會計科目進行虛假按揭融資情況，因此，其他應付款收入比越高的企業被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性越高。

H10：非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見正相關。

部分房地產企業存在著利用非經營損益操縱利潤的情況，因此非經營損益與凈利潤之比越高的企業被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性越大。

H11：實際所得稅率與非標準審計意見正相關。

房地產企業可能人為調節某些利潤較大的項目，以達到延遲納稅或平衡納稅的目的。實際所得稅是當期所得稅（稅率25%）經遞延所得稅調整后的稅，當實際所得稅率大于 25%時，則存在隱藏利潤的可能性，因此被出具非標準審計意見的可能性更大。

（二） 變量選擇與模型建立

模型建立：

y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b

其中b為隨機干擾項。

（三）樣本選取與數據來源

本文以2005-2012年滬深A股128家房地產上市公司（剔除ST股）作為樣本，財務指標及審計意見相關信息來自國泰安CSMAR數據庫。本文選擇的數據分析軟件為SPSS11.5 及EXCEL。

三、實證結果與分析

（一）描述性統計分析

由描述性統計分析可知，第一大股東持股比例均值為37.593，說明我國滬深A股128家房地產行業上市公司2005-2012年993個樣本中普遍存在著一股獨大的情況；資產負債率均值為1.688，明顯過高，最大值為877.256，主要是個別公司的資產負債率太高，受個別極大值拉升的緣故；應收賬款周轉率、預收款項收入比和其他應收款收入比均值也明顯偏高，受個別極大值拉升作用明顯；非經營損益與凈利潤之比均值為0.623，標準差為6.217，說明樣本公司中非經營損益占凈利潤的比例普遍偏高；實際所得稅率均值為0.325，標準差為1.277，說明樣本公司中實際所得稅率普遍高于一般稅率。

（二）Pearson相關性分析

相關性分析主要是研究變量之間的關聯密切程度，通常情況下，如果相關系數大于0.8或小于-0.8，并且同時在統計學上具有顯著性，那么可以認為變量間存在嚴重的多重共線性問題，需要把這些變量剔除。

如表3所示，有相關性的變量間相關性系數絕對值小于0.8，可以認為有相關性的變量間不存在多重共線性問題。

（三）Logistic回歸分析

根據上頁表4的模型估計結果，本如下分析：

1.第一大股東持股比例：第一大股東持股比率與非標準審計意見顯著正相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，說明在房地產行業上市公司中股權集中造成的一股獨大現象不利于提高財務報告的質量。

2.獨立董事比例：獨立董事比例與非標準審計意見正相關，符號與預期不符，影響也并不顯著，可能的原因是我國獨立董事制度建立不久，并且是由監管部門強制要求的，上市公司本身也許并沒有設置獨立董事的要求，獨立董事不過是上市公司為了應付監管部門的“花瓶”而已，并沒有起到保護中小投資者利益的作用。

3.流動比率：流動比率與非標準審計意見負相關，與預期符號相符，但影響并不顯著，短期償債能力可能并非影響房地產行業上市公司非標準審計意見的主要影響因素。

4.資產負債率：資產負債率與非標準審計意見顯著正相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，長期償債能力可能是房地產行業上市公司非標準審計意見的重要影響因素。

5.凈資產收益率：凈資產收益率與非標準審計意見顯著負相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，凈資產收益率是盈利能力指標，盈利能力越強的房地產行業上市公司被出具非標準審計意見的可能性越小。

6.應收賬款周轉率：相關性不明顯。

7.營業成本率：營業成本率與非標準審計意見正相關，與預期符號相符，但是影響并不顯著，營業成本率并非影響房地產行業上市非標準審計意見的重要因素。

8.預收款項收入比：預收款項收入比與非標準審計意見負相關，即預收款項收入比越高的房地產行業上市公司被出具非標準審計意見的可能性越小，且在10%的水平下顯著，這與預期符號不符，可能的原因是預收款項比重比較大的房地產行業上市公司銷售業績較好，經營能力強，因此被出具非標準審計意見的可能性越小。

9.其他應收款收入比：其他應收款收入比與非標準審計意見負相關，影響并不顯著，與預期符號不符，可能的原因是其他應收款比重越高的房地產行業上市公司經營能力越強，被出具非標準審計意見的可能性越小。

10. 非經營損益與凈利潤之比：非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見正相關，在5%的水平下顯著，與預期符號相符，可見，不合理的盈余管理可能是房地產行業上市公司被出具非標準審計意見的重要影響因素。

11.實際所得稅率：實際所得稅率與非標準審計意見負相關，且在5%的水平下顯著，與預期符號不符，可能的原因是繳納企業所得稅多的房地產行業上市公司依法納稅意識比較強，發生偷稅漏稅的情況比較少，所以被出具非標準審計意見的可能性比較小。

控制變量非本文研究重點，不做詳細分析。

四、結論及建議

（一）結論

1.在房地產行業上市公司治理結構的影響因素中，第一大股東持股比例與非標準審計意見顯著正相關，獨立董事比例對非標準審計意見的影響不顯著。

2.在房地產行業上市公司財務狀況的影響因素中，資產負債率、非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見顯著正相關，凈資產收益率、預收款項收入比、實際所得稅率與非標準審計意見顯著負相關，其他指標影響不顯著。

（二）建議

本文的研究對房地產行業上市公司、注冊會計師、財務報告使用者、社會公眾、政府監管單位和其他利益相關者都具有一定的意義。在上述分析的基礎上，筆者提出如下建議：（1）房地產行業上市公司要進一步完善治理結構。目前在公司管理層控制的董事會中，獨立董事基本上是由董事會自己聘請的。應該通過由一個獨立于上市公司管理層的第三方來指定獨立董事在公司中代表中小股東的利益的方法來改善我國的獨立董事聘任制度。（2）降低注冊會計師的執業風險。如果影響房地產行業上市公司出具非標準審計意見的因素比較多，注冊會計師要謹慎接受業務委托，降低執業風險。（3）改善投資者的投資決策。根據本文總結出來的房地產行業上市公司非標準審計意見影響因素，一般投資者可以預測公司將來的審計意見類型，從而采取更好的投資策略來減少損失或增加收益。（4）強化政府監管。政府監管者可以通過影響房地產行業上市公司非標準審計意見的因素來幫助他們判斷審計意見類型的合理性，有利于維持市場秩序。X

參考文獻：

1.甘金秀.房地產開發企業審計應關注的幾個問題[J].中國注冊會計師，2005，（5）.

2.史倩.我國房地產行業上市公司審計意見影響因素研究[D].重慶工商大學，2008.

3.費愛華.非標準無保留意見的實證研究[D].重慶大學，2004.

4.唐越軍，左晶晶.上市公司年報非標準審計意見與行業差異分析[J].產業經濟研究，2005，（1）.

篇2

改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發【1998】23號）的頒布實施，我國城鎮住房制度市場化程度不斷提高，城鄉居民住房消費觀念明顯改變，住房消費有效啟動，房地產市場蓬勃發展。房地產市場的發展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時，促進了國民經濟的發展。房地產開發企業迅速發展的同時，房地產開發企業會計也開始逐步形成并完善。

房地產開發企業生產的產品是不動產，直接決定了房地產開發企業的生產經營與其他行業不同。作為審計來說，本文重點關注的是房地產開發企業是否足額及時申報繳納相關稅費，地稅部門對房地產行業的征管是否到位，國家相關的財稅政策是否得到落實。本文通過探尋我國房地產開發企業各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計對策和建議。這對房地產開發企業的稅務審計和房地產行業的健康發展具有重要的理論和實踐意義。

房地產開發企業的主要稅種

國務院辦公廳于2005年5月9日下發了《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，之后國家稅務總局、財政部、建設部聯合下發了《關于加強房地產稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進一步加強房地產稅收的征收管理，全面征收房地產交易過程中應繳納的各項稅收，簡稱為房地產稅收。房地產稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進行專項審計。

房地產開發企業應納稅費主要有：以自建建筑物以及出售不動產為計稅依據的營業稅及相應城市維護建設稅、教育費附加。以應納稅所得額為計稅依據的企業所得稅。書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規定計繳的印花稅。以擁有的房產的計稅余值和以房產租金收入為計稅依據的房產稅。個人所得稅。以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據的土地增值稅。房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據的城鎮土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。

營業稅及企業所得稅的審計

房地產開發企業主營業務收入一般來自銷售商品房收入和出租產品租金收入。房地產開發商在每一次開盤出售產品時，可對外銷售的產品總數都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發產品的一個微小的銷售百分比折扣都會影響企業收入的確認金額。在審查中，這部分對企業實際稅負影響最明顯的是企業確認為收入的銷售價格。通常企業在進行開發項目立項時，必須進行項目可行性分析，當項目由初步可行性分析深化到詳細可行性分析時，必然會進行項目的收益測算及總收入計算。

另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業假借鼓勵員工推銷本企業開發產品為名，對介紹消費者購買本企業開發產品的員工給予巨額現金獎勵。對于這些人為減少企業收入，同時變相增加員工福利的情況，應該區分不同情況予以處理：如果企業對員工工作期間購買本企業開發產品套數不限，同時折扣遠遠超過市場正常推銷產品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產行業，該折扣一般以不超過九折為宜），則應該將企業出售給員工的開發產品按照市場銷售價格，即按照稅法規定中的視同銷售價格調整企業的應納稅銷售收入，調增營業稅和企業所得稅的稅基。在審查中，還應注意部分以出包方式將開發項目承包給施工單位建設的房地產開發商違反稅法規定，沒有完成代扣代繳義務的情況。

印花稅的審計

印花稅是房地產開發企業存在問題較多的一個稅種。在審查中，房地產開發企業偷逃印花稅款特別嚴重，最嚴重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時間方面，大量企業將印花稅單列“應交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進行匯總繳納。現行稅法規定印花稅應稅行為在發生書立合同或者書立書據時必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務。盡管企業解釋這樣處理是為了方便統計各年度發生的印花稅額，但實際上是延遲繳納印花稅。

房產稅的審計

對房地產企業產生重大稅收影響的另一主要稅種是房產稅。房產稅分為以房產余值和以租金收入計稅兩種計稅方法，稅率分別為1.2%和12%。現行稅法在體現稅收公平公正的立法原則上，對房地產開發企業房產稅的繳納作了以下規定：房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產稅。但是出售前房地產企業已使用或者出租、出借的產品應該按規定征收房產稅。

土地增值稅的審計

土地增值稅是影響房地產開發企業稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產開發企業土地增值稅的清算，是審計房地產開發企業土地增值稅的重點。房地產開發企業通過虛構合作開發建房模式避稅，《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中對合作開發土地有明確規定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”如某房地產開發企業實際購得一塊土地的使用權準備修建住宅，而又同土地轉讓方簽定合作建房協議。

城鎮土地使用稅的審計

在對房地產開發企業城鎮土地使用稅審計時，發現有以下幾個問題：房地產開發企業認為征用的是耕地或者還沒有進行開發的荒地；有的房地產開發企業雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進行開發施工；有的房地產開發企業出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產開企業業部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮土地使用稅。

契稅的審計

房地產企業的契稅審計主要有房地產開發企業自身所繳的國有土地使用權出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產開發企業在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時繳納。可以充分利用國土部門和財政部門提供的外部數據，審計時將國土部門提供的土地出讓情況和財政部門提供的出讓金繳納情況進行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業，然后分析其原因，查看相關合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發證情況表與財政部門征收的契稅數據進行比對，分析是否存在未繳納契稅。

隨著市場經濟體制的深入進行，房地產行業已成為國家的支柱產業之一，對國民經濟和社會發展的影響日益深遠。針對房地產開發企業稅務審計的情況，要對房地產開發企業的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學的房地產業稅制。在房地產開發企業稅收審計過程中發現房地產開發企業偷逃稅款發生在房地產開發的每一個環節。因此，要遏制房地業偷逃稅行為，需要稅務部門對房地產開發各環節進行跟蹤，強化對房地產業的全程監控。

篇3

中圖分類號：F239 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）01-0-01

由于我國房地產企業一般都具備較強的規劃性，同時還伴隨著高數額的投資，并具備較為復雜的開發經營業務，因此，相關的會計審計核算范圍較大，核算環節也較為繁雜，從而導致了房地產開發企業的審計工作難度加大，因此應對房地產開發企業審計工作中常見的問題進行詳細分析，同時針對常見的審計問題應采取相應的應對措施，以保證房地產開發企業的審計工作能夠正常運行。

一、房地產開發企業審計工作過程中存在的誤區

1.對企業當期利潤實行人為調節

(1)對于滿足結轉條件的預收房款實施長期掛賬，同時對主營業務收入成本、利潤的確認工作錯誤的延遲。新企業會計制度中明確規定，在對銷售商品資金收入進行確認的同時，還應充分滿足：企業單位必須完成將商品所有權和風險轉讓給購買方；企業不能繼續保留商品的所有權和管理權，同時還要停止對已售商品的控制措施；與出售商品有關的資金利潤必須有效地流入到企業中；實現相關成本與利潤的審計工作。綜合上述有關規定，房地產開發企業所收取的預售房款，應在成品房已經完成竣工驗收工作并與房屋購買者之間辦理相應的商品交付和使用手續之后，及時結轉主營業務收入、成本、稅金和利潤，正確反映企業的經營狀況。然而目前很多房地產開發企業為了滿足自身需要，將商品房屋的竣工結算工作進行人為調節，致使商品房屋的竣工結算手續不能得到及時的辦理，從而實現對企業當期利潤的操縱。

(2)對實際收入私自隱瞞，同時在沒有經過公開的情況下，進行小金庫的設置。現在很多房地產開發企業在設有自行開發的相應業務之外，還私自設立很多類似于合資經營開發業務與委托建設業務，以及商品房屋的代收和出租等業務。目前這些業務還不在國家一些法律法規的制約范圍之內，因此造成了這些額外業務較大的可操作空間，這邊是房地產開發企業小金庫資金的重要來源之一，例如在進行投資比例分配的合資商品房屋建設開發中，相應的房地產開發企業一般情況下都不會對分配的產品進行入賬工作，而對其進行賬外銷售，將所得的利潤排除在房地產開發企業的正式資金收入之外，同時在委托建筑房屋業務中，也將所得的代建工程資金排除在入賬范圍之外，形成資金體外循環系統，這也是小金庫的主要來源之一，然而上述這兩點都極易造成房地產開發企業的審計工作難以正常進行的主要因素。

2.出現嚴重的偷稅漏稅現象。房地產開發行業是我國目前收入較高、利潤巨大的重要產業，因此，應向國家財政部門繳納的稅金數額也十分巨大，其上繳的稅金種類較為繁多，因此稅金的計算工作也較為復雜，這就給一些房地產開發企業的偷稅漏稅提供了一些可乘之機。當今房地產行業偷稅漏稅的途徑也較為繁多，使公司的實際成本數額缺少真實性，還有的企業私自的將《房屋租賃合同》篡改為《倉庫儲存合同》，從而對房租的實際收入數額進行了隱瞞，同時還將待售房屋的出租收入排除在正常保障的范圍之外，這些方法都是當今我國房地產開發企業經常使用的幾種逃稅漏稅方法，除此之外一些企業還通過其他的方式來進行漏稅和欠稅活動。

3.虛設資產和投資成本。在我國的土地交易公開競價沒有實施之前，很多房地產開發企業都在這一階段利用政策上的不足，以各種名義來占得土地，將實際的支付金額記到土地使用權上，之后通過各種途徑來對土地的用途進行改變，隨后便找到評估部門來對他們所占有的土地按照商業規劃用途的方式進行價值評估，并根據評估機構所給的數據來創設無形的投資資產和成本。

二、針對房地產開發企業審計常見的問題應采取的應對措施

針對上述房地產企業審計過程中常出現的問題，應采取有效的應對措施，保證企業審計工作正常進行以及國家財政稅務資金的增長。

1.房地產開發企業應事先對稅收進行相應的籌劃，以保證合理的避稅，同時企業領導還要在主觀認識上充分明確合理的避稅并不是逃稅和漏稅。房地產開發企業可以通過設立獨立的核算部門來進行節稅，這可以使房地產開發企業能夠在房地產銷售上取得較高的利潤，又可以使企業的稅務負擔有所降低。

2.加強企業內部的管理與控制。房地產開發企業要在內部加大力度，對資產實施嚴格的控制和管理，建立并完善資產管理責任制度，同時要將該制度落實到實際工作中，明確各管理基層的基本任務，并對各基層管理負責人員實施相應的責任制度，使各級層相關人員明確自身的責任和義務，要對企業所購置的相應設備實行統一編號管理制度，以便于日后的審查，另外還要保證內部工作流程的完善程度，在企業內部要形成一種較為嚴格的審計環境，對于出現遺漏的人員和機構應按照有關規定給予處罰，對于工作業績好的人員或機構應給予相應的嘉獎，從而調動了審計人員的工作積極性。

3.采取措施使會計審計核算工作得到進一步完善，對核算工作體系進行有效的建立，這樣不但使企業的項目預算水平得到有效提高，同時還為風險防范能力的提高提供有力的條件。會計審計核算工作需要進一步的完善，會計審計核算工作要滿足會計法中的有關規定，對于房地產開開發行業的基本特點，應采取實地核算和有效的外調方法，從而能夠保證所獲取的企業納稅資料的準確性。

三、結束語

由于房地產行業對我國財政稅收收入有著至關重要的作用，只有使房地產開發行業實現快速發展才能保證我國財政稅收的穩定增長，因此，應加大力度治理房地產稅收方面出現逃稅漏稅現象，在房地產開發企業的審計工作過程中應對短期借款方面進行認真的審查，要求無形資產和開發成本等方面保留最原始的報表，作為審計的主要憑證，同時還應加大力度對審計工作的各個環節進行排查，以保證房地產開發企業的審計工作能夠以最大限度的發揮其本身的作用。

參考文獻：

篇4

1.制定行之有效的審計方案。

經濟責任審計的時效性強、任務重、要求高、難度大，為了保證審計工作制度，必須做好前期準備工作，制定切實可行的審計方案。經濟責任審計工作組根據房地產企業經濟責任審計特點，結合相關法律法規，確定審計方案的總體內容。然后，廣泛收集和閱讀房地產企業財務資料、內部控制制度、會議記錄綱要，通過調查房產、土地、車輛等方面信息，認真分析領導干部任職期間企業資產、負債、收入支出的變動情況以把握房地產公司的運營情況，進而全面了解房地產企業經營范圍、核算形式、內部控制制度，以及領導干部任職期間的重大經濟決策、資金變動、效益回收等各方面的綜合情況。最后，在此基礎上制定經濟責任審計的執行方案。除了以上內容外，前期工作中還要認真了解相關法律法規，根據相關規范確定經濟責任審計內容、范圍，以確保經濟責任審計方案的權威性，并使其得到嚴格執行。

2.深入挖掘審計內容。

抓住主要業務、重要領域、重點科目開展審計，深度挖掘經濟責任審計內容。房地產企業經營業務主要為銷售、出租房產；重要領域是房地產開發前期手續的辦理、開發模式、財務核算、實物資產狀況和重大投資收益；重點科目是營業收入、營業成本、預收收款等。為了保證經濟責任審計工作的質量，要對以下內容進行嚴格的審查和監督。

2.1房地產企業開發項目手續是否完備。

檢查房地產開發企業是否具有“五證”，即《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》或商品房預售許可證，只有證件齊全才能證明它的審計程序符合規定。

2.2售房相關的預收帳款是否及時結轉收入。

由于房地產企業面臨著國資委對利潤總額、資產保值增值等指標考核上的壓力，為了應對這些要求，往往對預收賬款結轉收入的時點、金額進行人為操縱，要對此進行嚴格的審核。如，現場盤點房屋的入住情況、檢查入住清單、查看預收賬款清單有無延期或提前預收等。

2.3成本費用歸集是否準確。

對于房地產企業而言，其成本主要為土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費、前期工程費、基礎設施費、公共設施費以及開發建設期間間接支出的費用。有的房地產企業為了減少企業所得稅和土地增值稅，隨意計提后續成本費用，要求審計人員對策進行嚴格審計。例如，道路建設、環境綠化等成本費用的支出往往要根據合同內容預提，可是由于缺少適用的參照標準，這部分成本費用往往無法預計，這就成為了房地產企業提高后續費用支出的依據，針對類似的不良狀況，審計人員必須嚴格按照相關程序進行審查。

2.4現場盤查實物資產。

房地產企業的實物資產有資金、存貨及其他固定資產。存貨是指尚未完工的各種土地、房屋等開產產品，已經開發完成的土地、房屋、配套設置等，以及出租房和周轉房等。固定資產，就是企業自用或出租的房產、車輛、辦公設備等。由于范圍廣、內容多，要求審計人員以認真、負責的態度實施審計工作。現金審查是經濟責任審計的重要內容，為了保證審計質量，可以采用突擊性盤點來進行審計，利于發現企業是否有未入帳的現金以及銀行存折等，為發現“小金庫”提供線索。

3.客觀做出審計評價，突出效益評價內容。

房地產企業領導干部經濟責任的審計評價主要包括經濟指標、管理責任以及社會效益等幾項內容。經濟指標集中在完成稅前利潤、資產收益率、國有資產保值增值率等國資委任務指標情；管理責任主要是內部控制的完善與管理情況，如代建項目的進度、質量以及成本管理等；社會效益主要指所建項目是否實現了社會的預期，如用戶對代建的學校、醫院、回遷房等工程是否滿意。為了對領導干部在任職期間所有行為、業績等做出客觀的判斷，審計人員必須客觀制作審計報告，并在報告中突出效益評價，為房地產企業整改提供依據。

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一、房地產企業內控問題研究

1.內部結構沒有協調好

在目標的實行期間必須把長期與短期目標完全有機結合起來，這往往就需要內部的相關組織結構能夠有效的統籌發展，讓各個部門能夠相互協調發展，絕對不能因小失大，為了眼前的短期目標而對房地產企業整個的長期目標造成影響，各個部門之間往往也會缺少溝通與交流，容易出現以自我為中心的現象，這樣就會出現影響房地產企業業務開展的情況。

2.對問題視而不見

對于房地產企業自身而言，自身發展實際上就是業務的發展與內部的改革。不過因為崗位的分工相對較為模糊，加之受到人員的限制，部分員工存在投機取巧的情況，往往不依據制度做事，部分員工甚至存在即便發現問題也不會上報的情況，長期以往所存在的問題往往會不斷的積累，最終在沒有緩沖的前提下，問題就會逐漸漸漸放大最終發展成為經濟發損失。

3.管理與發展沒有并進

對于房地產企業而言，尤其是房地產企業，如果想在市場經濟中搶占更多的金融市場，就需要不斷發展對應的業務，但是其在新業務出來之后，對應的相關制度卻沒有在同一時間與業務同時出臺，這就會誘發一系列的問題。比如操作過程中或多或少的會存在漏洞，出現操作不規范的現象，同時在檢查過程中往往也很難真正意義上的檢查到位。不可否認的是，單純的發展全新的業務并不能真正的促使房地產企業發展，而輕視業務上的管理，則會令房地產企業的發展受到更大的阻礙。

4.內控體系不夠健全

首先房地產企業制度的修訂等方面存在較大的問題，實際上房地產企業之間的發展也需要業務發展來作為其主要的支撐，不過其在發展的過程中沒有對有關的制度實施修訂，相關崗位和對應的職責沒有劃分明確，這樣就和現實中的業務完全脫離開來。缺少科學有效的業務操作流程與定崗定位責任的相關制度，就不能有效的開展相關的業務，這樣業務操作的有關流程往往不能有效的開展，操作性相對較差，執行起來往往也較為復雜，同時風險也會對應的提升。

二、加強地產企業內控管理的幾點思考

1.健全內部審計體系

要想不斷強化房地產企業內部的控制與管理，就需要健全權威的獨立內部審計組織。此種審計一般針對分行的內部審計，可直接與企業財務總部對接。因此作為房地產企業的直接運行與管理者，其對管理制度的制定應該做到科學有效，不能脫離自身單位發展的實際需要，如此才能不斷的強化內部控制與管理，同時對改革部門之間的有效合作也有很大的幫助，提升管理的質量，不斷促進房地產企業改革方面的相關業務得到最快的發展。作為內部審計組織應該對房地產企業內部控制以及管理工作實施全面的監督與檢查，在條件允許的情況下要指導其工作的開展。所以作為房地產企業審計部門應該是獨立與權威并存。

2.加強管理

對于房地產企業而言，其業務往往直接就是金錢往來，所有的流程往往均有對應的較為特定的權限和程序，此類文件均要利用文件等形式通過簽字以落實其業務開展是否有效。作為房地產企業工作人員，不同的個體均應該明確向不同的領導匯報自身不同的藥物情況與反應對應的業務問題，假若業務流程設計不合理，同時運行以及管理制度也不科學，就會出現諸如操作環節出現重復等問題，這樣流程也會較為復雜與繁瑣，很多房地產企業工作者在遇到問題的情況下出現不知道該向哪位領導匯報的情況。

3.健全激勵機制以不斷強化房地產企業內部控制與管理

對于房地產企業而言，內部控制與管理不是簡單的房地產企業人員管理，而是房地產企業各個環節與各個部門的管理。包括上級對下級的控制與管理，同時還涵蓋員工對自身的控制與管理。作為房地產企業一定要建立健全相關的激勵機制，通過績效考核來不斷強化其內部的控制與管理。首先作為房地產企業應該做到獎罰分明，對于業務較為突出的員工以及部門應該加強其獎勵，這樣不但可以讓員工樹立工作的積極性，同時還可以使得員工或者部門為了維系自身的榮譽而在以后的工作中越來越努力，在某種程度上說可以提升員工對其內部控制與管理的執行水平。同時對個別人的工作行為也能夠起到積極的促進作用。同時對沒有加以獎勵的工作者也會有某種程度的激發效果，這樣能夠感染其他同事在未來的工作中更加積極進取，使得房地產企業內部的所有員工在未來工作中更加努力。由于獎罰分明以及權責一致，因此在員工失職犯錯的要追究其對應的責任，就房地產企業自身而言，違規操作是必須嚴格禁止的行為，如果員工違規操作，就一定要追究其責任，也只有真正意義上的做到公平公正，才可能使得內部控制與管理做到建立健全，同時員工才能夠做到嚴以律己。另外還應該將內部控制以及管理作為房地產企業內部考核的另一個方向。

三、結語

房地產企業科學有效的自身管理同時配合內部控制管理是企業發展的重點與難點問題。目前部分房地產企業股價不斷下跌，甚至一些房地產企業出現倒閉的情況，這使得人們更加重視內部控制管理對企業的發展。房地產企業要想在市場經濟發展中立于不敗之地，就需要做好風險防范工作，不斷強化內部管理與控制，加強內部審計工作，善于發現問題解決問題，從自身的實際情況出發，不斷的進行內部控制改革，立足長遠。

作者:陳立軍 單位:河南中力房地產發展有限公司

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20世紀90年代，隨著我國市場經濟體制的確立，住房的商業化，使得房地產業行業獲得了長足的發展，房地產市場蓬勃發展的同時催生了更多民營房地產企業的出現，房地產行業是一個風險性比較大，資金比較密集的行業，政策性的措施對房地產行業的影響非常明顯，所以在房地產行業處于盈利的樂觀時期的，要注意企業內部財務狀況的管理和控制，防止一旦國家加強對房地產行業調控時導致的資金困難，企業無以為繼境況的產生，因此本文擬就房地產企業內部財務管理存在的問題進行思考并找到解決當前房地產行業存在問題的對策。

一、民營房地產企業加強財務管理的意義

（一）加強財務管理有利于企業合理利用資金

“有很多的房地產企業各個項目公司的核算體系互不相同，財務軟件和核算標準不統一，財務報表不一致，這就難以向管理者提供統一”，加強財務管理，可以使得企業的資金統籌安排，各個崗位各司其職，合理分配，對各個項目進行科學規劃，不能讓資金由于管理不善出現損失，也只有合理利用資金才能夠制定更宏大的公司戰略規劃，企業最終獲得長遠的發展。

（二）加強的財務管理有利于企業行為的規范性

加強財務管理，建立統一的財務制度，使得各個環節能夠公開透明，使得企業財務各項工作照章辦事，依法行事，才能夠避免或者減少企業的財務風險，也只有這樣嚴格規范的財務管理才能夠在法制性的市場競爭中經過大浪淘沙的洗禮脫穎而出，提高企業在市場中的認可度，增強企業的競爭力。

（三）加強財務管理有利于企業員工素質的提高。

加強財務管理，必然要求財務從業人員素質的提高，也只有財務人員素質的提高才能夠使得財務管理的科學化、正規化。因此，加強財務管理使得企業財務從業人員必須積極主動提高專業知識水平，更應該提升相應思想道德水平，從業人員素質的提升，促進了財務管理水平的提升，進而促進了企業的發展。

二、民營房地產企業財務管理存在的問題

（一）融資難的困境

隨著我國經濟的發展，使得越來越多的中小企業活躍在我國經濟發展中在市場經濟活動中扮演著重要的角色，民營企業在促進經濟發展、解決勞動力就業和維護社會穩定方面起著不可忽視的作用。然而，目前國家對于中小企特別是民營企業的政策相比較于國有企業來說明顯的扶持力度不夠，中小企業里面有很大一部分是民營企業，民營企業在發展過程中經常會遭遇到資金短缺的“瓶頸”，民營企業里面的房地產業作為高風險性的資金密集型行業，而房地產產業的資金周轉周期又比較長，所以對于資金的需求更是非常急迫，所以在遇到資金困難情況下，企業規模和行業的高風險性使得在銀行貸款的難度比較大，銀行對于民營企業貸款的各項資質要求比較高，而其他的募集資金的形式諸如股票的發行現階段對于規模比較小的企業是不可能，在目前形勢下也很難發行債券，只能采取非正規渠道的融資，必然加大財務管理的風險。

（二）財務管理風險意識不強

我國民營房地產企業的快速增長本身就是利用了國家住房商品化大好形勢的推動，大好的形勢催生了很多曾經的建筑隊的包工頭通過自籌資金和以往的人脈成立房地產公司，公司成立后更多的注重房地產的施工和銷售方面的管理，從事財務方面的人員更多是自己家族的至親，公司上下各個部門工作統一都由企業主自己來決定，而企業主以及至親的的學歷水平、素質水平、家族的復雜關系網使得民營房地產公司財務管理缺乏明確分工，缺乏專業性。財務從業人員對財務制度不熟悉，業務不精，對工作積極性不強，另外一些財務人員見到領導來了，為了迎合領導，領導怎么說就怎么做，如果再缺乏健全的財務管理制度，的腐敗行為時有發生。

（三）缺乏靈活高效的財務管理制度

健全企業內部財務管理制度是做好企業內部管理的中心環節，只有建立靈活高效的財務管理制度，才能夠規范企業財務的各項財務管理，只有規范化、制度化的財務管理才能提升企業的財務管理水平，促進企業經濟效益的提升。而目前我國民營房地產企業除了財務管理意識不強之外，財務管理模式比較單一，對于項目成本控制和流出資金控制比較嚴格，而對預算管理、資產管理、財務分析等方面重視程度明顯不夠，缺乏有效的內部監督體制，一些民營企業在內部越權行事、人情行事的情況時有發生，導致財務管理混亂。

三、如何提升民營房地產企業財務管理水平

（一）增強企業信用，增加融資渠道

企業的發展過程中難免回出現資金困難的情況，特別對于房地產公司周轉周期比較長，遇到資金鏈斷的情況時有發生，這個時候向銀行貸款是一個風險性比較小的融資方式，但是目前的銀行貸款對于貸款的企業資質有嚴格的要求，具有良好信用的企業才能夠在市場的激烈競爭中獲得更多可利用的資源，民營企業在日常工作交往中堅持誠信交往，提升自己在行業內的信用水平，也只有信用水平的提升，才能夠增加自己在融資方面的信譽度，獲得更多的可供支配的資金。諸如在2011年11月國家已經明確民間融資作為一種合法的融資渠道的情況下，民營房地產企業更應該積極探索有效的民間融資方式。此外還可以尋找擔保機構，進行信用擔保獲得銀行貸款的支持，或者與有實力的大型房地產企業進行合作開發項目，通過與此合作獲得資金的支持和帶動企業管理水平的提高，這些融資方式都要依靠企業自身信用水平的提高。

（二）增強財務管理意識，提升從業人員素質

良好的財務管理需要高素質的財務從業人員的工作配合，所以民營房地產企業管理者應該增強財務管理意識，把加強財務管理作為整個房地產公司長遠發展的不可或缺的重要組成部分，管理者應當首先從自身，從高層抓起，增強領導的財務管理觀念，遵守財務制度和財務紀律。同時，加強財務從業人員的綜合素質培養，強化專業水平測試，提升實踐運作能力，“使財務人員的責任不能簡單地局限在記賬上．要把重點放在財務分析、財務預測、成本控制等方面”，同時也要加強財務從業人員思想道德素質的提升，不做假賬、照章辦事，不徇私枉法，不，采取理論學習和公司的業務實際相結合的原則，提高會計人員的理論水平和實際操作能力。

（三）建立健全靈活高效的財務管理制度

首先要加強企業管理層和財務人員對于建立財務管理制度重要性的認識，健全的財務管理制度對于企業所有員工都是一個比較好的制度保障。財務管理制度的制定應當從民營企業自身實際狀況出發一方面要加強財務人員的專業知識培訓和職業道德培訓，不斷提高財務人員的業務水平和道德覺悟。另一方面健全的財務制度的制定應當包括預算管理、成本管理、資產管理、財務分析等各個方面。統一強調指出財務報表，以保持財務報表的統一性和報表數據的可比性。在獲得通過后，以公司文件形式下發給各個部門以增強制度的合法地位，并且在日常生活中嚴格落實。財務管理制度必須明確崗位職責分工，并確定崗位責任問責制，一旦出了問題，責任到人。

（四）財務管理制度中還應該建立相應的監督體制，確立內部獨立審計，提高財務管理的效率

首先要樹立內部審計為公司業務發展服務的觀念，提高企業管理層在觀念上對內部審計工作的重要性認識，特別是對審計崗位的員工在企業地位的認可，選拔具有專業知識的內部審計人員。其次，要保持企業內部審計部門的獨立性，并且內部審計部門由企業主要負責人來負責管理，以便提升其權威性和操作獨立性。再次，對內部審計職能的擴大化理解。內部審計不僅僅是單向的對企業進行監督的部門，而且還應該擴大審計的業務范圍，讓內部審計也可以對企業進行內部控制審計，績效管理審計、經濟責任審計等一系列的內控建設，發揮審計在公司自我約束機制中的作用，督促和幫助公司建立和健全內部管理和監督制度，定期對內控制度執行情況進行審計、監督，利用內審熟悉情況的特點，針對審計當中發現帶有普遍性、傾向性的問題，提出建設性意見，給企業主當好參謀和助手，在強化審計監督職能基礎上逐步形成規范的內部審計體制。最后，要加強企業內部審計隊伍建設，完整的審計工作不僅要有完善的審計操作標準來規范審計人員的各項行為，也應有一批專業素質較強的審計人員隊伍，因此對于進入審計隊伍的人員應該進行嚴格考核，特別注重內部審計人員的職業道德，注重審計人員的管理。

參考文獻

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關鍵詞 房地產 企業 內部控制 必要性 對策

當前，隨著國家管控力度加大和行業競爭日趨激烈，我國房地產業步入了微利時代。這些年來，房地產企業飛速發展，迅速成為了國家經濟的重要成分。縱觀我國房地產企業的發展過程，其中內部的控制是非常重要的。隨著現代經濟的不斷發展，房地產企業也越來越受到重視，一時間企業內部控制也成為了熱門話題。

一、房地產企業內部控制建設的必要性

房地產企業在我國國民經濟中占有舉足輕重的地位，不但數量眾多，而且涉及資金龐大，被譽為國民經濟的晴雨表。房地產企業穩定發展，人民群眾的安居才能得到保障，與房地產企業有關的企業才能帶動發展，為國家創造更多的財富價值。為了保持正常運轉和良性循環，房地產企業建立和完善其內部控制機制是很有必要的，這樣可以提高本企業內部的管理和監督的水平及效能，降低企業內部的監管成本，以最小的耗費獲取最大的經濟效益，提高房地產企業在市場上的競爭實力。

（一）房地產企業受外部環境影響較大，建設有效的內部控制能夠抵御風險。土地是房地產企業的重要組成部分，屬于國家所有，受國家宏觀調控影響大，通過經濟杠桿、價值規律引導房地產企業達到供需平衡；此外房地產經營成果不僅受經濟變化影響，而且受政治形勢變化的影響，變數較多。加上融資環境惡化，政策環境嚴厲，開發品質要求越來越高，項目成本不斷上升。

（二）有效構建房地產企業內部控制建設是建立現代企業制度的內在要求。為適應房地產企業發展需要，企業規模不斷擴展，因此對從業人員、資金投入、財務管理、人力資源管理以及相關機構配置都隨之進一步發展，以適應不斷發展的社會經濟，以適應企業發展的需要，從嚴管理企業，實現管理創新，使傳統的管理模式向現代企業管理過渡。

二、有效構建房地產企業內部控制的對策

（一）強化對內部控制的認識。對內部控制建設認識的缺失是我國房地產企業內部控制薄弱的根本原因。當前我國房地產行業正處于發展的重要時期，房地產企業管理者將一切管理的重心全部放在市場拓展之上，沒有認識到企業內部控制建設對企業的重要作用。針對這種情況，我國的房地產企業必須強化認識。一方面需要企業的管理者認識到內部控制建設對企業的重要作用，帶頭執行企業的內部控制措施。另一方面還需要企業加強相關的培訓和教育，通過培訓教育讓企業的所有員工了解到內部控制建設對企業長期發展的重要作用，引導所有員工積極參與到企業的內部控制建設過程中。

（二）完善規章制度建設，合理設置崗位。完善的規章制度建設以及合理的崗位設置是企業內部控制的基礎。在當前房地產行業發展形勢之下，房地產企業關注的是外部市場的擴大，很多房地產企業并沒有將管理的重點放在內部體制建設，這就會導致企業規章制度建設薄弱，內部崗位設置不合理，嚴重的影響了企業內部控制體系建設。針對這種情況，房地產企業必須完善規章制度建設，利用完整的內部規章制度來約束員工的行為，規范企業內部業務處理。另外，企業還需要依據權責對等以及不相容崗位分離的原則合理的設置內部崗位，防止部分員工擁有超過其職責的權限，保證企業內部的相互制約平衡。

（三）強化內部審計和監督，健全企業績效考核體系。完善的內部審計和監督是企業內部控制的保證。目前我國大部分房地產企業在快速的發展過程中并沒有完善的內部審計和監督機制，很多的內部審計和監督工作都由財務部門完成，內部審計工作的主管人員甚至直接由企業的財務部門主管人員兼任，不能嚴格的執行內部審計和監督職能。因此，我國的房地產企業必須在企業內部設立獨立的內部審計和監督部門，定期對各分子公司的經濟業務進行審計和監督，維護股東的利益。另外，房地產企業還需要完善績效考核機制，利用健全的績效考核體制引導員工積極參與到企業的內部控制建設之中。

（四）完善企業風險管理。風險管理是企業內部控制的重要組成部分。構建完善的風險管理體制是房地產企業強化內部控制建設的重要目的，針對當前我國房地產企業在風險管理方面存在的問題，需要具體從以下三個方面完善。第一，在保證發展速度的同時兼顧企業財務安全。目前我國的房地產行業處速發展時期，企業發展所需要的資金大部分都是通過貸款的方式從外部獲得，企業需要在保證發展速度的同時考慮到企業財務安全，降低企業的財務成本和風險。第二，建立完善的風險預警機制，在風險發生之前采取可行性的措施規避風險。第三，完善企業內部信息溝通交流機制，建立完善的信息平臺，讓企業的管理者能夠及時的與員工溝通，防止信息失誤風險的發生。

（五）建立健全信息溝通系統。建立健全信息溝通系統對提高內控制度的效率和效果作用很大，房地產企業應當建立信息溝通體系在需要的時候識別和獲取需要的信息，進行有效的溝通，使內控制度在企業內部順利的建立并落實。房地產集團企業應當建立包括集團內部各個企業之間重要經營活動的信息溝通系統，進行集約化的管理，開展集成化、智能化、價值化以及網路化的管理新模式，使集團公司內外部各個分子公司和各個部分之間實現有效的溝通，信息順利傳遞。同時房地產集團企業還應當建立一條暢通的反饋信息的渠道，以便對內部控制中發現的問題能及時的反饋到集團公司，及時的采取相應的健全措施。

三、總結

總之，房地產企業隨著社會經濟的發展在飛速發展著，當然在這個過程中也遇到了很多問題，房地產企業要想很好地解決這些問題，就應該重視內部控制建設的有效性。強化房地產企業的內部控制管理，對于房地產開發事業的改革發展、管理水平的提高等等都是很有幫助的。房地產企業應該積極的重視內部控制問題，也應該積極的研究如何提高內部控制的有效性。只有提高了內部控制管理水平，才能更好地面對房地產企業未來的競爭，才能在競爭中不被淘汰。

參考文獻：

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    財務成本核算缺乏真實性、及時性,影響了科學決策①設立成本核算對象時不夠規范,由于房地產產品規模大、生產周期長,往往成片分期開發,而且建筑產品是非標準產品,許多房地產企業沒有能夠根據產品特點合理確定核算對象;②建設部門和財務部門對建造成本的確認和計量存在著差異,造成了對成本管理財務賬面與實物數量不符的現象;③成本費用分攤隨意性過高,造成工程成本核算脫離了經營實際;④成本核算與施工進程不同步,造成核算結果滯后于工程進度,財務成本信息不夠準確、及時,影響了決策者判斷。

    財務成本管理控制意識淡薄開發初期房地產行業的高額利潤使管理者和員工忽視了財務成本管理的重要性,不論成本高低都能盈利,形成粗放經營的局面。從全局和戰略的角度認識到精細化的管理模式,是未來房地產企業所必然經歷的轉變。

    財務成本管理措施和管理方法落后房地產企業財務成本管理的方法分析,主要是利用財務管理部門的決算報告為依據。按照此方法即使分析過程中發現問題,由于項目已經實施,已經無法進行相關的彌補工作。不能及時進行事前預測和事中控制,財務成本核算顯得很被動。如果財務成本在賬面上出現失控狀況,則無法挽回已經產生的損失,沒有真正實現核算型財務成本管理向管理型財務成本管理的轉換。

    房地產企業財務成本管理及控制的方法策略

    積極構建全面預算管理體系房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。

    全面預算模式根據房地產企業特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。

    預算的編制與執行房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。

    預算的考核與分析房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析,房地產企業母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況,根據設定的績效指標對其業績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下年度的經營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。

    完善現有的財務管理體系

    完善財務會計體系①科學設置會計科目。根據《企業會計制度》和管理控制要求,科學設置會計科目。如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于進行不同產品的盈利能力分析。②統一會計核算程序。企業的會計科目設置要保持統一,在此基礎上增加適當的靈活性;會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;財務數據記錄和歸集程序、財務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序要保持統一。

    建立管理會計系統建立管理會計系統的主要任務是設立責任中心。責任中心是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別確定其績效考核指標、標準、辦法,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和每年度業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。同時,設置科學的管理會計報告體系,向管理層及時反饋銷售進度、項目開發成本、項目管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。

    健全預算會計體系,實現財務管理預算化房地產企業的預算會計體系主要包括項目預算與資金預算兩項內容。項目預算是企業以開發項目為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行整體預算。資金預算是指公司在對各責任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后,根據資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的規劃。企業財務部門應圍繞目標利潤編制預計損益表、資產負債表和現金流量表,構建企業財務預算指標體系。同時要加強管理,堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則,定期檢查、嚴格考核、落實責任、兌現獎懲措施,形成以財務制度對經濟行為定性約束、以財務預算為主對經濟行為定量約束的格局。

    強化資金管理在資金籌措方面,首先要加強企業信用管理,信用良好的企業將能獲得條件優厚的長期低息貸款,企業將會有更多的資金開發經營更多的房地產項目,有利于做大做強。其次資金籌措要有計劃,根據企業實際需要選擇適合的資金來源。在資金使用方面要加強管理,加快資金周轉。防止企業過度預支資金,否則一旦發生債務危機就會危及到企業生存。嚴格控制管理費用支出。

    加強財務制度建設,完善內部審計制度房地產企業在制定財務會計制度時,應當遵循針對性、可操作性和強制性原則,制定一套符合企業實際的財務制度:一是要設立專門的財務管理機構,統一負責企業的資金融通、現金出納、財務管理、工資核算、固定資產等的預算編制、決算實施工作;二是要制定相應的財務管理制度,如現金、采購、報銷、稽核等制度,實行財務管理規范化和制度化;三是要具備相應的考核制度,強化監督機制。內部審計工作要從事后的財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預(決)算審計、專項審計等領域發展。要善于發現問題,及時提出解決問題的措施,從而提高整個企業的財務管理水平。

    調整并優化資金管理體制,完善資金管理系統

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一、房地產企業運營管理概念分析

所謂房地產企業的運營管理，就是通過企業價值鏈上各項活動進行分析和設計，強化主要業務流程，協調企業活動并不斷優化，從而創造和提供增值的產品和服務，在滿足客戶價值需求的同時降低產品和服務成本，獲得和提高企業競爭優勢。

房地產企業的運營管理，不是簡單地統計項目數據，設置一些指標進行評估考核，因為考核不是目的，而是要為項目提供作戰方案或糾偏方案。

房地產項目的運營管理將逐漸被提到房地產企業的戰略高度,它應該定位為介于企業戰略、財務、項目進度、成本之間，主要應該是協調時間計劃管理與現金流配置的關系，同時監控成本的動態，同時需要關注資產負債率、凈資產周轉率、凈資產收益率等指標的變化。

二、房地產企業運營管理的現狀

1.房地產企業對房地產運營管理不夠重視

在過去，很多房地產企業是用一種投資的角度去思考企業發展，只要買一塊地，就能獲取足夠利潤。整體來說，那時房地產企業的管理模式比較粗放，并不在意企業管理流程的控制。但這種情況在2007年發生了改變，因為2007年的土地價格上漲速度比較快，同時房地產企業規模擴張速度也比較快，很多房地產企業都是多項目同時運作，這時企業就無法對現金流和項目進度進行控制，在這樣的情況下，很多房地產開發企業無法在高成本模式下獲得更多的利潤。因此，房地產開發企業也開始尋找在項目低利潤的情況下的發展模式，因為土地成本高了，房地產市場又不好，利潤控制開始成為企業著重考慮的東西，房地產企業希望通過加強企業的運營管理能夠給企業在高成本模式下帶來更多的利潤。

2.房地產企業資金管理的水平低下

房地產市場在大勢好的時侯，只要是房子，幾乎都能賣得掉，企業就沒有制定嚴格的用款制度，大額資金使用沒有采取報批制，突然遇到房地產市場大勢不好，銷售不順暢，國家政策一調控，金融政策一收緊，企業資金就遇到嚴重問題。如果 企業資金運用和管理的不好，直接關系到企業的正常運行和整體效益。就現在來講，房地產企業最大的問題就是對現金流的控制，因此企業應快速開發、快速銷售，并對資金運行要進行實時監控、動態管理，與規范化的資金流程管理接軌，從而優化資金投向結構，提高資金宏觀調控和整體運作能力，通過現金流的滾動給企業在高成本模式下帶來更多的利潤。

3.房地產企業成本控制存在的問題

目前房地產企業造價管理模式是工程建設全過程的管理，但在實際操作中又存在著一些問題。主要有以下幾點：(1)我國現階段的工程造價管理以辦理工程結算價為目的，只注重在施工過程中的造價控制，忽視工程開工前投資決策階段對造價的控制。(2)工程造價管理以被動的按照設計圖紙編制概預算和計算工程造價為主，忽視了在設計階段用工程造價管理影響設計，優化設計有效的控制造價。(3)成本管理意識上的誤區，沒有真正實現“全員、全過程、全要素”和全方位的360度成本管理，成本管理方式比較落后，忽視成本目標，強調經驗數據造成決策不當。

三、提高房地產企業運營管理的水平

房地產行業已進入理性的時代，我們如何才能提高項目的運營管理水平呢？提高項目的運營管理水平無非是為企業創造更多的利潤。那么為企業創造更多的利潤的方式，一是收入增長、二是凈利潤提高、三是提高資產周轉率。在房地產行業已進入調整期，收入不可能大幅增長的情況下，只能通過控制好項目成本和提高資產周轉率的方法來為企業增加利潤。

1.控制好項目成本

合理有效地控制房地產項目開發成本，貫穿于項目投資決策階段、設計階段、項目發包階段和實施階段，可以說是一個系統控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。

(1)抓好源頭，加強對工程項目的投資決策和設計環節的控制

投資決策階段主要取決于企業領導的從業經驗與戰略眼光，相關職能部門所能起的作用相對有限，但是相關職能部門還是應積極主動發揮“經濟參謀”的作用，工程、成本部應配合財務部或前期發展部門盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規費、工程造價、資金成本及管理費用等可能發生于工程建設項目全過程中的費用，讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規模、估算投入、產出、經濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務。

在工程項目全過程管理與造價控制中，影響建設工程項目投資的主要是設計階段，所以說項目投資控制的關鍵環節是設計階段。建設項目設計的節約是最大的投資節約，設計確定工程造價，預結算只能計量而并不能改變工程造價。因此房地產企業的工程造價控制要以設計階段為重點，這是最直接、有效控制建設項目投資的根本所在。一份好的設計方案，不僅可以取得良好的社會效益，而且還應具有一定的經濟效益。

(2)抓緊、抓實工程項目的具體實施階段

在工程項目的具體實施階段，企業要對工程建設項目進行招投標，招投標是有效實行項目管理和控制工程造價的核心。建設工程項目在設計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標的階段。通過招投標一是引進競爭機制；二是降低工程建設成本；三是擇優選擇施工單位或材料、設備供應商。

業主方在工程施工階段還要加強對合同的管理，重點應加強工程施工現場的動態管理，應建立工程簽證管理制度，杜絕不實及虛假簽證的發生。施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商；二是嚴格審查承包商的索賠要求；三是做好材料的加工定貨。

(3)抓住關鍵，加強對工程竣工審計各個環節的管理和控制

工程項目的審計必須對工程項目整個施工生產活動的全過程進行審計。工程項目的審計不僅要重視被審計項目的事后審計，竣工審計，更要重視事前和事中審計。事前審計，可使工程項目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項目管理班子超前“把關”，有效防止或避免可以預見的失誤。事中審計，即施工階段中若干個過程所作的審計，這種審計更具有針對性、效益性，做好了，能達到事半功倍的效果。

2.提高資產周轉率

(1)縮短開發周期，特別是施工前期準備階段，盡量降低土地費用的財務成本。縮短開發周期首先可以采取傳統工序前置，提前做好70%的準備工作,以“成本換時間”；其次采用工序并聯作業，在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業交叉/并聯進行。最后在多項目運營的情況下，采取規模復制模式：梳理好產品線，優化好資源，擴大產品和管理的復制性。

(2)加強與地方政府的溝通協調，盡快取得四證，使得項目具備融資條件，提高自有資金利用效率，或者金融創新，降低自有資金風險。

(3)控制銷售與回款節奏，比如開盤當月認籌率等，加快資金周轉速度。對于售樓賣場進度控制，按照公司經營、營銷要求實施到位，在開盤之前，盡量降低對自有資金的占有量。樓盤售出以后，加強與銀行間的合作，放款及時到位。

(4)圍繞著公司財務資金流轉要求，通過有效的工藝穿插與搭接，對工程量實施進度進行優化，科學合理地把工程量均衡好。工程量實施進度優化，必須與合同管理、供方資源配置相結合，一是根據項目回款節點或公司資金安排節點或當地的售樓條件，把非關鍵路線上的工程量進行優化延后，向非關鍵路線要資源，然后適時穿插施工；二是設備和材料的采購，要做好計劃安排，優化資金安排。

四、總結

目前房地產行業信貸資金緊張，在資金成本很高的特定環境下，降低項目運作成本、提高資產周轉率顯然已成為眾多房企的追求目標，“優化成本、快進快出”使企業有了更大的生存空間，我們有理由相信，誰首先改變盈利模式，誰就可以在下一輪競爭中贏得先機。

參考文獻：

[1]盧衛東:房地產項目時間計劃與企業運營管理.百銳地產大講臺,2010,(09).

[2]朱慶祎:房地產經營戰略的研究[J].經營管理者,2011,(08).

篇10

（一）部分房地產開發企業風險管理意識薄弱

1.企業資本結構不合理，導致資產負債率偏高

房地產行業的項目投資資金需求量大，絕大多數房地產企業為使項目順利運行，想方設法向銀行申請貸款，利用財務杠桿大肆舉債，過高的資產負債率導致企業發展的盲目性；沒有謹慎考慮企業的償債能力，導致企業資本結構不合理，資金成本不斷加大，償債壓力增加。

2.財務杠桿效應的放大，導致財務風險的產生

企業內部資金管理、使用和利潤分配存在不合理現象，會導致資金使用效率的降低，企業資金的安全性也隨之降低。企業內部財務管理混亂是導致企業財務風險的一個重要因素，如果不同財務分析方法得出來的結論不具有可比性，決策人員將無法判定方案的可行性。

3.房地產開發企業跟風投資，增加投資風險

受政策利好消息影響，有些房地產開發企業相關人員對財務風險存在的客觀性認識存在偏差，對房地產開發項目的投資規模、市場需求、投資回報率等方面沒有進行充分的系統分析，在沒有進行大范圍市場調研的基礎上進行投資決策，將會進一步加大企業的財務風險。

（二）有些房地產企業內部控制制度不完備，控制體系不健全

有些房地產企業內部控制體系建設不完備，實際操作過程中某些制度的執行沒有依據。有些房地產企業雖然建立了內部控制制度，但存在著內容不完整、設計不合理的問題。有的企業只具有某些基本的內部控制操作，沒有形成一個完整的內部控制系統。有的房地產企業執行力不夠，雖然有好的管理制度但是得不到很好地貫徹、執行，監督、考核更是形同虛設。有的房地產企業風險控制體系不健全，決定投資開發項目時僅憑管理者現有經驗或初步的市場調研，對開發過程的風險控制沒有給予足夠重視，從而使開發商陷入被動狀態。有的企業尚未建立自我防范與約束機制，遇到問題時才采取措施加以補救，更多依賴于事后控制而忽視事前的預防控制。

（三）內部風險控制缺乏有效監督

企業的內部審計部門是房地產企業內部風險控制的有效監督部門。有的內審部門有崗無人或有崗只有象征性的1人，內審部門形同虛設。內部審計部門不能獨立于董事會，且受制于管理層的干涉，對內部控制制度不能進行客觀的評價，因此在重大事項、重大資金支出、重要崗位人員調整等方面的內部監督流于形式，最終結果還是一言堂。有的企業內部審計工作僅局限于財務層面，審計內容主要是會計核算、會計賬簿、財務報表，而對內部控制制度評價、企業各部門履行職能的效率方面，沒有充分發揮出內部審計的作用。

（四）?炔糠縵湛刂譜ㄒ等瞬瘧冉先狽?

有些房地產開發企業組織機構設置不合理、人力資源保障不到位、缺少內部控制氛圍等，這些都是內部控制管理中急需解決的問題。有些內部控制系統管理人員的素質提升跟不上房地產企業發展的步伐，有些房地產企業的工作人員在工作后沒有繼續學習，得不到充分的培訓與鍛煉，甚至專業能力不達標，這些都會制約房地產企業的發展。只有思想素質提高了，業務能力增強了，才能適應企業發展的需要。因此，提高內部控制系統管理人員的素質是解決內部控制問題的重要手段。

二、完善房地產企業內部控制的對策

（一）完善內控制度體系建設，提高風險管理應對能力

房地產企業增強防范風險的能力應從建立有效的管理機構、完善內部控制制度入手，明確各部門的職責權限，提高員工的財務風險意識。

1.完善的內部控制體系可以有效抵御外部環境的變化

健全的房地產內部控制體系以及完善的管理制度為企業內部控制提供了基礎保障。外部環境的變化特別是宏觀經濟政策對房地產開發企業的影響很大，國家通過調節土地政策、稅收政策等各項措施來促進宏觀經濟的發展，調節房地產開發市場的供需平衡。

2.加強科學化的制度流程建設是企業內部風險控制的有效保證

房地產企業的資金流量大，應加強會計審核管理，對資金的使用應進行嚴格的控制管理，對企業資金的用途進行有效監督。通過建立內部管理審核制度，資金得到審批后應對資金的使用情況進行嚴格的監督，禁止資金挪作他用，通過加強與銀行的交流可以及時了解企業的資金動向。重大資金的使用、重大事項的約定應通過董事會決議，不能由總經理一人獨斷。

3.加強內部審計工作，提高抵御風險的能力

采用過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制，充分發揮內部審計的風險評估和防范作用，最大限度地發揮企業資產經營效益。通過定期或不定期的內部審計并且延伸審計領域，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計等領域擴展，實現資源的優化配置。

4.房地產企業要保持資金結構合理，適度負債經營

融資和投資是房地產開發的重點領域，資金運營安全影響著企業的生產經營，影響著企業的經營風險。在充分考慮企業償債能力的前提下，多元化籌措項目建設資金，可以拓寬企業融資渠道。通過控制企業成本，保持適度資產負債率，提高企業資金的使用效率可以提升企業的利潤空間。

（二）建立房地產風險控制機制，完善監督機制

房地產企業必須強化風險管理意識，建立風險評估體系和風險預警機制，把風險控制在可接受的范圍內。

1.內部審計部門要有相對的獨立性

當內部控制體制不完善時，管理層的權力有時會凌駕于規章制度之上，缺乏相應的監督機制，導致管理層出現弄虛作假行為。為了避免這種情況的發生，內部審計部門應由董事會直接領導，并向董事會報告，保證審計的客觀性，充分發揮其對部門的監督職能。

2.監督體系要形成有效的監督合力

監督主體應具有相對的獨立性，按照設定的目標進行有效監督，如果監督部門對被審計單位不僅提高審計業務，還同時提供會計、稅務等經濟咨詢勞務，監督部門很難發揮內部審計的監督作用。

3.構建企業內部暢通的信息溝通渠道，實現資源共享

根據房地產企業自身的生產經營情況，建立與企業發展相適應的內部信息集成處理系統，實現信息資源共享。可以通過整合營銷部門、運營部門及財務部門信息，應用信息集成處理系統實現資源共享。信息資源整合可以實現部門數據實時共享，有利于為公司決策層提供有針對性的決策建議。

（三）提高管理層及相關管理人員的業務水平，進行全面財務預算管理

企業管理層應提高管理水平，有助于公司決策的合理性，降低企業風險。管理人員通過加強業務培訓，充實房地產行業建造流程等業務知識，可以提高自身素質和管理能力，實現企業股東利潤最大化的目標。

1.加強預算管理，提高資金使用效率

應依據房地產企業運營的整體情況，進行全面預算管理。由銷售、合約、工程、財務等部門配合制訂企業經營收入計劃，確定規劃設計費用、工程開發直接成本與間接費用等，并認真貫徹執行預算指標，從而提高資金的使用效率。加強預算管理進行資金管控，確保資金收支符合財務管理規定以及會計準則，可以嚴格控制資金風險。對房地產企業的各項投資風險進行一定的預測與評估，可以有效規避企業風險。

2.提高業務素質，提升企業經營管理水平