房地產存在的問題及建議模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產存在的問題及建議，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、目前房地產項目金融管理的內容

房地產金融的管理工作重點在于金融的籌措階段、金融的使用階段和金融的監督階段。為保證房地產開發建設的各項環節順利開展，龐大的資本投入需要依靠銀行貸款、財政劃撥、集資等渠道而實現籌資的目的。在金融的使用過程中，應做到對固定金融、流動金融、管理金融等各項合理分配和監督，以實現金融價值的最大化利用。以房地產項目金融籌集來說，籌集金融是房地產項目金融管理的主要職能，房地產項目要進行經營活動，就得有足夠的金融，以保證房地產項目的正常運轉。在履行金融籌集職能時，財務人員必須先要預測房地產投資項目生產經營所需的金融量。

二、目前房地產項目金融管理的現狀

（一）房地產金融管理重要性認識及不足。我國目前房地產企業金融管理水平參差不齊，不能適應房地產企業發展的需要，大部分房地產企業財務管理水平偏低，存在成本管理、金融管理粗放現象。很多房地產企業只重視工程項目的承攬、工程項目的任務完成量、工程項目質量的提高，一致認為抓好企業生產才是關鍵，忽略了金融管理的重要性。還有人認為企業財務部門主要職責是事后算賬，只要把賬記好就行，認為企業的經濟效益是干出來的，根本沒有意識到企業金融管理的控制把關作用。

（二）金融管理方式落后，信息失真。房地產企業金融管理方式落后，并且財務信息的失真，難以為企業的經營管理提供科學的決策。目前，大部分房地產企業對其金融管理缺乏動態控制，就難以及時熟悉和了解工程項目在建設中金融的流出和工程項目的前期預算，房地產項目的事中實際發生數與預算缺乏合理的監督，導致房地產項目的事中控制流于空談。隨著計算機技術普遍應用，大多數房地產企業基本上實現財務管理信息化，但仍然有不少房地產企業沒有引起企業財務信息化的重視，企業的金融運行信息仍處在手工處理和收集階段，房地產企業經營和管理者很難及時地了解企業的財務信息和金融動態，財務信息嚴重滯后，嚴重影響了企業金融的使用效率。

（三）房地產項目成本管理問題。房地產項目工程造價貫穿于項目的決策階段、項目設計階段、項目施工階段以及項目竣工階段，優化房地產項目的成本管理，意義重大。在房地產項目開發過程中，經常會出現因為房地產企業的金融管理不善，導致房地產企業的在建項目金融不足、后續金融也跟不上的情況。我國的各大城市中，隨處都能夠看到很多停工的在建房地產項目，很多的爛尾樓。為了杜絕這些現象的發生，就必須要求房地產企業在項目工程開發過程中杜絕不良金融流動，加強企業金融管理。房地產企業的金融管理是企業財務管理的中心，在房地產項目金融的使用過程中，必須要合理調度、統籌安排，確保企業金融的靈活化運用。同時房地產企業還應該建立完善的金融管理機構，通過合理的調度，統籌安排使用企業金融，集結企業所有分散的金融，充分發揮金融的時間價值。

三、我國房地產企業融資存在問題分析

房地產融資是房地產業發展鏈條中的重要組成部分，為房地產業的發展提供了重要的金融保障。然而，在房地產融資迅速發展的同時，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：

（一）融資渠道單一，主要依賴銀行貸款

目前，我國房地產融資結構比較單一、間接融資比重過大。房地產開發的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行金融的支持，房地產開發所需金融仍約有60%的金融來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調控政策對房地產開發商提高了貸款門檻，使融資模式出現了多元化趨勢，但是短時間內仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產業的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產業風險的最大承擔者。

（二）對房地產融資的限制因素太多

融資，不單純是為建設和發展聚集金融的問題，它實質上是一種以金融供求形式表現出來的資源配置過程。房地產企業作為金融密集型行業，需要大量的金融做后盾，單純的依靠內部融資是不能滿足金融需求的，更多的金融要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應是房地產企業獲得金融的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發行企業債券、股權融資、利用外資、產業基金、房地產信托等。然而，目前我國房地產業的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發展比較困難，有很大的局限性。

（三）銀行貸款方式及金融創新太少

房地產業作為金融密集型行業，其特點是：開發周期長、投資規模大，這必然要求房地產業需要大量的金融支持才能更好的運轉下去。目前我國房地產開發所需金融主要來源于銀行貸款，而銀行現有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產開發周期長這一特點相矛盾，再加上我國金融創新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的金融將十分困難。因此，我國房地產的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創新。

（四）制度不健全，制約房地產企業融資

目前，與房地產融資相關的法律法規還不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互的一致性和協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常展開。例如房地產基金被業內人士認為是最好的直接融資方式，房地產證券化的概念已被大多數業內人士所接受，但是最關鍵的法律條文還處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。

四、對策和建議

（一）創造房地產業合理融資環境：在維護金融體制安全的基礎上，進一步發展金融市場，創造房地產企業多元化融資渠道，提供相應的政府服務措施，切實維護好房地產企業的發展空間。

（二）制定科學的融資策略：房地產企業可針對自身的特征、成長規律選擇最佳的幾種融資渠道，使資本結構達到最優。在創業階段，房地產企業融資渠道應以典當融資、房地產信托及其相互組合為主。在成長期的房地產企業以自籌金融為主，再輔之以股權融資和債務融資。在成熟階段，采用銀行貸款或者是信托等方式難以滿足企業對金融的需求，而股權融資和債券融資可以籌集的巨額的金融。

（三）實行商業銀行差別信貸政策：既要加強對房地產企業信貸管理，維護金融體系穩定又要支持房地產企業合理融資，做到總量有效控制，結構調整合理。實行差別授權授信政策，重點給予保障性住房項目政策傾斜。

（四）發展專業融資中介機構：金融機構要在復雜變化的市場環境中求得生存和發展并且贏得主動，離不開一套完善、高效的市場中介服務體系作為支撐。發展專業融資中介是解決房地產融資難的有效途徑之一。

五、結語

在市場經濟條件下，房地產開發企業的生存、發展都與融資相伴。融資駕馭控制得好，可以給企業發展、壯大增加動力，融資失控必然影響企業健康發展、穩定和信譽，同時也會給企業、債權人、國家造成損失。雖然目前房地產開發企業主要的融資渠道仍是銀行貸款，但在做好項目貸款可行性研究的基礎上，還應該加強融資創新方面的研究。應該時刻關注市場，關注金融創新產品并進行深入研究，根據企業總體發展戰略，有選擇地設計融資結構，利用現有融資創新產品進行金融融通，以求得以更低的金融成本獲取更大的經濟收益。

參考文獻：

篇2

一、地稅部門專業化管理還有待提高

地稅部門對房地產企業納稅情況日常監管主要依托房地產企業進行自查，地稅稽查部門監管力度有限，無法對全部的房地產企業進行全面審查，地稅部門難以實時掌握房地產企業納稅情況。審計過程中，通過翻閱部分房地產企業檔案，發現房地產企業繳銷的發票和收據存根存在缺失，僅以部分紙質銷售記錄歸檔，未單獨設立電子銷售臺賬，未設立房地產企業電子檔案數據，紙質檔案歸檔數據與企業發生的銷售數據存在嚴重的滯后性。如若對房地產企業進行稅收清繳，必須依托企業重新提供的數據為依據，對提供數據的真實性和完整性無法進行查證，增加了稅收清繳的難度。

二、納稅平臺系統存在一定的漏洞

該省地稅系統現在使用的地稅納稅平臺于2012年初投入使用，與以前使用的納稅平臺相比，有較大的提升，更加人性化，主要分為稅收查詢平臺、開票系統、網上納稅申報平臺等。但筆者通過計算機審計方法對地稅納稅平臺各個子系統數據進行審計發現，該系統仍存在一些漏洞。

一是關鍵字設定存在漏洞。部分房地產企業存在多個納稅人管理碼和納稅人名稱，稽查部門對部分房地產企業進行查補稅收時，填報房地產企業納稅數據較為隨意，存在僅填列納稅人管理碼，漏填納稅人名稱的情況。該系統應將納稅人名稱設定為關鍵字，杜絕以上情況的發生，填報房地產企業納稅基本資料時應嚴格把關，必須保證房地產企業一戶一碼，確保納稅數據的完整性。

二是僅繳納營業稅就可開具銷售收入發票，導致城建稅和教育費附加納稅不及時。筆者通過對開票系統進行穿行測試過程中，發現房地產企業僅需繳納營業稅就可開具銷售收入發票，根據《中華人民共和國城市維護建設暫行條例》和《征收教育費附加的暫行規定》的相關規定，城建稅和教育費附加在征收營業稅時應同時繳納。該系統在開票環節應增加營業稅、城建稅和教育費附加同時繳納才可開具銷售收入發票的設定，杜絕城建稅和教育費附加納稅不及時的情況發生。

三是開票系統未設定單價下限。房地產企業在銷售過程中，存在部分購買人以低價購入房產的問題。房產單價遠低于同類型房產的平均價，開票系統未設定單價下限，企業可隨意開具低價格銷售發票，造成稅源流失嚴重。開票系統應根據同類型房產的單價價格設定單價下限，杜絕此類情況發生。

四是稅收查詢平臺字段間勾稽關系不嚴謹。稅收查詢平臺中的計稅依據、稅率和應納稅額3個字段存在勾稽關系，計稅依據乘以稅率等于應納稅額。筆者通過數據驗證，發現部分納稅記錄不符合該勾稽關系，造成不符的原因是計稅依據中部分已納稅，該查詢平臺未剔除已納稅的計稅依據。查詢平臺應更正相關勾稽關系，剔除已納稅的計稅依據，保證平臺數據的合理性。

三、部分稅種存在預征的問題

由于稅收收入占該市財政收入的主要組成部分，稅收收入的多少直接關系到該市財政收入。然而地稅部門為完成稅收任務，強行向部分國有房地產企業預征大額土地增值稅和營業稅，預征的土地增值稅和營業稅在以后年度進行抵減。根據相關稅收法規及條例的規定，地稅部門無權要求納稅人提前預征稅收，除有特殊規定外。此行為擾亂了稅收征管秩序，加重了房地產企業的負擔。

四、部分稅種征管力度不足、征管政策不到位

房地產行業涉及稅種較多，不同稅種的征收范圍、納稅義務時間和稅率相差較大，要求稅收征管員必須熟悉掌握各類稅種的內容、特性以及規定。而且針對不同稅種各級政府出臺的征管政策不同，無法進行統一管理，加大了對該行業稅收征管的難度。以下是幾種主要稅種征管存在的問題：

一是土地增值稅。土地增值稅對于房地產行業稅收征管一直是個大難題，該稅種的稅收收入與房地產企業產生的增值額占比掛鉤，根據增值額占可扣除成本的比例，稅率波動區間為0到60%。該稅種所涉及的會計核算較為復雜、工作量大和專業技能要求高，地稅部門對該稅種采取的政策是在銷售期間啟用預征的模式，預征率根據住宅的性質不同設定在1%至5%之間，房地產企業達到清算條件后，地稅部門要求清算企業通過社會中介自行清算，由地稅部門復查后，以房地產企業提供的清算報告為納稅依據。但房地產企業提供的清算報告的真實性有待考究，清算企業通常會采取虛增成本，降低增值額占可扣除成本的比例，達到少納稅的目的，造成稅源流失，而且流失的稅源金額較大。根據土地增值稅相關規定，對房地產企業清算條件分為了可清算和應清算兩種形式，地稅部門主要關注的是應清算的房地產企業，對可清算的企業過問較少，拖延了稅收入庫的時間，損失了稅收的時間價值。

二是契稅。契稅是針對購房或購土地的主體在購買時發生納稅義務的稅種。該稅種征稅模式是地稅部門與房管部門聯合，辦理房產證或土地證時必須繳納契稅并出具納稅證明，此類舉措對辦理房產證或土地證的主體有一定的約束作用。但存在部分群體為了緩征契稅，盡可能的拖延時間辦理房產證或土地證，導致契稅入庫不及時，甚至出現稅源流失的情況。

三是城建稅和教育費附加。城建稅和教育費附加的計稅依據是營業稅、增值稅和消費稅，與上述三個稅種同時繳納。筆者通過以營業稅為基準，計算城建稅和教育費附加應繳數，與后臺數據已繳數進行對比，發現大部分企業城建稅和教育費附加應繳數和已繳數納稅數據不一致的情況，漏繳金額數目較大。地稅部門對附加稅種的征管未按照相關規定嚴格執行，稅收入庫不及時。

四是企業所得稅。企業所得稅以企業應納稅利潤為計稅依據，應納稅利潤是通過企業收入減去可扣除成本所得，對于收入和可扣除成本的計算對專業要求過高，地稅部門為簡化納稅流程，直接以核定征收率計算企業所得稅，與企業所得稅相關規定產生較大的沖突，稅源流失嚴重。

針對上述問題，筆者認為地稅部門提高對房地產行業稅收征管力度，可以從以下幾方面入手：

一是加強對房地產企業的信息化管理。如建立電子檔案數據系統，包括實時銷售臺賬、實時發票繳銷記錄、實時納稅記錄、各年度財務報表、開發樓盤基礎資料和綜合分析子系統等，有利于降低稅收征管難度，避免稅源流失，不斷完善監管漏洞。

二是加強內部審查力度。建議每年定期對納稅平臺系統數據進行專門的數據分析，積極聽取采納基層稅收征管員等其他崗位人員發現的問題和提出的建議，尋找系統漏洞、監管漏洞和制度漏洞等問題，通過剖析漏洞產生的原因，逐步完善稅收征管制度、方法和手段。

篇3

房地產行業在其開發和經營階段之前就需要得到政府機構的相關審批，且不同的階段所對應的業務來往對象也不同。因此，房地產企業具有計劃性強和復雜性大這兩個尤為顯著的特點。而財務管理是企業在進行經營管理時不可或缺的一部分，因為它包含著企業的財務計劃和企業的財務決策及控制。那么結合著房地產企業的特點，財務管理在其中發揮著如下幾種作用：

（1）就長期籌資而言，有效的財務管理能夠合理地安排籌資的時間、規劃資本及債務結構和分配股利。因為房地產企業必須根據規劃立項時申報的投資總額來確定該企業的注冊資本金以及外融的資金額，這樣才能符合相關的法律法規。而通過不同的籌資方案的對比，可以找出符合該企業自身的經驗戰略和財務戰略。

（2）就長期投資而言，有效的財務管理可以幫助房地產企業安排合理的投資規模，提高投資的收益以及控制投資的風險。房地產企業在進行項目拿地時，必須要根據該項目土地的所在區域的市場行情，對該項目的開發方案做出敏感性分析和可行性研究，通過對不同方案下盈利能力和現金流進行的評估，選出符合該企業自身的發展戰略以及市場需求的投資方案。在后來執行方案時，還要結合政府的宏觀政策、市場的行情以及企業的經營狀況，對方案進行及時有效的修整。

（3）就營運資本的管理而言，有效的財務管理工作能夠幫助房地產企業調高資金的營運效率。房產企業在項目進行建設時以及之后的銷售期所產生的資金流量是相當巨大的，企業應從自身的實際情況出發，通過預算體系的全面建立和業績考評來提高預算的準確性，從而合理地確定企業的資金流向，并盡可能用最少的營運資本來支持與之相同的營運中的現金流。

可以看出，房地產企業的財務管理的工作實質就是對房產企業的資本進行效益管理。一旦房地產企業能夠開展有效的財務管理工作，那么一定能幫助企業控制經營的風險，并達到價值最大化的企業目標。然而，在現實中，各大房地產企業中都存在著一些財務漏洞和風險，造成了企業的經濟損失。

二、房地產企業的財務管理所存在的問題

（一）有些開發項目缺乏財務相關的可行性的系統研究

部分房地產企業在進行項目的決策時，缺乏了系統的可行性的研究，尤其是缺乏了財務的可行性研究系統的支持。最后所做的決策，其更多的還是依據管理層的經驗進行判斷，這樣的依據缺乏了數據的支撐，缺乏了科學的系統的可行性論證和市場經濟的分析。

（二）企業的經營者對財務管理工作不夠重視

房產企業的經營管理者沒能讓企業的財務人員更多地參與到企業的開發和經營中去，他們對財務工作的認識，還簡單地停留在日常報銷、記賬、付款以及編制財務報表等工作層面上。舉個簡單的例子，當房產企業在進行項目的一級開發計劃的制定時，若沒有財務人員，那么就沒有辦法有效地測算出項目籌資的時間點、籌資期限和金額的大小。由于房產企業的籌資金額一般都占了投資總額的百分之五十到百分之七十，所以存在著較大的籌資難度，而且籌資的時間也會比較長。

更重要的是，這部分資金不光要用在項目的開發建設上，還會用在經營銷售的部分階段上。如果在后來再出現資金需求，這時再進行籌資，那么勢必會影響到項目的開發和銷售，會讓人感覺“手忙腳亂”“焦頭爛額”。那么，之前的一級開發計劃又有什么意義呢？

這樣的現象在許多中小型的民營房產企業中尤為突出和嚴重，究其本質原因，還是因為所有權和經營權的不分無法在企業內部對管理中設立有效的業績評價體系。

（三）資金的管理存在問題和風險

在房產企業的發展過程中，由于資金來源渠道較少、融資較難，在一定程度上制約了房產企業的投資規模。這就導致了一般規模的房產企業不可能在同一時間進行多個項目，更別說跨地域的投資了。由于多數的房產企業的規模都不大，他們自身的資金存有量是有限的，他們一般是等前一個項目竣工后或銷售的資金回籠后，再利用回籠的資金去完成項目的配套設施或后期建設，抑或投資建設另一個項目。而對于一些拆遷項目，由于拆遷的過程較長，而且當中會有各類的不可預見的補償問題，開發資金的管理也存在著風險。由此可見，在這期間房產企業需要的資金量是比較大的，而且回收期很長，因此在投資過程中企業一直都承擔著較大的風險。而由于房產企業的經營者為了追逐更高額的投資回報，他們大多把投資集中在了一些中心城市，因為他們認為這里的居民具有較高的收入。但是隨著行業競爭的日趨激烈，其自身的投資風險將會越來越大。 這就顯得房地產企業中加強財務管理顯得更加重要。

（四）缺乏高效的財務管理制度和風險意識

房產企業中，經營者除了財務管理的意識不強外，財務管理的模式也比較單一。僅僅嚴格控制了項目的成本和流出資金，對于預算和資產的管理以及財務的分析等都不夠重視，缺乏有內部有效的監督管理制度，導致了財務管理的混亂。

由于國家的住房商品化的形勢推動，房產企業實現了快速的增長，而在經營中更多的是重視項目的施工和銷售這兩個方面的管理，而財務管理工作并沒有得到足夠的重視，有的甚至讓至親來擔任財務人員。這就很容易使得房產公司的財務管理工作缺乏一個明確的分工，也缺乏專業性。

三、針對存在的問題，房地產企業的對策分析

（一）增強企業的財務管理的意識

基于房產企業計劃性強、復雜性大的經驗管理特點，只有通過有效的資本管理，才能實現對風險的管控，給企業帶來最大化的利益。所以房產企業的經營管理者必須增強財務管理的意識，確立財務管理在整個企業管理中的重要甚至是核心地位，增加財務人員在自身企業內部的話語權。

（二）加大財務相關的可行性的系統研究力度

房地產是一項高投資、高風險、高回報的行業，所以在房產企業的經營過程中，必須加大對所開發項目的可行性的研究力度，以提高企業財務管理工作的有效性，并降低投資風險，提高企業的經濟效益。財務管理的工作人員應審查并核實項目可行性的調查報告中的各個環節，包括戰略目標，甚至具體的施工細節也不能放過，并全面分析調研運行該項目的成本和利潤等，預測出運行該項目可能會存在的風險并制定相應的措施，能夠有效地避免因風險引發的資金流失的現象的出現，以確保房地產企業財務管理工作的嚴謹和全面。

（三）加強對開發項目的成本控制

房產項目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理費用、銷售費用、投資利息及各種銷售稅費。房產項目的成本控制其重點在于對施工建設的成本控制，所以對它進行有效的財務管理控制是非常必要的。首先要嚴格把關招投標這一環節，避免暗箱操作或吃回扣的現象發生；其次要選擇一個合格的施工隊伍，因為只有一個信譽好、合格的施工隊伍才能在根本上保證工程的質量，才能杜絕或減少因為質量問題出現的成本增加的現象；對要簽訂的合同進行嚴格的審查，并注意工程的簽證。

（四）建立和完善企業的財務管理制度體系

資本的有效管理是財務管理工作的本質，以達到企業價值最大化的目標。那么就需要得到企業的各個經營環節的密切配合。同時，由于房地產這一行業具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長以及地域性極強的特點，那么就更需要企業實行更加嚴格的資本管理，預防各類經營風險的出現。所以房產企業必須在自身內部建立其一個完善的財務管理制度體系，其中應該包括：一是關于投融資的決策體系。在該體系中，要根據公司的戰略管理的目標，制定出相應的投融資的規模、相關的資本和債務結構以及利潤和現金流的評價指標等等。二是預算管理的體系。這一體系是指在一個假設的周期內，預測房產企業的經營情況，并編制預算金額，為企業設定出目標值。三是業績評價的體系。這一體系的主要作用是比較上述的兩個體系所設定的目標和實際的執行結果之間的差異，是上兩個體系的保障。四是健全企業管理制度，讓財務管理制度能夠行之有效地執行。五是提高并強化信用的觀念，做到規范經營及誠實守信。

（五）提高財務人員的素質和管理水平

當前，經濟的迅速發展，也不斷增加了對財務人員的要求。按照我國相關的規定，單位的財務人員必須要有會計證才可以從事財務方面的工作，所以在房產企業中想要實現行之有效的財務管理，就必須對財務人員的從業這個進行嚴格的審查及核實。企業在進行招聘時不但要嚴格考察財務應聘人員的專業知識和專業技能，還要對財務應聘人員的職業道德和社會道德進行嚴格的把關，以降低在日后的工作中出現損害公司利益的行為的可能性，確保招入的是一個有利于企業發展的合格的員工。

篇4

房地產企業按預售收入計征營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅，通常采用的方法有三種，但這幾種會計處理都存在一些問題。

一是按預收款計征的營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“應交稅金”、“其他應交款”科目，具體會計處理如下：

(1)收到預售房款計征、交納營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅時，借記“應交稅金――應交營業稅(城建稅、所得稅、土地增值稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收入確認、辦理結算時，借記“預收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業務收入”科目；同時，借記“主營業務稅金及附加”科目，貸記“應交稅金――應交營業稅(城建稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目。

(3)期末結算應交企業所得稅時，借記“所得稅”，貸記“應交稅金――應交企業所得稅”。

(4)項目竣工結算應交土地增值稅時，借記“主營業務稅金及附加”，貸記“應交稅金――應交土地增值稅”。

上述會計處理方法雖然符合《企業會計制度》的有關規定，但值得商榷。首先，房地產開發企業在收到預收款時，所預交的稅費在賬表上體現的“應交稅金”、“其他應交款”是紅字或負數余額。本來是企業按納稅義務發生時間的規定應該交納的稅費，卻使信息使用者誤認為是企業“多交了稅費”，因而不符合會計“明晰性原則”。其次，房地產開發企業的開發經營周期一般都較長，若某企業既有正常銷售計征的稅費，又有按預收款計征的稅費，還有多交的稅費或者享受稅收優惠政策需退的稅費，如果在會計處理上只反映已交數，不反映應交數，則不能真實反映企業稅金的應交、未交和多交等情況。

二是按預收款計征的稅費，根據其納稅環節，分別通過“待攤費用”、“遞延稅款”科目核算，具體會計處理如下：

(1)收到預售房款計征營業稅金及附加、土地增值稅時，借記“待攤稅金――營業稅金及附加(土地增值稅)”科目，貸記“應交稅金――應交營業稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目；交納時，借記“應交稅金――應交營業稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收到預售房款計征所得稅時，借記“遞延稅款”科目，貸記“應交稅金――應交企業所得稅”科目；交納時，借記“應交稅金――應交企業所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

(3)收入確認、辦理結算時，借記“預收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業務收入”科目；同時，借記“主營業務稅金及附加”科目，貸記“待攤費用一營業稅金及附加”、“應交稅金――應交營業稅(城建稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目。

(4)期末結算應交企業所得稅時，借記“所得稅”科目，貸記“遞延稅款”、“應交稅金――應交企業所得稅”科目。

(5)項目竣工結算應交土地增值稅時，借記“主營業務稅金及附加”，貸記“待攤費用――土地增值稅”、“應交稅金――應交土地增值稅”科目。

上述會計處理方法解決了營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅的應交數和已交數問題，資產負債表中反映了已預交的待攤稅費、遞延稅款，損益表也體現了配比原則。但是，把計征的營業稅金及附加和土地增值稅納入“待攤費用”科目核算，不僅虛增了資產和負債，而且也與“待攤費用”科目的核算內容不相符。

三是按當期應交的全部稅費(包括預售收入和實現收入兩部分的應交稅費)不加區別地做先提后交的會計處理，具體會計處理如下：

(1)收到預售房款計征營業稅金及附加、土地增值稅時，借記“主營業務稅金及附加”科目，貸記“應交稅金――應交營業稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目；交納時，借記“應交稅金――應交營業稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收到預售房款計征所得稅時，借記“所得稅”科目，貸記“應交稅金――應交企業所得稅”科目；交納時，借記“應交稅金――應交企業所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

(3)收入確認、辦理結算時，借記“銀行存款”、“預收賬款”等科目，貸記“主營業務收入”科目；同時按其全部收入與預收賬款的差額計征的稅金及附加，借記“主營業務稅金及附加”科目，貸記“應交稅金――應交營業稅(城建稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目。

(4)項目竣工，結算、調整預提土地增值稅時，按實際數大于預提數的差額借記“主營業務稅金及附加”科目，貸記“應交稅金――應交土地增值稅”科目，反之作相反的會計處理。

上述會計處理方法，把不符合收入確認條件的“預收賬款”確認為收入，結算稅費，同樣虛增了資產和負債，而且人為地割裂了預售收入、實現的開發產品收入計征營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅及期末結算所得稅的勾稽關系，也違背了會計的“配比原則”。

二、預售收入計征稅費核算的改進建議

鑒于上述按預售收入計征稅費核算中存在的問題，筆者建議將預交的營業稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅記入“預收賬款”科目的借方，“預收賬款”科目下設四個明細科目，即“預售收入”、“預交營業稅金及附加”、“預交土地增值稅”和“預交企業所得稅”，使預售收入和預交稅金相互配比，反映時一同反映，結轉時一同結轉。這樣可以真實反映企業稅金的應交、未交和多交等情況，也符合會計的“明晰性、配比性原則”。雖然這種方法也存在著虛增資產和負債的問題，但它優于前幾種方法。

[例]某房地產開發有限公司2005年年初開發“普通住宅”項目，整個工程于年底全部竣工決算并交付使用。開發公司采取銀行按揭方式銷售開發產品，銷售總價1800萬元，收取首付款720萬元，并按稅收法規規定計算交納了預售收入應該交納的相關稅費。項目竣工后，商品房全部售出，銀行按揭款1080萬元于年底到賬。與開發該項目有關的實際支出包括：土地價款200萬元、房屋開發成本850萬元(含不能轉讓的配套設施費50萬元)、管理費用25萬元、銷售費用50萬元、財務費用利息支出90萬元(未超過商業銀行同類同期貸款利率，能按轉讓項目計算分攤并提供金融機構的貸款證明)和延期還款罰息3萬元，該公司所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5％，適用的營業稅稅率5％，城市維護建設稅5％，應交教育費附加征收率3％；土

地增值稅預征率0．5％，計稅毛利率10％，企業所得稅稅率33％。假設2005年沒有開發其他項目，也未發生其他經濟業務事項和納稅調整項目。根據上述資料，會計處理如下：

(1)收到售房首付款

借：銀行存款

7200000

貸：預收賬款――預售收入

7200000

(2)計征應交納營業稅及附加

借：預收賬款――預交營業稅金及附加 388800

貸：應交稅金――應交營業稅

360000

應交稅金――應交城建稅

18000

其他應交款――應交教育費附加

10800

(3)計征應交納土地增值稅3．6萬元(720×0．5％)

借：預收賬款――預交土地增值稅

36000

貸：應交稅金――應交土地增值稅

36000

(4)計征應交納企業所得稅

計征企業所得稅：(720×10％-38．88)×33％=10．93(萬元)

借：預收賬款――預交企業所得稅

109300

貸：應交稅金――應交企業所得稅

109300

(5)交納計征的各種稅費

借：應交稅金――應交營業稅

360000

應交稅金――應交城建稅

18000

應交稅金――應交土地增值稅

36000

應交稅金――應交企業所得稅

331200

其他應交款――應交教育費附加 10800

貸：銀行存款

756000

(6)確認收入實現

借：應收賬款――應收售房款

10800000

預收賬款――預售收入

7200000

貸：主營業務收入

18000000

(7)收到按揭款

借：銀行存款

10800000

貸：應收賬款――應收售房款

10800000

(8)結轉已售開發產品成本1050萬元(200+850)

借：主營業務成本

10500000

貸：開發產品成本

10500000

(9)計提營業稅及附加

營業稅及附加稅費=1800×5．4％=97．2(萬元)

應補交營業稅=1080×5％=54(萬元)

應補交城建稅=54×5％=2．7(萬元)

應補交應交教育費附加=54×3％=1．62(萬元)

借：主營業務稅金及附加

972000

貸：預收賬款――預交主營業務稅金及附加 388800

應交稅金――應交營業稅

540000

應交稅金――應交城市維護建設稅

27000

其他應交款――應交教育費附加

16200

(10)工程竣工，結算應交土地增值稅

允許扣除項目金額=200+850+90+(200+850)×5％+97．2+(200+850)×20％=1499．7(萬元)

增值額=1800-1499．7=300．3(萬元)

增值率=300．3+1499．7×100％=20．02％(普通住宅超過增值稅率20％)

應交納土地增值稅=300．3×30％=90．09(萬元)

應補交土地增值稅=90．09-3．6=86．49(萬元)

借：主營業務稅金及附加

900900

貸：預收賬款――預交土地增值稅

36000

應交稅金――應交土地增值稅

864900

(11)年底結算應交企業所得稅

應納稅所得額=1800-1050-97．20-90．09-25-50-90-3＝394．71(萬元)

應交企業所得稅=394．71×33％＝130．25(萬元)

應補交企業所得稅=130．25-10．93＝119．32(萬元)

借：所得稅

1302500

貸：預收賬款――預交企業所得稅

109300

應交稅金――應交企業所得稅

1193200

(12)補交各種稅費時

借：應交稅金――應交營業稅

540000

應交稅金――應交城市維護建設稅

27000

應交稅金――應交土地增值稅

864900

應交稅金――應交企業所得稅

1193200

其他應交款――應交教育費附加

16200

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（一）是在農村進行房地產開發和建筑施工的經營主體規模普遍較小，達不到房地產開發和建筑施工所要求的資質，很多都是開發單位自己找施工隊施工或者就是自己帶人施工。例如我們在烏衣檢查的朱良文開發商品房，其本人就是包工頭，自己帶隊施工。

（二）是農村建筑市場和房地產開發市場規范化程度低。農村建筑市場多少年形成的慣例，自己建房自己找人施工，不需要有資質的單位，自我保護意識不強。同時，在農村房地產市場和建筑市場基本是合二為一，既是施工單位，又是開發單位。如我們查處的滁州市擎宏建安公司，其建筑施工資質只有四級，也不具備商品房開發資質。

（三）是監管力量薄弱。在農村，建筑市場的管理只有鄉政府的城建辦負責規劃審批，房地產市場除了工商部門監管外基本處于真空。

（四）是違規越權審批土地現象嚴重。現在各鄉鎮政府經費較為緊張，為增加政府收入，有些地方政府及職能部門違規越權審批土地，對報建項目把關不嚴，甚至為開發商出謀劃策，從而導致房地產市場和建筑市場的混亂，滋生了腐敗，南譙區烏衣鎮擔子辦事處事件就是很好的案例。

二、農村建筑市場和房地產市場違法行為的分類與特征

農村建筑市場和房地產市場的違法行為按違法性質可以分為兩大類，一是經營主體資格方面的違法問題；二是市場營銷方面的違法問題。下面從這兩個方面分別加以探討。

（一）有關農村建筑市場和房地產市場經營主體方面存在的違法行為

*、無照經營開發行為

按照有關規定，經營房地產開發必須取得房地產開發經營資格證喝營業執照后方可經營，但在南譙區范圍內，開發房地產的基本上都是無證照經營，我們查處的**起都是如此。

*、無預售許可證，預售房屋的行為

《無照經營查處取締辦法》規定：對應當取得而未依法取得許可證或其他批準文件和營業執照，擅自從事經營活動的無照經營行為，由工商部門依法查處。商品房預售許可證是開發商預售房屋的一個通行證，通常要求開發商在房子做到八樓以上方可申領預售許可證，實際操作中，許多開發商為贏得時間，搶占市場，往往在樓房剛施工就開始預售廣告，收取預付款，進行房屋預售。我們在查處擔子、烏衣等地的房地產市場時，施工場地還在打樁，售樓部內房屋預售圖上已有**%的房子插上了小紅旗，印刷品預售廣告到處散布，對已預訂房屋的顧客每戶以收取****--*****元不等的預付款，倘若該企業因故無法預期拿到預售許可證，不僅擾亂了市場，也會給消費者權益帶損害，從而引發許多不必要的糾紛。

*、掛靠經營問題突出

掛靠經營有兩個方面，一是開發商掛靠有資質的公司，在我們查處的擔子劉某開發項目上，當事人沒有任何經營資質，通過關系找到滁州市陽光房地產開發公司，由對方提供營業執照喝房地產開發企業資格證書，劉某繳付*萬元管理費的形式掛靠在該公司，后劉某憑陽光房地產開發公司的證照辦理了立項等手續。二是建筑企業項目經理掛靠。當前在建筑企業中，以項目經理名義掛靠在建筑企業經營的包工頭比較普遍。項目經理是指受企業法定代表人委托對工程項目過程全面負責的項目管理者，是建筑施工企業法定代表人在工程項目上的代表人。項目經理是崗位職務，是企業的管理者，給予企業管理人員待遇，企業可實行具體的項目崗位工資和獎勵制度。按照建設部《建筑施工企業項目經理資質管理辦法》規定，項目經理在企業法定代表人授權范圍內，行使以下管理權力：*、組織項目管理班子；*、以企業法定代表人的代表身份處理與所承擔的工程項目有關的外部關系，受委托簽署有關合同；*、指揮工程項目建設的生產經營活動，調配并管理進入工程項目的人力、資金、物資、機械設備等生產要素；*、選擇施工作業隊伍；*、進行合理的經濟分配；*、企業法定代表人授予的其它管理權力。項目施工管理承包、項目施工經營承包是指項目經理受建筑施工企業法定代表人的委托，對委托的工程項目施工行使組織項目管理班子、指揮工程項目生產經營活動、調配和管理生產要素、選擇施工隊伍以及合理經濟分配的企業內部行政管理權，并實行項目經理負責制，由建筑施工企業對項目經理實行項目崗位工資和獎勵的管理責任承包機制。項目經理負責制，是指工程項目施工應建立以項目經理為首的生產經營管理系統，實行項目經理負責制。項目經理在工程項目施工中處于中心地位，對工程項目施工負有全面管理的責任。它與工程項目施工經營承包不同，工程項目施工經營承包是指建筑經營承包者按照《建筑法》、《合同法》的規定，由發包者（建設單位）發包施工項目、承包者進行工程建設的工程項目施工經營承包。承包者應當是有營業執照和資質證書的建筑施工企業。二者法律地位的不同在于：（*）前者承包者（項目經理）是崗位職務；后者承包者（建筑施工企業）是獨立承擔民事權利義務法律關系的經濟實體。（*）前者的行為是企業的內部管理行為；后者的行為是企業的外部法律行為。（*）前者承包者（項目經理）的經濟利益是項目崗位工資和獎勵；后者承包者（建筑施工企業）的經濟利益是經營利潤。（*）前者承包者不能以自己的名義對外發生民事權利義務法律關系（包括：簽訂合同、生產資料所有權（使用權）關系、勞動關系、工程款結算、工程款投入、債權債務等），只有經法定代表人的授權并在授權范圍內以建筑施工企業的名義才能實施；而后者依法直接以自己的名義對外發生和實施。由此可見，項目經理是工程項目的管理者而不是工程項目的經營者。但在實踐中假借項目經理項目承包管理之名，實為項目工程建筑無照施工經營活動（即掛靠在建筑施工企業內部，借用企業營業執照、銀行帳戶，以建筑施工企業的名義從事建筑施工經營活動的個人行為）的情況大量存在。例如我局在檢查南譙橡塑模具廠建筑工地中，發現施工方為張立軍，只有項目經理證，所建工程是其本人與該廠洽談，待工程完工后再找有資質的單位掛靠，以辦理各種證件。

*、虛假出資行為

今年，我們分局在查處烏衣一起房地產案件中，發現該企業在申請設立登記時，申報注冊資本是***萬元人民幣，經查，其向工商部門提供的相關證明材料，根本沒有資金，我局尚在調查中。

（二）、市場營銷方面的違法問題

*、虛假的廣告宣傳

《廣告法》規定，廣告不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者。在我國，近年來虛假廣告問題在商品房消費者投訴問題中占有較大比率，有人甚至建議以后在房地產廣告中只寫明樓盤的位置、價格、大小，別的一概不讓在廣告中出現，看來，有些消費者確實讓虛假廣告傷透了心。在房地產廣告中我們常見“為回報消費者厚愛以優惠成本價銷售，每平方米僅售××元”的廣告語，指的往往是該樓盤最低價位的樓房，其層次、朝向、質量都很差。

《房地產廣告暫行規定》規定：在廣告中不得出現含有升值或投資回報的承諾用語；不得出現辦理戶口、就業、升學等事項的承諾用語；在預售商品房廣告中不得出現涉及裝修裝飾內容的用語；表現項目位置，應從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。而在我們擔子和烏衣發現一些廣告中就相繼出現了“××地段升值顯而易見”、“不用一兩年，這里鐵定要升值”、“只需*分鐘便可到達市中心”等字眼。

*、使用“霸王條款”

房地產業“霸王條款”最明顯的問題反映在合同方面，在我們南譙區范圍內,沒有一家開發商使用規范的合同文本,都是私自打印好沒經雙方協商的條款，沒有遵循公平原則來確定雙方的權利義務，有不公平等格式條款之嫌。

*、抵毀商業信譽的行為

《反不正當競爭法》規定：經營者不將捏造、散布虛偽事實損害競爭對手的商業信譽和商業聲譽。在我們調查中，有些開發商和售樓人員為了營得更多的交易機會，在消費者中捏造、散布諸如“××樓盤用的水泥質量較差”、“開發商為籌資焦頭爛額”、“××樓盤結構差，到現在只賣出幾套”等用語，以詆毀同行。

*、欺騙性銷售

在農村，很多土地是集體性質的，按規定只有戶口屬于當地的才可以申請宅基地，才可以領取房產證，在我們調查中，很多開發商都是以職工宿舍的名義開發建設，在銷售中并不告知土地的性質，并宣稱可以辦理房產證，但很多購房戶交過錢后去辦理房產證時才被告知不能領取房產證，由于開發商使用的都是自己打印的合同，上面沒有關于辦證方面的條款，想退都退不掉，已經有消費者向我局申訴。還要的利用合同進行欺騙，如我局在腰鋪鎮查處的尤玉龍、佘金根無證開發商品房案中，將售房合同寫為建房合同，所交付的購房款全部開為材料費，把所有責任推給購房者。

針對以上農村房地產市場和建筑市場在經營中常見的違法違規行為，我們工商部門應把此做為我們加強房地產和建筑市場監管工作的落腳點和著力點，從一下幾個方面加大對房地產企業和建筑企業的法律法規宣傳力度和違法違規行為查處的力度：

*、積極與有關職能部門配合，開展形式多樣的法律法規宣傳培訓，引導開發商和建筑商走合法經營之路，引進有實力的房地產開發商；

篇6

2.房地產項目招投標存在的問題分析

2.1業主方對項目招標目標及項目價值定位不清

房地產項目招標的最終目的是以最優質的性價比完成項目開發任務。因此,在房地產項目招標過程中,業主單位應熟知招標的范圍、招標的內容、招標預期的結果以及工程施工中可能遇到的風險,并在招標過程中予以明確。然而,當前房地產項目招標文件內容和標底的編制往往顯得片面且呆板。簡單來說,就是業主方往往只通過編制標底來評判投標企業的施工能力,而忽視了新技術應用能力、企業成本水平和管理水平等對企業投標報價的影響。對于低于標底的投標報價,往往認為其低于成本價投標而直接作廢,回避了對投標企業施工能力和管理水平的進一步考量,放棄了節約投資、降低施工風險、提高工程施工可靠度的機會[2]。

2.2投標企業圍標現象依然存在

投標企業通過圍標的方式謀求中標的歷史在我國由來已久,尤其是在利潤豐厚的房地產業。各施工投標企業為謀求中標,獲得更大的經濟效益,幾個投標人之間往往相互約定,形成利益共同體,一致抬高或降低投標報價,以使其中的利益相關者中標,并共同分享利潤。一些投標企業或個體老板通過資質掛靠的方式獲取建設任務在客觀上加劇了圍標現象的發生。圍標容易導致項目招標方不得不擴大投資,造成了資金的浪費和不必要的開支。通過圍標獲得施工任務的投標企業或個人為收回圍標時的“投資”,往往偷工減料,拖延工期,不利于建設任務的順利實現。同時,圍標現象的存在也損害了投標企業間的公平競爭。

3.應對措施分析

3.1招標文件及標底編制應科學合理

招標文件是整個招投標行為的綱領性文件,在整個招投標過程中起到指導性作用。因此,項目招標方或有資質的招標機構在編制招標文件及標底過程中,應充分考慮當前建筑施工環境、新技術及新機械應用情況,結合預招標工程的施工特點及采購要求[3],科學、合理、全面地編制招標文件,不應有缺項、漏項。同時,在選擇評標方式及中標價時,應充分結合投標企業的施工能力和企業管理能力等,明確鼓勵投標企業深入了解投標項目,積極運用新機械、新工藝、新技術,避免盲目投標,對施工企業的選擇不僅僅局限于投標報價,而應組織對投標文件的全部內容進行分析,選擇合理低價。

3.2規范招投標行為的管理

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關鍵詞 房地產信托投資基金（REITs） 問題 建議

一、房地產信托投資基金的概念及發展

房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）是一種以發行信托收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs典型的運作方式有兩種：一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發行信托收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地產，并將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本付息；二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發紅利。

REITs兼顧了業務模式的穩定性和信托財產的收益性、安全性、流動性，一般只適用于擁有較穩定現金流的寫字樓、商場等商業地產。美國、澳大利亞、日本等發達國家已建立了較完善的REITs運行機制、法律制度及稅收政策，REITs也有力地促進了該地區房地產業的發展。我國從2005年12月越秀REITs在香港聯交所上市以來，REITs發展經歷了從無到有、不斷探索的過程，但是由于種種原因，我國的REITs并沒有真正發展起來。近年來，我國房地產信托產品發展迅速，據公開數據顯示，僅2012年上半年房地產信托新增規模達1213億元，至6月末房地產信托余額為6751億元，占信托余額比例為12.81%，這為REITs的發展奠定了較好的基礎。

二、我國房地產信托投資基金發展存在的問題

隨著我國房地產業的發展，房地產開發商將擁有更多的經營性物業資產，而在我國宏觀調控的大背景下，構建多元化、高效并且有利于風險分散的房地產融資渠道，以及有效解決民間資本問題為社會所關注。作為一種在發達國家較為成熟的信托產品，REITs將資產管理和房地產融資相統一，能夠將民間資本和房地產業發展相結合，具有較好的發展前景。但就目前來看，我國REITs的發展仍存在諸多問題，這成為阻礙REITs發展的不利因素：

1.配套法律法規尚需完善

我國信托構建了《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托業務管理辦法》、《信托公司凈資本管理辦法》等“一法三規”的法律框架，為信托業務的開展提供了法律依據。但到目前為止，我國還未制定針對房地產信托投資基金的法律法規和稅收制度。而REITs的健康發展離不開相關法律法規的制約。

2.缺乏行之有效的監督管理機制

REITs在我國目前的制度環境下，屬于私募性質，很難象證券投資基金那樣有規范的監督管理，資金的募集、資金的運用以及對所投資物業資產管理處置的監督缺位。另一方面，雖然信托合同對保管人、受托人、投資者的權利義務進行了約定，但因為標準模糊，大部分信托法律契約是不清晰的或執行不完整的，這就使得內部自律監督的權力進一步減弱。

3.信息披露制度還不完善

信托公司目前實施的是非強制性的信息披露制度。具體來講，信托投資項目的相關信息、信托成立、信托規模及工商登記文件等均不會強制公開。這與REITs要求的嚴格的交易機構、公開透明的信息披露要求存在較大差距，可能出現信托受益權轉讓而其他投資者無法得到通知等情況，對投資者的知情權、選擇權及REITs參與各方的利益保護存在漏洞。

三、促進我國房地產信托投資基金發展的建議

1.完善REITs法律體系及稅收政策。一方面，借鑒美國等發達國家的房地產信托投資基金的做法，建立完整的規章制度體系，包括管理辦法、設立指引、監督辦法等，以促進的REITs健康發展；另一方面，制定稅收優惠政策。在國外，稅務驅動占重要地位，稅務帶動了房地產投資80%的份額，投資理念驅動的份額約占20%。中國目前對REITs的公司型模式的雙重征稅問題尚沒解決，相應的稅收優惠政策尚未建立。需根據REITs的發展完善相應的稅收及優惠政策。

2.進一步完善和加強行業監管。目前我國信托公司歸銀監會監管，而信托業務及REITs的發起設立非信托公司專屬，同時，REITs的運作涉及國土資源部、建設部、證監會、國稅、地稅等相關部門，要促進REITs的健康發展，建議借鑒美國經驗，改變目前的發起主體監管為功能監管，政府可成立跨部門的房地產信托投資基金管理組織或機構，實行協同監管。

3.注重產品的標準化及流動性。產品的標準化及流動性是發展房地產信托投資基金的必要條件。應借鑒證券投資基金的發展經驗，實現房地產信托投資基金產品的社會化、標準化，解決產品上市流通問題，促進統一的房地產信托投資基金市場的發展。

4.建立客觀、公正的信用體系。社會信用制度的缺失，以及缺乏有影響力的獨立資產評估機構和完善的信用擔保體系是制約私募信托產品發展的屏障，應盡快建立違法處理機制和守法激勵機制，以確保投資者的利益不受損害。

參考文獻：

[1]花蘊，汪紅艷，王燁.房地產投資信托與房地產私募股權基金的辨析與應用初探.特區經濟.2011（12） 274-276.

[2]張煜洽.我國房地產投資信托基金現狀芻議.中國房地產金融.2009（12）.

[3]陳敏.我國應發展房地產投資信托基金.財會月刊.2007（6）：49-50.

[4]王年珍.我國房地產投資信托基金發展分析.甘肅聯合大學學報：社會科學版.2011.27（6）： =64-67.

[5]趙文.淺析發展我國房地產投資信托制度.經濟視角.2011（11）：52-53.

篇8

一、我國商品房預售制度概況

我國的商品房預售制度起源于香港,隨著市場經濟的發展、房地產市場的繁榮,商品房預售制度迅速風行于全國各地。中國是從20世紀90年代初開始逐步建立并完善商品房預售制度的。1994年7月,全面規范城市房地產開發的法律――《中華人民共和國城市房地產管理法》,借鑒了香港的房地產開發模式,正式確立了商品房預售制度。此后1998年國務院頒布了《城市房地產開發經營管理條例》、2001年及2004年建設部頒布的《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》以及新近頒布施行的《物權法》等,均對這一制度作了進一步的完善。

十幾年的發展表明,商品房預售制度對培育我國房地產市場和推動房地產業的發展起到了重要的作用。我國房地產業獲得了資本的原始積累,并且預售使得房地產開發商降低了融資成本,另外,預售房價格明顯低于現房,也使得購房者獲得了實惠。因此,在買賣雙方的共同推動下,商品房預售制度在國內迅速發展。但是,商品房預售制度在實施過程中也產生了大量的道德風險和市場風險,亟待關注和完善。

二、我國商品房預售制度存在的問題及成因分析

當前,我國的商品房預售存在的風險問題表現在以下幾個方面:

1、交易不公平問題

商品房預售存在著交易不公平的現象。通過這一方式,房地產商把商品房的開發風險全部轉移給了銀行和社會。根據我國的預售制度,當商品房還在建設過程中,買方就已支付大部分房價款。這種不完善的預售機制使房地產商不僅無息占用預付款、承建商的墊款、低成本使用銀行資金,而且也不須承擔施工建設風險和房屋存貨成本等等。因此,開發商將資金成本大部分轉嫁給了購房者,借助于抵押貸款、按揭、流動資金貸款等方式,把開發項目龐大的債務負擔、幾乎全部的開發風險轉移在銀行身上。更有甚者,當現房與預售協議、廣告和口頭承諾出現差異時,處于弱勢的購房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承擔毀約責任。

2、居民消費風險成本大

在商品房預售制度下,預售商和預購者掌握的信息嚴重不對稱,增大了居民消費的風險成本。商品房預售的交付履行周期長,不僅要受到建筑材料價格、土地價格影響,還要受到市場供求關系,不可抗力等因素的影響,交易雙方都面臨著不可預測的風險。現有國內市場的商品房銷售中,開發商擁有信息優勢,而購房者則相對處于信息劣勢的不均衡狀態。房地產商往往會利用這種信息不對稱,千方百計隱匿有關信息,轉嫁風險,謀取不正當利益,產生了經濟理論上的“道德風險”問題。

3、低效競爭

現行的預售制度容易造成低效率競爭和不公平競爭。商品房預售制度相對降低了房地產業的門檻,開發商只要具備聯系地方政府和商業銀行權勢人物的能力,獲得廉價的土地和低成本的貸款,往往就意味著項目的成功。這導致我國房地產業不但沒有形成優勝劣汰的市場機制,還造成了以“圈錢、圈地”為主要特征的贏利模式和以廣告、炒作為主的銷售方式,大量低質開發商充斥房地產市場。

綜其原因,我國商品房預售缺乏一套健全、完善的風險分擔機制。購房者和銀行缺乏保障自身利益的法律依據,使得開發商輕而易舉地轉移開發風險;同時缺乏房地產業監管體制。目前,對在建商品房銷售行政許可的書面審查沒有發揮應有的把關作用,這一機制的缺失助長了低效競爭的發生;另外,缺乏嚴格的準入和退出制度。這導致了房地產市場中,低于準入門檻的開發商充斥市場、參與競爭,分得一份“蛋糕”。

三、健全商品房預售制度的政策建議

針對上文探討的我國商品房預售制度主要存在的問題,我們從以下三個方面提出了健全商品房預售制度的建議:

1、設立房地產預售風險擔保基金

如上文分析,當前商品房預售中的風險分配極不合理,因此,政府應用基金平衡交易各方的風險、設立房屋預售制度的風險擔保基金,凡是房地產開發商都應參加這個基金。通過這一機制的設立,把整個房屋預售制度的風險分散給銀行、消費者以及房地產開發商,這樣可以有效地平衡各方風險。

2、完善預售房款監管

首先把目前我國房地產市場主流的預收款收存方式變成由買方自己將預付款存入預售房款監管賬戶的方式,嚴格規范預售房款資金的使用。房地產商除了可提取規定比例的備用金外,不能輕易動用賬戶內的資金。因工程建設需要用款,須由房地產行政主管機關審批,監管帳戶所屬銀行才能將款項轉入施工單位賬戶。這樣有效避免了開發商挪用預收款和攜款潛逃等行為,既保證了商品房預售款的融資作用,又保障了預付者的資金安全。廣東省已作過相應嘗試,應在全國范圍內推廣。

3、設立預售商品房單項建設資金審核機制

如前所述,當前我國商品房預售制度導致了大量、低質的中小企業充斥市場,深度危害行業環境和社會利益。因此,設立預售商品房單項建設資金審核機制,對房地產企業實行實時監控,經過嚴格審批方可進行房地產開發,可有效避免房地產商在其他項目上資金周轉不靈時,以預售商品房為手段,填補資金漏洞,有效地將不合格企業清除出市場。

篇9

一、引言

房地產投資信托（Real estate investment trust ,REIT）這一概念起源于19世紀80年代的美國，是一種以發行受益憑證（如基金單位、基金股份等）的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。其實質就是通過組合投資資金和專家理財來實現大眾化投資，以滿足中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求。

與發達國家相比，我國房地產金融市場的融資渠道顯得過于單一，如何解決房地產業的資金問題，挽救瀕臨破產的中小房地產開發商，妥善處理目前“爛尾樓”問題成了房地產業和金融業界討論的問題。但以筆者之所見，我國目前所謂的“房地產投資信托”并非真正具有信托應有的法律特征，名為信托，實為以信托名義進行證券發行或合同權利公開受讓的活動。[1]因而有必要通過對房地產投資信托所涉及的法律關系進行進一步的分析，以探討目前中國房地產投資信托存在的若干法律問題。

二、房地產投資信托存在的法律問題

（一）概念不清，貌合神離

從房地產投資信托的產生、發展來看其最基本的含義應當包括三個方面：一是財產的轉移，主要是房地產或投資資金所有權或處分權的轉移；二是受托人對房地產及投資資金的管理和處分；三是受益人享有的受益權。這三者缺一則不成其為信托。[2]我國《信托法》第二條將信托定義為：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。”國內一些學者認為這個定義中的關鍵之處在于“委托”一詞含義不明。一般來說，“委托”多用于行紀和關系中，即一方（行紀人或人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行紀關系中）或委托人（關系中）的名義，為委托人的利益行事。但無論是行紀還是，與信托都有本質的區別，即前者均不轉移財產的所有權，而且所有權與利益不產生分離，都歸屬于委托人，而后者須有財產權的轉移，而且所有權與利益發生分離，所有權歸受托人所有，利益則由受益人享有。因此，“委托”一詞非但沒有揭示信托的本質屬性，而且混淆了信托與行紀、等法律關系的界限，是不科學的。3筆者認為這種觀點是值得借鑒的，我們既然決定將REIT移植到國內，就應該按照它內在的法律屬性清晰地定義它，從而將它同其它法律關系區別開來。

（二）關于信托財產占有瑕疵的承繼

在REIT關系中，信托財產為動產，委托人將財產交付于受托人即實現財產權的轉移。依照大陸法系民法制度，信托財產似也可適用“善意取得”制度，即使委托人對出讓財產的占有有瑕疵，只要受托人受讓時為善意，信托財產就發生有效轉移，信托也因此成立。然而果真如此，便給委托人留下了謀取不當得利的空間。信托一旦成立，信托財產則發生“閉鎖效應”，可以免受委托人、受托人和受益人的債權人的追及。委托人可以利用把非法占有的財產設立信托的手段來逃避真正財產所有人的追究。由此可見，如果在信托財產的轉移上適用“善意取得”制度，會鼓勵委托人濫用信托，侵害他人利益。因此，我國不妨借鑒日本信托立法的經驗，直接規定受托人應承繼委托人對信托財產占有的瑕疵。

筆者認為上述觀點有待于商榷，REIT是英美法系的產物，英美法就動產物權的轉移，僅善意買受人能主張原始取得，受托人或受益人即使“善意”卻也并非“買受人”，因此REIT不適用善意取得制。

（三）風險防范體系不健全

首先，規范信托投資公司的法律法規主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，但這對于規范房地產投資信托公司的設立、變更、終止以及公司組織機構和信息紕漏制度方面還遠遠不夠。由于缺乏專項立法，至使目前許多房地產信托公司內部經營結構不合理，再加上混業經營和關聯交易的影響，房地產信托公司的金融防范體系受到嚴峻的挑戰，委托人的利益無從保障。

其次，就房地產投資信托的擔保及保險制度而言，主要有兩個層次的問題，一是信托投資公司對投資者的擔保，我們可以參考德國房地產投資信托制度的做法，將房地產投資基金交由寄托銀行保管，受托人的排他管理權一分為二，投資公司行使法律監督權，事實的監督權以及執行法上的執行權又屬于寄托銀行。上述做法既可以增加投資者的信心，降低信托產品的風險系數，又可以對信托公司的經營產生約束。另一個層次的問題是信托投資公司將信托資金用來貸款和購買抵押貸款相關證券的擔保及保險問題。因為信托公司對開發商的貸款同樣適用于《貸款通則》而在審批貸款時又往往沒有商業銀行嚴格，因此，信托公司的貸款面臨著比商業銀行更大的風險。

四、結束語

房地產業從上世紀九十年代后期開始，平均年增長率達到37.8%，而且在今后幾年將會有很大的發展。目前房地產業發展遇到的問題是房地產貸款在銀行貸款中的比重過高，銀行提高了房地產項目貸款的條件以及銀根緊縮的政策，因此房地產行業迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發和經營的資金問題。我過目前房地產投資信托市場上所推出的產品其實質都是一些“類房地產投資信托”，這些早期的類房地產信托為我國房地產初期的發展提供了新的融資渠道，但隨著房地產泡沫的破滅和信托公司管理人員決策機制不健全等因素的影響，這些房地產信托投資基金均不同程度的陷入了運作的困境。本文通過對房地產投資信托所涉及的法律關系的梳理，指出了目前我國房地產投資信托所存在的法律問題，并提出了一些建議，希望通過這些建議為我國房地產投資信托的運行構建一個良好的法律平臺，促進房地產金融體制的完善和健全。

篇10

【關鍵詞】

投資性房地產；會計核算；不足與完善

0 引言

隨著我國經濟的不斷發展，和城市化的不斷推進。房地產業的發展成為全國乃至全球投資收益率最高，風險最小的行業。這些年來，無論是國企還是民企，為了獲取利潤都紛紛投入房地產業。會計核算是企業財務管理的主要方式，企業一味把投資性房地產按照固定資產處理按照歷史成本入賬或者是分期計提折舊方法的會計計量和處置。期限較長的投資性房地產無法實現其短期的市場價值。在投資性房地產會計核算中，我們需要尋找存在的問題。就當前看，投資性房地產在我國的會計核算方面存在一些問題，需要有關部門去修改相關的政策以完善制度。

1 投資性房地產會計的核算

1.1 投資性房地產初始的核算

在投資性房地產的投資過程中，第一步要對投資性房地產的初始化成本進行準確有效的計量，其次在進行合理的核算建筑物出租日期和土地使用日期。常的工程中，核算部門對投資性的房地產總資產核算。分別對投資房地產企業中的固定和無形資產分別進行分類和核算。并對房地產的項目投資預算，以提高投資性房地產為企業帶來的經濟利益。

1.2 投資性房地產的后續核算

后續的會計工作中要對投資性房地產進行記賬、算賬、報賬。房地產的維護、裝修、設施建設、管理等財務費用的計量要嚴格按照相關的會計計量法則對房地產進行日常計量，使其達到科學性、有效性，促進計量的價值體現。以人民幣為記賬單位對投資性房地產的經濟活動進行核算，通過設置賬簿、填制憑證和特定的記賬方式以及會計報表的編制，進行的綜合、不間斷財務計量的反映以及風險的監督，形成的測控指標，為投資者提供可靠信息，考核經營目標的完成情況。

2 投資性房地產會計核算中存在不足點

2.1 公允計量問題

有效的投資性房地產評估是房地產進行投資的基礎。在企業的資產負債表中，如果采用是公允價值核算模式進行的評估，將投資性房地產的公允價值變動計入損益，就會增加或減少企業利潤的總額。但是虛擬的資產在企業的實際運營中并未起到效果，只有在出售是才能體現。一旦房價出現大幅度的波動時，就會給房地產投資企業造成嚴重錯覺，并引發過度投機或者恐慌。同時，公允價值核算模式給了企業提供了控制利潤，偷稅漏稅的空子，影響到財務報表科學性和準確性，難以對企業的盈利空間作出準確判斷。

在我國會計的準則中，不許將固定資產的盈虧同其他業務收入和支出一起核算。企業的實際計量同會計準則出現不一致性，就會造成在實際的財務處理中的誤差，就會降低信息的準確性。

2.2 公允價值與賬面價值計量轉換誤差點

當投資性房地產用途發生變化時，需要對房地產進行重分類。

自用的房地產為投資性房地產時，只是資產的用途變化，而資產根本性能變化，隨意的改變房地產原有賬面價值是不合理的。如表1，公允價值與賬面價值的差異會導致資產價值得到不真實的估量。

3 完善投資性房地產會計核算中的建議

3.1 出臺相關投資性房地產公允計量的建議

企業在投資的過程中，以公允價值方式計量的投資性房地產，當其價值發生波動時，將投資性房地產公允價值的與賬面價值差額進行計量。這樣就不會出現單一的信息缺失，可以有效對企業固定資產進行長期的評估，使投資性房地產的價值更加真實。

3.2 出臺計量方式轉變問題的建議

在轉換核算中，投資性房地產轉為自用房地產時計量方式也由公允價值計量轉為成本價值計量，將投資性房地產公允價值作為房屋計量的基礎，而公允所產生的價值與原賬面值差計入當期盈利或者虧損。

4 小結

投資性房地產的討論成為學術界話題，尤其是2008年金融危機對于公允價值計量方式的深刻反思，同時房地產業的迅速發展和房價的過快上漲。投資性房地產的公允價值方式計量尚有不足之處，但是這種方式是它的補充。這就需要會計準則制定人員進行更多思考，實踐和改進，深入分析關聯準則的有效性，真正實現準則合理運行。

【參考文獻】

[1]曹萬選.“投資性房地”的會計核算及應注意的問題[J].社科縱橫，2008

[2]趙素存.淺析投資性房地產的會計核算方法[J].商品儲運與養護，2008，30