地方金融風險防范模板(10篇)

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篇1

關鍵詞 房地產金融風險 風險防范

我國房地產業的迅速發展，帶動了我國的房地產金融的產生與發展。1998年全國房地產開發投資資金4414.94億元，2008年已達33404億元，10年增長了7.56倍。但由于房地產規模較大，投資期長，房地產金融風險的問題也逐漸暴露出來。

一、房地產金融風險概述

房地產金融風險，指經營房地產金融業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產資金融通業務而言，房地產金融風險主要有信用風險、流動性風險、系統性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險和房地產金融中的其它風險。

二、我國房地產金融風險產生的原因

（一）土地儲備制度不完善

我國各城市開發和改造的樓盤都很大，土地資產價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。土地儲備屬于政府行為，這使得土地的購置和開發很容易獲得商業銀行的巨額貨款。而土地收購和開發的主要資金來源于銀行貨款，還款則主要依靠土地出讓金。影響土地出讓價格的因素很多，土地資產價格本身也波動頻繁，這些無不增加了土地購置與開發貸款的不確定性風險。

（二）房地產融資渠道單一

長期以來，我國房地產融資以銀行貸款為主渠道，證券、信托機構等涉足很少，其融資量不足房地產市場資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場上，基本上不存在二級市場，不能將異質的抵押品轉換為流動性較強的金融產品，使得房地產市場與整個金融市場無法有機結合。

（三）信息的不對稱性

我國目前信息傳遞機制的不完善和個人信用制度的缺乏，使得銀行無法對房地產投資項目的預期效益和潛在風險進行全面評估，也無法對購房者的資信情況、收入狀況、現有住房狀況、未來收入是否穩定進行詳盡了解，銀行要獨立面對開發商、建筑商與個人消費者三個方面的信貸風險，任何一方的違約或三者之間的交叉違約都會產生還貸的風險。

（四）房地產融資機構風險意識淡薄

我國房地產融資機構受眼前房地產市場“形勢大好”的迷惑，為爭奪市場份額，極易形成市場沖動，盲目擴張房地產信貸規模。

（五）房地產融資風險管理技術過于簡單

我國房地產風險度量技術尚處于起步階段，與國外先進技術差距較大，不利于對信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險進行有效識別和處置。

（六）房地產業和房地產融資的宏觀調控政策不穩定且效率低

我國短期性宏觀調控政策，往往使處于市場最前沿的金融機構遭受重創，出現疼在房地產業卻傷在金融機構的現象。一些地方政府管理行為不規范，為搞“形象工程”，甚至為解決財政困難而盲目推動房地產業發展，使土地價格虛高，造成房地產成本大幅上升，開發商最終將高額成本轉嫁給消費者，抑制了有效需求。

三、我國房地產金融風險防范措施

（一）完善土地制度

政府應該重新界定土地儲備中心的功能，打破地方政府對土地一級市場的壟斷。地方政府的征地動機不能被濫用，各級土地儲備中心的土地儲備重點應轉向基本建設用地和工業項目用地儲備整理。

（二）拓寬房地產金融融資渠道，實現融資結構多元化

促進房地產融資方式的多元化發展，構建房地產業多元化融資體系，具體可以考慮鼓勵有條件的企業發行公司債券，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產投資信托機構在資本市場上發行，將分散的資金集中到房地產建設中來。積極穩妥地發展住房公積金貸款，充分利用公積金貸款利息低的特點，滿足低收人居民的購房需要。

（三）商業銀行自身應加強管理，提高風險防范能力

商業銀行要擴大房地產市場信息來源，完善房地產市場分析、預測和監測指標體系，及時關注各地房地產市場的發展變化情況，提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力。加強產業政策研究，制定與產業政策相互協調的房地產信貸政策，加強對房地產行業周期波動的研究，防范市場風險于未然。信貸從業人員必須牢固樹立風險意識和良好的職業道德意識，在調查環節盡職盡責，認真做好貸前調查工作，及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險，研究信貸風險防范措施。

（四）公布房產信息，引導公眾心理預期

政府須建立和完善房地產市場預警監測體系，加強數據、信息的統計、處理和公示。通過對房地產及相關產業的動態監測，信息，正確引導房地產企業的開發投資方向，促使消費群眾形成理性預期，顯露政府對炒房行為打壓的決心和規范市場的力度。

（五）健全房地產的法律、法規體系

嚴格執法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商或個人，應立即停止貸款，并追討已貸款項。針對在房地產資金籌集、融通、借貸各環節的經營行為中出現的問題，修改現行的法律法規，確定房地產信貸的法律地位。建立健全有關房地產信貸的法律法規。

參考文獻：

[1]袁萌萌,賈秀娥.我國房地產金融的風險及防范研究.技術與創新管理.2009(1).

[2]耿丹,邱敏芳.試論我國房地產金融未來發展趨勢.華商.2008(15).

篇2

自1998年我國開始推行商品化的住房以來，對我國房地產行業起到了極大的促進作用，也正是因為房地產行業的蓬勃發展使得其對國民經濟的積極發展起到了至關重要的作用，從目前的情況看來，房地產行業已經發展成為中國國民經濟的核心部分。通過金融危機的沖擊后，中國房地產價格卻依然居高不下。那么，這是否意味著中國房地產泡沫的存在，而又該如何防范房地產金融蘊含的風險，是否需要救市等等都是值得業界關注的熱點問題，對其研究具有極大的理論和現實意義。

一、我國房地產泡沫成因分析

1.土地資源稀缺

房地產行業就是指從事房地產開發投資與經營的行業，一切圍繞著土地而發展。而由于土地本身就是一種有限的、不可再生的稀缺性資源，基本不可能存在多次補給的情況。然而，目前我國房地產行業的整體發展勢態良好，這一方面使得房地產行業對土地的需求不斷提高；另一方面，土地資源也在逐漸減少。這使得兩者之間形成的矛盾變得越發明顯。

目前，我國城市化的發展進程已經來到了至關重要的時刻。土地資源除了可以為地方經濟發展帶來一定的助益，同時房地產開發商還可以通過土地投機獲利一定的利益。基于此，房地產開發商都會通過各種途徑進行“圈地”操作，為自己儲備更多的土地。當整個經濟大環境發展到一個節點，房地產開發商就會將土地以高價轉讓，或者自行開發這些土地，然后進行瘋狂的炒作。也正是因為這一現象，使得有限的土地資源在這一循環交易中價格不斷上漲，最終土地的價值遠遠高于其實際價值，房地產泡沫由此產生。

2.房地產投機

出土地資源稀缺外，房地產投機也是房地產泡沫的形成的主要原因之一。一般情況下房地產投機是與預期、非理性等因素相互影響而發生作用的。房地產市場主體對未知的房地產價格上升趨勢進行過高的預期，然后不斷地購買、儲存，讓人們僅僅看到房地產市場曇花一現的繁榮。而這也為房地產泡沫的形成埋下了伏筆。在這一系列的過程中，常常會出現“羊群效應”，這一效應是由于房地產市場的不確定性以及不對稱信息所導致的，房地產的投資者或者消費者在預期與決策過程中思想、行為趨同的行為。關注我國房地產市場的相關新聞報道便可以看見在我國的一些大中型城市中常常就會出現“羊群效應”的現象，例如排著長隊去買房便是這一現象的基本體現。投機的環境一旦成熟，房地產價格便會慢慢的超越原本的房地產市場價格，其收益也存在許多不確定因素，而是由房地產的投機交易來直接決定。

二、房地產金融風險的防范

1.加強個人住房貸款的管理

房地產金融風險中的個人住房貸款問題已越來越突出，也受到了社會各界的關注。目前，我國個人住房消費貸款的總量還在不斷增大，而其于城市居民的個人利益存在著密切關系。因此，加強個人住房貸款的管理，是防范房地產金融風險的重要手段之一，其主要內容有：

第一，明確個人住房貸款的審查程序和標準，然后以此為基礎建立相應的信用登記制度；第二，健全個人住房貸款的擔保制度，對于居民第二套住房的貸款比例和額度進行嚴格的控制，與此同時要加強擔保執業機構的業務監管工作，對貸款風險進行有效的防范；第三，要嚴格遵照個人住房貸款利率政策，嚴禁擅自提高或壓低個人住房貸款比率的行為發生；第四，嚴格評估貸款抵押物實值，在此過程中要嚴格執行貸款額與抵押物實值比例不得超過80%的規定，對于“零首付”貸款購房現象應該盡量規避。

2.建立健全的法律制度

對房地產行業建立健全的法律制度是規避房地產出現金融風險的最有利的保障手段。對于目前我國房地產金融領域的立法的整體情況來看，這些法律制度的建立相對來講還是比較滯后的，缺乏實踐性和科學性。筆者認為，應該盡快的完善房地產行業的法律法規，以加強行業的風險防范：第一，出臺專門的金融機構資金監管的規定和辦法；第二，修改和完善《擔保法》、《保險法》，進一步完善房地產金融行業的個人信用制度以及擔保體制，希望能夠對信用方面的立法完善有所助益；第三，進一步完善和明確我國的《證券法》的內容，并進一步明確房地產相應部門所對應的法律制度，對房地產抵押貸款債券的發行和轉讓制度、房地產投資基金制度以及房地產企業上市、退市制度等等進行完善和補充；第四，對于現有的財產保險制度也需要進一步的完善，適當的將住房抵押保險的種類進行擴充，修改那些不符合實際的內容，對保險費的金額進行科學的評估，從而明確繳費方式以及關于退保的規定。

除了金融業法律法規的完善外，還必須細化房地產行業的法律制度，將房地產行業與金融業的法律制度進行有機地結合，以期有效地促進金融市場與房地產市場的協調發展，盡最大的努力去防范房地產業出現的金融風險。

3.建立全方位的監管體系

首先，外部監管體系的建立。所謂外部監管體系就是指通過人民銀行、銀監會和審計部門來對房地產行業進行監管，通過這一方法僅可能最大程度的強化監管細節，使得監管能夠發揮其最大效果。此外，在這一外部監管體系中，審計部門對房地產金融機構的財務收和經營效益的審計也起著至關重要的作用，能夠有效地督促商業銀行實事求是的按照金融方針政策去執行相關規定，用這一方式來保證其收支活動的合法性。然后，會計師事務所以及審計事務所也是這一體系的重要組成部分，聘請專業的會計師或審計事務所對其進行一些列的審計，保障相關信息的準確性。

其次，行業內部監督系統的建立。在房地產行業內部監督系統中，地方政府應該給與房地產金融機構一些適時的正確的引導，為房地產金融機構提供一個良好的溝通協調環境，為行業內的相互監督起到一定的幫助作用。

最后，外部評估約束系統的建立。對房地產行業內部與外部建立監管監督體系的同時，還應該利用評估系統對房地產金融機構的信用等級進行評定并公布評級，這一方法能夠讓社會公眾都參與到房地產金融風險度的監督之中。

4.建立健全房地產風險評估機制

一方面，建立健全房地項目開發風險評估機制。我國的金融企業應加強對房地產項目開發評估體系學習和對風險評估專業人才的招聘，對房地產項目的市場前景、管理能力、運營能力、財務能力和營銷能力等進行全面評估，結合申請人的信用等級來測算該項目的風險度。若出現房地產項目風險度較高的情況應該審慎發放貸款，將風險降至最低。

另一方面，建立健全的貸款戶資信評審制度。我國金融企業已經初步建立了信用等級評級制度，但實際上還存在許多不足之處。因此，可以通過引進 “6C”原則以加強資信評估。

三、結論

房地產泡沫與金融市場存在著密不可分的共生關系。這也就是說如果房地產價格出現上漲的情況，金融機構的資金就會通過各種渠道進入房地產市場，從而促進房地產價格繼續上漲；反之，金融機構的資金則會退出房地產市場，讓房地產價格繼續下降，金融危機也隨之產生，極不利于國民經濟的穩定發展。而防范房地產金融風險要從抑制房地產泡沫入手，只有找出問題的癥結所在并對癥下藥，才能取得最大的成效。只有進一步加強房地產金融監管監督體系，才能最大化的防范我國的房地產金融風險，對我國經濟的發展起到保駕護航的作用。

參考文獻：

[1]潘石屹.房地產市場中存在的風險[J].金融研究，2010，（4）

[2]易憲容.房地產金融風險到底有多大.中國房地產信息網，2011，（4）

篇3

房產地開發的主要資金供給者是銀行，而且往往是唯一的供給主體。據統計資料顯示，房地產開發有60%的資金是來自于銀行的，從購買土地，樓盤建設，流動資金到消費購房按揭，銀行都在扮演著資金供給者的角色，因此這使銀行存在著結構性的風險。在房地產市場高速發展時期，銀行作為貸款的主要提供者也獲取了行業發展所帶的利潤，但同時也承擔了房地產發展所帶來的風險，當房地產始終處于發展時期，風險不會凸現，隱藏在銀行內部并逐漸的積累起來，當房地產市場處于下降時期，風險開始暴露，各種問題開始顯現但不會立刻使金融體系癱瘓，當房地產市場泡沫破滅以后，銀行的不良貸款迅速增加，開始資不抵債，引起整個金融體系的動蕩．

1．2房地產投資增長速度

當前，全社會貨幣供應量持續增加，持有貨幣的消費者將會把多余的資金用于投資或是消費，在消費者從眾心理因素的影響之下，會增加對于房地產等固定資產的投資以求資產的保值甚至增值，這一過程可能導致市場需求驟然增加，甚至出現搶購行為，推動了貨幣轉化為商品的消費行為，勢必推高房地產價格上漲。根據市場價格規律變化，房地產價格的上漲會導致價格與價值的脫離，加快了房地產行業發展進入通貨膨脹的階段，從而導致風險的發生目前我國房地產價格高位運行，大部分地區的房價已嚴重超出居民購買力水平，中國社會科學院的2011年《經濟藍皮書》就指出我國城鎮居民的房價收入比達到8．76，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅。而令人擔心的是這種虛高的房價卻是由大量的投機需求所支撐的。在中國房屋售罄而入住率極低的樓盤隨處可見，這些都表明我國的房地產市場投機氛圍十分嚴重。中國的房價增長過快，高位運行，又沒有剛性需求作支撐，使中國面臨著房價泡沫破滅的風險。最近幾年，開發商投入開發的資金一直都在增加，但是銷售的面積跟不上開發面積的速度，導致大量現房的積壓閑置。這些都會成為出現房地產金融風險的隱患。在資金大量涌入房地產的過程中，房價可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會就會產生泡沫，而泡沫一旦出現破滅，則作為資金供給者的商業銀行會成為損失的最終承擔者。

1．3對房地產業的宏觀經濟政策

房地產行業已經成為城市發展最主要的推動力。同時地方政府為實現GDP增長，改善城市環境和面貌，其財政收入很大程度上是依靠房地產行業的發展所帶來的經濟效益，尤其是長三角區域，房地產業已成為該區域多個城市快速增長的主要經濟來源。同時，由于房地產業是國民經濟的支柱產業，其快速發展可以促進投資規模的大幅度提高，增加就業機會，提高地方政府的財政收入，因此各地政府都非常重視房地產業的發展對地區經濟發展的帶動作用，對房地產業產生了過度的依賴，政府的支持促進了房地產業的發展，同時也使得金融業向房地產業傾斜，房地產價格的提高，不僅會增加稅收，還會刺激了物價的上漲，甚至出現通貨膨脹．

1．4銀行貸款的發放

房地產貸款的投入屬于固定資產投資，被視為收益穩定的優質資產，有較好的抗風險能力，另外，房地產貸款額的增加可以使銀行的不良資產的比例減少，因此，對于房地產開發商的貸款，各個銀行之間競爭很激烈，每個銀行都會提供一些優惠政策來吸引按揭貸款購房者和房地產開發商，這造成了銀行風險自控能力的下降，銀行愿意提供資金，房地產業需要大量資金，這導致銀行資金大量涌向房地產業．因為銀行信貸資金源源不斷通過各種渠道流入房地產開發市場，造成目前我國房地產開發商的平均資產負債率高達75%。這意味著開發商只是利用較小的自有資金就能進行大規模的房地產開發，并獲得豐厚利潤。房地產開發領域這種高杠桿，高收益性直接吸引了大量投資商進行房地產開發。

2防范房地產金融風險的應對措施

2．1開拓多元化的融資渠道

房地產市場的融資主要以銀行的信貸資金為主，單一的融資方式使得房地產市場的各種風險都集中在銀行體系里，一旦房地產市場出現較大的波動，會快速的傳遞到銀行系統中，因此，我們必須對房地產金融工具進行創新，開拓更多的房地產融資渠道，如房地產投資基金，房地產信托，房地產資產證券化等融資模式，構建多元化的融資體系。房地產投資基金是通過發行股票將投資者的資金吸引到房地產業來，委托專業人員和機構，選擇不同類型，不同地區的房地產項目通過多元化的投資策略和專業集中的管理，有效降低投資風險，取得高額回報，投資者因此可以間接地獲得房地產投資收益，房地產資產證券化是通過股票，基金和債券等證券化金融工具對房地產市場資金進行投融資的過程，包括房地產抵押債權證券化和房地產投資權益證券化，實行房地產抵押貸款證券化對公眾來說是一個有固定回報，比較安全的投資工具，可以給銀行業帶來很多好處，可以拓寬房地產的資金來源渠道，降低銀行的放貸風險．

2．2加強政府的宏觀調控

房地產金融行業的穩定，對于整個金融行業的穩定有著重要的作用，對于政府維護國民經濟穩定發展更是有著重要的意義。因此，政府必須加強宏觀調控的力度，有效防范控制房地產風險，引導金融機構有序競爭房地產資金信貸市場，維護房地產金融市場的健康有序發展。要加快建立全國性聯網的個人住房信息系統，構建相對完整的房地產個人信息數據庫，完善房地產統計方式，規范房地產數據的信息和監測分析，通過詳實的數據來分析房地產市場的供求情況與投機情況，通過具體的數據指標，對房地產金融風險進行經常持續的監測與分析，提高對市場發展前景判斷的正確性，實行房地產信息披露機制，及時預警房地產金融可能出現的風險，采取及時有效的手段對市場進行干預調控，加大監管力度。

2．3加強對信貸對象的資格審核評估

在提供信貸金融業務服務時，作為銀行的工作人員必須樹立較強的風險防范意識和堅持職業操守，做好信貸資格的審核評估中調查、審查、管理的工作，及時分析并發現信貸業務的客戶風險和經營風險。貸款發放前，做好借款人身份信息和項目相關資料的審查工作，重點了解其經營實力，管理水平，運作能力，開發業績，信用評價等，并對其開發的商品房項目要深入了解其市場定位，房型設計等，并重點分析其項目是否符合市場需要，確保貸款評估有質有量，做審查工作的時候，應到其公司進行現場的勘察工作。貸款發放后，首先，要抓好對項目貸款的限制性條款的執行，特別是對根據房地產工程進展分期撥付貸款的業務，一定要認真審核其工程進展是否達到條款要求，才能進行撥付貸款，其次，加大對房地產商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺帳，實行實時監控，既要加強對工程進展進行跟蹤檢查，也要對公司的資金營運進行監控，確保貸款用途的真實合法，做好風險防范。除此之外，銀行機構還需建立和完善對房地產市場進行分析和監測的體系，關注房地產市場的發展趨勢，提高對房地產市場發展的認識和預測能力，同時要加強房地產市場產業政策的研究，制定適當的房地產信貸政策，全方位提高銀行把握風險、防范風險的能力。

篇4

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01

自2008年美國金融危機以來，國內房地產市場受到來自國內尤其國際動蕩局勢的影響，出現融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問題，嚴重影響了房地產市場的健康發展。借此分析國內房地產面臨的金融風險，以期合理規避房地產金融風險，成為國內外關注的熱點話題。

一、國內房地產金融風險原因

(一)房地產金融體制尚不完善。相對比于發達國家完備的金融市場體系，我國房地產金融體制尚不完善。目前，我國為單一的銀行為房地產商提供貸款和信托機構向房地產業提供信托資金，銀行的利率調整及貸款機制和國家的政策風險都會影響房產業的穩定發展。

(二)房地產金融市場資金融通效率低下。通過銀行籌集的資金，大多數房地產商將其存放于銀行，銀行又無法及時將大量資金提供給中小企業及民營企業，造成一定時間內資金浪費及閑置，成為最終房地產金融市場的風險承擔者。國內尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問題。

(三)房地產金融信息不對稱。房地產金融市場具有資金需求多、周期長等特點，使得房地產面臨的風險加大。當房地產市場繁榮時，將有大量房地產商加入其中，不惜高額利率貸款進行投資，一旦市場出現動蕩或不穩定情緒上升時，尤其房地產商資金鏈中途中斷時，房地產商將無力按時還款，銀行業與房地產商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產金融風險。

(四)政府宏觀管理失效。房地產業作為影響居民生活及市場穩定的重要行業，其穩定性發展關系到國民經濟的持續增長。政府作為宏觀調控的實施及管理者，肩負著審查房地產商資質及規范金融行業合理貸款的重要任務，我國政府尤其地方政府大力引資，放松監管，造成一些資信不佳的地產商進入投資，尤其當地銀行貸款管理失控，將容易引發房地產金融風險。

二、國內房地產金融風險判斷

根據國內房地產金融市場的特點及原因分析，國內主要面臨以下幾類房地產金融風險：

(一)市場風險。市場風險是由于房地產市場的不確定風險給房地產開發商、消費者進而給提供房地產金融服務的商業銀行帶來損失的可能性。由于房地產具有非常強烈的投機性質，一旦整個市場出現難以承受的泡沫，將導致房價大跌，引起房地產企業出現經營困難甚至破產倒閉，進而導致銀行大量壞賬產生。

(二)利率風險。利率風險指銀行與房地產商在利率出現不利波動時所面對的風險。這種風險不僅會直接影響影響其資產負債表，更會影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產商面臨還款壓力加大，銀行業將承受更大的資金回收壓力。

(三)信用風險。信用風險是由于借款人履約能力的下降，無力償還或不愿意償還，導致銀行業壞賬的出現。主要由于貸款前對借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發放后企業經營狀況變化造成的。

(四)操作風險。操作風險主要是因為業務流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導致的損失。房地產金融的操作風險包括房地產貸款業務操作流程不健全、業務操作失誤、房地產資金轉賬結算中的風險等。

三、國內房地產金融風險防范體系構架

(一)營造良好的國內房地產金融市場宏觀體系

1.國家要加強房地產金融管理，營造良好的金融市場環境。一方面，政府要嚴格監管土地交易，規范土地交易秩序，實行土地供給有償，建立統一規范的土地競爭機制。另一方面，制定相關法律法規，嚴格規范房地產市場，對企業違反行業規章制度加大懲罰力度，營造良好的金融市場環境。最后，政府要規范房地產金融秩序，加大對銀行業的監管力度，制定正確的監管方針和策略，將房地產市場狀況以及信息，進行定期的公開和披露。

2.推動資本市場發展，建立多元融資渠道。引導國內房地產投資商加快發展，以進行直接投資，降低貸款風險，此外，夸大房地產商的融資渠道，發展房地產信托行業、房地產抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進房地產金融市場穩定健康發展。

3.努力建立房地產金融市場風險轉移制度。一方面，大力開發新的融資工具，推動房地產金融市場創新轉移風險，建立保險機構，降低融資風險，另一方面，建立風險控制機制，對房地產金融機構進行創新，提高其市場適應能力，通過金融機構間合作分工，有效降低風險，推動金融市場健康發展。

(二)構建良好的國內房地產金融市場微觀體系

1.加強貸款額度及風險控制，提高風險控制能力。一方面，銀行作為企業法人，要加強內部建設，推動自身體制改革，嚴格按照內部規章制度進行放貸，營造良好的內部環境。另一方面，建立完善的貸款風險評估機制，對風險指數進行控制，有效降低風險，通過對企業評估，做到合理放貸，按時回收。此外，加強對內部員工培訓，有利于對其良好的約束，使其嚴格遵守銀行內部規定，降低房地產金融的風險。

2.建立良好的信息溝通系統，將強行業內監管。不僅銀行內部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統，通過及時傳遞信息，為其內部控制提供信息支持，以便及時發現問題解決問題。在良好溝通基礎上，通過對相關數據進行分析，完善內部風險控制系統，為決策提供有力支持，從而有利于整個行業穩定發展。

3.建立房地產金融績效評估機制。通過建立有效的績效評估機制，可以有效地防范房地產金融風險。通過評估機制的建立，可以使銀行加強自我監控，及時查清不良資產，并嚴格控制風險。還可以引進外部評估機構，對內部地產貸款進行公證評價，幫助建立穩定的房地產金融機制。

4.開發新的放貸品種，開拓市場業務的同時，有效降低風險。由于目前我國銀行貸款品種單一，為此商業銀行應提高服務意識，不斷推出新品種，吸引消費者投資，進而推動房地產金融風險管理的多樣化發展。

參考文獻：

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一、 上海市防范房地產金融危機的最優政策選擇

1. 對上海市當前房價趨勢的判斷。我國當前各種“擠泡沫”的政策措施已基本奏效，房價已經呈現穩中有降的態勢，房地產市場局部過熱、房價普漲的態勢得到了初步的遏制。對比歷年量價波動的情況可見，當前上海房地產市場可以用“量價齊跌”來描述，表明上海市場并沒有能夠脫離全國大環境走出特立獨行的行情，而是受全國房地產市場的系統性影響比較大。在未來一段時間，如果我國繼續保持宏觀經濟管理政策不變、房地產市場調控政策不變的情況下，根據我們的研究，可以肯定全國房價將持續回落，而上海市房價受上述因素的影響將會更大更顯著，總體趨勢是持續向下，由此形成了上海市房地產金融風險的導火索。

2. 保持房價穩定是當前的最優政策選擇。基于上海市房價將持續下跌、房地產金融風險加劇的現實狀況，我們必須提前做好防金融風險的準備工作。目前有三種策略供選擇：一是任由房價緩慢下跌到合理價位再救市；二是加大擠泡沫力度讓房價快速下跌到合理價位再救市；三是采取較為靈活的短期和長期反金融危機措施以維持房價大致穩定。

策略一的優勢在于，由于房價下跌速度緩慢，短期不會出現大規模的斷供，從而不會造成大量銀行個貸的不良貸款。

策略一的劣勢也很明顯。①樓市將陷入長期低迷。因為要保持房產市值高于房貸余額，房價的下跌速度必須非常緩慢，要使房價恢復正常合理價位將需要長達上十年時間，在此期間新房銷售將受重創，樓市將陷入長期低迷，從而拖累整個經濟的發展。②金融危機爆發的可能性大。既然有不正常的高價，同樣會有不正常的低價，在樓市不斷向下尋找合理的支撐價位時，房價將可能跌破市值引起恐慌，金融危機將不可避免。③救市成功的可能性小。房價長期下跌后即使政府出手救市，效果也難預料。從證券市場表現來看，歷來政府出手救市都只能暫時奏效，最終難以逆轉市場的大趨勢。因此在經歷長期緩慢下跌之后，政府救市政策的成功可能性較小，失敗的風險很大。

策略二如果奏效將是最理想的，其優勢在于：盡管房地產市場和金融市場短期將面臨較大的問題，但災難時間很短，在政府強有力的救市政策之下，房價在一個合理價位迅速穩定。只要房價能穩定在市值大于個貸余額這個臨界點之上，斷供潮不會出現，個貸不良率不會攀升；同時剛需將帶動新房銷量回升，開發貸款也不會出現大量的壞賬。按照我國首付三成的情況來看，臨界點大概在購房款的40%，在此之上止跌都將不會造成金融危機。

策略二的劣勢在于，房價如果快速下跌將會形成強大的下跌慣性，很可能跌破臨界點從而引爆金融危機，此時政府救市成功的可能非常小。房地產市場的一個重要特點是房價總是呈現單邊上揚和單邊下跌的趨勢，正反饋效應明顯。在泡沫較大的情況下房價暴跌趨勢一旦形成將很難控制，從而導致嚴重的金融危機。從歷史上看，無論是在日本金融危機中，還是亞洲金融危機以及次貸危機中，房地產市場都明顯表現出這個規律。

由于上海房地產市場在前期屬于典型的過熱地區，經過多年的上漲，尤其是近兩年上海房價的快速上揚累積了很大的風險，暴風驟雨的下跌將引發拋售狂潮，房價崩潰的時候所有人都會喪失理性，尤其是上海樓市中存在的大量投機者，將會大量拋售手中的房產，形成惡性循環從而導致樓價不斷下跌。在這種完全失控的非理性大跌中，政府的救市政策很難成功，爆發金融危機的可能性很大，因此策略二的風險更大。

策略三的優勢在于：①不會有斷供潮。從當前看已經購房者不會斷供，從而銀行不會被迫降價出售斷供房，消除了房價猛烈下跌的一個隱患。②政策實施的難度不大。當前房價下跌幅度不大，十提出的收入倍增計劃甚至還使房價有上漲預期，此時適當放松擠泡沫的政策，出臺一些溫和的刺激政策，比如提高公積金的貸款額度，對剛需提供優惠貸款利率等，將能起到較好的穩房價的作用。

只要能夠維持房價穩定，就能充分發揮住房的居住與投資兩種功能，滿足兩個群體的需求。作為一種投資品，只有存在保值增值功能的情況下才有市場，穩定房價符合這一群體的需要；而下跌通道中只有在確信房價已經穩定，剛需才會出手消費，因此在當前情況下，只有維護房價的穩定才能化解房地產金融風險。

此策略的不足之處在于，當前房價處于高位，偏離剛需的承受能力較多，在一段時間內新房銷量將停滯不前。避免房地產金融危機是當前的首要矛盾，在貸款余額中個貸相比開發貸款占比更高，因此首先要防范斷供導致的金融風險問題。而且只要剛需真實存在，房價穩定下銷量肯定會上去，由此可見本策略成功的關鍵在于解決好開發商的問題。在短期銷量難以擴大的情況下，處理好住房開發的節奏問題，保證開發商不盲目屯地盲目開發，改為減少開發盡量消化庫存才能避免降價競銷的局面，就從開發商的角度消除了爆發嚴重的金融危機另一個隱患。

權衡策略三的利弊得失，總體來看防范金融風險的優勢明顯，不足之處也好彌補，可操作性強。

綜合以上三種策略的分析發現，策略三是當前的最優選擇。只有保持房價的基本穩定，大規模的斷供和爛尾樓導致的房地產金融危機才能避免。

二、 上海市防范房地產金融風險的短期應急措施

盡管房價下降有系統性特征，但是由于住房存在區域性的特點，即使在全國房價回落態勢下，只要措施得當操作及時，依然能夠穩定上海市的房價。防范房地產金融風險的舉措可分為短期應急措施和長期防范機制。前者是指在風險苗頭出現時穩定房價的重要措施，特點是政策實施后短期即可較為有效地刺激市場需求，增加購買力，提振市場信心，穩定房價；后者是指從政府監管的角度來防范金融風險，特點是偏重宏觀層面和長效機制。

2012年2月上海出現了“持有長期居住證滿3年家庭可購二套房”的“限購松綁”風波，但是當前情況與年初已經有了很大不同，房地產市場量價齊跌已經發出了較強的金融風險提示信號，此時整體調控政策應該進行適應性微調，采取必要措施來昭示政府維護金融市場穩定的意圖。盡管十期間住建部再次申明“暫時還不想放松房地產市場調控政策”，但是要提早樹立應對金融危機的思想，預先儲備應急政策。我們可以從以下幾個方面來儲備應急措施，在適當的時候結合具體情況推出。

1. 及時調整土地供應政策。從歷史上看，土地供應量與房價都有著密切關系。從2005年、2006年全國土地供應下降，開工建設量減少，2007年房價出現暴漲；2009年土地供應量負增長，2010年房價大幅上漲。這實際上在很大程度上反映了市場供求的基本規律。盡管影響房價的重要因素很多，但房地產市場比竟也是一個市場，供給定律和需求定律也將在房地產市場中得以體現，因此我們相信，適當減少土地總量的供應，將能在很大程度上有助于穩定房價。

調整土地供應政策，從現在就應該開始實行。適當減少土地總量的供應，引導開發商以去庫存為當前的工作重心；減少上海市中心區域的土地供應，盡量增加周邊地塊供給，以較低的平均房價引導和滿足剛性住房需求。通過減少供應穩定房價、刺激剛需提高交易量的雙重手段，能較好地達到穩定房價、提高交易量以防范金融風險的目的。

2. 為剛需提供購房補貼。借鑒次貸危機中的措施，必要的時候對剛性需求提供一定的貨幣補貼，同時降低印花稅和給予部分個貸貼息等，能夠提高剛需的購買力，促進住房消費。另一方面，降低營業稅和契稅等以減輕交易成本，也能在一定程度上促進樓市供需兩旺。這一措施也許對下跌中穩定房價效果不顯著，但是對促進剛需購房以提高成交量，消化商品房庫存以降低開發貸款的不良率有著重要的積極意義。

3. 處理好保障性住房對商品房的擠出效應問題。保障房尤其是經適房和公租房對商品房存在著較大的擠出效應。在當前房價存在較大下行壓力的情況下，如何處理好兩者的關系，有必要重新調整戰略部署。

采用收購的方式完成保障房任務能夠一舉兩得。既滿足保障房的建設任務，又解決了沖突的問題，促進了商品房市場的良性發展，因此目前的最優選擇應該是暫緩建設公租房、廉租房等，暫時以租金補貼為主，實物配租為輔，適當時候再購買商品房作為保障房。

問題是收購的保障房要合理：價位、地段、數量等都要合理。不僅要考慮收購時以上因素合理，還要考慮到未來管理上的便利性和低成本要求，因此在收購的用途上，宜以公租房為主，廉租房為輔，適當配以經濟適用房。

從收購時機上考慮，目前也可以少量購買，目標是完成中央的任務和兌現政府承諾；在需要政府出手救市的時刻再出手進行規模收購。從解決金融危機的角度看，收購的目標應該是那些貸款未還清、銀行強制收回準備拍賣的住宅，這樣能夠最大限度地減輕金融危機的沖擊力，最大化收購資金的效用。

從收儲資金來源上看，目前可以動用住房公積金閑置資金進行收儲。上海利用閑置住房公積金收儲保障房已經取得了一定的經驗，在保障本金安全和一定收益的情況下，適當擴大閑置住房公積金收儲保障房的數量，尤其是收購一手房房源，既能解決資金閑置問題，又能解決房地產市場資金饑渴和滯銷的問題，達到多贏的格局。

在需要規模收儲的時候，土地出讓金和政府基金等凡是用于保障性住房建設的資金都可以用于收儲保障房。另外還要制定一些優惠政策，充分利用社會資源，動員社會資金積極參與到這個重大舉措中來，實現既防治金融危機，又解決住房困難的問題，解決社會資金投資渠道不足的問題，達到一舉多得的功效。

4. 可適時重啟購房入戶政策。上海戶口在老百姓的心目中有著很高的含金量，購房入戶曾經是啟動上海房地產市場的重要手段之一，如果重啟這一政策，必能在關鍵時候發揮出重要而深遠的作用。一方面能夠拉動巨量資金流入上海房地產市場，消化庫存商品房，有效穩定房價；另一方面能夠解決大量老百姓關注的戶口問題，提高上海的凝聚力，使人們的生活更有奔頭，因此這項政策不僅可以成為刺激房地產消費和防范金融風險的權宜之計，而且還能順應戶籍制度改革的需求，達到一舉多得的效果。

三、 防范房地產金融風險的長效機制

防范房地產金融風險，除了短期的應急措施能夠起到一定的作用外，最主要的還是依賴于房地產金融市場的制度建設，做好防范金融風險長效機制的基礎性工作。

1. 加強對開發商的監管防范金融危機。一要強化對“四證”的審查把關。為防止開發商資金鏈斷裂而造成爛尾樓，首先要在招拍掛環節嚴審開發商資質，減緩開發商拿地速度，加強開發過程的動態監控，及時掌握開發商的資金狀況；對“四證”不全的不準發放住房開發貸款。二要強化對開發企業資質的審查把關。對一級、二級企業要重點支持，限制對三級以下企業發放開發貸款。三要加強對自有資金的審查把關。強調企業凈資產應達到項目總投資的30%，單個項目自籌資金達到項目總投資的35%。當然，對于開發商的正常合理資金需求，應該協調銀行盡量予以滿足。

2. 完善上海的個人購房貸款征信系統。從2005年7月份開始，上海各家銀行已全面啟用了人民銀行個人征信系統，從此個人貸款中異地購房、多套購房及欠款失信記錄等可實現全國聯網。銀行通過查詢此系統可客觀判斷貸款人的貸款歷史和還款能力，做出是否放貸的決定，并切實操作多套購房利率，從而有效控制個人房貸風險。但是由于這一征信體系還無法客觀統計貸款人的收入水平，目前就做到真實反映貸款人還款能力還不現實，因此如何彌補這一缺陷就成為當前防風險的重點。

首先要詳細了解核實借款人（及其家庭成員）的職業、收入狀況以及穩定性，確保借款人有足夠的收入來保證按期歸還借款本息；第二要約見借款人，當面核實有關情況，由借款人當面對借款合同等重要資料進行簽字蓋章。對職業及收入狀況穩定、有足夠的還款來源、個人資信狀況良好的借款者，應作為重點支持的優質客戶群體；對于信息不符的異常客戶，應提高貸款利率或者拒絕發放貸款，并加入征信黑名單。第三，對于購買商用房、商住兩用房、購買第二套以上住房用于投資投機的，在審查其第一還款來源時更應嚴格和慎重，嚴格執行限購政策，并提高貸款利率。第四，嚴格審查購房人的資質，打擊開發商自買自賣欺騙銀行的違法行為，嚴格控制投機性購房，排除金融地雷的隱患。

3. 積極解決土地財政的難題，加快轉型升級步伐。土地財政推高房價泡沫，無論在全國還是上海，已經是一個不爭的事實。只有從根本上規避對土地財政的依賴，才能促進房地產市場長期可持續發展。從上海市的具體情況來看，上海的優勢顯然不在房地產市場，而在于已經形成的人才優勢、技術優勢、產業結構優勢、區位優勢等。如何加快轉型升級的步伐，將這些優勢放大，把這些優勢轉化為政府財政收入，才能規避當前的土地財政問題，從根本上將房價收入比控制在一定合理范圍，既讓老百姓有良好的居住條件，同時政府也有穩定的稅源。

4. 強調三成底線的按揭制度。強調住房抵押貸款的首付成數不得低于三成。只有嚴守這個三成底線，才能保證在未來萬一泡沫破裂的情況下不至于造成大面積斷供問題，同時遏制投機投資性購房帶來的房價泡沫。美國的次貸危機和日本金融危機中，教訓最為深刻的就是幾乎零首付所導致銀行系統異常脆弱性帶來巨大損失。

5. 暫緩推出房地產稅。如果現在推出美歐的持有征稅制度，也許能夠改善地方政府的財政狀況，但是毫無疑問將對目前的樓市構成致命打擊，將直接導致房地產金融危機的爆發。而如果倉促推出一個不痛不癢的方案使房產稅增收范圍過窄，稅率過低，將無助于改善政府收支狀況，也無助于擠壓房價泡沫，反而失去了未來在這兩方面的主動權；暫緩推出房產稅，保持當前一定的輿論壓力，則既能對樓市投機構成壓力而抑制泡沫，也不會對房價下行形成實質性壓力，根據未來房地產市場的具體情況再決定推出合適的房產稅，無疑能掌握更大的主動權。

6. 構建住房貸款管理預警監控系統。（1）建立風險預警機制。依靠信用管理系統平臺，建立反應靈敏的預警機制，實現對房地產信貸運行的全過程監控，將高風險不良客戶列入“黑名單”。（2）加強監管，嚴厲打擊非法操作和假按揭行為，加強對“假按揭”事件的處理動態，對開發商采用虛假手段惡意騙貸行為必須及時動用法律手段追索債務。對銀行內部人員參與串謀騙貸的，要嚴肅追究其責任。（3）加強房地產資金封閉式管理。對勘察設計、建材采購、民工工資支付項目等資金嚴格管理，防止抽逃和挪用資金；項目完成后，銷售收入也實行全封閉管理，確保銷售收入按比例優先歸還貸款。（4）繼續加大住房不良貸款的處置工作，創新解決不良貸款的手段和方法。

參考文獻：

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中圖分類號：F83 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-02

隨著房地產成為我國經濟的支柱型產業，其繁榮與發展對帶動我國經濟進步，人民生活水平提高具有重要的作用。但近年來，由于房地產業發展過熱，大大小小的房企猶如雨后春筍般迅速出現，我國的房地產業出現了一定程度的泡沫，尤其是今年來，一線城市的房價出現增長停滯，二三線城市房價崩盤現象隱現，我國的房地產金融市場面臨著巨大的風險與壓力，如何解決這些問題，成為當前我們業內人士十分關注的話題。

一、當前我國房地產金融市場的主要問題

目前，我國的房地產經濟效益增長已到了一個瓶頸，從短期來看，房地產業面臨著銷售停滯、產能過剩、利潤下降的不利局面。在這一過程中，房地產金融市場所面臨的風險不斷加劇，出現了許多急需解決的問題，這些問題總結起來主要有以下三個方面：

（一）融資結構不合理，過度依賴銀行信貸

由于資本的逐利性，近年來，許多企業都爭先恐后的進入高利潤率的房地產業，在一個缺乏規范與創新的市場中，銀行信貸幾乎成為各房企融資的全部來源，據統計，目前我國的房企對銀行信貸的依賴程度已上升至百分之五十左右，一些一線城市房企對銀行貸款的依賴度甚至超過百分之八十，這表明，支撐著我國房地產金融業的是單一的銀行體系。因此房地產業各個環節的風險實際上都轉嫁為銀行的風險。一旦房地產業出現問題，勢必將造成銀行大量的貸款逾期、甚至是壞賬的出現，嚴重影響我國的經濟平穩運行。因此為了防止房地產業過熱、防止房企的投機熱潮，我國央行近年來采取了加息和穩健的貨幣政策，在這種情況下，融資結構過于單一的眾多房地產開發商就面臨著資金鏈緊張甚至是斷裂的風險，這也將影響銀行信貸資產的效益與質量，增加信貸的風險。造成這種銀行“放也不是、收也不是”的局面的正是我國房地產金融融資結構不合理的現狀。

（二）行業政策不健全導致缺乏法律有效保障

當前，我國的房地產金融業存在著許多法律政策方面的問題，這些問題的存在也為我國房地產金融的整體運行增加的風險隱患，主要體現在以下幾個方面：1.缺乏明確的立法。近年來房地產業迅速發展繁榮，但有關房地產業明確的法律依據卻不夠完善，目前我國只有《城市房地產管理法》、《民法》等涉及到房地產抵押貸款，但比起房地產金融行業的不斷變化與創新速度來說這些法律法規還遠遠跟不上時代。2.缺乏系統科學的監管體系。目前我國還沒有一個專門的政府性金融監管機構對房地產金融進行監管，這使得部分房企運用不正當的手段進行非法融資，造成金融風險。3.土地出讓制度不完善。一些地方由于土地出讓制度不完善導致房地產金融出現風險的問題層出不窮，部分地方政府對土地出讓有暗箱操作的行為，部分房企不通過公開招標而直接與政府簽訂相應的合同，然后以此向銀行貸款，在這其中就存在著巨大的法律風險。

（三）過于依賴市場與擔保導致信用風險加劇

當前，我國房地產金融所面臨的最大風險便是信用風險，這種風險隨著房地產業的不斷發展還在不斷加劇之中，具體體現在以下三個方面：1.市場需求減少導致信用風險。由于我國房企的投資力度不斷提高，加之土地成本不斷增長，使得目前房價超過了普通人的承受范圍，而中產階級是房產消費的市場主體，由于房價過高導致這一階層的房產消費需求降低，這使得我國房屋的空置面積迅速增大，資金難以回收而出現信用危機。2.抵押擔保過于依賴房產，缺乏信用體系。當前無論是個人還是企業都以房屋抵押貸款作為主要籌資渠道，一旦房屋的市場價格預期跌破至抵押額以下，那么抵押品將很難短期變現，蘊含著巨大的風險，造成這個問題的原因之一便是我國地產金融還未有健全的信用體系來替代實體抵押。3.個人住房貸款信用機制不健全。當前我國央行對個人信用的評價機制尚不健全，銀行在給個人進行貸款時，難以對個人資金與信用情況作準確的判斷，導致風險的產生。

二、防范我國房地產金融風險的對策分析

我國的房地產金融的穩定關系到房地產市場乃至整個國家經濟的平穩運行，因此對房地產金融市場的風險防范尤為關鍵。筆者認為，要解決當前房地產金融所存在的問題，應該從以下四個方面著手：

（一）建立多元化的房地產融資體系

改變當前融資結構單一的困境，建立多元化的房地產融資體系時解決房企融資困難問題的關鍵，多遠化的融資體系應從以下幾個方面著手建構：1.建立住房抵押二級市場。通過建立住房抵押二級市場，探索房屋抵押的證券化交易，證券化交易能夠擴大銀行與房企的房地產融資范圍，并且加強銀行資金的流動性。2.建立健全房地產信托基金體系。房地產信托基金能夠穩定房屋公積金貸款，并且在引入國外資本進入國內房地產市場的同時，降低風險，這也拓寬了房企融資渠道。3.創新房企上市融資思路。當前房企想要在股票證券市場上市融資門檻非常高，這使得大部分房企通過股票市場融資的可能性非常之小，但股票證券市場畢竟是企業融資的主要方向，因此，采取“借殼上市”的方式上市對房企是一個不錯的方案，同時“借殼上市”也可以隱藏起被銀行“冷落”的標簽，對房企融資是一個非常大的幫助。

（二）努力提高房企自身資金利用率

在注重構建多元化融資渠道的同時，房企也應該通過加強自身的管理，提高自身的資金利用率，以此來減少融資的壓力。面對當前的房地產市場企業資金流轉速度緩慢的現狀，房企應該不斷的提升自身的管理能力，加大對于其資金的管理力度。將資金管理的方式進行制度化規范化設計，確保資金的每一個環節都在企業的掌控之中。同時，要加強對于房地產企業財務人員的培訓力度，提高其財務管理水平，確保能夠及時發現資金使用中存在的問題，減少預支透支現象的出現。最后要努力的控制企業的運營成本，防止企業的資金出現浪費的現象，將每一分錢都用在創造企業的價值上。另一方面，房企資金利用率的提高也依賴于銀行系統的內部控制。銀行通過建立一整套房地產市場的預測及監控體系，對每一個房企在經營中的實際情況作及時的匯總分析，并對企業提出運營要求與目標，以此來提高房企的資金利用率，盤活資金。

（三）強化國家的宏觀政策指導

在國家的層面上考量，房地產金融市場的穩定對于國家經濟的發展具有十分重要的促進作用，因此政府要不斷的加強對房地產市場與房地產金融的宏觀調控，這主要體現在以下幾個方面：1.不斷完善房地產行業市場信息系統。通過對房地產市場信息系統的完善，加強對房地產金融與市場的統計工作，全面掌握房地產行業的相關真實數據，以此作為加強宏觀調控的重要依據。2.加強房地產金融行業的法律制度建設。通過加強房地產金融行業的法律制度建設，為房地產金融業的各方提供法律依據，明確融資各方的權責，并建立問責追查機制，確保房地產金融行業透明運營。3.通過措施減少對土地的過分投資。要減少對土地的過分投資，首先要轉變當前地方政府的土地財政收入模式，這樣可以由于行政手段而導致的土地過分升值。其次要引導土地所有人努力提高土地的綜合利用效率，可以通過對閑置土地進行征稅等方式刺激人們積極開發土地。最后可以建立科學的房產稅機制，減少城市中的空置住房。

（四）建立完善的房地產信用評價體系

我國房地產金融業要創新，首先要建立完善的房地產信用評價體系，這主要體現在以下兩個方面：1.建立統一的國家銀行征信系統。在目前雖然我國已經初步建立了關于個人的征信系統，但是總體而言不夠完善，在實際操作中，銀行中存在著通過變通甚至違規的手段來減少審查的步驟進行放貸，這對信貸安全形成了嚴重的隱患，因此我國央行應該根據實際情況，建立全國統一的征信系統，并對個人及房企的信貸行為進行約束，防范我國房地產的信貸風險。2.建立信用分級制度。信用分級制度可以將不同的借款人進行等級區分，同時，通過對于個人或者企業的就業、運營、收入情況作實際的考察對其信用等級做一個科學的評定，通過信用等級評定，可以對信貸的風險類型進行科學的預測，防止違規行為的發生，將違約行為從審查階段杜絕。

三、結束語

房地產市場與房地產金融對我國的經濟發展起了至關重要的作用，但隨著我國房價的不斷提升，以及房屋空置率的不斷增大，我國房地產金融所面臨的風險不斷加劇，因此房地產市場的各部門要增強溝通，創新融資思路，完善相應的法律法規，同時政府部門要加強對于房地產市場的引導與調控，各方協同，共同促進我國房地產金融市場科學健康發展。

參考文獻：

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隨著人類生存環境的惡化，于是人們提出了低碳的理念，金融企業也相應的產生了碳金融業務，而這些業務給金融企業帶來了一系列新的風險，這些風險與那些傳統風險相比更為復雜，更加難以防范。因此，對這一問題進行研究，對促進我國整體碳金融業務健康發展以及提高我國金融企業競爭力、研究碳金融風險、全面把握碳金融風險形態、制定合理的風險防范對策等具有重要的現實意義。

一、低碳金融風險的定義

低碳金融風險相比較來講是一種特殊的風險。風險一般被認為是在某種規定環境下，規定時間內，發生某種損失的可能性。而關于低碳金融風險定義，隨著低碳金融的發展，一些專家學者對其有不同的定義：國外的專家學者對低碳金融風險的研究比我國要早很多，并且研究得更為深入全面。比如：Larson. D.F. 和 Parks. P 早在1999年就公布了他關于碳金融交易風險的研究，他認為碳金融交易風險應該是存在于碳項目整個發展周期之中，按照影響因素分為履約風險、價格風險和政策風險。而另一位學者-索尼婭.拉巴特，羅德尼.懷特則是從企業的角度將碳金融風險分為監管風險、實體風險、商業風險三類。

在我國，一些專家學者則是近幾年來才真正開始重視和研究這一概念的，但他們對低碳金融風險的理解和劃分也是眾說紛紜、各有所長，主要原因是他們所站的角度不同，所以對同一個事物或概念的認知和劃分也不同。比如：張寧將碳交易風險分為政策風險、市場風險、時間風險和財務風險四類。而王留之、宋陽（2009）則指出，金融衍生工具操作風險、政治風險和經濟風險都屬于碳金融風險。

綜上所述，在其他學者的研究基礎上，作者認為低碳金融風險應該是一個廣義的概念，故將其定義為：低碳金融市場在運行過程中存在大量的不確定因素，所導致低碳金融交易市場的參與者甚至整個社會經濟狀況造成損失的各種可能性。

二、金融企業在開展低碳金融業務中可能產生的風險

站在金融企業的角度，其在發展低碳金融業務中則會面臨各種新的風險。金融企業在低碳金融業務辦理中有利有弊，常常在創造經濟與環境保護增加值的同時，也存在著各種風險因素。

1.市場風險。它是指由于種種市場因素而對低碳金融交易產生影響從而產生的風險。比如：匯率、利率等因素的變化而帶來的風險。尤其是在跨國交易中，一些交易的周期短則幾個月，長則數年。在此過程中，一旦供求不平衡、市場利率變化，碳排放價格的波動是無法估計的，這些可能導致低碳金融市場產生各種風險，這些都是市場風險。

2. 政策風險。顧名思義該風險即隨著國內、國外各項政策的變化給低碳金融市場帶來的風險。對國內市場來講，通過立法對有關法律法規的強制性政策改變，會對低碳金融市場帶來較大的影響；還有一種主要是一些優惠政策或是機制上的變化，同樣也會對低碳金融市場風險帶來影響，不同的是前者為強制的，后者是趨利的。還有就是在國內低碳金融市場與國外乃至國際產生交易或是接軌時，外國的低碳金融交易方面政策如果發生一些改變，則對我國的風險的波動影響也會較大。

3. 操作風險。該風險是指由于員工、過程、基礎設施或技術或對運作有影響的類似因素的失誤而導致虧損的風險。低碳金融業務本身是一個比較專業的范疇，我國本身起步較晚，這方面的認識和研究還不夠深入和全面，操作人員的專業知識及專業能力還不夠好。加之低碳金融業務的操作相比較其他的金融業務更為復雜和困難，如果有任何不恰當的操作流程或者系統的失誤，都有可能帶來風險損失。兩個方面的的因素再一疊加，最終產生的操作風險則更大。

4. 法律法規風險。該風險是指由于一些碳交易、業務不符合相關法律或法規的要求而帶來的各種風險。因為銀行等金融企業會受到銀監會等外部監管和上級行的內部監管，還會受到社會各界相關部門和公共大眾的監管。從監管低碳環保的法規到有關如何恰當審核是否達標的限額規定，到有關報告經營活動的詳情以滿足環保部門的要求。但是法規的實施是必要的，它能為金融企業提供一個安全、順利執行低碳金融交易業務的環境條件。但如果有關法律法規發生變化，信息傳導再不暢通，則會帶來這種風險。

5. 項目風險。根據《京都議定書》，我們可以知道主要有三種靈活的履約機制來參與低碳金融，分別是：聯合履約機制、排放貿易機制和清潔發展機制。我國到目前為止主要的減排方式還是清潔發展機制。所以在研究項目風險時，還是以清潔發展機制的項目風險來分析。清潔發展機制項目從一開始的項目識別到最后的項目簽發是一個很漫長也很復雜的過程，無論是項目的批準、審定、注冊、實施檢測，還是排放量的核查，每一個小小的環節都可能影響到項目的簽發，都存在著風險。

而對于銀行等金融企業來講，關于低碳金融業務有很多的項目需要進行全方位的管理。比如：建立低碳金融相關的理財產品，給開發新的低碳企業進行貸款等等。由于項目的流動性，項目管理的一個重要組成部分就是風險管理。項目風險管理必須要面對項目可能無法執行、項目的進度可能產生變化、項目成本的可能變化等風險。

6. 聲譽風險。該風險是指金融企業的聲譽受到負面影響而產生的風險。對于金融企業來講聲譽是至關重要的，任何負面的影響都會導致產生嚴重的后果。要大力倡導環保、可持續發展相關理念，積極的、多方位的宣傳低碳金融產品。就目前來講這些工作是迫在眉睫。

三、金融企業針對低碳金融風險的防范措施

（一）低碳金融風險防范的基本流程

因為不同的金融機構、不同的管理人員對于風險的認識和態度不同，所以即使面對相同的風險，他們采取的風險防范策略也可能有所不同。但是他們在進行風險防控時，所遵循的基本原則卻是一致的。一般可以將風險防范的基本流程分為風險識別、風險評估和風險控制等幾個程序：

1. 風險識別。指企業風險管理人員通過各種手段和方式在風險發生之前對企業風險形成的潛在條件和潛在誘因進行分析，識別。在低碳金融市場中，人們會通過自已對發生的風險進行認知和總結，然后對發生的類似低碳金融風險性質是怎么樣的進行判斷，發現碳金融所面臨的主要風險，再通過分析前期材料總結數據，歸納風險產生的誘導因素，整理出風險損失規律和識別方法。對于金融企業的相關管理人員來講，對于相關風險的識別顯得更為重要，會提前預警所面臨的風險，避免給企業帶來的損失和危害。

2. 風險評估。該程序是對風險所造成的損失和影響進行評估、量化的過程。具體包括風險概率和負面影響評估、風險承受力評估和風險優先級分析等內容。對于風險的評估方法多種多樣，如定量評估方法、定性評估方法等，應具體情況具體對待。一般情況下，除了政策風險外，其他各種風險都可通過一定的方法進行評估。從而了解風險所帶來的影響的大小。

3. 風險控制。該程序是風險防范的是最后一步，它必須在前面兩個程序完成的基礎上才能完成，它是風險防控整個流程中的核心步驟。在此過程中，相關風險管理人員會運用多種手段、采取各種措施來降低低碳金融風險發生的可能，以達到減少經濟等各方面損失的目的。具體的控制措施需要企業、政府和社會共同努力，通過一系列具體的方法和手段才能做好該程序的工作。

（二）金融企業針對低碳金融的風險的具體防范措施

面對低碳金融的各種新的風險，金融企業要堅持風險接受、風險規避、風險分擔及風險減輕的大原則。在這個大原則的思路下，金融企業風險防范的基本思路有以下幾點：首先，要從風險的源頭入手，盡量將風險控制或消除在萌芽狀態下，或者采取一定措施將風險降低和改善；然后對于風險帶來的無法改變的不利影響，金融企業自身應采取積極有效的應對措施進行妥善的處理，力爭將這些不利的影響降到最低。

1. 強化對低碳金融的防范的意識

金融企業應從上而下強化風險意識，要認識到這項工作的重要性和緊迫性。要加強風險防范的知識的宣傳，讓企業上下時時刻刻重視這一問題，從而貫徹到企業日常工作中去，更好的適應新的經濟發展時期所帶來的變化，降低企業新的業務項目風險。

2. 成立專門的風險防范機構。金融企業應選擇專業的人員成立專門的風險防范機構，本機構專門負責對低碳金融風險進行研究，如對國家的政策進行研究，制定風險防范的對策；制定對風險防范的操作的流程；制訂對風險防范的政策、具體流程；對各項低碳金融業務進行風險的預警和分析，并負責向專業機構進行風險防范的咨詢等。從而有效的防范政策性風險和操作性風險。

3. 注重信息的溝通。企業要正常與有關環保部門、低碳項目實施企業、國家其他相關部門等保持信息的溝通與合作。對有關信息進行統計與記錄，對各企業在環保和污染方面情況記入金融企業的信息中，并注意對各企業的這方面信息的督查與更新，以便在發放貸款、項目投資、貸款的收回等工作中查閱與參考。有效防范項目風險、操作風險等。

4. 進行套期保值。金融企業可在實施低碳業務時，可以通過簽訂一種“套期合同 ”來達到保護自己免受利率及匯率波動的影響的目的。尤其是通過套期保值進行衍生品的相關交易，通過相互抵消的方法來規避市場價格波動風險，可說是堤內損失堤外補，從而有效的防范市場風險。

5. 嚴格控制貸款項目。企業要嚴格控制貸款項目，對高碳和低碳項目的貸款要區別對待。我國目前金融企業發展低碳金融業務，要增加綠色信貸的投放數量，并且要使綠色信貸投放到更多的行業和項目類型。重點開拓節能環保、新能源、低碳行業等低碳領域的業務和涉及水處理類、大氣污染治理類、固體廢棄物治理類傳統領域的業務，增加對創新型小微企業以及能夠進入普通民眾生活的環保產品的關注。比如：可以優先考慮風力、水力、太陽發電領域、新能源汽車、生活垃圾處理與利用等行業和項目。

6. 成立政策性金融機構。我國目前尤其是在商業銀行領域，可以考慮發展政策性金融機構，如設立政府基金、專業性的綠色投資銀行、非銀行金融機構等機構，為交易雙方提供充分的供求信息，形成多層次、更完善的低碳金融體系，以達到對商業信貸的補充，并有效的分攤風險。

建立健全聲譽風險危機的預警機制，積極培育以聲譽為導向的企業文化。該項工作可以在各種風險發生前進行預測，并通過對風險產生的原因的分析和研究，來幫助企業的領導者在事前對可能發生的聲譽危機事件有比較充分的估計，并在此基礎上提前進行風險處理和危機預控，以降低這些突發事件所帶來的危害程度甚至可以阻止其發生。

總之，隨著經濟的不斷發展，我國金融企業要生存就必須開拓和創新業務，而隨之而來的會帶來各種新的金融風險。但我們不能因咽廢食，要重視和化解這些新的問題，要解決好這些問題，當然需要一個探索和適應的過程，需要金融企業本身和社會各界、政府部門共同的努力。

參考文獻：

[1]王燕.試析我國商業銀行發展低碳金融的風險及對策[J].海南師范大學學報（社會科學版），2013（12）.

[2]王曉茵.低碳金融：問題突出，空間很大[J].當代金融家，2013（04）.

篇8

1、房地產的開發資金過度依賴于銀行貸款

作為一種資金密集型的產業，房地產行業的開發資金過度依賴于銀行貸款，使得房地產投資的市場風險、融資信用風險主要集中于商業銀行，給商業銀行的發展帶來不利影響。根據有關統計估算，絕大部分的房地產開發資金和土地購置資金直接或者間接地來源于商業銀行的信貸。而且，通過土地儲備貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款以及住房消費貸款等形式，信貸資金主要集中于商業銀行，使得其直接或者間接的承擔了房地產市場中，各個環節的市場風險和信用風險，其中，以開發商貸款的風險為主，進而給造成商業銀巨大的金融風險。

2、消費者的住房信貸存在著違約的風險

在房地產市場處于繁榮的階段，消費者的消費需求增加，房地產經濟持續發展，但是，由于消費者自身的承受能力有限，需要通過銀行信貸來滿足自身的消費需求，從而給銀行業帶來一定的金融風險。據統計，在房地產行業繁榮階段，四大國有商業銀行的房地產住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業大力支持個人購房貸款，但是，由于我國的房地產行業起步較晚、未建立個人誠信體系等問題，致使商業銀行不能及時、準確的監督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業銀行的金融風險增加。

3、金融機構自身經營中存在的一系列的問題

目前，由于商業銀行把房地產信貸當成一種優良的資產，大力發展房地產信貸，并且在經營業務上存在著急功近利的錯誤傾向。例如，有的商業銀行降低對客戶資質等級評定的門檻，簡化審查手續，加快審查速度，使得商業銀行存在著金融風險。同時，在房地產貸款的發放過程中，有的商業銀行盲目樂觀的看待政府干預和政府擔保項目，甚至過度追捧政府干預和政府擔項目，忽視項目所具有的風險性，給自身帶來不利影響。

二、房地產業經濟波動以及防范金融風險的有效途徑

（一）??對房地產業經濟波動的有效策略

1.適當對房地產業的投資政策進行調整，形成健康發展的經濟環境

首先，改變投資主體的結構，這是因為投資結果的變化會對房地產業的發展有一定的影響，并帶來周期性的變化。要想有效地應對房地產業的經濟波動，就必須堅持職責清晰、產權分明的原則，并形成一套規避風險的有效機制，同時要依據企業自身的情況，來制定具體的實施措施。

其次，進一步規范和健全政府部門的投資活動。眾所周知，在經濟發展過程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領的作用，同時，政府部門通過自身的投資行為，實現了管控房地產行業的目的。

2.提升對房地產價格變化的管控

房地產價格的變動是非常普遍和正常的現象，國家要根據實際情況進行分析以后，再對房地產實際價格進行有效調控，然而調控并不是完全意義上的管理，如果房價的變動在正常范圍內，國家就不需要對其進行深入干預，因為這種正常的價格變動不僅能夠推動市場競爭水平的發展，還能提升房地產企業自身的經濟實力。

當房地產和其附屬行業的價格一旦出現過高的情況或者是萬一存在脫離市場平均水平的現象，此時的政府部門就必須根據自身的情況進行控制與調節，以此保證房地產業的健康發展。因此，適當的采取調控手段來控制房地產的價格，能夠在一定程度上緩解房地產經濟的波動。

（二）房地產行業中金融風險的策略

1.完善宏觀監測的指標系統。依照目前情況而言，完善金融預警的系統，才能有效控制房地產行業的供需關系，并分析現場的實際投資情況。通過有價值的指標和真實數據，才可以更好的分析和監測房地產所具備的金融風險，確保能夠完善相關的政策方針，以及正確引導貸款方面的投入。

2.構建健全的個人征信系統。導致金融風險出現的一個重要的因素還包括個人信用系統不夠完善，同時，有一些房地產商存在嚴重的違約現象，這在一定程度上，對購房者自身還款的積極性產生一定的影響，由此，個人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴重，這在一定程度上提高了金融風險的發生概率。構建完善的個人征信系統的主要方式首先要個人信用調查系統必須要保證合理性和規范性融為一體，其次，良好的個人信用系統需要在一個有序的法律環境下實施進行。

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一、我國房地產金融存在的風險

1.金融企業的經營風險

（1）流動性風險

流動性風險是由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時可以轉化為現金的資產以致不能清償到期債務而滿足客戶提現要求的風險。一方面，房地產開發周期較長，而銀行信貸資金主要來源是企業存款和個人儲蓄存款，這就出現了“短存長貸”的現象，從而產生了流動性風險。另一方面，抵押資產多為不動產，不易變現，這就造成了銀行信貸資金的不穩定，而且房地產企業的經營具有不確定性，若某房地產企業的違約給銀行造成重大損失，這就可能會引發流動性問題和人們對該銀行前途的疑慮，從而觸發大規模的資金抽離或導致其他金融機構和企業為預防該銀行可能出現違約而對其信用額度實行封凍，兩種情況均可引發銀行嚴重的流動性危機，甚至導致銀行破產。因此，在一般情況下一旦出現房地產公司無法按時償還貸款，銀行就可能會出現流動性危機。

（2）操作風險

操作風險是指銀行在信貸操作過程中，由于缺乏相關制度的約束而給銀行帶來損失的風險。在發放貸款時，銀行把房地產貸款當作一種“優良資產”大力發展，在辦理業務時容易產生急功近利的做法，這就可能放松貸款條件。另外，由于存在貸款審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，對資料真實性審核不嚴，辦理抵押的部門操作不規范，貸后辦理混亂，缺少風險預警措施，甚至內外勾結騙取銀行貸款，在房地產貸款發放過程中違規操作等問題，因此也會導致貸款風險產生。

（3）市場風險

市場風險是指由于整個房地產市場大幅下滑，從而波及銀行等金融機構并給銀行等金融機構造成損失的風險。在我國，由于經濟轉型尚未完成，利率市場化進程剛剛起步，利率風險問題方才顯露。雖然以存貸利率為標志的利率市場化進程已經推進，但是目前我國基準利率市場化還沒有開始，影響利率的市場因素仍不明朗。房地產市場的發展隨著利率的不斷調節而發生變化，受利率的影響，住房貸款將隨利率的上升而增加，例如2010年末房貸利率為6.40%，而2011年二月房貸利率上調到6.60%，個人還貸負擔隨著利率的上調而有所加重，對經濟狀況比較差的房貸者來說這無疑是一種沉重的負擔，購房者會因為房貸利息的增長而還不了房貸，從而提高了違約的比例而引發違約風險。

2.個人住房消費信貸的違約風險

完善的信用分級制度是實現金融衍生創新的基石。缺乏最基本的個人信用征集體系，將造成風險控制手段的局限、目標市場劃分不清、對借款人約束力不夠等問題。目前，我國個人征信系統還不完善，不能夠完全通過該系統反映個人的全部信用信息，銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的調查監控，因此個人住房消費信貸違約風險的防控難度加大。

3.宏觀調控引發的政策性風險

首先就全國而言， 國家有關部門在不同的時期根據國民經濟發展情況會制訂和出臺一些具體政策和規定，而這些政策和規定會通過影響房地產業的發展來影響房地產金融業務的發展。房地產業的資金運作特性主要有資金墊付量大、資金的占用周期長及資金運動固定等特點，致使房地產業的融資不容易實現供求平衡。最近國六條及國八條的出臺，使本來就渠道單一的房地產融資被收緊，房地產業通過信貸融資受到了很大的限制，而且沒有相應的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產企業的嚴重貧血，加重了房地產企業的融資壓力。

二、房地產金融風險防范措施分析

1.實行融資渠道多元化，推動房貸證券化

（1）繼續推動房地產企業直接融資

隨著市場體系的日益完善，股份制房地產企業通過發行股票來籌措資金將是最佳的融資渠道。同時，鼓勵法人治理結構完善且經營業績好的企業發行公司債券融資。

（2）大力發展房地產投資信托基金（REITs）

從資金信托的角度出發，REITs是指受托人遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。從財產信托的角度出，REITs則指房地產物業的所有人作為委托人將其所有的物業委托給專門的信托機構經營管理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為。與財產形式的房地產信托相比，出于拓展房地產融資渠道、特別是尋求房地產開發資金來源的需要，資金形式的房地產信托更為重要，它主要面向中小投資者，將他們的資金集合起來投向房地產，有效降低房地產企業對銀行貸款的依賴性，其基金特性則決定小股東更加關注企業的規范化運作，對房地產企業的運行起到外部監督的作用。

（3）積極推進住房抵押貸款證券化（MBS）

這不僅是金融創新領域的一項成果，而且展示著一個重要的開端。通過房地產抵押貸款證券化（MBS）的辦法進行風險轉移，將商業銀行長期貸款轉換成流動性高的證券資產，解決住房信貸資金來源與運用在期限上不匹配的矛盾，防范銀行等金融機構的系統風險。MBS的運作模式分為德國模式與美國模式，以美國模式運作MBS需要商業銀行、證券公司、政府性質的特設機構（SPV）、政府性質的信用擔保機構等通力合作，而且需要相關證券發行和保護投資者利益的法律法規的制訂，目前在我國不具備運作該模式的條件。因此可以考慮以德國模式運作MBS，即依據房地產信貸資產的現金流量、年限、違約率、提前償還率等指標，將各類指標相近的房地產信貸資產打包出售給商業銀行內部成立的一個專門收儲房地產信貸資產的機構，并由其進行后續處理。

2.銀行應加強管理，提高風險防范能力

（1）提高分析預測能力

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一、房地產金融風險

1.政策風險

政策風險也可以說成政府宏觀調控對房地產的影響。一是政府宏觀調控對房地產行業的影響。目前，我國房地產發展存在房價過高，樓市泡沫風險，因此，我國政府對房地產發展出臺相關的法律法規對房地產進行調控。這些調控措施都對房地產金融造成了風險，比如，近期房地產出現交易量下降現象，部分房地產企業由于流動資金不足，而引發資金鏈斷裂現象。這些都是我國宏觀調控的結果。二是政府宏觀調控對房地產上游的影響。部分房地產企業存在違規用地和買地現象，我國政府出臺相關政策限制房地產企業買地和買地價格，會增加房地產金融風險。

2.市場風險

市場風險主要來自三個方面。一是我國經濟發展方式一直是重投資輕消費，因此，大量資金涌人房地產當中，致使房地產價格不能正確反映真實的供需矛盾，因此，廣大人民群眾不得不依靠金融市場。二是我國目前房地產存在人住率不足現象。我國很多的房地產企業都存在，圈地后卻無錢建設的尷尬局面，同時也存在，建筑完成后沒有人居住的無奈，房地產企業資金無法及時實現資金回籠，而房地產企業有大量的銀行貸款，因此，造成房地產破產危機。三是我國房地產面臨外資和熱錢涌人，這些國際熱錢主要是為了短期持有，短期盈利的目的，加重了我國房地產面臨的金融風險。

3.誠信風險

誠信風險主要是由于我國信用體系不完善造成的，房地產信用風險集中體現在土地上面。一是土地價格直接關系到政府的收人。因此，很多政府賣地為生，通過拍賣，競價等方式，提高土地價格，進而催生一個個“地王”，同時在產生“地王”的背后，也隱藏著權錢交易。而銀行貸款主要是看政府信譽和償債能力，因此銀行在土地貸款方面存在較大信用風險，二是我國土地價格逐漸攀升，但是受到我國調控政策的影響，我國土地的出讓價格變動頻繁，加大了市場風險，造成造成部分房地產企業商資金鏈斷裂，進而造成房地產金融風險。

4.實施風險

實施風險是指由于操作不當而造成的房地產金融風險。一是我國銀行處于國有制下，行政性質比較濃厚，缺乏現代企業氣息。我國銀行雖然已經進行了改制工作，但是長期以來我國的商業銀行與政府存在千絲萬縷的關系，非常依賴中央銀行。比如，近期，各心很行都發生了“錢荒”，銀行第一反應不是如何通過市場盤活流動資金，而是希望央行可以下調儲備金。這些現象都表明了我國商業銀行過于依賴政府而忽視了市場的變化，因此，在房地產市場發生變化時，我國銀行在對房地產發生方向等信息上無法進行有效掌握和分析，造成了實際操作中的風險。二是我國商業銀行風險意識不強。我國商業銀行雖然有風險處理措施，但是這些風險措施已經不適合目前的市場發展方向和要求。因此無法進行房地產金融風險管理。

二、防范房地產金融風險的對策

1.擴寬房地產融資渠道

目前，我國房地產企業資金主要來源是銀行貸款，但是，隨著我國政府宏觀調控政策的不斷深人，特別是目前，房地產風險逐步變大的背景下，房地產企業向銀行貸款已經變的越來越難。因此，必須要擴寬房地產融資渠道。融資渠道的擴充主要有兩個方面：一是從金融市場上獲取資金。二是，通過引進外國資金，但是存在熱錢風險。因此，我國房地產在擴寬融資渠道時，必須做好房地產融資渠道安全防范風險措施。

2.加強銀行內部資金控制

目前，著經濟危機的發展，特別是我國經濟發展放緩，房地產發展宏觀調控背景下，我國銀行不良資產數量有所增加，呆賬壞賬增多。針對，我國房地產發展狀況，我國銀行有必要通過內部資金控制，做好房地產金融風險防范措施。一是我國銀行要及時跟進房地產發展調查工作，對房地產發展進行評估，加強銀行內部與房地產相關的信貸監控，提高房地產風險控制能力。二是我國銀行要嚴格信貸人員隊伍建設。目前，我國銀行內部存在“人情貸”，“關系貸”現象，因此銀行要嚴格信貸隊伍建設，提高信貸人員的素質，有效規避房地產金融風險。

3.立房地產信用評價體系

建立房地產信用評價體系在當前房地產金融風險加大的背景下是十分必要的，因此特別要做好以下幾點工作：一是我國銀行和金融機構要積極完善規范放貸流程，實現信貸擔保機制。通過完善擔保機制，可以有效減少違約現象，提高銀行應對房地產金融風險波動，而且還有利于減少由于房貸過程不規范帶來的不良賬目。二是我國銀行要嚴格遵照國家相關的宏觀調控增產，區別信貸政策，做好房地產信貸客戶的信用評級工作，降低違約風險。三是房地產信用評價體系的建立對于嚴格貸款流程，規范銀行工作人員行為具有十分重要的意義。房地產信用評價體系的建立后，企業的信用等級可以在銀行內部隨時調用，這樣銀行即可通過對房地產信用等級分析，做出是否借貸的決定，同時也避免了部分銀行出現的“權錢交易行為”，規范了銀行工作人員行為。

4加強政府在防范房地產金融風險的宏觀調控

加強政府在防范房地產金融風險的宏觀調控要從以下幾個方向努力。一是我國政府要做好房地產金融風險預警機制。目前，我國政府房地產工作任務是如何有效降低房價的同時避免房地產泡沫發生。政府可以通過利用政府管理的優勢，對全國各個房地產企業情況進行數學統計，通過分析統計數據，研究和部署房地產金融風險調控工作。二是針對部分房地產企業占土地確并不施工的現象，我國政府可以采用財政手段督促房地產企業開發土地，防止土地資源的浪費。三是我國政府已經在部分地區試行房產稅。房產稅制度目前在國外防范房地產金融風險方面已經渠道非常好的效果，而且制度研究和操作技術已經比較成熟。針對我國具體國情，政府要做好房地稅試行工作，進而制定出適合我國國情的房產稅制度和操作流程，以實現以點帶面，做好防范房地產金融風險工作。