房地產目前狀況分析模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產目前狀況分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

引言

很長一段時間以來，中國的房地產融資方式主要集中于銀行貸款，但自國家相關部門出臺對房地產行業融資的管理與控制政策之后，房地產業融資多元化的趨勢開始出現。而在此種多元化的融資形式下，房地產企業如何選擇合適自身項目與規模的融資方式成為目前房地產企業有效實現自身持續發展的關鍵因素。

1、中國房地產融資現狀

房地產企業是一類風險相對較高、投資相對較大的行業，房地產企業為支持自身項目的持續開展，需要綜合考慮多種融資渠道進行資金的籌集。可以說在房地產企業開發與建設的任何環節都需要有充足的資金的有效供給，因此如何選擇資金的籌集模式對整個企業的發展起著關鍵性作用。目前中國房地產企業融資現狀更多的是通過房地產企業的融資結構展現出來的，因此本部分內容以融資結構為例分析目前中國房地產業的企業融資狀況。

1.1 資金來源

目前，中國房地產企業的發展主要靠銀行貸款作為其基本融資方式，即房地產企業的資金主要來自于銀行貸款，且多為商業銀行貸款[1]，由此可以發現，中國房地產企業的發展與銀行之間存在密切的聯系。

1.2 融資結構

中國房地產企業的融資結構主要表現為直接融資比例相對較小、外資融資比例有所下降、融資整體結構呈現多元化發展趨勢等特點。首先直接融資主要包括上市融資、債券融資與信托融資等，而房地產企業發展中關于此三種方式的融資比例均較小，而企業債券融資、股票市場融資等則構成房地產直接融資方式中比例相對較高的融資，而我們理解的比例相對較高，也僅僅是整個房地產企業發展過程中融資相對很小的一部分。其次關于外資融資的比例有所下降主要是受政府部門對外資直接投資規定的影響（外資不能直接投資國內房地產），因此造成目前外資房地產融資比例相對較小，更多的幾種在聯合投資及對不良資產的收購等間接的融資方式上。最后，受國家對房地產企業發展宏觀政策調控等方面因素的影響，目前中國房地產企業融資結構呈現出多元化的發展趨勢，銀行貸款在整個房地產企業融資結構中的比重越來越小，而房地產企業要維持其生存與發展，必然要積極開展其他的資金籌集渠道，比如房產信托、股權合作等方式，房地產企業融資結構多元化趨勢凸顯。

2、中國房地產融資弊端分析

自上世紀80年代以來國家鼓勵開放，積極進行社會主義建設的政策實施以來，國有商業銀行開始發放關于房地產領域內的部分貸款，這些貸款涉及到房地產的開發、建設以及后期銷售等方面，也由此形成了以銀行貸款尤其是商業銀行貸款為主的房地產企業融資發展模式。此種單一性質的融資模式也逐漸導致房地產企業貸款融資在金融機構貸款中份額占到絕對優勢狀況的產生。

但從經濟持續發展理論分析，中國房地產企業此種單一化的融資方式是有悖于全面化市場經濟發展規律與原則的，同時對銀行等金融機構的風險管理以及資金的有效運用等均產生潛在威脅，一定程度上會導致銀行風險增加，嚴重者甚至會威脅到整個金融體系及整個國民經濟的持續性發展。另外，從基本的融資方式角度分析，每種融資方式都有其不可避免的弊端存在，比如銀行貸款更多的是通過資產業務與負債業務來維持整個系統的運作，而此兩種業務并不是總是處于一種被動與主動的關系中，兩者是一種有效互動的雙方，但目前國內還沒有形成此種雙向互動，因此會存在一定的風險性[2]。同樣其他融資方式，比如資金信托、基金融資、境外融資等方式同樣存在這樣或者那樣的風險。

由此可以發現，雖然銀行貸款融資方式在房地產企業發展過程中曾經起到了舉足輕重的作用，但此種融資方式從本質上來講是不科學的，是不利于房地產及金融行業持續健康發展的，房地產企業融資需要一改傳統單一銀行貸款的方式變為以銀行貸款為主，結合其他多種融資方式的多元化融資結構。

篇2

一、研究背景

銀行信貸活動能通過供給和需求兩個方面影響住房的價格，信貸投向也會在很大程度上影響到我國房地產市場的供給結構。住房開發和住房的購買都離不開銀行信貸的支持，尤其在我國近幾年的現實經濟條件下，房地產開發商的自有資金普遍不足和房地產的平均價格一般超過普通公民的平均收入的十倍以上，在這種情況下，銀行信貸資金的投放就成為房地產市場得以表現欣欣向榮的一個主要推動力。

二、理論依據

從理論上講，銀行信貸會受到利率的影響，一般而言利率上升，會影響到房地產開發商的建設成本，同時也會提高購房者的成本（包括購房的機會成本和貸款成本）。而銀行信貸的增加不但會增加房地產的供給而且也會增加房地產的需求，因此通過分析銀行信貸對于需求和供給的相對影響就可以說明銀行信貸對于房地產的供給和需求的哪一方面更加顯著，從而國家可以通過相應的利率政策進行調控，以此來穩定房地產市場的價格。

三、模型變量說明及模型設定

（一）房地產的價格P

房地產的價格是直接反應房地產市場宏觀經濟狀況的一個變量，透過房地產價格我們可以了解該市場的整體運行狀況。同時政府也可以通過穩定房地產價格的方式對房地產市場的運行狀況施加影響。

（二）房地產的供給S

房地產市場市場的供給在一定程度上會影響到房地產市場的正常運行，房地產市場的供給過剩就很有可能導致房地產市場的經濟泡沫，因此房地產市場的供給也是房地產市場健康發展的重要影響因素。由于目前我國房地產市場的資金大部分來自于銀行信貸，因此政府可以通過有效的控制對房地產市場的信貸投放就可以很好的控制房地產市場的供給量。

（三）房地產的需求D

目前，我國房地產市場的需求主要有剛性需求和投機性需求兩種，即所謂剛性需求是指滿足人們居住需要而產生的對房地產的需求；投機性需求是指為了從未來房地產的價格上漲中獲利而產生的對房地產的需求。鑒于對于剛性需求和投機性需求并不能有效的區分，而且無論是剛性需求還是投機性需求很大程度上都是依賴于銀行信貸的，因此在此我們將其統一歸為需求一類。

（四）銀行信貸L

一般而言，銀行信貸與房地產的需求會呈現正相關關系，與房地產供給也會呈現正相關關系。鑒于此，政府可以通過有效的控制銀行信貸投量影響房地產市場價格，借此穩定房地產市場的宏觀經濟運行狀況。

（五）模型設計

為了分析銀行信貸是如何影響房地產價格的，以及設定一個合理的銀行信貸投放量在此我們需要設定供給模型、需求模型、銀行信貸與供給的模型、銀行信貸與需求的模型。

（六）模型說明

根據供給與需求的規律，房地產價格與房地產供給呈現正相關關系；房地產價格與房地產需求呈現負相關關系；銀行信貸與房地產的供給和需求均呈現正相關關系。

四、模型理論分析

根據供給模型有：S=α1+β1P；需求模型有：D=α2-β2P，其中α1、β1、α2、β2均大于零且α2>α1。聯立上述兩個模型可以均衡的價格和供給量為，即此為房地產市場的均衡供給量和均衡價格，然而由于銀行信貸的影響這一均衡供給和需求以及均衡價格會產生變化從而會影響到整個房地產市場的運行。

另一方面，銀行信貸對房地產供給的影響關系為：S=α2+β3L；銀行信貸對房地產市場的需求的影響關系為：D=α4+β4L（其中L表示銀行信貸投量，并且α3、β3、α4、β4均大于零），通過這兩個模型可以知道，銀行信貸對房地產供給影響程度為β3L，對房地產市場的需求的影響程度為β4L，故原來的供給曲線變為：S′=α1+β3L+β1P（S′-β3L=α1+β3L）即同樣的價格條件下供給增加了β3L；需求曲線變為：D′=α2+β4L+β2P，即同樣的價格條件下需求增加了β4L。在此條件下的均衡價格為：。由于在需求和供給變動前均衡價格為：，故由于銀行信貸的影響而是價格上升的幅度為：P*′-P*=。

再者，由于銀行信貸對于房地產市場的價格的影響關系為：P=α5+β5L，即銀行信貸對房地產市場的價格的影響幅度為β5L，若政府限定維持房地產市場穩定的價格的變動區間為a~b，即a

而在目前我國國內，由于房地產市場呈現上漲趨勢，即P*′-P*大于零，又因為β1、β2、β3、β4均大于零，所以β4>β3,即銀行信貸對于需求的影響程度大于對于供給的影響程度，從而說明我國目前國內的房地產市，場的價格處于高為的原因主要是由于需求拉上的。同時在這種情況下由a

六、結論及政策說明

通過上述分析，國家可以通過設定銀行信貸的適當投放容量來穩定房地產市場的價格，并且可以透過相關的數據估計信貸投放容量的安全區間，即為國家宏觀調控的操作區間。

由于利率會影響到銀行的信貸投量，即當利率上升時，由于借款成本的上升，銀行信貸會普遍下降；利率降低，則會促進銀行信貸投量的增加，因此，國家可以通過中央銀行調整基準利率的辦法影響銀行信貸從而穩定房價，防止房地產價格的高位上漲而導致的泡沫。

參考文獻

篇3

關鍵詞 房地產企業 稅務策劃 增值稅

從當前的房地產企業經營狀況來看，稅務負擔已經成為了企業的主要支出之一，與企業的切身利益聯系的最為緊密。對于房地產企業而言，如何優化稅務結構，合理控制稅務成本，已經成為了企業經營的首要問題。從國內的大環境來看，國家對于房地產市場的政策趨于嚴厲，房地產企業的暴利時代也將終結，在這種狀態之下，房地產企業要想在競爭中處于優勢地位，就要做好稅務策劃工作，要通過稅務策劃將企業的稅務負擔降到最低，有效的增加利潤空間，減少企業的稅務支出，促進房地產企業的健康發展。

一、目前房地產企業經營狀況和稅務負擔情況

房地產企業的經營狀況主要是營銷自己的產品—商品房，這與其他的營銷企業的目的一致，但是又有著許多不同，房地產企業的經營狀況呈現著以下特點：

1．商品房的建設過程是一個復雜的計劃性較強的過程

房地產企業的經營主要是建設并銷售商品房，而整個建設及銷售過程包括征地、拆遷、設計、建設、銷售等諸多環節，所有這些過程都需要周密的計劃。

2．房地產企業的開發周期長，投資額度大

由于房地產企業的整個商品房開發過程環節多，每個環節需要充足的準備時間和開展時間，所以房地產企業的整體開發周期較長。另外，房地產企業的開發過程需要支付大量的征地費、拆遷補償、設計費及材料費，所以投資額度大。

3．房地產經營的商品房的經營風險較其他產品要大一些

房地產經營的商品房與其他產品不同，其他產品的生產周期短，資金回籠快。而商品房建設周期長，屬于大宗消費項目，建設之后又面臨著一個較長的銷售期，所以，房地產企業的經營風險較其他產品要大。

當前房地產企業在經營過程中，按照國家的要求，需要上交一定比例的各種稅務項目。從總體稅務負擔來講，房地產企業的稅務負擔偏高，征收比例為：營業稅交納比例為銷售收入的5%，企業所得稅為所得額的25%，土地增值稅增收比例為30%—60%之間。所以，房地產企業要想降低稅務負擔，就要做好稅務策劃工作。

二、我國房地產企業需要交納的稅種分析

房地產企業需要交納的稅種可以按照商品房的開發過程來劃分，主要分為以下幾種：

1．房地產開發準備階段涉及的稅種

房地產企業在準備階段主要需要交納兩種稅務項目，一是耕地使用稅，這主要是發生在占用耕地的情況下。另一種是契稅，契稅的交納比例是購買土地款的3%—5%。

2．房地產建設階段涉及的稅種

房地產建設階段涉及的稅種主要有建筑營業稅、合同印花稅以及城鎮土地使用稅。這幾種稅務的交納比例為建筑營業稅按照營業額度的3%交納，合同印花稅按照合同金額的萬分之三交納，城鎮土地使用稅根據地方標準確定。

3．房地產銷售階段涉及的稅種

房地產在銷售階段涉及的稅種較多，主要分為：營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、房產稅。

（1）營業稅是針對房地產項目銷售行為征收的，征收比例是營業額的5%，是房地產企業在銷售過程中交納的主要稅種。（2）土地增值稅的彈性較大，主要是針對土地的實際增值狀況加收的，按照土地的增值幅度，增值稅率從30%—60%之間。（3）印花稅的征收主要依據國家的產權轉移規定來征收的，稅率為0.05%，這是按照交易數量計算的。（4）企業所得稅主要是指房地產企業在經營過程中，按照出賣土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的稅務。目前企業所得稅的執行標準是25%。（5）房產稅的概念主要是指對商品房在賣出之前由于出租和出借而產生收入征收的稅種。

三、房地產企業稅收策劃的具體辦法和措施

房地產企業的稅收策劃是一種降低企業稅務負擔的有效手段，因此，為了降低企業稅務負擔，目前多數的房地產企業都盡最大的努力，下大力氣開展稅收策劃工作，其具體辦法和措施為：

1．房地產企業的土地增值稅的稅收策劃

在房地產企業的土地增值稅的稅收策劃中，具體措施為三個：（1）根據企業實際的借款規模，計算產生的利息水平，然后選擇適合企業的利息扣除的辦法，便于企業減少稅務支出。（2）研究國家的相關政策，特別是國家關于土地增值稅的起征點的優惠政策，研究透了之后，按照相關優惠政策執行，減低企業稅務負擔。（3）合理利用分拆、轉讓等經營行為，降低由于整體經營而帶來的高額的增值稅負擔。

2．房地產企業的企業所得稅的稅收策劃

做好房地產企業的企業所得稅的稅收策劃，主要應該做好兩方面的工作：一是要做好延遲納稅的策劃工作，因為按照國家的政策，企業所得稅可以延后一段時間交納。二是要研究稅務法律的規定，做好稅前的企業經營所得的扣除。

3．房地產企業的營業稅的稅收策劃

房地產企業的營業稅的稅收策劃，同樣需要做好兩方面的工作：一是做好營業業務的拆分工作，有效剝離價格以外的費用。二是將商品房的其他合同與營業合同分離，避免捆綁銷售帶來的高稅務負擔。

參考文獻：

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中圖分類號：F293.35 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）18-0255-03

前言

近年來借助天津市整體發展和濱海新區效應的帶動，天津成為繼上海和北京等一線城市之后新的房地產投資熱點。2011年，天津市建筑業完成增加值381億元，比上年增長 26.2%；完成總產值 2 986.45 億元，比上年增長23.18%。2011全市房地產開發投資1 342.5 億元，比上年增長29.4%。2011年房屋施工面積17 356.9萬 m2，比上年增長29.86%；房屋竣工面積 3 378.1 萬m2，比上年增長3.26%。商品房銷售面積 1 594.57 萬m2，比上年增長5.27% [2]。由以上數據可以初步看出，2011年天津市房屋的銷售面積不足竣工面積的一半，可見空置率較高。且由于房地產開發周期較長，目前的投資大約要在三年以后才能形成產品上市。而未來市場的需求變化以及吸納能力尚難預測，加之2013年出臺的國5條的影響，目前仍有一部分消費者對房地產市場呈觀望狀態。短時期內的投機欲望或階段性過度開發，勢必刺激房地產泡沫的產生和膨脹，加之經濟的快速發展、產業的迅速擴張、土地的需求量大，地價的迅速上升，這就極易形成土地投機，產生地產泡沫。因此未來一兩年天津房地產業運行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已經成為當前政府、經濟界人士、消費者、房地產開發商共同關心的問題。

一、房地產泡沫的主要表現形式

1.房地產價格的暴漲暴跌，這是房地產泡沫最明顯的表現。中國海南省發生房地產泡沫時，就出現房價飛漲的現象。1988年，海南省的房地產平均價格為1 350元/千方米，1992年則猛增至5 000元/千方米，比1991年增長257%，1993年上半年房地產價格達到頂峰，為7 500元/平方米。

2.房屋空置率高，按照通用的國際經驗數據，商品房空置率在10%以內時，這種經濟泡沫是正常的，一般在發生房地產泡沫時，空置率大大超過10%的界限。房地產市場出現嚴重的供給過剩，銷售狀況不佳，大量房屋空置，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉。

3.房地產投資過度，一般情況下，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略高于消費增長率，形成供大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的，只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。1989年泰國發放的住房貸款總額為1 459億泰銖，到了1996年超過7 900億泰銖。在七年內增加了五倍多。

4.居民對房價承受能力差，衡量居民對房價的承受能力的指標是房價收入比。比較理想的情形是房價與家庭年平均收入的比值維持在一個合理的范圍內，各國可以根據實際情況進行相應調整，而在房地產泡沫膨脹時，由于房地產價格會大幅攀升，導致這一比例嚴重偏高，使居民對房價失去承受能力。

二、基于指標分析法的天津市房地產市場的實證分析

用房價收入比指標分析房地產市場的運行情況是國際通用的方法，但是由于中國的經濟體制的特殊性，此指標在中國的案例分析中需要綜合考慮宏觀市場狀況、房地產業發展狀況、房地產市場交易狀況、金融市場狀況與城市經濟狀況。尤其近年來中國居民日常消費品價格上漲幅度過大，需要考慮居民收入中用于購房的消費指數變化，這也是本文的創新之處。

1.房價收入比的測算。房價收入比的計算公式為：年度房價收入比=年度城鎮人均住房面積（建筑面積）×年度商品住宅均價/年度城鎮居民人均可支配收入[4]。房價收入比指標反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續增大處于上升狀態時，表明房地產價格的上漲幅度超過了居民實際支付能力的增長幅度，此時房地產市場中投機需求的程度較高，產生房地產泡沫的可能性就越大。1998年世界銀行對96個國家的房價收入比統計結果表明，這些國家的房價收入比的區間為0.8～30，平均值為8.4，中位數為6.4。比較理想的情形是房價與家庭年平均收入的比值維持在一個合理的范圍內，國際上通常認為這個范圍是3～6，世界銀行認為發展中國家的比值一般在4～6之間，發達國家一般在1.8～5.5之間 [1]。目前由于經濟的發展，且由于房地產的地區性特性比較明顯，所以首先應該通過設定模型來推導適應于天津市房地產市場的合理房價收入比區間。我們設住宅的銷售價格為p，家庭年收入為I，住房貸款利率為i，貸款期限為n，首付款比例為x，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為k，居民收入每年以固定的比例g增長，房價收入比為R，同時依據等比數列公式，則有

（1）當 i≠g 時，有

（1-x）p=k×I[（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n （公式1）

計算可得 R=p/I=k [（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n/（1-x）

（公式2）

（2）當 i=g 時，有

（1-x）p=k×I×n，計算可得，R=p/I= k×n/（1-x） （公式3）

目前銀行個人按揭貸款期限一般不超過30年，因此可以設定貸款年限的上限為30年。目前天津市住房公積金貸款利率為4.50%，購房商業貸款利率6.5%，各商業銀行實際提供的房屋貸按揭利率在6%～7%之間，因此我們取住房貸款利率變化區間為4%～8%進行運算。根據《天津市2012年統計年鑒》的數據，2005—2012年天津城市居民人均可支配收入指數平均每年增長12.86%，考慮到天津經濟今后20—30年的發展速度將高于過去8年的平均速度，居民收入的增長也高于過去8年，但是由于近年日常消費品價格上漲幅度大大增加，天津居民家庭收入的增長幅度卻是在無形中被縮減了，所以我們取天津城市居民人均可支配收入指數平均每年增長6%，歷年來天津居民住宅支出占消費支出的比例大約在6%～20%之間，由于近年房價提升的速度超過了收入增加的速度，住房支出比例呈上升趨勢，因此取k=25%為k的上限，取購房首付比例為30%，根據公式2和公式3：

k=25%，x=30%，g=6%

可得表1有關房價收入比的計算列表：

由表1可知，當家庭收入每年平均增長6%時，市場上比較常見的貸款期限為20—30年，利率為5%～7%時，合理的房價收入比為6～11倍。因此，我們可以把天津房價收入比的正常區間取值為6～11倍，12～18倍為警戒區，19～25倍為危險區，25倍以上為嚴重危險區。

2.指標分析修正法計算。指標修正法以房價收入比指標為基礎，運用模型測算出該指標的客觀綜合評價標準，同時綜合考慮天津宏觀市場狀況、天津房地產業發展狀況、房地產市場交易狀況、金融市場狀況與天津經濟狀況來測度天津房地產市場是否存在泡沫以及泡沫程度，其泡沫系數公式如下：

年度泡沫系數=房價收入比×本年度GDP環比指數×1/本年度房地產業環比指數×1/本年度實際銷售面積環比指數×1/本年度國內貸款環比指數×1/本年度區域經濟貢獻率環比指數 （公式4）

以年度房地產業環比指數為例說明公式4，當本期房地產價格高于上期時，表明房地產市場發展較熱，如果有了房地產泡沫，交易價格的上升會加劇泡沫現象，從而其倒數的修正系數小于1，對泡沫基準值做向下修正使其下降，反之則起到助推房地產泡沫的作用。下面我們運用指標分析修正法來計算天津房地產泡沫系數（如下頁表4所示）。由前面的分析可知，天津房價收入比的正常區間取值為6～11倍（含11），11～18倍（含18）為警戒區，18～25倍為危險區，25倍以上為嚴重危險區。

根據《天津2012年統計年鑒》統計的數據顯示，2005—2011年間天津平均每戶家庭人口在2.7～2.8人之間，考慮到家庭中的老幼沒有住房消費能力，所以取家庭人數為2人，乘以與之對應的人均收入就可以得到各年度每戶家庭的收入（如表2所示）。另外，我們取90平米的房屋面積來計算單套商品房的平均銷售價格，因為該面積是作為首付兩成或三成的一個分水嶺（如下頁表3所示）。下面我們運用指標修正法來計算上海房地產泡沫系數（如下頁表4所示）。

根據表4所示的計算結果我們可知，（1）房價收入比指標在2005年、2009年處于正常變化區間7～9倍，即房價收人比合理；（2）房價收入比在 2006—2008年及2010—2012 年間處于12～14倍，屬于房地產泡沫的警戒區。我們可以看到 2005 年、2009年房價收入比與修正后的泡沫系數差別較大，這主要是因為交易狀況修正系數比較小，將房價收入比的值向下拉，從而使得泡沫系數較大幅度地小于房價收入比數值。這表明由于房地產市場投資額與實際銷售面積的增大，開發商與消費者一致看好當期的房地產市場，使得房地產泡沫呈下降的趨勢。國家統計局網站公布了2013年2月份70個大中城市房屋銷售價格指數：全國70個大中城市（包括天津在內）房屋銷售價格上漲情況，2013年2月份天津新建住宅價格指數同比上漲2.8%。房價的漲幅仍然很大。

三、研究結論

根據以上研究我們可以看出，2005年、2009年期間房地產泡沫系數位于正常合理區域，表明天津房地產市場發展良好。2006—2008年、2010—2012年間出現了房地產泡沫，雖然泡沫程度不高，但也需要相關監管部門與房地產市場參與者引起警戒與重視，采取相關措施，防止泡沫的擴大，甚至引發金融危機，給整個市場帶來不良影響及危害。

參考文獻：

[1] 中國統計局.統計年鑒（2005—2012）[K].

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1.引言

房地產業作為我國國民經濟的支柱性產業，在國民經濟中占有非常重要的地位。從本世紀初至今，我國的房地產業總體呈現快速甚至火熱發展的局勢，并受到業內外人士廣泛關注。但過熱發展的結果就是全國多地陷入“空城”狀態。與此同時，城市中仍有大量的“剛需族”沒有自需住宅。因此政府和房產企業當務之急是如何促進房地產市場的持續發展。

2.文獻回顧

學者夏大慰主編的《產業組織學》中指出：所謂結構，通常是指構成某一系統的諸要素之間的內在聯系方式及其特征。而市場結構往往是概括為：在特定市場中，廠商或產品在數量、份額、規模上的關系，以及由此決定的競爭形式。所以，在本文中筆者認為，房地產市場的供需結構是指：在房地產的供應市場中，商品住宅中新建住宅和二手住宅，以及按住宅面積劃分的住宅與需求類型在數量、份額和規模上的比例狀況。

在對房地產的研究中，國外理論集中于對房地產周期的研究，他們認為：房地產周期波動從根本上說是由供求變動決定的。

在供求關系上，國內學者劉祥錕等認為現階段剛需族逐漸成為樓市的主力軍，地產商應該聚焦于剛需族，分析“剛需族”當前的購房境況，并找出有效措施解決問題。

在房地產結構影響因素的研究中，國內學者張友志等認為人口、家庭收入及消費是影響城鎮住房供應結構的重要因素。學者孫明哲認為人口狀況是影響房地產需求的重要因素，他基于第六次人口普查數據構建出歷史數據，同時預測出未來人口規模，發現：2020 年以后，中國人口規模均呈快速衰減趨勢。

3.對房地產業結構調整的原因分析

根據中國統計年鑒的數據表明：目前住宅市場的供應，無論是存量還是增量都已經遠遠超過需求，但是城市中還是有大量的人群沒有自己的住宅，除了房價的因素外，合理的住宅供需結構也是一個非常重要的因素。

對目前的市場現象進行分析：

3.1現有住房結構狀況及其影響

城鎮住房供應結構的分類和現狀分析：

我國城鎮住房結構按市場化程度劃分：由高到低可分為商品房、經濟適用房和保障房。但是這些住房供應的群體和現狀都不同，主要表現為：經適房和保障房面向中低收入群體，但是它們的建設持續萎縮，而且位置偏僻且基礎設施建設不完善，不能滿足消費者需求，同時它們的分配更是受到嚴格的控制和限制；商品房面向中高收入群體，由于開發商的趨利行為，住宅市場的大戶型和豪華型占據較大比例，小戶型住宅開發量較少。所以整體來看，商品房價格持續偏高，即使存在的普通小戶型住房，單價價依然是普通消費群體難以承受的。所以相對整個住房需求市場來說，住宅供應市場的戶型結構和價格并不合理。所以，我國城鎮住房建設雖取得斐然成績，但是供應結構并不均衡。

3.2人口狀況及其影響

中國人口狀況，主要是指現階段中國人口年齡的結構狀況。從中國房地產發展的30多年來看，能夠構成房產市場的有效需求者就是：有勞動能力的、具有較強住房需求的人。通常表現為20歲到50歲的消費人群。但是，中國現行的年齡結構正在發生變化，中國的人口紅利即將消失，“劉易斯拐點”已經到來。在此，我們借鑒來自《中國統計年鑒》的2006年―2013年的人口統計數據和來源于馬忠東、呂智浩、葉孔嘉的數據來做定量和定性分析：

定量分析：

從表中我們可以看出：中國的65歲以上人口在不斷增加，而且增速都在3.5%左右，說明中國的老年人口不斷增多，老年撫養比不斷增加，總撫養比也不斷增加。由上圖可以看出2010―2050年，中國65歲以上人口在不斷上升，25―34歲人口在不斷下降，35―44歲人口總體呈現下降趨勢。總之，上述表和圖意味著，中國房地產市場的總體需求和未來需求在不斷減少。

定性分析：

筆者對以上圖表分析得出房地產市場總體需求和未來長期需求在減少。原因在于：人口老齡化使得社會消費結構發生變化，對房地產的消費需求降低。同時，青壯年人口規模降低使得剛性需求總體減少。

3.3借鑒歐美發達國家預測我國房地產發展趨勢――郊區城市化

從我國房地產發展的主要集中地―城市―來看，商品房需求的對象主要是城鎮居民，所以我國房地產業的發展必然要受到城鎮化水平的影響。對城市化的發展，歐美發達國家先于中國幾百年，基于城市化發展的相似性，中國可以借鑒歐美城市化的發展的經驗。對西方發達國家的城市化進程，大致分三個階段： 一，城市化興起的準備階段：大量的農村勞動力開始涌入城市； 二，城市化的快速發展階段：工業發展推動農村勞動力的就業，開始出現密集的城鎮；三，城市化的快速發展時期：城市中大量的產業和人口向外轉移，出現了大城市邊緣的郊區城市，也就是逆城市化現象。[8]

對比歐美城市化進程的三階段，我們可以發現我國的城市化進程正處于第二階段的后期，準備向第三階段發展，所以我國政府和房地產上應該充分注意城市化的發展趨勢：逆城市化。所以，我國房產企業要預先根據這個趨勢，在住宅建設的位置和戶型方面做出調整，以適應市場的需求，推動房地產業的健康發展。

4.結論與建議

房地產業我國國民經濟中重要產業之一，對我國社會發展非常重要，本文通過研究，發現房地產市場供應結構的現狀的不合理性，分析得出市場供給超過市場需求，而且總體需求和長遠需求還在不斷減少，所以面對目前已有的大量的存量房和增量房以及未來增量房，我國的政府和房地產商應該積極采取有效措施消化存量和調整未來供應。（作者單位：河南財經政法大學工商管理學院）

參考文獻：

[1]杜好晨，房地產業市場結構與價格競爭行為研究[D]，西安建筑科大學，2010：24

[2]劉祥錕，汪 洋，曹 銳，王子豪，房價下行趨勢下“剛需族”購房境況分析[J]，時代金融，2012（7）：285

[3]張友志，顧紅春，我國城鎮住房供應結構問題的初步研究[J]，基建優化，2007（1）：85-87

[4]孫明哲，使用六普數據對中國未來人口規模趨勢的預測――兼論未來 50年中國人口規模衰減的程度[J]，北京社會科學，2014（5）：85

篇6

20世紀80年代開始，中國的房地產業開始出現，并得到空前巨大的發展，如今房地產業已經是我國國民經濟中的一個重要的組成部分。房地產業的發展將會直接或間接地對區域經濟造成一定程度上的影響，但如何將這些影響都轉化為積極影響卻涉及方方面面。本文以珠海的例子來闡述房地產業與區域經濟之間的關系以及該如何應對相關狀況等，深度剖析珠海地區的房地產業與區域經濟協調發展的大致走向，幫助地方經濟發展達到科學、健康、穩步前進的趨勢。

1.房地產業對其他產業的影響

近年來，不少學者對房地產業所涉及的范圍以及市場受眾等方面進行了深入的考察和分析，清楚地了解目前作為經濟領域中地位不低的一類行業，無論是從微觀經濟方面還是從宏觀經濟方面來看皆是如此。房地產業本身具有的特性使得其能夠起到“牽一發而動全身”的作用，因此在珠海地區房地產業非常重要，甚至可以說是珠海的支柱產業。而且房地產業產業鏈較長，因此其一旦受到其他因素或自身因素影響，將會產生一系列的變動，影響的市場及產業較多，將會使得宏觀經濟不能繼續穩定發展。

2.房地產業與其他產業間的聯系

房地產業不同于其他產業，其與服務業、商業以及建筑業、保險業等相關產業之間的聯系較為密切，以至于當房地產業受到相關因素影響時，會使得這些產業在較短的時間內就會受到一定程度上的影響。這些產業對于房地產業的發展都是較為重要的，因此在考慮房地產業發展前景時，這些產業是首先要考慮到的。而除了這些相關產業，其他產業并不是不會受到房地產業變化帶來的影響，而是其受影響的程度以及方式有所不同。因此，在制定相關政策法規時一定要針對不同的產業可能會受到的影響，再結合當前實際，加上地區所具有的特點，科學合理地進行細致規劃，方能敲定最終的方案。

3.珠海的房地產業與區域經濟

珠海地區的區域經濟具有較為鮮明的特點，其實際上是一個“微觀”經濟體，即使從某些方面來說，或多或少地受到整體國民經濟的影響，不過珠海地區仍是發展迅速。按照國家相關規定，珠海地區的房地產業主要包含從房地產開發經營到其他房地產活動之間的一系列商業活動。比如房地產中介服務、自有房地產經營以及物業管理等。其中，由于房地產業發展過程中市場主體以及大部分受眾是較受關注的一個版塊，因此房地產開發與經營這一項商業活動是最重要的一部分。不僅如此，SWOT分析法更適用于深度剖析珠海房地產業目前的發展狀況以及未來市場前景。不過到目前為止，珠海的房地產業發展仍存在很多問題亟待解決。要想讓珠海的區域經濟發展再上一個臺階的話，那么就必須切實整頓珠海的房地產業，各個產業配合一起穩步發展。

4.珠海的房地產業該如何繼續發展

首先，房地產業與區域經濟之間的定位不能模糊，必須十分清晰。區域經濟要想發展，房地產業作為其基礎產業，同時也是支柱產業，必須從此入手。同樣的，區域經濟要想發展就必須為房地產業提供較為良好的發展環境，讓其發展有一定的上升空間。相應的，政府在出臺相關政策法規以及文件時要著重考慮到房地產業的發展狀況。另外，區域經濟當中不止涵蓋了房地產業，更包含了其他產業，因此它們二者的關系不僅像前文所說的那樣，更是整體與個體之間的關系，房地產業是區域經濟發展中的一個重要組成部分。其次，房地產業與區域經濟二者之間其實是會相互影響的。房地產業可能會對區域經濟的發展產生乘數效應，這樣的現象是其通過關聯效應使得區域經濟受到影響而出現的，會在一定程度上使得房地產業成為區域經濟支柱產業的可能性加大。另一面，區域經濟一定要為房地產業奠定好扎實的基礎，為其營造一個良好的發展環境。最后，房地產業與區域經濟在總量方面有一個特殊的聯系，叫作倒U曲線關系。倒U曲線的含義是指房地產業發展中通過各種角度對其定位在經濟數量上的具體表現。之所以會形成倒U曲線是由于從社會學以及發展經濟學的角度來說，現如今的發展狀態是不平衡的，沒有達到一個較為理想的狀態。而目前我國房地產業正處于倒U曲線的后半階段，這就說明我國目前對于房地產業以及區域經濟發展的認識以及規劃上是存在誤區的，這就需要中央政府在進行宏觀調控時多加注意，地方政府在下發各種政策法規及文件時，要根據當地實際情況進行適當調整，對于不科學不合理的做法應及時調整。

小結

以珠海來說，珠海市的房地產業發展必須與珠海市的城市定位結合起來，包括珠海市的城市規劃等都應該列入房地產業的考慮內容之內。珠海市政府應將目前珠海市的整體發展現狀與各個產業的發展過程結合起來，針對珠海市的特點進行重新規劃重新部署。珠海市針對房地產業所的相關政策法規、文件等，必須經過與房地產商周密的部署、計劃之后，根據實際情況，在不損害房地產商利益且合法的情況下做發展部署，確保珠海市房地產業能夠健康、科學、持續向前發展。珠海市的房地產業一旦有了較為明顯的推進，就會促進相關產業的發展，從而帶動其他產業，將會使得區域經濟發展得到很大的提升。

參考文獻：

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引言

財務風險是一種財務系統無法預料和控制的因素，使財務系統運行偏離預期的目標對企業造成經濟損失和額外的收益。近年來房地產開發行業在我國得到前所未有的發展，目前已經成為投資的重要的領域，也是資金密集型的高風險產業，在國際金融變動的時代下，房地產開放企業想要實現自身長期健康持續的發展，必須不斷提高自身的財務管理水平和應對財務風險的能力。下面我們重點進行分析房地產開發企業如何做好財務風險管理工作。

一、房地產開發企業財務風險的成因

財務風險分為外部原因和內部原因，因此要客觀地分析和認識財務風險，從而采取有效的措施加以控制。

（一）外部原因

在經濟全球化的市場經濟環境下，企業所處的環境復雜，宏觀的經濟環境以及國家的經濟政策，都會給企業帶來一定的影響，例如全球經濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業的成本壓力，造成房地產開發企業的存在財務風險。

（二）內部原因

1、資本結構不合理，在目前經濟形勢下，大多數房地產開發企業存在著資產負債率較高，資本結構不合理的狀況，企業過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產開發企業缺乏低于市場風險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導致資金鏈緊張，造成財務風險。

2、缺乏財務預算管理，預算管理在企業的財務管理中處于中心地位，很多房地產開發企業對全面預算管理的認識不足，比較注重預算管理對成本費用的節約，缺乏系統管理和價值管理的觀念，甚至將預算與計劃相混淆，對預算管理的重要性認識不夠，預算執行和監控的力度也不夠，也就降低了房地產開發企業抵御市場風險的能力 。

3、缺乏現金流量管理，房地產現金流就是通過融資和銷售房地產產品而取得的現金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。我國房地產企業的對于現金流量的管理的關注較晚，目前還普遍存在著現金流量管理沒有與企業戰略相吻合，現金流管理缺少全程控制等問題。

二、完善房地產開發企業財務風險的防范措施

關于房地產財務風險的防范措施，已經有較多文獻進行了研究闡述，本文在此基礎上，結合目前我國房地產企業面臨的內外部環境及存在的問題，對如何完善房地產開發企業財務風險防范措施進行了分析。

（一）對籌資風險的防范

1、進行稅務籌劃，降低稅收成本，由于在政府的宏觀調控下，從而造成國稅局對房地產開發企業土地增值稅不斷的提高，進而造成房地產開發企業的財務管理成本提高，為了降低稅收成本，我們可以對土地增值稅進行籌劃，比如按照建立的方式分別核算進行籌劃，或者規劃控制房地產建設的住宅檔次以及通過分散收入進行籌等措施進行降低稅收成本，從而有效降低房地產開發企業存在的財務風險。

2、拓展籌資途徑的多樣性，我國的房地產開發企業要改變傳統的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經驗，推動房地產融資的證券化，一方面可以讓金融機構將房地產抵押債權分割為小面值的有價證券，面向公眾發售，用籌得的資金再發放住房抵押貸款；另一方面房地產開發企業可以上市發行股票或是根據開發項目委托銀行發行住房建設債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產信托籌集資金，房地產企業基金融資等方式來拓展融資渠道。

（二）對投資風險的防范

1、加強投資項目的可行性分析， 房地產項目的種類很多，風險程度也不相同。房地產開發企業要建立高水平、多學科的開發隊伍，對房地產市場加強調研，在項目開發之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發。

2、制定投資組合戰略，由于房地產投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風險，房地產開發企業可以采用投資組合戰略，例如在一項目中開發出不同面積比例的各類型物業以及同一類型物業的不同檔次的組合，也可以采取不同區域不同類型房產的投資組合，來分散投資風險。

（三）加強全面預算管理

在市場經濟條件下，企業財務管理的的目標就是追求資本利潤的最大化，房地產開發企業具有投資大，建設周期長，投資風險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預算管理具有重要的意義。編制科學的預算不僅是籌集建設資金和金融部門批準貸款的依據，也是確定設計任務書以及可行性研究和項目評估中技術經濟分析的依據 。房地產開發企業要要編制科學合理的預算計劃，建立完整的資本預算程序，同時加大固定資產循環中的內部控制以及預算的執行和監控力度，從而降低風險。

（四）加強現金流量管理

現金流量管理是資金的流向、流量、流程、結構及效益等過程的管理，分為戰略性的管理和戰術性的管理。房地產開發企業要在分析企業戰略及環境因素的基礎上，根據自身的經濟實力制度切實可行的企業發展戰略，做到企業戰略與現金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產開發企業的現金流管理還要與企業的生命周期相結合，滿足企業不同發展階段，突出重點。另外，房地產開發企業的現金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態平衡。現金流的戰術性管理就要從現金流預算、現金收入管理、現金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業戰略目標的實現。

參考文獻：

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房地產融資渠道單一，房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。中國房協副會長顧云昌把房地產與銀行業過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險。”據估算，80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。有關方面資料表明，四大國有商業銀行剝離的1.4萬億不良資產30%是與房地產相關。

房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。據央行研究局的報告，2002年房地產上市公司的股權融資占全部房地產企業的資金來源不足0.5%；房地產債券融資所占房地產開發企業的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產資金信托較為活躍，據不完全統計，2003年上半年推出的房地產資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產信托起源于美國20世紀60年代，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發展的過程，現在美國大約有300個房地產投資信托，他們的總資產超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產證券化的主要形式。由于其在產權、資本、經營上具有的優勢，其發展已為世人所矚目，英國、日本等發達國家也紛紛效仿。

對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言還是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。

我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，中國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。一般來講，個人信貸業務會給銀行帶來以下風險：一是信用風險，即借款人由于某種原因（如失業或突發事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業務，從而使商業銀行面臨流動性危機；三是操作風險，是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統或外部事件導致損失的風險；四是利率風險，即由于利率的變化而使商業銀行遭受損失的情況；五是市場風險，即由于整個房地產市場大幅下滑，從而波及商業銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風險，即由于有關房地產市場或個人房貸業務相關政策的出臺而使商業銀行受到影響的情況。銀行房地產信貸風險防范措施

政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性，改善對房地產市場的監督管理，完善調控手段，提高調控能力，促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展，防止大起大落，防范房地產泡沫的產生。為此必須首先加強房地產市場統計工作，完善全國房地產市場信息系統，建立健全房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據，并對影響市場發展的相關數據進行分析、公布，政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況，加強對房地產市場的監控和指導，以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。其次政府要設計合理、嚴密的房地產稅制，引導土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。比如對土地空（閑）置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發，提高囤積投機的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機，且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會，體現了社會公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用，完善監管手段，提高監管能力，充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為，促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣，彼此建立起互信、互利的信用關系，確立失信成本遞增的違約制裁機制，嚴懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境，促進金融穩定。

我國應當大力發展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行依賴性過大，不利于自身發展，同時商業銀行過度的房地產貸款，有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金主要是吸收社會存款，投向期限較長的房地產項目，不符合銀行資產的流動性、安全性的要求，容易造成清償危機，產生金融風險。在成熟規范的市場中，房地產開發和經營的融資不僅應有債權融資和股權融資兩種基本形式，在一級市場以外，還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種房地產金融工具同時存在，包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化，導致資源的合理配置。

加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當到一定規模時，商業銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風險。從國際經驗看，一旦經濟不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業務面臨的金融風險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機互動，可以擴大商業銀行的融資規模，同時還會帶來良性的連鎖效應，提高銀行資產的流動性、降低銀行開展住房貸款業務成本。

房地產企業自身應苦練內功，做強作大，增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度，提高抗風險能力。作為資金密集型產業，房地產業的規模經濟效應較其它行業尤為明顯。規模小，開發商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環境改造、配套設施、物業管理等方面規模較大的公司占有明顯優勢。此外，規模大，尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。因此房地產業內部適度的資本集中，能有效地節約房地產開發和經營成本，提高抗風險能力。

商業銀行自身應加強管理，提高風險防范能力。首先商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系，建立和擴大房地產市場信息來源，及時關注各地房地產市場的發展變化情況，提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力；要加強產業政策研究，制訂與產業政策相互協調的房地產信貸政策；要加強對房地產行業周期波動的研究，防范市場風險于未然。其次信貸從業人員必須牢固樹立風險意識和良好的職業道德意識，在調查環節盡職盡責，認真做好貸前調查工作，及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險，研究信貸風險防范措施。信貸審批人員應在審批環節嚴格把關：首先要分析項目是否符合國家宏觀政策。其次要分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性；項目資本金比例是否達到國家規定的比例，自有資金是否到位，部分銷（預）售收入作為投資來源是否可行等。三是要分析項目總投資的合理性；如建安成本是否過高等。四是分析項目的合法合規性；結合“四證”分析有無超規劃、超容積率等情況。五是分析項目抗風險能力；結合成本、凈現金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析。六是分析項目的市場前景及其競爭力；要結合產品價格、項目所在地的位置、規劃布局和建筑設計、開發商的品牌等因素分析。七是分析擔保措施；抵押物是否足值、變現能力是否強，保證人保證能力如何等。八是分析企業的財務狀況、資信狀況、開發經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。

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二、我國房地產營銷策略的現狀

根據我國房地產行業面臨的新形勢分析可知，雖然2014年整體形勢較好，但是房價漲幅相對會放緩，市場化程度會逐漸加深。在市場營銷方面，消費者的思想愈加成熟，購房行為愈加理性，經驗也愈加豐富。關于購房糾紛問題層出不窮，消費者購房更加謹慎，房地產營銷壓力巨大。而目前我國房地產營銷策略主要是趨向于傳統的4P策略，即產品策略、價格策略、促銷策略和渠道策略。實踐中，房地產企業營銷策略應用中存在諸多問題，如前期市場調查不夠充分、忽視市場細分與定位的重要性、房地產商品質量存在缺陷、營銷策略脫離企業實際情況、市場營銷思想落后且不夠先進等。隨著市場環境日益變化，人們對房產商品的需求也在時刻改變，企業應對市場進行充分的調查并對其分析，結合企業的實際狀況和特色選擇合適的營銷策略。另外，企業應根據經營環境的要求，適時做出思想和行為上的改變，因此，我國房地產的4P營銷策略需根據目前的市場情況進行合理的創新。

三、我國房地產營銷策略的創新

隨著越來越多新進房地產商的加盟和人們對于買房熱逐漸趨于理性，房地產業內的競爭將更加激烈，傳統的市場營銷策略及其組合營銷策略已經無法滿足市場不斷發展的需求特點。根據目前的市場狀況，各大開發商為了穩定企業的可持續發展并獲得市場有力的競爭地位，必須要注重房地產營銷策略的創新。

(一)品牌營銷。最高級的營銷不是建立龐大的營銷網絡，而是通過無形的營銷網絡加深人們對企業產品和品牌的認識，使得無論是消費者和投資商都可以根據品牌來選擇產品或認定企業，建立良好的品牌對房地產營銷來說十分重要。品牌營銷策略包括品牌個性、品牌傳播、品牌銷售和品牌管理。房地產企業品牌的樹立可分三步驟進行：首先是分析行業環境，尋找區分度；其次是以品質作保證，支持品牌發展；再次為品牌的整合、持續傳播和應用。

(二)綠色營銷。近年來，綠色營銷理論的傳播愈加廣泛并逐漸運用于房地產行業。傳統的房地產營銷只是單純地實現企業經濟效益和消費者效益的統一，如今則增加了社會效益和環境效益，四維的營銷視角，充分考慮到生態環境的承載能力和社會公眾的利益。房地產企業社會責任意識的增強，改善了企業利益和社會利益沖突的局面，實現企業與社會的和諧相處。為了滿足消費者對房地產的綠色消費需求，房地產企業應積極開發綠色住宅，實行綠色定價，同時開辟綠色分銷渠道并進行綠色廣告促銷，最終實現企業、社會和消費者共贏的目標。

(三)人文營銷。房地產營銷應體現以人為本的理念，充分考慮地理人脈、風土人情、宗教習慣等人文因素，為顧客創造良好環境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，高品質的文化景觀和文化素養可以滿足顧客的文化欣賞，因此房地產企業在進行房產設計時應充分考慮到消費者對房產的文化需求。此外，企業在進行房產銷售時，應妥善處理并保持與顧客的良好關系，在展示企業良好形象的同時，讓顧客感受到溫暖與關懷。房產銷售不是人文營銷的終結，在后續為消費者提供物業服務時更應堅持以人為本的理念，為消費者提供高品質的物業服務。

篇10

 

一、引言

房地產業作為一個資金密集型行業，對金融有很強的依賴性。由于我國金融體制的不健全，銀行業長期處于高壟斷地位，從目前來看，國內貸款仍然是房地產企業主要的資金來源渠道。國家統計局的數據顯示，1998年以來，房地產開發貸款一直保持著高速的增長，從1998年的953.34億元增長到2009年的11293億元，2010年1-9月，國內貸款9398億元，增長27.2%。雖然，近幾年“國內貸款”在房地產開發資金來源中的占比有所下降，到2009年只有15.87%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產開發中使用的銀行貸款的比重在50%以上，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度依然過高。

從銀行角度看，銀行對房地產信貸投入如此積極的主要動力則是房地產信貸的高額回報。當前，我國商業銀行5年期以上貸款利率為6.14%預警指標，扣除2%左右的資金來源成本，不考慮不良貸款損失，商業銀行的房地產貸款業務至少都有3-4%左右的收益。

然而，由于房地產行業的高風險特性，銀行大量持有房地產信貸必然導致行業風險向金融機構的轉移。事實上，自2003年以來在國家對房地產信貸市場幾輪調控的壓力下，銀行對房地產企業的信貸風險已經越來越重視。但是目前，銀行對額度授信預警體系的構建還存在缺失，不能及時發現并處理風險預警信號,控制和化解信貸風險。因此，商業銀行必須建立一套完整的額度授信預警體系，確立房地產業風險管理長效機制，在促進房地產經濟良性發展的同時，提高銀行風險――收益優化能力。

二、商業銀行房地產業授信的主要風險

1、信用風險。目前，我國房地產市場銀行與開發商之間信息不對稱是一個很普遍的現象。貸款人在進行信貸過程中為了追求利益，采取隱瞞信息、挪用貸款資金等現象時有發生，產生了“道德風險”。也在很大程度上導致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計其償還能力及貸款的風險，不能對其信用進行評估。

2、操作風險。房地產業是國民經濟的支柱行業，近幾年的持續高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進入。惡性競爭使得各商業銀行不惜違規操作或放松信貸條件發放房地產貸款，在一定程度上助長了房地產投資中的不良傾向，也促使了金融腐敗的滋生，而各種違規操作和金融腐敗導致房地產貸款質量下降，隨時都有發生災難的可能雜志網。

3、抵押物風險。目前房地產開發貸款主要以抵押形式發放，銀行對抵押物價值確定的主要依據是交易價格和評估機構的評估價格。交易價格由于不對稱性信息的存在具有不確定性，評估機構的評估價格由于國內房地產價格評估起步較晚，評估機構未能通過充分競爭形成品牌信譽，缺乏公信度。一旦抵押物價值下跌，銀行信貸風險將被放大。

4、市場風險。由于近幾年房地產投資的迅速發展，房地產投資成為了一個能夠帶來巨大利潤的行業，很多開發商乘機進行投資，或者說是“投機”，加快了投資的迅速發展，市場泡沫嚴重，加大了商業銀行房地產授信的風險。

5、政策風險。住房體制改革以來，我國房地產業的發展一直受國家宏觀經濟政策的影響。1998-2002年，房地產業的政策處于寬松期，尤其自2001年開始，房價一路上漲預警指標，導致了通貨膨脹等其他經濟矛盾，國家立即推出宏觀調控政策抑制投資過熱。2003-2008年上半年，房地產業進入收緊期，直到2008年三季度房價出現環比負增長的態勢，房地產市場進入低迷期，政策開始回暖。2009年從年初的一片蕭條，到3、4月份的“小陽春”，再到下半年的量價齊漲和年底一反常態的爆發式“沖量”，亢奮的樓市終又招來政策的嚴厲打擊。2010年國家相繼出臺了“國十一條”等調控政策為房地產市場降溫。可見，政策的變化影響著整個房地產市場的未來發展走向，從而也嚴重影響了房地產授信風險。

三、構建房地產業額度授信預警體系

構建房地產業額度授信預警體系，能夠使銀行有針對性地監控房地產業授信風險，在第一時間作出控制風險的決策，并使用更有效的措施化解風險。具體而言，房地產業額度授信預警體系中應包括預警指標和預警處理機制兩部分內容。

（一）預警指標

1、財務因素預警指標

財務因素預警指標重點基于財務報表，監控企業的財務狀況、經營狀況、抵押物價值變動情況。

（1）開發商財務狀況預警。銀行應通過資產負債率、流動比率、速動比率等各項財務指標的分析與比較，及時發現項目建設資金不足、施工計劃重大調整、銷售嚴重滯后、未按銷售比例歸還貸款等可能影響銀行貸款安全的情況。尤其對于開發周期較長的大型項目，要進行實時監控，通過對項目開發經營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測算，得到項目的總投資利潤率、自有資金利潤率、財務內部收益率、財務凈現值、項目投資回收期等靜態和動態指標，并對項目還款能力進行分析，根據對項目動態經濟指標的影響程度，確定租售收入、租售成本、開發周期等敏感性因素，進行敏感性分析。特別要關注借款人的以下風險預警信號：股票價值不斷下滑、市值縮水，應收賬款和存貨呈遞增態勢、存貨中存在積壓和內虧現象。

（2）開發商經營狀況預警。對有兼并、合并、分立、合資（合作）、債權轉股權、股份制改造意向的信貸客戶，銀行應加大跟蹤和監測力度，主動介入改制工作，積極參與改制方案制定、產權界定、清產核資和債務清償工作。信貸客戶如實行改制后，要相應變更信貸合同和保證人、抵押人、質押人合同，以保證銀行的債權安全。對于經營陷于困境、扭虧無望、嚴重資不抵債的信貸客戶，應敦促其改制，實行債務重組；對于企圖通過改制逃廢銀行債務的信貸客戶，要及時運用法律手段維護銀行債權。特別要關注借款人的以下風險預警信號：經營狀況不理想，產銷和盈利能力呈下降態勢，市場份額明顯下滑、經營目標難以實現。

（3）抵押物價值預警。房地產貸款的最后安全性保障主要來自抵押品，因此一定要加強對貸款抵押物的足值、有效和權證完整性、真實性、有效性的審核和管理。尤其在房地產價格步入下行通道，部分地區房價波動較為劇烈的情況下，一旦市場出現大幅、持續的回落預警指標，則前期投放的房地產開發貸款，其抵押物如依據當時的市場價值進行估價，則不可避免地會出現抵押物縮水、市場變現力下降的現象，從而影響銀行貸款的受償。因此，銀行要慎重釋放抵押物權證，確保剩余貸款抵押物價值足額。要根據不同區域房價變化的情況，選擇房價較高或降幅較大的地區和城市，對開發貸款押品價值進行全面重新評估，將銷售面積超過50%以上的項目作為押品價值重評的重點。尤其要密切關注抵押物質量和變現能力變化情況，及時補充和變更擔保和抵押，以確保抵押擔保的有效性和持續性。

2、 非財務因素預警指標

非財務因素預警指標重點參考政策及市場波動、企業貸款用途及項目進度、企業誠信度情況。

（1）政策及市場波動預警。加強房地產的政策研究、市場研究和客戶研究，密切關注房地產業發展周期走勢及房地產市場、客戶發生的新變化，預先研究判斷宏觀經濟走勢和房地產行業拐點，建立與政府土地規劃部門、人民銀行、統計局等部門的信息溝通機制，及時對房地產行業政策調整及市場變化做出反應。廣泛搜集房地產市場信息，建立動態的統計、分析、監控體系，加強對全行業、各重點地區、重點城市的房地產市場監測預警，建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關鍵指標體系，及時分析掌握行業發展態勢和區域特點，為規避行業系統風險、區域性房地產信貸風險提供依據雜志網。

（2）貸款用途及項目進度預警。在目前房地產市場開始降溫、開發企業資金鏈較為脆弱的情況下，一旦貸款資金被開發企業挪用，銀行貸款將面臨較大風險。因此，要做好資金使用監管。加強與城建、房管、土地等政府部門的橫向交流溝通，及時獲取最新項目信息。要全面介入整個項目建設銷售過程，隨時關注項目建設、銷售進度情況，對項目建設進度銷售變化情況和周邊市場的競爭情況進行跟蹤，分析項目是否存在“爛尾”及銷售風險。要根據房地產項目已經實現銷售收入情況及企業現金流情況，督促開發商按銷售收入比例及時還貸。發放的個人住房按揭貸款要設立專戶管理，首付款以及項目其他銷售資金也應盡可能納入專戶管理，保證開發貸款的收回。

（3）開發商誠信度預警。銀行應高度關注開發商的信用狀況，對涉及金額較大的經濟法律糾紛，或高級管理人員涉及法律訴訟，或有足夠的流動資金，卻以種種理由有意拖欠應償還的到期銀行貸款等信用不良的開發商應列為高風險對象，予以重點監控。

（二）預警處理機制

預警信號出現后，銀行應立即查明和分析原因，盡早識別風險的類別、程度、原因及其發展變化趨勢，并及時采取有效措施預警指標，控制信貸風險的蔓延。要深化非現場監測的工作范圍和監控重點，建立分層次監測管理機制，將風險監測、分析、預警工作詳細分解落實到各個環節，既要全面覆蓋又要避免重復，提升風險監測、分析、預警能力。要盤活風險貸款，積極化解項目風險。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現停工甚至存在爛尾風險的項目，要借助銀行的信息優勢和客戶優勢，幫助企業尋求新的投資人，通過出售資產、重組等多種方式積極化解風險。

四、保障預警體系實施的措施

1、加強客戶經理隊伍建設。要通過開展多層面的業務培訓，提高客戶經理綜合素質，培育一支熟悉宏觀環境和市場變化，能夠及時捕捉風險預警信號，準確評估風險損失，制定有效風險控制和化解措施的客戶經理隊伍，為銀行房地產信貸業務持續健康發展奠定堅實基礎。

2、設立專門的貸后監督機構。基層行貸后監督崗位要做好貸后的日常管理，客觀真實地評價貸款風險狀況；上級行貸后監督檢查部門要通過非現場監測和現場檢查的方式，對下級行的貸后管理執行情況進行檢查評分考核，及時采取風險管理預案，化解房地產信貸風險。

3、完善激勵約束機制。要建立科學的考核評價標準和相應的獎懲辦法，以及合理有效的信貸責任追究制度，把預警預報過程納入房地產額度授信工作整體考核范疇，把考核結果作為評價機構管理水平、管理者素質和業績的重要標準。

（注：本文來源于黑龍江省教育廳2009年度科學技術研究項目計劃，項目編號：11541065）

參考文獻：

【1】周志鵬．商業銀行房地產信貸風險與控制探析．金融廣角．2007(4)．