地產合同管理模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇地產合同管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

1 房地產項目合約管理的目標及意義:

1.1 房地產項目合約管理的目標:

房地產項目開發目標一般是通過項目開發建設及營銷從而取得預期回報及超額利潤。而房地產項目合約管理就是緊緊圍繞完成項目開發目標而進行的。

具體來說就是在房地產項目通過設定預期利潤從而制定開發計劃、銷售計劃、投融資計劃等決策后制定合約規劃,并以此為目標制定合約簽署計劃。合約簽署后對合約的履約情況、風險情況、實際變動情況進行跟蹤管理:分為簽約前計劃管理、簽約后過程管理的全過程管理。

1.2 房地產項目合約管理的意義:

合約管理對于房地產項目開發來說有著重要的意義。不僅為項目順利開展保駕護航,同時為降低企業風險、樹立企業形象、降低企業開發成本、監控項目開發狀態等起到積極的作用。其意義體現在企業本身及管理者兩方面:

1.3對于企業:

1.3.1 最顯而易見的作用是監控企業的經營風險;

1.3.2 企業合同管理的一個最基礎的作用是提升企業形象:重合同、守信用是企業最重要的形象;

1.3.3 企業合同管理的一個很重要的作用就是創造經濟效益;合同管理通過控制隨意的決策,通過對合對方的準確分析判斷,通過科學的談判對策,通過對合同條款的的合理設計,通過對旅行過程中集體問題的妥善處理,通過合法合理的糾紛解決程序,可以最大限度的降低成本,獲得最大限度的收益。

1.4對于管理人員:

1.4.1了解項目運行全過程的合同組成;

1.4.2 了解企業項目運營的費用組成;

1.4.3 掌握項目全過程運行狀態、進度;

1.4.4 了解企業管理模式、業務組成等。

2 房地產合約的分類:

2.1 根據項目開發過程分為:

2.1.1 項目前期合同:獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測繪合同、設計合同等

2.1.2 項目開發期間合同:建安工程類合同、工程監理合同、造價業務委托管理合同等

2.1.3 項目開發后期合同:銷售租賃合同、委托經營管理合同等

2.2 根據項目外包策略分為:

2.2.1 自主管理類合同:

2.2.2 業務外包類合同:

3 房地產項目合約管理的思路

合約管理思路:

此房地產項目合約管理思路可以概括為:

3.1 制定項目合約規劃的依據:

3.1.1 根據項目可研報告以及投資決策文件,確定項目最高拿地價格,并以此參與項目土地競標,競標成功后簽訂土地使用權轉讓合同;

3.1.2 方案設計完成后編制項目投資估算文件。根據投資估算文件,確定最少自有資金數額,已經融資方案,確定融資借款類合同的簽訂安排;

3.1.3 施工圖設計完成后編制項目開發進度計劃、銷售計劃、成本控制方案。根據項目開發進度計劃,倒排計劃,確定最遲合約簽訂時間完成項目合約規劃架構的編制(如下圖所示);

3.1.4 根據項目項目成本方案,確定項目開發個階段合約的預計合同金額;

3.1.5 根據項目營銷、招商方案,確定營銷、招商等活動確定合約預計簽訂時間及金額;

3.1.6 根據項目風險防范方案,確定需要注意防范風險部分的相關合同的預計簽訂時間及金額。

由以上項目信息完成項目整體合約規劃:

3.2 根據項目合約規劃的安排推進合約的簽訂:

3.2.1 合作伙伴的選擇:根據合約規劃的安排,在預期的時間內先對擬簽合同的合作伙伴進行篩選。隨著越來越多的項目建成完工,合作伙伴資料庫就得以建立,這樣每次選擇合作伙伴的時候就相對輕松,而且通過項目合約的監控反饋,還能給合作伙伴進行評分,為下一次選擇更合適的合作伙伴提供歷史參考數據。

3.2.2 明確各個擬簽署合同的細節及相關簽約要點,如:

建設工程施工合同簽約 要點

一、工程總包施工合同簽訂的條件二、簽訂分包合同的條件三、明晰無效施工合同及其法律后果 四、審查工程承包合同文本 五、明確發包人和承包人的權利及義務六、明晰無效施工合同及其法律后果 七、約定索賠的內容和有關條款

篇2

一、對當前合同管理現狀認識

我國房地產開發企業目前常用的合同體系主要有以下兩類:

第一類是以FIDIC、JCT為代表，像國內外有外資背景的測量師行基本采用的是這兩個合同模板（由于FIDIC與JCT適用條件、合同內主要內容基本一致，以下只以FIDIC為例）。FIDIC條款在我國建設上的使用，始于八十年代中期的世行貸款項目及大型國際項目。由于其具有條款嚴密、非常強的系統性和可操作性，工程建設各方（建設單位、監理工程師、承包商）風險責任明確、權利義務公平的特點，使用范圍逐步擴大。又因為FIDIC適用的法律環境、社會環境與國內有較大差別，國內企業在適用FIDIC條款的時候，會對其條款內容的約定做較大的修改，使其盡可能的適應投資管理方的實際需要。

第二類就是國家2007年標準施工招標文件，以下簡稱“國家范本”。建設部于91年、99年，2007年多次頒布了合同范本，從99版的國家范本開始，引進FIDIC條款，對91年的范本模式做了較大調整,將范本的組成參照FIDIC合同，分成協議書、通用條款、專用條款。2007年版結合建設部推廣的《建設工程工程量清單計價規范》,對合同中的清單報價的格式及計價內容做了規定。從格式和組成來講，國家范本已經和FIDIC越來越接近了。但就具體內容上來講，“國家范本”仍較為簡略。在工程實際工作中，如合同雙方發生爭議，其條款操作性還不能充分滿足工程實際需求。國家范本與FIDIC合同，其實都是合同的通用條款，而體現合同個性化是靠合同的專用條款的針對性約定。

二、房地產企業合同管理特性的認識

1.合同管理內容的龐雜性。一個房地產開發項目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設計、施工、物資采購、監理、銷售等類型，這些合同的內容各不相同。一個開發項目需要簽訂幾種不同類型的合同，每種類型的合同往往又會簽訂數個以上的合同，而且合同內容又涉及很多工程技術等專業知識。

2.合同管理時間的長期性。房地產開發具有資金投入大、技術要求高、建設周期長的特點。小型項目的建設周期可能有幾個月，大型項目建設周期可能長達數年，甚至更長，相應合同的履行也具有長期性、連續性的特征。房地產企業的合同管理通常是隨著項目建設及合同履行進度順序實施的，依次經歷項目取得、設計、施工、銷售、前期物業管理等環節。

3.合同管理涉及人員的眾多性。房地產企業的合同管理從內部來講，需要涉及本單位主管領導、部門負責人、合同管理人員、工程技術人員、財務人員等人員。從外部來講，又涉及每個合同對方單位的主管領導、部門負責人、具體經辦人員等人員，同時還涉及建設、土地、質檢、稅務等政府相關部門的人員。

4.合同管理體現了較強的國家干預性。房地產開發項目建成投入使用后通常會對社會公共利益產生重大影響，因此，國家對房地產開發采取了嚴格的干預措施。主要體現在以下幾個方面：一是對合同主體的限制。《城市房地產管理法》、《建筑法》等明確規定從事房地產開發建設活動的開發商、施工、勘察、設計和監理等單位都應具備相應的資質，只有取得資質證書后，才可在其資質等級許可的范圍內從事相應建設活動；二是對合同的履行制定了一系列強制性標準。房地產項目的質量關系到民眾生命財產安全，為此，國家對項目的勘測、設計、施工、驗收等環節，都制定了大量的國家強制性標準并要求嚴格執行，有關合同中的許多條款也都是嚴格按國家強制性標準訂立的；三是合同責任的法定性。我國法律對房地產開發項目有關合同責任有許多強制性規定，如采用招標方式訂立合同、禁止轉包、施工方的質量保修責任等規定。強制性規定的存在，使部分合同責任成為法定責任，部分或全部排除了當事人的締約自由。

5.合同管理的高風險性。房地產開發的有關合同從簽訂到履行均面臨許多風險，既有如自然災害、法律法規變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀原因造成的風險，也有如合同訂立時的疏忽大意、合同條款不嚴謹、合同一方違約等主觀原因導致的風險。這些風險如果不采取一定措施進行控制，勢必會給房地產開發企業造成一定的經濟損失。

三、房地產企業合同管理現狀的分析

1.從外部環境來看，由于我國合同制度尤其是建設工程合同制度的建立時間較短，相關企業對合同的重要性認識不足，合同管理意識不強。我國的建設工程合同制度是隨著國家經濟體制的改革，逐漸發展建立起來的。上世紀70年代末、80年代初,隨著《建筑安裝工程合同試行條例》、《勘察設計合同試行條例》、《中華人民共和國經濟合同法》等法律、法規和規章的頒布，初步建立起了建設工程合同制度。

2.從房地產企業的內部管理來看，在合同管理上主要存在以下幾個方面的問題：

(1)合同管理制度不健全。房地產企業普遍缺少相應的管理制度或是管理制度存在漏洞，不能對合同實施有效管理，造成合同風險事故的頻繁發生。

(2)合同管理人員缺乏合同管理的專業知識，綜合素質不高。在我國的房地產企業中，管理人員多數集中在工程技術方面，專業合同管理人員所占的比重較低，這些合同管理人員缺乏合同管理及法律方面的專業知識及相應的實踐經驗，難以對合同進行有效的管理。

(3)合同管理人員主觀上缺乏認真負責的工作態度。合同管理制度的缺位，使管理人員之間權責劃分不清，缺少相應激勵和約束機制，管理人員責任心不強。有些風險損失的發生源于管理人員的疏忽大意，專業知識本來就比較缺乏，再沒有一個認真負責的工作態度，更加劇了風險損失的發生。

四、房地產企業合同管理體系的建立與完善

1.合同管理制度體系的建立與完善。在合同管理過程中的每個環節，建立和健全具體的、可操作的規章制度，通過制度來規范、協調各方的工作，從而使合同管理的有關各方做到分工明確、職責清晰、相互配合。這些管理制度主要包括：合同歸口管理制度；合同審查制度；合同考核制度；合同用章管理制度；合同臺帳、統計及歸檔制度等。

2.合同管理組織體系的建立與完善。要自上而下地建立和健全合同管理機構，例如：在總部、分公司和各個項目部，分別設立合同管理部、合同管理辦公室、合同管理小組等機構，使合同管理機構覆蓋企業的每個層次，延伸到工程項目建設的各個角落。合同管理機構的主要職責是制訂本企業的合同管理制度；檢查監督本企業各類建設工程合同的訂立、履行；培訓合同管理人員；采取措施有效預防合同風險；參與解決合同糾紛；總結推廣合同管理經驗等。

3.合同管理人員體系的建立與完善。人是合同管理中最活躍的角色，也是合同管理中最關鍵的環節。建設單位應設置合同管理人員從事合同管理工作，加強對建設單位合同管理人員的職業道德素養和專業技術素養的培訓。加強建設項目合同管理隊伍建設，加強合同管理人才的培養，實行合同管理人員持證上崗制度，即是提高建設項目合同管理效果的重要舉措。目前，我國己正式推行注冊造價工程師制度，造價工程師的一項重要職責就是搞好建設項目的投資控制和合同管理。因此，建議在建設項目管理機構中設置注冊造價工程師崗位，專司合同管理職責。合同管理機構設置完成后，就需要配備相應的管理人員，通過對外公開招聘、內部選拔等方式，將有一定合同管理專業知識和經驗的人充實到總部、分公司、項目部的各個合同管理崗位上，保證這些機構中有充足人員從事合同管理工作。采取請進來、送出去等方式，定期或不定期地對合同管理人員進行培訓，包括建筑、法律、管理等專業知識，提高相關專業知識水平。

4.合同管理運行體系的建立與完善。在合同管理機構已經設立、人員已經匹配后，如何使這些機構和人員相互之間協調配合、有效地開展工作，便是合同管理運行體系要解決的問題。在合同管理工作程序上，應采取簡捷、高效的方式。

五、合同管理精細化

目前，各省級人大常委會審議通過并頒布了各省級《合同監督條例》，指導各級工商行政管理部門和其他有關行政主管部門進行合同的監督和管理。但是，由于合同的種類繁多，《條例》內容只能對合同的監督和管理做出粗線條的規定，無法滿足對房地產企業合同管理工作的具體需要。各級房地產企業主管部門針對房地產合同的特點，制定出一套房地產企業合同“管理細則”已經迫在眉睫。

合同的各方要重視合同管理機構設置、合同歸口管理工作。做好合同簽訂、合同審查、合同授權、合同公證、合同履行的監督管理。建立健全合同管理制度，嚴格按照規定程序進行操作，以提高合同管理水平。

參 考 文 獻

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Abstract: the contract management in real estate enterprise management plays a very important role, this paper analyzes the real estate enterprise contract management and existing problems, and according to the characteristics of real estate enterprise contract management proposes management methods.

Key word: real estate enterprise, contract management

中圖分類號：C29文獻標識碼：A 文章編號：

合同管理是指企業對以自身為當事人的合同依法進行訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止以及審查、監督、控制等一系列行為的總稱。房地產開發就是通過企業投入資金購買土地，經過專業人員策劃、設計、實施和銷售獲得投資利潤的過程；目前，絕大多數房地產公司沒有勘察、設計、施工等能力，很大部分的工作必須通過合同形式委托其他企業實施；所以，房地產企業的合同及合同管理則顯得尤為重要，甚至決定企業的經營成敗。因此，房地產企業必須十分重視合同管理。

一、房地產企業合同管理存在的問題

1、缺乏合約意識。

我國曾長期處于計劃經濟時代，市場經濟的中“依合同辦事”的原則未能真正深入人心。市場經濟就是法治經濟，在商業領域合同即是法，在建設工程中貫徹法治理念，實施“合同之治，契約之理”是適應市場經濟體制條件的唯一選擇。然而遺憾的是，人情為大合同為小的現象仍然十分普遍，合同的作用在合同簽訂完成之后往往就已經結束了。在遇到問題時，很少有人會去對應合同，去判斷屬于何種合同事件，按照合同應當如何處理。往往依據經驗、依據習慣處理，靠人情做文章。認為搬出合同就是攤牌、就是撕破面孔、就是要打官司了。因此，不愿意傷和氣。

2、合同很難嚴格履行

我國目前工程管理、合同管理整體水平不高，無論是房地產公司、還是施工單位都很難嚴格履行合同，常常雙方都有違約行為。如房地產公司工程款不及時支付、施工單位工作質量有缺陷、工期延誤等。由于各種因素的考慮，雙方最后還是采取協商解決的辦法。

3、合同管理制度不健全或流于形式。

中小型房地產企業普遍缺少相應的管理制度或是管理制度存在漏洞。在合同訂立、履行過程中，缺乏有效的審查、控制；經常造成合同文字不嚴謹、合同條款不完整，有缺陷、有漏洞。

大型房地產企業雖然制度健全；但也存在一些制度流程不合理了，執行流于形式等現象發生。

4、缺少綜合專業素質高的合同管理人才

在我國的房地產企業中，具備工程、法律、成本等專業知識的復合型合同管理人才不多，大部分合同管理人員僅具備成本專業方面的知識，缺乏工程管理及法律方面的專業知識及相應的實踐經驗，難以對合同進行有效的管理。

二、房地產企業合同管理特點

1、合同管理的時間跨度大。

房地產開發具有建設周期長的特點。項目從拿地至竣工交付小業主所經歷的時間長達數年，其對應的合同同樣具有履行時間長的特點。

2、合同管理內容的多樣性。

房地產開發所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設計、施工、物資采購、監理、銷售等類型，這些合同的內容、形式各不相同。每種類型的合同往往又會簽訂數個以上的合同。如施工類合同包括土方合同、樁基合同、總包合同、門窗合同等。

3.合同管理的經濟效益明顯。

房地產開發投資大，合同價格高，使合同管理的經濟效益明顯。合同管理得好，可使房地產開發企業節約大量的資金。

4、合同管理受外界影響大，風險大；

由于房地產開發周期長，涉及面廣，受外界環境的影響大，如經濟條件、社會條件、法律和自然條件的變化等。這些因素房地產開發企業難以預測，不能控制，但都會妨礙合同的正常實施，造成經濟損失。如：受國家房地產宏觀調控的影響，部分房地產企業采取放緩開發進度的措施，這務必影響合同的正常履行。

5、合同管理涉及部門、人員多

合同管理在企業內部幾乎涉及各個部門、人員。在外部涉及到勘察單位、設計單位、施工單位、銀行、監理單位、購房者及政府相關部門等。

三、房地產企業合同管理方法

1、增強合約意識

合約意識是一個企業管理水平高低的重要體現，嚴格實施“合同之治，契約之理”。出現糾紛時，依據合同辦事，而不是通過人情辦事。這就要求做到在簽訂合同時，在合同條款中須認真推敲和詳細約定，做到“有言在先”、“丑話說在前面”，以保證合同的全面履行；另外，房地產企業在簽訂合同時，也應適當考慮承包人的權利與義務對等，而不能利用自身的強勢地位把一些明顯不合理的要求強加于對方。

2、建立并完善合同管理制度

建立符合公司整體發展戰略的合同管理制度。對合同簽訂之前的調研和準備、合同簽訂的協商和談判、合同執行過程和執行后的評估全流程依法有序的進行管理。合同管理制度建立后，并不是一勞永逸；在合同管理的過程中，要及時發現、分析并修訂合同管理制度中不合理的地方。

3、培養或引進高素質的合同管理人才

合同管理是高智力的、全局的，同時有是專業性、技術性強的極為復雜的管理工作。要保證企業合同管理的成功，企業就必須有一批從事合同管理方面的高素質人才。企業可依照合同管理人員應具有的素質條件，選擇本企業優秀人才擔任合同管理人員，也可以通過公開考評和競爭招聘方式選拔人員。在使用過程中堅持優勝劣汰的原則，把優秀人才放在這個崗位上。

4、建立標準化合同

制定出符合公司實際情況的標準化合同可以在合同訂立、修改和審批的等環節節約大量的時間和精力，加速了合同的簽訂速度，降低了項目合同的風險，提高合同管理的效率。

在合同標準化的具體實施上，我們應采用2\8原則，房地產項目中20%的合同往往占據了80%的成本支出，凡事抓重點和主干，我們將這20%的重點合同和其他一些必要性合同進行各自分類和同類合同比較分析，參照本公司的特點和行業特點，研究制定出相應的標準合同格式和框架，并以此生成一個標準合同模板。

四、結束語

房地產企業應認真分析本企業合同管理中存在的問題，改變固有的合同管理思維；結合公司的特點并運用科學的合同管理方法，逐步建立一套行之有效的合同管理模式；以便降低企業經營管理過程中的合同風險，為企業的盈利及可持續發展提供強有力的保證。

參考文獻

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合同管理是企業對以自身為當事人的合同依法進行訂 立、履行、變更、解除、轉讓、終止以及審查、監督、控制等一系列行為的總稱。房地產開發就是通過企業投入資金購買土地，經過專業人員策劃、設計、實施和銷售獲得投資利潤的過程；目 前，絕大多數房地產公司沒有勘察、設計、施工等能力，很大部 分的工作必須通過合同形式委托其他企業實施；所以，房地產企 業的合同及合同管理則顯得尤為重要，甚至決定企業的經營成 敗。因此，房地產企業必須十分重視合同管理。

一、房地產企業合同管理特征

l.合同管理內容復雜

一個房地產開發項目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設計、施工、物資采購、監理、銷售等類型，這些合同的內容各不相同。一個開發項目需要簽訂幾種不同類型的合同，每種類型的合同往往又會簽訂數個以上的合同，而且合同內容又涉及很多工程技術等專業知識，形式與內容較為復雜。

2.合同管理時間的長期性

房地產開發具有資金投入大、技術要求高、建設周期長的特點。小型項目的建設周期可能有幾個月，大型項目建設周期可能長達數年，甚至更長，相應合同的履行也具有長期性、連續性 的特征。房地產企業的合同管理通常是隨著項目建設及合同履行進度順序實施的，依次經歷項目取得、設計、施工、銷售 、前期物業管理等環節。

3.合同管理涉及人員的眾多性

房地產企業的合同管理從內部來講，需要涉及本單位主管領導、部門負責人、合同管理人員、工程技術人員、財務人員等人員。從外部來講，又涉及每個合同對方單位的主管領導、部門負責人、具體經辦人員等人員，同時還涉及建設、土地、質檢、稅務等政府相關部門的人員。

4合同管理的高風險性

房地產開發的有關合同從簽訂到履行均面臨許多風險，既有如自然災害、法律法規變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀 原因造成的風險，也有如合同訂立時的疏忽大意、合同條款不嚴謹、合同一方違約等主觀原因導致的風險。這些風險如果不采取一定措施進行控制，勢必會給房地產開發企業造成一定的經濟損失。

二、房地產企業合同管理存在問題

1.合同管理制度不健全

目前，仍有較多房產企業尚未建立一套科學合理的管理工程秩序，合同管理無章可循，不能對合同實施有效的管理，導致合同風險事故頻繁發生。同時，房產企業管理人員更多的集中于工程技術方面，企業中專門負責管理合同的人員較少，因此，經常導致工作責任劃分混亂，致使合同管理失效。

2.總分包合同管理混亂

我國目前尚無規范的總分包合同文本，缺乏對專業分包和勞務分包隊伍管理的相應法規。分包市場管理混亂，建設單位隨意肢解工程，嚴重制約了工程項目管理水平的提高。就目前我國的房地產企業，無論從市場運作方式，還是經營、管理、技術水平，都不具備總承包能力，更談不上采用設計施工一體化的模式。而且，我國的專業承包商，專業化程度很低，大部分都是建筑安裝企業，一部分為機械安裝企業，市政工程企業，還有少數基礎工程、裝修工程、空調工程等企業。這些情況都妨礙了我國建設工程總分包管理的發展，造成我國建筑市場大、中、小企業一塊上，競爭混亂的現狀。

3.合同多頭起草、多頭談判、多頭簽訂

工程施工合同、設計合同、造價咨詢合同、配套采購合同、營銷推廣合同……項目部、設計部、營銷部、預算部……各種合同管理混亂，合同版本各不相同，合同的條款和內容也就不規范、不統一，漏洞在所難免。合同條款內容不具體、不全面、不規范，尤其是在承包范圍和甲乙雙方責任劃分上界定上不清晰，往往導致執行過程中出現遺漏和扯皮，延誤工期。

4.合同糾紛不斷

一些企業缺乏合同意識，在簽訂合同時未按照合同示范文本簽訂施工合同，對于同一個工程項目，分“私下合同”和“正規合同”兩份，“正規合同”形式正規，內容合法，但雙方并不真正履行，僅用于應付管理部門的審查，“私下合同”在形式上不完備，實際上屬于不平等合同，會給國家和集體的利益帶來很大損失，并容易造成合同糾紛。

三、完善合同管理的建議

l、建立并完善合同管理制度

房地產企業要在國家法律法規的指導下.結合本企業的特點制定并落實合同管理制度。要以企業戰略目標為出發點對合同管理進行全面系統的管理，制定合同歸口管理、審查、考核等相關制度，對合同簽訂之前的調研和準備、合同簽訂的協商和談判、合同執行過程和執行后的評估整個流程進行有效管理。讓合同管理過程中的每個環節都運轉順暢。管理制度要確保合同內容規范、執行順利.通過對合同管理活動進行明確的權責設置和分工協作。達到合同管理的目標。

2、設立規范的組織機構

房地產企業受根據全面管理、全員參與的原則.對合同管理的組織機構進行科學的管理。首先要自上而下統一思想，提高認識。設立專門的合同管理機構.并將業務熟練、品德優秀的工作人員分配到各個合同管理崗位上，不斷充實管理隊伍。企業的合同管理部門要根據自身的業務規模、運營模式，以及市場競爭中所處的地位，來規定合同具體管理模式和工作內容，制訂具體的合同管理制度并負責監督合同的簽訂和執行。

3、加強合同管理的監督

企業要完善合同管理的事前、事中和事后的監督。事前是指合同簽訂之前的準備階段.要做好防范工作。比如對客戶、供應商等利益相關主體進行調查和評估，了解他們的商業信用、償債能力和競爭能力。以降低企業的經營風險。事中主要是監督合同的執行情況.以杜絕違約情況的發生。企業的管理人員要深入到部門具體的管理活動中，檢奮合同記錄，評估合同執行情況，及時發現并解決問題，糾正偏差。這樣做既可以保證自身的權利不受侵犯.也可以督促自己嚴格按合同約定履行義務，保證項目的質量。事后管理要及時對合同的執行情況進行分析和反饋，對合同違約的情況，可以及時反饋給法律顧問部門，通過以協商為主的方式解決合同糾紛，維護企業自身的合法權利.改進企業的經營水平，提高企業發展水平。

參考文獻：

篇5

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

合同管理是指合同簽訂者對以自身為當事人的合同依法進行簽訂、履行、變更、解除、轉讓、終止、審查、監督、控制等一系列行為的總稱。

一、房地產合同的特點

房地產合同除具有一般合同的特征外，還具有以下特點：

1、合同標的物的特殊性。合同標的物――房地產開發項目具有固定性的特點，建筑產品投資大，同時受自然條件的影響大，不確定因素多。

2、合同執行周期長。項目合同執行周期長是由項目施工周期決定的。在長時間內，如何保證及時實現合同約定的權利，履行合同約定的義務是工程項目合同管理中始終應注意的問題，要求開發商加強項目合同全過程的管理。

3、合同內容多，涉及范圍廣。由于開發項目涉及經濟法律關系的復雜性及每個項目的特殊性，開發項目受到多方面的制約和影響，這些是相應地反映在項目合同中。范圍廣主要表現在項目合同的簽訂和實施過程中全涉及多方面關系，如監理單位、承包方、分包方、材料供應單位、構配件生產和設備加工廠家、銀行及保險公司等。

4、合同風險大。由于項目合同上述特點以及金額大、競爭激烈等因素，構成和加劇了項目合同的風險性。

二、房地產開發常見的合同管理問題表現在以下幾個方面。

1、對合同管理工作不重視。具體表現在以下幾個方面：一是合同管理缺失或不健全，或者建立的制度不完善、不合理，合同管理制度不符合或不滿足本企業或本項目合同管理的要求，達不到合同管理的目的；二是未成立專門的合同管理機構或指定合同歸口管理部門，導致合同管理主體不明確，責任不清晰，合同管理散亂；三是配備的合同管理人員不能滿足實際工作需要，如人員數量少、缺少專業知識、綜合素質差等。

2、對中標候選人的信用和履約能力調研不充分，導致簽約后乙方不能履行合同約定的義務，從而影響到項目整體的建設。

3、簽訂的合同內容不嚴謹。主要表現為合同條款不完善，如缺少應有的條例，對雙方的權利、義務及相關內容表述不明確，違約責任過于籠統，意思表達模棱兩可等；合同語言表述不準確、不規范，導致擬定的合同容易發生歧義和誤解扭曲了合同雙方的真實意愿。一旦出現違約，容易引發合同糾紛。

4、合同簽訂與執行脫節。合同簽訂層與合同執行層缺少必要的溝通和交底，導致執行層對合同理解不到位，在項目實施的過程中容易出現不符合標準的現象，從而為糾紛埋下隱患。

5、合同履行不到位，導致乙方進行工程索賠。如在合同規定的時間節點，施工現場不具備施工條件；未按合同約定及時向施工單位提供施工現場所需要的翔實、準確的資料；未按合同規定的時間和數量向施工單位支付工程款、提供材料和設備等。

6忽視對合同管理工作的監管。企業未建立對執行過程中的合同進行適當調整和控制的相關制度，或雖然建立，但未能有效發揮制度的作用，導致合同執行偏離目標（合同的一方或雙方）時不能及時糾正，從而給企業帶來不必要的經濟損失等。

三、對合同管理風險的應對措施

防范合同管理風險可以采取以下措施。

1、建立并完善適合項目特點的合同管理制度，規范合同歸口管理、審查、考核等環節，對合同簽訂前的調研和準備、合同簽訂中的協商和談判、合同執行過程和執行后的評估等進行全流程的管理，保證合同管理過程中的每個環節都運轉順暢，各個環節之間銜接流暢。

2、成立專門的機構或指定歸口管理部門，并配備業務熟練、品德優秀的專業人員負責合同合同管理工作，同時要明確其他業務部門的配合責任，實現全面管理、全員參與。

3、加強對合同招標的管理，對中標候選人的資質、信用和履約能力進行全面的調研。

4、重視合同談判和合同內容的簽訂，完善的合同可以防止或減少爭議，從而減少費用。在談判起草合同時，一定要具有全局性和前瞻性，盡可能地預見合同執行過程中存在的不確定性，并予以適當考慮；簽訂合同時，要盡量做到條款完善，雙方的權利、義務明確，違約責任清晰，用語規范、準確、簡練，盡量避免出現存在歧義的條款和使用不利于自己的含糊其辭的語音；另外對自己不能兌現的事項，不要寫進“專項條款”里。

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引言：隨著我國經濟的發展，房地產行業扮演著越來越重要的角色。然而，當前國內房地產現場簽證和合同管理欠規范，效率有待提高。因此，對房地產工程現場簽證和合同管理的問題進行研究具有重要的現實意義。

一、工程簽證和合同管理的重要性

工程簽證管理是工程施工中一項重要的內容，需要專業人員參予建設項目的整個過程，對有關簽證資料隨時作出動態評估，才能有效控制成本。由于工程簽證而調整的工程造價占整個單位工程竣工結算的比例，一般在3-20%之間，由此可見加強工程簽證辦法的管理是發包人在施工過程中一項重要的工作。

合約管理對于房地產項目開發來說有著重要的意義。不僅為項目順利開展保駕護航，同時為降低企業風險、樹立企業形象、降低企業開發成本、監控項目開發狀態等起到積極的作用。

二、房地產工程現場簽證和合同管理存在的主要問題

1、現場簽證欠缺規范。現場簽證日期和實際施工期存在時間差。當施工現場中遇到問題時，為了趕進度只是口頭商定，不履行現場簽證手續，而事后補簽，直接影響其真實性。簽證內容不明確或書寫不清楚，簽證員簽證不客觀，給合理確定簽證價款帶來困難。現場管理人員違背職業道德，對承包商的高估冒算行為視而不見，尤其是減量部分容易被遺漏，造成該核減的費用核減不了。

2、管理人員素質較低。現場管理人員缺乏現場簽證控制意識，未經認真核實隨意簽證，造成簽證內容與實際不符而增加工程造價。有些現場管理人員業務素質差，不了解定額費用的構成，對不應該列入直接費用的項目以簽證方式列入，計取了不應計取的費用。

3、房地產企業的法律意識普遍較為淡薄，相關的合同管理制度相當不健全。目前我國的房地產企業的合同法律意識還是相當淡薄的，對于合同的管理往往都是持漠視的態度，更有甚者對合同和合同法律之間的關系還不清楚，依法來訂立合同并履行相關條約的意識還是欠缺的，這就埋下了較多的風險隱患。

4、合同不規范、不嚴謹。由于房建工程項目合同種類多，合同條款多，相關文件多，其中用詞錯誤、矛盾及二義性問題等常常難免，導致合同履約率低。實際工作中，承包商往往是根據示范文本草擬合同協議條款，經業主認可后簽署，常需要幾經確認，這一過程中由于種種原因造成最后的合同條款與招投標文件中相應的條款相差很遠，有時甚至是人為的用詞錯誤、矛盾，設置二義性問題以留待事后“溝通”。

5、合同執行過程監管力度不夠。在合同的執行中，必要的監管制度，能夠有助于合同的順利執行，充分降低合同風險。但是在實際中，很多企業對合同的監管力度不夠，沒有對合同執行過程進行有效的監督管控，合同管理不科學、不規范，或者管理者監管不夠嚴謹，致使合同管理制度沒有發揮應有的作用。

三、加強房地產工程現場簽證管理和合同管理對策

1、規范現場簽證。工程簽證必須簽明事件發生的原始狀況，寫清簽證的事實依據，反映事件的真實、全面和關聯有效性。填寫時必須注明具體簽證原因、位置、尺寸、數量、材料、人工、機械臺班等。涉及材料消耗的必須寫清材料的品名、規格、廠家、品牌、以及市場價格。同時需寫明簽證提交日期、簽證事實發生日期或完成日期；執行簽證事實的書面依據，簽證事實及完成情況簡述；涉及經濟或工期索賠的數量或天數（所得數量應有邏輯關系清晰的計算式）；附圖；承包單位簽發人員的簽名和項目部印章。對內容不全的，事實表述不清或容易引起歧義的，簽證單內任何字句有涂改而無簽名及加注日期的，要求認定工日或臺班數量，但對完成的工作未作定量描述的將作為無效簽證處理。

2、規范管理人員工作流程。承包人應在接到“設計變更通知單”或“設計修改圖”或“設計變更技術洽商記錄”后14天內向發包人提交工程變更價款報告，承包人因執行“設計變更通知單”或“設計修改圖”或“設計變更技術洽商記錄”而要求發包人補償經濟損失、增加工期的，應當在工程變更價款的簽證中一并提出。承包人在雙方確定變更后的15日內不向發包人提交工程變更價款簽證，則認為該項變更不涉及合同價款變更、經濟補償和工期增加。發包人在收到“工程經濟簽核定單”及上述書面依據之日起15日內予以確認，超過15日后，發包人未給予確認的則視為同意“工程經濟簽核定單”內的全部變更。

3、增加房地產企業的法律意識，不斷建立和完善相關的合同管理制度。房地產企業可以建立一整套能適應企業當前的發展狀況的而且比較切實可行的還能比較有效的調動相關責任人的一些合同管理制度，這樣才能保障企業的執行力，同時也避免了企業在簽訂合同、履行合同以及變更合同的時候所產生的經濟損失。另外，在一定程度上這也避免了企業人員的變動對于合同管理工作所產生的影響。此外，房地產企業的工作人員要加強學習房地產項目開發以及招投標的相關法律法規知識，使他們都能比較熟悉的使用相關的法律法規。房地產企業可以定期的組織并開展法律知識的專題講座使管理人員的法律風險意識得到逐步的強化。嚴格按照我國招投標和合同管理的相關規定，絕不簽訂陰陽合同和私下合同，若必須簽訂協議，其中的一些重要條款也需要保持一致。

4、建立符合國際慣例的合同管理制度。根據國際慣例，我國的《合同法》和相關的法律法規以及工程項目實際情況，建立國際化的、“全過程”、“全方位”的合同管理制度。“全過程”是指合同管理應覆蓋合同行為的始終，前端有超前的市場預測和資信審查，后端有合同管理的總結、考核、建檔的延續。“全方位”是指合同管理要覆蓋企業的每個層次每個部門，延伸到各個角落。具體的制度設計方面要建立合同交底制度、責任分解制度、每日工作報送制度、進度款的審查批準制度等。

5、設立健全的合同管理機構。房地產企業應根據本身的具體情況和特點，在公司內部設立設立專門的合同管理機構，承擔制訂本企業的相關合同管理制度，檢查監督本企業各類工程合同的訂立、審查、履行跟蹤等監督管理工作任務。這些機構在合同訂立、履行以及協調過程中都發揮著重要作用，負責宣傳貫徹有關合同法律、法規，培訓合同管理人員；審查合同，防止他人利用合同進行違法活動；參與解決合同糾紛；總結推廣合同管理經驗等。因此，設立健全的合同管理機構，在企業管理中發揮合同管理的紐帶作用，從而使工程項目在合同的訂立、履行、變更和終止等活動得到有效控制，為公司領導的決策提供科學依據。

四、結束語

房地產工程的現場簽證管理和合同管理是工程施工的重要內容，其范圍廣泛，構成原因復雜，是個專業性較強的工作。因此，必須維護工程現場簽證和合同管理的嚴肅性，建立完善的管理制度，明確簽證經辦和合同管理人員的職能，才能有效控制成本，保障公司正常利益。

參考文獻

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中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

一、前言

目前，國內房地產現場簽證和合同管理還不夠的規范和效率，同時，出現了簽證和合同管理方面的問題，因此，要對現場簽證和合同管理問題進行研究。

二、房地產企業合同管理特性的認識

1.合同管理時間的長期性。房地產開發具有資金投入大、技術要求高、建設周期長的特點。小型項目的建設周期可能有幾個月，大型項目建設周期可能長達數年，甚至更長，相應合同的履行也具有長期性、連續性的特征。

2.合同管理內容的龐雜性。一個房地產開發項目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設計、施工、物資采購、監理、銷售等類型，這些合同的內容各不相同。

3.合同管理涉及人員的眾多性。需要涉及本單位主管領導、部門負責人、合同管理人員、工程技術人員、財務人員等人員。

4.合同管理體現了較強的國家干預性。房地產開發項目建成投入使用后通常會對社會公共利益產生重大影響，因此，國家對房地產開發采取了嚴格的干預措施。主要體現在以下幾個方面：一是對合同主體的限制。二是對合同的履行制定了一系列強制性標準。三是合同責任的法定性。

5.合同管理的高風險性。房地產開發的有關合同從簽訂到履行均面臨許多風險，既有如自然災害、法律法規變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀原因造成的風險，也有如合同訂立時的疏忽大意、合同條款不嚴謹、合同一方違約等主觀原因導致的風險。

三、構建有效的項目合同管理體系

1、制度管理

健全的制度能夠使企業在規范化管理中有據可依，提高管理效率，降低經營風險。建立完備的項目合同管理體系，建立健全相關規章制度是其重要內容。

2、流程管理

（一）權限管理。合同的審批必須嚴格執行項目合同的管理流程，要求分工明確、權責清晰。對構成項目成本的全部合同進行分類管理，如投資與土地類合同、設計類合同、工程類合同、營銷包裝類合同、財務類合同、顧問咨詢類合同等，并按不同合同的性質、標的額或重要性進行分級審批，通常的流程是主辦人員-部門負責人-分管領導-公司領導，必要時還要由各相關部門特別是法務部門進行會簽。合同的審批必須遵循嚴格的權限原則，絕對不允許簽訂超越權限的合同。嚴禁口頭協議和倒簽合同。

（二）合同談判和簽訂管理。

一是合同主體管理。必須嚴格審核合同主體的簽約資格、資質、信譽度、經濟狀況等，是否為獨立法人或持有相關授權書，特別是非本地的企業要注意了解其資信情況，是否存在不良記錄等，如采用招標形式再進行合同談判的，招標時要嚴格設定準入門檻，對相關單位的資質等級進行嚴格把關。

二是合同條款管理。盡量爭取由本企業擬定合同文本。一般合同文本由主辦部門擬稿，重要合同由主辦部門會同法務部門共同擬稿，并請相關部門進行會簽，如企業已形成格式文本，應盡量采用格式文本。合同的必備條款包括：合同類型、合同的主體名稱、合同目標（包括質量標準、時間節點、價格、安全等目標）、合同主體雙方的權利和義務、雙方的違約責任等。從合同的談判階段就要開始有意識地研究合同條款中存在的不確定因素，嚴格審查合同中的特殊條款，對其合法性要盡量提請專業人員進行法律審核，避免因條款違法而導致合同無效。與合同有關的招投標文件及談判備忘錄等要注意審查與合同文本之間是否存在沖突之處，明確合同解釋的優先順序，同時，該部分文件作為合同的組成部分要一并管理存檔。

三是合同用章管理。合同章要由專人管理，印章管理人員要嚴格在批準范圍內用印并進行登記。合同必須由法定代表人或負責人簽署后方可對外簽訂，非經授權，印章管理人員不得在其他人簽署的合同上用章。

（三）合同履行和監督管理

本階段的管理主要圍繞合同條款內容進行，是全面的、動態的管理。合同一旦生效，主辦部門就要及時進行合同交底。合同交底包括對內和對外兩個方面。合同執行部門要嚴格根據合同條款來履行合同義務。同時，對政策變化、法律法規調整、市場動向、合同主體的經營情況等要時刻保持關注，預防各種可能出現的不利情況，對可能出現毀約或違約的情況要及時采取相關措施，避免擴大損失，如行使抗辯權、撤銷權、代位權等。

四、現場簽證存在的主要問題

現場管理人員缺乏現場簽證控制意識,未經認真核實隨意簽證,造成簽證內容與實際不符而增加工程造價。有些現場管理人員業務素質差,不了解定額費用的構成,對不應該列入直接費用的項目以簽證方式列入,計取了不應計取的費用。

未經設計和建設單位同意,簽證提高費用標準,造成不必要的浪費。現場簽證日期和實際施工期存在時間差。當施工現場中遇到問題時,為了趕進度只是口頭商定,不履行現場簽證手續,而事后補簽,直接影響其真實性。簽證內容不明確或書寫不清楚,個別人員簽證不客觀,給合理確定簽證價款帶來困難。現場管理人員違背職業道德,對承包商的高估冒算行為視而不見,尤其是減量部分容易被遺漏,造成該核減的費用核減不了。

五、加強合同管理,避免、減少和規范現場簽證

工程合同有別于其它經濟合同,除了具備基本的法律格式條款外,工程合同的內容還包括加強工程質量、進度、造價、安全、環保等方面的控制措施,因此除了要對合同法相關知識較為熟悉,確保合同條款的合法性外,還要求合同管理人員要具備一定的工程施工、預決算及招投標管理等方面的專業知識,從而確保合同條款具有較強的針對性和可操作性,使其成為工程項目全過程管理中的權威性和指導性的文件,成為各相關職能部門從各專業角度實施項目管理的法律依據和堅強后盾。因此,從某種意義上講,房地產工程的合同管理其實質是一項集經濟合同、工程施工、預決算及招投標等專業于一體的綜合性管理工作。

當項目即將進入到實施階段,準備招標選定總承包單位之前,筆者會召集合約、預算、工程、技術等相關職能部門對招標文件的合同條件進行一遍又一遍的討論,各職能部門將已往在現場簽證過程中碰到的各種問題一一提出,并針對這些問題制定解決措施,經過討論成熟并匯總后作為招標文件的合同條件與招標文件一并發至投標單位手上。這些條件一經投標單位承諾后,即作為規范今后現場簽證的法律文書。有了這些文書,項目經理處理現場簽證問題時才能做到心中有數和有的放矢,各種疑難問題也就迎刃而解,極大地避免和減少施工過程中的現場簽證。

為避免總包單位與各分包單位之間出現職責不清的現象,通常我們會在合同中盡可能清晰地闡明工程接口,明確總包單位應承擔哪些配合與協助工作。如電梯安裝工程中,總包單位負責提供專項腳手架、電梯口水平與垂直線及電梯口安全圍欄和滅火設施等;門窗工程中,總包單位負責提供門窗安裝的三個基準線,負責門窗安裝完后的洞口抹灰、修補等工作;總包單位還負責承擔各專業工程中預留洞口的封堵與粉刷,為各專業工程提供垂直運輸設備及施工腳手架等等。針對甲定乙供材料核價難的問題,我們提前將項目中需定牌定價的材料以清單形式寫入合同,并在合同中約定按供應商市場報價另計一定比例的綜合費用后即作材料的結算價。這樣在現場簽證過程中雙方無須再為價格問題爭論不休。

六、結束語

在今后房地產工程運營中，要加強對現場簽證工作的管理，同時，要加強對合同的各項管理工作，提高房地產工程整體的施工效率和質量。

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1 合同的訂立原則及范圍、材料的約定

合同管理首先要明確合同的訂立原則，是雙贏的原則。合同的訂立，對于雙方所提出的要求與條件必須合理，防范履約風險。在合理的前提下，找到平衡點，在雙方達成一致，通過合同條款，最終實現雙贏的原則。在實際操作中，某些簽訂合同的一方，為了實現自己的利益最大化，合同中出現嚴重不的平等，另一方最終無法按些條款執行而中途中止合同，導致索賠事件的發生，項目在進度上受到延誤的同時雙方利益也受損。

其次，合同標的力爭清晰：理清合同范圍與圖紙范圍之異同，合同交底到位。實際操作中，部分工程合同中描述的范圍攻與圖紙所表達的范圍存在不一致的情況，這就需要在描述時清晰地說明每一部分的范圍，特別是存在新舊交接的工程部位。如果是土建工程需具體到層數軸位部位，如果是安裝工程，需詳細說明系統的劃分情況等。合同范圍的清晰可以減少爭議，特別是在包干合同中作用理顯現。

另外對于如訂合同合時圖紙不詳細、或未最終對材料進行定板或施工方法未最終明確、工程量未能較準確地核實等原因，此部分合同訂立時適宜用暫定價的處理。

合同中還需對材料進場、檢驗、堆放等管理作進詳細要求，確保工程質量。

2 合同執行過程中的跟蹤管理

時間管理：合同策劃及圖紙計劃的落實的前提下，通過招標的方式，選擇施工單位，從而簽訂合同。這需要以進場時間對項目計劃進行倒排，才能確保項目按期的順利實施。

施工進度控制：原則上需按項目整體計劃對施工進行時間上的控制。同時項目需在現金流方面作支撐，否則會影響進度。反過來說，也可以結合現金流情況來控制施工進度。

質量控制：合同實施過程中，需專為負責檢查合同技術標準與品牌要求的落實。一旦發現出現偏差，立即糾正整改處理，確保工程按合同約定的質量完成。

合同執行的監控：項目需配相關人員對合同雙方履約情況進行收集處理，確保合同的實施。

驗收記錄：按合同約定的驗收標準進行驗收，驗收過程中作詳細記錄，資料歸案保存。

合同評審機制：建立合同評審機制，由多個部門參與，對合同的訂立、實施進行評審，總結不足，記錄在案，不斷完善。

3 合同實施中的變更及防范

合同實施過程主要存在中三種變更：設計變更、合同變更、現場變更。對于變更簽證的管理，在合同中需專用條款作約定，并在項目實施過程中訂立詳細的變更與簽訂操作指引，約定各簽證的權限，完善和規范管理。經總結，避免變更簽證的方法途徑如下：

3.1 了解營銷意圖，及時反饋信息，避免營銷簽證。營銷簽證包括樣板房的選定、裝修風格、營銷場地布置等的變更，充分了解營銷的意圖甚至是具體要求，避免營銷簽證的發生。

3.2 加強圖紙會審，明確甲方、乙方、設計方共同承擔責任，避免設計簽證。保證圖紙質量的前提下，避免因設計失誤、考慮不周等原因所導致的簽證發生。另需在設計合同中約定其承擔的責任，從主觀上約束，使設計成果在負責任的前提下完成，減少設計錯誤而導致的簽證的發生。實際中有這樣一個例子，甲方委托設計單位對一裝修工程進行設計，但設計任務較急，加上設計單位任務太多，人手存在嚴重的不足，導致設計圖紙錯漏百出，因設計錯誤而導致的損失就有四十多萬元。經協商，設計方同意承擔二十多萬元的損失，這就是約定責任共同承擔的一個成功的例子。

3.3 理清工程范圍劃分及其搭接關系，避免出現漏項或重壘工程，避免合同簽證。

3.4 辦理好場地移交，避免責任簽證。在實際施工中，施工材料進場，但因甲方未辦理場地移交，材料保管的責任不完全在施工方，因未辦理場地移交而需承擔的失竊責任時事時有發生，而且還存在安全等責任。

3.5 施工措施、工藝、工序事先明確并定價，避免施工措施簽證，有效控制措施費。在實際施工中就有這樣的例子：某個項目在簽訂土建合同時，未明確主體鋼筋的連接方式，而設計的約定較為模糊，設計說明中寫只要符合強度要求的任何一種方式，如綁扎，電渣壓力焊接等方式均可采用，合同中技術文件中也未明確注明采用哪一種方式，現場施工并未對該施工方進行選定。最后施工單位以全部采用電渣壓力焊為由，在正常按合同計費方式的前提下，追加五十多萬的增加費用。這是設計、合同、現場管理的一大敗筆，象這樣施工措施、工藝、工序事先未明確并定價，而導致措施簽證的事時有發生，各環節工作盡量做細，因此應盡量避免施工措施簽證。

3.6 施工樣板先行，避免施工簽證。對于精裝的工程來說，數量大而施工方法相同的施工，首先訂立施工樣板，這樣可規范施工，避免一錯十錯的施工簽證。

3.7 提前研究材料樣板，減少材料變化引起的價格重新確認。特別是在裝修和園建的過程中，提前定樣板，既可保證施工質量和施工效果，也可以避免因材料變化引起的價格風險。

3.8 合理安排并事先明確進度節點要求，避免趕工簽證。合理的施工時間，對施工質量及造價的都有影響。

4 合同實施過程中設計變更的管理

設計變更的發生，既影響工程質量，也影響項目的成本造價。在合同管理的過程中，需對設計變更規范管理，管理的內容包括：

4.1 設計變的提出方式：由設計管理部門以書面的形式提出。

4.2 原因分析：是人為的原因、設計失誤、消防原因等，盡量避免。

4.3 影響方式：如優化方案。

4.4 變更業務的辦理

4.5 審批與發放、溝通

4.6 與合同與現場的接軌

4.7 辦理有關手續，涉及成本變動的，成本動態調整。

5 合同實施過程中的支付與結算管理

支付與結算，是合同的重要條款，也是合同訂立雙方所必爭的款之一，在不違反雙贏的原則的前提下，盡量選擇適合自己一方的支付與結算方式，對合同的造價控及順利執行至關重要，結合實際，需注意以下幾點：

首先對支付方式的分析：按合同暫定價的支付方式里雖然簡單但不實際，在實施工過程中會存在范圍的調整，施工進度的調整等，都會影響到所完成造價的變動，如果簡單地按合同暫定造價支付款項，少付，對施工單位不利，超付，對甲方不利，最好按實際完成進度工程量進行支付的方式控進行，可減少爭議。如樁基施工等，無法準確預測工程量，按施工中實際完成工程量支付較為合適。

其次，對結算與反索賠辦理過程要及時性、主動性。施工過程中對施工單位的反索賠需及時處理，否則會錯過最佳的核實時機，影響工程進度、造價。特別是隱蔽項目，更要即時處理。

再次，約定好合同價款的調整方式，可依據合同、其他參考或結合市場作調整。

最后，對結算數據審核。制定結算的程序，對結算的前提及結算資料的提交要求作詳細的約定。

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［摘要］企業的經濟往來，主要是通過合同形式進行的。一個企業的經營成敗和合同及合同管理有密切關系。企業合同管理是指企業對以自身為當事人的合同依法進行訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止以及審查、監督、控制等一系列行為的總稱。合同管理必須是全過程的、系統性的、動態性的。企業財務部門在合同管理中通過對合同評審中財務稅收相關條款的把關、合同預計效益的測算、合同執行過程的跟蹤監督、執行后的總結分析等，發揮財務部門在合同管理中的監管職能，不僅可以有效規避資金、稅務風險，更可以提升企業的經濟效益。

［

關鍵詞 ］銷售；服務合同；財務管理；房地產行業

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.35.174

1財務管理在參與房地產銷售企業合同管理中的必要性

（1）全面參與項目前期評判工作，減少公司損失，提高公司收益。在項目可行性分析中，財務對項目經營效益進行預測，根據公司利潤要求，對很可能出現虧損的項目，及時預警，努力為公司減少損失。當出現競爭項目時，根據預測的項目收益，選擇最有利于公司的項目，提高公司經營效益。

（2）參與企業合同評審，提出與財務稅收相關的專業意見，有效規避財經稅務相關法規風險。房地產銷售企業，大多由市場客戶部拓展客戶，根據客戶需要起草合同，而此部分人員大多是非財務專業人員，在起草合同過程中對財務稅收相關法規不了解，這就需要財務部及相關人員參與到合同的起草訂立中，在相關領域提供專業可執行的意見，從而降低、規避財務稅收風險。在銷售合同訂立過程中，財務根據以往的項目結算經驗提供可靠的數據支持。財務部門會監控合同執行全過程，進行跟蹤分析，其結果可為簽訂新合同提供寶貴的經驗借鑒，保障合同的可執行性、安全性。

（3）確保銷售合同的順利履行。銷售合同簽訂后，在合約期，每月都將按照合同內容由財務部辦理結算。由于合同從起草到執行財務都參與其中，在每月結算時能及時發現合同條款之外的事項，并及時通知相關執行人員及領導，協調各相關部門，訂立相應補充協議，完善合同管理，促進合同順利履行。

（4）能為公司經營管理決策提供專業支持。合同執行全過程參與、監控、管理。從項目可行性分析數據測算、合同評審發表專業意見、合同執行項目全盤結算工作到合同后的總結分析評價，財務部始終是在客觀獨立地發表專業意見，用數據和事實說話，在公司決策時提供客觀專業的意見和數據支持。

2財務人員在合同管理領域可以發揮的空間

（1）在市場客戶部拓展到項目時，給財務提供此項目相關的數據，如項目建筑面積，委托我方銷售的面積，預計銷售單價，基礎費率等信息，財務根據項目結算經驗、利用專業知識，對項目在正常銷售期的銷售額、我公司將收取的服務費、將產生的人力成本費用進行預測，測算出本項目可為公司貢獻的經營效益，根據公司要求的最低項目收益率來判斷項目是否可以承接。

（2）在合同起草訂立階段。與開發商訂立合同時，財務部門參與到合同評審中，與公司法務部門對合同的合法性、合規性把關，以降低風險、減少損失。法務部門重點審核合同文本的完整性、準確性及合法性等。財務重點審核是否符合國家相關稅收法規、公司相關的財務管理制度；審核收款、付款、罰款、扣款及獎勵等與結算相關的合同條款的合理性、嚴謹性和可操作性。法務部門、財務部門提出專業意見，經過修改及領導審批后簽訂合同。如房地產銷售公司與房地產開發商簽訂的《××項目銷售服務合同》，財務在合同評審時要關注：①合同中是否有附近樓盤的禁業條款，如簽訂了A項目樓盤，就不能在A樓盤周圍幾千米范圍內再承接相競爭的樓盤。如果有類似條款，請提醒業務負責人關注，做好風險提示。②甲乙雙方權利義務中是否有我方要承擔案場運營費用，如果有我方承擔的電話費等，要約定發票開給我公司，如果不能，可約定此部分費用從甲方應支付給我方費傭金中扣除。這些條款細微的地方如果約定不清晰，容易導致會計稅務風險且費用報銷不暢。③服務傭金結算關鍵條件應重點關注。房地產銷售結算有其特殊性，一般約定每月按固定費用率結算，在完成季度、年度任務時，需要按照較高費率對項目之前較低費率結算的房源進行補差結算。這時要注意是全額補差還是超過任務部分補差。甲方是否有內部員工等關系優惠客戶房源，關注此部分的結算條件可能與正常委托房源結算不一致。商品房銷售會涉及結算時點的確定，如在房款全額到達開發商賬戶才給我方結算費傭金；或者業主簽訂商品房買賣合同就可以按照開發商實際收到房款金額給我公司結算，等按揭款到達開發商賬戶后再結算剩余部分服務傭金。發現漏洞或表達不清晰的地方，及時修改，把風險降到最低。④如果開發商要對銷售業績好的項目人員或團隊進行獎勵（費傭金之外的），應該按照稅法及公司制度規定，由開發商通過我公司的薪酬體系下發，員工收入合并計繳個人所得稅。不能由開發商直接發放，避免涉稅風險。⑤在合同中會有一些罰款扣款項，此時要看如果是我方原因產生的，同意罰扣款，但應約定此部分罰扣款從應付的費傭金中扣除，并提出財務稅務法規規定的可操作性的意見。⑥財務部根據合同約定的時間，在項目執行過程中對此進行跟蹤，發現有延遲付款的開發商，給項目負責人發提示郵件，提醒催款，減少應收賬款的發生。

（3）項目在執行過程中，財務部應按照合同條款，對項目結算信息進行審核，看是否符合合同約定的結算條款，是否有漏結、少結現象，扣罰款內容及金額是否與合同約定一致，財務部門對項目整個執行過程進行跟蹤監控管理，確保公司收入的準確性、完整性，并測算風險預警，以降低風險。項目結束時，財務部要對整個項目的結算進行全盤的銷控，發現項目是否有應該結算而未結算的費，并按照合同條款，提醒項目負責人追回相應收入，減少呆賬、壞賬的發生，減少公司損失。

（4）對合同執行后的評價。企業應當建立合同履行的評價制度，定期對合同實施情況進行匯總、分析、評價。包括項目預計收益實現率、合同履約率、尾款壞賬率、客戶付款履約率以及重大合同執行情況的總結與分析等方面的內容。通過總結與分析，找出合同管理中的不足之處，制定相應的改進和完善措施，完善合同管理制度。對項目合同的執行完成情況，進行統計分析，為公司經營管理決策提供依據。財務按照項目大小、客戶結構、商品房產品結構等分類進行匯總分析，建立客戶信用檔案，配合其他部門建立客戶信用評級體系，提高客戶服務能力，加強應收賬款風險管理能力。

3結論

合同管理全過程就是由洽談、起草、簽訂、生效開始，直至合同失效為止。不僅要重視簽訂前的管理，更要重視簽訂后的管理。凡涉及合同條款內容的各部門要共同管理，注重履約全過程的情況變化，特別要掌握對自己不利的變化，及時對合同進行修改、變更、補充或中止和終止。房地產市場在不斷發展，財務稅務法規也在不斷變化，財務人員應多去了解、適應市場的變化，努力學習相關政策法規，及時更新專業知識，不斷提高合同管理能力，以便在將來合同管理過程中發揮重要作用。

篇10

一、內部控制以及合同管理的相關概念

內部控制屬于企業管理的范疇，主要是指根據企業的戰略目標，單位建立起來的使各項業務活動互相聯系，互相制約的措施，方法以及規程，是現代企業發展的產物，內部控制根據控制的目的不同，可以分為會計控制以及管理控制，會計控制就是對企業的經濟業務，財務活動進行的控制，保證會計信息的真實完整以及財務活動的合法性，而管理控制主要是指保證與經營方針，決策的貫徹執行，促進經營活動的經濟性，效益性以及效果性的控制活動，隨著企業經營的發展，內部控制發揮著越來越重要的作用，合同管理主要是指合同雙方當事人或者數方確定各自的權利與義務的協議，雖然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全過程就是對合同的洽談，草擬，簽訂，生效以及失效的全過程進行的管理控制，避免出現法律責任，這里需要注意要時刻掌握合同的動態性，特別是掌握對自己不利的變化，及時對合同進行修改，變化，補充或者終止，以保證自身的經濟利益不受損害。

二、房地產內部控制中合同管理的重要性分析

房地產行業在整個開發過程中，環節較多，涉及到的內容也較多，在運營過程中具有風險性，復雜性，法定性較強，因此，其有效運營主要依賴于合同管理，通過有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及質量，對其合同雙方提出明確的要求，規范責任義務，防止法律糾紛，另一方面，隨著我國稅務政策的不斷變更，特別是最近的稅率一變再變，對于合同中成本的計算有著直接的影響，進而影響企業的納稅籌劃，因此，在房地產行業實施有效的合同管理至關重要。

1.控制建筑工期及質量，規避法律糾紛

由于房地產建筑工程階段是整個開發過程的核心環節，建筑工期，工程質量，工程進度，工程費用等都需要通過合同來進行約定，通過加強合同的管理，對合同的相關內容進行協定，一方面，可以對建筑實施過程做出統一安排，協調各個資源，規避資源浪費，另一方面，明確建設主體各方的責任與義務，促使各方按照合同約定的履行義務并處理所出現的經濟糾紛，能夠起到規范建設主體行為的積極作用，防范法律風險，對整頓我國的建筑市場起到了積極的促進作用，因此，加強合同管理至關重要。

2.提升房地產競爭實力，是迎接國際競爭的需要

當前我國的房地產市場已經全面開放，市場競爭愈發激烈，面對來自于國外房地產行業的沖擊與挑戰，就必須適應國際規則，加強合同管理，才能與國外的企業爭得一席之地，因此，通過有效的合同管理，可以約束自身的行為，使得自身的經營發展更加規范化與系統化，從這一角度來看，加強合同管理是迎接國際競爭的必然選擇。

3.有利于納稅籌劃，規避稅務風險

在營改增之后，增值稅的稅率也發生了一系列的變動，增值稅對新開發項目會有成本的影響，并且在當前，稅務征管形式依然嚴峻，企業面臨著一系列的稅收風險，給企業帶來巨大的壓力，例如稅務稽查雙隨機制度，一案雙查，重大稅收違法案件予以公布披露，五證合一和黑名單制度，以及聯合執法，多部門聯合懲戒，這些措施的實行都給房地產企業帶來了一定的壓力，開展稅務籌劃十分必要，但是，稅務籌劃的出發點就是對合同進行管理，通過梳理合同，一方面，可以對項目的成本進行明確，進而通過成本的確定開展稅務活動，節約企業的經濟成本，例如大包工程發票的開具，總分包合同申報稅款是否可以進行稅務抵扣等，這些都可以通過合同的具體約定進行相應的籌劃，進而節約企業的稅務成本，另一方面，可以在合同中明確雙方的責任，工程施工時進行稅收風險控制，規避稅務風險。例如印花稅，房地產合同中單個合同金額最大的一般都是總包合同，在營改增之前房地產企業是營業稅，合同金額一般都是含稅價。在營改增之后就是增值稅，合同簽訂的時候如果還是按慣例一個含稅總金額，那么在繳納印花稅的時候就會多繳納。如果在合同簽訂的時候價、稅分別體現，那么在繳納印花稅的時候只要按價的金額為計稅依據就行。例如增值稅，在2019年國家又一次降稅減負，4月1日以后增值稅從原來的10%降為9%，在簽訂合同的時候如果總包合同是固定含稅價，那么由于稅率的調整，房地產企業相當于多付了1%的成本。但如果在簽訂合同的時候價、稅分別體現，這樣一來，相當于節約了1%的成本。一比較成本支出立刻高下。例如土地增值稅，在簽訂售房合同時，如果是精裝房出售，在合同中直接簽訂是精裝修，那么土地增值稅是按含裝修費的金額為計稅基數。但是分開成兩個合同簽訂，一個毛坯售房合同、一個裝修合同，這樣在繳納土地增值稅是計稅基數就是毛坯售房合同的金額，契稅也是如此，這樣的例子還有很多。

三、針對房地產內部控制中的合同管理提出的相應的優化建議

通過以上分析，可以知道房地產內部控制中的合同管理對于企業的發展至關重要，能夠控制工期以及質量，規避法律糾紛和稅務風險，提升房地產競爭實力，是迎接國際競爭的需要，因此，需要根據房地產的合同管理提出相應的優化建議，提升合同管理水平。

1.細化合同細則，明確彼此的責任義務

房地產合同牽涉內容較多，是一項技術性以及專業性很高的工作，一個房地產開發項目包括土地出讓，資金借貸，勘察設計以及施工與竣工等階段，每一個階段需要制定相應的合同，合同的內容又不盡相同，因此，為了保證合同的實施效果，避免法律糾紛，應該細化合同細則，明確彼此的責任，主要從以下幾個方面進行完善，首先，提升房地產建筑企業合同雙方的合同責任意識，規避口頭合同，私下合同以及陰陽合同等情況，將合同的具體內容落到實處，明確彼此的責任與義務，雙方應該本著互惠互利的原則認真履行自身義務，其次，由于房地產建筑涉及環節較多，因此，一方面，需要細化各個合同的細則，比如原材料購買環節，施工環節，通過制定相對應的合同細則，明確彼此的義務，才能夠為合同雙方的經濟活動提出一定的制約，另一方面，動態把握合同全流程，隨著房地產建筑工程的開展，從準備階段到履行收工階段一直處于不斷變化的環境中，因此，房地產企業應該委派專業的合同管理負責人及時分析合同環境的動態變化，例如原材料價格上漲，施工工期延誤等情況對合同造成的影響，進而及時管理合同，規避經濟損失，這里需要注意的是要提升合同管理人才的素養，培養綜合性強的合同管理人才，由于建筑行業的業務涉及的專業較多，經濟，內控，法律都有所涉及，因此，要制定合理的合同管理人才招聘標準組織招聘活動，并且定期對其進行經濟，法律等工作的培訓，提升他們的專業水平。

2.建立合同信息管理系統，實現信息化管理控制

目前，隨著大數據時代的到來，通過建立有效的信息管理系統，實現合同的動態管理已經成為主要趨勢，本文認為，可以從以下幾個方面進行完善，首先，根據房地產的業務情況引進符合業務操作的信息系統軟件，并且提升各個部門的員工的信息化處理水平，保證在信息平臺操作準確及時，其次，將房地產企業的業務信息數據錄入到信息平臺中，包括原材料成本，施工工期，機械設備以及人工成本等，員工需要在信息系統中定期更新數據，以保證信息平臺所反饋的數據真實完整，為合同管理提供準確的參考依據，再次，實現各個部門的信息共享，合同管理人員通過信息平臺可以看到各個施工項目的信息數據，隨時掌握合同各個條款的履約，糾紛等變化情況，以實現對合同的及時管理糾正，最后，定期對信息平臺進行維護，安裝殺毒軟件以及防火墻，防止合同信息泄露。

3.加強與各方的聯系，防止出現合同爭端

合同管理最重要的一個部分就是加強與稅務部門以及交易方的聯系，防止出現稅務問題以及法律爭端，因此，需要從兩個方面進行開展，首先，根據合同的相關內容進行合理的稅務籌劃，節約稅務成本，并且當合同環境發生變動時，稅務籌劃的相關內容也會隨之變動，容易發生稅務風險，因此，需要及時與稅務部門進行溝通，取得他們的理解，如果遇到合同中關于稅務業務的問題，也需要與稅務部門進行交流，合理變更合同稅務內容，另一方面，需要加強與交易方的聯系，合同相關內容發生變動要及時通知對方，與對方進行友好協商，在爭取對方理解，雙方互惠的基礎上對合同內容進行變更，盡量規避法律爭端等現象。

四、小結

本文通過闡述房地產內部控制合同管理對于行業的影響作用，明確了有效的合同管理對于房地產企業這種特殊行業來說至關重要，并且從信息化建設，加強各方協同以及細化合同細則等方面提出了優化策略，以求能夠提升合同管理水平，促進房地產企業發展進步。