地方文化論文模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇地方文化論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

作者：王孝千 單位：富陽市東洲街道社區衛生服務中心

建立健全文化建設領導小組和工作小組，做到有人干事、分工負責、責任到人，發揮黨、政、工會、共青團、婦女組織各自的優勢和積極性，齊抓共管，形成全體職工積極參與的文化建設格局。制訂出與“十二五”經濟社會發展規劃相銜接的文化發展總體規劃和計劃［3］，明確目標任務和工作重點。通過文體活動抓凝聚力建設和精神文化；通過競賽比武抓學習文化；通過醫療衛生工作者評先評優抓服務文化；通過崗位廉政教育和營造廉政建設氛圍抓廉政文化；通過制度建設和規范化管理抓管理文化，同時給予一定經費保障。明確主題“守護健康，共創和諧”是社區衛生服務工作者的共同愿望，也是社區衛生服務中心文化建設的宗旨和主題。它內涵豐富、個性鮮明，充分體現了社區衛生服務的特點，具有豐富的文化內涵。可以把宣傳精神、形象、標志文化內涵作為文化建設的切入點，激發所有工作人員的創新熱情，形成團隊精神，產生共鳴的效果，使工作人員的奮斗目標與社區衛生服務的發展目標相統一。將文化建設納入日常工作的議事日程，定期研究，中心負責人切實擔負起對單位文化建設的領導和指導責任，保證文化建設的順利實施。將文化建設工作納入到各科室年度考核指標體系，與科室評先評優掛鉤。同時，把文化建設與黨建、思想政治工作、精神文明建設、制度建設和行政管理工作結合起來，使其協調發展，相互促進。

突出重點在辦公大樓一樓設立宣傳欄，專門進行社區衛生文化建設宣傳。在一樓大廳增設電子顯示屏，公布社區衛生服務工作動態、辦事程序、服務承諾等內容。鞏固和開展巾幗文明示范崗、青年文明號創建活動，發揮年輕工作人員、婦女同志的積極性。在辦公樓樓梯張貼廉政警示用語，體現濃厚的文化氛圍。加強圖書室管理，充實業務書籍數量，延長閱覽室開放時間。經常開展群眾性文體活動，為工作人員搭建一個相互交流的平臺。建立榮譽室，展覽獲得的各項獎勵等。精神文化突現“四個一”：即一個宗旨：守護健康，共創和諧；一種社區衛生服務團隊精神：敬業、務實、責任、奉獻；一種質量理念：用高水平高質量的服務促進社區衛生事業的發展；一種歷史使命：爭當人民健康事業的“守門人”。強化執行要進一步拓展社區衛生服務功能，加強專業技術隊伍建設，著重在內涵建設上下功夫，樹立品牌意識［4］，發動全體工作人員尤其是醫生學習工作人員守則、行為規范、行風效能建設、道德規范等規章制度。完善各類人員的考評制度和考核標準，制度和標準重點體現工作業績、職業道德、行為規范、價值觀、作風等內容。要求每個科室開展一次社區衛生服務文化建設大討論，寫好關于文化建設學習討論心得體會，把執行力建設納入科室和人員考核準則。社區衛生服務中心應充分發揮自身優勢，主動深入社區，貼近居民，贏得社區居民的信賴，這也是社區衛生服務能夠持續、健康運行的基礎［5］。加強社區衛生文化建設對塑造這一功能有著深遠的影響和現實意義，當前必須增強具有時代特征的社區衛生服務文化氛圍，深入開展全心全意為人民健康服務的宗旨教育、文明行為常識教育、典型人物模范事跡教育，在工作人員中倡導“愛國守法、明禮誠信、團結友善、勤儉自強、敬業奉獻”的基本道德規范，不斷引導工作人員追求更高的思想道德目標。在宣傳方面，擴大全科醫生在社區的知名度和影響力［6］，規范社區衛生服務文明用語和著裝要求，提升社區衛生服務形象。

社區衛生服務中心辦公樓大廳和走廊要體現社區衛生特色和文化內涵，建立文化宣傳窗（廊）和文體健身活動場所，進一步提升文化建設氛圍。總之，文化建設是從非計劃、非理性的感情因素出發來協調和控制人的行為，既充分發揮每個人的創造性，又使他們的行為自覺地趨向一致，構成團結協作的整體，為實現醫院目標而努力［7］。滿足社區居民衛生服務需求是社區衛生服務中心文化建設的出發點和歸宿，社區衛生服務中心文化形成后，通過文化的培育、教化和熏陶，用新型的服務文化理念規范工作人員的思想與行為，不斷提高他們的個人素質，使廣大工作人員樹立正確的價值觀念，對許多問題的認識就會趨于一致，能增強相互之間的信任、交流和溝通。只要我們持之以恒地用精神凝聚人、用機制激勵人、用活動吸引人，就能將文化的理念內化于心，固化于制，外化于行，為社區衛生事業發展提供堅實的思想基礎和精神動力［8］，使社區衛生服務工作提高到更高的水平。

篇2

作者：張寧 單位：皖西學院藝術學院

楚都壽縣城呈現的楚文化、藝術特征

壽縣城地處淮南，北瀕淮河，南倚大別山，受獨特地理和文化環境的影響，堯、舜以前的壽春楚人不得不信奉巫術、崇拜圖騰，不得不用細致的觀察力和獨具一格的創造力去適應環境，發展自我。東周時壽春先后成為了蔡國、楚國春申君的封地，壽春土著文化開始與中原文化碰撞、融合。楚末年，為避秦國壓力，而把都城遷至此。壽春楚人在此期間不斷吸收、消化了來自北方中原、東南部淮水流域和長江下游地區以及西南部的四川等相鄰區域的華夏、吳越、巴蜀等文化圈中的一些藝術因素，并逐漸形成了自己的風格。［5］壽縣楚文化作為楚文化的尾段，內涵豐富、內容龐雜，既包括物質形態的物件，又包括精神形態的意識和理念;既包括不斷發展的制度又包括循序漸進的風俗;既包括民族、語言、文字，又包括文化、藝術和巫術;既然是壽縣物質文化的遺存，又是涵蓋壽縣的楚精神文化的總和，無論是青銅鑄造還是漆器工藝;無論是老莊哲學還是樂舞美術，無不閃現著楚人智慧的熠熠光華。壽縣城作為戰國時期楚國的最后一座都城，有著非常豐富的楚文化遺存。壽縣城遺址上發掘的重要墓葬有楚幽王墓、蔡侯墓等，是楚文化鼎盛期的象征，其古樸莊重、氣勢雄偉，腹部飾圓箍，箍飾花紋，雙耳和頸的外壁飾有模印幾何圖案，三足根部有浮雕漩渦紋飾，鼎口平沿有銘刻，展現了楚國在繪畫、鑄造、語言、雕刻、舞蹈等藝術領域的巨大成就，再現了浪漫、深情、喜慶、悲壯的情懷，彰顯著現實理性主義的氣息，為研究楚文化提供了珍貴的實物資料，具有歷史、藝術和科學價值;小巧精致的青銅雕塑大府銅牛回首顧盼，表現出臥牛聞風而動的霎那情態，生動傳神;似劈開竹節的“鄂君啟金節”物象突出，寓意莊嚴，是研究當時楚國的交通、商業、地理、符節制度、楚國王權的集中和強化、以及楚王與封君的關系等方面的重要實物。［6］以上三件文物集中體現了楚文化的晚期特征，反映出壽春楚人通過自己獨特的觀察力、想象力和創造力，經過長期的積累、悟化和抽象，把傳統的對圖騰的崇拜寄托于自然界的具體物象中，把本民族的理想與追求運用于不同形制的抽象線條和符號中，用賦予其生命律動的奇特、夸張造型表現奮發向上、不懈追求的深刻內涵，為研究探討楚國文化在淮河流域的發展衰亡提供了珍貴的實物資料。楚都壽縣出土的楚漆器是楚藝術的精華所在，其數量較多、保存較好，虎虎生風、神采飛揚，無論整體造型還是局部線條都給人以不可言喻的審美享受和某種激越奮發的精神力量。遠古壽春惡劣的生存環境及與楚結合之前落后的社會形態，使得壽縣人保留著率真、熱情、奔放的土著傳統，意識中存在的奇異想象和狂放不羈與楚人的浪漫情懷有機融合。他們信奉神靈與圖騰，重視用神話和巫術與神溝通，內心渴望通過祈求而得到神的庇佑，較少顧忌制度與宗法。壽縣神秘的土著傳統與楚人的浪漫情懷共同培育了壽春楚人幻化神秘、追求自由的藝術特質和縱橫馳騁的想象力以及取法自然、高于自然的不竭創造力。楚都壽縣出土的楚漆器既非對自然事物的簡單摹仿，也不是對當時社會的刻意表達，而是壽春人對一系列自由生命形象的提高與創造，是當時的壽春人對潛意識里生命活力與超越自我的生命機能的盡情釋放。典雅華麗的楚漆器以奇妙的造型，繁縟的紋樣和豐富的色調，至情、至性、至美的洋溢自由生命的情懷，幻化攬括浩渺宇宙的無窮氣魄，闡釋追求理想與自由的深厚精神內涵，顯示出壽春楚文化“對美的不懈追求與探索”的別致風韻，是楚文化最鮮明的特色之一。壽縣楚藝術中的線條變化多端，各種形式及不可名狀的幾何形匹配，把美表現到無以復加的程度。［7］壽縣楚人由原始土著人發展過渡而來，意識純真質樸，沒有中原人經歷奴隸社會所沉淀下的對人性的扭曲和壓抑的文化，不似中原人的審美心理注重社會政治功利性，其更重視審美對象的娛情作用，更多地保留著一種開放心態，奮發圖強的決心和勇于創新的精神。壽縣楚藝術更大的魅力，還在于其整體意象構成的不可捉摸的神秘意蘊。面對楚漆器藝術品，望而立知其為何物，頓后悟出其非自然摹本，而是視覺藝術形象與自然完美和諧的統一。富于想象力的壽縣人能夠將各種線形統一在一定的數序規律之中，通過S形動蕩曲線，使戲劇性效果與嚴格的秩序感被完美地統一起來。更能以簡潔的方式表達出一個生機勃勃、用美好的靈性維系的世界，使其象征意味依然神秘莫測，讓世人在無限的空間內享受無盡的藝術魅力。所體現的精神風尚與理想追求，代表著這一變革時代的特殊風貌［8］。楚都壽縣出土的楚漆器將壽春人大膽支配傳統和再造傳統的智慧發揮到了極致:他們將自然界存在的傳統事物形象先進行總結、抽象、肢解和打散，依據自身存在的主觀能動性輔以變形，再根據裝飾、表現或象征的新需要和新風格重新組合，以此獨特的神韻提升和造就了一個全新的藝術境界。其在有限的空間內表現出遼闊深邃空間，熔鑄了運動和力量，讓人感覺美不勝收，壽縣楚漆器中多龍鳳鳥紋飾，壽春楚人“人心營構之象”就是排除束縛于艱險，乘龍駕鳳到神秘浩渺的空間自由馳騁，這恰與以儒家學說為根基的北方中原文化相悖，壽春楚漆器給人輕快、飄逸、欲騰空而去的感覺，老子的表現宇宙生命本體的“道”與“氣”、“大象無形”、“滌除玄鑒”等學說所折射的美學意蘊，在壽春楚漆器中都被體現得淋漓盡致。［9］壽縣楚漆器在造物飾形上的“羽觴”乍看簡單小巧，而細觀髹以黑色，飾以朱紅單鳥圖紋的形制，盈透著大氣的盤旋式宇宙感以及遼闊深邃的奧妙空間會噴薄而出，讓人目不暇接!這也正反映出壽春楚人對紋樣的迷信崇拜心理和對美好、力量、正義的情感寄托以及與道家造物思想的重合。［10］

研究楚都壽縣楚文化藝術特征的現實意義

壽縣楚人對生命熱愛、對自由向往，他們通過對靈巧、生動、變化和力度的把握，用具有“上下與天地同流”的氣魄與力量創造了承載著壽縣楚人生命渴望與精神追求的楚文化藝術的燦爛與輝煌，用嚴謹、科學、務實和創造的理念詮釋了壽春楚人發展自我、不斷提高的理念，百折不撓、不斷創新的精神注重積累、厚積薄發的活力。從壽縣楚文化藝術特征分析，我們能夠發掘、總結出當代壽縣人民應繼承和發揚壽縣楚人的精神，壽縣一定能夠更好的弘揚中華民族傳統文化，更大的拓展壽縣的知名度，更快的推動旅游業乃至全市、全省經濟、社會事業的發展，啟迪當代藝術設計的建設與發展具有重要意義。

篇3

中圖分類號：G127 文獻標志碼：A 文章編號：1007-0125（2015）12-0267-02

一、文化生態學的起源

早在1870年，“生態”一詞就被德國生物學家海克爾使用，當時主要是指生物的聚集。上個世紀20年代開始，美國文化地理學之父卡爾?蘇爾從景觀出發，研究文化景觀與生態環境的相互關系，并對文化生態學的方法論進行了探索，創立了“伯克利學派”，又稱“文化生態學派”。1921年，美國學者卜歐克從城市社會學的角度首先提出了“人類生態學”（Human Ecology）這一學術術語，他和伯杰斯開始在芝加哥大學帶領研究生展開對該問題的研究，被稱作是城市科學的“芝加哥派”。[1]同時，美國人類學家弗蘭茲?博厄斯和克羅伯提出了文化的“環境決定論”和“環境可能論”，為文化研究開辟了一個新的生態方向。目前學界比較認可的觀點是，文化生態學誕生于美國，由美國人類學家J. 斯圖爾德提出，他在1955年出版的專著《文化變遷理論》中完整地闡述了文化生態適應理論。在該書中，斯圖爾德認為文化變遷就是文化適應，這是一個重要的創造過程，稱為文化生態學。[2]這一觀點的出現也被認為是文化生態學學科正式誕生的標志。文化生態學比較重要的觀點是“文化生態適應”理論、“文化核心”與“文化余留物”理論。

二、文化生態學的發展

斯圖爾德正式提出文化生態學的整個50年代，文化生態學的研究范圍主要局限于人類學領域，并且沒有形成一套正式的方法論和學科范式。直到60年代末，在斯圖爾德的影響下，三部重要的文化生態學著作問世，即R?內廷的《尼日利亞的山地農民》、R?拉帕波特的《獻給祖先的豬》和J?貝內特的《北方平原居民》。這些著作豐富了文化生態學的內容，界定了研究范圍。

70 年代，霍利對贊比亞的多加人繼承模式的變化進行研究，哈里斯提出“文化唯物論”，這些文化生態問題的成果，大大地深化和拓展了斯圖爾德的研究。[3]在這段時期，文化生態學的研究領域也開始擴寬，如加拿大心理學家伯里認為，生態背景與社會政治背景通過人類的生物適應與文化適應發揮作用，人類個體接受生態影響、遺傳傳遞、文化傳遞及文化融合等的作用，產生可觀察的行為和可推測的心理特征。[4]

80年代，美國學者哈里斯創立了文化唯物主義，并出版了同名著作《文化唯物主義》，這標志著文化生態學的理論研究進入了一個新的發展方向。哈里斯的文化唯物主義主要強調“基礎決定論”，即基礎結構決定結構、結構和上層建筑構成文化體系。[5]

90年代，美國學者羅伯特?F?墨菲指出，文化生態理論的實質是指文化與環境（包括技術、資源和勞動）之間存在一種動態的富有創造力的關系。[6]同時期，文化生態學也成為了美國人類學系和人文地理系的核心課程。1994年，芬蘭總統M?阿赫蒂薩里在國際傳播研究年會的致辭中首次用“文化生態”來表現由于信息傳播技術的飛速發展造成的嚴重問題以及在“信息有產者”與“信息無產者”之間不斷擴大的差距。[7]1995年，日本學者發起了關于文化生態學的國際研討會，并于1997年出版了D?克里克的《文化生態學：文化中的傳播》。1999年9月在吉隆玻召開了“文化生態學國際討論會”，來自亞洲和歐美等國的學者分別對本國的研究情況進行了交流。

三、文化生態學在中國

我國早在20世紀初，就有學者開始關注文化生態，如、馮友蘭、梁漱溟等人在研究文化生成機制時，就試圖從生態環境角度說明文化的差異性和民族性，進而進行優劣比較與選擇。[8]盡管這些屬于靜態研究，但是啟發了我國人民對民族文化的認識與反思。二十世紀五六十年代，由于民族調查的興起與發展，我國文化生態研究也呈現出一片熱潮。半個世紀以來，我國關于文化生態學的理論迅速增多，學者們不斷對斯圖爾德的理論進行補充和完善。如江金波提出，現代文化生態學理論應包含進化論、人地關系論、文化時空耦合論、系統結構論、生態功能論、景觀感知與映射理論等。[9]尤其是21世紀，文化生態學在我國已經發展成為一門與人類學、社會學、經濟學、地理學、生態學、教育學、傳播學交叉的新興學科，文化學是其研究對象，生態學是其主要的研究方法。

四、文化生態學對地方文化資源的研究意義

（一）有助于深刻認識地方文化資源的本質與特征

一個地區的文化資源由于地理環境和自然條件的差異性，在長期的歷史與社會發展過程中形成了與地理位置有關的文化特征。如燕趙文化、三秦文化、三晉文化、楚文化、吳越文化、巴蜀文化、齊魯文化、嶺南文化等等，就是不同自然環境下產生的文化資源。在文化生態學的視野下研究不同的文化，可以更清楚地認識到文化的整體性、延續性和發展性。

（二）有利于提高對地方文化資源保護的意識，使可持續發展理念深入人心

文化生態學主要側重于研究在自然、文化、社會等環境中各種文化的相互關系以及文化對環境的適應性等內容。將文化生態學的相關理論融入對地方文化資源的研究中，有利于提高對地方文化資源的保護意識。文化生態保護理論是一種系統的、整體的保護，在保護過程中既要保護文化資源本身，也要注意環境對文化資源的作用，使文化資源與環境處于和諧狀態。

（三）有利于提高對地方文化資源的利用率，防止出現庸俗化開發

縱觀我國現在的文化資源開發現狀，無不是依托地方文化資源，以地方文化資源為主體。這種資源依托型開發所帶來的嚴重后果就是對資源無節制地利用，在一定程度上造成了對資源的重復浪費。有的地方甚至出現了庸俗化開發，如對古鎮的開發，全國各地的模式如出一轍，毫無新意。

正是在這樣的背景下，我們需要提倡文化生態學中對文化的尊重和認可，讓文化資源體現出它的生命特征與價值。提高地方文化資源的利用率，在一定程度就保證了文化資源在時間上的傳承和在空間上的擴布，文化資源也會因此而更多元和豐富。

參考文獻：

[1]鄧先瑞.試論文化生態及其研究意義[J].華中師范大學學報（人文社會科學版），2003，（1）：94.

[2]江金波.論文化生態學的理論發展與新構架[J].人文地理，2005，（04）：119-120.

[3]戢斗勇.文化生態學論綱[J].佛山科學技術學院學報，2004，（5）：2-7.

[4]侯鑫.基于文化生態學的城市空間研究[D].天津大學，2004.

[5][美]馬文?哈里斯著.張海洋，王曼萍譯.文化唯物主義[M].北京：華夏出版社，1989.83.

[6][美]羅伯特?F?墨菲.文化與人類學引論[M].北京：商務印書館，1991.79.

[7]黃育馥.20世紀興起的跨學科研究領域――文化生態學[J].國外社會科學，1999，（06）：22.

[8]江金波.論文化生態學的理論發展與新構架[J].人文地理，2005，（04）：120.

[9]江金波.論文化生態學的理論發展與新構架[J].人文地理，2005，（04）：122.

篇4

二、地方民族高校組織文化的共性與個性

民族高校與其他普通高校組織文化相比，既具有共性的一面，又具有特殊性和個性的一面。共性表現為:一方面，表現為歷史性和時代性的統一;另一方面，表現為穩定性和動態性的統一。高校組織文化都具有自己的個性，這也是每所大學特色發展的根基。尤其地方民族高校與其他高校組織文化相比更具有鮮明的個性，表現為組織文化的學術性、民族性、政治性及跨文化性的融通與整合。系統分析本校實際情況從而準確定位組織文化必然帶有較大的難度和復雜性。同時，地方民族高校對地方與民族社會的政治、經濟、文化的發展與變革應具有特殊的敏感性，其組織文化必然經常性地受到地方社會文化及多樣性的影響，學校本身內部文化也帶有豐富多樣性，使得學校文化中時常存在著各種文化要素的沖突，包括內部文化與外部文化、主流文化與民族文化、現代文化與傳統文化、教師文化與學生文化等各種文化的沖突，民族高校組織文化要對各種不同文化進行甄別、篩選、平衡和整合，形成一種優化的綜合性的組織文化，并經過沖突與平衡的不斷產生和轉換，實現學校組織文化的不斷提升和發展。

三、自我檢視:地方民族高校組織文化定位的重要前提

不同高校具有不同的歷史，處于不同的地理環境，受不同社會經濟文化的影響，師生文化背景和學校服務傾向各不相同，因此，構成了每所高校組織文化構建的不同前提條件。由于各種主客觀的原因，地方民族高校相對于其他高校而言具有自身的特殊性，每所地方民族高校必須充分檢視自身的過去和現在、優勢和劣勢、方向和目標以及與其他國際國內高校之間存在的差別，才能為構建獨具特色的組織文化打下良好的定位基礎。首先，優勢和劣勢同在，機遇與挑戰并存。如內蒙古民族大學地處遠離首府的地級市，地域方面不具優勢，但又有自身地域文化、學科與專業特色的優勢。劣勢在于辦學地域環境特殊，缺乏中心城市更為發達的現代經濟保障，沒有大學集群優勢，缺乏發達地區現代科技與文化的有力支撐和輻射。優勢在于擁有國家、自治區和駐地政府對學校的大力支持，在于學校抓住高等教育事業的改革機遇，同時，作為綜合性民族大學，學科門類齊全，具有有效服務地方民族社會發展的區域經濟、語言文化、動物科學、農業科學、民族醫藥等領域的特色學科優勢。其次，民族院校是我國特定歷史環境的產物，隨著社會轉型和文化轉型，多數地方民族高校都經歷了一個合并重組及多文化沖突和整合的過程，管理模式由應激性行政管理模式逐步轉向扁平化管理模式，組織文化要“從‘政治’文化轉向學術文化，從民族文化走向多元文化，由此形成民族院校新的辦學理念和辦學模式，多元文化高等教育是民族院校文化轉型的現實選擇。”內蒙古民族大學是2000年合并的一所頗具科爾沁地域文化和民族特色的大學。起初幾年的學校組織文化建設必然面臨諸多困境和文化沖突，如各部門對共同愿景和目標缺乏理解和認同，教師隊伍穩定性和凝聚力薄弱，組織文化轉型緩慢。面臨這種新局面、新問題、新矛盾時，為了盡快化解文化沖突，樹立核心價值和理念，增強組織的凝聚力和向心力，采取應激性的集權化行政手段或科層制管理模式。這種做法至少能夠縮減一個新建組織重建共同組織文化所需要的時間，同時，還有可能起到立竿見影的組織文化效能，能夠使組織盡快做到步調一致、穩定有序、各司其職。然而，一個組織的制度化程度越高，維持時間越長，組織文化就越傾向于保守和墨守成規。因此，一個具有發展活力的學校，其組織文化不會長期停留于行政模式或制度化模式，而是隨著組織的成熟會降低組織的制度化程度，而逐步定位和培育開放、自主、創新、活力的組織文化。民族大學經過幾年的管理理念調整和組織變革，學校管理逐步實現了由科層制轉向扁平化管理的轉變，使民族大學呈現出開放管理、充滿活力、追求卓越的發展趨勢。

四、“創新機制、激發活力、尊道敬學”:內蒙古民族大學組織文化定位

優秀的組織文化源于正確的組織文化定位。一所高校要培育和構建一種優秀的學校組織文化，首先必須在充分認識自身組織文化的內外因素及學校文化中的優勢和個性基礎上進行準確的組織文化定位。內蒙古民族大學根據組織文化本身具有的繼承性和變革性以及民族大學自身不斷尋求發展的理想和愿景，對合校前的組織文化進行了歷史性和時代性的整合，凝練成了集精神文化、物質文化、制度文化、行動文化為一體的“創新機制、激發活力、尊道敬學”的定位，并通過富有活力和特色的組織文化構建使組織形象和學校活力發生著巨大的轉變。學校由原有的弱勢逐步轉向發展的優勢，由原來的自卑走向自信，并使全體師生員工能感受到學校前進的步伐和提高自身素質的緊迫性，體驗到以“學生發展”為中心的學校、教師、學生共同發展的良好氛圍。正如美國管理學者托馬斯•彼得斯和小羅伯特•H•沃爾曼在著作《尋求優勢》中指出:“一個偉大組織能夠長久生存下來，最主要的條件并非結構形式或管理技能，而是我們稱之為信念的那種精神力量以及這種信念對組織的全體成員所具有的感召力。”一個良好的制度和機制是學校各項工作有效運行的重要基礎和保障。塑造領導新形象，改革過于行政性和強制性的傳統制度文化，構建充滿人本思想和服務理念的制度文化是學校制度文化建設的重要任務。學校管理者領導方式向學習型、批判性、人性化和交往型領導轉變，充分調動廣大師生員工的參與積極性，共同研究制定深得人心的制度文化。

為此，不僅要研究現有制度文化的各方面及其他們之間的關系，還要研究組織內制度文化與外部制度文化的關系，尋找改革的突破點，建設制度運行的創新機制。為持續推進制度和機制創新，順應高等教育改革和發展的趨勢，推進學校持續健康快速發展，內蒙古民族大學在現行高等教育體制內，將黨和國家各項教育方針、政策等用對、用好、用足，進一步強化制度文化，創造性地制定了相關機制和制度，為規范工作開展、推進事業科學發展提供了持久的動力支持。近年來，廢止65個制度，修訂46個制度，新制定12個制度，規范了工作程序，提高了學校工作的執行力。高校的各項工作都要堅持以人為本原則，人的活力代表著學校的活力，人的能動性意味著學校的創造性。為此，學校樹立“大師”理念，尊重和期待每位教師向大師發展。傅永春校長在講話中指出:“大學發展不僅要有一位、兩位大師，更需要有全體教職員工向大師努力的過程。需要廣大教師把自己變成有可能達到的最好，這是學校活力的源泉。學校將通過機制創新，努力讓所有教職員工都有人生出彩的機會”。對一所尋求發展的大學而言，“大師”不僅意味著治學嚴謹、造詣高深、享有盛譽的領軍人物，也意味著大學的品質和吸引人才的凝聚力。“大師”不僅是公信度很高的卓越學者個體，更應該是每位教師努力踐行的一種群體“理念”和“目標”，因此，向“大師”發展應該成為每位大學教師努力的過程。內蒙古民族大學是一所地方高校，缺少“大師”級學者和教師，但始終立足學校特色發展的宗旨，激勵教師充滿自信地向“大師”發展，引導教師追求卓越。為此，學校實施了一系列的有效措施，如科爾沁學者、柔性引進、項目研究所和示范課教師等，使教師自我實現的需要和學校服務教師成長的機制得到了契合，從而產生了激發活力的巨大正能量。尊道就是尊重每所大學的共性與個性，尊重大學發展的歷史和規律，尊重學校的現實和理念及發展目標，尤其做到學校自尊、自信和自強;敬學就是尊重人才和學術精神，尊重教師的需求、學識、能力、成就、參與，尊重學術思想百花齊放、百家爭鳴的獨立精神。學校積極倡導和踐行這一理念，以人為本、尊重知識、尊重人才、聚集智慧，不斷增強事業發展的向心力、凝聚力和驅動力，使學校發展更加符合大學發展的規律，使各項機制和工作始終沿著正確的方向有序、健康、持久地運行。

篇5

關鍵詞：花生；栽培技術；海南省

花生是海南省的主要食用油料作物之一，一般1年種植2造，分春種和秋種，一般以春種為主，整個春種的生育期為115~125d，秋種110d左右。根據海南省產區特點，栽培上要求全苗、壯苗、早分枝、多分枝，從而促進花芽增生，為花多、花齊、針多打下基礎，花生進入營養生長階段，要防止徒長倒伏，開花后保護好葉片。

1選種

選擇優良豐產的優質品種是關鍵的栽培技術之一，目前比較適合海南種植的優質豐產品種有汕油523、湛油12-1、粵油551等。這些品種屬連續分枝和連續開花型，一般有二次側枝，極少有第3次側枝，主莖高度與第1對側枝長度較接近；葉色多為淺綠、葉片較大；花期較短，開花結莢集中；成熟較一致，飽果率高，成熟后莢果不易脫落，收獲省工。其生長在肥力高、促水性良好、疏松透氣的輕質沙壤土上時，所結的莢果表面光潔，殼薄籽粒飽滿，品質好、產量高，一般產量為3750~4500kg/hm2。

2選地

花生雖然適應性很強，能在各種不同的土壤上種植，但選地時宜選擇交通方便，排灌系統良好的土壤，且以輕沙土壤為適宜，因為有一定肥力又較疏松的沙土壤，通氣性、透水性良好，能保證果針順利入土，為生產高產優質花生創造良好的條件。

3深耕

花生結莢一般在30cm的耕作層中，經多年種植花生的經驗證明，深耕的同時結合施入優質腐熟的有機肥，能改善并增強土壤的透氣性，有利于花生根系的生長，提高根系的吸水、吸肥能力，促進植株的生長發育，從而使花生獲得較大的增產。

4整地、起畦、合理密植

種植花生要提前整地，因提前整地能使土壤有一段較長的時間沉實和曬白風化，以達到種植花生“上松下實”的整地要求，提早整地能保持土壤溫度，有利于種子萌發和幼苗出土，還有利于增施有機肥和石灰等。在深耕改良土壤的基礎上，宜進行精耕細作，三熟制水田地區，在前造作物收獲后立即犁田、曬白，播種前，再進行二犁二耙，務求做到地平、地整、地細、地碎、地松和地潤才播種，冬閑田及旱坡地也應提前在冬季整地，犁耙細碎平整，待春雨來時播種。花生田一般采用畦作，因畦作利于提高表土溫度，降低地下水位，減少土壤沖刷利于中耕除草和培土，還有利于下針結莢和收獲。畦作方式：畦寬1.5~1.8m，畦高12~18cm，畦面宜造成龜背形，株行距一般13cm×24cm，用種量187.5~225kg/hm2。全田要開好三級排灌溝。

5曬種

曬種也是種植花生不可缺少的一個技術環節，即在播種前要帶殼曬種，曬種可加速種子的代謝活動，提高種子的滲透性，增強種子的吸水力，促進種子萌發從而提高出苗率。切記：曬種時間不宜過長，一般曬1d為宜。

6適期播種

6.1春種花生在1月下旬至2月下旬播種，此時土溫高于氣溫，幼苗地下部生長快，根系發達，有利于地上部生長健壯；分枝早生快發，枝壯節密。適期播種能延長花生營養生長期，使植株積累較多養分，減緩葉片的衰落，提高葉片的光合速率，從而達到果多果飽。

6.2秋種花生應在立秋前后播種，此時播種能使植株早生封行，減輕花生中后期雨水對畦面的直接沖刷，減少水土流失，以利于花生下針結莢。7施肥

花生種植前，在犁地整地時施入混合漚熟肥（磷肥300kg/hm2和有機肥1.5萬kg/hm2混合漚熟），并結合撒施石灰1125kg/hm2，草木灰1500kg/hm2。施入充足的有機肥能使花生前期早生快發，中前期保持葉片不易早衰，延長葉片光合作用時間，給植株創造更多的有機質，從而增加產量。第1次追肥：在主莖有5~6片真葉時施入，一般施尿素37.5kg/hm2，此時施肥能促使幼苗生長整齊、一致。第2次追肥：在初花期施入，一般施尿素75kg/hm2，此時施肥能使花生葉片青綠而厚，有利于花齊、針多。花生結莢后期，應在葉片上噴施云大-120，以提高葉片的活力，提高光合作用的效率。

8水分管理

8.1播種至出苗階段以土壤最大持水量的60%~70%為宜。

8.2齊苗至開花階段該期需水量不多，土壤水分以最大持水量的50%~60%較適宜。

8.3開花至結果階段該期植株生長發育最為迅速，耗水量大，適宜土壤水分為最大持水量的60%~70%為宜，最大不宜超過80%。

8.4結莢至成熟階段該期植株逐漸衰老，光合作用和蒸騰作用逐漸減弱，為促使莢果及時成熟，提高飽果率，以土壤最大持水量的50%~60%為宜。

9中耕除草與培土

中耕除草與培土是種植花生不可缺少的環節之一，第1次中耕應在2片子葉露出地面時進行，此時苗小莖嫩，中耕不宜過度深耕；第2次中耕應在第2對側枝果針長出時進行，此時掘松土埋窩，培土迎針，為以后果針順利入土結莢創造有利條件。

10病蟲害防治

花生發生的主要蟲害有大蟋蟀、金龜子、斜紋夜蛾、蚜蟲、薊馬、卷葉蟲等；病害有銹病、葉斑病、花生叢枝病等。

10.1蟲害防治

10.1.1大蟋蟀和金龜子。在播種前施10%丙線磷顆粒15~60kg/hm2，以炒熟的花生攪拌適量好年冬誘殺成蟲。

10.1.2斜紋夜蛾。在斜紋夜蛾3齡前用8%銳勁特或48%樂斯本進行噴霧。

10.1.3蚜蟲和薊馬。應及時用10%吡蟲啉1500倍進行噴殺。

10.1.4卷葉蟲。可選用8%銳勁特1500倍進行噴殺。

10.2病害防治

10.2.1銹病。用50%膠體硫150倍或可殺得2000倍進行防治。

10.2.2葉斑病。花生叢枝病為病毒性病害，一般為蚜蟲帶病毒進行傳播，因此在防治時，應消滅田間的蚜蟲，進行田園清潔，消除田園周圍的雜草，田間發現病殘株時應及時拔除，以免引起病毒傳播，減少病害。

10.2.3花生叢枝病。選用抗（耐）病高產良種，適時播種，加強檢查，及時拔除中心病株，及早噴藥除蟲控病。

11適期收獲

適期收獲是花生豐產優質的重要環節，收獲期應根據花生的成熟特征、生育情況和氣候條件來確定。采收果實前，一般的鑒定方法是在太陽落山時，花生的葉片不會閉合為成熟期，此時花生整個植株的生長力已減退，葉片的光合作用降低，植株的頂端已停止生長，上部葉片變黃，基部葉片已大量脫落，是采摘果實的時期。

參考文獻

［1］王光平，陳景鋒.秋花生種植技術［J］.農技服務，2007，24（9）：13.

篇6

長春市是吉林省省會，全國重要的汽車工業、農產品加工業基地和科教文貿城市。至2020年，把長春建成經濟實力較強、社會文明進步、科學技術先進、城市布局合理、基礎設施完善、生態環境良好的開放型、多功能、具有北方特色的區域性中心城市。

（二）城市總體布局

中心城區的城市形態采用’分散組團式’布局，由以建成區為主的中心團和規劃建設的組團(興隆團、富鋒團、凈月團)組成。中心團與組團間設置綠化隔離帶，創造良好的城市生態環境。城市結構為’多中心分區式’結構，其中：中心團分為中心分區、二道分區、鐵北分區、綠園分區、汽車廠分區和南湖分區，三個組團各構成一個分區，每個分區都具有獨立的配套服務設施。規劃將與城市的經濟社會發展相協調，調整城市建設用地布局結構，控制中心團的開發強度，并采取有效措施將城市建設重點逐步從中心分區向分區轉移，完善各分區功能，使人口和產業達到合理布局。

二、長春市城市總體規劃（2005-2020）

（一）總體思路：

從長春經濟和社會發展面臨的問題出發，提出調整和優化產業結構的思路；從目前存在和未來發展可能面臨的問題入手，關注城市空間布局對區域經濟發展、產業結構優化和社會進步的支撐；以建設生態園林城市為目標，提出城市生態保護和建設的策略，構筑城市整體的城市生態空間結構；以公共交通為導向，適應城市機動化的發展趨勢，構筑城市綜合交通體系；隨著城市擴大和多元化的進程，創造分區發展和城市整體發展共贏的局面；延續城市格局，保持城市特色，創造良好的城市空間環境；適應地方資源特點的能源約束條件，建設完善的基礎設施支撐體系。

（二）空間布局：

1、劃區城鎮空間組織體系：按照“一城、一區、十組團、九城鎮四個層次，實施分類指導。“一城”為主城，“一區”為雙陽城區，“十組團”為凈月組團、富鋒組團、興隆組團、合心組團、勸農山組團、奢新組團、雙營組團、英俊組團、機場服務組團、蘭家組團，“九城鎮別為泉眼鎮、永春鎮、樂山鎮、新湖鎮、山河鎮、太平鎮、鹿鄉鎮、四家鄉、齊家鎮。

2、城市結構：形成“雙心、兩翼、多組團”的城市空間結構。“雙心”指疏解城市中心區部分職能，形成中部和南部兩處城市中心。調整中部城市中心職能，重點發展商貿、文化、娛樂等傳統服務業；建設南部新中心，引導與支持行政辦公、文化體育設施以及金融保險、電子商務等現代服務業在南部中心相對集聚；“兩翼”指城市西南翼形成以汽車、高新技術產業為核心的城市發展空間，東北翼形成以傳統產業和玉米加工業為核心的城市發展空間；“多組團”指重點加強凈月組團、富鋒組團、興隆組團的建設，與主城共同構成聯系緊密、分工有序、協調發展的城市空間。

三、長春市城市規劃實施效果與影響：

新一版城市總體規劃已初步進行了論證，并得到了建設部專家的認可。在該規劃的影響下，長春市土地利用總體規劃也開展了修編的工作，各區、各開發區的分區規劃和28項專項規劃的也在進行當中。目前，許多城市設施建設和城市開發項目，都有序的安型一般總體規劃進行。

規劃實施期間，長春建設改造主次干道50多條，1787條巷道舊貌換新顏，實施了九大區域亮化工程……新建了交通、市政、公用、環保等重點工程120多項，累計完成城市基礎設施和房地產開發投資500億元，成為長春市歷史上城市建設任務最重、困難最多、投入最大、發展最快的時期。以下是規劃后的部分效果與影響：

（一）建設改造50多條主次干道

五年來，長春市城市建設緊緊圍繞支持一汽發展、開發區二次創業和鐵北老工業基地改造，先后建設改造了亞泰大街、人民大街、吉林大路、三環路等50多條主次干道；建成了集購物、休閑、娛樂、信息交流于一體的長江路步行街；同時規劃建設了長春大橋、興業立交橋、長沈路橋等大中橋梁12座；對人民大街、解放大路、吉林大路、東盛大街、建設街、安達街、開運街等400多條道路進行了大中修；改造了人民大街南出口、102國道長沈公路、吉林大路、長吉北線、長吉南線、北亞泰大街6個城市出入口，提高了道路通行能力和承載能力。

（二）房地產開發面積2500萬平方米

長春市大力實施以棚戶區改造為重點的房地產開發工程，引進了大連萬達、深圳萬科、上海綠地、天安、融創等外埠較大的開發企業，先后改造了二道區吉林大路兩側等大片棚戶區，建成了“長春明珠”、“萬科城市花園”、“長春上海城”、“天安第一城”、“融創上城”等規模較大、環境優良、配套齊全的住宅小區。城區每年房地產開發施工面積500萬平方米左右、竣工面積300萬平方米左右，改善了市民的人居環境。

（三）改造巷道1787條

近幾年，長春市以人為本，加大了巷道的改造力度，“十五”期間共改造巷道1787條，極大地改善了市民的出行條件。同時，完成了9大區域的亮化工程，目前，長春市已有路燈53113盞，為市民夜間出行提供了方便。

（四）綠化覆蓋率達41．5％

規劃期間，長春加大了環境治理力度，城市環境日新月異。五年間，長春市建成了日處理能力15萬噸的西郊污水處理廠和日處理能力2．5萬噸的雙陽污水處理廠；對伊通河城區段進行了綜合整治，實施了串湖區域治理工程，串湖治理工程中的重要組成部分溪園將于今年6月竣工。長春市還規劃建設了占地93萬平方米的長春世界雕塑公園，目前，有來自世界130個國家和地區的藝術大師們精心打造的341件雕塑精品陳列園中，使長春成為國內世界各地雕塑作品最多的城市。同時實施了“一環五帶”綠化建設工程，建成了自由大路、新發路等一批綠化精品街路，改造了南湖公園、勝利公園和人民廣場、西安廣場等主要公園（廣場），城區每年新增綠地200公頃以上，2005年綠化覆蓋率達到41．5％。

（五）16條主要街路安裝路燈

長春市還將對16條主要街路和333條巷道安裝路燈，到06年底，長春市二環以內全部亮了起來。這16條主要街路包括和順街、農安南街、農安北街、惠工路、四通路、安樂路、公平路、遠達大街、天光路、通安街、柳影路、解放大路、自由大路、亞泰大街、建民路和繁榮路。

（六）45.61平方公里面積要亮化

長春市對亞泰大街、長春大街、伊通河以東、自由大路以北、東環城路以南、東環城路以西區域和開運街、南環城路以東、靖宇街、衛星路、開宇街、南環路以北、臨河街以西、寬平大路以南、南湖大路以南、自由大路以南區域，共45.61平方公里面積進行亮化。據相關工作人員介紹，整個室外照明工程預計總投資將達到7000多萬元。四、規劃中的特色與創新：

本次規劃修編以科學發展觀為指導，堅持以人為本，體現“五個統籌”，立足當前，面向未來，突出重點，持續發展，努力構建和諧社會，不斷提高城市綜合競爭能力。

（一）統籌區域協調發展。

規劃從分析環渤海地區、東北地區、省域范圍、市域范圍的角度出發，明確長春市在不同層面的定位、發展策略。規劃期內，要面向國內外，積極推進與東北中心城市的經濟合作與協調發展；塑造與吉林省中部城鎮群之間的緊密聯系，加強與吉林省中部地區在產業發展、城鎮空間、生態建設、環境保護、基礎設施布局等方面的協調發展，進一步增強長春市作為吉林省中部城鎮群核心城市的綜合輻射作用。

（二）加強生態環境建設規劃、資源節約保護利用規劃，統籌人與自然和諧發展。

針對經濟發展與資源、生態之間的矛盾，規劃明確提出未來長春市資源生態發展戰略。第一、實現生態保護與生態建設相結合，重點加強生態建設；第二、促進水資源戰略性轉變，提高用水效率，維持水系系統完整性；第三、培育資源節約型生產和生活方式，提高資源重復利用率；第四、貫徹落實“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，堅持“在保護中開發、在開發中保護”的總原則，妥善處理經濟發展與資源環境保護的關系，轉變土地利用方式，促進土地集約利用和優化配置。第五、不斷改善人居環境，加強市政基礎設施、生態環境建設，創建生態園林城市。

（三）實行規劃區范圍內全覆蓋規劃，統籌城鄉發展。

規劃在保護自然生態環境基礎上，重點突出中心城區職能、空間結構的調整與優化，合理確定和強化各組團產業依托，切實改善城鎮生產、生活環境，推進村屯用地結構性調整。規劃期內，逐步實現退宅還耕、退宅還林，促進農村人口向中心村、城鎮、組團集中；逐步縮小城鎮與中心城區的差距，促進小城鎮由數量型向質量性轉變；逐步發展壯大組團，與中心城區形成聯系緊密、資源互補的城市空間。最終實現城鄉一體、協調共生的城市發展格局。

（四）突出社會公益設施建設，統籌經濟與社會發展。

規劃健全各類公共服務設施，建立合理的級配體系；發揮公共投資導向性作用，促進規劃區空間結構的形成和發展；進一步完善中心城區省會服務職能，加強現有城市中心的商業、文化娛樂等公共服務職能；努力促進以信息、金融等現代服務業為主的南部新中心的形成；結合市級文化、會展、體育等專項服務中心的設置，帶動分區級中心形成與發展；以建設文化名城為目標，促進公益性文化事業繁榮興旺，推動經營性文化產業蓬勃發展，全面提高社會文化生活質量，發揮出長春市作為省域文化中心的輻射作用。

（五）創建“流綠都市”，提高城市品位，統籌國內發展與對外開放。

規劃以創造“流綠都市”為目標，調整優化城市綠地系統，加強環城綠帶、水系綠化、生態廊道、低密度空間建設，提高城市綠地的比例，改善城市環境質量。利用現有景觀要素，保護、延續和發揚長春市傳統景觀特征，保持城市“疏朗、大氣、通透、開放”整體空間意象。

（六）明確城區發展方向，促進分區發展。

為加快經濟發展，促進城區、開發區和縣域經濟發展，在開展大量前期研究的基礎上，提出了各城區、開發區的發展方向和功能定位。

五、城市規劃中應該注意的問題

（一）嚴格控制城市人口和建設用地規模，保護耕地，節約用地。要嚴格保護劃定的基本農田保護區。鄉鎮企業要相對集中發展。

篇7

Abstract

Recentyears,theimpetusofrealestatedevelopmentinourcountryhasbecomemoreandmoreswiftandviolent.Thecompetitionofrealestatealsohasbecomemuchintense.Inordertomakestheownenterprisehasapositioninthemarket,makesprofitandtheenterprisewillgostepfurtherdevelopment,theproprietorsofrealestatebeginrealizingthatthetacticsofmarketingisveryimportantincompetition.Thispaperbeginsfromtheideaofrealestatemarketing,comesuptothetacticsofthemarketingimplementationcontent,furtherelaboratedmarketingoftherealestateprojectimplementationwhichexistsquestion、countermeasureanddevelopment,andmaketheunionconcreteprojectcaseapplication.

Keywords:realestatemarketingofrealestatetacticsofmarketing

引言

改革開放二十多年來，我國的住房改革一直在不斷地深入，房地產市場得以逐步發展壯大起來，2006年，我國經濟承接著2005年的穩健發展軌跡，繼續演繹高增長態勢。因此，作為國民經濟支柱產業的房地產業也順勢而動，在拉動經濟增長中依舊扮演著重要的角色。然而隨著房地產市場的迅猛發展，房地產行業的競爭也日趨激烈。房地產營銷作為房地產開發中的一個重要環節和手段，也越來越受到開發商們的重視。

在現代市場經濟條件下，那些能夠在競爭中取勝的房地產開發商，就是因為了解市場，了解目標群體的需求后，按照市場需求開發房地產項目，從而最終獲取利潤或占領市場，并促進了企業的不斷發展。但目前許多開發商還都缺乏以顧客為導向的理念，推向市場的住宅并不符合市場所需。市場營銷策劃是連接市場需要和項目開發建設的中間環節，是開發商將潛在的市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自我發展的有效手段。故而可以說，房地產營銷策劃是關系房地產開發經營成敗的關鍵。

1房地產營銷策劃

1.1房地產營銷策劃內涵

房地產營銷策劃是一項系統工程，它統籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。是房地產開發商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優化組合，制定計劃并統籌執行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環節都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”[1]。因此房地產營銷策劃不但包括房地產營銷戰略與戰術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業主題、規劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

雖然目前房地產行業發展勢頭迅猛，但其中許多經營理念卻跟不上行業發展的速度，顯得相對滯后。一些地產開發商，盲目跟風，開發建設出來的住宅商品根本就不符合市場需要，導致大量房屋閑置。例如前些年刮起的“別墅”熱潮[2]。所以一個房地產開發企業要想在激烈的市場競爭中生存下去，就必須對市場進行深入地研究分析，“按需生產”，故而房地產營銷策劃就顯得尤為重要了。

1.2房地產營銷策劃特點

1.2.1“以人為本”

房地產開發企業面臨的首要問題是使開發的房地產商品適應顧客的需要，從而促進銷售，增加利潤，加快資金周轉。因此，房地產開發一定是首先強調“以人為本”的營銷策劃。中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎。企業的一切經營活動，都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念來展開，這是房地產營銷策劃的根本所在。

1.2.2地產營銷策劃是各種理念的復合

理念是營銷策劃的靈魂，當代房地產營銷策劃的主導理念一般包括[3]：

生態理念。近代以來，地球環境污染加重，客觀上要求房地產開發必須樹立起可持續發展生態理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發展鋪平了道路。

智能理念。人類科技水平的迅速發展使房地產開發逐漸從傳統的磚瓦營造習慣轉向各種新興材料的應用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務[4]。

投資理念。投資不動產愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。

1.2.3策略和手段是營銷策劃的生命

樓盤最終需要通過市場的反應去實現自身的價值，由此，營銷策劃中所采用的合理策略、手段則成了“檢驗真理”的試金石。通過各種營銷策略，如產品策略、定價策略、促銷策略、渠道策略等的組合，再依靠營銷手段使其具體化，那么最終產生的結果也將會是令人滿意的[5]。

1.3房地產營銷策劃作用

1.3.1準確決策

房地產營銷策劃可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家的決策更為準確，以盡量避免項目在運作中出現的偏差。

1.3.2增強競爭力

房地產策劃能使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券，立于不敗之地。在當前房地產業競爭十分激烈的情況下，房地產策劃更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

1.3.3增強創新能力

房地產策劃能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。策劃人就是遵循科學的策劃程序，幫助房地產開發企業管理創新，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

1.3.4有效整合資源

房地產策劃能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。房地產策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用[6]。

2房地產營銷策劃內容

2.1市場分析

2.1.1市場供給調查分析

針對某一時期該區域市場供給狀況的調查主要包括：市場上已有的在售住房、同期將要建設的項目以及它們的區位、結構、面積、售價、付款方式；同等級房地產企業的數量、實力和市場占有率；同等級房地產企業廣告訴求重點、營銷策略、服務以及效果；同等房地產企業、同等項目銷售情況和空置情況。

2.1.2市場需求調查分析

首先要調查消費需求的滿足狀況，即市場的實際需求狀況。包括某一時期該城市現有家庭中有多少家庭住房已經得到滿足。其次，這些有需求欲望的家庭結構和規模怎么樣，他們需要什么結構和面積的住房。再次，他們的收入水平、受教育狀況以及會購買、能夠買什么樣的住宅，愿意以什么價格購買。最后，這些潛在的客戶集中分布狀況，他們在租售、消費信貸等方面的消費心理和消費方式如何。

2.2項目自身分析

項目自身在分析外部環境的同時，必須分析其內部環境，即分析自身的能力和限制，找出所特有的優勢和存在的劣勢。所以應使用一些方法對項目自身情況進行分析，例如SWOT方法，它能把內、外部環境有機結合起來，使我們能調整策略，謀求更好發展，又因為是經過認真地分析得出結論，所以也能夠提高決策的質量[7]。

2.3目標市場的確定

不同消費者的需求和偏好有很大差異。依據不同的區域特點，針對目標客源的特定需求，制定合理的市場定位，就能取得良好的銷售業績。選擇了項目的目標市場也就確定了目標客戶群，此時在對目標客戶群進行深入分析是為了項目推廣能夠更加準確有效。這里的分析結果將決定整個項目的營銷策劃，包括媒體的選擇、組合，宣傳主題、力度，訴求方式和其它輔助手段，同時，人群定位的結果也將影響價格定位和付款方式。搞好人群定位，主要考慮如下問題：目標客源的經濟背景分析和目標客源的文化背景分析。

2.4項目定位

項目定位是在目標客源建立的基礎上，為最大限度的滿足客戶的需求而對項目的整體把握。它是圍繞目標市場將項目的功能、形象作特別的有針對性的規定。例如，“海逸長洲”的目標客戶是上層富裕家庭，它的項目定位是度假、休閑場所，身份地位的象征。“遠洋新天地”的目標客戶是白領人士，它的項目定位是文化豐富的和諧生活。

2.5項目推廣

2.5.1項目推廣過程

房地產的營銷過程共可分為四個階段：預熱期、強銷期、持銷期、尾盤期，所以項目推廣過程也應該相應的分為四個階段，一個項目取得成功的前提條件就是針對各個階段銷售任務的不同來制定不同的推廣計劃，所謂“量體裁衣”[8]。例如：在預熱期，可以以突出項目的物業主題為主，展示樓盤的基本情況。

2.5.2項目推廣方式

項目的推廣實施是整個推廣過程中的關鍵，是將推廣計劃具體落實的過程。從目前國內的實際情況來看，房地產項目推廣以廣告推廣為主，廣告效果的好壞直接影響到整個推廣過程的成敗。除此之外，活動推廣和品牌推廣也占據著重要的地位。活動推廣可以借由一些活動來吸引公眾關心，來提升形象、促進銷售的目的。而在房地產市場競爭日益激烈的今天，品牌的樹立就越發顯得尤為重要了，品牌推廣越來越成為決勝的關鍵。

3房地產營銷策劃存在的誤區、對策及發展方向

3.1房地產營銷策劃存在的誤區

3.1.1房地產公司在營銷策劃中的誤區

（1）只以銷售結果作為成敗關鍵

房地產營銷策劃的成敗單純以銷售結果來作為評價指標，不注重真正的全程營銷過程，主要以廣告投入為主。就拿天津來說，天津的房地產市場這幾年是很火的，房價一漲再漲，由均價3500元/平米左右一路飚升到5000多元/平米。但隨著房價的不斷急速攀升，市場銷售開始減緩。于是，各家房地產公司都在報紙上刊登半版或者整版廣告。而有些同時有兩三個樓盤在售的房地產公司還在同一時間在同一份報紙的不同版面上對各個樓盤項目分別做廣告。一時間，房產廣告鋪天蓋地席卷而來，然而最終，這些費用還是得由消費者來承擔。

（2）營銷策劃重心在營銷而非策劃

房地產公司只注意對樓盤項目銷售的經營，而忽視了對產品的開發，就如同手機市場一樣。中國的手機生產商購買到漂亮的手機設計，然后稍作變化就推向市場。其直接后果就是知名度遠高于美譽度，知曉度遠高于認知度，忠誠度低而且品牌聯想模糊零碎。房地產廣告看得多了，房地產公司任何人都能說出幾個，但深入程度僅僅局限于樓盤名稱。德式設計、美國小鎮、江南水鄉、歐式風格，一味追逐市場流行，而拋棄了真正的文化根基。

3.1.2策劃人對自身工作的認識誤區

（1）策劃人的專業性不強

現在很多房地產公司及策劃公司都在不斷地招聘房地產營銷策劃人員，但真正滿足需要的人卻很少。房地產業在近幾年來飛速發展，由于它在地域發展的不均衡和自身的周期性，使得現階段鮮有專業的從業人員，很多都是看著市場前景較好而從其他行業轉行過來的。由于缺少相關的專業知識，而對房地產業沒有一個整體的認識，有的只是一些其他行業的營銷操作經驗，不能正確認識到房地產營銷策劃的重要性和其深層次的涵義與特殊要求。

（2）策劃人過于注重甲方、乙方的概念

就現在看來，房地產營銷策劃更多的模式還是由房地產公司外聘策劃公司來對其進行操作，因而，策劃人往往把房地產公司擺在甲方的位置，把自己作為乙方，沒有有效的建立起一種平等的合作關系，沒有一種對于房地產營銷策劃的使命感與責任感。其實很多房地產公司也只是在看到這個行業的巨大利潤后由其他行業轉調資金而建立起來，根本不具有任何的專業性。策劃公司由于是專業從事這方面的工作，因而對市場具有更多的敏感性，在很多方面認識更深刻，經驗更豐富。可是卻在很多時候，在很多事情上不堅持原則，并且主動性不強。

3.1.3政府認識中存在的誤區

（1）政府沒有意識到房地產營銷策劃重要意義

房地產營銷策劃應該是一個全民參與的過程。這關系到一個城市的現在和未來，也關系到在城市中生存的每一個人的現在和未來。這是一個要將宏觀和微觀結合考慮的問題，涉及到城市的整體形象、可持續發展與城市文化。

政府沒有對其進行很好的指導與規范。由于認識方面的缺失，政府對房地產的整體發展沒有一個很好的長期規劃，過于注重短期的經濟效益，不能有一個準確地定位。這將嚴重阻礙城市的發展，阻礙經典城市和百年住宅的形成。

（2）政府對于其專業人才的培養還沒有引起足夠的重視

在各高校中，房地產專業設置很少，相比其他專業來說與實際需求人才是嚴重失衡的，而房地產營銷策劃就更加只是這個專業中的一門并不專業的課程。很多房地產專業有的還只是一種籠統的營銷策劃課程，沒有注意兩者之間所存在的根本區別。以至于，當前市場上專業人才嚴重缺乏，很多人只是沖著收入高而來得。其嚴重結果可想而知。

3.2應對房地產營銷策劃問題的對策

3.2.1擺正思路并認清房地產營銷策劃的正確概念

整體的營銷策劃不僅僅是房地產商或策劃人的工作，我們必須突破傳統意義的房地產營銷策劃的概念。營銷推廣在淺層次來說是一種先進的消費理念的引導，深層次來說是企業文化與核心理念的推廣，是一種強勢文化的自我表達。策劃應該是一種建立在整體規劃之上的全面的執行，既包括準確的規劃也包括嚴格的執行。我們必須要顛覆傳統的房地產營銷策劃的理念，營銷策劃必須符合城市可持續發展的要求，從城市的整體營銷入手，以鑄造經典城市為目的，建造與城市文化相融合的住宅，并注重環境與公共設施。構筑城市的個性并堅持它，需要大家共同的努力。

3.2.2政府正確調控及把握正確方向

政府的政策方向決定城市經營和房地產開發的方向。政府可以利用行政壟斷權的優勢，通過城市規劃對城市功能進行空間調整和遷移，使老市區和新開發區通過地價差，都獲得更新與發展的資金保障。政府也可在開發商的開發中進行指令性的規定，如：在全部規劃中規定10%——20%的規劃比例是屬于普通收入階層能夠消費得起的住宅，其他的方面由開發商自己掌控。這樣，開發商既能放手嘗試新的觀念或形式，底層市民的利益也有了一定的保障。

3.2.3房地產商的先進開發理念

房產商應有一種前瞻性的眼光，房地產業即將從新洗牌，產品品質將代表一切。天津的水晶城是一個很好的正面例子。水晶城的設計思想體現在各個細節的處理上。水晶城有著豐富的植被和人文資源，原址是天津玻璃廠，幾百棵大樹、古老的廠房、巨大的吊裝車間以及原有的調運鐵軌、煙囪等遺留物，做為開發商施展“手腳”的障礙，通常都被無情的鏟去。而萬科對于該地塊的開發則是立足于延續歷史的角度，保持原有建筑的歷史風貌，并使其巧妙的融入現在的建筑中，比如600棵大樹形成的舊廠區林蔭路和花園，在新的規劃中被保留下來；吊裝車間被賦予現代材料和形式，激活成為晶瑩剔透的社區會所；老的鐵路和水塔則滲透在景觀的規劃中，成為標志性的要素[9]。

3.2.4策劃人的責任感

策劃人，作為一個策劃人的意義，需要每一個策劃人不斷地思考。思考的過程也是實踐的過程,雖然存在著不小的阻力，但要戰勝它并且堅持下去。政府導向不一定支持，房地產開發商不一定理解，公眾的眼睛在廣告輿論的狂轟爛炸下不一定明亮，但我們的腦子應該清醒，這是一份重要的工作。經驗、技巧、手段、關系統統都不重要，重要的是責任感。有責任感就有思考，有思考就有希望。

3.3房地產營銷策劃發展方向

3.3.1品牌觀念與效益觀念轉變

房地產的策劃觀念從產品品牌觀念向企業品牌的觀念轉變；從追求社會效益和經濟效益觀念向生態效益和可持續發展的觀念轉變。現在，一些房地產開發項目策劃已初步表現出以上觀念的轉變，如天津的"水晶城"項目的策劃已在觀念轉變中大做文章。該樓盤在名稱上著重體現企業品牌的聲譽，在觀念上著重表達"歷史的慶典"的主題概念，追求生態住區可持續發展的至高境界。實現這一理念，不是策劃人的刻意做作，而是人們對住區觀念要求變化、創新的必然結果。

3.3.2房地產的策劃組織方向轉變

房地產的策劃組織從"自由策劃人"走向群體組織；從群體組織走向專業分工、相互協作的軌道。由于房地產策劃最早是由"自由策劃人"實踐、探索而逐漸發展起來的，至今還有不少"自由策劃人"。隨著房地產策劃業的深入發展，策劃人必然走向規范的組織化道路。這是因為房地產業的發展，項目開發涉及到人文、經濟、管理、建筑、IT業、生態與環境等多個方面，各方面需要互相協作。再有，策劃人要使策劃的項目成功，必須充分利用與策劃有關的信息，但策劃者個人無法收集、分析、整理、歸納大量的動態信息，進而作出正確的判斷和決策。

3.3.3房地產的策劃方法轉變

房地產的策劃方法從側重項目概念轉到項目概念與項目細節并重的方法上。項目策劃概念是當前房地產策劃方法上的主要特征，它強調某個概念的創意而使樓盤熱銷。隨著消費者消費出發點的改變，消費者買房不只是買"概念房"，還要買"精品房"。因而，樓盤的細節、細部的完美和舒適將進一步引起購買者的重視。

3.3.4房地產的策劃理論轉變

房地產的策劃理論由單薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科學的理論體系。幾年來，房地產策劃經過優秀策劃人的辛勤努力，策劃思想不斷豐富，策劃理論研究日益深入，這些實踐積累起來的真知灼見是房地產策劃理論不可多得的財富。經過策劃人不懈地實踐、積累和探索，全面、科學的房地產策劃理論必然會呈現在人們面前。

3.3.5房地產的策劃信息轉變

房地產的策劃信息從人腦搜集轉移到人機結合；在信息的分析上，從定性分析轉移到定性定量相結合。現代計算機業、互聯網業的發展，使人們利用計算機和互聯網進行房地產信息的搜集、分析、加工、整理乃至運用成為可能。從發展觀點看，處理信息時定性與定量相結合，互為補充、互為促進，才能使信息處理達到科學化，才能準確地反映市場動態情況。如果這樣，房地產策劃水平就會產生新的提高，新的飛躍[10]。

4房地產營銷策劃在“海韻家園”項目中的應用

海韻家園項目位于河北區呂緯路與三馬路交界，中山路商圈與北站商圈的交接地，鬧中取靜，是即將形成的“第三金街”的核心區域。總建筑面積為80000平方米。北起五馬路，毗鄰新開河；南至三馬路，與中山路咫尺相望；東臨調緯路，臨近規劃中的地鐵三號線；西側到呂緯路。在社區規劃上采用板式小高層與四層半花園洋房相結合的建筑形式，35%的超強主題綠化在河北區尚屬首舉。豪華業主會所：一層游泳館，二層乒乓球館將生活品質極盡凸現出來。同時有良好的教育氛圍：二中、鐵一中、十四中、五十七中、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學等多所名校皆在左右。并且世紀聯華超市、樂購超市、第四中心醫院、254醫院、工商銀行、農業銀行、建設銀行，生活配套設施一應俱全，行止皆宜。

4.1市場分析

4.1.1市場供給調查分析

2005年天津市房地產市場保持了持續、快速、健康發展的勢頭，房地產投資、施工形勢持續良好，增幅提高，與國民經濟發展保持了較合理的比例關系；目前，全市的商品房市場銷售活躍，各項交易記錄全面創新；空置房面積開始下降，市場供求結構進一步優化。進入2006年后，市場供銷兩旺，依舊呈現出活躍的態勢，并表現出強勁的增長勢頭。

筆者選取本案周邊五個項目進行對比分析：

項目名稱

建筑面積（M2）

均價（M2）

總價范圍（萬元）

春和景明

30萬

4600

35-62

風和日麗

9萬

4700

34-62

百合春天

22萬

4600

32-60

陽光星期八

46萬

5000

30-75

愛家星河國際

14萬

5500

50-77

與本案進行比較的項目中，經過一定的市場運作周期，春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八等項目都已經開盤；海河新天地項目價格遠高于本案，與本案產品可比性較低；同時區域內暫時無新項目進入；春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八處于銷售旺期，但由于項目在所處位置比較來看：百合春天、陽光星期八與本案相對較遠，所以開盤階段周邊市場競爭主要來自于這春和景明、風和日麗和愛家星河國際這三個項目，但在項目運作階段、定位、產品等綜合因素的影響下，本案周邊區域市場存留著比較大的市場空白空間。

項目名稱

面積指標（平米）

主要面積配比

兩室

三室

兩室

三室

春和景明

73-93

100-130

42%

40%

風和日麗

90-102

120-130

47%

33%

百合春天

90-100

120-130

47%

30%

陽光星期八

96-110

125-150

56%

30%

愛家星河國際

92-108

115-140

37%

63%

進行比較的項目戶型以75-110平米兩室與100-150平米三室為主，還有一部分60-70平米左右的一室，戶型面積指標普遍小于全市水平，戶型設計上少有創新，主要以平層為主要房型，錯層、躍層形式只在部分項目中有所體現。

項目名稱

環境特點

配套特征

春和景明

無顯著特征

樓宇對講

風和日麗

文化主題景觀

樓宇對講

百合春天

無顯著特征

會所、社區智能化水平較高

陽光星期八

水景式設計

會所、社區智能化水平較高

愛家星河國際

中心主題景觀

酒店式管理

進行比較的項目配套設施沒有過于顯著的特征，區別不大。客戶的需求不僅在項目本身上，而且對小區的環境和配套要求都比較高。會所式的管理是未來需求的熱點。開發商應該有區別于其他項目的設施，以吸引目標客戶群體的目光。4.1.2市場需求調查分析

2006年房地產市場將繼續保持健康穩定發展。據預測，全市商品房需求量將達到1280萬平方米左右，二手房需求量接近1000萬平方米，分別比2005年增長23％和17％。新婚家庭購房需求280萬平方米左右；拆遷安置型需求380萬平方米；隨著濱海新區納入國家發展戰略，外地居民購房預計比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉動改善型住房需求比2005年增長15％以上。近年來天津經濟增長在不斷加快，經濟實力顯著增強，這使得房地產市場需求旺盛。并且隨著宏觀調控取得初步成效，房價趨穩，去年以來積累的部分購房需求將在今年釋放[11]。

4.2海韻家園項目SWOT分析

4.2.1優勢

本項目是由隸屬于河北區人民政府，被建設部批準為房地產開發資質一級企業，年投資能力超億元的河北區房地產開發集團開發，具有很高的品牌公信力。這是一個位于水畔、能獨享靜謐水岸名流生活，使業主在工作的繁忙之余依舊能夠享受閑適生活的8萬平方米的低密度高品質的舒適社區。小區采用智能化的物業管理，由擁有高素質專業人員的物業公司為業主提供專業的服務，保證業主的品質生活。周邊配套設施完善已形成居住氣候，醫院、銀行、超市遍布周圍，使日常生活安然無憂，方便快捷。并且周邊有第二中學、鐵一中、第十四中學、第五十七中學、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學多所，有著良好的教育氛圍的學校，為孩子進入理想的學校提供了保證。

4.2.2劣勢

近鄰的北站立交橋日車流量很大、存在著噪音污染也會給業主的出行帶來不方便；北站地區規劃參差不齊，片區形象較為老化，多為老式住宅，新建項目較少，缺乏有特色的地標式建筑；到目前為止已經有兩年半的建設時間，相較于其他同規模的項目建設周期較長，并且處于中環的地理位置相對于內環以內的項目優勢稍遜一籌。

4.2.3機會

在日益繁忙的現代社會，便利的交通條件越來越成為購房者購房是考慮的關鍵因素，臨近規劃中的地鐵三號線——中山路站，為業主每日繁忙的工作學習提供了便捷的出行方式。在項目周圍以文化，宗教，旅游為依托的大悲院商圈；有歷史上遺留下來的意式建筑，形成具有濃郁意大利風情的意式風情區，有“純奧味”建筑風格，用途是商務辦公的奧式商務區；還有海河的改造，提供了優美的環境，能夠吸引很多人的關注。河北區發揮北站的地域優勢，打造北站商圈，再造中山路商業街商貿優勢，并結合新開河沿岸的綜合開發，使之形成商貿氛圍，與在海河的綜合開發中已經基本成型的海河北岸商業帶相呼應。所以隨著北站商圈的興起,天津“第三金街”的規劃建設能為本項目提供了人流保障，故而周邊市場有很大的上升空間。

4.2.4威脅

項目周邊競爭對手較多，像春和景明、風和日麗、愛家星河國際都是本案有利的競爭對手，由于有眾多的本地和外來地產商開發了大量的項目，所以整體市場上的競爭是比較激烈的；周邊整體形象較為陳舊，多為磚式結構的老式住宅；人文環境相對于河西、南開區稍差；在區域發展上河北區與市內其它幾個區相比較，其發展速度一直處于比較緩慢的局面，有待于進一步的提升。

4.3海韻家園項目目標市場分析

主客戶群：周邊企業的白領階層，區域內的本地居民，與區域內有姻親及其他關系，在區域內工作的公務員。

次客戶群：在河北區做生意的個體工商戶，周邊工作或居住的部分客戶，購買用于投資的目標客戶。

目標客戶主要需求集中在面積為100—120平米的兩室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的躍層。大部分客戶選擇面積為120平米左右的平層，為比較單一的人口構成，屬于在工作和個人方面上較為穩定。選擇120平米以上面積房型的客戶多為住房改善，他們有住房，并不單單要求住宅的面積還要求居住環境和居住質量，所以對價格上并不是很限制。他們在年齡上為中青年成熟的人群（30-45歲左右），在事業和家庭上有了一定的基礎。年齡、事業的成熟是選擇住房面積和地點的一個分差；100—120平米面積上選擇120平米的客戶較多；120—150平方米面積上選擇130平方米的客戶較多，150—200平方米面積上選擇170平方米的客戶較多。

4.4海韻家園項目定位

4.4.1定位依據

隨著城市的快速發展，直接導致了城區土地價格的不斷急速攀升，使得開發成本與市場消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城區內可以被開發利用的土地越來越少，為了降低開發成本更多的開發商選擇了城市邊緣的土地。中心城區的地價要偏高于邊緣地區，雖然本項目位于中心城區，但是相較于和平、南開、河西的地價要稍低，有利于開發商的成本控制。海韻家園位于天津市的北站地區，是現今天津市市內已少有的可開發利用的區域，本項目有著同春和景明、愛家星河國際、萬春美鉆時代、海河新天地等項目的地位，優于海河新天地、春和景明、萬春美鉆時代的交通條件。作為北站地區的優勢項目，其綜合優勢將在進入開盤銷售后進一步彰顯出來。

4.4.2海韻家園項目定位原則

挖掘市場空白點，力求在規劃設計、建筑形式、產品設計、園林風格等方面有所突破、有所創新；嚴格保證項目建筑質量，打造良好品牌口碑；避免同類競爭項目之間的產品同質化，追求項目個性，以增強產品的市場競爭力；細致分析市場的需求特點，分析市場供應，確定自身產品的設計方向和消費群體。

4.4.3定位方向

項目定位：CLD北岸風情典范社區

主題定位：獨享尊崇，私有首府

價格定位：板式小高層：均價5500-5600元/平米左右

四層半花園洋房：均價5800-6000元/平米左右

產品設計：主打房型為三室和躍層

園林風格：莊園式園林綠化，城中的綠色洋房

項目總建筑面積：8萬平方米

為了避免同類項目的競爭，海韻家園從建筑結構、環境綠化、安全防護、社區氛圍、會所等多個方面入手，在嚴格控制成本的前提下，豐富產品的內容，彰顯自身項目特點，區別于其他項目更加具有競爭力。

4.5海韻家園項目推廣過程

由于海韻家園項目目前尚沒有開盤公開發售，所以本文只涉及推廣過程中的前兩個階段。

4.5.1老客戶轉化期

本項目經過了一年左右的不確定因素，雖然淘汰了一大批客戶，但是也繼續積累下來部分客戶。現在項目重新開盤，應該積極把一直關注本項目的客戶轉化成最終購買者。

時間階段:9月10日——9月25日

主要營銷手段：

（1）通知老客戶即日起15日內到售樓處現場購認購卡——A卡（對持卡客戶能夠給予適當優惠。）

（2）確定客戶意向，簽訂意向書，通知客戶一周內可以選房。

時間階段:9月25日——10月15日

主要營銷手段：

（1）A卡的客戶分批次前來現場選房。

（2）對新增客戶開始進行發號——B卡，客戶在購買B卡后就可以開始選房，在意向書上進行登記，從而轉化為持卡客戶，從而實現了足夠數量的新增客戶，以實現開盤當月的回款目標，強化市場關注程度并進一步積累新增客戶。

4.5.2客戶新增期

在轉化老客戶的同時，也應該吸引更多的潛在客戶對本項目的興趣，通過一些活動來進一步加強客戶的信心。

時間階段:10月15日——11月6日

主要營銷手段：

（1）強化項目優勢，增強客戶信心，并對已購卡的客戶通過產品說明會的方式進行宣傳鞏固。

（2）以價格的浮動促進客戶轉化，可以提前進行合同的簽訂。

4.5.3開盤強銷期

項目正式開盤后，在前在客戶中的知名度也急劇攀升，越來越多的客戶會對項目有更多的關注和興趣。此時是項目銷售的重要時期，應把握住時機促成案子的最終成交。

時間階段:11月6日——12月30日

主要營銷手段:

（1）11月6日正式開盤，再次拉升價格，促進快速成交。

（2）通過銷量控制強力推薦高層產品，積累購買高層客戶，并通過拉升多層產品的價格，以體現高層的價格優勢，以此來積累和轉化購買的高層客戶。

（3）通過各種銷售政策以及適當的促銷政策，來促進銷售業績。

4.6海韻家園項目推廣方式

4房地產營銷策劃在“海韻家園”項目中的應用

海韻家園項目位于河北區呂緯路與三馬路交界，中山路商圈與北站商圈的交接地，鬧中取靜，是即將形成的“第三金街”的核心區域。總建筑面積為80000平方米。北起五馬路，毗鄰新開河；南至三馬路，與中山路咫尺相望；東臨調緯路，臨近規劃中的地鐵三號線；西側到呂緯路。在社區規劃上采用板式小高層與四層半花園洋房相結合的建筑形式，35%的超強主題綠化在河北區尚屬首舉。豪華業主會所：一層游泳館，二層乒乓球館將生活品質極盡凸現出來。同時有良好的教育氛圍：二中、鐵一中、十四中、五十七中、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學等多所名校皆在左右。并且世紀聯華超市、樂購超市、第四中心醫院、254醫院、工商銀行、農業銀行、建設銀行，生活配套設施一應俱全，行止皆宜。

4.1市場分析

4.1.1市場供給調查分析

2005年天津市房地產市場保持了持續、快速、健康發展的勢頭，房地產投資、施工形勢持續良好，增幅提高，與國民經濟發展保持了較合理的比例關系；目前，全市的商品房市場銷售活躍，各項交易記錄全面創新；空置房面積開始下降，市場供求結構進一步優化。進入2006年后，市場供銷兩旺，依舊呈現出活躍的態勢，并表現出強勁的增長勢頭。

與本案進行比較的項目中，經過一定的市場運作周期，春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八等項目都已經開盤；海河新天地項目價格遠高于本案，與本案產品可比性較低；同時區域內暫時無新項目進入；春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八處于銷售旺期，但由于項目在所處位置比較來看：百合春天、陽光星期八與本案相對較遠，所以開盤階段周邊市場競爭主要來自于這春和景明、風和日麗和愛家星河國際這三個項目，但在項目運作階段、定位、產品等綜合因素的影響下，本案周邊區域市場存留著比較大的市場空白空間。

項目名稱

進行比較的項目戶型以75-110平米兩室與100-150平米三室為主，還有一部分60-70平米左右的一室，戶型面積指標普遍小于全市水平，戶型設計上少有創新，主要以平層為主要房型，錯層、躍層形式只在部分項目中有所體現。

進行比較的項目配套設施沒有過于顯著的特征，區別不大。客戶的需求不僅在項目本身上，而且對小區的環境和配套要求都比較高。會所式的管理是未來需求的熱點。開發商應該有區別于其他項目的設施，以吸引目標客戶群體的目光。4.1.2市場需求調查分析

2006年房地產市場將繼續保持健康穩定發展。據預測，全市商品房需求量將達到1280萬平方米左右，二手房需求量接近1000萬平方米，分別比2005年增長23％和17％。新婚家庭購房需求280萬平方米左右；拆遷安置型需求380萬平方米；隨著濱海新區納入國家發展戰略，外地居民購房預計比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉動改善型住房需求比2005年增長15％以上。近年來天津經濟增長在不斷加快，經濟實力顯著增強，這使得房地產市場需求旺盛。并且隨著宏觀調控取得初步成效，房價趨穩，去年以來積累的部分購房需求將在今年釋放[11]。

4.2海韻家園項目SWOT分析

4.2.1優勢

本項目是由隸屬于河北區人民政府，被建設部批準為房地產開發資質一級企業，年投資能力超億元的河北區房地產開發集團開發，具有很高的品牌公信力。這是一個位于水畔、能獨享靜謐水岸名流生活，使業主在工作的繁忙之余依舊能夠享受閑適生活的8萬平方米的低密度高品質的舒適社區。小區采用智能化的物業管理，由擁有高素質專業人員的物業公司為業主提供專業的服務，保證業主的品質生活。周邊配套設施完善已形成居住氣候，醫院、銀行、超市遍布周圍，使日常生活安然無憂，方便快捷。并且周邊有第二中學、鐵一中、第十四中學、第五十七中學、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學多所，有著良好的教育氛圍的學校，為孩子進入理想的學校提供了保證。

4.2.2劣勢

近鄰的北站立交橋日車流量很大、存在著噪音污染也會給業主的出行帶來不方便；北站地區規劃參差不齊，片區形象較為老化，多為老式住宅，新建項目較少，缺乏有特色的地標式建筑；到目前為止已經有兩年半的建設時間，相較于其他同規模的項目建設周期較長，并且處于中環的地理位置相對于內環以內的項目優勢稍遜一籌。

4.2.3機會

在日益繁忙的現代社會，便利的交通條件越來越成為購房者購房是考慮的關鍵因素，臨近規劃中的地鐵三號線——中山路站，為業主每日繁忙的工作學習提供了便捷的出行方式。在項目周圍以文化，宗教，旅游為依托的大悲院商圈；有歷史上遺留下來的意式建筑，形成具有濃郁意大利風情的意式風情區，有“純奧味”建筑風格，用途是商務辦公的奧式商務區；還有海河的改造，提供了優美的環境，能夠吸引很多人的關注。河北區發揮北站的地域優勢，打造北站商圈，再造中山路商業街商貿優勢，并結合新開河沿岸的綜合開發，使之形成商貿氛圍，與在海河的綜合開發中已經基本成型的海河北岸商業帶相呼應。所以隨著北站商圈的興起,天津“第三金街”的規劃建設能為本項目提供了人流保障，故而周邊市場有很大的上升空間。

4.2.4威脅

項目周邊競爭對手較多，像春和景明、風和日麗、愛家星河國際都是本案有利的競爭對手，由于有眾多的本地和外來地產商開發了大量的項目，所以整體市場上的競爭是比較激烈的；周邊整體形象較為陳舊，多為磚式結構的老式住宅；人文環境相對于河西、南開區稍差；在區域發展上河北區與市內其它幾個區相比較，其發展速度一直處于比較緩慢的局面，有待于進一步的提升。

4.3海韻家園項目目標市場分析

主客戶群：周邊企業的白領階層，區域內的本地居民，與區域內有姻親及其他關系，在區域內工作的公務員。

次客戶群：在河北區做生意的個體工商戶，周邊工作或居住的部分客戶，購買用于投資的目標客戶。

目標客戶主要需求集中在面積為100—120平米的兩室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的躍層。大部分客戶選擇面積為120平米左右的平層，為比較單一的人口構成，屬于在工作和個人方面上較為穩定。選擇120平米以上面積房型的客戶多為住房改善，他們有住房，并不單單要求住宅的面積還要求居住環境和居住質量，所以對價格上并不是很限制。他們在年齡上為中青年成熟的人群（30-45歲左右），在事業和家庭上有了一定的基礎。年齡、事業的成熟是選擇住房面積和地點的一個分差；100—120平米面積上選擇120平米的客戶較多；120—150平方米面積上選擇130平方米的客戶較多，150—200平方米面積上選擇170平方米的客戶較多。

4.4海韻家園項目定位

4.4.1定位依據

隨著城市的快速發展，直接導致了城區土地價格的不斷急速攀升，使得開發成本與市場消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城區內可以被開發利用的土地越來越少，為了降低開發成本更多的開發商選擇了城市邊緣的土地。中心城區的地價要偏高于邊緣地區，雖然本項目位于中心城區，但是相較于和平、南開、河西的地價要稍低，有利于開發商的成本控制。海韻家園位于天津市的北站地區，是現今天津市市內已少有的可開發利用的區域，本項目有著同春和景明、愛家星河國際、萬春美鉆時代、海河新天地等項目的地位，優于海河新天地、春和景明、萬春美鉆時代的交通條件。作為北站地區的優勢項目，其綜合優勢將在進入開盤銷售后進一步彰顯出來。

4.4.2海韻家園項目定位原則

挖掘市場空白點，力求在規劃設計、建筑形式、產品設計、園林風格等方面有所突破、有所創新；嚴格保證項目建筑質量，打造良好品牌口碑；避免同類競爭項目之間的產品同質化，追求項目個性，以增強產品的市場競爭力；細致分析市場的需求特點，分析市場供應，確定自身產品的設計方向和消費群體。

4.4.3定位方向

項目定位：CLD北岸風情典范社區

主題定位：獨享尊崇，私有首府

價格定位：板式小高層：均價5500-5600元/平米左右

四層半花園洋房：均價5800-6000元/平米左右

產品設計：主打房型為三室和躍層

園林風格：莊園式園林綠化，城中的綠色洋房

項目總建筑面積：8萬平方米

為了避免同類項目的競爭，海韻家園從建筑結構、環境綠化、安全防護、社區氛圍、會所等多個方面入手，在嚴格控制成本的前提下，豐富產品的內容，彰顯自身項目特點，區別于其他項目更加具有競爭力。

4.5海韻家園項目推廣過程

由于海韻家園項目目前尚沒有開盤公開發售，所以本文只涉及推廣過程中的前兩個階段。

4.5.1老客戶轉化期

本項目經過了一年左右的不確定因素，雖然淘汰了一大批客戶，但是也繼續積累下來部分客戶。現在項目重新開盤，應該積極把一直關注本項目的客戶轉化成最終購買者。

時間階段:9月10日——9月25日

主要營銷手段：

（1）通知老客戶即日起15日內到售樓處現場購認購卡——A卡（對持卡客戶能夠給予適當優惠。）

（2）確定客戶意向，簽訂意向書，通知客戶一周內可以選房。

時間階段:9月25日——10月15日

主要營銷手段：

（1）A卡的客戶分批次前來現場選房。

（2）對新增客戶開始進行發號——B卡，客戶在購買B卡后就可以開始選房，在意向書上進行登記，從而轉化為持卡客戶，從而實現了足夠數量的新增客戶，以實現開盤當月的回款目標，強化市場關注程度并進一步積累新增客戶。

4.5.2客戶新增期

在轉化老客戶的同時，也應該吸引更多的潛在客戶對本項目的興趣，通過一些活動來進一步加強客戶的信心。

時間階段:10月15日——11月6日

主要營銷手段：

（1）強化項目優勢，增強客戶信心，并對已購卡的客戶通過產品說明會的方式進行宣傳鞏固。

（2）以價格的浮動促進客戶轉化，可以提前進行合同的簽訂。

4.5.3開盤強銷期

項目正式開盤后，在前在客戶中的知名度也急劇攀升，越來越多的客戶會對項目有更多的關注和興趣。此時是項目銷售的重要時期，應把握住時機促成案子的最終成交。

時間階段:11月6日——12月30日

主要營銷手段:

（1）11月6日正式開盤，再次拉升價格，促進快速成交。

篇8

房地產證券化作為一種金融創新，風險分散是其原動力。無論是抵押債權證券化還是房地產投資信托基金，其成功運行都需要比較穩定的收益流基礎。但在當前不確定的市場環境中，投資者所持有的資產面臨著越來越大的風險，資產收益存在著很大的不確定性。就抵押債權證券化來說，對于單個貸款而言，其現金流量是不確定的，因此，單個貸款的風險比較大。但是從銀行抵押貸款的現金收入流來考慮，其本息償還分攤于整個貸款存活期，根據大數定律，如果將大批量、標準化、流動性差的資產進行組合，只要同質的抵押債權資產數目達到足夠大，便可以預測出本息的違約率與本金的提前償還率等風險，從而可以根據組合資產的運動規律預測其現金流。對于一組抵押貸款而言，盡管整個組合在很大程度上依賴于組合中每一貸款現金流量的特征，但由于大數定律的作用，整個組合的現金流量卻呈現出一定的規律性。因此，盡管預測單個貸款的可能結果是不現實的，但人們能夠基于歷史數據對整個組合的現金流量的平均數有一個可信的估計。投資權益性的房地產證券化也是一樣，要形成一個穩定的收益流，風險分散是選擇投資組合的一個基本目的。所以說，房地產證券化作為一種金融創新而出現，是基于風險分散理論基礎之上的。

二、分工理論

經濟學界對分工理論的研究源自于亞當·斯密(Yadang·Simy)，后來經過馬歇爾(Marshal)、楊小凱等學者的補充已基本成熟。許多經濟學家都認為，社會的演進、生產率進步和分工演進有密切的關系，分工經濟以專業化經濟為基礎，專業化的發展和交易效率的水平是社會發展中互相制約的兩難約束。

斯密的分工經濟思想主要體現在如下方面：(1)分工是提高勞動生產率、獲得報酬遞增的重要途徑。他認為分工有利于提高勞動熟練程度、節省勞動時間、促進技術的發明與運用，進而有利于提高勞動生產率。(2)分工有利于促進社會普遍富裕。從整體上來看，分工越發展，就業容量就越大，因此分工在根本上有利于增進社會的普遍富裕。(3)分工受到市場范圍的限制。斯密認為，盡管分工是發展勞動生產力的重要途徑，但分工程度絕不是人的主觀隨意選擇的結果，要受到市場范圍即市場購買力大小的限制。(4)貨幣起源于分工的發展。一旦有了分工，一個人只能解決自己需要的少部分，而絕大部分的需要須通過交換才能得到滿足。交換作為一種經濟活動，也要講究經濟效益，貨幣正是一種減少交易困難、節省交易費用的工具。(5)資本是實現分工所創造的新生產力的物質條件。斯密認為，當分工進步時，即使雇工人數不變，由于工人勞動生產力因分工而提高，每個工人所能推動的生產資料數量更大，同一數量工人所能加工的生產資料會按更大比例增加，這時，必須預先儲備的生產資料就要比沒有分工進步時多得多。另一方面，一個行業分工越進步，就業人數就越多，即使勞動生產率不變，就業人數增加同樣也需要增加儲備的生產資料。

馬歇爾對分工經濟思想的貢獻主要體現在報酬遞增與工業組織上。他以代表性企業為對象，從外部經濟和內部經濟兩個方面，在工業布局、企業規模生產以及企業經營職能三個層次上，分析了報酬遞增的積極作用。(1)報酬遞減與報酬遞增。馬歇爾把土地、勞動、資本和組織等不同生產要素在報酬遞減或遞增中的作用分解，認為土地在生產上所起的作用表現出報酬遞減的傾向，而人類的作用即勞動、資本和組織的作用則表現出報酬遞增的傾向。只要人類的作用強于自然的作用，生產者就可獲得報酬遞增；否則，只能得到報酬遞減；若兩者相等，則呈現報酬不變傾向。(2)組織與報酬遞增。在人類的作用中，馬歇爾特別重視組織對報酬遞增的積極意義，也就是分工的作用。因為分工總是與組織聯系在一起的，或者說它們本身就是同一個問題。他認為，組織的改進，通過外部經濟與內部經濟兩條途徑，可使生產獲得報酬遞增。

以楊小凱、黃有光為代表的一批新興古典經濟學家用非線性規劃的“超邊際分析方法”，從分工水平和專業化程度人手，導出需求和供給，使供給和需求分析不但包括資源分配問題，也包括經濟織織問題。新興古典經濟學的理論框架有如下特點：每個決策者既可以成為生產者，也可以成為消費者；每個決策者既可以進入要素市場，也可以進入產品市場；廠商或企業不是外生給定的，而是在一定專業化和分工格局的條件下內生決定的。新興古典經濟學對供給與需求的分析基于以“角點解”為基礎的“超邊際分析”，在角點之間進行的總效益費用分析，以報酬遞增為基礎的專業化決策問題必須求角點解，不僅可以解決資源配置問題，更能解決分工組織結構問題。@

實際上，在斯密的分工思想及其之后的經濟學家對分工的研究中，我們總是可以捕捉到分工尤其是金融分工對金融發展的關系和作用，如斯密關于貨幣出現與專業化分工之間關系的猜想，馬歇爾對于組織與報酬遞增以及楊小凱等人新興古典經濟學的研究等等。盡管古典發展經濟學所提到的分工是一般意義上的分工，我們仍然可以把古典發展經濟學及其之后的理論中涉及貨幣、資本與金融的研究歸納到金融分工中來。因此，斯密關于分工的思想是一般意義上的分工，對于金融領域同樣適用，他所揭示的經濟發展的一般機制也同樣適用于金融發展。斯密分工思想包含了一般意義上的經濟發展機制，他認為分工(社會分工)演進是經濟發展的一般機制，這一思想也同樣適用于金融發展。在金融發展的過程中，包括金融領域在內的各種市場和企業等經濟組織形式得以產生和演進。

三、不對稱信息理論

信息不對稱理論產生于20K紀70年代，以1970年阿克洛夫在《經濟學季刊》上發表的逆向選擇問題的開創性文章《“檸檬”市場：質量、不確定性和市場機制》為標志。阿克洛夫在舊車市場模型(LemonsModel)中對逆向選擇問題進行了分析，開創了信息不對稱理論的先河。在舊車市場上，逆向選擇問題來自于買者和賣者有關車的質量信息的不對稱。賣者知道車的真實質量，買者不知道，只知道車平均質量。因而只愿意根據平均質量支付車的價格，但這樣一來，質量高于平均水平的賣者就會退出交易，只有質量低的賣者進入市場。結果是，市場出售的舊車的平均質量下降，買者愿意支付的價格進一步下降，更多較高質量的車退出市場。如此下去，在均衡的情況下，只有低質量的車成交，在極端的情況下，市場可能根本不存在，交易的帕累托最優不能實現。

信息不對稱可以從不對稱發生的時間和不對稱信息的內容兩個角度進行劃分。從不對稱發生的時間看，不對稱可能發生在當事人簽約之前，也可能發生在簽約之后，分別稱事前不對稱和事后不對稱。通常將研究事前不對稱信息的模型稱為逆向選擇模型，研究事后不對稱信息的模型稱為道德風險模型。按照梅耶森(Myersom，1991)的定義，道德風險為“由參與人選擇錯誤行動而引起的問題”，也就是指由于經營者或市場交易的參與者，在得到來自第三方的保障的條件下，其所作出的決策及行為即使引起損失，也不必完全承擔責任，或可能得到某種補償，這將激勵其傾向于作出風險較大的決策，以博取更大的收益；而逆向選擇為“由參與人錯誤報告信息引起的問題”，它是指交易雙方擁有的信息不對稱，擁有信息不真實或信息較少的一方會傾向于作出的錯誤選擇。這里的信息不對稱既可能是指某些參與人的行動，也可能是指某些參與人的知識。研究不可觀測行動的模型稱為隱藏行動(hiddenaction)模型，研究不可觀測知識的模型稱為隱藏知識(hiddenknowledge)模型。

在現代資金融通活動中，交易主體面臨著許多由不對稱信息帶來的風險，房地產融資也是一樣。就投資者而言，對投資項目掌握的信息比較少，而融資人掌握了更多的信息(即融資人的私人信息)，會導致道德風險；在資金借貸過程中，銀行掌握的信息就比借款者掌握的信息少，容易產生逆向選擇。房地產證券化的出現，在一定程度上降低了這種由不對稱信息帶來的風險，也可以說房地產證券化是基于不對稱信息而產生的。在房地產證券化過程中，每一個交易步驟都是由專業的機構來完成，這些專業機構有著豐富的經驗，其對信息的掌握是私人無法比擬的。如在抵押債權證券化中，經過資產組合、破產剝離和信用升級以后，信息在很大程度上是透明的，投資者對投資對象的風險性質的信息有了更多的了解，在一定程度上避免了逆向選擇。

四、交易成本理論

新制度經濟學將制度經濟學和新古典經濟學的理論方法有機地結合起來，與科斯教授創造性并典范性地運用交易成本概念是分不開的。所謂交易成本，廣義地說，是人與人打交道的成本，是相對于人與自然打交道的生產成本而言的，為了得到交易所提供的服務，人們需要投入各種稀缺的資源。交易成本概念最初是指協商簽訂契約以及在契約簽訂好后付諸實踐所需要的成本。后來，新制度經濟學家們將交易成本概念廣泛運用于經濟、法律、社會、歷史和政治等研究領域。

從交易費用理論中企業和市場的相互替代的關系，我們可以發現，如果交易者認為交易對象給其所帶來的收益超過交易價格和交易費用之和時，這筆交易就會發生，否則，這筆交易就不會發生。在價格是恒量的時候，那么交易是否會發生就取決于交易費用。房地產證券化過程實際上是一個產權的流轉和交易過程。這樣，就有一個交易成本的問題。

在進行房地產證券化的過程中，證券化業務收益會在各個參與主體之間進行分攤。以抵押債權證券化為例，具體成本項目包括：SPV的設立和發行證券繳納的費用，發起人向SPV轉移基礎資產按照稅法規定要繳納營業稅和印花稅等，需要支付的各種承銷費、律師費、評估費和審計費，以及證券化的開辦費、維護費，其他一系列的無形成本如“審批成本”等。此外，銀行在實現真實銷售并回收貸款以后，還可以進行再投資，這也會產生部分收益。因此，判斷證券化是否進行必須滿足兩個條件：一是證券化業務收益與回收貸款本息進行再投資所獲收益之和大于支付給各個參與主體的費用；二是不進行房地產證券化時所獲得的利率應當大于流動性風險所造成的損失與沒有再投資機會所造成的機會損失之和。從國外房地產抵押債權證券化的現實來看，證券化的收益一般大于證券化的成本。另外就房地產投資信托而言，由專門的基金公司來進行房地產投資可以節省交易成本，這也是現在房地產信托蓬勃發展的原因之一。

五、規模經濟理論

規模經濟不僅是西方微觀經濟學中的一個基本概念，而且是產業組織理論研究的核心問題之一，在經濟生活各領域中的實踐中，規模經濟也是人們遇到的現實問題。關于規模經濟的含義，雖然在西方經濟學中的一些文獻有著不同的表述，但都是從微觀角度來闡述生產成本與其規模報酬變動之間的相互關系和規律。簡單地說，規模經濟是指企業由于規模的擴大而導致長期平均成本降低帶來的經濟節約性，即規模的經濟性。

最早對規模經濟的研究來自于新古典經濟學家馬歇爾的廠商理論。根據其解釋，規模報酬變化是指在其他條件不變的情況下，廠商內部各種市場要素按相同比例變化時所帶來的產量變化。廠商的規模報酬變化分為規模報酬遞增、規模報酬不變和規模報酬遞減三種情況。這里的規模報酬遞增，是指產出增加的比例大于所投入的各種生產要素增加的比例。它意味著產出的單位成本降低，也意味著生產規模擴大所帶來的生產上的節約性，即規模經濟性。所謂規模報酬不變，是指產量增加的比例等于各種生產要素增加的比例，即生產規模的變動對于生產是否節約的經濟性并未產生影響。所謂規模報酬遞減，則是指產量增加的比例小于各種生產要素增加的比例，即隨著生產規模的擴大，單位產出的成本隨之上升，此時存在規模不經濟。

房地產證券化中“規模經濟”也是追求的目標之一。如確定一個合理的證券發行數量，是降低證券發行成本、實現規模經濟的關鍵。與證券發行規模有關的因素主要有市場條件與證券品種。不同的市場條件中同一種證券的規模發行量不相同，不同的證券品種在同一市場條件下證券的發行規模量也不相同。所以說，房地產證券化的證券發行量必須具有規模經濟效應。

篇9

個人認為，未來我國的房地產行業應該沿著一條更加注重科技化、人性化、復合化和可延展化的智慧化道路繼續前行，房地產企業將變得更加注重模式分享，并且更加善于通過不斷的自我組織機制調整來進一步提升其對于未來行業市場方向的敏感度和駕馭能力。我感覺，只有做到這些，才真正有可能朝著一個“智慧化”的方向發展，打造“智慧化地產”。

所謂“科技化”，我的理解是，更加注重通過引入全新科技理念和先進技術手段來革命性地提高地產和房產使用價值，進而促使其商品價值的更大提升。當然，在這一過程中，我們必須有效避免“炒概念”或“為概念主義”，否則一切努力都將是自欺欺人，與真正所謂的“科技化”發展方向完全背道而馳，而結果也只有可能以泡沫的爆破而告終。

所謂“人性化”，我認為未來的房產發展將更加注重居民的個人感受，結合互聯網思維，自下而上地推動居民真正自發參與到社區和周邊設施的使用和商業化經營中。

篇10

一個地方必然有其悠久的歷史，為了記錄了保存，基本上每個地方都有記錄這些歷史的地方志。然而，單就文化工作而言，專門編纂文化志的卻并不多見，尤其是作為街道這一級的基層組織編纂文化志，就更為罕見。所幸的是，我所在的街道——深圳市寶安區西鄉街道，就做了這樣一項具有開拓性的工作，在全國也許是開了先河。

在深圳市寶安區西鄉街道黨工委和辦事處的正確領導和大力支持下，在工作人員的辛苦付出和社會各界的共同努力下，歷經四年多時間，編纂完成了《西鄉文化志》。我在研究群眾文化工作時發現這本《西鄉文化志》對于群眾文化工作，影響面之廣、意義之大、作用之明顯，均遠遠超出了我的當初編纂時的判斷。

一、文化志作為專項志，內容詳細而全面

一般情況，地方志里面肯定會提到文化工作，但是一般都是放在“科技、教育、文化、衛生、體育”，簡稱“科教文衛”專欄予的扼要介紹。限于篇幅，不可能詳細地一一介紹，只能揀重點作以記錄敘述。這樣，難免記錄的內容就不夠全面，也不夠詳細。《西鄉文化志》詳細記錄了和文化相關的方方面面，內容非常翔實，非常全面。不但有文化機構、文化設施與投入、文學、藝術、宗教、群眾文化、文化交流、文物、民間民俗文化、文化市場與管理等內容，我們還收錄了具有代表性的作品。

二、文化志具有很高的史料價值

“志”本身就具有史料價值，因為是對于歷史的記錄，便于保存，也利于傳承。比如：歷史一些當地的民謠、兒歌，可能以后再過幾十年就會失傳，沒有人能夠記得，更沒有人會唱，我們通過“志”的這種方式記錄整理下來，就能夠完整保存，可以世代傳承下去。

文化的力量是非常巨大的，可以穿越時空，對于一個民族和國家，都有深遠的影響。正如英國著名歷史學家湯因比所說：“就中國人來說，幾千年來，比世界任何民族都成功地把幾億民眾從政治、文化上團結起來，他們顯示出這種政治、文化上統一的本領，具有無與倫比的成功經驗”。①保存史料意義巨大，是志在當代，功在千秋，可以惠澤子孫萬代。

三、文化志具有學術研究價值

隨著歷史的發展，時代變遷，社會的進步，很多東西都會發生變化，那么，若干年以后，我們的后人如何探尋我們的生活軌跡呢？就不得不從歷史文獻資料中去找尋。而我們現在想知道前人的文化習俗，也是從前人留下的珍貴資料中尋找。

對于《西鄉文化志》的編纂，我們也弄清楚了西鄉文化發展的歷史軌跡和脈絡，根據這個特點，可以預測未來發展趨勢和走向，可以更好地有的放矢地開展群眾文化工作，促進文化的大繁榮、大發展。對于其它從事文史研究的人員考證或者研究西鄉的文化，具有一定的學術參考價值，也為研究者提供了難得的資料。因為“志”中所列，均是我們工作人員經過收集、整理、篩選、核實等等環節，能夠經得起檢驗的真實保貴資料。

四、文化志具有教育功能

首先，編纂“志”的過程，本身就是一個教育的過程。因為修“志”是一項系統的工程，工作量較大，耗費時間也較長，參與人員眾多。凡參與的人員，都會增長一些新的見識，更多地了解西鄉這塊地方的文化歷史和現狀。而這些系統全面的知識，以前沒有渠道獲得。此次通過修“志”才有了這樣一個難得的機會。

其次，對于《西鄉文化志》的印刷發行，讀者也會從中受到教育。當然，“志”的發行是有限的，主要是西鄉的人民群眾。學校師生是《西鄉文化志》比較集中的一個讀者群體，對于了西鄉文化歷史，起到了很大的幫助。老師可以借助《西鄉文化志》掌握更多更豐富的素材，可以更好的激發學生的學習興趣。對于青少年的培養，起到積極的作用。讓青少年從小就了解家鄉，熱愛家鄉。

最后，加強了外地移民的文化融合。從前外地人普遍認為深圳之前是個小漁村，更有甚者認為深圳古代是荒蕪人煙的不毛之地。據此有人說以前深圳是文化的沙漠，沒有任何文化積淀。通過《西鄉文化志》新移民們讀了之后，才明白了自己的誤解。不但熱愛現在的西鄉，也喜歡西鄉的過去。再遇到別人談論深圳歷史的時候，就會糾正別人和自己過去一樣的誤解和偏見。

五、文化志對于群眾文化的創作有促進作用

群眾文化的造創作需要源泉，我們通過編纂《西鄉文化志》，找到一些素材和藝術營養，可以說是“古為今用，推陳出新”，更加有利于我們的創作。新創作的舞蹈加進去了之前漁民、蠔民勞作的動作，演出之后受到了中老年觀眾的一致好評，因為這些動作勾起了他們的回憶，重新將觀眾帶回了已經逝去的那個年代。我們創作的歌曲中借用了漁歌的曲調，在社區居民中更容易廣為傳唱，非常對居民群眾的胃口。而借助本土傳統文化創造出來的東西，更容易讓群眾接受，因為宣傳效果會更好，內涵豐富而具有歷史厚重感。

六、文化志可以促進社會主義精神文明建設

社會主義精神文明建設和文化工作密不可分。通過對傳統文化的梳理、篩選，再在社區居民中間進行傳播，對于改善社會風氣，提高居民的人文素質，都有很大的幫助和促進作用。“當代文化中的許多現象，如相當多的通俗文藝以刺激人的感官為能事， 是遠離審美，或反審美的。因此，不能把審美文化理解為當代文化。” ②對于培養居民的審美情趣，提高審美水平，促進社區群眾的精神文明幫助很大。

總而言之，編纂《西鄉文化志》對于西鄉街道的群眾文化工作具有很大的推動促進作用。我僅僅是從我個人的研究領域，側重于從群眾文化方面進行一點探討而已。我僅代表我一家之見，希望對于正準備編纂地方文化志的地方能夠有些許參考價值，若有，則我倍感欣慰。

參考文獻：