房地產泡沫現象模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產泡沫現象，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

美國著名經濟學家查爾斯?P?金德伯格認為:泡沫即是“一種資產或一系列資產價錢在一個一連歷程中的驀地上漲,初始的價錢上漲使人們孕育發生價錢會進一步上漲的預期,從而吸引新的買者。這些人一樣平常因此交易資產圖利的投機者,而對資產的使用及其盈余本事并不感興趣。隨著價錢的上漲,通常是預期的逆轉和價錢的暴跌,著末以金融危急了結。”簡而言之,任何一種經濟泡沫都可以被籠統的定義為:一種價格背離其價值的現象。在市場上,一種產品在其產品價值的上下做一定范圍內的價格波動,是合理的,這時候的經濟泡沫已然存在,并稱之為合理的泡沫經濟。但分析查爾斯?P?金德伯格所言,我們平時所關注的“泡沫”其實通常指產品或資產大受人們追捧而引起該產品或資產的價格不合理大幅度的提升,貌似出現一片繁榮,而其實已經出現經濟泡沫了。超出合理水平的經濟泡沫膨脹,顯然背離了產品的經濟基礎,是經濟行為中的風險行為。

一、房地產泡沫

(一)房地產泡沫的主要特征

借助上個世紀70年代日本房地產泡沫的產生和破裂,可以進一步理解房地產泡沫的內涵。70年代的日本,居民住宅貸款額同比有了1.3倍的大幅度增長。到了80年代以后,日本經濟突飛猛進,生產和需求異常旺盛,這種情況下大量剩余資金涌動,一些房地產商、建筑公司甚至一些中小企業開始蠢蠢欲動,利用土地擔保向銀行貸款,開始了購買土地、行房地產開發的循環動作。股票和房地產價格暴漲成為現實,日本城市居民開始選擇把大部分收入用于住宅儲蓄,日本金融機構也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地價竟然上漲了2倍有余,其中商業用地和住宅用地更是達到了75%以上。當到了1988年,連續多年的地價指數暴漲逼近2倍,日本已經不得不接受房地產泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地產總市值2450萬億日元,GDP450萬億日元,是GDP的5.45倍。GDP見頂是1992年 482萬億日元,房地產泡沫先破滅,和曾經的美國一樣。日本由此完成了一個房地產泡沫形成到破裂的全部過程,世界經濟史上亦是空前。

由日本房地產泡沫的發生、發展及最后的破裂可以總結出,房地產泡沫的主要特征應該包括以下幾種:首先,房地產泡沫是房地產價格波動的一種特殊形態,并且這種形態的形成不是單一因素所能決定的。其次, 房地產泡沫振幅較大,雖有一定的理論軌跡可尋,但不具有連續性,沒有穩定的周期和頻率。最后,房地產泡沫主要是由于投機行為,貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。

(二)房地產泡沫的形成原因

1.土地的稀缺性和不可再生性。從某種意義而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地產泡沫產生的前提。在地球上,土地的存在面積是固定不變,對地球上的居民而言,他們需要有自己的居住地和居住條件;對于企事業來說,他們的發展也都與地產密切相關。物以稀為貴,房地產有利可圖便被一些人趨之若鶩,房地產業泡沫的產生也成為可能。

2.地價的虛構性和房地產市場的不充分性。土地在人類經濟活動中的屬性是多重的,它既是一種資源,又是一種資產。而地價的虛構性正是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致而產生的現象。在房地產業經濟交易活動中,供大于求一旦出現,其資產性價格必然大于資源價格,形成地價的虛構。而現實的市場地價中,一般虛構部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事實上,房地產市場與常規自由競爭市場有著很大的差異性,這主要體現在買賣雙方的信息不對稱性上,即構成了房地產市場的不充分性,更導致了地價虛構性的形成和加強。

3.不合理的貨幣金融投資傾向性。房地產作為泡沫經濟的載體,本身并不是虛擬資產,而是實物資產。出于投機目的的虛假需求的膨脹,經濟泡沫的產生原理是一樣的,但房地產也有自己的特點,其價值量大,且具有不可移動性及保值增值性。這樣就造成了一方面沒有銀行等金融系統的支持無法完成投機需求的實現,另一方面銀行系統為了自身的利益又很愿意發放房地產貸款,這樣大量資金涌向房地產業,就給泡沫的產生埋下了隱患。

4.政府部門的調控和監管不足。在金融系統有巨大傾向性地把房地產作為最佳貸款項目時,房地產金融行業開始魚龍混雜,甚至有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構,直接或間接向房地產貸款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重復抵押貸款也甚為嚴重。對此,作為主導經濟發展的政府部門理應采取有效措施引流資金,進行強有力的監管、調控,以避免資金鏈無限拉長,造成經濟泡沫產生的局面。

(三)房地產泡沫的危害

當年,日本房地產泡沫的破滅引起了一系列不良反應:重創經濟、財政危機、通貨緊縮、產業抑制等等。而事實上,房地產泡沫的危害不僅僅表現在這些方面,房地產過熱,一旦泡沫形成房地產價格的過快上升就會最終導致新的房產積壓,給整個國民經濟帶來持久而深遠的負面影響。空置商品房的積累,又促使了不規范的住房抵押貸款操作,而房地產價格便跟著虛高,極大加重消費者的負擔。

日本的前車之鑒告訴我們,一旦經濟不振,金融危機便會應運而生,種種的連鎖反應,最后社會問題也隨之而來,整個國民經濟將受到無法估量的巨大損失。

二、經濟泡沫與房地產業的關系

(一)知其利害,用其之長

房地產泡沫的存在是一把“利害合璧的雙刃劍”,在現代市場經濟活動中已經達成共識。這主要是基于對經濟泡沫的認識和房地產業的自身特點:首先,經濟泡沫長期存在具有其自身的客觀性,一方面,能在一定程度上刺激資金融通,活躍市場經濟;另一方面,經濟泡沫中確實存在不實因素和投機因素。其次,就是要充分認識到房地產業本質,房地產業是實體經濟,房地產業部門也是實業部門,即其本身不是泡沫經濟。但從事實出發分析,房地產業確實含有經濟泡沫成分,在其惡意膨脹的事實下必將導致泡沫經濟的發生。比如地產價格泡沫、房屋空置泡沫、房地產投資泡沫、房價虛漲泡沫等等,但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。

事實上,房地產業沒有一點經濟泡沫是不現實的,也是行不通的。由此可見,房地產業與經濟泡沫的共存和利害,其關鍵在于要把握一個度,在于把它控制在適度的范圍內,避免出現泡沫經濟。而怎樣利用現有理論知識、政府政策和市場規律,合理處理二者之間的關系,是作為房地產業以及相關人士要做的,且切實要做好,以發揮其有利的一面造福社會。

(二)剖析現狀,均衡發展

目前,我國房地產市場存在的問題主要體現在以下幾個方面:首先,房地產投資規模過大。近幾年來,房地產業投資已在我國形成較大的規模,并呈現出逐漸增長的趨勢。當前政府應把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。其次,房地產市場秩序有待于進一步整頓。房地產市場秩序的混亂,勢必侵害到老百姓的合法權益,所以解決好房地產市場的秩序問題尤為重要。在我國一些地區和城市,一些開發企業、中介機構采取捂盤惜售、囤積房源等手段,哄抬房價;違規進行返本銷售、售后包租、拆零銷售;違規以預購、認購等形式違規收取費用等等;甚至在部分城市炒樓花、炒房號現象屢見不鮮。這些都嚴重影響到了房地產市場持續穩定的發展,同時也可能導致部分地區房價過快上漲、結構性矛盾突出等問題的激化。另外,我國商品房價格上漲過快,商品房結構不合理,也成為當前房地產業的詬病。

三、結束語

早在2003年,政府在《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中就明確指出:“房地產業關聯度高,帶動力強,已經成為國民經濟的支柱產業。”事實上,房地產業無論對國民經濟的發展,還是對居民的生活都具有重要作用。而在當今新的形勢下,我國房地產企業要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地,使房地產業真正成為新的經濟增長點,就要充分認識房地產業與經濟泡沫的關系,保持高度的理性,及早采取避免和應對房地產泡沫的措施,有效地進行宏觀調控、科學決策、正確督導,以防房地產泡沫的出現和擴大。

參考文獻:

[1]郭松海.房地產基礎知識[M].北京:中國環境科學出版社,2008.

篇2

1、行為金融學的產生和發展

經過與傳統的有效市場理論(EMH)的多年來的交鋒，基于市場的信息的披露不充分，理性與非理性投資者掌握的信息不對稱。難以形成完全理性的市場競爭機制。理性投資者與非理性投資者共同決定市場價格，有效市場假說沒有辦法繼續解釋發生的經濟現象，行為金融學也就產生了。

行為金融學是后金融時代經濟學的眾多分支學科中推翻了有效市場假說，將心理學和行為學共同融入金融學理論中，所取得成果最為豐碩的領域之一。它將人們在投資金融決策過程中的自身原有的偏好、信念、知識構架感覺及其受外界干擾的從眾心理一系列影響決斷的因素都考慮進來。通過探究這些市場非有效性的因素看其對房地產市場價格的影響。如果把開放商和購房者在房地產的行為投資活動看成一個心理過程。以下圖表為投資者心理對房地產價格的影響：

在行為金融學中，有限套利理論是其重要的理論板塊，在后金融時代的中，傳統的金融學中假設套利是完全無風險的，已經無法解釋很多市場經濟現象。它不可能是充分實現的，受到很多因素的影響。例如市場中不能提供完全的替代品，受到資產價格回歸的時間和資金信貸配給的限制以及噪音交易者在市場盛行的限制，各種干擾使得套利者無法充分發揮其捍衛市場有效性的作用。在行為金融學中，第二個重要的理論就是投資者心理。這一理論主要探討現實世界中投資者在買賣證券時如何形成投資理念和對證券進行判斷的。

2、房地產市場泡沫及其存在問題

房地產泡沫，即房地產價格的泡沫，是指由于房地產投機行為而導致的房地產價格超過其自身市場基礎價值并持續上漲，房地產市場價格嚴重脫離了使用者實際承受能力的情況。房地產市場不同其他行業，存在著蕭條、恢復、繁榮、衰敗的重復的經濟周期理論。雖然一般情況下，房地產泡沫僅僅指出現于房地產市場的繁榮階段，但是泡沫期間房價的暴漲暴跌也是致使房地產市場從繁榮頂端破裂走下坡路的主要誘導因素。致使給經濟社會都帶來的巨大的破壞，對房地產市場有著摧毀性的打擊。

房地產泡沫現象不僅僅在我國房地產市場盛行，在國際市場上更是猖狂。從上一輪回的美國次貸危機以來，美國、歐洲、日本、香港等房地產市場都持續的走著下坡路。全球性的房價格快速上漲，投機現象嚴重，房地產市場是一個周期長、高投資、高收益、高信貸、高風險、資金密集型的投資行業。房價跟隨著我國超常高速發展的經濟高低起伏，房地產價格脫離基本面支撐進入非理性的泡沫發展階段已是不爭的事實。我國房地產市場投資者非理性行為表現為投機過度，商品房空置率居高不下、羊群效應嚴重、房價收入比遠高發達國家噪聲交易者縱行，過度反應等等眾多現象。

2.1空置率、房價收入比兩個指標高居不下

2.2非理性的投資者行為

從非理性的投資者的投資行為也能反映房地產市場的異常現象，非理性投資在房地產投資時存在著住房消費面積貪大行為和超前消費行為，這大大增加了土地資源的浪費，超消費行為也違背了住房消費的動態規律，造成生活質量下降，不利于人的健康發展。其次，投資房地產者的跟風的羊群行為也非常嚴重。房子同黃金一直都被認為是保值資產，在購房者沒有掌握相對全面的投資信息時，看見周圍的其他人都投身地產，也不問其具體原因和自身情況，就瘋狂的投資房產業。

2.3房產商借貸市場混亂現象

房價的一路飆升使得房產商看到了商機，紛紛投身于房地產行業。房產行業本身高信貸特點帶動民間金融借貸發展起來，形成巨大資金高利率參與體廣泛的民間借貸市場。但房產繁榮期房產泡沫后，空置房等各種問題凸顯，很容易造成開發商資金斷裂，民間借貸市場混亂。使得房產成為一下成為金融風險較高的行業之一，甚至演變為民間金融危機。很典型的例子可以看依靠煤炭資源暴富起來的鄂爾多斯經濟，巨額民間資本推動了地區房價持續八年暴漲。但卻由于投資開發商的缺乏基本的金融知識及其投資的失誤偏差和市場的反常，民間借貸機構不成熟，導致鄂爾多斯經濟一路下滑的悲劇。

3、行為金融學在房地產泡沫現象的應用

大量針對房產行業的泡沫成因分析都是采用傳統金融學理論的宏觀角度里假設完全理性的市場下的有效市場假說、完全套利、貝葉斯法則或者預期效用等理論進行解釋和研究。很少人從行為金融學，微觀投資者行為進行分析。從投資者的決策心理出發，研究房地產投資者，開發商的心理因素對房地產市場的影響，看房價高低波動異常形成的原因。

3.1房地產投資參與者行為的信息反映偏差

參與房地產市場投資的買房投資人、投資開發商及其銀行等民間金融放貸機構都存在著過度自信和反應不足的現象。買房者往往對未來比較樂觀，相信未來房價有很大的上漲空間，從而才會紛紛加入購房者浪潮，導致市場交易量膨脹，陷入房地產泡沫的漩渦中。同時投資開放商對未來房價的過高估計讓其大量買地，甚至高利率的向民間金融機構借貸。而銀行、民間借貸機構對未來房市過高估計使其大肆發放貸款。從而加速了房價的波動。同樣，在三者反應不足時，對房地產市場的利好消息不敢追擊加大投資，當有打壓政策也不能及時的收手。這些都致使房地產市場中追漲價殺跌價的現象，大大加劇房地產的泡沫現象。

3.2羊群效應

羊群行為也稱從眾行為的投資行為。是指投資者在信息掌握不全或獲得信息的成本太高的情況下，跟隨和模仿著他人的投資行為投資的現象。其行為過度的依賴第三方渠道，忽略自己的主觀能動思考性而采取的盲目策略。當房地產市場產生羊群效應時，買房投資者往往不考慮自身情況，過度的依賴他人，瘋狂地投入房市，導致房價曲線一路上揚，迅速膨脹，偽裝的房地產盛世開始慢慢出現泡沫現象。反之，當不利消息覆蓋房產市場時，投資者僅僅依據表面信息做出判斷，需求曲線迅速下滑，導致房產業泡沫破裂。這種房地產業的供需不平衡，誤導投資者和開發商做出不相事宜的舉措，形成房價市場過熱或過冷的羊群效應。

3.3反饋機制

在我國房地產價格受到政府政策影響比較大，近幾年房地產泡沫的現象嚴重后，政府為了抑制房價，采取了調利率，限購等多項措施，對不同城市的房價產生了不同的影響。購房者擔心房價進一步上漲后會導致高位買進而吃虧，就蜂擁而至的購買。人們對房價的認知偏離反饋給房價的異常，同時正反饋交易機制也會致使投資者行為再次偏離。

3.4從噪聲交易者理論看房地產泡沫

噪聲概念早在1986年被美國時任金融協會的主席布萊克提出。他在發表的《噪聲》一文中指出投資者不是以自己已有信息去決策，而是以噪聲進行決策和交易。在DSSW模型中告訴我們房地產市場中存在噪聲交易者，并且解釋了房地產市場的需求與價格成反方向變動的原因。由于房地產市場中的噪聲交易者的認知，心理及其情感偏差，從而對投資決策做出錯誤的判斷。加之媒體的炒作，使得市場彌漫著噪音的投資者越來越多，使得房價上漲時，市場上購房需求上漲，反之當噪聲交易購房者對市場前景不看好時，就會做出相反的策略。

4、從行為金融學角度為房地產泡沫提出簡析建議

4.1政府政策是引導房價回歸理性的重要因素

(1)建全相對應的住房保障供應體系，調整住房供給結構，統一貫徹中央政策并根據各地方的GDP、人數等可靠的基礎數據制定切實可行的房產政策。例如加大經濟保障房的建設，減少大面積的奢侈住房的浪費現象，并加大低廉經濟房的建設，避免影響生活質量的超前消費更加嚴重，規范和整頓房地產市場秩序。

(2)抑制投機性購房。國家和政府應制定一系列合理的房產稅和信貸政策，提高投資者投融資成本。同時，政府及其相關機關采取經濟和行政處罰，提高其在房地產投機活動的風險。針對開發商的民間借貸機構的政府監管，可以做完善信貸市場機制。

(3)建立相對完整的信息共享平臺，進一步完善信息機制，減少噪聲交易者的認知能力，使投資者掌握更多的被披露出來的真實信息，規范購房者和開發商的投資行為。加強正確的輿論的宣傳，減少投資者在房地產市場中所掌握的不對稱信息。組織相關金融房產部門對購房者，尤其是噪聲交易者進行系統正確的理財、房產風險教育，并在房地產市場發展超出合理值，不論過熱還是過冷時都給予及時的提示信息，抑制非理性投資行為。

4.2規范銀行及其民間金融機構對房價引導和監管機制

(1)銀行和民間金融機構認真貫徹政府對房地產行業控制和調整的宏觀調整，結合自身狀況做好結構調整。各銀行要對房地產開發商進行嚴格的審查，控制好房產抵押貸款的比例和開發商的持有資金比例。并要實時溝通和提醒，引導開發商適當的時候采取降價措施，保證現金流的正常運行，正常的回籠資金。

(2)整頓民間金融機構，完善房地產市場的信貸風險預警預報系統機制。可以看出民間組織有著很強的資金實力和金融信息知識資源，內控機制相比個人投資者而言也相對全面和完善，能對風險進行及時的控制和梳理。在民間機構要剔除不合規不合政策的小組織機構，使得正規的民間機構集合更全面更好的信息和資源與金融接軌，成為正規的村鎮銀行及實體投資公司。提高民間機構投資者在市場上的投資行為的科學性。

4.3規避購房投資者和開發商投資的非理性投資行為

(1)對于開發商，要嚴格的執行國家土地使用政策，要時刻的關注政府宏觀政策的變化，確定房地產市場變化莫測的需求，避免過多的開發用地。其次，開發商要有財務風險意識，有正確的信息投資觀，以防盲目的跟風投資，不顧自己的資金安全進行投資，避免投資中出現資金鏈斷掉的危險，使房屋的供給和需求趨于均衡。最后，開發商還應采取自身反省機制，嚴格規范自身行為，不虛假消息哄抬房價，互相監督，維護市場秩序。

(2)個人購房投資者應通過正規渠道獲取信息，采取正確的投資政策。正確的利用新聞媒體媒介，樹立正確的投資心理和投資行為。嚴格的貫徹個人貸款審查程序，積極地參與政府及其民間金融的有關金融培訓和信息灌輸，保證自身資金和信息的正確和完整。

5、結束語

由于我國房地產市場的發展及其改革較其他國家晚了很多，房地產市場的發展有很多不完善需改進的地方。無論從購房投資者，開發商及其政府各方看都是尚待探索的階段。通過本文結合行為金融學的分析，深入的分析了投資者在房地產市場的投資心理和投資行為，在一定程度上使我們更深入的認識了房地產市場中的一些異常現象，房地產泡沫的現象在一定程度上得到了更多的解釋和說明，提出相對的解決策略。分別針對政府、購房者和開發商三者都進行規范和整頓。希望我國的房地產市場可以更快的走上持續、穩定的正規的發展軌跡。

參考文獻：

[2]安鵬，蔡明超，高國華.中國房地產泡沫的測度與成因解――以上海市為例[J].統計與決策，2008，(20).

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[4]臺玉紅，苗苗，張潔.我國房地產泡沫測度―基于京、津、滬、渝四直轄市的實證研究[J].華東經濟管理，2010，(3).

[5]趙小茜.淺析中國城市房地產泡沫化趨勢―基于22個城市房地產泡沫指數模型的實證研究[J].中華民居，2010，(7).

篇3

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B文章編號：1009-9166（2011）005(C)-0147-01

市場發展需量當前，房地產價格高漲，一方面大量商品房或集中在少數人名下，或滯銷；另一方面，大多數居民為住房倍受煎熬或望洋興嘆無奈卻步，其中潛藏著較大大規模的經濟泡沫因素，已于經濟實際需求嚴重脫節形成房地產業泡沫經濟，潛藏著最后泡沫破滅，導致社會震蕩，出現經濟危機的因素。筆者建議相關部門重視并有效控制這一現象的過度蔓延

一、當前房地產業得現狀

1、泡沫經濟的定義。所謂的泡沫經濟就是資本虛擬化的過渡體現，虛擬資本的過渡膨脹與金融行業、房地產業等一些相關產業有密切的關系。相關行業的交易呈現持續上漲趨勢，很大限度的脫離了實物原本具有的成本。很多盲目的投資者看到泡沫經濟下不實的經濟體系和相關物件的飛漲，造成的經濟社會的假繁榮現象，激發投資者的投機心理，盲目投資。泡沫經濟的實質屬于金融投機，這種金融投機形式會對社會造成不良的影響，等到泡沫破裂的那一刻，相關經濟體系就會面臨著經濟崩盤的危險，進而影響社會經濟的整體發展進程，由此可見房地產泡沫經濟是我國整體經濟體系的一顆定時炸彈，如果在不加重視等到泡沫破裂的那一瞬間中國經濟將會面臨的危機。

2、現今經濟泡沫是中國市場中普遍存在的一種經濟體系。由于我國經濟的快速發展，致使泡沫經濟的不斷滋生，面對這樣的情形金融證券、房地產業等相關行業在經濟成長過程中出現的一些問題，但問題都存在著兩面性，如果把問題的尺度困在兒時的范圍之內，當經濟泡沫在控制范圍之內，保持不脫離實體的情況下，這樣的泡沫問題對市場的活躍程度起到一定的刺激總用。

二、泡沫經濟下房地產業狀態

1、房地產與現代經濟的關系。與房地產之間的關系明了之后，我們發現房地產經濟本身并不是泡沫經濟的“代言人”。從房地產的本質上來看，房地產業作為不動產，其具有的商品價值有別于其他商品，首先房地產業是以實體從內在的產品，和其他金融類行業，例如股票、證券等相關行業相比有本質上的區別。其次，房地產業作為事業部門，不屬于泡沫經濟體系，房地產行業作為我國重要的經濟體系，并帶動著其他相關行業的快速發展。大量的事實證明，現在我國房地產業正處于快速發展階段，并作為我國經濟繁榮的標志，為中國的經濟做出了很大的貢獻。

2、泡沫經濟在房地產業的成分。在房地產業之中多多少少存在著一些泡沫成分。在我國經濟快速發展的前提下，房地產行業存在的一些泡沫經濟，房地產業含有某些經濟泡沫成分，如果恣意生長，面臨的后果將是不可估量的。房地產在我國發展的過程當中，存在的泡沫的問題主要體現在。（1）價格方面。由于土地資源是我國較為缺乏的資源之一，但房地產業需要大量的土地資源，致使當今房價一直只漲不跌，再加上一些炒房團地的故意炒作，房地產價格出現大面積泡沫現象。現今房地產業存在嚴重的供需不平等的現象，國名有錢但買不起房，房價的飛漲已超過了國名能接受的程度，導致有錢人有很多房產，窮人一輩子買不起房子。房地產價格的泡沫現象如果不遏止，房地產行業的破滅一定會到來。（2）滯銷方面。房地產在市場上面臨著供求不平等的關系，這樣泡沫經濟就在此產生。有國際相關數據證明，如果商品房空置率控制在10%以內時，這樣的經濟泡沫現象是正常的，如果超越的幅度很大，再加上管理不當會給泡沫足夠的擴大空間，引起以后嚴重的經濟過剩，導致將來的房價崩盤，以及有房地產行業帶動的相關行業的嚴重打擊。

三、房地產行業“泡沫”的控制度

房地產經濟泡沫的關鍵在于控制房地產泡沫的控制度上面，因為小幅度房地產泡沫經濟有利于房地產行業的快速發展，避免由于房地產泡沫的過渡膨脹導致的，房地產經濟的大起大落，是房地產行業有步驟的穩步提升。把握好房地產行業“泡沫”的控制度，有利于帶動有房地產行業應道的相關行業發展，促使國民理性購買房屋這種不動產，杜絕炒房團的惡意抬高房屋價格，確保老百姓能住得起房子買的起房子。

四、房地產市場的走向

推出科學的調控措施有效防止房產經濟泡沫過度膨脹，形成經濟泡沫，危及社會發展。當前的房地產市場形勢是否已達到泡沫經濟程度？這必須按照實際數據科學地進行評價。衡量房地產市場形勢需要制定一系列的參照標準。筆者認為，這一標準的制定考慮以下因素：1、房地產業應該從我國宏觀經濟角度出發，做出適合中國特色的房地產業。2、確實保證房地產業的供求平衡。3、把握房地產行業的“泡沫”度，確定房地產行業的走向，綜合圍繞市場經濟方向，制定出房地產市場發展最佳“泡沫”需量，才能進行正確評價判別當今房地產市場形勢。然后，結合社會經濟發展狀況，尤其是大多數國民收入消費水平，參考國內外同類問題發展經驗，發揮社會主義公有制的優勢，制定適合我國特色的房地產價格調控政策、定價聽證制度。從關系國計民生的住房問題方面體現出社會主義制度的優越性，此舉實為迫在眉睫之需求。

作者單位：中央財經大學

參考文獻：

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前言：房地產泡沫的涵義是指由投機性質的購買需求來刺激房地產價格持續攀升的一種非良性房地產營銷現象。這種價格的上升并不是以現有市場的供需為基礎的，而是通過投資方的一種資產投機來迅速拉動內需，從而達到提升房地產價值的目的。但是當房地產商品的價格過高，超過群眾的購買能力時，就會使房地產商品購買量大大降低，房地產商家為了維持短暫的經濟繁榮現象，進一步提高價格，形成惡性循環。這種表面上的房地產繁榮現象就是房地產泡沫。房地產的發展對國民經濟有著重大影響，因此，一定要有效地抑制房地產泡沫的出現，減少房地產出現假繁榮、真虧虛的現象。

一、房地產泡沫的形成機制

1.資金過度支持對房地產價格形成的影響

在房地產發展中，有力的資金支持對商品的質量有著至關重要的作用，但是當金融支持超過一定額度，房地產行業為了滿足金融投資方的要求，就會通過投機方法來拉伸市場需求，進行炒作來提高房價。在房地產行業的發展中離不開資金的支持，但是過于依賴金融支持就會房地產開發商陷入資金膨脹的心理怪圈中。房地產商品開發中過于依賴金融支持，一旦房地產商品建設出現資金斷鏈，開發商就會不斷提高房價，以此維持短暫的市場資金平衡，長此以往，就會造成房地產泡沫。

2.土地資源的壟斷與資源供給彈性的影響

房地產主要是對土地資源的開發，我國雖然土地面積廣闊，但是可供房地產企業進行開發的土地資源并不豐富，房地產開發商為了得到更多的經濟利潤，就會將部門土地資源進行壟斷。我國的土地是屬于國有制，其供應量十分有限，但是房地產通過使用權出讓的制度來實現土地壟斷，這種壟斷使開發商的商品成本大大提高，為了彌補這種資金差價，開發商勢必會提高房價。但是這就讓土地資源的供需出現嚴重不平衡現象，當資源供給彈性不能調節這種過度壟斷時，就會出現房地產泡沫。

3.逆向道德選擇風險與企業投機的影響

逆向道德選擇存在著一定的風險，當房地產企業進行商品開發時，他們勢必要得到相關產業的支持，這種多方合作的方式雖然可以將風險平攤，但是如果一方出現道德裂痕，就會讓相關合作方都受到經濟損失。與此同時，房地產企業為了獲得更高的經濟利益，在商品投資選擇時不免會出現投機心理，為了讓這種投機得到保障，房地產開發商就會不斷提高房價，讓房地產市場形成一種假繁榮的現象，一旦這種假繁榮的現狀無法維持下去，就會引發房地產泡沫。

二、房地產泡沫帶來的影響

1.房地產泡沫在經濟發展上的影響

房地產泡沫的出現對經濟的發展主要有正面和負面兩種影響：從正面上來看，房地產泡沫的出現可以在一定程度上帶動其他如建筑、設計、金融等多個行業的發展，拉動本地的GDP發展，但是房地產泡沫還可能阻礙整個地區產業結構的優化組建，過度拉伸經濟可持續發展的力度，使經濟發展呈現短促、能動性差的局面，嚴重阻礙了當地經濟局勢的構建。房地產泡沫的出現讓大量的資本過渡帶到房地產市場中去，所以就使我國的信貸業出現大量資金流動的現象，一旦房地產的資金出現無法回收的現象，就就會讓當地的經濟出現崩潰，從而引發相關產業的經濟鏈出現斷層，最終出現小范圍內的金融危機，很不利于本地的經濟發展。

2.房地產泡沫對政治發展的影響

房地產泡沫不僅對當地經濟的發展有著重要影響，對當今的政治格局也有著不可忽視的影響作用。以日本為例，從1996年日本執政以來，大規模的鼓勵房地產建設，但是由于過度的資金膨脹，房地產企業為了穩定自身企業的發展，不斷提升住房價格，從而就造成了房地產泡沫的出現。房地產泡沫給日本經濟的發展造成了很大程度的損失，使得日本政局極度動蕩不安，而這種政局的不穩定使得當時的日本在國際的影響力不斷下降，國際地位也不再穩固，國家在世界上的核心競爭力水平漸漸下跌。由此來看，房地產泡沫的影響范圍涉及十分廣泛，只有減少房地產泡沫的出現，才能讓房地產穩定持續發展。

3.房地產泡沫對社會的影響

從我國國民收入趨勢來看，可以從兩個層面來考慮：以政府的角度上看，群眾收入越來越向政府方向集中靠攏；以居民內部角度來看，收入趨向極端化，資金積累越來越集中到小部分人手中。這種收入發展模式造成了經濟分布極度不平衡，財富轉移過分扭曲，房地產泡沫的出現無疑是加劇了這種現象，這種不正常的經濟格局會激化房地產企業與住房購買者之間的矛盾，如果這種矛盾得不到有效控制，就會使人們的思想越來越趨近于對金錢的貪婪，從而會激發一系列社會矛盾，對廣大群眾的社會價值觀與道德人生觀都有著不良影響。

三、抑制房地產泡沫的策略

1.革新房地產制度，調整稅收政策

目前的房地產發展和規劃制度還存在著一定缺陷，因此，政府要順應市場的發展要求，不斷革新房地產的相關法律制度，調整稅收政策，讓房地產行業健康穩定的發展下去。從某種程度上來講，房地產的商品投資存在著一定的投機成分，而正是這種投機思想才使如今的房地產發展極不穩定。同時，傳統的土地財政又是誘發政府推動房地產泡沫出現的主要推動力，因此，政府制度的改革就要以此下手，掃除制度中不合理、不科學的相關要求，不斷完善房地產的發展制度，實行差別化的稅收制度。這種稅收制度是通過提高空置房的稅收來加大房地產居住者的需求與交易量，使房地產投機的風險與成本加大，從而減少房地產泡沫的出現。

2.加強政府宏觀調控力度，差別化信貸制度

政府的宏觀調控能力對整個房地產行業的發展有著關鍵性的決定作用，因此，為了避免房地產泡沫的出現，當地政府應該適當地進行宏觀政策調控，差別化信貸政策，將本地的房地產發展穩定下來。房地產行業是一個資本累積與投機的行業，它的資金流動性很大，如果只依靠自身企業的儲備資金往往難以滿足長期的資金填補。政府要建立嚴格的信貸監管部門，加強信貸資金的信息傳遞監管，對房地產信貸交易中的欺詐行為給予嚴厲的法律懲罰。同時政府還要加強對房地產行業信貸業務的管理，鼓勵企業嚴格監管貸款資金的流向，認真核實借貸人的還貸能力，控制好資金得到合理調控，不會出現資金不明流向的出現。

3.完善購房供應體系，擴大保障房建設

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改革開放至今，我國國民經濟總量已經實現了翻兩番的預期目標，房地產市場逐漸擴大，由于其關聯度高，帶動性強，已經逐漸成為國民經濟的支柱產業之一。目前對我國房地產行業的發展現狀分析，我國學者存在一定的分歧。有的學者堅持泡沫論，如謝百三教授認為目前我國部分城市房地產已經出現了泡沫經濟，其原因在于出現了投資、圈地熱潮等導致的商品房空置率一直處于很高的狀態；有的學者堅持非泡沫論，如姜春海認為在1991―2004年中國平均每年經濟泡沫率達40.6%，也就是說全國的房地產泡沫已經十分嚴重了；蕭灼基教授認為，房地產市場的特殊性決定銷售期跨度較長，空置現象只是暫時的，不存在過剩之說，建筑部研究報告也否定了泡沫的存在；有的學者堅持泡沫必然論，希勒認為，凡是有魅力的城市都會存在房地產泡沫現象。房地產泡沫是以房地產為載體，由于房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，使得市場價格脫離了實際使用者支撐情況的泡沫經濟。

對于房地產泡沫的判定選擇哪種指標，各個學者都有他們自己的看法。劉洪玉等從房地產收入、房地產價格增長率等幾個指標對泡沫進行測度；束金偉選取了供給類、需求類、投機價值等指標對我國的房地產泡沫進行綜合的測度，得出自2004年我國房地產業出現了 “泡沫化”且“泡沫化”呈現放大的趨勢。除此之外，周京奎、倪鵬飛、鄭子濮等人也都運用不同的指標對房地產泡沫進行測度。

基于中國的房地產現狀，結合以上觀點，我認為目前中國已經出現了房地產泡沫現象，下面就從房地產泡沫的形成原因、帶來的經濟影響以及應該采取的措施三方面來分析我國的房地產泡沫。

一、我國房地產泡沫形成的原因

（一）房地產的價格上漲主要是由于供求不相等導致的

在供給方面，土地是房地產的主要成本，隨著城鎮化的加劇，我國的土地購置費用也在逐年上漲，這會對中國的供應商造成一定的成本壓力，從而抬高房地產的價格。同時我國的土地屬于國家所有，具有一定的壟斷性，這就加劇了土地的稀缺性，這就會進一步抬高土地價格。特別在中國很多地區出現“土地財政”現象，賣地收入成為很多地方政府財政的主要來源，更成為了房地產價格上升的推手；在需求方面，城鎮化的加劇，人口的聚集效應引起巨大的住房需求，且中國租房對買房的替代效應較小，從而推動房屋租金及房子價格的上升。除此之外，人均國民收入的增加使得房產的意愿轉化為對房子的現實需求，而且由于中國可投資的項目較少，還會轉化為對房地產的投資需求。

（二）金融的支持過度成為房地產泡沫的直接誘因

在我國，房地產作為一種商品，同時具有商品屬性和金融資產屬性，房地產依靠銀行信貸的支撐使得其在任意價格都能達到均衡。從房地產的供給方房地產開發商的角度來說，房地產具有投資規模大、資金周轉時間長的特點，使得房地產開發商必須依靠金融業的參與才能完成。同時由于房地產保值、增值的特性使得金融機構樂于將資金投放到房地產行業，造成許多發商以較少的資金就可以開發房地產，導致過度開發、投機行為越來越嚴重。從房地產需求方購房者的角度來說，僅靠自己擁有的資金很難買到商品房，銀行的個人住房抵押貸款就給購買者帶來了便利。然而也滋生了大量的投機者，進一步抬高房價。金融市場的逐步放開，加劇了商業銀行的競爭壓力，而房地產市場由于政府支持，價格的升高及有房產做抵押被看做是優質資產，銀行加大對這方面的投資，造成了房地產市場的惡性循環，從而形成了房地產綁架金融的局面。

（三）房地產市場買賣雙方信息不對稱以及租買選擇機制的缺失使得泡沫進一步擴大

一方面，我國房地產市場發展相對滯后，在信息披露、行業規范方面相對不足；另一方面，一般民眾很難憑借個人經驗對房產的性能、配套設施的市場價值等作出相對準確的判斷。在信息不對稱的情況下，消費者易受到社會輿論和其他消費者的影響，使得泡沫進一步擴大。城鎮人口的增加引起住房需求上升，健全的住房租賃系統可以使居民的住房需求趨于理性化，降低投資成分。然而由于受到中國傳統居住文化的影響，人們的買房欲望比較強；租賃市場不完善，住房租賃市場供給個體主要為個人，使得中國的租買市場無法實現對住房市場的替代。

二、我國房地產泡沫帶來的經濟影響

（一）房地產泡沫的正面經濟效應

房地產具有產業鏈長、波及面廣的特點，它的發展通常會帶動眾多相關產業產生的發展。房地產會對相關產業產生前向帶動效應和后向帶動效應，房地產的前向帶動效應是其對以房地產業的產品或服務為需求對象的產業的影響；房地產的后向帶動效應是其對以房地產業的產品或服務為供給對象的產業的影響。總帶動效應是指前向帶動效應和后向帶動效應的累加。房地產業能夠帶動其他相關產業和下游的相關產業質量的提高和產業的增長。

（二）房地產泡沫的負面經濟效應

1.抑制產業結構優化

房地產泡沫意味著房地產行業具有較大的收益，扭曲了回報率的信號，使得社會上的各種投資都被吸引到房地產市場上，使得實體企業很難在銀行得到貸款支持，資金不足影響了該實體企業的發展。另一方面很多實體企業將盈余資金投資于房地產， 利用房地產實現保值增資。綜上所述，房地產泡沫降低了資源配置的效率，導致實體經濟與國民經濟的發展不協調。

2.阻礙經濟發展模式

拉動我國經濟的三駕馬車是投資、出口、消費，盡管我國采取了很多措施來拉動內需，但由于房地產泡沫問題，使得房子已經變成了奢侈品，購房支出擠占了居民其他的消費支出，致使內需不足。房地產泡沫還會使經濟增長動力缺失，投資一直是拉動我國國民經濟增長最重要的力量，特別是在經濟環境不好的時候，過度投資在房地產行業會使得經濟增長的動力缺失。

三、促進我國房地產行業健康發展的對策

房地產泡沫對我國的經濟造成了較大的負面的影響，使我國經濟面臨房地產泡沫破滅的潛在風險；同時財富轉移效應造成貧富分化加劇、社會矛盾激化，并造成社會價值觀、道德觀扭曲，鑒于此我們必須采取合理的政策來解決房地產泡沫問題。通過對中國房地產現狀的深入分析，更好地了解房地產泡沫形成機理，采取相應的政策，促進我國房地產行業健康發展起到了重要的啟發作用。

（一）加強房地產開發貸款管理

房地產作為資本密集型行業，單純依靠企業的自有資金很難滿足企業的資金需求， 銀行信貸是房地產企業的融資來源。所以加強房地產開發貸款管理有利于從融資來源上控制一些企業盲目涉足房地產業。嚴格審查房地產開發貸款的發放條件，杜絕向不具備開發資格的企業、第一還款來源不足的企業發放貸款。

（二）加強金融監管，合理發揮金融對房地產行業的支持作用

在當前市場形勢下，各商業銀行應該嚴格規范個人住房貸款的審查程序，加強與房地產登記部門、民政部門的信息共享機制建設，防止使用假冒身份等方式騙取住房貸款。通過降低貸款利率、增加貸款金額、延長還款期限等手段，加大對首套房貸款的支持力度。

（三）建立和完善房地產信息系統，強化賣方信息披露責任；加強宣傳教育，提高買方分析市場、解讀房地產信息的能力

鼓勵行業研究機構定期房地產分析報告，對房地產行業的歷史情況、未來趨勢及相關影響因素進行全面細致的分析，提高公眾對房地產行業整體的了解程度。制定相應的法律法規，強化房地產行業的信息披露責任，增強企業信息披露的自覺性。

4.政府要加強體制機制建設，合理平抑房價。完善稅收體制改革，優化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強地方政府對平抑房價工作的積極性。完善地方政府政績考核機制，避免“唯 GDP 論”，將控制房地產上漲幅度作為政績考核的指標之一。引導地方政府處理好短期收入和地區長遠發展的關系，減少乃至杜絕因追求財政收入而大量批地、權力尋租等現象的發生。完善土地出讓制度，規范土地使用金的收取和使用，建立專門賬戶管理土地出讓金，對收費金額、使用途徑等進行公示，增強社會公眾對土地出讓金的監督。

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房地產泡沫與泡沫經濟有著區別和聯系。泡沫經濟是指虛擬資本過度增長，相關交易持續膨脹，使市場價格遠遠高于實際價值，與經濟基礎條件相背離的資產價格膨脹，導致金融證券、房地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。房地產市容易被炒作和投機獲利的行業，往往是產生泡沫經濟的導火線。廣義上說，房地產泡沫是指房地產市場價格明顯地偏離其實際價值的經濟現象。

一、房地產泡沫的成因

第一，房地產商品的特殊性。在一定時期房地產商品供求不易均衡而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以，房地產易產生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

第二，土地的稀缺性。我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展、人口的增加，城市化進程的不斷推進，人們對土地的需求有無限擴大的趨勢。因此，土地的稀缺性為泡沫的形成提供了基礎條件。

第三，非理性預期。由于房地產市場是不充分市場，信息存在不對稱性。消費者的預期受經濟環境的變化影響，而一旦預期高估了環境變化對價格的影響，就可能引發泡沫現象。由于房地產不同于一般商品，當價格上升時，人們預期今后價格還要上升，需求量增加，房地產供給量反而減少。這樣就刺激了價格上升，促進了泡沫的產生。

第四，金融的過度支持。房地產業是一個資金密集型產業，一方面，房地產飽沫的形成離不開銀行系統的支持。在巨額利潤的吸引下，人們會通過向銀行貸款籌集資金參與投資或投機。另一方面，泡沫經濟往往給銀行傳遞錯誤信息。在經濟繁榮時期，房地產價值上揚，銀行往往過于樂觀，為爭奪市場份額而放松了貸款條件。然而，隨著預期的逆轉，房地產價格急劇下跌，銀行擁有的抵押房地產價值急劇下降，巨額不良債權隨之產生，最終導致房地產泡沫的破滅。

第五，投機行為。投機行為推動房地產泡沫的形成。資金在國際間流動是為了尋找盈利機會，一旦預期某個國家房地產價格將會上升，就會帶來大量的國際投機資金流入，推動房地產價格飆升，形成投機性價格泡沫。國際資本的流動及金融市場自由化的日益增強促進了房地產泡沫的不斷膨脹。相反，若出現價格下跌的預期，就會造成資本的抽逃，導致房地產泡沫迅速破滅。

二、指標的選擇與綜合評價

由于房地產價格由供給與需求兩大因素所決定，因此從供給、需求兩方面選擇以下指標來測度我國的房地產泡沫：

第一，房地產開發投資額占GDP的比重。該指標是直接反映在國民經濟中各行業投資結構是否合理, 房地產投資擴張是否過度的基礎性指標。

第二，房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比重。該指標直接反映了全社會固定資產投資結構是否合理,也是房地產投資擴張是否過度的基礎性指標。

第三，商品房施工面積與商品房竣工面積之比。該指標是反映商品房未來供求的指標, 反映未來一兩年現房供應量, 該比值越大, 則說明泡沫越大。

第四，房價收入比 (房價收入比=每套住房平均價格總額或居民家庭平均年收入)。如果房價收入比快速上升, 這意味著居民須花費更長時間的資金積累來支付房款, 說明居民的購房能力下降了,房地產市場出現了異常運動。據此可以判斷房地產市場投機需求與泡沫成分。

第五，房地產價格增長率或GDP增長率。該指標反映了房地產泡沫的內在含義, 是測量虛擬經濟相對實體經濟偏離程度的動態指標。GDP增長率代表實體經濟的發展, 虛擬經濟的發展是以實體經濟的發展為基礎的, 該指標測量房地產價格增長率相對實體經濟的增長率, 用來監測房地產泡沫化程度。

根據以上五個指標，可以計算出相應的泡沫度指數（包括單項指標及各年度綜合指標），以檢測當前我國的房地產行業是否存在泡沫，以及泡沫程度。2004年與2005年的數據表表明：2005年房地產偏熱，且泡沫度大于2004年，房價收入比已處于泡沫邊緣。

三、關于我國房地產泡沫防范的幾點建議

1.嚴防金融過度支持

中國房地產投資的資金大部分來自銀行，為使房地產金融支持保持在正常水平，國家應從宏觀上對房地產金融支持額占信貸資金的比重、房地產金融支持年增長率等指標進行監控，為房地產提供良好的金融環境。另外，金融機構發放貸款時應根據安全原則嚴格審查，避免呆賬、壞賬。

2.擴展企業融資渠道，提高企業競爭力

鼓勵社會基金進人房地產業.提升企業融資能力。鼓勵有實力的房地產企業上市，加速房地產企業從產品運營向資本運營轉變，提高其多元化融資能力。政府應制定相應的政策，以便建立有序的交易體系、服務體系、監控和反饋體系。

3.健全住房保障體系，引導公眾預期，穩定房地產價格

建立多層次的住宅供應體系，有助于保障居民的居住需求，更有助于緩解當前新房市場上的供求矛盾，引導公眾消費，促進房地產業健康發展。鼓勵開發中小戶型住宅，引導產品結構調整和住房消費需求；擴大經濟適用房和廉租房建設，構筑全方位的住房保障體系。

4.推進利率市場化改革，完善人民幣匯率形成機制

完善利率調節機制逐步建立以中央銀行利率為基礎，以貨幣市場利率為中介，由市場供求決定的金融機構存貸款利率水平的利率體系。大力發展直接融資，豐富金融產品，發揮市場的價值發現功能，形成合理的收益率曲線。適當擴大人民幣匯率的浮動空間，增加人民幣匯率的靈活性，完善外匯市場的價格形成機制和規避風險機制。

參考文獻：

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1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產市場步入快速發展期，投資增幅較大，房地產價格也隨之持續上漲，房地產市場是否存在泡沫的爭論也由此產生。事實上，我國房地產在一定程度上存在經濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產市場呈現明顯的區域化特征，有些城市的房地產過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產市場蕭條，所以，整個房地產市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經濟發展走在全國的前列，房地產市場也取得長足的發展。2005年，廣州房地產開發投資已達到488．86億元，占社會固定資產投資的38．2％(2006年廣州市經濟和社會發展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產市場的關注。本文以廣州房地產市場為例，選取房價收入比、房地產開發投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產市場的泡沫程度。

一、房地產泡沫與房地產泡沫測度

房地產泡沫是指房地產實際價格嚴重脫離理論價值的現象。泡沫的存在是相對于房地產的理論價值來說的。對于引發房地產泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對于房地產泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產市場發展不夠成熟穩定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數難以確定，數據的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產泡沫程度。下面以廣州市房地產市場為例，進行指標法測度研究。

二、廣州房地產泡沫實證研究

本文主要選擇房價收入比、房地產投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產業的盈利狀況、房地產投資來源等多個泡沫測度指標，來評價廣州房地產市場是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房價收入比指標分析

房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續上升，房地產市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續三年超過10％，可被認為存在經濟泡沫或有此苗頭。據此，可初步判斷廣州市不存在房地產泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發達國家的3～6倍，而且也高于發展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。

2．房地產開發投資增幅與GDP增長速度指標分析

房地產開發投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產行業的相對擴張程度，指標過高說明房地產業的相對高度發展。1998—2004年，廣州市房地產開發投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現了負增長，僅為－1．6％，房地產投資的增長速度遠低于同期全國房地產投資額年均增長率20％的水平(根據《中國統計年鑒1998—2004》相關數據測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產投資的增幅。說明廣州的房地產市場投資沒有出現過熱現象，房地產市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調控政策比較有效。3．商品房空置率指標分析

商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態，衡量房地產投資是否與社會有效需求相適應。比例越高，房地產泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區，在10％～20％之間為空置危險區，5％～10％為合理區，5％以下為空置不足區。廣州房地產空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調控固定資產政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區內外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現較大積壓現象。出現這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發商過度開發，房屋供過于求，出現大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產企業的財務狀況指標分析

衡量房地產開發經營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現房地產投資過熱，導致房地產行業出現泡沫危險。從廣州房地產行業的利潤指標來看，近幾年，整個房地產行業利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠低于國際上多數市場經濟國家房地產開發8％的平均利潤率。這說明廣州房地產市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現房地產市場暴利現象，房地產市場比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產開發投資資金來源分析

房地產開發投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產企業開發國內貸款與房地產投資資金的比率，主要反映房地產企業對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產投資的支持度高，房地產泡沫威脅較大；另一個是房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值，用來說明房地產行業融資狀況，指標值過低，說明房地產行業對銀行和預售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產開發資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產開發對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業自有資金有限。房地產企業對房產貸款的依賴性較大，房地產投資風險較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費價格指數與房屋價格指數比較

商品零售價格指數與房屋價格指數用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數高于商品零售價格指數，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價格指數波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數也基本平穩，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數明顯高于商品零售價格指數，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結論分析及對策

綜上指標分析，我們發現1998—2004年廣州房地產市場雖然整體運行平穩，但是存在一定的泡沫，出現投資過熱、商品房積壓等現象，影響了房地產市場的健康發展。所以，今后一段時間內應采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產市場膨脹。

1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監控，嚴把銀行信貸關，避免銀行資金過量流入房地產市場。

2．建立有效房地產信息機制，定期、如實公布房地產市場信息，防止房地產市場炒作。

3．鼓勵房地產業多渠道融資，促使房地產企業融資社會化，減少企業對銀行貸款和房屋預售款的依賴。

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什么叫泡沫經濟？《辭海》（1999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。”

從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：

(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。

(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。

(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。

(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。

二、經濟泡沫的利與弊

在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。

另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。

三、房地產業與泡沫經濟的關系

在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：

1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。

首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。

其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。

再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。

2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。

應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：

(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。

(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。

(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。

(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。

可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。

3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。

四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢

當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。

衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。

以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：

(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。

(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。

(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。

(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。

通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。

當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：

(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。

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關鍵詞：脫實向虛；房地產業；長期發展規律；國際經驗

一、引言

城市化進程催生了房地產市場，而房地產業則因其顯著的關聯效應而成為國民經濟的主導與支柱產業，因此研究房地產的長期發展規律及其對于宏觀經濟的影響具有十分重要的意義。由于房地產業在工業化進程中的重要作用，以及對于一國產業結構的良序互動和經濟增長的重要支撐和帶動作用，對于房地產發展的規律及其對其他經濟部門和總量經濟影響的研究一直是國內、外學界關注的重點。擇其相關研究文獻簡要綜述如下。國內研究方面。葛揚和眭小燕（2009）綜述了房地產泡沫的形成—破滅機制，及其與宏觀經濟之間的關系。張若雪（2010）在國際比較視角下研究了日本和美國的房地產泡沫，并對中國房地產的供求關系進行了分析。柳德榮（2010）則將住房購買視為長期投資，“通過現金流凈現值、溢價率、內部收益率等指標考察地區住房市場，指出北京、上海、深圳三地的住房價格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黃素心（2011）則就北京房價的變動趨勢及影響因素進行了分析，認為匯改推動了北京房價泡沫的形成。程瑤（2012）在國際比較的視角下研究了地方政府對房地產稅收的依賴問題。王學龍和楊文（2012）在國際比較視角下實證分析了中國的土地財政與房地產價格波動的關系，并構建了土地供應限制下的房地產市場均衡模型。程侃和楊斌（2013）在國際比較視角下，通過設計一個新型房價收入比指標，對持久所得、隱性收入與中國房價合理性進行了分析，卻認為中國房價仍是合理的，中國人民的房價負擔能力被低估。國外研究方面。CatteP等（2004）就房地產價格與經濟周期的關系進行了研究，認為房地產上漲期間，通過金融系統帶來的財富效應能夠刺激消費，引致經濟景氣。Hott和Monnin（2008）構建租金模型和供求模型，估計了美國、英國和荷蘭等國的住房基礎價格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在經濟向好時，房價上漲的財富效應增加了負債人的借貸能力和凈資產，也使得抵押品價值上升，這加速經濟周期走強。而房地產和經濟景氣相互增強最終受制于通脹上行和貨幣緊縮，使得負債人的資產縮水和債務狀況惡化，經濟也開始回落。”

E.Leamer（2008）則研究了房地產與多個經濟周期的關系，認為：“二戰以來美國歷次經濟衰退的主因是房地產泡沫，地產衰退直接影響住房投資和居民消費。即便房價并無顯著下行，但房地產銷售的遲緩也足以導致房地產業、建筑業的收縮和財富效應的消退，經濟下行乃至衰退也往往難以避免”（轉引鐘偉和魏偉，2014）。綜上所述，目前國內、外相關研究已于國際比較視角下從諸多方面分析了房地產發展與各類經濟因素變化之間的關系，分析方法包括定性分析與定量實證，較為全面地涉及了決定房地產發展變化的影響因素，并于一定程度探討了房地產波動與經濟增長之間的關系，這為后續研究奠定了堅實的文獻鋪墊。然而，深入觀察不難發現，當前研究對于房地產的長期發展規律缺乏同時超越地域與短期時限的一般性深入探究與總結，同樣對于經濟增長的影響分析亦局限于局部地域或相對短期的時間序列。這就為本文的研究提供了問題導向和切入點，即在經濟脫實向虛的現實背景下，主要針對房地產業發展的一般特征和長期規律，通過回顧與比較各代表性國家的房地產長期發展實況與共性特征，以期得出關于房地產長期發展機理的規律性總結，從而為我國未來一段時期房地產市場的調整、可能出現的問題以及風險防范提供有益參考。發達國家的房地產進程開始較早，發展較為充分，經歷過明顯的房地產周期現象，例如美國和日本的房地產市場；而新興市場國家的房地產進程則開啟較晚，發展階段較低，發展過程未及充分展開，周期現象不太明顯，例如韓國、中國的房地產市場。本文從發達國家選取美國和日本，從新興市場國家選取韓國，作為研究房地產長期發展規律的樣本國家，通過查閱樣本國家的相關統計數據，進行繪圖處理。以下主要圍繞樣本國家的房地產發展指數與GDP增長、置業人群數量之間的關系展開具體分析與歸納。

二、房地產發展與GDP增長的關系

房地產業是國民經濟的重要產業，其發展和關聯效應必然帶動GDP增長；GDP增長則不僅表征國民收入水平和消費水平的提高，而且表征一國城市化水平和經濟發展水平的提高，因此又必然擴大房地產需求，反向帶動房地產業發展。因此，兩者關聯運動的常態幾乎呈同步運動，即同時增長或同時下降，且增速或減速大體相當。圖1是日本房價指數與GDP增長的運動關聯圖。如圖1所示，1985年“廣場協議”之前，日本的房價指數運動與GDP增長運動總體上步調一致，同為緩速增長；然而1985年~1991年，房價增速驟然提高，兩者由同步運動轉為異步運動，房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫的滋生和擴大；1991年~1995年，兩者依然為異步運動，房價指數轉而迅速下降，前一階段積聚的房地產泡沫破滅；1995年之后，兩者基本恢復同步運動，不過作為泡沫經濟的嚴重結果，此時的宏觀經濟陷入長期蕭條，GDP增長乏力。美國的房地產周期現象最為明顯，房地產泡沫頻發，如圖2所示，僅1970年~2010年，就已出現過三次房地產周期和泡沫現象，它們分別是：1975年~1978年，第一次房地產泡沫；1983年~1886年，第二次房地產泡沫；2003年~2007年，第三次房地產泡沫。縱觀這三次房地產周期和泡沫現象，盡管泡沫的破滅誘因不盡相同，但其產生的誘發因素卻都直接源于房價指數增速明顯快于GDP增速的異步運動。由于房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫的滋生、擴大和破滅，進而誘發房地產周期性波動。

而在房價指數增速與GDP增速幾乎同步運動的階段，或者GDP增速明顯快于房價指數增速的時期，例如1990年~2000年期間，則沒有出現明顯的房地產泡沫和周期性波動現象。圖3是韓國房價指數與GDP增長的關聯圖。從其房地產發展的歷史看，如圖3所示，由于漢城奧運會效應，自1986年起，韓國的房價指數運動與GDP增長運動開始呈現異步運動特征，房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫；1990年，此輪房地產泡沫開始破滅，并于1993年結束；1993年~1996年，韓國的房價指數運動與GDP增長運動依然表現為異步運動，但是與房地產泡沫期不同的是，此時的異步運動表現為GDP增速明顯快于房價指數增速。1997年，亞洲金融危機爆發，韓國的房價指數和GDP增長同時受到劇烈影響，迅速下降，但自此至目前為止，除了2008年全球金融危機的外部沖擊之外，兩者基本恢復同步運動的常態。綜上，縱觀樣本國家的房地產發展與GDP增長之關系，根據其房價指數或土地價格指數與GDP增長聯動的共同特征，可以得出以下結論：房價指數或土地價格指數與GDP的同步運動是兩者關聯運動的常態，這是對于房地產發展和GDP增長互相促進的產業結構效應的一般反映，盡管在發達國家有時也會出現GDP增速明顯快于房價指數或土地價格指數增速的異步運動情況；若是發生房價指數或土地價格指數增速明顯快于GDP增速的異步運動現象，便會誘發明顯的房地產泡沫和周期性波動現象。

三、房地產發展與置業人群數量的關系

美國、日本、中國等國家的統計數據表明，20歲~50歲的人群是住房消費主力人群和購房適齡人群，盡管三個國家的發展階段、模式和文化等都存在明顯差異，但這基本符合消費的生命周期理論。因此，我們用20歲~50歲的人群數量代表置業人群的數量。下面重點檢驗樣本國家20歲~50歲置業人群數量跟房價指數的關系，以視兩者之間是否存在顯著的正相關性。如圖4所示，日本的置業人群數量曲線呈現顯著的階段性，其拐點出現在1973年左右，1973年之前為快速增長期，之后為平緩增長期和絕對下降期。1973年之前，日本置業人群數量以基本穩定的速度快速增長，而房價指數也以基本穩定的速度快速增長，且沒有發生房產泡沫現象，兩者之間表現出顯著的正相關性。1973年之后，日本置業人群數量首先轉入平緩增長（1973年~1995年），繼而平緩下降（1995年以后）；房價指數也隨之轉入平緩增長期（1973年~1985年），且沒有發生房產泡沫現象，此間兩者同樣表現出顯著的正相關性；1985年~1995年，日本置業人群數量平緩增長，而房價指數卻大起大落，兩者不存在正相關性，房地產市場經歷了泡沫過程；1995年之后，日本置業人群數量平緩下降，房價指數亦平緩波動，兩者又恢復正相關性。

觀察圖5，美國的置業人群數量曲線也呈現出階段性，其拐點出現在1998年左右。拐點之前，置業人群數量為快速增長期，房價指數也隨之快速增長，且沒有出現顯著的房地產泡沫現象，兩者呈現明顯的正相關性；1998年拐點之后，置業人群數量進入平緩增長期，而房價指數運動先是經歷了大起大落的房地產泡沫期（2003年~2009年），繼而恢復拐點之前的常態化快速增長，總之，兩者之間不具有明顯的正相關性。關于拐點之后兩者正相關性的打破，房地產泡沫期歸因于市場投機因素，2009年之后（房價指數的常態化快速增長）則歸因于美國的“再工業化戰略”實施所帶來的經濟復蘇。韓國置業人群曲線的拐點出現在1995年左右，如圖6所示。拐點之前，置業人群數量為快速增長期，房價指數隨之快速增長，除了1986年~1993年的房地產泡沫過程之外，兩者基本呈現明顯的正相關性；1995年拐點之后，置業人群數量進入平緩增長和回落期，而房價指數運動卻呈現出拐點之前的常態化快速增長態勢，兩者不具有顯著的正相關性，這種背離運動主要源于這一時期韓國電子、汽車等新興產業的崛起而帶來的經濟快速發展。綜上，縱觀樣本國家房地產發展與置業人群數量的關系，根據其房價指數與20歲~50歲人群數量關聯運動的共同特征，得出以下結論：房價指數曲線與置業人群數量曲線的明顯正相關是兩者關聯運動的常態；若發生房價指數運動背離兩者正相關性的大起大落現象，便會觸發房地產泡沫和周期現象；但是同時存在著在置業人群數量平緩增長或下降階段上，GDP的快速增長破壞兩者聯動正相關性的可能，即GDP的快速增長引致房價的快速增長。

四、結論

縱觀樣本國家的房地產發展歷史，通過以上分析可以發現，房地產的發展在根本層面上受到GDP和置業人群數量的綜合作用，這些經濟因素相互聯系，共同決定著房價指數的變化。根據樣本國家房地產發展的共同特征，概而言之：當城市化率越過拐點而轉入平緩增長階段后，房價指數運動主要取決于GDP和置業人群數量的變化，兩者任一的快速增長都會引致房價指數的快速增長；若發生房價指數單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發房地產泡沫過程，給經濟增長造成嚴重的負反饋，破壞經濟的正常發展進程。從長期看，房地產發展在根本上亦主要取決于GDP和置業人群數量兩因素的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數的常態性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數則隨之同步運動。此為基于國際經驗總結的房地產長期發展規律，在當前中國經濟脫實向虛的現實背景下，對于調控房地產健康發展具有重要的理論向導意義。

參考文獻：

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[5]程瑤.地方政府房地產稅收依賴的國際比較與借鑒[J].財政研究，2012，（11）：72-76．

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中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

從1985年開始的,促生了中國真正意義上的房地產業。隨著我國土地使用制度改革和城鎮住房分配制度改革,國有土地使用權從行政劃撥、無償無期限使用轉變為有償有期限的出讓轉讓,住房建設由過去國家單一投資轉變為多元投資,住房分配從實物福利分配逐步轉變為貨幣分配制度,我國住房商品化程度得到了極大提高,房地產業投資飛速增長。1993～2003年我國房地產開發投資從1,937.5億元增長至10,106.1億元,10年間增長了4.2倍,平均每年增長17.96%,遠遠超過了同期GDP的增長速度。房地產市場是否健康穩定不僅關系到一個國家經濟的健康發展,金融安全,而且關系到人們生活水平是否能夠穩步地提高。我國房地產業前后總共不過20多年的時間,總的來說,中國的房地產業還是一個新興的行業,抵御風險的能力比較弱。如果房地產泡沫一旦破裂,首當其沖蒙受損失的是個人房產購買者,其次是房地產企業、金融機構及相關產業,危害嚴重者甚至引發金融危機與經濟危機。20世紀八十年代起日本發生的長期的經濟衰退,很大程度上是由于房地產泡沫引致的;1997年發生在東南亞的金融危機與房地產市場也有著密切的關系,這次危機使得東南亞國家蒙受了巨大的損失,積累了數十年的財富化為烏有。我國1992～1993年在全國出現了房地產熱,海南、北海等地出現了嚴重的房地產投機現象,使得房價急劇飆升,房地產泡沫不斷聚集,最后泡沫破裂,對當地經濟產生了長期的、嚴重的影響。

2009年全年,投資穩步增長,房地產和住宅開發投資分別達到3.8萬億元和2.6萬億元,分別同比增長23.8%和19.7%,低于2000～2007年的平均水平。2009年1～10月,房地產和住宅開發投資分別同比增長18.9%和14.1%,增速分別較上月加快1.2個百分點和0.7個百分點,延續2009年以來的逐月回升勢頭,但與2000～2007年的平均水平25.6%和27.2%仍有較大差距,亦低于2008年全年水平。需求持續上升,銷售面積和銷售額的規模與增速均創歷史新高。2009年全年,全國商品房銷售面積和銷售額達到9～9.5億平方米和4～4.5萬億元,其中住宅銷售面積8.5～9億平方米,銷售套數達到850～900萬套(2006年、2007年、2008年分別為504、625、556萬套),銷售額為3.5～4萬億元。2009年1～10月,全國商品房銷售面積和銷售額分別達到6.6億平方米和3.15萬億元,同比增長48.4%和79.2%,住宅銷售面積和銷售額分別為6億平方米和2.8萬億元,同比增長50.1%和84.3%,規模與增速均創歷史新高,其中銷售額已超過2007年全年。政府連續出臺多項措施抑制房地產的過快過熱增長。

房地產開發中的泡沫現象,主要是指土地和房屋價格極高,與其使用價值(市場基礎價值)不符,雖然賬面上價值增長很高,但實際上很難得到實現,形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產是由土地及其附著建筑物所構成,而建筑物是人類勞動產品,其價格是由成本、利潤、稅金來確定,這相對比較穩定,較易判別,因此我 們平常所說的房地產泡沫實際上是土地泡沫(地價泡沫),而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化。當泡沫發生的時候,市場機制失靈,人們的行為是買漲不買跌,不遵循市場運行的一般規律。當價格上漲、供給增大時,投資者預期價格進一步上漲。1991～1993年我國海南房地產價格正是這樣飆升的。1991年每平方米價格還是1,000多元的公寓樓,到1992年就可以賣到3,000多元。有的商品房價格甚至突破10,000元。土地使用權的出讓價格也大幅度提高,有的地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲到600多萬元一畝。投機者卻還在不斷地囤積房地產以待價格再一步上漲時拋出。以至于在房地產交易中有70%是投機者囤積起來的。但很少有人會意識到房地產熱驟然降溫,房地產熱在造就了一批富翁之后,相當一批公司被套牢在海南的土地上,上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒有帶來財富的增減,只有轉移的功能。

房地產泡沫的成因是多種多樣的,既有內部原因,也有外部的推動力。從內部簡單來看:(1)房地產商品的特殊性。在一定時期房地產商品供求不易均衡而且合同期攤銷交易成本低,這是泡沫載體所具有的一個條件。所以,房地產易產生泡沫,是泡沫的主要載體之一;(2)土地的稀缺性。我國的土地資源相對匱乏,隨著經濟的發展、人口的增加,城市化進程的不斷推進,人們對土地的需求有無限擴大的趨勢。因此,土地的稀缺性為泡沫的形成提供了基礎條件。

從外部詳細來說:(1)金融的過度支持。房地產業是一個資金密集型產業,一方面房地產泡沫的形成離不開銀行系統的支持,在巨額利潤的吸引下,人們會通過向銀行貸款籌集資金參與投資或投機;另一方面泡沫經濟往往給銀行傳遞錯誤信息:在經濟繁榮時期,房地產價值上揚,銀行往往過于樂觀,為爭奪市場份額而放松了貸款條件。然而,隨著預期的逆轉,房地產價格急劇下跌,銀行擁有的抵押房地產價值急劇下降,巨額不良債權隨之產生,最終導致房地產泡沫的破滅。(2)信息不對稱。在健全市場環境下,房地產的價格應等于其重置價格,并受供求關系的影響。但是,在信息不對稱的情況下,過度炒作常常會導致投資者高估或低估未來收益的現象。當投資者過度看好經濟形勢及預期收益時,許多投資者會借債從事房地產投資,然后再以房地產為抵押借更多的錢進一步擴大投資規模,財富的誘惑會吸引更多的投資者加盟。然而,與任何市場一樣,房地產節場的變化是永匿的,各種動態因素的變化,包括自然因素(地段、基礎設施、周邊環境、污染程度等)、經濟因素(GDP的增長、收入的增長、消費水平、房屋價格)、社會因素(人的居住模式:單獨居住、與父母合住、人口趨勢、消費觀念、文化水平、消費品位)、政策因素(利率政策、稅收政策、土地政策),都會引起房地產市場的變化。當市場發生變化時,投資者“博弈的規則”也要變,但在信息不完全的情況下,投資者很難對變化的市場做出準確的判斷。加之,房地產的建設周期長,使得開發商的有效供給常常滯后于變化的市場需求,從而加快泡沫的生成。(3)投機行為。房地產泡沫的形成往往與土地投機緊密聯系在一起,房地產投機又是與預期、非理性等因素相互影響而發生作用的。當各經濟主體對未來房地產價格走向的預期過度樂觀,并且出現非理性的“集體無意識”行為時,土地投機者開始增加土地的購買和囤積,投機需求的增加造成市場的“繁榮”假象,引起進一步的漲價預期,從而形成一個自我強化的正反饋,最終使價格膨脹為泡沫。在這一過程中,地價逐步脫離地租的貼現值,地價并非主要由地租間接決定,而是由市場上土地資產的買賣交易,在很大程度上是由投機行為直接決定的。(4)權力尋租。在不完善的市場機制中,少數擁有特權的人憑借其權力進行不平等競爭,從而獲得超經濟收入,一般伴隨著所謂的“權錢交易”現象。轉軌時期中國土地供應的“雙軌制”是造成土地市場權力尋租的根源。政企不分的體制所引發的官辦公司與政府部門千絲萬縷的聯系則為權力尋租大開方便之門。法制的不健全,立法的滯后以及執法監督的不力,也導致土地市場的權力尋租和各種房地產投機活動泛濫。同時,權力尋租者為了捍衛其既得利益,又進一步強化土地供應“雙軌制”以及政企不分的經濟體制。權力尋租者們炒買炒賣國家給予的出讓土地使用權的壟斷權利,,權錢交易,為土地投機、地產泡沫的形成培育了肥沃的土壤,權力尋租成為中國地產泡沫形成的一個推動原因。土地市場中的權力尋租嚴重破壞了市場經濟的公平競爭機制,使市場的資源配置功能喪失,大量的投機者卻不斷進入并活躍異常,這種“劣幣驅逐良幣”的現象在1992～1993年的中國,特別是沿海的一些地區極為普遍。

房地產泡沫對經濟不僅有負面的影響,正面影響同樣不可忽視。

(一)微觀經濟效應對居民的經濟影響主要體現為財富效應。第一種類型是由房地產價格上升引起的財富效應。房地產泡沫的財富效應很明顯,在泡沫上升階段,房地產價格持續上升,消費者在短期內可能認為這種上漲只是暫時的,但在一個較長的時間內,房地產價格持續上漲的趨勢會成為消費者的一種信念,即認為自己的財富確實增加了,其邊際消費傾向也隨之提高,消費上升產生的乘數效應又會刺激生產,導致生產增加;第二種類型是由物價下降引起的財富效應。對財富效應的解釋還可借用另一種觀點,即房地產在具有實體性的同時也具有虛擬性,是虛擬經濟的一部分。而虛擬經濟的運行從整體經濟中吸收了一部分貨幣,對于這部分貨幣來說,它不直接參與對實體經濟中商品的追逐,因而在實體經濟中流通的貨幣量下降了,這種下降必然有降低物價的功能。根據庇古效應理論,物價下降會增加實際財富,從而增加消費支出,最終帶動經濟的發展。

(二)房地產泡沫的宏觀經濟效應

首先是動態經濟效率改進效應。房地產泡沫的存在使得經濟由動態無效向動態有效轉變,從而提高整個經濟效率。20世紀八十年代末、九十年代初日本出現房地產泡沫;1992～1993年我國出現海南、北海房地產泡沫;1997年東南亞爆發金融危機,房地產泡沫破滅是其形成的主要原因之一。這些經濟事件極大地影響了本國、本地區甚至全球經濟的發展。

其次是強周期效應。房地產泡沫的經濟周期效應分析就是分析房地產泡沫是否會擴大經濟波動幅度還是縮小波動幅度,是強化經濟周期還是削弱經濟周期。假定隨著房地產價格的上升,開發商所開發的物業抵押價值明顯上升,他預期未來房價會更高,同時銀行也會有相同的預期,把房地產貸款當作優質貸款,使得開發商繼續開發新樓盤時較容易獲得再貸款,又進一步增強了開發商再開發新項目的動機。房地產市場中項目、土地和資金是有限的,這種開發動機最終會進一步推動房地產價格上升,這就從供給方面推動房地產泡沫程度不斷加深。同時,消費者預期房價會不斷上升,購置房地產可以獲得較高的資本收益,導致房地產市場上存在大量的投機行為,由于房地產供給短期無彈性,在市場中存在大量需求的情況下房地產價格也在上升,這就從需求方面推動了房地產泡沫程度進一步加深。從供給角度來看,房地產市場存在泡沫時會導致房地產供給增加,由于房地產業具有極高的產業關聯度,房地產供給增加會帶動其他相關行業的擴張,如建筑業、材料供應業、金融業以及其他輔行業。對這些行業的帶動也促進了宏觀經濟的進一步高漲。

再次是資源配置效應。房地產泡沫扭曲了價格信號,形成了不合理的資源配置。社會大量的過剩資本、銀行貸款、甚至企業資金被吸引到房地產市場上,會使生產投資相對萎縮,形成“產業空洞化”現象;社會經濟也會呈現出兩個特征:一方面是名義財富的急劇增長;另一方面是實際生產部門產值的緩慢增長。房地產泡沫的資源配置效應可以從歷次泡沫現象中得到印證。20世紀八十年代末期,日本房地產泡沫時期大量的銀行貸款轉向了房地產業,導致房地產市場出現過度投機現象,房地產價格暴漲。日本在這一時期對房地產業的貸款每年以兩位數的速度遞增,而對制造業的貸款卻增長緩慢,甚至出現負增長。造成這種現象的原因是房地產業過多地吸納了銀行貸款,使得制造業投資增長速度下降,房地產泡沫造成了兩部門間資源的非均衡配置。泰國的房地產泡沫同樣導致了房地產業和生產部門間資源配置的非對稱性。

房地產泡沫的負面影響是巨大的,如不加以控制和監管后果不堪設想。

首先,對消費需求的影響。20世紀五十年代米爾頓?弗里德曼提出了持久收入理論,弗朗克?莫迪利亞尼提出了生命周期理論,這兩個理論密切相關,因此被合稱為“面向未來的消費理論”。其基本思想是:單個消費者是面向未來的決策者;消費與財富有關,消費的變化受到財富變化的影響;財富是一個存量變量,以一個人的資產總價值來衡量;資產價格的變化會改變一個人的財富,因此股票或房地產價格下降而且人們預期這一變化將長期持續時,擁有這些資產的人將降低他們的消費水平。這種資產凈值變化對消費需求的影響被有關學者稱之為財富效應。

其次,對房地產的資本抵押機制和信貸周期的影響。為了抑制借款人的道德風險激勵,信貸市場中普遍對借款人實施自有資本金要求和設定抵押要求。從期權定價的角度考慮,自有資本金要求相當于借款人為取得借款合同而支付的期權價格費,而提供抵押品則相當于降低了借款人持有的賣出期權的執行價格,兩者的作用都在于加大借款人的債務違約成本,抑制其道德風險激勵。因此,資本-抵押機制是信貸市場正常運轉的最重要的微觀機制。Moore認為,當貸款已有抵押品做抵押而且企業有貸款限制時,借款數量是由其抵押品的價值決定的。生產性資產的價格下降將對企業的投資產生負面的影響。這種影響積累起來,將導致信貸周期。由于資本-抵押機制的存在,在泡沫形成初期,房地產價格的上漲會促使信貸市場進一步擴張,并形成一個累積的、自我增強的過程。隨著信貸規模的膨脹,銀行體系和經濟系統變得脆弱,當出現一個反向的外部沖擊時(如房地產價格沒有達到預期的水平),就會形成反向的累積過程,資產價格急劇下降,銀行資產負債表惡化,信用流量減少,信貸規模迅速萎縮,實際產出大幅下降。資產價格下降和總需求下降之間出現惡性循環。即所謂的“金融加速器”。正是由于“金融加速器”的影響,一個小的外部沖擊有可能造成實際產出大幅波動,而房地產市場在其中起到了關鍵作用。由于資本-抵押機制的存在,房地產泡沫通過作用于企業和銀行的資產負債表而對信貸供給和投資需求產生影響,從而對經濟產生影響。這一機制的特點就是:在泡沫經濟崩潰時產生的影響具有很強的非對稱性。

第三,對房地產周期的影響。隨著對房地產業的投資和消費占國民經濟的比重不斷提高,房地產波動的周期與宏觀經濟周期的互動性越來越強。一般來說,經濟發展水平的周期性波動對房地產這類具有獨特性質的消費品和投資品的供求關系會產生較強的影響,而房地產泡沫作為經濟整體系統以外的干擾或外部沖擊,在經濟系統的內部傳導機制作用下,其原來的運行趨勢在運行水平或程度上會發生變化,由房地產泡沫引起的這一變化就是房地產泡沫的強周期效應。宏觀經濟周期與房地產波動呈同向發展趨勢,但在波動時序上略有區別,房地產周期略早于宏觀經濟周期。當宏觀經濟處于蕭條期時,政府通過擴張性政策刺激經濟,社會生產資源向帶有國民經濟基礎性和先導性等產業特征的房地產業轉移,由此導致并推動房地產業率先開始復蘇,并帶動相關產業,宏觀經濟在乘數作用下步入擴張期。當宏觀經濟進入高漲期后,在政府緊縮性政策沖擊下,由投資、消費構成的房地產需求分別在宏觀緊縮政策影響下降低,同時又由于受到房地產投機被抑制、房地產泡沫破滅等房地產業特有的產業收縮機制的影響,使得社會資源率先從過熱的房地產領域退出,房地產市場先于宏觀經濟而進入收縮期,這種收縮通過對消費、投資等宏觀經濟變量的影響,導致經濟衰退。

房地產泡沫對微觀經濟主體的影響。對企業來說:第一,減少企業財富,削弱其信貸能力;第二,導致企業過度負債,產生債務危機;第三,降低對企業資源的配置效率;第四,對企業投資產生擠出效應;第五,引起銀行危機,抑制企業發展。正常情況下,許多企業在得到銀行貸款之后,通過將其中的大部分貸款重新存入銀行而定期地支取企業所需的資金,泡沫破裂導致銀行出現大量的壞賬,資金難以正常周轉。有些銀行甚至面臨破產的危險,一旦銀行出現支付危機,馬上會導致許多中小企業陷入困境,缺乏流動資金的企業難以維持正常生產,遭遇困難的銀行勢必緊縮信貸,不僅要追回已貸出的資金,而且不會輕易給企業延期或發放新的貸款,扼殺了許多企業的發展機會。

對居民來說:一是減少了居民的財富凈額。房地產具有實物資產與虛擬資產的雙重屬性,對于多數居民而言,房地產不僅是一種重要的消費品,也是一種重要的投資品。房地產泡沫破滅會造成居民資產價值的大幅縮水,直接減少居民的財富,大批住房貸款沒有還完的家庭還有可能出現負資產。二是減少了居民消費,降低了居民效用。房地產價格的變化是居民消費的來源之一,房地產是居民財富也是他們的收入源泉,當居民擁有的房地產價值發生變動時,特別是房地產泡沫破滅時,價格的大幅下降會造成消費水平的下降和福利效用水平的損失。

第四,對國外經濟部門的影響。一方面由于房地產泡沫形成過程中的資源配置效應,即房地產泡沫扭曲了價格信號,形成了不合理的資源配置,國外大量的過剩資金、銀行貸款、甚至企業的資金都被吸引到房地產市場,從而使得其生產投資相對萎縮,形成產業空洞化,實際生產部門產值增長緩慢,產業結構長期低級化,產業轉換能力弱,產品競爭力下降,最終導致經常項目赤字;另一方面由于房地產泡沫形成時房地產價格的上漲會對消費、投資產生拉動作用,擴大一國總需求,從而引起其進口增加,形成經常賬戶赤字。

房地產過熱,一旦泡沫形成,房地產價格的過快上升很容易產生虛假需求信息,影響開發者和消費者的預期,而且虛假需求造成的過度供給,又會形成新的房產積壓,給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響。大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂的達魔克利斯劍;不規范的住房抵押貸款操作導致的房地產價格虛高,會加重消費者的負擔,增大購房者的違約風險,一旦出現經濟不景氣,大量購房者違約,形成銀行的不良資產,最終導致金融風險,1993年的中國和1996年的泰國都是這樣,國內外由房地產不良貸款引起金融危機的教訓我們必須吸取。此外,房地產價格過高還會影響人才的去留,嚴重削弱城市競爭力,影響地方經濟發展。我們應該采取合理措施,如建立房地產泡沫風險預警體系、加強銀行信貸管理、健全城市基準地價制度等。

(作者單位:青島大學國際學院)

主要參考文獻:

[1]黃達.貨幣銀行學.中國人民大學,2009.1.

[2]西方經濟學(微觀部分)第四版.中國人民大學出版社,2007.3.