房地產項目建議書模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產項目建議書，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

小區由12棟18層，2棟11層，5棟29層和10棟33層住宅組成，社區內另配備有會所和幼兒園，總戶數為2900戶。

該住宅社區東側為正在興建的行政中心，西側為業主已建的住宅小區和超市。該住宅小區交通十分便利。小區具有巨大的升值潛力。政府十分重視該小區開發，指示要建成標志性社區。

小區由thorp公司規劃設計，建筑布局以大的組團圍合成多個大的景觀區，以點式高層為主，結合線性高層，使小區成為一種半封閉性空間通透的小區景觀。保持良好的通風性和采光性，戶型以110㎡為主，小部分為160㎡。總體規劃符合人性化設計要求，提供了良好的居住、生活空間，符合現時流行的購房要求。

二、項目運作方式

該項目總體規劃采用二至三期的階段開發方式，首期包括8棟18層，1棟11層等，總投資為1.5億元RMB，要求取費類別為一、二類工程按三類下浮10%，三類工程下浮12%。

目前甲方已交清國土局地價款，取得了房產證，土地價值評估為3億元。如果進行開發可用房地產證做抵押貸款，到預售時就要取消抵押，但需要擔保。甲方提出擬采取如下形式共同開發：甲方向銀行申請項目貸款1.5億，我公司為甲方提供但保，擔保期為合同簽訂開始到竣工驗收。貸款由銀行全封閉式管理，全部用于項目開發。預售前甲方將房地產證交公司反擔保。

三、工程實施方式

甲方將項目總承包給我公司，公司擬組建直屬項目部，派一名一級項目經理總負責。工程實施過程中所有環節均按標準施工，以樣板工程為目標，實施項目法施工。計劃利潤為5～6%。

篇2

0.前言

房地產項目周期是指房地產項目從投資意向開始到投資終結的全過程，一般房地產項目的投資周期劃分為房地產項目開發土地的競拍階段、決策階段、設計階段、實施階段、竣工驗收階段五個階段。目前，房地產市場調控，行業競爭日趨激烈，對比房屋銷售價格相對的不可控制，如何有效地控制工程造價，提高企業在市場上的競爭力，增強企業的經營創利能力是每一個房地產開發商面臨的重要課題。其中，土地的競拍階段、決策階段、設計階段對項目成本影響最大，事前控制意義重大。

1.土地競拍階段和決策階段的成本控制

房地產項目土地競拍階段和決策階段是房地產項目成本控制的起點，其結果對整體項目投資有決定性的影響。

1.1項目投資機會研究

機會研究實質上是提出房地產項目開發設想，對投資機會進行初步探討，根據項目開發土地周邊的市場情況和基礎環境進行細致的調查研究，研究附近相同類型已開發項目的投資額、土地競拍價格和銷售價格情況；政府規劃設計條件分析；項目開發土地的SWOT分析；判斷此項目是否值得投資，確定土地的最高項目競拍價格，以決定是否發起項目，參與該項目的土地競拍。

在此階段，沒有工藝流程圖、平面布置圖和設備分析情況，主要靠比照同類型已投產項目的投資額并考慮價格變化因素等進行投資估算，估算的目的僅在于判斷一個項目是否值得進一步研究，因此，誤差率較大，允許在±30%以上。

1.2土地競拍

根據投資機會研究的結果，參與土地競拍，編制詳細的競拍報價策略：主要有不平衡報價、高低報價、合縱連橫報價、志在必得報價等。土地競拍價格的高低關系到項目成本控制的成敗，是項目成本的第一部分。競拍過程中依據現場實際情況，隨時調整報價，當超過最高競拍價格時，放棄該項目。

1.3編制項目建議書

通常項目建議書包括項目的目標、任務和范圍、項目工作及產出物的要求等內容，是對擬建項目的一個總輪廓設想；項目建議書獲批，即為立項。因此，必須認真研究政府規劃部門設計條件，從擬建項目的必要性及大方面的可能性加以考慮；在客觀上要符合國民經濟長遠計劃，符合部門、行業和地區規劃要求。在此階段，有了初步的流程圖、總平面布置圖及主要設備情況，并已確定了項目的地理位置，此時對建設成本的估算精度一般要求控制在±20%左右，所需費用占投資總額的0.25%～1.25%。

1.4項目可行性研究

依據已審批的項目建議書，從項目的技術可行性、經濟可行性、運營可行性、環境可行性、綜合可行性等六方面，通過對項目有關的市場、技術、工程、經濟和風險等各方面進行研究、分析、比較和論證，考察項目建設的必要性，市場的可容性，技術的先進性和適用性，工程上的合理性，財務和經濟上的可行性，項目對社會和環境的影響以及可能面臨的風險等等，從而對項目的可行性作出全面的判斷，為項目決策提供技術、經濟、社會、商業等方面的評價依據，為投資決策提供兩個或幾個可供選擇的方案，最終為投資決策提供全面的依據。在此階段，有了主要工程技術數據，主要設備的規格、參數，此時對建設成本的估算精度一般要求控制在±10%左右。一旦可行性研究報告被批準，其投資估算額即成為建設項目投資的計劃控制額。

2.設計階段的成本控制

項目設計階段是項目開發進行全面規劃和具體描述實施的階段，是工程建設的靈魂，是控制投資建設規模、提高經濟效益的決定性環節。設計階段的成本控制是一個有機聯系的整體，各設計階段的造價（估算、概算、預算）相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成工程造價的控制系統。

房地產項目開發成本控制是技術和經濟的有機結合。目前，工程項目設計與投資控制工作聯系不夠緊密現象比較普遍。設計人員一般比較注重產品安全實用、技術先進，強調設計的產值而對經濟因素考慮較少，因此，對這一階段的成本控制不能僅僅依靠設計人員，而應集思廣益，組織各有關專業人員共同研究，特別是工程造價人員的參與。

2.1方案設計階段

設計方案必須處理經濟合理與技術先進性之間的關系，在滿足功能要求的前提下，盡可能的降低工程造價；設計方案必須兼顧建設與使用，考慮項目全壽命費用，不僅要考慮建造成本，還需考慮使用成本，即做到建造成本低、維修費少、使用費省；設計方案必須兼顧近期與遠期的要求，選擇項目合理的功能水平，同時依據遠景發展需要，適當留有發展余地。

方案的優化比較是設計階段控制項目投資的關鍵。通過對建筑的功能和價值進行分析、比較，在剔除多余功能的基礎上，把建筑工程材料選擇、設備選型與建筑工程的功能和經濟壽命綜合起來考慮，使工藝流程盡量簡單、設備選型更加合理，才能以最低的成本取得最優的功能，實現價值最大化，從而擇優確定技術經濟效果最好的設計方案。

2.2初步設計階段

初步設計主要確定項目的建設規模、結構形式、外觀設計、平面布局及裝修標準等主要技術經濟指標，在該階段對項目投資的影響達到35%～75%。

采用限額設計是我國工程建設領域設計階段中投資控制的有力措施。所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制設計中的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

為確保限額目標的實現，要進行以系統工程理論為基礎的優化設計，應用現代數學方法和計算機技術，對工程設計方案、設備選型、參數匹配、效益分析、項目可行性等方面不斷進行最優化。

2.3施工圖設計階段

施工圖設計是對初步設計的細化和深化階段，必須嚴格按照批準的初步設計所確定的原則、范圍、內容、項目和投資額進行。施工圖階段限額設計的重點應放在工程量控制上，控制得工程量是經審定的初步設計工作量，并作為施工圖設計工程量的最高限額，不得突破。

加強設計出圖前的審核工作，細化和明確設計范圍，安排好各專業圖紙的校合工作，以避免細部設計各專業不吻合現象。在設計圖紙出圖前加強對設計圖紙依據文件、標準等的審核管理工作，力求提高設計質量，避免過分設計、超過設計，以減少不必要的工程投入。

加強設計變更管理，進行事前控制，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在保證預期的設計成果的前提下，克服設計方案的不足或缺陷，力求所花費的代價最小。對于不可避免的設計變更，應盡量提前，以減少對工程的損失；對影響工程造價的重大設計變更，需要采取先算帳后變更的辦法解決，以便對工程成本實行有效控制。

推廣應用標準設計也是控制工程成本的有效手段。標準設計可以節約設計費用，大大縮短設計周期，節約時間；同時，也有利于工程的施工，降低建筑安裝費用；因此，采用標準設計一般都能使工程造價低于個別設計的工程造價。

在設計中引入風險機制，實行設計的獎罰制度。獎勵那些設計方案優秀、工程造價節省的設計，處罰那些因涉及浪費而造成經濟損失的設計，激勵設計人員深挖設計潛力，重視設計方案的經濟合理，對控制工程造價將是一個大的突破。

3.結束語

房地產項目開發前期是有效控制工程成本、取得良好投資效益的關鍵階段。應改變傳統的成本控制觀念，在土地的競拍階段、決策階段和設計階段提早進行成本控制，體現事前控制的思想，堅持把項目開發的控制重點轉移到前期階段，取得事半功倍的良好效果。

【參考文獻】

篇3

    本《補充規定》總工作時限50個工作日，只適用于一般建設工程項目。每個環節的審批時間從材料齊備受理之日算起。城市規劃區外的建設項目不辦理建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，但應向縣級人民政府建設行政主管部門申辦建設許可證。建筑方案審查范圍：高層建筑、大中型公共建筑、建筑面積大于0.5萬平方米的生產性項目或建設用地超過1萬平方米的項目、城市主干道兩側的建筑、某些特殊地段的建筑。較復雜需聯審的方案10個工作日。初步設計審查只審大中型項目（含高層建筑）及重點項目；房地產項目以可行性研究報告代項目建設書申請立項。

    各地市可按本《補充規定》再進一步細化，但總工作時限不得超過50個工作日。

    具體操作如下：

    一、工作步驟和時限

    （一）選址階段外商投資企業根據自己的投資意向向土地管理部門申請用地預審，在城市規劃區內，同時按要求向城市規劃行政主管部門申領建設項目選址意見書。現場踏勘、選址意見書發放、提出選址意見和總平面規劃設計要點，10個工作日；用地預審3個工作日。

    凡屬甲、乙類生產、儲存火災危險性的廠房、庫房，應征得消防監督部門的認可、同意。

    （二）總平面設計階段外商投資企業在取得選址意見書、用地預審意見書后，向計劃行政主管部門申請項目建議書批復（房地產項目可行性研究報告與項目建議書合并批復）。同時委托有資質的規劃設計單位進行總平面設計，以及其他有資質的中介機構進行環境影響報告、可行性研究報告編制。總平面設計、環境影響報告編制和可行性研究報告編制完成后分別向城市規劃行政主管部門、環保主管行政部門、計劃行政主管部門申請建設用地規劃許可證、報批環境影響報告和可行性研究報告（獨資項目免報可行性研究報告）。項目建議書批復10個工作日，環境影響報告書批復、可行性研究報告審批及總平面圖會審、提出建筑紅線和規劃設計要點、核發建設用地規劃許可證，分別為15個工作日（環境影響報告表批復7個工作日）

    （三）方案設計階段外商投資企業在取得建設用地規劃許可證后進行建筑方案設計，建筑方案設計完成后向城市規劃行政主管部門報請建筑方案審查，建筑方案審查7個工作日。

    （四）初步設計階段初步設計完成后向建設行政主管部門和計劃行政主管部門報請初步設計審查（小型項目、技術簡單項目直接進行施工圖設計），初步設計會審8個工作日。

    （五）施工圖設計階段初步設計審查后，向土地管理部門申辦建設用地批準手續（含基本農田審批）。建設用地批準后向房屋拆遷主管部門辦理有關拆遷手續，申請核發房屋拆遷許可證。核發基本農田使用許可證5個工作日，用地審批15個工作日，先期辦理拆遷手續3個工作日。

    施工圖設計完成后向抗震、消防、人防、規劃各專業部門報請施工圖專項審核，各施工圖專項審核和房屋拆遷許可證發放各5個工作日。

    （六）報建階段完成房屋拆遷和施工圖專項審核后向城市規劃行政主管部門申請簽發放樣單、核樣、核發建設工程規劃許可證，同時向建設行政主管部門申請施工許可證、向審計部門申請中方開工前資金審計（獨資項目免）。簽發放樣單、核樣、核發建設工程規劃許可證5個工作日。核發施工許可證3個工作日，審計2個工作日。

    總工作日50天。（見附表）

    二、各審批環節應提交的資料：

    （一）申請選址意見書

    1、填寫《選址意見書》申請表；

    2、項目建議書或可行性研究報告；

    3、1∶500地形圖。

    （二）用地預審

    1、用地預審申請報告；

    2、項目建議書或可行性研究報告。

    （三）報批項目建議書

    1、項目建議書或可行性研究報告；

    2、《選址意見書》及藍線圖；

    3、《土地預審意見書》和《土地預約協議》；

    4、企業名稱核準通知（房地產項目及文化、旅游等特種行業項目提供）；

    5、由省以上審批的項目地市計委轉報批文；

    6、同級房地產、旅游、文化等主管部門的初審意見（房地產、文化、旅游等特種行業項目提供）；

    7、外商資信證明；

    8、合作、合資中方資信證明。

    （四）申請建設用地規劃許可證

    1、填寫《建設用地規劃許可證》申請表；

    2、公司成立批準文件、工商注冊登記文件；

    3、選址范圍的總平面圖；

    4、與原單位簽訂的征地協議。

    （五）報批環境影響報告書（表）

    1、項目建議書或可行性研究報告；

    2、環境影響報告書（表）及下一級環保部門審查意見。

    （六）報批可行性研究報告（獨資項目免）

    1、投資意向或項目建議書；

    2、可行性研究報告及附件。

    （七）建筑方案審查

    1、建筑方案設計圖。

    （八）初步設計審查

    1、可行性研究報告批復文件；

    2、環境影響報告書（表）批復文件；

    3、規劃總平面和建筑方案審查意見；

    4、初步設計圖和相關文件（含地下管線圖）。

    （九）建設用地審批

    1、經批準的建設項目可行性研究報告文件；

    2、環境影響報告書（表）批復文件；

    3、經審查的總平面圖；

    4、年度投資計劃；

    5、《建設用地規劃許可證》及城市規劃行政主管部門核發的建設用地規劃紅線圖或土地部門簽章的征地地形圖；

    6、征地協議及征地有關報表；

    7、原土地權屬證明；

    8、有關法律法規規定的其他文件。

    （十）申請房屋拆遷許可證（城市規劃區外免）

    1、《房屋拆遷許可證》申請表；

    2、《建設用地規劃許可證》；

    3、建設用地批準文件和用地界限圖；

    4、拆遷計劃、安置方案；

    5、拆遷房屋產權審查證明；

    6、建設單位與拆遷單位簽訂的正式委托拆遷合同。

    （十一）施工圖專項審核

    1、規劃施工圖專項審核

    （1）施工圖；

    （2）綠化總平面施工圖；

    （3）初步設計批文。

    2、抗震施工圖專項審核

    （1）工程地質報告；

    （2）計算書復印件（24米以上建筑）；

    （3）施工圖；

    （4）初步設計批復文件。

    3、人防施工圖專項審核

    （1）初步設計批文；

    （2）規劃總平面圖；

    （3）施工圖。

    4、消防設計圖審核

    （1）建筑消防設計防火審核申請表；

    （2）初步設計批文；

    （3）規劃總平面圖；

    （4）施工圖（含建施、結施、水施、電施、設施圖）。

    （十二）申請建設工程規劃許可證

    1、《建設工程規劃許可證》申請表；

    2、各專業部門施工圖審查意見

    （十三）中方開工前資金審計

    1、項目年度固定資產投資計劃；

    2、建設資金來源落實及使用情況。

    （十四）申請施工許可證

    1、《建設工程規劃許可證》；

    2、施工圖專項審核意見；

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中圖分類號：F293.3　文獻標識號：A　文章編號：2306-1499（2013）01-0017-2

投資估算是指在項目決策過程中，依據多方案比選，優化設計對開發項目所需投資金額進行的估計。投資估算是項目主管部門審批項目建議書的依據之一。對項目的規劃，規模起了一定的參考作用，是項目建議書和可行性研究乃至整個決策階段成本控制與管理工作的重要任務。

1.投資估算的內容

房地產項目投資費用是在生產或服務期一次或者多次投入并被長期占用的費用，包括固定資產和流動資金。固定資產即是工程造價，一般包括建筑安裝工程費、設備及工器具購置費、工程建設其它費、基本預備費、漲價預備費、建設期貸款利息等。流動資金是指生產經營性項目投產后，用于購買原材料、燃料、支付工資及其他經營費用等所需的周轉資金。流動資金是伴隨著固定資產投資發生的長期占用的流動資產投資，也即為財務中的營運資金。

2.房地產項目前期估算的重要性

2.1投資估算對成本控制的作用

有計劃，才有發展。尤其房地產開發項目、涉及到很多資金，需要有良好的前期估算，需這樣才能。投資估算對于進行經濟評價、確定融資方式、制定貸款計劃起著重要作用，是項目籌資決策和投資決策的重要依據。是控制設計任務書下達的投資限額的重要依據，對初步設計概算編制起控制作用，設計概算不得突破批準的投資估算額。其準確與否直接影響到項目的決策、工程規模、投資經濟效果，并影響到工程建設能否順利進行是后續階段成本控制目標分解的基礎；投資估算是實行限額設計的依據，是編制初步設計概算的基礎，同時對初步設計概算起控制作用。項目投資估算可作為項目資金籌措及制訂建設貸款計劃的依據，建設單位可根據批準的投資估算額進行資金籌措向銀行申請貸款。

2.2前期估算在房地產項目的重要性

如果能房地產項目的前期估算準確、科學，那么，該項目將會迅速成長。項目的各項財務系數均處于持續、穩健增長的狀態，年利潤將會持續增長。在可行性研究的各個階段，由于基礎資料、研究深度和可靠程度等的要求不同，決定了各階段的工作內容和投資估算精度也有所不同。項目決策的深度會影響投資估算的準確度，也會影響工程造價的成本控制效果。投資決策過程是一個由淺入深、不斷深化的過程，可以劃分為多個階段。而不同階段的決策深度不同，其投資估算的精確到也不同。

2.3投資估算是確定建設項目投資的關鍵

投資估算是形成工程造價的源頭，合理確定投資估算又是工程造價控制的基礎和載體。只有合理確定工程造價，通過有效手段控制好各階段建設費用，才能達到理想的目的，確保建設項目保質按期完工。由此可以看出，投資估算在控制工程造價中的作用是不容忽視的，合理的投資估算有助于安排好固定資產投資長遠規劃。投資估算是供建設項目決策的依據，直接關系到國民經濟評價及財務分析結果的可靠性、正確性。可行性研究階段是產生工程造價的源頭，投資估算必須科學合理，按客觀經濟規律辦事，合理客觀地打足投資，工程造價管理人員要在方案優化基礎上，編制出高質量投資估算，編制投資估算的可行性研究報告一定要達到國家規定的深度，否則不能做為編制投資估算的依據。投資估算的內容按照費用性質劃分，與工程造價的構成相對應，有靜態投資估算，漲價預備費和建設期貨款利息估算，流動資金估算。其中，流動資金的估算不屬于固定資產投資估算范疇。工程建設投資估算目標的確定是既要有先進性，又要有實現的可能性，若目標水平定得過低，則對建設者缺乏激勵性，目標形同虛設；若目標定的太高，則建設項目立項時投資就可能留有缺口，使項目投資控制成一紙空文，因此投資估算是確定建設項目投資的關鍵。

3.完善房地產開發項目前期階段成本控制的措施

3.1充分了解經濟發展形勢與房地產市場動態

由于國家的調控政策，房地產市場的相關信息時刻在變，這些因素會對商品房的銷售情況和房價產生重要影響，進而對房地產行業的發展產生影響。因此，為了避免盲目投資，對市場做出準確定位，必須對本地區、周邊城市以至全國房地產開發建設、銷售的總體情況進行充分了解。對區域的經濟發展水平以及全國的宏觀經濟情況、發展態勢進行了解分析。根據本項目的規劃和行業情況，并原則上根據中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關的法律規定，對項目進行有關的財務預測。在具體操作時遵循重要性原則，對預測期間費用表、預測成本報表、預測損益表和預測現金流量表做了一定的合并和處理。

3.2要充分了解房地產及其相關行業的政策法規

房地產開發項目的企業領導及相關從業人員要熟悉住房制度改革、土地使用限制、拆遷安置、產業政策、財政稅收政策、規劃設計、建筑施工、開發銷售管理、物業管理、質量標準、新出臺的政策措施、工作部署等政策。這樣才能及時準確地掌握政府出臺的調控政策，及時調整開發和銷售策略，避免因為違反相關政策法規而受到行政處罰，影響到開發項目的正常運行，影響項目進度，造成浪費。

3.3投資決策前進行充分的市場調查

市場調查的關鍵內容是做好對周邊同類樓盤的研究，研究的主要內容包括：競爭樓盤所處位置、銷售價格、銷售手法、銷售進度、推廣模式、戶型面積、購房客戶、樓盤造型、環境綠化、配套設施、裝修標準等，同時還要了解樓盤的施工進度和物業服務情況等。根據市場調研資料確定開發項目的市場定位。并通過分析統計，制定出的相應的對策。

4.總結

投資估算對于項目的決策及成敗十分重要，必須高度重視。要做好投資估算工作，首先應弄清工程投資內容，避免漏項。實現投資估算在建筑工程中的重要作用，是一項有意義、有價值的系統工程。

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隨著我國經濟的快速增長，房地產行業日漸成為國民經濟的重要部門，為我國的現代化和城市化提供巨大動力。然而隨著房地產行業的開發，工程質量問題也逐漸成為人們關心的話題，豆腐渣問題工程越來越凸顯的房地產工程質量問題成為房產行業無可回避的問題。而房地產工程質量管理也成為房地產工程管理的重要任務之一，它貫穿于建設項目決策階段和實施階段的全過程，一個房地產項 目質量管理的成功與否，直接關系著項目建設的成敗，要提高房地產項目的質量，就必須狠抓房地產項目各個階段的質量管理。

一、目前房地產工程質量存在的問題

房地產項目的全過程主要包括四個階段：從項目構思到批準立項定義為項 目構思、目標設計、可行性研究階段；從批準立項到開始施工定義為設計、計劃招標、施工準備階段；從開始施工到交付使用定義為實施階段(預售活動)；從交付使用到責任結束定義為竣工驗收和交付使用階段 (物業管理)，各個階段在實 施的過程中都存在一系列問題。

1、工程項目構思目標設計、可行性研究階段存在的主要問題

這一階段是影響整個工程質量的關鍵段。在這一階段中，項目構思目標設計階段的質量要求和標準往往沒有符合業主的意圖，并與投資目標相背離，直接影響到項目的決策質量和設計質量。項目建議書、可行性研究報告、初步設計文件等，沒有嚴格按照國家規定標準、方針、政策進行編制，而且有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準，使得現在相當數量的咨詢公司給業主提定性分析報告而很少進行定量分析(包括財務分析)，分析后沒有結論，往往要業主根據只有定性思路去作判斷、去決策。

2、工程設計、規劃階段存在的主要問題

現今的工程項目的初步設計過程中普遍存在各專業設計質量低、設計深度不夠的現象，導致各專業施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現象；施工圖設計是對質量標準的進一步細化，是具體施工過程的指導文件，施工圖設計深度沒有很好地執行工程建設標準強制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就 進行施工圖設計。導致規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，變更圖紙多于施工圖紙的怪現象。另外在設計規劃階段，目前，我國的建設監理主要是對項目施工階段的監理，設計監理做的比較少，這一問題已嚴重影響了項目的產品質量。

3、工程實施階段存在的主要問題

該階段主要包括施工招標及施工建設，我國曾出現過許多豆腐渣工程，主要原因應歸于此階段。主要有四個問題，其一，招標投標活動沒有嚴格按國家有關規定進行，有些業主對設計單位和人員的選擇不是很嚴格，暗箱操作，甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設計單位。其二，建設投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構建，把關檢驗不嚴格，不合格品投入使用，另外施工的機械設備、工具也沒有根據不同工藝特點和技術要求進行選擇，管理使用和保養。其三，監理工程師的選擇沒有進行嚴格審查，導致不符合要求和不合格的監理單位進行項目監理，監理人員素質低，監理工作不到位、不規范，因而在監督管理過程中不能及時發現問題，留下隱患。其四，竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段，質量管理工作主要是質量驗收、項目后評估和物業管理。項目經理在正式竣工驗收之前，沒有進行項目的預驗收，在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據合同和設計圖紙的要求，使房地產項目投產延遲，影響了投資效益的發揮。且項目后評估階段沒有邀請設計、監理、施工等單位召開專家總結會，對項目質量管理過程進行分析、找出差距，判明原因，總結經驗教訓，編寫后評價報告，而且沒有項目后評價結果的反饋。另外還存在物業管理中客戶服務管理缺乏專業性，客服人員缺乏房地產的專業知識和從業背景，客戶服務流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對小業主的投訴沒有認真對待，服務態度差等問題。

二、房地產工程質量管理的有效措施

1、項目構思目標設計、可行性研究階段的質量控制

提高可行性研究深度以及投資決策的準確性與科學性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業主的要求。進行可行性研究報告的審查,應借鑒發達國家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設無經濟利益關系的有關專家組成論證委員會,專家委員會直接對國家負責,對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權。

2、設計、規劃階段的質量控制

①在選擇規劃設計單位過程中應該嚴格把關,業主可通常組織一個多人評選委員會,由該委員會進行適當的調查研究和面試,負責向業主推薦設計單位,在幾家設計單位都拿出不同方案后,由建設方組織相關專家討論會,評選出最優的規劃設計方案。

②嚴格按照工程建設標準進行設計,樹立“嚴格沒計質量管理”的思想。建議建立設計經理質量責任制, 負責設計間的協調工作,對施工圖設計進行跟蹤質量檢查和評審,確保設計圖紙能按工程建設標準強制性條文進行設計, 滿足工程實體質量要求和合同規定的質量要求。

③效仿國外加強對項目設計方案本身質量的監督, 建設單位應從設計階段起委托監理單位介入設計質量監督。在設計監理中,監理單位要加強對設計方案和圖紙的審核、監督, 重點審核設計方案能否滿足業主的功能和使用價值要求, 以實現業主的投資意圖。

3、實施階段的質量控制

① 招標投標活動必須嚴格按國家有關規定進行, 聘請專業工程咨詢公司完成設計招標文件的編寫,咨詢公司根據業主的要求和意圖,按照專業規范要求編寫設計招標文件, 明確設計項目的技術標準和詳細要求, 并協助業主組織具體的招標工作。在招標方法的選擇上可以效仿國外招標時采用的最低價中標法。

②嚴格控制投入品的質量,對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應進行全面控制, 從組織貨源, 優選供貨廠家,直到使用認證,做到層層把關。

③在落實人員崗位質量責任制的基礎上, 加強對施工人員的動態管理, 把握人員進場的考核, 監督與評定等, 施工單位所有人員都必須統一思想,提高認識,嚴格執行各項標準。

4、竣工驗收和交付使用階段的質量控制

項目收尾階段是項目生命周期的最后階段, 其主要是確認項目實施的結果是否達到了預期的要求,實現項口的移交與清算。該階段實現質量控制的重要手段就是質量檢收, 依據質量計劃中的要求, 遵循國家頒發的有關工程項目質量檢驗評定標準和驗收標準及時地對項目的質量進行質量認可評定和辦理驗收交接手續, 并對不合格項目提出處理辦法, 以保證項目產品符合設計質量要求。項目后評價是對建設完成后的項目的實際效果與預期目標的信息追蹤和信息反饋,是實現項目運行管理科學化的手段, 建議在每個項目結束前都要做一個項目的總結。

三、結束語

綜上所述，為了保證房地產項目的質量，不僅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工過程中加強質量的控制管理。

篇6

房地產開發管理是指在確定的時間范圍內，為完成既定目標通過有效的領導及控制、計劃以及組織能力，充分利用現有資源的運行機制，并通過特殊形式形成臨時性組織的一種系統管理方法。

一、房地產開發管理的重要性

社會經濟的發展促進了人民生活水平的逐漸提高，也逐漸提高了人們對于住房水平的要求，當前住房不僅是休息的地方，還成為了人們休憩心靈的港灣，是人們尋求放松和休閑時的最佳場所。房地產開發管理在這樣的趨勢下，地位日漸重要起來。

經過幾年我國經濟的高速發展，我國房地產業發展取得了巨大成就，經濟全球化趨勢的加快，使房地產業面臨著與世界接軌的趨勢。任何行業中，管理都在發揮著總攬大局的作用，無論是一個企業還是一個工程，如果沒有好的管理者或者管理，他們的工作安排將會出現混亂及無法控制的局面，無法形成井井有條的工作環境。

房地產開發管理工作受到工程施工進度、工程施工質量以及對工程施工的成本的控制等多方面的影響，并且對企業的發展產生著深遠的影響，優秀的管理在保證施工順利進行的同時還起到了增強企業綜合競爭力的作用。隨著經濟和社會的快速發展、消費者生活水平的日益提高，人們對于自身所居住的環境要求也在逐漸提高。為了滿足人們對于的居所的需求，房地產的開發商需要充分地意識到開發管理的在房地產項目過程中所起到的重要作用。房地產質量是人們不斷追求的一項指標，企業也要根據現實需要，以科學的方法管理房地產項目，對房地產的開發項目進行嚴格和規范的質量管理，從而提高企業的經濟效益。

二、房地產開發管理的特點

筆者認為房地產開發管理具有以下特點：

1、房地產開發管理有其壽命周期。房地產項目管理的本質是對一次性的房地產工作的計劃和控制，保證預定目標在規定期限內完成。一旦工程的目標得到滿足，項目本身就失去了存在的價值而最終解體。因此房地產開發管理具有一種人們可以預知的壽命周期。

2、房地產開發管理是一項復雜且系統的工作。房地產開發管理具有多個組成部分，工作需要跨越多個組織，運用多個學科知識來解決所出現的問題。房地產開發管理工作可以借鑒的經驗較少，執行過程中存在未知因素較多，未知因素又常具有不確定性。并且需要將不同經歷、不同組織的工作人員合理地組織在一個具有臨時性的組織當中，在成本、科學技術、進度等相對嚴格條件下實現開發項目的目標等。這些復雜多變的因素都體現了房地產開發管理是一項復雜的工作，并且其復雜性與其他的生產管理存在很大的不同。

3、壽命周期中的房地產開發管理有明確的階段順序。房地產開發管理具有較明確的階段，這些階段一般可以通過其任務的類型來劃分，或者由關鍵的決策劃分。根據每個階段項目的內容不同，階段的定義以及劃分也產生了區別。一般認為房地產開發項目的每個具體階段應結合管理上的不同特點，及時提出要需完成的多種任務。

三、房地產開發管理的要點

房地產項目的開發一般分為幾個階段，下面就房地產開發管理項目中的重要階段進行簡要分析。

1、房地產開發建議書階段。建議書是指建設中某一項所提及的建議性文件，是提出對投資項目的一個總體輪廓的設想，為推薦的擬建項目給出必要說明是房地產工程項目建議書的主要作用，主要從宏觀角度上，考慮投資該項目建設的必要性。看項目的建設是否符合國家的長遠規劃及要求，與此同時初步地對是否具備項目建設的條件進行分析，對投入人力以及物力的價值作進一步地深入研究，以供相關的部門進行選擇并最后確定是否有必要進入下一步的可行性研究階段的工作，其主要的內容包含地點、資源、資金、方案、規模、以及建設周期等。因此要對這一階段進行盡可能詳盡的調查與研究，方能為下一階段的操作提供可靠保證。

2、房地產開發可行性研究階段。一般由房地產開發的單位委托，經過審定的有關工程設計和咨詢類單位來完成房地產開發的可行性研究。經過經濟、技術等方面的分析擬建項目以及比較多種擬建方案，進一步提出客觀科學的評價意見，經咨詢單位與房地產雙方確認可行后，最終進行房地產開發可行性研究報告的撰寫工作。可行性研究的報告經批準后，可以作為投資項目的確定以及設計文件的編制的主要依據。可行性研究報告是一項具有科學性質的研究工作，絕不可跳過這一階段，盲目地決定房地產項目的啟動工作。

3、房地產開發設計工作階段。房地產開發的設計工作是在技術及經濟方面，對擬建項目的實施工作進行的全面且詳細的安排，是具體化的決策內容，是作為組織施工建設的依據，是房地產基本建設過程中的關鍵環節。值得注意的是設計工作的展開，要根據具體的工藝條件和現實狀況來進行。不了解客觀實際情況就開展設計工作會導致施工中產生諸多問題 ，且提高了施工建設的成本。

4、房地產項目建設實施階段。該階段主要工作為施工建設及招標。曾出現過的許多劣質建筑工程，主要應歸咎于此階段。根據國家相關工程建設的規定，房地產建設應禁止讓利、墊資等非法行為的出現，積極進行工程建設的公開招標。應避免公開招標下的私自議標，甚至一些沒有完整的施工設計圖的私下議標行為。私自議標的狀況下會由于資金不足等原因，導致施工方如果按照正常施工計劃將無法收回施工建設的成本，這樣的情況促使施工單位必然會采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質材料等來完成建設項目，最終對工程項目的質量產生極大隱患。

5、房地產項目竣工驗收階段。作為房地產建設項目周期中的最后一個階段的是竣工驗收階段，它是對建設工作的全面考核，也是對工程項目的建設工作是否符合房地產方的設計要求的檢查以及對工程質量的重要檢驗環節，甚至是保證建筑工程的整體質量的最后關卡。竣工的驗收階段對項目發揮投資效果，促進工程建設的及時投產，以及總結工程建設的經驗起著不可替代的作用。

6、加強房地產開發管理中的房屋測量。 房屋測量作為權屬管理的基礎，是房地產開發管理中的重要環節，其關系到國家房地產權屬單位、開發商和房屋當事人的切身利益。房地產開發管理的核心內容之一是進行房屋所有權的管理，要實現房地產開發管理的法律化、制度化和程序化，就必須充分依靠房屋測量，通過房屋測量才能進行有效的房屋基本情況的審計和評估。房屋測量的質量和結果直接影響到房屋所有權的登記，因此房屋測量部門要科學決策，嚴格執行國家的各項技術標準和規范，這樣才能為房地產開發管理提供參考資料。

結束語：

隨著城鎮化建設進程的加快，給房地產業帶來了極好的發展機遇，同時也帶來了嚴峻的挑戰。因此房地產商在進行項目的開發和管理過程中，要不斷規范自身的行為，對國家的法規嚴格遵守。

參考文獻：

[1]趙瑞云，楊輝.淺析房地產開發管理[J].山西建筑，2013（36）

篇7

典型案例：

2007年9月，位于上海市普陀長風生態商務區的4C東南地塊招標，民營企業上海志成企業發展有限公司以11.04億元的價格從國美名下的鵬潤地產、華潤集團和上海新黃浦集團等大鱷口中搶下這一地塊，樓板價高達1.6456萬元／平方米，樓板價甚至超過周邊次新二手房的價格，隨著國家出臺一系列宏觀政策和經濟危機對房地產市場的影響，志成公司最終以犧牲1.1億元保證金為代價在其網站上宣布退地。2008年8月，該土地重新上市，上海贏華以7.64億元底價收獲此地。

立項決策中可能存在的舞弊和風險包括：(1)項目投資不合法；(2)未充分考慮可能存在的法律及政策風險；(3)項目建議、可行性研究報告的編制與項目決策者為同一部門或人員；(4)項目建議書的編制未堅持真實客觀原則，隨意變更投資規模，人為調節投資估算，夸大項目的經濟效益；(5)編制虛假的可行性研究報告或可行性研究報告未對市場、技術和財務進行充分分析；(6)決策程序不合法；(7)盲目決策，高價拍地。

企業可采取的控制措施有：

1、通過出讓獲取國有土地使用權，且該項目已經主管部門行政批準，開發企業需具有相應資質，以確保房地產項目的成立與開發受到法律的保護。

2、關注政策動態，如宏觀經濟政策、財稅金融政策、貨幣政策及產業政策的變化，及時調整投資策略，控制政策風險。

3、實行崗位分工與授權批準控制，不相容崗位相互分離。編制項目建議、可行性研究報告與項目決策崗位相分離，指定專門部門或委托具有相應資質的單位編制項目建議書和可行性研究報告，項目決策由企業最高決策機構進行。

4、項目建議書內容至少應包括(1)項目決策背景(特別是項目啟動對公司未來3～5年發展戰略、發展規劃的意義及該項目在公司發展中的地位)；(2)項目概況(宗地位置、現狀、周邊社區配套、大市政配套及規劃控制要點)；(3)市場分析(區域內市場成長狀況、供應產品特征、目標客戶研究、目標市場定位及產品定位)，(4)經濟性分析(投資估算、財務經濟指標、項目資金預測)。

5、會計機構或人員直接參與項目建議書的編制，或對項目建議書中投資估算及經濟效益的評估加以確認。

6、可行性研究報告除項目建議書內容外，還應包括(1)競投方案，分析以競拍和投標方式取得土地時最高競價和投標價；(2)法律及政策性風險分析(城市規劃限制或更改、突發性政策等因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成，造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷)；(3)規劃設計分析(初步規劃設計思路、規劃設計的可行性分析)；(4)項目開發分析(土地升值潛力初步評估、立即開發與作為土地儲備優缺點分析、工程計劃、銷售計劃)；(5)投資收益分析(成本預測、稅務環境及其影響分析、經濟效益分析、項目資金預測，投資風險評估及相應對策)；(6)管理資源配置(機構設置、人力資源需求)；(7)綜合分析與建議(優劣勢、結論和建議)。

7、組織營銷、會計、技術、工程等部門的相關專業技術人員對項目建議書和可行性研究報告進行分析論證，會計機構或人員必須對可行性研究報告中投資收益分析和預測結論的可靠性發表具體書面意見。

8、企業最高決策機構聘請專家或委托有資格的咨詢公司對項目建議書、可行性研究報告進行評估，對項目的不確定性進行特別評估，關注盈虧平衡分析和敏感性分析。

9、根據評估結果，最高決策機構進行投資決策，未經評估程序的項目不得立項。對重大房地產開發項目實行集體決策并執行審議聯簽制度，決策過程必須有完整的書面記錄，會計機構或人員必須參與決策全過程，嚴禁任何個人單獨決策或擅自改變集體決策意見。

業務循環二：規劃設計

典型案例：

四川某公司中華樓工程七層框架辦公樓于1994年10月破土動工，1995年9月完成主體工程，同年12月倒塌，死傷數十人，直接經濟損失200余萬元。經調查，承擔該工程的設計單位是具有丁級資質的某建設勘探設計所，按有關規定，丁級設計單位只能承擔一般中小型公共建筑或7層以下無電梯住宅，另外，該工程在設計、施工過程中不執行國家法律法規的標準和規范，偷工減料，如大部分地下樁基的樁數不夠，實際樁數與按規范計算的樁數相比較少設計、施工10～50％。

規劃設計中可能存在的舞弊和風險包括：(1)勘探設計單位無相應資質；(2)設計不符合規范，(3)設計不合理，或設計過于保守；(4)以趕工期為由，邊施工，邊設計。

企業可采取的控制措施有：

1、委托具有相應資質的咨詢公司對勘探、設計單位進行招投標，并按已定選擇勘探、設計單位的程序和標準，通過專家評標的方式，擇優選擇。

2、設計階段控制要點：(1)專題調研，委托設計前考察相關項目、收集相關資料；(2)按詳細的設計要求下達設計任務書，分別與勘探、設計單位簽訂勘探、設計合同，明確責任，嚴禁設計單位將設計任務轉讓給他人；(3)組織規劃設計方案聽證會，由專家對總體規劃設計方案進行評審；(4)組織相關部門或專業技術人員對設計圖紙進行會審，并提出明確的書面審查意見，督促設計單位進行修正。

3、項目概預算控制要點：(1)以項目可行性研究和策劃階段確定的計劃成本或目標成本作為初步設計控制的依據，采用限額設計并和設計費掛鉤，對設計單位進行賞罰；(2)要求設計單位出具每一階段(擴初設計、單體設計和施工圖設計)設計概(預)算；(3)設計、工程、預算會同監理組成聯合小組對設計單位編制的設計概(預)算進行演算和復核，審查內容包括編制依據的合法性、時效性，工程量、定額套用、費用計取和匯總的合理性和正確性，審查設計概(預)算是否存在漏列、錯列、多列的現象；(4)設計概算如超經批準投資估算的規定比例，企業應進行論證，并辦理報批手續，投資額嚴格控制在設計概算之內。

業務循環三：項目施工

典型案例：

南京某建設集團項目管理有限公司副經理王某，授意招投標機構，完全針對某家施工企業的特點制作標書；待招標文件公布后，引來眾多競爭者，由于標書具有很強的針對性，大多不明就里的施工企業被挑刺，從而出局；當招標進入第二輪時，入圍的是一些有默契的施工企業，只有一家“志在必得”，另外幾家則是“陪標”。經過一連串隱蔽性極高的暗箱操作后，王某與施工企業、招投標機構運用“規則”

串謀，使工程招投標取得了合法的形式要件。而其本人也因此得到了67.5萬元人民幣、4000美元、3000澳元、一塊歐米茄手表、一臺海信32英寸液晶彩電的賄賂。

項目施工中可能存在的舞弊和風險包括：(1)招投標過程中發包、承包的舞弊行為，如串標、陪標、標底泄密、內部定標等暗箱操作；(2)合同簽訂、執行存在問題如合同文本不嚴密，成本費用控制不力，工期延誤，存在質量、安全隱患，拖欠工程款等。

企業可采取的控制措施有：

1、招投標控制要點：(1)委托具有相應資質的咨詢公司或組織設計、工程、預算、財務等專業人員編制招標文件和標底，明確招標項目的技術要求、投標人資格審查標準、投標報價要求、評標標準及合同主要條款；(2)組織預算、財務等專業人員審查標底計價內容、計價依據的準確性、合理性及標底價格是否在投資限額內；(3)對投標單位的資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察并出具書面考察意見；(4)盡可能采用工程量清單的方式公開招標或邀請招標；(5)招標文件發出后，招標人不得擅自變更其內容，確需澄清、修改或補充的，應當在提交投標文件截止15天前，書面通知所有獲得招標文件的投標人；(6)投標單位按招標文件規定的時間和標志密封投標；(7)按招標文件的規定準時開標、評標；(8)依法由工程、技術、經濟方面專家組建評標委員會，對投標情況進行評估，提出書面評估意見；(9)擇優選擇中標單位，在同等條件下，選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位并發中標通知書。

2、合同控制要點：(1)與監理、施工及材料設備供應商簽訂書面合同；(2)合同談判人員至少應包括工程、預算、財務等方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容清晰，出包工程嚴禁轉包；(3)聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密合同文本，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設計選型的品牌型號不明確等為借口進行索賠。

3、現場簽證控制要點：(1)現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師、預算人員及監理共同簽名，其中甲方預算人員須對工程量、單價、用工量負責把關；(2)現場簽證遵循及時性原則，嚴禁事后補簽，簽證內容、原因、工程量須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據；(3)實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證；(4)因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經設計、監理單位和甲方負責人認可后，方可辦理，辦理過程中須對照有關設計、施工或售樓合同，變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效；(5)杜絕盲目簽證。

4、工程質量與監理控制要點：(1)項目開工前通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位對項目施工進行質量、投資、進度和安全的監督和管理，監理單位與其所監理的施工單位和供貨商無利益關系；(2)認真審查施工單位開工報告及相關資料，開工前應取得施工許可證，符合開工條件才能開工；(3)嚴格把關，發現質量事故，須組織有關部門詳細調查、分析原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實，事故報告與處理方案應一并存檔備案；(4)隱蔽工程驗收，由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續，凡未經驗收簽證的，施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工，隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案；(5)企業對監理工作進行定期不定期的檢查，確保監理資料的真實、完整，掌握工作質量、進度和投資的實際情況。

5、工程材料及設備控制要點：(1)項目開工前，設計或工程管理部門及時列出所需材料及設備清單，并決定是甲供、甲指乙供還是乙供并在工程施工承包合同中加以明確；(2)按工程實際進度合理安排采購數量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工；(3)甲供材料和設備的采購必須進行廣泛詢價，主要設備和大宗建材采購采用招標方式；(4)材料和設備進場時須出具檢驗合格證，對到貨材料和設備的數量、質量及規格，及時清點驗收手續，出具檢驗報告，對不符合要求的材料和設備，及時退貨并通知財務部拒絕付款；(5)采購合同中須載明因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任；(6)建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得由一人完成材料采購全過程；(7)甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和驗收檢驗證明以及結算清單，經審核無誤后，辦理結算。

6、工程進度款支付控制要點：(1)工程進度款的撥付程序：施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；工程、預算部門會同監理，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位(主體結構及隱蔽工程部分須提供照片)的工程質量并整理復核工程價值量；財務部審核后按規定的批準程序付款并登記臺帳；(2)由于設計變更和工程變更等原因造成價款支付方式及金額發生變動的應提供完整的書面文件和相關資料，且涉及金額的資料已經專業技術人員審核；(3)合理籌集工程項目所需資金；(4)按合同規定的金額或比例提留工程尾款和質量保證金，在竣工決算后支付工程尾款，在質保期滿經驗收合格后支付質量保證金。

業務循環四：竣工決算

竣工決算階段可能存在的舞弊和風險包括：(1)驗收不符合規范、驗收手續、資料不齊全、驗收不及時；(2)竣工決算不符合條件，結算工程量、結算單價、簽證及索賠計算不準確；(3)竣工決算中存在舞弊行為；(4)竣工決算未審計。

企業可采取的控制措施有：

1、項目完工后，必須經過自檢、復查、驗收三階段且質量符合法律、法規和工程建設強制性標準和設計的要求。監理、勘察、設計應在質量檢查報告上審核簽字，對不符合驗收要求的應限期整改直到復驗合格。

2、項目驗收后才能交付使用并建立財產明細表。

篇8

中圖分類號：F213 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）01-0218-01

一、當前房地產行業的研究背景

我國房地產行業始于20世紀80年代初期，在近二十年曲折而漫長的發展中，雖然中間經歷了幾次曲折，但都最終頑強復蘇并獲得了更加長遠的發展，在我國經濟的發展中占有十分重要的地位，同時也是經濟發展的晴雨表。很多行為在房地產行業中越來越規范，制度也越來越公開透明。但是房地產業內的競爭愈演愈烈，其贏利模式也在漸漸改變，有原來的粗放的土地贏利向精細的產品贏利過渡，其利潤空間也在日漸縮小。因此如何提高企業的核心競爭力成了房地產業迫切需要解決的問題。有很多實力較強的房地產開發商，都在努力提高自身競爭力，使自己在房地產行業中立于不敗之地，因此房地產項目成本管理與控制就成了項目實施過程中的重要手段，也是保證開發項目經濟效益的重要條件。只有具備了成本優勢，才有相當的核心競爭力，才能在當今的競爭中優勝劣汰。近年來房價格一直居高不下，各方面反映強烈，主要表現為房價上漲過快，這也是房地產業發展過程中的非理性因素，究其原因有國家政策方面的原因，也有開發商管理方面的原因。在這樣的社會背景下，房地產企業如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，控制好房地產開發項目的成本就處于非常重要的戰略地位。

二、綜述房地產開發項目成本控制相關理論

（一）項目策劃階段

1、做好相關市場調研，利用足夠的時間細心進行房產項目可行性研究報告的編制工作，加強項目決策的科學性。項目的決策關系到項目的成敗，也直接影響了建設成本的高低和項目的收益。在此期間，需要充足的相關數據資料和工作時間，不可急于求成，不加細致的分析和優化，特別是其中的市場調查、技術方案、投資估算、融資方案、財務評價、風險分析方面的內容。

2、科學開展房地產項目投資估算的編制與審核工作。投資估算不僅是擬建工程編制房地產項目建議書、可行性研究報告的重要組成部分，同時也是房地產項目決策的重要依據之一，要在滿足必要功能的基礎上，盡可能的降低成本，提高投資收益。

（二）規劃設計階段

有關統計資料顯示，設計階段對整個工程造價的影響在35%～75%之間。當項目投資決策確定以后，設計階段的造價控制就變得十分重要，而這一階段恰恰是目前開發商（投資人）控制的比較薄弱的環節。設計是非常重要的一環，它直接影響工程的造價。設計時通過技術比較、經濟分析和效果評價，力求選擇在技術先進條件下經濟合理，在經濟合理條件下確保技術先進，在滿足實用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創造最大經濟效益。

1、推行設計招標，擇優選擇設計單位

積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的總體規劃、建筑設計、景觀設計等放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比定標，這樣既可優選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環境設計上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。

2、開展限額設計，有效控制造價

由于當前設計單位普遍經濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術、輕經濟”，設計節點把握度差，趕工期、輕質量、各專業圖紙矛盾多、細部設計缺失。加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費較大。甲方必須在設計任務書或投資估算上規定造價的限額，并和設計費掛鉤。對設計單位進行經濟賞（節約）罰（超支）制約。盡可能實行設計監理制度，加強設計階段的成本控制。盡量避免后期設計變更帶來的成本增加。

（三）招標階段

1、招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。選擇綜合組織管理能力優勝的房地產項目組織和房地產項目經理。現在好多的房地產項目管理組織還繼續延續以往的掛靠管理形式，表面上市一個管理正規的名牌大公司，實質上組織當中占相當一部分事掛靠的民間小包工隊，利用靠、拖、賴等不正當的方式進行競爭，最終損失的大多數是由于單位中高層管理者違規操作房地產項目管理不正規的建設單位。

2、做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。

3、合理低價者中標。所謂合理低價,是在保證質量、工期前提下的合理低價。把握好工程施工招投標，選擇報價合理、社會信譽好、技術力量雄厚的施工企業。施工單位管理到位，工期就可以保證，并且有可能提前。

（四）施工階段

1、落實施工項目計劃成本責任體制，一個成熟的施工企業在工程開工前，根據工程的投資和往年工程實際成本，先確定成本計劃，而后按計。劃的要求，采用目標分解方法，將目標分配到各職能人員、施工隊和施工班組，并簽訂成本承包責任狀(或合同)。由各承包者提出保證成本計劃完成的具體措施。

2．加強成本計劃執行情況的檢查與協調，項目經理部應定期檢查成本計劃的執行情況，并在檢查后及時分析，采取措施，控制成本支出，保證目標成本計劃的實現。

（五）竣工結算階段

篇9

一、房地產管理模式的內涵

房地產項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產項目的管理者運用系統的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品。它是一門應用性很強的綜合性學科。也是具有很大發展潛力的新興學科。從內容上看，它是項目建設全過程的管理，即從項目建議書、可行性研究、工程設計、工程施工到竣工全過程的管理。任何一個項目的建設都需要這個過程，它是分階段進行的。這不是由人們主觀臆造出來的，而是項目建設的客觀要求。從性質上看，項目管理是固定資產投資管理的微觀基礎，其性質屬投資管理范疇。

房地產項目的各參與方都有自己的項目管理，可分為建設方的項目管理、開發商的項目管理、咨詢方的項目管理、政府部門的項目管理等，但影響房地產項目進展和效益的主要是業主方的項目管理方式。因此，本文只討論開發商的項目管理，是站在業主方的立場上。

房地產項目管理模式，是指將管理的對象作為一個系統，為了使系統能夠正常運行，并確保其目標的實現，而運用的項目組織和管理方式。

我國的房地產項目管理模式的選用應符合我國市場經濟的規律和國際慣例，并能促進基本建設事業的發展。房地產項目管理模式的選擇恰當與否與項目建設目標能否實現、項目建成后的運行能否取得既定的社會效益和經濟效益直接相關。因此，了解并選擇恰當的房地產項目管理模式意義重大。

二、管理模式的選取

由于施工項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于施工企業所具備的經營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。我們在運用量本利分析法進行項目目標成本管理中，不能簡單地對產量、成本、利潤三者的依存關系，應用數字模式，預測一個目標值，而且，還要根據企業生產管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統健全跟蹤制――信息反饋――總結考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經濟效益的提高。

在實施現代化管理過程中，離不開基礎工作所提供的資料、數據和信息，如果沒有正確的計量技術和監測手段，詳盡全面的統計報表、及時有效的各類信息的反饋，再好的現代化管理方法也不能發揮它的威力。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累更多、更全面的基礎資料，為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據，使“方法”在施工項目中發揮更大的作用。認真抓動態過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。如網絡計劃在施工管理中很實用，編制一個網絡計劃并不很難，但要堅持運用這一網絡計劃卻不容易。由于計劃執行過程是復雜的動態過程，又受到各種復雜多變的因素的影響，出現與實際進度不是提前就是拖后時，堅持對網絡計劃執行過程進行跟蹤和控制，及時調整、反復運用取得實際效果。

三、我國房地產項目管理的現狀及存在的問題

1.提高項目管理人員素質科學實施項目管理。目前我國現有小而專、大而強的項目管理公司不多，而且專業性的項目管理人員非常少，人員素質也不高，對項目管理的性質、任務、機制認識不夠，管理片面，往往局限于對施工質量的監控，使我國的建設項目管理在理論和方法上與先進國家相比，都存在較大的差距。要使項目管理現代化，其管理人員一定要具備現代化管理的素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規模較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質，那么，要實現現代化管理是非常艱難的。同時，要求項目每一位管理人員，要隨著社會的不斷進步，科學管理技術的不斷發展，不斷對自身充電，接受上崗培訓。通過培訓，提高管理隊伍素質。可以說，項目經理素質的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環境下開展。

2.加強行業法律法規建設。近年來，房地產開發建設領域中仍存在諸多問題，一些房地產開發建設企業受經濟利益的驅使，置法規體制于不顧，處處鉆空子，嚴重損害了國家和集體的利益。反映在：基本建設有章不循、有法不依，不報建、不招標，以及任意肢解發包工程，強行不合理壓價；行業壟斷，一個行業的工程往往是本行業立項、本行業投資、本行業設計、本行業的施工、本行業監理，不允許外行業隊伍進；工程項目可行性研究成為“可批性研究”；現場簽證無中生有、價量不實；不法中介行為嚴重；還有錢權交易，搞工程腐敗等。這些都極大地制約和限制了我國項目管理的發展。所以，加強房地產行業的法律法規建設是完善和規范房地產行業發展的重要保證。

四、結語

房地產項目管理對于房地產開發企業來說是至關重要的，在我國目前的房地產項目管理中，提高項目管理水平是刻不容緩的。

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1 現階段房地產項目成本管理中存在的問題

房地產業作為我國支柱產業之一，現階段還存在著許多問題，主要表現在以下兩個方面：

1.1把項目成本管理的重點放在施工階段

房地產開發項目成本由地價，土建和安裝成本費，配套建設費用，開發商的運營成本組成。施工成本在整個項目成本中所占的比率不是最高的，只能說施工階段可能是成本投入最明顯的一個階段。為防止在施工中產生的各種經濟問題，各公司均采取分散權利的辦法，項目經理的權力被減少至最低，職能部門的權力相對做大。控制成本被分解到各職能部門后，各部門就只關注自己的職能范圍內的成本管理情況，至于對其他部門甚至全局會有什么影響根本就不是相應職能部門關心的范圍。因此將項目成本管理重點放在施工階段是不可行的，應該在每個部門每個階段都要注重項目成本的管理。

1.2項目運作過程中不注重施工計劃

項目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是計劃。施工前做好工程的估算，必須依據材料計劃并對照市場材料價格估算出材料所需費用，還有加工費、臨時設施、辦公用品及生活設施費等，對每一項做一個較詳細的估算。把估算出的總金額與預算總金額進行對照，這對今后的工程實施和成本管理有很大的幫助。制定詳實、可行、精確的計劃對于項目管理目標完成有著重要的作用。現階段項目運行時，房地產商為了早開工，早開盤。計劃成立一張消耗了勞動力的廢紙，完全起不到應有的作用。這樣在實際工程中沒有科學的計劃可以依據，某一分部分項工程不知花費是超還是省，成本管理效率低下。

2 提升房地產項目成本管理水平的方法

2.1加強項目前期投資決策階段的成本管理

項目投資決策是指決策單位或決策者按照規定的建設程序，根據投資規模、投資方向、投資布局的戰略構想，結合有關的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎上，對擬建項目進行技術經濟分析和多種角度的綜合分析評價，決定項目是否馬上建，在什么地方興建，選擇并決定項目建設的最優方案，即解決所謂的定項、定點、定方案的問題。在建設項目決策階段，項目的各項技術經濟決策，對工程造價以及項目建成后的經濟效益，有著決定性的影響，是工程造價控制的重要階段。

（1）合理確定建設規模：任何項目工程的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風險，對于房地產開發項目來說更是如此，如果項目在前期決策階段不做好市場調查，可能會導致資金難到位，開工遲，技術、管理跟不上，這樣就會造成質量和進度目標達不到計劃要求。而生產規模過小，使得資源得不到有效配置，項目單位成本較高，經濟效益也會降低。因此，合理確定建設規模是控制工程造價的關鍵。

（2）做好方案優化：技術與經濟相結合是控制工程造價比較有效的手段。長期以來，我國工程建設領域都存在技術與經濟分離的弊端，通常項目建議書由開發商的工程技術人員提出，而相對應的投資估算由財會、預算人員編制，技術人員不懂財務，缺乏經濟觀念，設計思想保守，造成在項目決策階段造價控制不嚴。要真正有效的控制工程造價，在完成市場調查研究后，必須結合項目的實際情況，將技術和經濟有機結合，進行設計多方案比較，把控制工程造價觀念滲透到決策階段的各個環節中。

（3）合理選擇建設標準和建設地點：建設標準和建設地點的合理選擇，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著工程造價的高低、建設工期的長短、建設質量的好壞，及項目建成后的經營狀況。建設標準的確定對于房地產商來說十分重要，房地產開發商不一定要一味的追求高標準。開發的樓盤一定要和周圍的環境、配套相匹配，在確定開發項目的建設標準時一定要按照可行性報告中市場調查和預測根據自己的特點、特色來進行。

2.2設計階段的成本管理

設計階段是房地產項目成本管理的關鍵與重點。設計環節的費用管理有兩個目的，一是降低為完成設計任務所需的設計成本，二是降低工程所需設備、材料、建筑、安裝等費用。由于占工程費用大部分的設備、材料、建筑、安裝費用在設計階段就可以較精確地確定，因此可以說，降低項目成本的關鍵在設計階段。在設計階段中做好以下問題控制成本。

（1）推行設計招標擇優選擇設計單位：積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。

（2）開展限額設計控制造價：設計不精、深度不夠是增加工程造價的不確定因素，由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。

（3）加強對設計人員進行經濟觀念的教育：在設計工作中推行限額設計，根據合同標的額，對各專業限定投資額，嚴格控制技術設計和施工圖設計的工程量和技術標準。在設計中，從項目的實際情況出發，不盲目追求高標準、高水平，體現“中等、適用，在適用的條件下注意美觀”的原則，合理使用人力、物力、財力，將有限的資金用到工程的關鍵部位上，采取多方案的比較，設計采用最佳方案。

3 結語

房地產項目成本管理是房地產企業管理的核心的內容之一，成本管理的效果直接關系到企業的經濟效益，通過成本管理可以減少和杜絕企業中的浪費現象，節約有限的社會和經濟資源。我國的項目管理水平仍十分落后，有待于我們不斷的努力，采用新的管理方式和工具，在以后的市場競爭中，只有更好的掌握和理解項目成本管理的內涵，重視項目成本管理的有效實施，才能永遠立于不敗之地。

參考文獻：

[1]吳榮昌.淺談房地產企業的成本管理[j].中華建設，2008，(7)：98-99.