房地產評估模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產評估，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

受托估價方: (以下簡稱乙方)

甲、乙雙方就委托房地產價格評估事宜達成如下協議:

一、甲方因為 ，特委托乙方對 進行評估。

二、甲方應于 年 月 日以前將委托評估房地產所必需的產權證明、證件及其它有關資料交給乙方。甲方應向乙方提交的資料如下:

1. 上述住宅樓房的確權證明材料復印件;

2. 其他有關資料。

三、乙方應根據甲方委托評估的目的, 對委估房地產的價格予以客觀、公正的評估, 并向甲方出具房地產價格評估報告書。普通房地產價格評估,一般應在甲方提供資料后兩周內完成。

四、甲、乙雙方對委估房地產價格評估報告的內容應盡保密之責,除向政府主管部門申報外,未經對方同意, 不得對外公開或泄露給他人。

五、經甲、乙雙方商定，甲方按北京市物價局及北京市房屋土地管理局《關于房地產中介服務收費的通知》(京價[房]字[1997]第398號)文件規定的房地產價格評估收費標準(見下表)所計算的評估標準收費，向乙方支付評估費。

六、甲方如中途中斷委托評估, 乙方不退還甲方預付的評估費。

七、本協議自甲、乙雙方正式簽字蓋章之日起生效。未經雙方同意任何一方不得進行修改。如有未盡事宜, 由雙方另行協商解決。

八、本協議于XX年 月 日正式簽定。一式四份,甲、乙雙方各執二份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產評估合同范文2甲方：

乙方：

一、合作背景

1、應乙方的合作要求，為了更好地整合甲方和乙方的社會資源，共同把 業務做強做大，甲方愿意與乙方合作。乙方在云南省(市、自治區)昭通市(地區)綏江縣(區)開展房地產評估業務。

3、乙方為表明與甲方合作的誠意，乙方同意在簽字本合作協議后， 支付誠意金貳萬元給甲方留存。合作到期(或終止)時，乙方如無違約行為，甲方無意退還乙方，不計利息。

二、合作期限

暫定壹年，即從 年日起至 月日止。合作到期，如乙方無違約行為的，可續簽。

三、合作務件

1、甲方以評估資質和已在區級相關銀行評估準入及其它社會資源為合作基礎。

2、乙方以現有經營平臺和在–轄管理部門和銀行及周邊縣市的人脈關系和其他社會資原作為合作條件。由于乙方與甲方合作前與廣西國聯評估公司存在合作關系，且已設置有辦公室場所、做有廣告牌和購置有辦公設備等，為了明釋雙方合作關系的獨立性及乙方之前的債權債務，經雙方商定：

①乙方在量 月 日前終止合作關系，結清所有債權、債務。

②乙方在日前租用的辦公場地和已制作安裝分公司使用，乙方不得抽離，但所有權歸乙方所有，分公司不計入財務折舊和攤銷。 月 日后，經甲、乙雙方認可的日常開支費用，依規在財務中列支、計入成本核算。

四、雙方職責

1、甲方職責

①負責提供相關資料并協助乙方辦好–分公司的工商注冊，稅務登記、資質備案等工作。

②負責理順–分公司與 分公司、—總公司的業務關系，確保各項業務的正常開展。

③負責監管分公司的財務管理，檢查審核各項費用收支和賬務處理的準確性、合理性、合法性，按合同、按約定要求及時劃付各項費用和分利。指導分公司財務人員做好建賬、核算、報稅、年檢等工作。

④利用自身關系和資源，協助乙方拓展–及周邊縣市評估業務。

⑤根據總公司的規范要求，檢查、督促、指導分公司的各項工作。

⑥行使股東職權，參與分公司業務發展、內部管理、費用配置、利益分配及其它重大事宜的決定。

2、乙方的責任

①由乙方負責–轄區范圍內評估業務市場的客戶拓展和關系維護。

②分公司的財務管理工作在甲方的監管和指導下進行，賬務做到日清月結，透明度高，不弄虛作假，盡可能規避財務風險。

③分公司接洽的轄區內的評估業務，原則上有–分公司派員工進行核收相關資料和進行現場勘察及取證，并按總公司質量控制要求，撰寫評估預報告，之后，報請 分公司領取報告編號，并將報告初稿上傳 分公司(或總公司)，按授權要求逐級審核、簽發。

④乙方評估員必須按甲方及總公司的業務流程及評估規范開展評估業務，不得弄虛作假和參與惡性競爭，損害公司形象。特殊情況需提前與甲方請示，經報總公司協調同意后再運作，否則，后果由乙方自負。

五、業務受理區域界定

實行抵押登記屬地受理原則。但如果是–屬地客戶自主上門尋求 或—總公司評估的，則尊重客戶的選擇，需要協調時，–要無條件幫忙;反之，如果–分公司拓展到(或受理到)轄區范圍外的客戶時， 分公司或總公司也應尊重客戶的選擇。如果受理到非屬地客戶而推薦給屬地分公司(總公司)辦理的，如成功，受理公司應適當給予推薦公司適當的返點，具體比例由雙方協商。嚴禁惡性跨區域挖掘潛在客戶(游蕩客除外)，否則，甲方按屬地原則處置所得。

六、隸屬關系

1、行政及業務：–分公司隸屬 分公司、—總公司管理，上傳下達逐級傳遞，嚴禁越級操辦。

2、財務核算：既接受上級的監管指導、規避風險，又相對獨立核算，自負盈虧。

七、財務處理及核算

1、評估收費及結算標準。原則上按總公司評估收費標準收取“評估費不低于區標五折”計收，低于五折的收費應經甲方報請總公司同意后，方可執行，否則收入按五折計提結算。

2、在–分公司沒有找到自有國家注冊評估師前，暫借用總公司的注冊評估師簽發報告，乙方需依合同按業務收入的2%向總公司支付簽發風險金。

3、由于–分公司實行獨立核算，但其受理業務撰寫的評估報告，全部由總公司派駐 分公司的專職負責人進行審定和報批，并由評估助理協助做好初審、修整、跟蹤、信息反饋、裝訂合本、報告收發等工作。據此，乙方應按行規給予派駐負責人及評估助理按收入的4%支付材料費、崗位加班費。

4、如果分公司受理的大單(特殊)業務，總公司需派人現場復察的， 分公司每出車一次，–分公司給予出車人 如需用餐，–分公司則盡可能由委托評估人安排。

5、費用開支原則：各項費用總額控制，上頭封頂、下不保底，平衡使用，據實列支，超出自負。

6、結算時間。原則上每月一小結，年底總結算。在結算當期，已出報告，但未收齊評估費的，由乙方負責追收并墊付。

八、收入分配

為鼓勵雙方各自嚴格成本控制，“睇菜吃飯”，快定收入分配按以下原則進行：每月經雙方確認的營業收入總額，在減去營業稅5.65%后的余額，按甲方40%，乙方60%的比例分配。甲方所得除繳清總公司的20%管理費，還應支付總公司評估師的簽字費和助理評估員的加班費，結余為利潤。乙方的70%的分成，除給外圍經辦人員獎勵外，還應支付員工工資，房租及水電費，公關招待費、差旅費，電話網絡費及日常辦公用品費用等一切。結余為利潤。即按比例分成，各自包干，盈虧自理。

九、其他

1、協議簽定，各自履行，如有違約，承擔責任，終止合作。

2、未盡事宜，雙方協商，共同執行。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產評估合同范文3委托方： (以下簡稱甲方)

受托方：(以下簡稱乙方)

甲乙雙方經充分協商，茲就 訂立本合同，內容如下：

一、評估目的： 提供依據。

二、乙方應根據甲方評估需要，保證對上列房地產予以客觀、公正地評估，最后出具該委托項目的評估報告書，于甲方提供全部所需資料并完成實勘后 日內交付甲方征求意見稿, 無異議后, 日內交付正式報告書。

三、甲方應于____20xx___年 月 日以前將委托項目的房地產的產權、經營狀況、稅務或成本費用等評估所必要的資料提交給乙方，或配合乙方向有關部門查閱，抄錄委托項目的評估所必要的資料。

四、乙方在評估期間需要到現場勘察，甲方須陪同并應提供方便和配合。

五、乙方對甲方提供的文件資料應妥善保管并盡保密之責，非經甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。

六、甲方應付給乙方的評估服務費參照中華人民共和國計劃委員會、中華人民共和國建設部聯合發文(計價格第971號文)的房地產評估收費標準計算： 元(大寫: 整)計費。

七、乙方如無特殊原因和正當理由，不得遲于本合同規定的時間交付評估報告書，因乙方原因每逾期一日未交付評估報告書的乙方應賠償甲方評估服務費3%。

八、甲方如不按本合同規定的時間向乙方提交前述有關文件、圖紙、憑證和資料，乙方可按耽誤時間順延評估報告書的交付時間。甲方如果中途中斷委托評估請求，乙方工作過半，甲方則應付給乙方全部評估服務費的 %，或已預付的評估服務費不予退還，上述兩者之中取其高者。

九、甲方接到乙方提交的評估報告書次日起10日內，如對評估結果有異議且有正當理由，經雙方協商,可向乙方提出申請重新分析，乙方應在接到甲方申請重新分析書次日起再次約定的時間內完成委托項目評估報告書，交付甲方。甲方逾期不提出者，評估報告書生效。

十、其他：

十一、本合同自甲乙雙方正式簽訂之日起生效，其中任何一方未經對方同意不得隨意更改。如有未盡事宜，需經雙方協商解決。

十二、本合同一式 份，甲方執 份，乙方執一份,本合同于_20xx_年 月_ 日正式簽訂。

篇2

房地產評估概述

自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產市場已經形成。房地產市場的建立和房地產業的發展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。

房地產評估的概念

房地產價格評估是指具有專業水平和經驗的評估人員根據特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。

房地產評估是科學、藝術和經驗三者的結合。正確的房地產價格的估計、推測或判斷應依賴于一套科學嚴謹的房地產估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現有的理論和方法，還須依賴房地產估價人員的經驗。因為影響房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數學公式就能計算出來的。房地產評估不是對房地產價格的主觀給定，而是把房地產的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產估價是估價人員基于對房地產客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數據強加給估價對象。

評估方法及評價

房地產估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現值法。此外還有假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產投資中，房地產的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產估價中占有重要地位。傳統的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發，如房屋的設計、位置、土地價格等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經濟外部性。房地產經濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。經濟外部性在房地產的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產經濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經濟外部性對房地產評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到決定性作用，只考慮房地產給消費者帶來的內部效用，而忽視其他經濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結果對個人消費者來說往往是不夠準確的。

經濟外部性

經濟外部性的概念

外部性最早是由英國經濟學家馬歇爾在其經典著作《經濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業的活動對其他人或其他企業的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一個經濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經濟外部性可用消費者的效用函數表示：

Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk)(2-1)

在式(2-1)中，用Ui表示消費者i的效用函數，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經濟主體j進入消費者i效用函數的第k種經濟活動水平，顯然有：Ui/Xih>0。假設Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0,則表示消費者j對消費者i產生了外部正效應；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產生外部效應；Ui/Yjk<0,則表示消費者j對消費者i產生了外部負效應。

從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現實上講，外部性特別是外部不經濟仍是一個較嚴重的社會經濟問題，如環境污染或環境破壞。

經濟外部性的特點

經濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系（或影響），這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態環境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。

經濟外部性的影響

外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產者和消費者在決策時雖然可做到個體最優，但很難達到社會最優，因為經濟外部性對其他消費者的效用將產生一定的影響。就房地產評估而言，經濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產估價。它主要是通過其他經濟主體的活動、消費者與其他經濟主體的相互關系（互補關系或競爭關系）以及環境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數，如，住戶的鄰居喂養了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經濟主體的行為導致了某種結果，而消費者的效用受到這種結果的影響，如，某企業排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環境，進而降低消費者使用該房地產的個人效用。

經濟外部性的評估

由于經濟外部性的存在會影響其他經濟主體的效用，進而會出現房地產評估結果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產評估中的經濟外部性問題。

由前可知，效用是聯系經濟外部性與房地產評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產估價，而經濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構造一效用函數來解決房地產估價中的經濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權重。一般來說，每種外部性的產生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數：

U=ΣxiUi(3-1)

因為經濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經濟外部性帶來的外部效用來調整估價的結果，使評估更符合實際，即結合考慮內外效用的作用。假設消費者對某種外部性的態度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態，對應效用可取值為120、110、100、90、80。對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權重，加總就可得出消費者對特定房產的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數，再乘以用傳統方法估計出來的房價，就得出調整后的房價。

假設有一消費者需購買一套住宅，專業資產評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調查，得出了如下結果：房產周圍有一個污染嚴重的化工企業，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質量，該消費者非常厭惡，效用取值為80。該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫院、公交車站等，基礎設施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120。

可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質量，鄰居行為，基礎設施。資產評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質量比鄰居的行為略微重要，基礎設施比空氣質量略微重要，基礎設施比鄰居的行為相當重要，則資產評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。

根據層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數中的權重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權數有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數計算公式求出該消費者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對效用數=106.53/100=1.0653，

則經調整后的房地產價格P=40×1.0653=42.612萬元。

此結果充分考慮了經濟外部性，評估結果較為符合實際。

經濟外部性的存在，會影響房地產評估師評估房地產價格，為使評估結果更為客觀和合理，在運用傳統的評估方法的同時，引入經濟外部性效用函數，房地產評估師可經過具體分析經濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經濟外部性對待估房地產價格的影響。

參考文獻：

1.盛承懋等.房地產經紀人專業基礎.東南大學出版社，2002

2.王洪衛等.房地產經濟學.上海財經大學出版社，1997

篇3

房地產、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。

在我國有人習慣將房地產估價稱為房地產評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產制度政策評估、房地產企業資信評估等，所以，稱為房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更為準確些。

從專業角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

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房地產、房地、地皮和建筑物

的含義有所不同,其中：房地產可指地皮,也可指建筑物,還可指地皮與建筑物的合成體；房地指地皮與建筑物的合成體；地皮僅指地皮部分,如說地皮價格時,此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。

房地產估價從表面上看,好像是估價職員在給房地產定價-估價職員認為值多少錢就值多少錢。

但實際上,房地產估價不應是估價職員的主觀隨意定價,而應是估價職員模仿市場形成價格的機制和過程,將客觀存在的房地產價格或代價揭示、顯示出來,是迷信與藝術的有機結合。要做好房地產估價,不僅必要通曉房地產估價的理論、方法和技巧,還必要具備房地產制度政策、開發經營,以及經濟、建筑、都管帳劃、執法等多方面的知識,必要理論與實踐高度結合。實習中,經過與萬隆有關估價職員的接觸,可以了解到,他們原來有的是學建筑設計的,有的是學建筑經濟的,有的甚至是學管帳的,但在實踐中他們則必須各方面的知識融會領悟,只有這樣,才氣將估價事情做得盡可能的完善。

篇4

房地產、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。

篇5

一、房地產評估概述

自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產市場已經形成。房地產市場的建立和房地產業的發展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。

二、房地產評估的概念

房地產價格評估是指具有專業水平和經驗的評估人員根據特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。

房地產評估是科學、藝術和經驗三者的結合。正確的房地產價格的估計、推測或判斷應依賴于一套科學嚴謹的房地產估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現有的理論和方法，還須依賴房地產估價人員的經驗。因為影響房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數學公式就能計算出來的。房地產評估不是對房地產價格的主觀給定，而是把房地產的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產估價是估價人員基于對房地產客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數據強加給估價對象。

三、評估方法及評價

房地產估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現值法。此外還有假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產投資中，房地產的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產估價中占有重要地位。傳統的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發，如房屋的設計、位置、土地價格等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經濟外部性。房地產經濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。經濟外部性在房地產的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產經濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經濟外部性對房地產評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到決定性作用，只考慮房地產給消費者帶來的內部效用，而忽視其他經濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結果對個人消費者來說往往是不夠準確的。

四、經濟外部性

1.經濟外部性的概念

外部性最早是由英國經濟學家馬歇爾在其經典著作《經濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業的活動對其他人或其他企業的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一個經濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經濟外部性可用消費者的效用函數表示：

Ui=Ui（Xi1，Xi2，……，Xih，……Xin，Yjk）

在式（2-1）中，用Ui表示消費者i的效用函數，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經濟主體j進入消費者i效用函數的第k種經濟活動水平，顯然有：Ui/Xih>0.假設Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0，則表示消費者j對消費者i產生了外部正效應；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產生外部效應；Ui/Yjk<0，則表示消費者j對消費者i產生了外部負效應。

從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現實上講，外部性特別是外部不經濟仍是一個較嚴重的社會經濟問題，如環境污染或環境破壞。

2.經濟外部性的特點

經濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系（或影響），這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態環境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。

3.經濟外部性的影響

外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產者和消費者在決策時雖然可做到個體最優，但很難達到社會最優，因為經濟外部性對其他消費者的效用將產生一定的影響。就房地產評估而言，經濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產估價。它主要是通過其他經濟主體的活動、消費者與其他經濟主體的相互關系（互補關系或競爭關系）以及環境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數，如，住戶的鄰居喂養了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經濟主體的行為導致了某種結果，而消費者的效用受到這種結果的影響，如，某企業排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環境，進而降低消費者使用該房地產的個人效用。

4.經濟外部性的評估

由于經濟外部性的存在會影響其他經濟主體的效用，進而會出現房地產評估結果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產評估中的經濟外部性問題。

由前可知，效用是聯系經濟外部性與房地產評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產估價，而經濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構造一效用函數來解決房地產估價中的經濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權重。一般來說，每種外部性的產生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數：

U=ΣxiUi（3-1）

因為經濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經濟外部性帶來的外部效用來調整估價的結果，使評估更符合實際，即結合考慮內外效用的作用。假設消費者對某種外部性的態度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態，對應效用可取值為120、110、100、90、80.對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權重，加總就可得出消費者對特定房產的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數，再乘以用傳統方法估計出來的房價，就得出調整后的房價。

假設有一消費者需購買一套住宅，專業資產評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調查，得出了如下結果：房產周圍有一個污染嚴重的化工企業，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質量，該消費者非常厭惡，效用取值為80.該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90.政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫院、公交車站等，基礎設施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120.可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質量，鄰居行為，基礎設施。資產評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質量比鄰居的行為略微重要，基礎設施比空氣質量略微重要，基礎設施比鄰居的行為相當重要，則資產評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。新晨

根據層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數中的權重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權數有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數計算公式求出該消費者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對效用數=106.53/100=1.0653，

則經調整后的房地產價格P=40×1.0653=42.612萬元。

此結果充分考慮了經濟外部性，評估結果較為符合實際。

經濟外部性的存在，會影響房地產評估師評估房地產價格，為使評估結果更為客觀和合理，在運用傳統的評估方法的同時，引入經濟外部性效用函數，房地產評估師可經過具體分析經濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經濟外部性對待估房地產價格的影響。

參考文獻：

1.盛承懋等，房地產經紀人專業基礎，東南大學出版社，2002

2.王洪衛等，房地產經濟學，上海財經大學出版社，1997

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中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-0-01

房地產評估是房地中介行業中的一個大的分支（房地產中介行業包括了房地產評估、咨詢和），由于現實及理論上的需要，房地產評估在房地產中介行業中發揮的作用越來越明顯。

一、房地產評估機構面臨的財務風險

對于房地產評估機構而言，其所面臨最主要的財務風險就是稅務風險。稅務風險是一種法律風險。隨著我國稅收法治建設的不斷規范、稅收征管的不斷加強，房地產評估機構的稅務風險越來越明顯。

目前，我國房地產評估機構所采用的征稅方式是查賬征收，這種征稅方式實際就是針對當期利潤與所得稅率之積進行繳稅，而利潤就是用房地產評估機構的收入減去相應的成本。在進行查賬征收時，其成本是有嚴格規定的，并不是所有的費用都能夠計入成本并進行抵扣。

2008年1月1日施行的新《企業所得稅法實施條例》明確規定：廣告費與業務宣傳費支出，納入成本的比例不能超過企業全年營業額的15%，其他部分只能在以后的納稅年度進行結轉扣除，這使得企業的廣告費就只能根據營業額的一定比例部分計入成本。不少的房地產評估機構為了能夠減少企業所得稅的繳納，會想方設法地找到一些能夠在稅前計入成本的費用發票回來使用，這些發票既可以是朋友給的，也可以是企業員工提供的，甚至是企業在外面購買回來的，這里面就存在著極多的問題與風險。比如發票的真假就是個很大的問題，目前有不少提供假發票的小廣告，如果沒有仔細地辨別，將假發票入了賬，就會隱藏著問題，當稅務機關檢查時，就會給企業帶來風險。

上海有一家房地產評估機構，經營狀態良好，企業利潤也極高。但評估機構的負責人希望能夠通過少繳稅的方式進一步提高利潤，就通過各種渠道收集發票充作稅前費用，這其中有很多咨詢費的發票是買回來的。企業的所得稅立竿見影地就下降了。但是稅務機關很快就發現了該評估公司的所得稅極不正常，電腦自動預警，稅務機關的片管員對公司實施了查賬，并馬上就發現了咨詢費的發票有問題，并進一步發現了很多的假發票。由于金額較大，該評估公司不但要補繳稅金，還必須繳納一筆數目較大的罰款。如果不是公司補繳稅款和罰金及時，認錯態度正確認真，企業法人就面臨牢獄之災。

二、房地產評估機構財務風險的防范

有效的控制與防范房地產評估機構的稅務風險，離不開評估機構管理者的重視與配合，這是房地產評估機構發展戰略中的重要一環。同時，稅務風險也是房地產評估機構進行日常風險管理的重要內容之一。歸納來看，房地產評估機構稅務風險的防范應當從這樣幾個方面入手：

1.房地產評估機構的管理者們必須及時的了解國家最新的稅收法律、法規與相關的政策與制度。管理者們可以通過報紙、電視、互聯網以及參加相關培訓班等方式來獲得這些信息與資料，并在公司內部開展相關信息的宣傳與交流。對于那些與房地產評估行業相關的內容與信息要給予最高度的關注，并嚴格按照稅務的要求在評估機構內貫徹與執行，從而減少因信息不對稱或稅務盲點而造成的稅務風險。

2.房地產評估機構的財務人員、市場人員及相關的采購人員等，也必須系統地、全面地學習掌握與房地產評估行業相關的稅務知識，并準確地應用相關的稅務條款。對那些自己無法把握的、不能完全理解的稅務知識，應當及時地向稅務機關或相關的事務所進行咨詢，讓自己完全掌握、完全理解，從而防止出現因不理解、理解錯誤而造成的稅務風險。

3.克服僥幸心理，絕不偷稅逃稅。依法納稅是企業、公民都應盡的義務，房地產評估機構也不例外。房地產評估機構對于那些必須繳納的稅款，應當克服僥幸心理，做到及時足額地繳納。因為稅務機關于對企業少繳稅、不繳稅的行為都按偷稅行為處理，不但要追繳企業偷逃的稅款和滯納金外，還會根據企業少繳或未繳的稅款處于50%以上、五倍以下的罰款。對于那些性質特別惡劣的企業，稅務機關還會追究相關人員的法律責任。所以，房地產評估機構能否有效地克服僥幸心理，也直接關系到房地產評估機構稅務風險的防范。

4.依托稅務師事務所這一專業平臺，有效地對房地產評估機構的稅務風險進行防范。稅務師事務所是稅務的專業機構，其所提供的稅收籌劃是事務所稅務的重要內容，也是企業稅務風險管理的重要內容。稅收籌劃的根本目標就是幫助企業合理地避稅。房地產評估機構可以選擇稅務師事務所為企業作稅務，借助稅務師事務所這一專業機構來幫助自己防范稅務風險、合理避稅和節稅。當然，在運用稅務師事務所時，必須簽訂合同，并要求稅務師事務所在合同中明確承諾其所提供的稅收籌劃方式是合法的，并能夠得到稅務機關的認可。同時，合同中要明確雙方的權利與義務、違約責任等內容，這就能夠在稅務師事務所的問題或錯誤使得房地產評估機構收到稅務處罰時，房地產評估機構能夠通過訴訟的方式來轉移稅務風險。

當然，歸納起來說，房地產評估機構必須在公司內部建立健全相關的規章制度，加強相關員工的稅務知識培訓，在評估機構內全面樹立依法納稅的觀念，從根本上杜絕房地產評估機構稅務風險出現的可能。

結論：

房地產評估機構面臨的財務風險主要是稅務風險，本文從房地產評估機構的角度對其面臨的財務風險進行了研究，并對財務風險的防范提出了一些有針對性的建議與思路。希望通過本文的研究與分析，幫助我國房地產評估機構有效地防范財務風險，有效地推動房地產評估機構的和諧、穩定發展。

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一、我國房地產評估行業發展概況

中國房地產評估行業是一個既古老又新興的行業，是房地產的重要組成部分。中國房地產評估活動歷史悠久、源遠流長，上千年前就產生了有關房地產價值及其評估思想的萌芽。當時伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當等活動的出現，房地產估價活動應運而生。但在20世紀50年代至 70年代這段時期，隨著廢除房地產私有制，禁止房地產買賣、租賃等活動，中國房地產估價活動基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，中國房地產估價活動開始復興。特別是1993年誕生首批房地產估價師以來，中國房地產估價行業快速發展，估價隊伍迅速壯大，估價法規不斷健全，估價標準逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業務持續增長，估價行業的社會影響顯著擴大；基本形成了公平競爭、開放有序和監管有力的房地產估價市場，逐步建立起了政府監管、行業自律和社會監督的監管體制；房地產估價在解決房地產市場失靈，將房地產市場引向理性，維護房地產市場秩序，保護房地產權利人和利害關系人的合法權益，防范金融風險，促進社會和諧等方面發揮著獨特的積極作用。

二、我國房地產評估市場現狀

在我國，房地產評估行業起步較晚，雖然近年來隨著社會主義市場經濟體制建設的不斷完善，房地產評估市場也有較明顯發展。但是，相對于西方發達國家，我國房地產評估行業仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發展的不利因素。

1.管理體系交叉，不利于估價行業的發展

從我國目前管理體制來看，評估業有房地產估價、土地估價和資產估價，且主要分屬于建設部、國土資源部和國有資產管理部，相應的估價人員也分為房地產估價師、土地估價師和資產估價師，各自形成了自上而下的管理系統，制定的管理辦法多從本部門出發，未經過很好的協調與溝通。這樣限制了公平競爭和優勝劣汰，不利于估價行業的發展。

2.估價人員的素質難以滿足行業發展的需求

我國的房地產估價實行執業資格制度，從業人員必須經過全國統一考試方可取得執業資格。但由于我國的房地產估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產估價師執業資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現象嚴重。房地產估價師考試不能體現估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業務水平而繼續學習和深造。

3.自律不夠

國外房地產估價一般是依靠估價師協會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協會有較強的吸引力：一方面在技術規范規程、行規行約等方面有較強的約束力。這幾年建設部做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業管理的重任，各地也只有少數省市成立學會，多數還是空白，地方上的行業自律差距就更大了。

4.制約力不夠

對房地產評估的技術規范和規程以及職業道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權威的系統科學的法律或法規，因此評估機構和執業人員沒有一個遵循的規則，全憑個人悟性或自由發揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。有的評估報告其評估價值即為財務報表的帳面值，有的標的權屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機構和人員違反職業道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業務，有的出賣評估機構的資格（即為沒有資格的機構或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業務偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當的經營行為沒有評判的依據，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業的發展。

三、我國房地產評估方法

1.成本法

適用于舊房地產的基本公式是：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題，現在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價格或重新開發成本是土地開發完成后的價值，而房地合一項目土地的重置成本應該是到整個房地產開發項目開發完成后的價值，包含建設期的貸款利息和開發利潤。

所以我認為這公式更明確：舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價+附屬費用+有關稅費+建設期貸款利息+開發利潤）×剩余使用年限修正系數+（前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設期貸款利息+建設單位管理費+開發利潤）×成新率。

2.市場法

比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格進行適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值方法。

比較法適用于本身具有交易性的房地產，該方法是不適用很少發生交易數量比較少的房地產。

3.收益法

按照我國目前的土地出讓政策，應對土地使用權價值進行分析，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發生的時間和其折現期一致，不應該考慮利息費用，正如假設開發法中的折現法公式中不存在投資利息和開發利潤一樣，因為它正以恰當的收益率，恰當的折現期折現到評估基準日。收益法評估往往是假設收入費用發生在某一個時點，實際發生時間與這種假設有偏差，這樣才可以用利息費用作調整。例如客觀租金收入發生在期末，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期末，這時應考慮期間發生費用的貸款利息；租金收入發生在期初，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期初，這時應考慮期間發生的費用進行折現。收益法實際上是一種動態法，而考慮利息費用是一種靜態法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴謹。因此，運用收益法要盡量將收入、費用發生的假設時間與加權折現期一致，而不必再考慮利息費用。

3.4假設開發法

運用該方法要注意兩個問題：第一是房地產開發收益率和房地產經營收益率的不同。資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。而對假設開發法中的現金流量折現法中的折現率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發利潤兩部分。教材中所說的折現率實質就是房地產收益率，只不過房地產開發的收益率不同于房地產經營的收益率而已，因此稱房地產開發收益率和房地產經營收益率，更能反映其本質，更好理解。即房地產開發收益率運用于開發完成后價值和開發成本費用的折現，房地產經營收益率運用于通過租賃經營形式對房地產價值的求取。

四、結論

科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映現實交易行為。房地產估價的對象就是房地產。從實物形態上來看，房地產存在三種形態，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外，房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據房地產估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。

參考文獻：

[1] 朱萍，王輝，資產評估學，復旦大學出版社，2014

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1 房地產評估中的風險

1.1 委托方提供虛假信息

對于房地產行業來說，由于房地產屬固定資產，其價值已經被越來越充分的認識到。特別是《物權法》頒布實施之后，很多人已經把房地產當作身份和身價的象征。于是，在進行房地產有關交易時，為了提高自己標的物的價值，有的委托方就會造假，向評估方提供虛假信息和資料。而評估方進行評估并最終作出評估報告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評估方不能很好地識別委托方提供資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標的物實際價值不符的報告，從而使評估失真，導致評估風險。而這種結果，很容易使買方認為評估方與賣方有意欺騙，而將評估方訴諸法庭。

1.2 評估技術使用不當

房地產估價規范對房地產估價所應遵循的原則、程序和方法作了明確的規定。這些規定，在防范評估中的不規范行為中發揮了積極的作用，有效地預防了房地產評估中存在的風險。但是，也要看到，在具體的評估過程中，由于房地產的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過程之中也需要根據實際情況的變化進行相應的變化。在這種情況下，評估方對評選的原則、程序和方法的不同選擇，將會產生不同的評估結果。因此，如果評估方在評估過程中不能正確地選擇參照主體，那么選擇的評估程序和方法就有可能不夠科學、適用，或與實際情況不太相符。于是在具體評估操作過程之中，這就會影響到評估程序的正常進行和評估方法的正確使用，評估方得出的結論就有可能會不符合標的物的實際情況，從而產生評估風險。

1.3 評估方素質欠缺

房地產評估的結果，在很大程度上取決于評估機構和評估方的專業素質與職業道德水平。對于中國來說，房地產評估還是一項比較新、但專業性要求又很高的工作。在這種情況下，如果房地產評估方的專業素質比較高，在進行評估的過程中就能夠憑借較高的專業素質進行相對專業的評估，對于標的物的估價就能夠更加符合實際，房地產評估的風險就會小； 反之，如果房地產評估方的素質不高，那么，進行房地產評估的能力就不夠強，在評估過程之中，就不能有效控制評估的誤差，甚至會出現失誤，嚴重影響評估的客觀公正。另一方面，房地產評估中涉及到的房地產經濟利益比較多，有的委托方為了達到提高標的物的價值從而獲取更多經濟利益的目的，就會采用經濟誘惑等手段，故意讓評估方作出有利于自己的評估報告。如果評估方的職業道德水平不高，就容易受到委托方的經濟誘惑，而使房地產評估產生風險。此外，中國目前的評估機構比較多，而且存在行業條塊分割現象，在不同的評估機構之間又存在著競爭，導致許多房地產評估機構不注重長遠發展，只顧眼前利益，采取不正當競爭等手段開展評估業務，破壞了行業規則，造成了房地產評估的潛在風險。

1.4 政策變動

一方面，供求關系對于房地產價格的影響比較大； 另一方面，如果有關房地產、土地等方面的政策發生變化，也會對房地產的價格產生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產業政策的變化，都會對房地產的價格產生一定程度上的影響。此外，政策的變化，有時也會對評估的方法產生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補償的估價方法產生了很大的變化。再如，當前政府為了控制房地產過熱而先后出臺的一系列政策措施，都會在不同程度上影響到房地產的價格。此外，雖然中國有關土地、房地產等方面的法律規范已經不少，但是還不完全適應中國錯綜復雜的形勢，特別是在房屋產權和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問題。在這種政策背景下，如果評估方不能緊跟形勢，認真理解各項政策的背景及其預期，就有可能會影響其對房地產的正常評估，從而帶來房地產評估風險。

2 防范房地產評估風險的對策

2.1 強化房地產評估的風險意識

房地產評估人員對房地產評估風險的認識，在很大程度上影響著房地產評估風險的產生。特別是在當前狀況下，房地產市場的發展對房地產評估的專業化水平要求越來越高，社會上各個方面對房地產評估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時，在房地產評估中存在的潛在風險也在上升。因此，房地產評估機構和房地產評估人員，必須充分認識到在房地產評估中產生風險的可能性，以及風險產生后對本身所產生的負面影響，在此基礎上進一步強化風險意識，以小心謹慎的態度，科學、嚴謹地進行相關評估，作出正確、規范的評估報告，從而有效防范房地產評估中可能出現的風險。

2.2 謹慎選擇客戶，加強與客戶的溝通

加強與客戶之間的聯系溝通，是一個房地產評估機構控制風險十分重要的方面。評估進行的時候，評估人員與客戶進行的溝通固然重要，但在另一方面，進行評估之前以及所有評估結束之后，評估人員也要注意加強與與客戶之間的溝通。評估之前進行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評估的標的物的大致情況和其中可能存在的問題，也可以了解買方的需求，從而為正確的評估創造一個比較好的基礎； 評估過程中進行的溝通，則可以保證評估的程序、方法能夠體現客戶的需求，從而使評估過程能夠比較順利地進行； 評估之后進行地溝通，則可以為客戶使用評估報告提供一些有用的意見建議，使客戶能夠恰當地使用評估報告，而不至于由于評估不當帶來不必要的損失。另外，加強與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識別委托方提供的資料、信息的準確性，從而能夠更好地把握標的物的實際情況，避免因為盲目接受評估而產生房地產評估風險。

2.3 強化對房地產評估機構的監管

加強對房地產評估機構的監管，是降低房地產評估風險的有效形式。一方面，房地產評估行業和有關房地產評估的管理部門，需要認真履行職責，加強對房地產評估機構和評估人員的檢查，既可以要求他們撰寫工作情況報告進行定期檢查，又可以進行不定期抽查，對發現的違規評估行為、或在評估過程中的違法違紀等行為，應及時、嚴肅、認真地進行處理，從而為房地產評估工作營造良好的評估氛圍，促進房地產評估機構和評估人員水平的不斷提高。同時，房地產評估機構也需要健全和完善內部質量控制體系，對每次評估都進行檢驗，總結其中取得的經驗、發現其中可能存在的問題，并采取切實可行的方法認真加以解決，以不斷提高房地產評估的質量和水平。此外，政府也要創造和維護公開、公平的經濟環境，完善各項政策，進行政策支持，努力為房地產評估業的順利發展提供良好的政策空間。

2.4 加強房地產評估師的專業素質和職業道德建設

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我國國民經濟的高速發展，推動了我國經濟建設的同時，也加快了我國市場經濟行業的發展步伐。隨著人口的增多和我國社會民眾的買房置地的思想，使得現在房地產市場需求量日益增多，市場的需求刺激了我國房地產的興盛，也促進了房地產相關行業的發展繁榮，房地產評估行業就是其中較為明顯的一例。然而，目前我國房地產的過快發展使得房地產評估行業跟不上房地產企業的發展步伐，并存在一定的問題，不僅制約了其自身的發展，同時也影響了房地產的健康發展。下面文章就以強化房地產評估為話題，簡析其存在的問題，并提出強化改善措施。

一、制約房地產評估行業發展的主要問題和因素

由于現在房地產評估行業規模的不斷擴大，其業務范圍內容的不斷增加，使得現在房地產企業的面臨的挑戰和困難也逐漸加大，嚴重制約并影響了房地產評估行業的穩步發展。下面文章就簡要介紹其行業中存在的問題。

（一）房地產評估市場管理不善

房地產評估行業具有較大的利益空間，同時很多部門都具有對相關的管理或者是影響的職能，而其中最為重要的就是房地產管理部門、國家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政，在管理職能的劃分上不夠清晰，在政策的執行方面也缺乏統一的領導，無法形成科學、統一的管理制度，使得房地產評估市場被劃分的十分零散，無法實施有效的規范化管理，這也使得很多房地產評估的職業人員十分迷茫。以上備部門都程度不同地利用行政職能干預評估業務，搞行業壟斷，有的是行政部門直接干預，有的是成立一個行使行政職能的事業單位，評估行業難以在競爭中發展，評估市場得不到充分發育。

（二）我國房地產評估行業的法制不健全

房地產評估行業作為中國三大中介行業之一，律師行業和會計行業都有相關的法律法規，但是房地產評估行業卻沒有相應的評估師法律法規。雖然我國房地產的相關管理機構為了滿足市場的發展需求，也陸續制定了一些有關房地產評估的規章制度，例如：《房地產估價機構管理辦法》和《房地產估價師注冊管理辦法》以及其他相關法規，形成了房地產評估行業基礎法制體系，但是對于房地產評估的很多業務內容和活動細節方面都沒有一個清晰的規章和標準。像房地產評估中有關企業的改制、拍賣、稅務等專業的評估標準和技術規定要求都沒有一個準確的、法律的制定，這充分體現了我國房地產評估行業的法制體系的不健全、不成熟，也制約了房地產評估的科學化、規范化發展。

（三）我國房地產評估工作人員專業能力不足

現在我國大多數房地產評估機構和公司都比較注重其評估工作人員的理論知識的水平及其考核，對其從業人員的學歷要求也比較高，但是對于其從業人員的工作經驗和工作年限的要求較低，因此造成了很多房地產評估的工作人員都是那些應屆畢業或者是高學歷、低經驗的人員，而那些因為基礎理論知識缺乏使得其評估師資格考試無法通過經驗豐富的評估業務人員卻無法進入大型評估行業工作。這就使得我國房地產評估綜合能力不強。此外，我國對于房地產的評估師的結構設置比較單一，評估師的培訓再教育的相關機構也比較缺乏，這些都家居了評估師水平低的現象。

二、強化并改善房地產評估的措施和方法

針對上文我國房地產評估行業中存在的問題，下面文章就針對這些問題提出強化措施。

（一）加強對房地產評估市場的監督和健全

由上文分析，我們可以看出現有的房地產評估市場環境不是很成熟，而且很多評估機構的主要經營活動都是依靠壟斷，這就使得評估行業之間的競爭出現不良的環境，造成其競爭不平衡，也不利于其公司的長遠發展。其次，要加強對房地產產權制度的改革和實施，落實好評估脫鉤的改革制度，使得評估機構能夠真正獨立開展業務活動，進而提高評估結果的公正性以及準確性。最后，對于一些評估機構的違規操作和違法行為一定要嚴格監督，一旦發現就要嚴懲不貸，建立一個良好的、公正的、科學的評估市場環境和風氣。

（二）加強對房地產評估法制的健全和完善

為了提高房地產評估效果的真實性和準確性，并提高房地產的評估業務效果和質量，就要根據我國房地產評估市場和評估行業發展情況，合理的、科學的制定與房地產業務相關的規章制度和要求，進一步規范房地產的評估操作，減少房地產評估機構之間的不良競爭方式，提高相關工作人員的責任意識和風險意識，使得房地產評估內容的操作能夠有法可依、有規可循。

（三）加強對房地產評估優秀團隊的建設

針對我國目前房地產評估水平現狀，相關企業領導一方面要加強對理論知識水平高、專業操作技術過硬的優秀評估人才的吸收，另一方也要加強對現有的評估人才的培養和建設，大力倡導并支持評估師的再教育、再學習的工作氛圍，定時開展相關的專業理論知識和業務經驗的培訓活動，并定時對其員工的專業知識和素養進行抽查和考核，實行一定的淘汰獎懲機制，全面提高評估團隊的水平，加強對評估優秀團隊的建設，進而更好的為企業和公司服務。此外，也要加強對房地產評估方式和內容的改革創新，并在不斷實踐中加以完善，使得企業能夠進一步發展壯大。

結束語

房地產評估行業是我國起步較晚的新興行業，它不僅和房地產的轉讓、房地產的抵押和貸款、房地產的拆遷以及損害補償等活動內容有著密切的聯系，還與房地產企業公司的上市、公司的改制、資產處置重組等業務也息息相關，也就是說房地產評估行業市場已經與房地產行業緊密的聯結到一起，已經成為我國現在市場經濟體制中的重要組成內容和中介服務行業，因此加強改進我國房地產的評估水平和效果已經成為我國評估行業首要的任務，而國家和政府也要加大對其改革和改進力度，進一步提高房地產評估效能。

篇10

一、“養老地產”評估首先要明確估價目的

依據《房地產估價規范》（GB/T 50291-1999），按估價目的進行分類，大體可歸為12種，與“以房養老”估價目的接近的，主要有以下幾類：房地產抵押價值評估、房地產保險估價、企業各種經濟活動中涉及的房地產估價、其他目的的房地產估價。

1.房地產抵押價值評估。這是針對房地產抵押貸款為估價目的的描述，2006年建設部、 中國人民銀行、 中國銀行業監督管理委員會聯合頒布的《房地產抵押估價指導意見》中第9條明確規定“房地產抵押估價目的，應當表述為‘為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值’”。 這種目的與住宅反向抵押價值評估目的略有不同，應該明確區別兩種抵押目的的不同點，因此不宜選擇它作為“養老地產”估價目的。

2.房地產保險估價。雖然“以房養老”以保險公司參與為主，但銀行等金融機構也涉及該項業務，這個概念也有別于以往關于房地產保險類的估價目的，因此不選用。

3.企業各種經濟活動中涉及的房地產估價。“以房養老”是個人委托業務為主，以企業名義委托估價的很少，不具有代表性，因此不選用。

4. 其他目的的房地產估價。不能明確具體的估價目的也不適用“養老地產”評估目的。

通過分析比較可知，“養老地產”評估目的與房地產抵押價值評估接近又有別于房地產保險評估、一般的房地產抵押貸款和其他價值鑒定類評估，此項業務最終是以簽訂“老年人住房反向抵押養老合同”為目標的房地產價值評估，其估價目的可以歸結為“為確定房地產反向抵押貸款金額提供參考而評估房地產市場價值”。

二、要合理評估“養老地產”更要遵循房地產估價原則

房地產估價基本原則有五項：獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，最高最佳利用原則，替代原則。其中獨立、客觀、公正原則對房地產估價師而言既是估價最基本的原則，也是房地產估價的必須奉行的最高行為準則。

評估“養老地產”除了遵循以上五項基本原則外，還應遵循以下兩項原則：

1.預期收益原則

一般房地產投資者是在預測未來房地產所能帶來的收益或效用后進行投資的，因此房地產價值受預期收益形成因素影響。準確預測房地產現在以至未來能給房地產權利人帶來的效用總和（即收益價值）是預期收益原則的具體體現。“養老地產”雖然以供老人居住為主，但也存在潛在的收益，適于預期收益原則。

2.變動原則

房地產作為商品的價格，是伴隨著各構成價格因素的變化而變動的。這些因素經常處于變動之中，所以在估價時必須分析使房地產發生變動的一般因素、區域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，準確把握各因素之間的變動規律，才能精確測算房地產價值。“養老地產”雖然是小眾抵押品，但是更需要細致觀察該類房地產的變動因素，更加精細地評估用于反向抵押的房地產。如老人房產一般房齡較老，周邊教育資源豐富，但學區房的片區變化較大，甚至每年都在變動。是否學區房能較大影響房地產價值，因此變動原則是適用于“養老地產”評估的重要原則。

“養老地產”適用的原則還有很多，希望更多房地產專業人士參與到“養老地產”評估問題探索活動中，為評估提供技術支持。由于選擇“以房養老”的老人一般經濟狀況不太好，屬于經濟上的弱勢群體，廣大房地產估價師更應該堅守房地產估價各項原則，維護老年人和金融機構等權益相關方的合法利益，才能贏得各方信任，為“養老地產”模式在中國的推廣做出貢獻。

三、估價方法的選用在房地產估價中也極為關鍵

房地產評估方法選擇合理，評估出的價值就會趨于合理。若選擇不適用的評估方法，評估出的房地產價值就會與房地產市場價值相背離。

房地產評估的主要方法有市場法、成本法、收益法、假設開發法、長期趨勢法等，每種方法都有其適用的條件和估價對象。市場法適用于房地產市場繁榮，同類型房產數量多且經常發生交易，如住宅、商鋪、寫字樓、公寓、標準廠房等。成本法適用于新建房地產、在建工程等，還適用于很少交易又沒有收益或潛在收益的物業如學校、公園、圖書館、工廠、碼頭等。收益法適用于住宅、商業用房、公寓、寫字樓、倉庫等有經濟收益或潛在經濟收益的房地產。假設開發法適用于土地、在建工程、有改造價值的舊房等具開發或再開發潛力的房地產。長期趨勢法適用條件要求高，具備估價對象類似房地產過去和現在較長時間的歷史價格且資料豐富、真實，房地產市場無明顯波動的情況下才能使用。

綜上所述，一般情況下針對“養老地產”，不適合選用成本法、假設開發法、長期趨勢法等。養老地產為住宅和公寓用途較多，更適用市場法和收益法進行房地產評估測算。當然，在特殊市場條件下，會有房地產租售比率嚴重失衡的情況，比如房價畸高但房產租金極低，這種情況下采用收益法測算出的收益價值會低于房地產的實際市場價值，在這種租售比率失衡的條件下，也不適宜采用收益法。相對成熟的房地產市場上類似估價對象的房地產交易、出租案例較多，租售價格合理，具有客觀可比性，適宜采用市場法和收益法。

此外在運用市場法評估“養老地產”時應注意以下問題。

1.選取房地產估價案例時應盡量挑選與估價對象同一小區，類似戶型、樓層的成交案例，這樣可以減因素對評估價值的影響，使評估結果更為準確。

2.弱化裝修因素對評估價值的影響。老年人房屋一般裝修較簡樸，即使是高檔裝修也屬于高折舊因素，且裝修千差萬別，可比性差，過多考慮會影響對房地產價值的判斷。建議采用市場法評估時適當降低該項目的修正比例。

四、評估“養老地產”應嚴格執行估價程序

房地產估價是一項關乎房地產所有人和金融機構等各方利益的房地產專業服務，尤其要遵循一定的程序和規范要求。房地產估價的基本程序是：1.受理房地產估價委托：充分了解估價目的，簽訂委托估價合同。2.搜集房地產估價所需資料，擬定房地產估價方案。3.現場勘查房地產的室內外狀況及周邊環境、公共設施等。4.綜合分析估價對象及房地產市場狀況確定估價方法，測算出估價結果。5.撰寫房地產估價報告。6.審核后出具房地產估價報告及技術報告。7.交付估價報告、資料歸檔等。

當然這些程序并不是固定不變的，也有反復和交叉，但完成任何一項房地產評估業務，都不能隨意省略估價工作步驟及相關內容。如老人委托評估公司來完成估價報告，房地產估價師是否完全了解了估價目的，是否認真勘察了老人擬抵押的房地產室內外現狀、有無拍照記錄，是否認真了解了擬抵押房地產的所有權及使用狀況等，直接影響房地產估價師對擬抵押房地產的市場價值的判斷。

另外，針對“養老地產”評估程序，除了依據《房地產估價規范》估價師必須到估價對象現場查勘，對估價對象及其周圍環境、交通狀況等拍照外，筆者建議執行以下補充程序：

1.更加細致地做好紙質查勘記錄，并留下影像資料。認真做好紙質記錄：估價對象的四至、坐落、現在用途、房屋設備、小區景觀、周邊環境、交通情況、公共設施等情況，并拍照或攝錄估價對象室內外狀況。

2.當面與產權人核實房地產基本信息并做好筆錄。認真核實并筆錄：核實房地產權證上的基本信息、房地產產權所屬、使用狀況，是否有出租、利益糾紛等。若發現現場與證載信息不符等需要特殊說明的事項，應在現場勘查記錄中重點披露。

3.房屋所有權人、提供貸款的金融機構工作人員、房地產估價師三方在現場勘查記錄上簽字，拍照或錄像，留下三方當事人的影像資料。

現場勘查不細易導致房地產價值評估不準，招致老人對評估價值、房地產評估機構產生不信任感，對“以房養老”產生顧慮，因此評估“養老地產”要執行比一般估價更為嚴格的現場勘查程序。與產權人當面核實信息并記錄，明確房地產基本信息、權利狀況、使用狀況等，應盡量避免離開現場后再向老人反復核實信息的情況。三方簽字可督促估價師認真履行勘查工作，所有權人和金融機構人員共同參與確認也可以減少因勘查引起的糾紛。簽字和留下影像資料，也是為了有效規避老人去世后房產處置時發生糾紛的可能。

參考文獻：