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小區物業管理方案模板(10篇)
時間：2022-07-01 14:47:33
導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇小區物業管理方案，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。
篇1
一、項目概況
二、物業管理內容
三、物業管理模式
四、物業公司組織機構和管理制度
五、物業費的成本測算
六、業服務內容、標準及質量保證措施
七、管理總體目標與分項目標
一、項目概況
1.地理位置
該項目位于sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2.項目主要經濟指標
項目
計量單位
數值
居住區規劃總用地
Hm2
13.23
1.居住區用地
Hm2
9.87
①住宅用地
Hm2
6.89
②公建用地
Hm2
1.31
③道路用地
Hm2
1.24
④公共綠地
Hm2
0.42
2.其它用地
Hm2
3.36
居住戶數
戶
1292
居住人數
人
4134
戶均人數
人/戶
3.2
總建筑面積
萬m2
19.11
1.居住區用地內建筑總面積
萬m2
16.23
①住宅建筑面積
萬m2
14.87
②公建面積
萬m2
1.46
2.大賣場總建筑面積
萬m2
2.88
項目
計量單位
數值
①大賣場面積
萬m2
1.17
②擴建面積（三層）
萬m2
0.96
③公建面積
萬m2
0.75
地下車庫及人防
萬m2
0.28
3.底層架空面積
萬m2
1.25
住宅平均層數
層
7.5
人口毛密度
人/hm2
411.1
住宅建筑配套密度（毛）
套/hm2
128.5
住宅建筑配套密度（凈）
套/hm2
184.0
住宅建筑面積毛密度
萬m2/hm2
1.496
住宅建筑面積凈密度
萬m2/hm2
2.144
容積率
萬m2/hm2
1.64
停車率
%
50.0
停車位
輛
634
地面停車率
%
8.7
地面停車位
輛
110
住宅建筑凈密度
%
28.5
建筑密度
%
25.6
綠地率
%
40.2
二、物業管理內容
物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。
1、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理
范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面：
A、工作的主動性
管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護計劃，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據房屋的完損情況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。
1.2共用設施、設備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。
根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。
2、環境衛生管理
在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。
2.1衛生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達到環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。
2.2環境管理
jt的環境管理為小區文明潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規性公共服務
即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶提供的經常，是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務提供給業主及住戶。
8、委托性特約服務
是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶提供舒適便利的生活環境。
9、經營性多種服務
即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。
三、物業管理模式
居住在jt社區中，不僅提高了住戶的生活質量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業管理也將用現代化的管理觀念、管理機構、管理手段，通過高素質的管理人員達到最佳的管理效果。
我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。
1、管理方法
1.1嚴格資質管理確保各類人員的專業素質和綜合素質。
1.2提供共管式服務。
1.3嚴格法規、制度和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為。
1.4運用現代化管理手段，實現辦公管理自動化。
1.5啟動CI系統，致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰略。
2、運作程序
可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。
3、實施措施
3.1治安管理上運用現代科技手段“三防”結合，確保安全。
3.2裝修管理上采用情理手段、經濟手段、行政手段并用的方法。
3.3精心養護小區綠化，加強小區環境建設和環保建設。
3.4合理調度、有序停車，人車分流順暢交通。
3.5發揮規模優勢，實施對電梯、保安方面的專業化管理。
3.6在智能化管理上加強各方面工作
3.7超前性、創造性、全方位地實行共管式服務。
3.8開展卓有成效的社區文化活動
4、管理手段
4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發潛能，充分發揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。
4.2執行獎懲制度，在實際工作中堅持優勝劣汰、獎懲分明。
通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。
4.3建立激勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發展的重要位置。培養的目標是使員工忠于企業。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創造良性環境。方式有培養提升、培訓進修等。
4.4工資獎金重在考核。依據貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。
4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現意識，使其在授權范圍內創造性地開展工作。
4.6管理工作的計劃性，我們根據各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。
四、物業公司組織機構和管理制度
1、服務中心組織機構
1.1物業管理公司組織機構圖
2、公共管理制度
2.1停車場管理須知
A、區停車場交通、治安均由小區保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。
B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區業主車輛禁止在小區停車過夜。
C、請您不要將車輛停放在小區各出入口處，影響小區居民的出入。
D、小區業主應自覺交納泊位費并辦理停車證。
E、出租車（除特殊情況下）不得駛入小區。
F、對于違反本規定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業主應對由此造成的損失負責賠償。
2.2衛生管理須知
為了保持小區環境整潔，使業主享受幽雅舒適的生活環境：
A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。
B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業主應承擔全部修理費用及連帶責任。
C、請您愛護小區內公共環境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。
D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業主的出入。
E、請您不要在樓梯間放置車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經發現，物業處不經通知，有權進行清理。
2.3寵物管理須知
為美化、凈化小區的居住環境，防止病疫傳播，保障廣大業主合法權益不受侵犯：
A、您定時攜帶寵物犬在小區內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；
B、為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；
C、個人豢養寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止；
D、每年須對所養寵物打防疫，防止疾病的傳播；
E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區內。
2.4綠化管理須知
A、了保持小區環境優美，請您愛護住宅小區內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區美化點綴設施。
B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘等，不要損壞花木的保護措施。
C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。
D、請您及您的孩子不要在綠化帶內打斗玩耍，不要在綠地內進行體育活動。
E、請您不要在小區公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。
F、請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發生其他危險。
3、內部管理制度（各崗位職責）
3．1物業處經理崗位職責
A.應主動配合、支持公司正副總經理和管理部、財務部的監督、檢查工作；
B.熟悉并執行各項有關政策、法律、法規及公司的各項規章制度；
C.帶領各崗位人員進行小區驗收，做好小區的各項管理工作及經濟核算工作，完成公司下達的經濟指標；
D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；
E.鼓勵員工積極學習專業知識，注意選拔有潛質的員工，對業績差的人員提出調整或給予處分的意見；
F.關心小區管委員會建設，并接受管委員會監督，共同搞好管轄區的各項工作；
G.配合街道、派出所、物業辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作；
3．2經理助理崗位職責
A.負責本中心職責范圍內工作的策劃、指導、監督、把關；
B.負責每月向管理處經理提交本中心工作計劃及工作總結；
C.負責對本中心員工各類考核；
D.向管理處經理提交各崗位用人計劃；
E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；
F.熟悉樓宇結構、單元數、戶數；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；
G.熟悉有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定；
H.每日巡查小區，檢查各部門工作，發現潛在問題及時安排處理，并加以改進；
I.負責指導、監督健全檔案管理，并抽查工作情況；
3．3環境管理部主管崗位職責
A、依據小區的環境規劃，制定小區環境整體養護的年度、季度、月度計劃，營造小區良好居住環境，搞好小區綠化和清潔衛生；
B、對綠化工作和保潔工作，按人分區劃片包干作業管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現；
C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業務技能和工作效率；
D、經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現場督導員工操作；
E、對小區內各種環境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區環境文化品位。
F、定期開展小區的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監督消殺工作；
G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；
3．4保安部主管崗位職責
A、負責保安人員的上崗培訓和職業道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業素質和責任心；
B、制定業務培訓計劃，按計劃定期組織專業訓練，并做好記錄；
C、嚴格執行各種安全管理規章制度，維護管轄區的正常秩序，維護業主生命和財產安全，并接受物業處和轄區派出所的監督指導；
D、負責轄區治安、消防、交通車輛的管理工作；
E、負責轄區消防組織工作、檢查、監督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；
三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及時發現火險、能撲救火情。
F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；
G、定期巡視，對發現的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發事件時以身作責，組織處理；
H、負責與派出所的聯系工作，做好轄區安全防范工作；
I、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發生。
3．5工程維修部主管職責
A、負責小區公用設施、設備的運行、保養、維修、安全檢查工作的安排與落實；
B、組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業技術培訓；
C、負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；
D、做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養記錄，做好設備臺帳工作；
E、參與違章糾正工作，及時發現和制止違章建筑和施工；
F、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；
G、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；
H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；
3．6、服務中心主管職責
A、熟悉物業管理有關法規政策；
B、負責建立完善服務中心信息流通網絡，包括業主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業主公布信息等；
C、負責多種經營服務及各種費用收繳的組織管理；
D、制定社區文化活動計劃，豐富業主、住戶的文化生活；
E、負責服務中心各種工作檔案、業主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；
F、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。
4、人員配置和人員的素質要求
jt物業管理的用人原則為“精干、高效、敬業”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協作，體現團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）
五、物業費的成本測算
1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。
1.1人員編制和基本工資標準：見表（01）
人員編制和基本工資標準表（01）
序號
項目
人數（人）
工資標準（元/月）
總額（元/月）
備注
一
管理人員
6
/
6650.00
1
經理
1
2000.00
2000.00
2
經理助理
1
1500.00
1500.00
3
財務員
1
800.00
800.00
4
維修主管
1
1000.00
1000.00
5
保安主管
1
800.00
800.00
6
保潔主管
1
550.00
550.00
二
普通員工
14
/
9400.00
1
維修員
2
800.00
1600.00
2
保安員
9
600.00
5400.00
3
綠化員
1
500.00
500.00
4
保潔員
2
450.00
900.00
三
合計
20
/
16050.00
1.2費用測算
管理\服務人員的工資和按規定提取的福利費測算見表(02)
工資福利費測算表(02)
序號
項目
金額（元/月）
依據
測算結果（元/月.M2）
一
基本工資
16050.00
/
二
福利費
2407.50
注(1)
暫按15%測算
三
服裝費
667.00
注(2)
四
合計
19124.50
/
注(1)：福利費為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險占工資總額的20%。
注(2)：服裝按年均400元/人計算，則每月分攤為：
20×400元/人/年÷12月=667(元/月)
2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費
2.1采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按800元/M2計算，公共設施、設備建造成本統一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養費按月折舊費的40%提取。
注：因小區新建在保修期中，暫不考慮。
2.2公共設施、設備所用電為
A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費為：
（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×0.60元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×0.60元/千瓦/小時
=2592.00元/月
B、智能化網絡運行等綜合：1000.00元
C、共計為：3592.00元
2.3電梯運行電費為:每部電梯按每天15元計算則運行電費為：
10部×15元/天×30天
=150元/天×30天
=4500元/月
維修保養費用為;每部每月按50元計算則為：
10部×50元/月
=500元/月
3.4水泵運行費：
10部×5元/天×30天
=50元/天×30天
=1500元/月
3、綠化管理費：
小區綠化面積為30000M2,綠化管理費測算見表（03）
綠化管理測算表（03）
序號
項目
測算依據
金額（元/月）
測算結果（元/月.M2）
備注
1
綠化工具費
1000元/年
84.00
2
勞保用品費
500元/年
42.00
3
綠化用水費
400.00
/
4
農藥化肥費
200.00
5
景觀再造費
0.10元/M2.年
200.00
6
合計
/
926.00
4、清潔衛生費
清潔衛生費測算表（04）
序號
項目
測算依據
金額（元/月）
測算結果（元/月.M2）
1
工具購置費
300元/人.年
75.00
2
勞保用品費
300元/人.年
75.00
3
化糞池清掏費
(注1)
/
/
4
垃圾外運費
1000.00
5
環境消殺
/
100.00
/
6
合計
/
1250.00
注(1):化糞池清掏費全年共計約為：2000元，由于小區新建第一年將不會產生費用。
5、保安費：
保安費測算表（05）
序號
項目
測算依據
金額（元/月）
測算結果（元/月M2）
1
裝備費
300元/人.年
250．00
2
人身保險費
（暫不計）
/
/
3
房租費
（暫不計）
/
/
4
聯建、治安費
100元/人.月
1000.00
5
合計
/
1250.00
6、辦公費：（全年開支辦公費約3萬元）
月辦公費=30000÷12=2500元/月
7、固定資產折舊費：
固定資產總額為10萬元，平均折舊年限為5年，即：
月固定資產折舊費為：100000÷（12×5年）=1667元/月
8、法定稅費：
兩稅一費為前八項之和的5.75%，則
多層稅費=（30309.5）×5.57%=1688元/月
小高層稅費=（36809.5）×5.57%=2050元/月
9、利潤：
利潤取10%，則
多層利潤=（30309.5）×10%=3031元/月
小高層利潤=（36809.5）×10%=3681元/月
10、管理成本匯總表見（06）
管理成本匯總表（06）
序號
項目
金額（元/月）
金額（元/月.平方米）
備注
一
管理成本
1
工資福利費
19124.50
2
維修及保養費
10092.00
共用照明
3592.00
電梯
5000.00
小高層
水泵
1500.00
小高層
3
綠化管理費
926.00
4
清潔衛生費
1250.00
5
保安費
1250.00
6
辦公費
2500.00
7
折舊費
1667.00
8
法定稅費
多層住宅
1688.00
小高層住宅
2050.00
9
利潤
多層住宅
3031.00
小高層住宅
3681.00
10
合計
多層住宅
35028.5
0.4423
多層：79193萬M2
小高層住宅
42540.5
0.9640
小高層：44127萬M2
六、業服務內容、標準及質量保證措施
為將jt小區建設成為具有標志性的超一流的文明住宅小區，物業公司將依照《全國優秀示范物業小區》標準實施物業管理。具體服務承諾及質量保證措施如下：
一、基本服務：
1、簽訂物業服務合同，明確權利義務關系；
2、承接項目對住宅區公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續齊全；
3、管理人員和專業操作人員按照國家規定持證上崗；
4、建立完善的物業管理方案，質量管理，財務管理，檔案管理等制度；
5、管理服務人員統一著裝，佩戴標志，行為規范，服務主動熱情；
6、建立客戶服務中心，公示24小時服務電話。急修1小時內，其他報修按照約定時間到達現場；
7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目和收費價目；
8、公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況；
9、每年至少一次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75％以上。
二、公共服務
（一）安全管理
10、小區主入口24小時執勤；
11、監控室實行24小時監控；
12、別墅區設立專職保安員；
13、小區內每小時保安巡查一次；
14、對小區內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；
15、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理；
16、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
（二）環境管理
17、按幢設置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；
18、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；
19、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；
20、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求；
21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護；
22、定期清除綠地雜草、雜物；
23、定期預防花草、樹木病蟲害
（三）房屋管理
24、每周巡查一次小區房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養護；
25、按照住宅裝修管理規定和業主公約要求，建立裝修管理制度。通知業主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現違反規定現象，及時勸阻，并通知有關部門；
26各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。
27、小區道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規范；
28、對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業部門負責的除外）；
（四）設施、設備管理
29、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；
30、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施運行正常；
31、對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；
32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；
33、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；
34、路燈、樓道燈完好率不低于80％
35、容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案；
三、便民服務
物業公司提供的無償服務（共計24項）
類別
編號
項目內容
家政服務
1
代請裝修、裝飾公司
2
代請家教、介紹保姆
3
代租售房屋、代租汽車
4
氣象信息、國內外新聞信息
5
組織各種展銷活動
6
無償配備醫藥急救箱
7
代訂中、西餐
8
代訂牛奶
商務活動
9
代購車船、飛機票
10
代訂報刊、雜志
11
代辦旅游手續
12
電話留言服務
13
代訂酒店、客房
禮儀服務
14
代購代送禮品、鮮花
15
代辦喜事慶典
文化娛樂
服務
16
提供圖書、音像制品交流
17
開設棋、牌活動場所
18
開展各種健康、醫療培訓
19
組織健身舞晨練隊
20
開展球類、健身培訓
21
開展網上游戲攻關競賽交流會
老年服務
22
建立老年活動組織，開辦老年課堂
23
組織老年聯誼活動
24
組織健康義診活動
物業提供的有償服務（共計62項）
類別
編號
項目內容
價格待定
1
瓷磚改造
2
鋪貼普通地磚
3
洗手盆安裝
4
坐便器安裝
5
安裝抽油煙機
6
安裝分體式空調
7
安裝熱水器
8
安裝吊燈
9
安裝電腦、傳真等辦公設備
10
家用電器檢查、小修
11
換門鎖（材料自備）
12
更換、檢修開關、插座
13
空調加氟利昂
14
配鑰匙、修鎖
15
查線、換線
日常維修裝飾服務
16
自行車、摩托車小修
17
鐘表維修
18
更換燈泡、燈管
19
更換燈角、燈口、鎮流器
20
木門窗維修
21
清洗抽油煙機
22
清洗空調過濾網
23
安裝音響與家用電器
24
安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）
25
修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）
26
修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）
27
疏通下水管道
28
修理窗簾、拉窗等（不含材料）
29
修理家具配件
30
內墻修理粉刷
31
配木門窗玻璃
家政服務
32
室內整體保潔
33
木地板打蠟
34
看護病人
35
上門收洗衣服（洗衣費另記）
36
接送小孩上學
37
家庭綠化盆景造型
38
剪裁、寵物喂養指導
39
中、西餐
40
代購、代售二手電腦家私
41
家政培訓
42
清潔地毯、沙發
43
小學生中餐
44
學生寒暑假短期學習班
45
提供鐘點工（家務、護理、照顧小孩或老人）
46
為老人讀報,聊天
禮儀服務
47
特殊安全服務
48
租售鮮花、盆景
49
代接、代送客人
健康服務
50
健康檢查
51
建立健康檔案
52
家庭病床
53
兒童保健
54
健身培訓
商務服務
55
長途電話
56
接發傳真
57
打字
58
復印
59
出租商務洽談室
60
出租會議室
61
租車
62
汽車美容
四、服務承諾標準
序號
指標名稱
國家及jz市標準
服務承諾標準
服務質量保證措施
01
房屋完好率
98%
99%
制定維修技術人員專職負責區域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設施及通道無隨意占用
02
房屋零修、急修及時率
99%
100%
急修、零修接到維修通知，及時趕到現場。零修現場及時完成；急修不過夜，工作量過大以協商形式解決，并按照《維修回訪制度》進行回訪記錄、質量跟蹤
03
維修工程質量合格率
100%
100%
分項監督檢查，結合部位，嚴格把關，按照工序維修到位，杜絕二次返工
04
保潔率
99%
99．5%
由專職保潔員進行保潔，并實行巡查制度，建檔記錄，由主管監督，確保小區垃圾日產日清，設施完好，區內潔凈衛生
05
綠化完好率
95%
99%
制定專職綠化員負責維護，并實行園藝師直接負責的巡查制度，建檔記錄，確保小區綠地樹木無破壞、無黃土、無病蟲害現象
06
道路、車場完好率及使用率
95%
99%
制定公用設施管理員進行維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負責監督。建立健全道路、停車場管理制度，責任落實到人
07
化糞池、雨水井、污水井完好率
95%
99%
由工程維修部清理疏通及維修計劃按相應作業規程實施，有檢查、記錄，達到排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好無損
08
排水管明暗溝完好率
95%
99%
維修工作依計劃定期檢查，發現問題及時維修，達到排水暢通無積水、無污染、無塌陷、無殘缺
09
路燈完好率
95%
98%
維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無損，夜間正常使用計劃維修保養，保持潔凈
10
停車場、自行車棚完好率
98%
99%
每日檢查，隨壞隨修，達到車輛行駛停泊有序、車場無損壞、無積水、平坦整潔，設施完好無損
11
公共問題設施以及小品雕塑完好率
95%
99%
每日檢查，發現問題及時維修定期按計劃實施維修、維護工作，確保使用功能，保持外觀造型完好無損
12
小區內治安案件發生率
年1‰以下
年1‰以下
實行24小時保安巡視制度，設立24小時報警中心，充分利用小區智能化設施人防、技防、物防三結合的治安管理，確保小區居民人身財產安全
13
消防、智能化設施完好率
98%
100%
每日巡檢與定期保養相結合，確保設施設備完好無損，各項記錄齊全
14
火災發生率
年1‰以下
年1‰以下
加強防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，通過消防檢查，發現隱患及時處理，并組織強有力的兼職消防隊伍
15
違章發生率
1‰
1‰
建立巡視制度，對區內各類違章通過巡查，發現問題及時處理，對違章現象跟蹤管理，建檔記錄，通過宣傳教育活動使區內居民自覺杜絕違章
16
違章處理率
95%
99%
17
住戶有效投訴率
2‰
1‰
按政策規定做好各項工作，強化服務意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪
18
住戶投訴處理率
95%
100%
按政策規定做好各項工作，強化服務意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪
19
管理人員專業培訓合格率
90%
100%
管理人員持證上崗，培訓與自學相結合，有培訓制度，培訓計劃、培訓考核、培訓記錄，保證人員較高的專業素質
20
維修服務回訪率
95%
99%
建立嚴格的工作制度、回訪制度，做好回訪記錄、工作記錄、上門回訪與電話回訪結合，業主滿意、文明服務
21
居民對物業管理滿意率
95%
98%
采取現代科學的管理手段，開展溫馨服務、親情服務，在日常服務過程中及時收集住戶需求信息，盡可能滿足住戶需要，與住戶加強溝通，確保住戶對物業管理滿意程度
22
檔案建立與完好率
98%
100%
各種檔案資料專人管理、分類存放、檢索方便，保證檔案資料齊全
23
管理費收繳率
90%
95%
按照規定收取，杜絕擅自提高收費標準和亂收費，合理使用費用，做到取之于民、用之于民
篇2
二、社區物業消防安全管理的重要意義
城市化發展使得大量的建筑過于集中，其中社區居民住房占了很大的比例。社區越來越多越多，居民住房越來越集中。為了滿足社區居民的各種需要，也有大量的其他設施進入社區，所以社區成為了一個建筑高度集中的區域。除了建筑集中，社區也聚集了大量的居民。人口密集區域一旦發生火情，后果將十分嚴重。社區物業是社區管理的關鍵機構，要提高社區的消防安全，首先要從物業管理做起，提高社區物業消防安全管理水平，這樣才能切實保證居民的安全居住。同時，社區物業嚴抓實干消防安全管理工作。一方面，預防火災，并對消防設施和消防制度進行管理，避免火災發生；另一方面，在發生火情時，也能第一時間做出合理的處理，盡可能將火災帶來的危害降到最低。
三、物業消防安全管理的問題所在
目前，社區消防安全是一個值得關注的問題。雖然社會各界都在強調，但是物業消防安全管理仍然存在漏洞。下面就對物業消防管理存在的具體問題進行了分析：
1.物業管理部門沒有一個安全消防環境
現在社區物業管理公司，在進行社區建設的時候，房屋的建筑單位缺少一個有效地溝通。在消防安全設施的建設上沒有達成一個共識，導致物業管理部門對房屋的消防措施和使用情況了解不全面。這在物業的管理工作中，十分影響消防安全的管理。物業對于消防器材等設施的情況不能進行全面的排查，有問題也不能及時找到原因，使得消防安全管理缺少具體的管理內容。
2.物業在消防安全管理中責任心不強
大多數社區物業公司，將更多的精力放在社區設施的建設和其他服務的提升上面，對于消防安全管理工作的責任不夠明確，也缺少相關的責任制度，使得社區居民想要反應問題，卻沒有相關的負責人處理。
四、加強社區物業消防安全管理的對策
根據對社區物業消防安全管理現狀的了解以及對問題產生的原因進行了分析，下面提出了一些有針對性的改善措施。
1.加強物業管理人員的專業水平
很多物業管理工作人員對于消防安全知識的掌握不夠，所以在進行安全管理時也顯得無從下手，所以要加強工作人員的消防安全管理水平，這樣可以在工作中提高管理工作的質量和水平，同時能夠避免實際生活中的一些安全隱患，更好地保證社區居民的安全。（1）在人員聘用方面，可以優先選擇有工作經驗的人。（2）要對在崗工作人員進行及時培訓，負責相關管理工作的人員也要對消防法和社區的消防工作有一定的了解。不僅是為了配合消防安全管理的相關工作，也是為了全面重視社區消防安全工作。（3）全面進行消防技能訓練和演戲，讓工作人員在發生火情時能夠迅速做出反應，同時也為居民樹立了榜樣，共同維護社區的居住安全。
2.完善社區物業消防安全管理制度
社區消防安全管理是為了避免社區居民受到火災的危害，對居民提供一個保護，所以物業在消防管理方面應當履行一定的責任，對于自身的工作也要進行相關制度的規定。社區消防安全問題一方面在于預防，另一方面在于消防處理。預防火災，社區消防安全管理制度應當對消防器材、消防設施的檢修和維護進行要求。社區管理人員定期進行檢查，確保消防實施的狀態。另外，消防管理人員還要定期對社區的電力設施和燃氣設施等進行檢查，結合電力公司和燃氣公司進行全面的維護和檢修。消防處理和社區消防安全管理制度應當對相關責任人進行指派，分片區分樓層進行任責。當有責任人在居民反映問題或提意見時，就要有專門的人員進行處理。在發生火災時，負責人及時啟動消防預案，及時與消防部門和醫療部門聯系，以最快地速度處理火情。事后社區還要對火災進行詳細的調查和處理，為居民提供后續的相關服務，并建立檔案。
篇3
積極貫徹落實上級下達的各項工作任務和工作要求，以科學發展觀為指導，以“定員、定時、定崗、定責、定標準、定獎懲”“六定”為具體實施方法，努力推進物業管理網格化制度，努力提高物業管理服務水平。
二、工作目標
以管理思路的改革、增強服務的理念、機構效能的突破為目標，努力形成覆蓋整個城區的物業小區管理模式。
（一）管理密度最大化。從時間、地點、空間上實行全方位、全天候、全過程的管理。
（二）管理責任目標化。目標明確、職責清晰，最大程度發揮每個網格人員的主動性、積極性、創造性。
三、工作任務及區域劃分
（一）工作任務
嚴格履行相關法律法規賦予的各項職能，努力做到小區日常管理標準化，監督管理經常化，完成上級交辦的工作任務。
（二）區域劃分
根據我縣小區的實際情況，將物業小區分為六大責任區：
(三)具體實施辦法
1、隊伍設置網格化。
（1）各物業公司負責人為直接責任人；
（2）各物業小區建立網格人員分配，確定每個網格人員和職責；
（3）網格直接責任人對所服務小區工作人員要做到：著裝統一、持證上崗、掛牌服務、文明禮貌；對保安、保潔、綠化負總責；對網格責任區內的信息作好記錄；對違規行為進行制止、勸阻、批評教育，制止不了的及時向有關部門報告；建立高效投訴、回訪處理機制。
2、網格管理標準化。
（1）物業小區內環境衛生清潔，及時消毒，對水井要化驗水質，并投放消毒藥品，無垃圾死角；
（2）綠化及時補種修剪整齊，無白色垃圾，要有溫馨明示牌，環境優美。
（3）“牛皮癬”清理干凈，并覆蓋式恢復。
（4）物業小區內要有安全生產宣傳欄，保持消防通道暢通。
四、工作要求
（一）加強組織領導
我局成立網格管理領導小組，切實有效的保障網格化管理制度的實施。
（二）加強督查
網格化管理領導小組，牽頭組織考評工作，考評發現問題要及時準確，處置問題高效規范，對各小區施行常規檢查和專項檢查相結合進行考核。
(三)嚴格獎懲
篇4
這說明政府為規范消防安全管理，實施社會消防監督，最大限度的避免和減少火災事故的發生，已經將城市社區消防安全責任落實到了每一個物業管理單位，物業管理單位也要將消防安全工作層層分解，明確好各級人員的職責。
2健全機制，規范服務。
社區物業管理服務企業要根據《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》等法律法規，建立健全消防安全管理制度，加大宣傳教育力度，并通過組織一系列的消防安全知識教育和培訓，提高物業管理人員業務素質。
3加大基礎投入，提高防控能力。
今后，城市規劃開發、舊城改造和社區建設要與消防基礎設施建設同步進行，新建投入使用的社區必須嚴格按照國家消防技術規范要求驗收達標。對短期內不能開發和改建的老城區、城鄉結合部的平房區、棚戶區等要加大消防投入，要廣泛開展以社區居民委員會為龍頭，物業管理單位和社區業主委員會為核心，社區居民積極參與的群防群治消防安全管理模式，真正形成“社區是我家，消防靠大家”的管理氛圍。必要時在一些沒有物業管理的社區，可以利用社區警務室設置社區消防服務網點，推選一名思想覺悟高，熱愛公益事業，責任心較強的業主確定為專（兼）職消防安全員，配備最基本的滅火器等工具，隨時接受群眾的求助。
4加強宣傳教育，營造安全氛圍。
篇5
1引言
隨著我國社會主義市場經濟體制的推行和發展，催生了很多服務型的新興企業，比如小區物業消防安全管理服務行業，就是當前非常受人矚目的行業。從本質上說它屬于一種綜合的管理服務體系，而消防安全是服務體系中的一個重要的內容，為的就是為小區居民提供一種安全、健康、舒心的居住環境。但是由于各種主觀因素和客觀因素的緣由，導致消防安全工作不能在小區物業服務管理順利地實施，甚至還出現了嚴重的火災事故和人員傷亡的現象，這已經嚴重地影響了小區居民乃至社會群眾的人生財產安全。因此，消除小區物業消防的安全隱患以及加強居民的消防安全意識工作迫在眉睫，政府相關部門以及小區物業管理人員必須對此高度的重視，提出解決的措施，保證小區居民的人身財產安全。
2小區物業消防安全方面存在的隱患
2.1小區建設整體缺乏安全消防設計和規劃
現在很多小區在最開始的立項設計上沒有完全將整體的消防規劃設計納入到其中，不符合國家頒發的《建筑設計防火規范》的要求和相關規定，在消防設施及器材的配備和使用上都沒有按照嚴格的標準來。特別是一些房地產的開發生為了降低購買消防設施的成本，進而獲得更大的利益，而使用不合格標準的消防設備，或者器材配套根本不齊全，小區多個地方根本沒有配備消防器材。除此之外，某些小區的暖氣管道以及煤氣管道等暴露在外面，架空高度太低，固定不牢等現象非常常見。以上這些現象都十分容易導致火災事故或者是意外情況的發生，存在著很大的安全隱患，倘若一旦出現問題，后果將不堪設想。
2.2沒有將消防安全管理的相關內容引入到小區的物業管理中
當前我國小區的物業服務企業近年來發展迅速，但是仍然存在著不少弊端，值得引起大家的重視和關注。尤其是在小區物業消防安全管理方面上，存在著些許問題，具體來說主要體現在以下這幾個方面：1.小區物業安全管理的主要內容和精力都放在了防盜問題上，對于消防安全管理的責任不到位，沒有重視起來，甚至沒有與之相關的比較完善的小區物業消防安全應急預案。2.物業公司的工作人員自身的管理能力以及專業素質不強，沒有經過專業的培訓和訓練，對消防安全的相關知識理論掌握得不夠透徹，甚至連基本的消防器材的操作都不會，這是非常嚴重的問題。這就意味著一旦有意外事故發生，小區居民將無法得到最有效的疏散和安全保障。
2.3小區居民的消防安全意識不強
隨著人們生活水平的提高，對生活的基本要求已不再局限于溫飽上，將更多的心思放在了追求生活的品質和審美上。因此，在裝修房子和購買家具時，過分追求個性化和好看的裝飾，在裝修材料以及材質上沒有充分的考慮，導致使用的家具材料都是非常容易燃燒的，有很大的安全隱患。還有一點非常重要的就是，小區居民的消防安全意識不強，反倒是防盜意識非常強烈，幾乎各家各戶的陽臺窗戶都裝了防護欄，以防小偷破窗而入。但是這樣一來，小區的整棟樓都是護欄的話，倘若發生火災或是意外情況，不利于逃生和疏散。
3應對小區物業消防安全問題的對策
3.1小區物業管理嚴格按照規定要求進行消防規劃設計
隨著地產行業的快速發展，國家對于小區物業消防安全管理行業也提出了最新的要求，對此還制定了相關的法律法規，對消防器材購置的標準進行了硬性的規定，不得使用不合格的消防設施。除此之外，消防安全設計單位在編寫消防設計備案時，一定要嚴格按照《建筑設計防火規范》等國家頒布的相關法律的要求和規定。消防部門要嚴格審查和監督小區消防安全管理的每一個細節，實實在在地落實每一步。另外，當地的公安消防監督機構也要肩負起該肩負的職責，對小區物業消防管理的每一個環節嚴格地把控和驗收，對于不符合規定和標準的，要責令其進行整改和完善，保證小區物業的消防安全管理順暢進行。
3.2明確小區物業服務管理的消防安全職責
明確小區物業服務管理的消防安全職責就是要求小區物業管理部門嚴格遵守《中華人民共和國憲法》中的相關規定，對消防安全管理的事務以及工作職責做到心中有數，制定滿足生活實際的消防安全管理條例。最好是能組織起一個志愿消防隊，定期對小區的消防安全進行排查和巡視，保證能在第一時間對突發狀況進行控制和營救；另外就是定期對小區的消防器材和設施進行保養和維護，定期組織消防演習，提高居民的逃生本領。
3.3提高小區居民的消防安全意識
一是對小區物業的管理人員進行消防安全知識的培養和專業技能的訓練，通過一系列的教育活動和培訓讓每一個消防安全管理人員深刻認識到消防安全管理的必要性；二是小區物業的管理人員可以定期開展消防活動，宣傳消防安全的重要性，讓每一位小區居民自發地參與進來，從自身做起，然后傳遞給更多的人這種消防安全的意識。同時也在一定程度上提高了小區居民的消防安全自救的能力。
參考文獻
[1]熊文林.淺談小區物業消防安全管理存在的問題及對策[J].企業科技與發展,2016（9）.
篇6
中圖分類號：TU998 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）09（a）-0068-02
近幾年來，三亞市從一個默默無聞的小島城市漸漸地蛻變成了一個家喻戶曉的“明星”城市。因自然環境得天獨厚，城市建設快速發展，三亞市榮獲了中國人居環境獎，吸引著越來越多的外地人前來買房置業。然而，無論是國際旅游城市的成功建設，還是房地產業的穩步健康發展，都需要借助物業管理的力量。在對三亞市低、中、高檔住宅小區調查的過程中發現，部分住宅小區的許多消防安全設施往往跟不上小區的發展節奏，這就導致許多小區存在著消防管理滯后或者不到位的現象，小區內部存在不少的安全隱患和盲點，進而對居民的正常生活造成一定的影響，也會嚴重影響國際旅游城市的嶄新形象。所以積極探討小區面臨的消防安全管理中存在的問題并提出對應的措施勢在必行。
1 海南三亞住宅小區存在的消防安全隱患
1.1 物業管理單位相關責任落實情況較差
海南三亞地區有不少新興的住宅小區，其中既有價格比較高昂的高檔小區，也有符合普通大眾的住宅小區，但是這些小區的物業管理單位的相關責任都沒有得到完全的落實，進而造成一定的消防安全隱患。不少小區的物業管理單位為了追求自身的經濟效益，忽視了小區建筑消防設施的維護和保養，而且很多物業管理單位對自身的職責認識不足，以為自己的工作就是對小區內的各項安全事務進行簡單管理，一旦小區內部的建筑消防設施出現損壞，因為物業管理單位難以發動業主收集相關的維修資金，使得物業管理單位往往對小區內部的建筑消防設施的損壞和缺失視而不見，進而為整個小區的安全造成一定的隱患。小區的物業管理單位對相關的消防安全責任沒有認真落實，對于小區內部的諸多問題選擇無視或者簡單處理，比如在三亞的某一小區內部發現部分消防栓已經丟失，部分消防設施出現了不同程度的損壞，但是小區的物業管理單位沒有做到及時處理，這就導致小區內存在嚴重的消防安全隱患，一旦出現消防安全事故，小區內部的消防安全設施無法為相關人員提供可靠的幫助，比如消防栓無法出水、無法正常使用等，這些問題就會在火災發生時造成重大的人員傷亡以及相關的財產損失。還有一點就是不少物業管理單位為了防止小區內的消防設施或相關器材被小偷盜走或被居民破壞，進而對很多的消防設施和器材安裝門鎖，這樣就導致一旦發生緊急情況，具體的消防設施如消火栓箱、水泵房、配電間、消防控制室等難以及時發揮其作用，延誤了消防人員進行火災撲滅的最佳時機，進而造成不必要的財產損失和人員傷亡。
1.2 小區居民的消防安全意識不夠
海南三亞住宅小區內部的居民眾多，而且居民的來源廣泛，主要分為兩大類：一是本地普通住宅小區，這類住宅小區的業主 80%是本地人，20%是外來務工人員；另外一種是“候鳥”人群住宅小區，這類小區“候鳥”人群住宅小區的業主，85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在職人員。這些居民的文化、生活水平和知識結構都存在著較大的差異，進而導致他們對小區的消防安全存在著不一致的認識。
同時，近年來隨著人們生活水平的不斷提升，很多家庭都已經購買了自己的私家車，但是小區內部的停車位由于設計或者其他原因等導致難以滿足居民的停車需求，進而導致小區內的道路或者消防車道被居民的私家車占據，一旦發生消防事故，相關的消防車難以順利抵達指定位置進而造成巨大的消防損失。有的小區居民由于思想認識水平較低，對消防法規也沒有清晰的認知，他們以為消防用水是免費的水源，就私自借用消防栓里的消防用水，但是消防栓的供水一般來自建筑在樓頂的消防水箱，其儲水量有限，這些消防水箱的供水一般只能滿足水災發生的前10 min的撲滅工作，如果在平時被居民大量使用又得不到及時補充，那么一旦出現火災就沒有足夠的用水來撲滅火災，其影響是可想而知的。還有的居民為了滿足自己的需要把小區內部的消防通道進行改建，用作自己的雜物間或者儲藏間；還有不少居民消防安全意識不夠，將許多生活雜物放置在疏散電梯前，這些行為都造成不小的消防安全隱患，在火災發生時往往造成巨大的人員損失和財產損失。
1.3 公共維修基金使用阻力較大
海南三亞地區的消防設施設備完善，體積較大，而且一旦出現損壞需要大量資金進行維修，但是維修經費的來源只能依賴小區的專項維修基金。但是在實際操作中由于小區的業主數量較大，業主對消防安全的認識不統一，因為這類“候鳥”人群住宅小區業主每年都只在三亞住一兩個月，所以沒有業主提議成立業主委員會。對于平時小區內出現的物業糾紛，業主的處理方法一般是去小區物業投訴然后不了了之，加之物業管理單位的協調宣傳工作往往不到位，相關的物業服務未能滿足業主的具體需求，這些都造成小區的消防設施因為沒有足夠的資金進而難以及時地完成維修和更換。
1.4 開發商建管脫節，留下火災隱患
房地產開發商未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督，甚至一些建筑未經消防審核、驗收就投入使用了。這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。
2 住宅小區物業消防安全管理的對策
2.1 加強對相關物業管理單位從業人員的培訓
物業管理單位以及相關的房地產行政部門必須加強對海南三亞地區住宅小區的物業管理單位從業人員的相關業務培訓，進而全面提升相關從業人員的業務素質和業務技能，為小區的物業管理打下堅實的基礎。同時相關部門比如消防安全機構和當地的派出所、街道辦事處等組織要加強對物業管理人員的監督，同時也要積極組織形式多樣的培訓班。可以采用現場教學的方式對相關的物業管理人員進行專門的消防知識和技能的培訓，務必使物業管理人員做到“懂基本消防常識、懂消防設施設備的使用方法、懂逃生自救技能，會查改火災隱患、會救初起火災、會組織人員疏散”。
2.2 建立健全物業管理消防工作制度
為了確保物業管理單位切實履行相關職責，做好小區的物業管理工作，就要建立健全物業管理消防工作制度，對小區內部的各項管理事項進行仔細確認，明確工作人員的消防安全管理責任，制定科學合理的消防巡查制度，做好相關消防安全隱患的檢查和整改工作，及時對相關的重大消防問題進行檢查和報告，同時做好與業主的溝通交流工作，明確雙方的權利和義務，對于相關的專項資金的管理和使用都要保證公開透明，爭取業主的支持和理解，促進業主積極配合物業管理人員的工作。保證物業管理人員積極完成其主要責任和工作，對小區內部的安全問題及時進行排查，做好相關問題的整改工作，對于比較重大的物業管理問題可以與業主進行交流和探討。
2.3 加強對物業管理單位的監督執法
我國制定了具體的《中華人民共和國消防法》和《消防監督檢查規定》，公安機關和消防機構要根據規定對小區內部的消防安全執行情況進行檢查，積極了解小區內物業管理單位的消防安全職責的落實情況，以及物業管理人員的防火巡查的執行情況，檢查小區內部的安全出口、疏散通道以及消防車通道的具體情況，保證各項消防器材和設施的完整和有效，對于在巡查中發現的各項問題和隱患要及時整改，并將有關情況告知具體的房地產行政主管部門和小區業主委員會，進而形成部門聯動制約機制，為小區的消防安全管理確定必要的約束機制，全面保證小區物業消防安全管理長期處于正常水平。
2.4 加強小區消防安全常識的宣傳普及
對于小區內的居民要積極普及相關的消防安全知識，按照《中華人民共和國消防法》等法律法規規定的消防工作職責定期組織開展小區消防知識宣傳、培訓。可以在小區內采用多種形式的宣傳工作，比如為居民發放各種消防安全資料，在小區的公示欄里張貼宣傳圖畫，利用小區廣播對居民進行消防安全知識的宣傳和普及，還可以組織業主進行火災逃生的疏散演練等。
小區的物業消防至關重要，對于保護小區內人們的生命安全和財產安全具有非常重大的意義，同時做好小區的物業消防安全管理也是物業管理部門的重要職責。
參考文獻
[1] 李波.住宅小區物業消防安全管理存在問題與對策[J].建筑工程技術與設計，2014（3）：182.
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一、普查目的
通過專項普查，全面掌握全市各區物業管理機構建設情況和住宅物業管理發展現狀，摸清住宅小區物業管理中房屋及其共用設施設備的基本情況，進一步了解住宅小區物業管理中存在的問題，研究制定相關政策，為今后加強物業分類指導，提高物業管理水平，實現物業全覆蓋，建立長效管理機制提供重要依據。
二、普查范圍
年12月1日前我市城區竣工驗收合格交付業主使用的住宅小區（樓）。
三、普查內容
（一）各區物業管理機構建設情況：包括區、街道辦事處、社區居委會三級物業管理機構的設置、職能及其人員到位、管理落實、經費保障等情況。
（二）住宅小區及房屋基本情況、附屬設施及設備情況：包括項目規模、建成年代、房屋類型、房屋結構、物業用房、會所、體育（籃球、羽毛球等）場地、健身場地、車庫以及監控設備等情況。
（三）住宅小區（樓）實行何種物業管理（物業企業專業化管理、企事業單位后勤式管理、業主自主管理、轄區居民委員會管理、其它管理等）。沒有物業管理的住宅小區（樓）的基本情況，沒有物業管理的原因等。
（四）專業化物業管理基本情況：包括物業公司基本情況、物業項目服務人員等情況。
（五）自行管理物業基本情況。
（六）業主、業主大會及業主委員會基本情況：包括業主入住情況、業主大會召開情況、業主委員會成立及成員組成等情況。
（七）物業服務費用及收繳情況：包括物業服務費、車位費等各類物業管理服務費用收費標準以及影響物業費收繳的主要問題等情況。
四、普查方法
此次專項普查工作按照項目屬地化管理的原則，實行各區負責制，自下而上，層層把關，逐級上報，考評驗收。
五、時間安排
普查工作的登記時間確定為年6月1日。從年6月1日正式啟動至年8月31日結束，共分五個階段進行：
（一）準備階段（6月15日前）。市和區兩級政府分別成立住宅小區物業管理普查工作領導小組，市住宅小區物業管理普查工作領導小組辦公室制定物業普查方案、考評驗收細則、印制普查表格、布置普查工作并組織市區普查人員進行培訓，同時負責組織成立市住宅小區物業管理普查考評驗收組。
（二）普查階段（6月16日至7月15日）。有物業管理的小區，由該小區的物業經理根據小區檔案中的相關資料，并核實有關情況后填寫基本情況調查表，區物業辦人員深入小區進行指導幫助。沒有物業管理的小區（樓），由該轄區物業辦根據小區（樓）檔案中的相關資料，并核實有關情況后填寫基本情況調查表。
（三）考評驗收階段（7月16日至7月31日）。各區政府組織人員深入物業項目，對照表格填寫內容要求逐項進行審核后，將調查結果進行微機錄入。期間市住宅小區物業管理普查工作領導小組辦公室將組織考評驗收組對各區普查項目進行抽查驗收，抽查率不低于30％。
（四）匯總上報階段（8月1日至8月10日）。各區物業普查辦公室根據普查結果，按照統一要求進行匯總、分析，撰寫本區普查情況報告，上報市物業普查辦公室。
（五）匯總分析階段（8月11日至8月31日）。市住宅小區物業管理普查工作領導小組辦公室對各區上報的普查數據進行審核、匯總、分析，寫出普查報告，并對普查工作的完成情況進行總結，為下步我市抓好物業管理工作提出意見和建議。
六、工作要求
此次專項普查工作涉及范圍廣、時間緊、任務重、要求標準高，關系到廣大人民群眾的切身利益，關系到和諧社會的構建。各區政府要采取切實有效的措施，集中力量在規定時間內完成普查工作。
（一）加強領導，精心組織
市政府成立市住宅小區物業管理普查工作領導小組，領導小組下設辦公室，辦公地點設在市住房城鄉建設局，具體負責普查工作的組織協調、考評驗收和匯總等工作。各區也要成立相應的機構，并將機構人員情況于6月12日前上報市住宅小區物業管理普查工作領導小組辦公室，負責組織轄區內住宅項目的普查實施、考評驗收和匯總上報等工作。
（二）落實責任，保證質量
各區政府要根據全市統一要求和部署并結合轄區內物業管理項目數量制定普查進度安排并認真抓好落實。各項目負責人要如實填寫基礎表格，確保數據真實準確，物業企業負責人要嚴格把關。物業辦要通過聽取介紹、查閱資料、現場查看、走訪業主以及開發建設單位等方法進行審核、驗收，確保物業管理普查工作真實有效。
篇8
中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：1007-9599 （2012） 20-0000-02
1 引言
隨著國家對房地產行業宏觀政策的調整，房地產企業想要找到突破口，提高消費者的購買興趣，必須想出更多的辦法，而小區物業管理的現代化是一個很重要的因素。國內也有不少軟件企業在開發和推廣小區物業管理軟件，但其中存在以下不足：
1.1 小區物業管理系統產品價格較高、維護困難、二次開發費用較大、難于短時間成熟。
1.2 產品未充分考慮現有設備或系統。小區一般有監控系統、門禁系統等，需要結合起來。
有必要設計出一種更加有效的小區物業管理系統，充分利用信息化的優勢，把先進的物業管理服務帶給各位小區的業主，把良好的增值服務和最大化的利潤帶給物業企業。
2 小區物業系統設計
2.1 目標。系統地對管理模式和工作規范進行研究，需要新的系統對傳統的物業管理工作帶來較大的效率提升，將會達到以下目標。（一）解決傳統物業管理各物管部門諸多業務處理和操作工序繁雜，手工統計匯總工作量大、信息可靠程度差等問題。（二）經營決策所需的數據采集方便、準確率高，所有數據基本具備實時性。對物管數據信息的編碼和分類進行科學管理，方便進行數據的統計，幫助決策。（三）充分利用小區設施和住戶資源，開展可盈利的增值服務等。
2.2 系統邏輯結構。系統以B/S模式運行，通過小區寬帶（LAN）或無線局域網（WLAN）來運行。客戶服務中心的工作人員、小區大門的護衛、小區物業辦公人員和小區業主等都可以通過網絡連接到WEB服務器，登錄到管理系統，完成相應的功能和操作。整個系統采用典型的三層架構，客戶端包括WEB端，桌面客戶端，PDA手持設備和小區監控設備等。系統結構如圖1所示。
2.3 系統工作流。完整的小區物業管理應該是從房屋修建時就介入其中，這樣可以完整地了解整個建筑的相關信息，有助于后期的小區日常管理等。主要流程包括：（一）前期介入：指物業公司、開發商和施工單位一起討論項目工程的相關事宜。（二）工程驗收：指物業公司代表業主，與開發商、施工單位和質檢部門一起收房。可能需要記錄存在的問題（可以用圖片來說明），以及合格記錄，整改反饋意見等。（三）交房：業主收房，領鑰匙等。如發現問題，則需要整改，跟進的工作需要記入系統。（四）裝修：業主或住戶對房屋進行裝修。（五）日常管理：入住管理，報修，咨詢（求助等）服務，增值服務，車位（車庫）管理等。（六）收費管理：包括物業管理費，增值服務收費等。（七）辦公管理：主要管理文件的發放、查閱等。（八）知識管理：包括工程、護衛、保潔等相關管理文件和信息，及工作記錄、活動記錄等。（九）公共維修，資金管理：公共維修是指如電梯等公共設備的維修；資金管理包括物業費用以及其它收入等。
整個管理流程如圖2所示。
2.4 小區物業系統的實現。系統服務器端采用SSH框架，數據庫后臺采用MySQL，前端客戶端采用JSP，還包括桌面版的客戶端、PDA手持終端等，還需要和小區原有系統進行信息交換。（一）SSH框架。SSH框架其實是Spring，Struts，Hibernate三種框架的統稱。Struts是一個開源項目，提供了獨立的控制器組件，在視圖組件上可以使用JSP技術或者與velocity、XSLT等結合[3]。Hibernate是一個開源對象關系映射框架，對JDBC進行了輕量級的封裝，可以非常方便地進行對象的持久化操作。它支持所有的關系數據庫，采用HQL（HibernateQueryLanguage）來編寫數據庫操作[5]。Spring被稱為“框架之框架”，是一種輕量級的用來組合其它框架（如Struts，Hibernate等）的框架。Spring通過控制反轉（IoC）實現對象注入。（二）數據訪問實現。基于JavaEE的系統，后臺數據庫大多采用MySQL，我們的系統也采用此方案。通過Hibernate的逆向工程可以直接生成數據庫表對應的系統對象映射，既可以使用.hbm.xml映射文件，也可以采用Annotation生成注解的方式生成對象。基本的數據庫訪問類可以繼承自HibernateDaoSupport。
2.5 用戶界面實現。采用JSP作為用戶界面。Struts作為控制器，可以使用JSP，freemarker，velocity等當界面模板，使用JSP時也可以方便地在其中嵌入Struts的各種標簽。Struts標簽的使用方式大概如代碼所示：
…
…
2.6 系統功能模塊。根據圖2描述的整個物業管理的流程，可以將系統功能抽象成以下幾個模塊：（一）前期介入模塊：主要完成的是房屋修建初，開發商完成交房驗收前，物業公司參與的所有工作和活動。具體包括前期介入和工程驗收。（二）交房模塊：完成房屋的所有權從開發商轉到業主的相關操作。事先，應該將銷售信息采集到物業管理系統中（需要對用戶隱私進行保護）。交房還需要將業主對房屋的驗收結果和意見，以及處理情況等進行登記。（三）日常服務模塊：實現對小區物業的日常管理和維護工作，大致包括：安全護衛工作，客戶服務工作，維護維修工作，綠化清潔工作，以及其它相關工作等。這是整個小區物業服務和管理的核心。（四）公司內部管理：完成公司內部的上傳下達，工作呼叫，信息互通，問題通報等。是屬于公司內部管理的一個環節
3 結束語
通過認真研究物業管理企業的工作流程，并實地考察和學習，了解了物業企業的功能、職責和工作重心，設計并實現了完全信息化的小區物業管理系統。該系統在測試過程中，表現出了較好的靈活性、信息快捷性、管理高效性和用戶易用性。不過，在使用中，還是暴露出了一些問題，還需要進一步改進。
參考文獻：
[1]段淑娟，任曉芳.城市新建住宅小區物業管理發展現狀與原因分析[J].生產力研究，2012（1）：148-149.
[2]傅冬綿，陳細濃.小區物業管理系統的設計與實現[J].華僑大學學報（自然科學版），2007，28（2）：139-142.
篇9
一、工作任務
XX鎮政府負責城區229個無主管小區規范化物業管理。其中X社區X個，X社區XX個，XX社區X個，XX社區X個，XX社區X個，XX社區X個，XX社區X個，XX社區XX個，XX社區X個，XX社區X個。2021年底縣城區老舊小區物業管理覆蓋率達到100%。
二、工作時限
按照工作部署，老舊小區物業管理覆蓋率在6月底前完成30%，10月底前完成80%，12月底前達到100%。
三、分類實施
（一）基礎條件較好的單位家屬樓院。
須引入專業化物業企業進駐管理。
（二）基礎條件一般的小區。
無法引入專業物業管理企業的樓院、單位家屬院，由責任單位進行管理。其余的由XX鎮組織成立業主委員會或居民議事小組（黨員議事小組），由業主委員會或居民議事小組自治管理。
（三）單棟樓院的小區。
劃片進行物業管理，由社區委派網格長或樓院長成立流動物業進行管理。
四、方法步驟
推進督導工作從2021年3月下旬開始至12月底，分三個階段進行：
第一階段：標準制定及部署發動（3月11日至3月31日）
縣住房和物業中心制定老舊住宅小區物業規范化管理標準及具體內容，下達任務清單，組織專家指導、評定，建立進度臺賬，推進任務落實。
第二階段：全面推進（4月1日至10月31日）
XX鎮成立督導組深入各社區開展推進督導活動，督促各社區、責任單位根據任務清單和時間節點抓好落實。每月在項目現場召開一次推進觀摩會議，每月排名通報。匯總專項督查進展情況和存在問題，提出針對性的意見建議，推動項目順利實施。
第三階段：評價驗收（11月1日-12月31日）
縣住房和物業中心、XX鎮對全縣老舊住宅小區物業管理實施情況進行驗收，并對完成情況進行公示。邀請縣文創辦、縣人大代表、縣政協委員、新聞媒體和相關部門等參與現場驗收。
五、組織領導
成立XX縣物業管理重點民生實事工作領導小組。由縣政府分管負責同志任組長，縣政府辦分管負責同志、縣住房和物業中心主要負責同志任副組長。縣紀委監委、縣委辦、人大辦、政協辦、組織部、人武部、老干局、縣督查局、黨校、法院、檢察院、發改委、教體局、科工局、公安局、民政局、財政局、人社局、自然資源局、住建局、交通局、水利局、農業農村局、商務局、文廣旅局、衛健委、應急局、審計局、市場監管局、扶貧辦、稅務局、融媒體中心、住房和物業中心、糧食和物資中心、移民工作服務中心、供銷社、社保中心、公路事業發展中心、道路運輸服務中心、郵政局、煙草局、供電公司、淼源水務、熱力公司、聯通公司、人行、工商行、農行、建行、農商行、農發行、郵政銀行、壽險公司、XX鎮、北冶鎮、交警隊、縣醫院、中醫院、二院、新華書店、醫藥公司、石油公司相關負責同志，XX鎮相關社區主要負責同志為成員。領導小組下設辦公室，辦公室設在縣住房和物業中心，縣住房和物業中心主要負責同志兼任辦公室主任，負責該項工作的督導推進。
六、工作要求
（一）加強組織領導。
物業管理全覆蓋工作在縣物業管理領導小組的領導下進行，縣住房和物業中心負責制定標準、指導、培訓，XX鎮負責具體實施，各責任單位分工負責，密切配合，強力推進。XX鎮各社區要結合各自實際，制定轄區內物業管理工作計劃，發揮機關黨員、職工引領作用，成立業主委員會或小區黨員議事小組，未能成立業主委員會的小區按照住建部等10部委的文件精神，組建社區居委會主導下的物業管理委員會。
（二）營造宣傳氛圍。
各社區要通過條幅、展板、公告欄、新聞媒體等多種形式進行宣傳，提高社會各界對物業管理的認知度，積極參與，共建共享，共同推進，提升物業服務水平。
（三）嚴格考核獎懲。
縣物業管理領導小組按照年度物業覆蓋工作任務完成情況對責任單位進行考核獎懲。
附件：1．XX縣老舊住宅小區物業規范化管理標準（試行）
2．XX縣老舊住宅小區物業規范化管理考評辦法
（試行）
3．XX縣老舊小區物業服務項目評分標準
4．老舊住宅小區實現規范化管理臺賬
附件1
XX縣老舊住宅小區物業規范化
管理標準（試行）
1．公共環境衛生。小區（樓、院）路面、綠地、溝渠等公共部位每日至少清掃1次；按規定配置和擺放垃圾桶，并保持外觀完好清潔，生活垃圾日產日清；雨水井、污水井、化糞池每半年檢查1次，每年至少清掏1次；定期開展“除四害”消殺。
2．公共秩序維護。有門衛的要建立公共秩序維護24小時值班制度，落實外來車輛、人員登記制度；無門衛的，要建立定期巡查制度，發現問題及時處理并上報相關部門；定期清理樓道雜物；無“飛線充電”等影響消防安全的行為，制止無效的，及時上報相關部門；發生突發事件時，應及時制止并報告相關部門。
3．綠化養護管理。綠地內無雜草、雜物等，各類喬灌木、草坪等植物修剪整齊，無病蟲害現象；無毀綠種菜、毀綠停車、圈地飼養家禽等行為；有愛護綠化提示標識。
4．共用部位管理。對小區（樓、院）房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維護保養，保證正常使用；對容易危及人身安全的設施設備要采取必要的警示提醒和防范措施；對私搭亂建等違法違規行為，應及時制止并報告相關部門；對房屋共用部位、共用設施需進行維修的，及時報告業主委員會或物業管理委員會，協助申請使用維修資金或籌集資金組織維修。
5．停車管理服務。合理規劃機動車停車位及消防車通道標線標識，引導和提醒業主有序行駛、規范停放管理，嚴禁侵占消防通道、公共通道等行為；勸阻、制止樓梯間停放非機動車；合理設置非機動車停車棚、充電裝置，建立日常巡查制度，規范非機動車輛管理停放。
附件2
XX縣老舊住宅小區物業規范化管理
考評辦法（試行）
為進一步規范和提升我縣物業行業服務水平，促進物業行業健康發展，全面落實縣委、縣政府賦予的任務，結合物業行業實際，老舊住宅小區物業規范化管理，實現老舊小區物業管理全覆蓋。
一、考評對象
家屬樓院的責任單位、XX鎮。按照縣委縣政府年度民生實事的總體要求，組織開展老舊小區物業管理工作。
二、考評內容
老舊住宅小區物業規范化管理的內容應具備五大指標內容，設置對應的老舊住宅小區物業規范化管理小區管理標準結合小區實際配建情況進行評價，一是公共環境衛生；二是公共秩序維護；三是綠化養護管理；四是共用部位管理；五是停車管理服務。
三、考評時間
2021年7月底，初步對老舊住宅小區物業規范化管理小區進行現場評定打分，找差距、找不足，同時總結、推廣先進做法和經驗。12月底前，進行最終考評，確定是否達到老舊小區規范化標準，是否完成民生實事任務。
四、考評結果運用
根據年度分配計劃，圍繞考評指標內容逐條梳理，按照老舊小區物業管理規范化標準對各老舊小區進行年度考評。考評結果可采取評分制原則，滿分為100分，當滿足指標項85分以上（含85分），可認定為“XX縣老舊住宅小區物業規范化管理”達標小區。各責任單位可把“XX縣老舊住宅小區物業規范化管理”達標小區作為評選縣級先進和向上級優先推薦的重要依據。
附件3
XX縣老舊小區物業服務項目評分標準
序號
評分項目
大項
分項
評定單位計分
得分
得分
1
一、公共環境衛生
20
1.1
路面、綠地等公共部位每日至少清掃1次。
5
1.2
按規定配置和擺放垃圾桶，并保持外觀完好清潔，生活垃圾日產日清；
3
1.3
雨水井、污水井、化糞池每半年檢查1次，每年至少清掏1次，并有記錄；
3
1.4
定期開展“除四害”消殺，防治鼠害、蟲害等有計劃，有措施，并有記錄；
3
1.5
管理區域內道路、綠化帶（綠地）、停車場、文體活動區域等共用場地無紙屑、煙頭、塑料袋等廢棄物，及時清理公共場地、道路的積雪、積水等；
3
1.6
對公共區域寵物活動按規定實施管理。
3
2
二、公共秩序維護
20
2.1
有門衛的要建立公共秩序維護24小時值班制度，落實外來車輛、人員登記制度，且有記錄；無門衛的，要建立定期巡查制度，發現問題及時處理并上報相關部門，有巡查和上報記錄；
7
2.2
樓道等公共通道無雜物堆積；
5
2.3
定期開展消防演練，有記錄；管轄區域內無消防隱患，有排查記錄；
5
2.4
無“飛線充電”現象；
3
3
三、綠化養護管理
20
3.1
綠地內無雜物、雜草等；各類喬、灌木、草坪等植物長勢良好，修剪整齊，無折損、斑禿現象；
8
3.2
各類喬灌木、草坪無病蟲害現象；
4
3.3
綠地內無毀綠種菜、毀綠停車、圈地飼養家禽等行為；
5
3.4
醒目處設置愛護綠化提示標識；
3
4
四、共用部位管理
20
4.1
對小區房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維護保養，保證正常使用；
5
4.2
對容易危及人身安全的設施設備要采取必要的警示提醒和防范措施；
5
4.3
區域內無私搭亂建現象。對私搭亂建等違法違規行為，應及時制止并報告相關部門；
5
4.4
對房屋共用部位、共用設施需進行維修的，及時報告業主委員會，協助申請使用維修資金或籌集資金組織維修；
5
5
五、停車管理服務
20
5.1
合理規劃機動車停車位及消防車通道標線標識，引導和提醒業主有序行駛；
5
5.2
車輛停放有序，無亂停亂放現象，無侵占消防通道、公共通道的行為；
5
5.3
合理設置非機動車停車棚、充電裝置，建立日常巡查制度，有記錄，規范非機動車輛管理停放；
4
5.4
非機動車輛停放有序，樓梯間無非機動車輛亂停亂放現象。
6
附件4
老舊住宅小區實現規范化管理臺賬
序號
小區名稱
管理形式
管理單位
位置座落
建設年代
篇10
其他住宅樓群，實行物業管理的，也應執行本辦法的規定。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指物業管理公司受業主委托對住宅小區的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、環境衛生、交通、治安、環境容貌等開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務。
本辦法所稱業主，指住宅小區內住宅和非住宅房屋的所有權人。非業主使用權人根據業主委托，可以享有業主的權利，并承擔相應的義務。
第四條 住宅小區應當積極推行社會化、專業化的物業管理模式。物業管理公司屬于微利服務企業，可享受國家對第三產業的有關優惠政策。
第五條 物業管理納入住宅小區建設規劃，住宅小區規劃建設可行性研究報告應包括物業管理。
第六條 市建設行政主管部門（以下稱市物業主管部門）負責市區住宅小區物業管理的行業管理工作。
市交通、衛生、公安等部門和住宅小區所在地人民政府及街道辦事處，按各自職責分工負責對小區物業管理中有關工作的監督與指導。
住宅小區居民委員會按《城市居民委員會組織法》的規定履行職責。物業管理公司應配合住宅小區內居民委員會做好有關社會工作，對業主委員會已委托物業管理公司進行管理與服務的項目，居委會不再提供有償服務。
第七條 市物業主管部門的主要職責是：
（一）貫徹執行有關住宅小區物業管理的方針、政策和法律、法規，制定住宅小區物業管理發展規劃；
（二）負責市區住宅小區物業管理公司的資質管理工作；
（三）負責市區住宅小區綜合驗收和交接工作；
（四）負責住宅小區房屋維修專項資金繳交、使用的管理工作；
（五）負責對從事物業管理工作的專職人員進行培訓；
（六）負責市區住宅小區物業管理合同的備案工作；
（七）負責住宅小區物業管理創優評比工作。
第八條 住宅小區已交付使用且入住率超過百分之五十以上時，住宅小區開發建設單位或其委托從事前期管理的物業管理公司，應當在市物業主管部門和街道辦事處的指導下建立住宅小區業主管理委員會（以下稱業主管委會）。業主管委會由住宅小區內業主選舉的代表組成。
第九條 業主管委會的權利：
（一）召集和主持業主大會；
（二）制定管委會章程，代表住宅小區內的業主，維護其合法權益；
（三）決定選聘或續聘物業管理公司，并負責與其簽訂物業管理委托合同；
（四）審議物業管理公司制訂的年度管理計劃和住宅小區管理服務的重大措施；審議物業管理公司有關物業管理經費收支使用情況；
（五）檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。
第十條 業主管委會的義務：
（一）根據業主和使用人的意見及要求對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督；
（二）協助物業管理公司落實各項管理措施；
（三）接受住宅小區內業主的監督；
（四）接受市物業主管部門、各有關部門及住宅小區所在地人民政府和街道辦事處的監督指導。
第十一條 物業管理公司是自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟實體，是具體實施物業管理的經營企業。
物業管理公司必須具備相應的專業技術人員和管理人員，并有市物業主管部門認定的資質和市工商行政管理部門核發的《營業執照》，方可從事住宅小區物業管理業務。
第十二條 物業管理公司的權利：
（一）根據有關法律、法規和省、市規定，結合實際情況，制定住宅小區物業管理具體規定；
（二）依照物業管理委托合同和住宅小區物業管理具體規定，對住宅小區實施物業管理；
（三）依照物業管理委托合同和有關規定收取物業管理服務費；
（四）有權制止違反住宅小區物業管理規定的行為；
（五）有權選聘專營公司（如清潔、修繕、綠化、保安等公司）承擔專項管理服務；
（六）開展便民利民的多種經營，以其收益補充住宅小區管理經費。
第十三條 物業管理公司的義務：
（一）履行物業管理委托合同，依法經營；
（二）接受業主管委會和住宅小區內業主的監督；
（三）重大的管理措施應當提請業主管委會審議和認可；
（四）接受市物業主管部門及住宅小區所在地人民政府和街道辦事處的檢查和監督。
第十四條 物業管理公司可以根據業主管委會或個人的委托，在住宅小區有償開展下列物業管理活動：
（一）有關房屋及其附屬設施、設備的維修和管理；
（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；
（三）綠地、花草樹木的養護及綠化設施的維修；
（四）保安及公共秩序的事務性管理；
（五）集貿市場和其他商業網點的管理；
（六）車輛進出及停放的管理；
（七）單位和住戶委托的其他服務項目。
住宅小區內的管道煤氣、通訊、戶外水電、有線電視、路燈和連接井以外的市政設施由各專業單位負責維修與養護；各專業單位也可委托物業公司負責維修與養護，其費用由各專業單位支付。
第十五條 委托進行物業管理，委托雙方應依法簽訂物業管理委托合同。
物業管理委托合同應當載明委托管理項目、管理標準、管理權限、管理期限、服務費用的收支、監督檢查責任、違約責任以及其他權利、義務等內容。
第十六條 業主管委會應當將住宅小區內屬于自己管理范圍的物業管理項目委托物業管理公司進行管理。
第十七條 新建住宅小區的首批房屋單體竣工后，開發建設單位應當委托物業管理公司對住宅小區進行前期物業管理。業主管委會建立后，由業主管委會決定續聘或另聘物業管理公司。
第十八條 新建住宅小區委托物業管理公司管理時，開發建設單位應移交下列住宅小區工程建設資料：
（一）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；
（三）住宅小區地下管網竣工圖；
（四）有關設施、設備的使用和維修技術資料；
（五）其他必要的資料。
第十九條 業主應當遵守下列規定：
（一）進行房屋裝修的必須按省、市房屋裝修管理規定向物業管理公司申請，按規定辦理審批手續；
（二）不得擅自改變房屋和土地使用性質；
（三）不得擅自堆放易燃、易爆、劇毒、易腐物品和具有放射性物質的物品；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益和污染環境的活動；
（五）不得侵害他人的正當合法權益；
（六）自覺遵守本辦法及本住宅小區物業管理具體規定，按章交納物業管理服務費，配合物業管理公司做好物業管理工作。
第二十條 業主或非業主使用人在入住住宅小區前，須與物業管理公司簽訂住宅小區物業管理入住合同；已入住住宅小區未簽訂合同的應在本住宅小區實行物業管理后補簽合同。
第二十一條 實行物業管理的住宅小區，應建立住宅小區房屋維修專項資金。
住宅小區房屋維修專項資金由住宅小區開發建設單位按照該住宅小區房屋建筑安裝工程總造價2％的比例，分別在住宅小區竣工驗收合格時和房屋出售率達50％時，各半交市物業主管部門，實行專戶儲存，專項管理，并負責保值增值，增值額度不得低于人民銀行同期年利率。
財政、物價、審計部門依法對房屋維修專項資金的收取、使用和管理進行監督、檢查和審計。
第二十二條 房屋維修專項資金增值部分用于房屋共用設施、設備以及住宅小區內公用設施的維修養護與更新，物業管理公司使用該項資金時，應提出年度使用方案，經業主管委會審核，業主大會批準后，上報物業管理主管部門按時劃撥。
第二十三條 房屋及其附屬設施危及或可能危及毗連房屋安全、公共安全或嚴重影響市容市貌并且按規定應由業主承擔維修責任的，業主應當及時進行修繕；拒不修繕的，業主管委會可授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔。
第二十四條 人為造成住宅小區內房屋、公用設施、設備、園林、道路等損失的，依法由責任人負責賠償。
第二十五條 住宅小區移交物業公司管理時，開發建設單位可將新建住宅小區保修期內的保修項目，委托物業管理公司養護、維修，并按規定支付相應的保修金。
第二十六條 實行物業管理的住宅小區，業主或非業主使用人，應按物價部門核定的收費項目和標準，向物業管理公司繳納物業服務費；不按規定交納服務費的，物業管理公司有權按照所簽物業管理合同要求追償。
第二十七條 物業管理公司為業主個別需求提供特約服務，除物價部門規定有統一收費標準外，服務收費實行經營者定價。
第二十八條 住宅小區開發建設單位在住宅小區交付使用時，必須分別按總建筑面積千分之三和千分之四的標準提供物業管理用房和經營用房；管理用房由開發建設單位無償提供給物業公司使用，經營用房按房屋建筑安裝工程造價購買，購房經費從住宅小區房屋維修專項資金中列支。
物業管理用房和經營用房產權歸該住宅小區業主管委會。管理用房全部由物業管理公司免租使用。經營用房全部租賃給物業管理公司使用，使用收益用于該住宅小區的物業管理。
第二十九條 物業管理公司應嚴格按照本辦法的規定實施物業管理，如不履行合同規定或違反本辦法的，業主有權投訴，業主管委會有權制止，并要求其限期改正。
第三十條 對違反本辦法第十八條、第十九條、第二十六條規定的，物業管理公司有權予以批評教育和制止，并可要求其限期改正；造成損失的，責任人應負責賠償。
對違反有關法律、法規的行為，物業管理公司可提請有關部門依法處罰，直至追究刑事責任。
第三十一條 寫字樓、住商樓、成片開發建設的別墅區、度假區、專業市場和行政村的物業管理，可參照本辦法執行。
