物業管理模板(10篇)

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篇1

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Preliminaryproperty;Estatemanagement;Standardproperty;Premise

前言

本文從前期物業管理的主要內容、重要意義，以及前期物業管理中存在的主要問題，闡明加強前期物業管理是規范物業管理的重要前提。

一、前期物業管理的定位

前期物業管理一般是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽字的《物業管理合同》生效時止的物業管理。因此，商品房銷售階段的物業管理服務，是建設期的業主（建設單位）向最終業主（住戶）過渡期的物業管理。它是整個物業管理活動中的初始階段，也是實施物業管理非常重要的環節。建設部頒布的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”它準確地界定了前期物業管理的概念，把前期物業管理的責任定位在“由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”

二、前期物業管理的特殊性確定了其重要

前期物業管理是整個物業管理活動中的關鍵環節，具有一定的特殊性，是搞好整個物業管理活動的主要基礎。常言道：“萬丈高樓平地起”，基礎是高樓大廈建設的保障。

物業管理涉及物業管理區域內全體業主的共同利益，物業管理企業無法和單個業主逐一簽訂物業管理服務合同，只能在成立業主大會，業主大會選聘之后，由業主委員會代表全體業主簽訂物業服務合同。也就是說，物業管理的法律關系是建立在業主與物業管理企業之間的關系。然而，在房地產開發中，房地產項目的滾動開發，業主人住是一個漸進的過程，不可能同時人住。物業從開始交付給業主到成立業主委員會，按《重慶物業管理條例》，業主人住率50%，滿兩年。為搞好物業的后期管理，在物業建設的過程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業管理，通常是分為兩個不同的階段：前期物業管理法律關系，不是根據業主和物業管理企業之間簽訂的物業服務合同，而是根據建設單位（開發商）與物管企業簽訂的前期物業服務合同形成的；再之，前期物業管理通常是包括一些不具體的一些內容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經營事項。因此，前期物業的特殊性就在于此。

加強前期物業管理，不但能保證業主（購房人）的長遠利益，還能減少開發企業在建設過程中隨意改變物業規劃，保證物業的施工質量，達到完善物業的使用功能，促進房產的銷售。同時，加強了前期物業管理，有利于規范物業管理，可以避免開發商、業主及物業管理企業三者的對主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。建設單位在前期物業管理中通過招投標選聘物業管理企業進行物業管理，有利于實現建設單位與物業管理企業的“雙贏”。前期物業管理是實施物業管理的重要的基礎，是后期物業管理的前提。

三、前期物業管理的內容確定了其特殊性

《物業管理條例》總共70條，其中前期物業管理就有11條，并就前期物業管理設專章，由此可知前期物業管理的重要性。前期物業管理涉及的內容較多，〈條例〉規定了前期物業服務合同、業主臨時公約、前期物業管理招標投標、物業承接驗收手續、物業資料移交、物業管理用房、物業保修等。

（一）前期物業服務合同是開發商與物業企業簽訂的，這是前期物業管理活動得以實現的一個基本的法律文件，依法共同遵守前期物業管理合同的約定，是開發商、業主與物業企業的基本義務。《前期物業服務合同（示范文本）》中，把前期物業服務的主要內容分為14個部分，例如：1、物業共用部分的維修、養護、運行和管理；2、物業共有設施設備的維護、養護、運行和管理；3、市政共用設施和附屬建筑物、構筑物維修、養護和管理；4、公共場所、房屋共用部位清潔衛生、垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序安全、消防等事項的協作管理和服務等內容，開發商與物業企業根據小區（大廈）建設的實際和服務事項的需要和要求共同約定。

（二）業主臨時公約是由開發商制定。業主臨時公約是維護物業全體業主合法權益、保障物業的安全合理使用、維護公共秩序，創造良好環境的一部約束全體業主的前期物業管理活動中的共同約定。有的地區業主和專家認為業主公約可以稱之為小區（大廈）的憲法，它對業主和使用人在物業的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規定，對物業使用中的禁止行為，對物業的維護、物業的管理、業主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責任落實在開發商、物業企業和全體業主身上。

（三）前期物業招投標是開發商應當通過招投標方式采取公開招標和邀標的方式選聘物業企業的過程。《招標投標法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》是物業管理招投標的基本依據，物業招投標在招標、投標、開標、評標以及依據招投標文件簽訂物業服務合同的各個環節必須按法律法規的規定執行。

（四）物業承接驗收是前期物業管理的基礎。它是指物業企業在承接物業時，進行以物業的主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，是實施物業管理必不可少的首要環節和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產開發企業的物管企業往往無法進行嚴格的物業承接驗收。一些物管企業為擴大規模，在物業承接驗收中敷衍了事，帶來后期大量的物業矛盾，如房屋質量、公用設施中的問題，業主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營企業“替人受過”。

因此，物業承接驗收不可忽視。應嚴格對物業的共用部位、共用設施設備，特別是管網設施、隱蔽工程等，嚴格地進行承接驗收。分清產品的質量責任、施工安裝質量責任、管理維護責任，以保證開發商、業主、物業企業的合法權益，提供開展物業管理的必備條件，確保物業使用安全和功能，保障房屋買受人的物業管理消費權益。

應嚴格按照建設部1997年7月1日的《房屋接管驗收標準》的內容，對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業共同部位、共有設施設備進行查驗。

四、前期物業管理中的問題

《物業管理條例》頒布實施近一年時間了，然而，在前期物業管理中仍然存在著諸多問題。可以歸納為以下八個方面：

（一）前期物業服務合同不規范，建設單位與物業管理企業雙方的責、權、利不明確。

《條例》第21條規定：“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”實際上，有的建設單位與物業管理企業在簽訂前期物業服務合同時，沒有按規范的合同辦理，使合同的核心內容（即雙方的權利義務及違約責任），沒有明確寫進合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業管理，殃及到業主的利益。

（二）物業承接驗收制度不完善，移交不完整。

在前期物業管理中，由于建管不分，依附于房地產開發商的物業管理企業往往無法接正常規定，進行嚴格的物業承接驗收工作，在物業承接驗收時敷衍了事，造成了物業承接驗收制度不完善，移交不完整。

（三）共用設施設備不明確。

物業管理企業在承接物業后，建設單位應向物業管理企業對所屬共用設施設備進行完整的劃分，并辦理驗收手續。然而，有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整。共用設施設備劃分不明確或者配套不完整，會給物業管理企業在前期物業管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業主與物業管理企業之間產生不少矛盾和糾紛。

（四）業主臨時公約未建立或未約定。

《條例》第22條明確規定：“建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

可是，有的開發商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業主臨時公約的制定和建立；有的開發商即使制定了業主臨時公約，但條款簡單，文本不規范，雙方的責權利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權益得不到有效的保護，也為前期物業管理留下了許多后遺癥。

（五）前期物業管理招投標不規范。

目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業管理企業沒有成為主要的方式。有的開發商與物業管理企業本是“父子”關系，“老子”開發的物業直接給請外來“管家”，多數情況仍然是開發商與物業管理企業“私下”協協商而定；有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式；有些招標的業主不考慮“質價相符”的原則，片面強調最低價格，造成投標企業的競相壓價；有些參與投標的物業管理企業惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標；物業管理招投標市場發育還不成熟；政府主管部門的監管方式和能力還有待提高。

（六）物業服務和收費“質價不符”。

《條例》第36條規定：“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。”

國家發改委、建設部頒布的《物業服務收費管理辦法》第5條規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。”這個原則就是人們常說的“質價不符”的原則。但是，由于目前適用于物業管理“質價不符”的服務收費機制未完全建立，尤其是在前期物業管理活動中，一些不規范的物業管理企業為了取得物業管理權，采取了不正當的競爭，相互殺價；以及有些業主不考慮物業服務的質量，片面追求最低價格，使前期物業管理的物業服務收費“質價不符”，違背了物業服務收費的基本原則。

（七）物業管理用房未配置。

《條例》第30條規定：“建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。”

物業管理用房的規范化管理是物業管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業主合法權益能否得到有效保障的重要前提。建設單位為聘請的物業管理企業在物業管理區域內配置必要的物業管理用房，是為了使物業管理企業有利于搞好物業管理工作，有一些建設單位在建設規劃時，就有意放棄了物業管理用房的配置，忽視了物業管理用房的作用，造成了物業管理企業接管物業后難于開展正常的物業管理工作。

（八）物業維修資金管理制度未建立。

《條例》第54條規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”

在前期物業管理中對專項維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規范。由于長期受傳統公有住房管理模式的影響，有些業主對交納物業專項維修資金認識不足，不愿意交納專項維修資金，使得有些物業小區專項維修資金收取困難；有的開發商在按比例收取物業專項維修資金后，又沒有按有關規定執行，挪作他用，使物業專項維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項維修資金由建設單位或者物業企業掌握，不能接業主意愿使用，住房共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益。上述問題，均是在前期物業管理活動中出現的問題。

五、加強前期物業管理的對策

鑒于前期物業管理的復雜性和特殊性，由此加強前期物業管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業管理中出現的諸多問題，抓好前前期物業中的主要問題，是物業管理中的一個重要的課題，前期物業管理著重應在以下幾個問題把好關口：（一）規范前期物業管理招投標行為。

《條例》第24條規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。”物業管理招標投標制度是《物業管理條例》確定的一項基本制度，《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》為規范發展物業管理提供了有利的保證。目前的實踐中，一些地區的開發商、業主大會、業主委員會已經開始以招投標方式選聘物業管理企業，物業管理招投標意識正逐步深入人心，物業管理招投標市場正逐步建立。推行物業管理的招投標對保障開發商選聘物業企業的行為公開透明，維護業主自主選聘物業管理企業的權利，推動房地產開發與物業管理的分離，促進物業管理市場的公平競爭，提高物業管理的整體水平。

《條例》和《辦法》規定的招投標原則，對于規范物業管理招投標活動，保護招投標當事人的合法權益，促進物業管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業管理招投標制度是規范物業管理市場的重要手段，也是物業管理獲得前期物業管理權的唯一途徑。所以，規范前期物業管理招投標，可以采取以下對策：

1、加強前期物業管理招投標制度的學習，使建設單位及物業管理企業樹立依法招投標的意識；2、建立公正、公開、公平的招投標競爭市場；3、建立健全招投標備案制度；4、培育和發展招投標中介服務機制；5、建立和完善物業管理的仲裁機構；6、政府主管部門要切實做好對前期物業管理招投標的指導和監督工作。

（二）制定前期物業管理業主臨時公約

《條例》規定：建設單位在銷售物業之前，制定業主臨時公約。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位有責任在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。同時，業主臨時公約對全體業主具有約束力。實行業主臨時公約制度有利于提高業主的自律意識，預防和減少前期物業管理活動中的糾紛。

1、建設單位在制定前期物業臨時公約時，必須按《條例》規定；使業主臨時公約盡量規范化，并不得侵犯物業買受人的合法權益；2、建設單位制定的業主臨時公約應對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益、業主應履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出合理合法的約定；3、業主應自覺遵守業主臨時公約，并予以書面承諾。

綜上所述，由此可見前期物業管理的重要性及特殊性。由于前期物業管理法律關系的主體包括了建設單位（開發商）、業主和物業管理企業三方。三方在前期物業管理活動中存在著不可分割的聯系和諸多問題，要使前期物業管理活動健康有序發展，就必須加強前期物業管理，它在整個物業管理活動中有著舉足輕重的作用。搞好前期物業管理，就會使整個物業管理活動有個好的開端，也是規范整個物業管理活動的重要前提。加強和規范了前期物業管理，可減少整個物業管理活動中的諸多矛盾，為物業管理的后期發展鋪平了道路。

（三）規范前期物業管理服務合同

篇2

一、傳統住宅物業管理分析

傳統的住宅物業管理是一種復合型的管理服務，其主要的功能有管理、經營和服務等三個重要的方面，實際的涉及領域非常廣泛。從總體上來看，傳統住宅物業管理由客戶服務與管理、工程維護保修、環境服務與管理以及安全秩序維護等四個重要內容組成。首先，客戶服務與管理主要是指收取物業費用，收集客戶的意見和建議，協調好與客戶的關系以及辦理客戶的進駐等相關的管理和服務，一般情況下來說，客戶服務與管理是傳統的住宅物業管理的核心工作。其次，工程維護保修是指對物業項目的供電供水以及電梯和消防等設備的維修和保養，另外，工程維護保修還包括對房屋的維修和管理工作。第三，環境服務與管理主要是指對相關區域內的生活環境和工作環境等進行綜合化的治理，具體來看，環境服務與管理包括綠化、保潔和污染治理等主要的工作。第四，安全秩序維護主要是指采取積極的措施對物業區域內的公共安全和消防安全等進行維護，對進出車輛進行安全管理，這對于維護整個物業區域的安全與穩定至關重要。

二、商業物業管理分析

為了對商業物業管理進行深入的分析和研究，我們首先要對商業物業的含義和特點進行明確。通常情況下而言，商業物業主要是指用于經營的物業形式，如餐飲、娛樂、休閑和零售等。一般情況下，我國的商業物業主要有購物中心、步行街和專業市場等多種不同的類型。商業物業是一種特殊的物業形式，它的主要特點表現在以下幾個方面。首先，商業物業的建筑規模往往非常大，而且一般都帶有大型的停車場。其次，商業物業所包含的具體行業非常豐富，其中的店鋪數量也非常大。第三，商業物業的環境往往非常好，能夠滿足不同客戶的具體需求，對于刺激消費，推動經濟增長發揮著十分重要的作用。

三、商業物業管理與住宅物業管理的差異性探究

商業物業管理和住宅物業管理存在著比較大的區別，其中最主要的差異性體現在以下幾個方面。1.客戶類型不同。首先，商業物業的主要客戶是一些商戶，他們的主要工作是銷售商品，因此客流量非常大，而且不穩定。住宅物業的主要客戶是普通居民，他們在這里居住和生活，客流量比較固定，而且相對比較穩定。其次，商業物業的主要客戶以各種類型的法人為主，而住宅物業的主要客戶大多是一些普通的自然人，以家庭為單位進行居住。第三，住宅物業的主要客戶相對商業物業來說比較復雜，因為商業物業的主要客戶大多從事商業活動，而住宅物業的主要客戶從事各行各業的都有。總而言之，商業物業與住宅物業主要的客戶類型存在著較大的差別。因此在開展商業物業管理與住宅物業管理的實際過程中，我們要深入把握兩者不同客戶的特點，然后針對他們的實際需求來開展相應的管理工作，只有這樣才能真正提高商業物業管理和住宅物業管理的質量。2.客戶流量存在巨大差別。從客戶流量的角度來說，住宅物業的主要客戶群體是比較穩定的業主以及租戶，因此可以說住宅物業的客戶是靜態的。而商業物業在本質上是一種經營性的場所，因此其主要的客戶群具有很大的流動性，其客戶群的構成也非常復雜，從這個角度來說，商業物業的客戶是動態的。另外，在節假日的時間段，很大大型商業物業的客流量是非常大的，在這種情況下很容易發生安全事故，因此商業物業的管理難度要遠遠大于住宅物業，尤其是在消防、安保和衛生等方面商業物業的管理壓力非常大。總而言之，客戶流量存在巨大差別是商業物業管理和住宅物業管理重要差異性之一。3.對設備維護的實際要求存在著較大的差別。一般情況下來說，住宅物業的相關設備和設施比較簡單，主要的設備類型有電梯設備、供水設備、供電設備以及監控設備等，這些設備的主要目的是為了適應住宅物業用戶的日常生活要求，因此住宅物業對于相關設備和設施的智能化程度要求比較低，而且實際的使用頻率也比較低。然而商業物業的建筑規模相對比較大，其具體的設備更加先進和復雜，在這種情況下，商業物業對相關設備和設施的智能化程度要求比較高。具體來看，商業物業的監控系統、空調系統、供電系統、電梯設備以及消防設備等的使用頻率非常高，而且這些設備大多由計算機控制。這些設備一旦出現問題，將會給商業物業帶來嚴重的后果，因此商業物業對設備維護的實際要求要遠遠大于住宅物業。4.環境管理存在著較大的差異。住宅物業的環境管理重點是保持物業公共區域的衛生整潔以及安全舒適，為了達到這個目標住宅物業的環境管理的主要工作有做好保潔、增加綠化、保護環境等。然而商業物業的環境管理則更加注重營造一種良好的商業氛圍，吸引更多的消費者前來消費，因此商業物業的環境管理必須要保證整個商業物業的寬敞和明亮，同時要保證商業物業的整潔和美觀。為了達到這種的目的，在商業物業的環境管理過程中，我們要為商業物業配置最適宜的光照，同時要保持溫度的舒適，并保證商業物業具備良好的空氣質量，如果條件允許，我們還要放一些唯美的音樂，使客戶在商業物業完美的環境中流連忘返，這樣可以刺激消費。總而言之，商業物業和住宅物業的環境管理存在著較大的差異。5.對交通的便捷性的要求存在著巨大的差別。一般情況下來說，商業物業是一種綜合性的營業場所，它具備了購物、娛樂、餐飲和休閑等許多的功能，因此日常的客流量非常大，同時車流量也非常大，因此對交通的便捷性的要求非常高。相比較而言，住宅物業的客戶群體主要是住戶和租戶，車流量要遠遠小于商業物業，因此住宅物業對交通便捷性的要求也遠遠低于商業物業。進一步來說，商業物業的交通管理壓力要遠遠大于住宅物業的交通管理。所以，在實際的交通管理過程中，商業物業要對交通線路進行良好的設計和管理，同時要注意加強來往車輛的交通指揮，保證交通的暢通無阻。總體來看，商業物業和住宅物業對交通的便捷性的要求存在著巨大的差別。

四、結語

綜上所述，隨著房地產行業的發展和繁榮，物業管理行業也逐漸實現了發展和壯大。物業管理為廣大業主營造了一個安全和文明的生活環境，對于提高物業的使用壽命，促進城市的和諧發展做出了突出貢獻。通常情況下而言，物業管理分為商業物業管理和住宅物業管理兩個重要的類型，因此二者的服務的對象不同，因此實際的管理方法也存在著較大的差異，主要體現在客戶流量存在巨大差別、對設備維護的實際要求存在著較大的差別、環境管理存在著較大的差異、對交通的便捷性的要求存在著巨大的差別等四個重要的方面，因此我們必須要進一步加強分析和研究，科學掌握商業物業管理與住宅物業管理的差異性，不斷提高物業管理的實際質量，保證商業物業和住宅物業的安全與穩定。

作者:夏靖星 單位:廈門市集美城市發展有限公司

參考文獻：

篇3

在城市化進程中，隨著經濟的發展，生活水平的提高，人們對物業管理提出了更高的要求。物業管理作為城市化管理的一部分，其管理水平的高低在一定程度上直接影響到人們的生活質量。良好的物業管理可以提高小區業主的工作、生活品質，反之，會激發業主與物業管理人員之間的矛盾，進一步影響社區和諧，對于小區業主來說，這樣的物業不如沒有。隨著房地產市場的快速發展，物業管理應運而生。近年來，在經濟利益的驅動下，房地產經濟發展過快，而與之配套的物業管理卻沒有得到相應的完善，物業管理水平比較低。在這種情況下，大大小小的物業管理問題相繼出現。

1 物業管理存在的問題

1.1 物業管理制度不完善 雖然國家制定實施了《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等行政規章制度，但是現行的物業管理法規與行業發展之間缺乏協調性，關于物業管理的法律法規不健全，進而在組織開展物業管理工作的過程中遭遇一些問題，由于這些問題沒有得到有效的解決，無法兌現給予業主的承諾，導致物業管理單位與業主之間的矛盾日益激化。

1.2 缺乏物業管理專業人才 在開展物業管理工作的過程中，由于現有物業管理人員專業水平不高，對于自己分管之外的工作，一些物業管理人員沒有辦法做好，難以勝任其他物業管理崗位的工作。由于物業管理屬于新興的行業，行業整體素質普遍較低，物業管理理念落后、專業意識薄弱，進而影響物業管理行業的整體水平。物業管理人員在開展物業管理工作時，由于缺乏專業知識和專業技能，無法解決業主提出的房屋問題，增加了業主的不滿。

1.3 物業管理沒有全覆蓋 在城市化進程中，物業管理水平的高低在一定程度上直接影響城市的經濟發展水平，以及社會的穩定程度。權威機構在對物業管理狀況分析結果顯示，在組織開展物業管理工作時，如果物業管理人員沒有使用先進的技術設備，或者物業管理單位的經營規模不能滿足業主的物業需要，在這種情況下，就會增加物業管理單位收取物業費的難度。在市場經濟環境下，這一現象制約了物業管理的覆蓋面。

1.4 開發商失信 在市場經濟環境下，開發商為了吸引購買者，獲取更大的經濟利益，制定了一套有關周邊設施、物業管理營銷方案。購房者正是在開發商做出的承諾下對所購房屋充滿信心。但是，業主正式購房之后，房屋出現問題，開發商就會推卸責任，于是產生糾紛，當糾紛得不到妥善解決時，就會激化業主與物業公司之間的矛盾，同時物業公司會喪失公信力。

2 物業管理問題成因

在物業管理過程中，引發物業管理問題的原因比較多，但是歸結起來主要集中在三個方面：

2.1 政府方面 在房地產行業中，物業管理作為售后服務部門，政府相關部門沒有高度重視該部門的工作，由于物業管理工作比較復雜，并且涉及多項服務，多個部門，政府制定實施的法律法規，在實踐中難以滿足物業管理的需要。

2.2 業主方面 在計劃經濟時代，城市居民的住房一般由單位來解決（分房），在人們的意識形態中，普遍認為只要房屋出現問題就應該由國家來解決。但是，在市場經濟環境下，人們沒有正確認識物業管理市場化作用，甚至覺得物業管理費就不應該繳納。

2.3 物業公司方面 在物業管理問題方面，物業管理公司也有不可推卸的責任：首先，物業管理規章制度不完善，各項工作任務沒有落實到具體的個人。對于物業管理公司來說，由于內部管理制度缺乏科學性，在一定程度上增加了企業日常運營的難度；其次，物業管理公司不能對人力資源進行有效的利用，造成人才浪費。在組織開展物業管理工作的過程中，由于物業管理公司缺乏專業人才，進一步降低了物業服務質量。在市場經濟環境下，物業管理公司一味地追求經濟利益，忽略了自身的持續發展；最后，物業管理公司缺乏管理經費，進而增加了提高物業管理服務水平的難度。

3 解決物業管理問題措施

為了提高物業管理水平，確保社會和諧，本文認為可以從以下方面著手開展物業管理工作。

3.1 完善物業管理行業法規 隨著法制化進程的不斷推進，一切行為都要依法而行。對于物業管理行業來說，需要不斷完善法律法規體系，對整個物業管理市場進行規范化、法制化管理，確保物業管理人員在組織開展物業工作時有法可依，妥善解決與業主之間的矛盾，切實維護業主、物業公司的權益，進一步實現社會的和諧與穩定。

3.2 培養專業性人才 為了提供物業服務質量，物業管理公司需要對管理人員加大教育培訓的力度，幫助其掌握先近的物業管理理念和管理技術。物業管理公司在培養物業人才的過程中，需要開展一系列的思想整治工作，從根本上提高物業管理人員的綜合素質。

3.3 規范開發商行為 在規范開發商行為方面，政府需要制定實施相應的規章制度，由于小區物業委員會控制配套物業的分配權，代替物業管理公司行使經營權，同時將物業收入劃為物業管理經費，剩下歸物業管理公司，這樣有利于推動物業管理公司的持續發展。

3.4 解決物業管理經費 對物業管理費進行宣傳，幫助業主認識物業管理費的重要性，讓業主在享受優質物業服務的同時，繳納相應的服務費。

4 結論

綜上所述，隨著房地產行業的不斷發展，小區物業管理問題受到社會的普遍關注。當前，我國的物業管理正處于起步階段，在發展過程中需要解決一系列問題，化解供需雙方的矛盾。在政府、物業公司、業主的共同努力下，實現物業管理的市場化、專業化和規模化，不斷提高物業管理的水平，確保社會的和諧與穩定。

參考文獻：

篇4

回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對偉柏花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。

一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。

嚴把員工招聘關。美佳物業在招聘管理人員須畢業于物業管理專業；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。

做好員工的入職、在職培訓工作。美佳物業對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。美佳物業提倡“工作就是學習，工作就是創新”，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

從實際出發，管理處嚴格參照lS09000質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

二、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。

在實習中，我看到一套由沿海集團、易建科技、美佳物業合作自行設計開發的“一站式物業管理資迅系統”物業管理服務軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務、一站式資迅管理、一站式數碼社區”三大體系，是一個利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現了高效的管理運作，解決了業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

三、推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。

美佳物業在與業主關系管理方面，在實習中我了解到，在2003年美佳重點開展了“顧客互動年”活動。成立了美佳俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展游戲活動；十月份，組織小區業主觀看露天電影；十二月份，圣誕節由圣誕老人派發圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。

四、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。

對于設備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準；發電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。

五、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍。

管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安管理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。

篇5

河某小區的業主王某家中被盜,財產損失達二萬多人民幣.王某認為其所交的物業管理費中已包含了治安管理服務內容,因此其家中被盜,物業公司應承擔賠償責任.談談你對此事的看法.

業主李某經過其所住的商住樓大堂時,因潮濕地滑而摔倒在地,造成骨折住院一個多月,花費醫藥費數千元.李某認為其摔倒主要是因為地滑,因此物業公司應負擔一定責任,物業公司應當補償其醫藥費,誤工費和精神損失費.請問此事物業公司是否需承擔責任談談你的看法.

某業主投訴:我買的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來.因為房子存在質量問題:衛生間滲水,墻面有裂縫,門窗歪斜.找物業公司和開發商后,他們只是把裂縫補了補,滲水和門窗歪斜還存在,這嚴重影響我的使用.因此,我準備不支付物業公司的物業管理費了,不知這種做法是否合理請你回答該業主提出的問題并提出你的處理意見.

大廈入伙時,由于個別業主對《業主公約》中的部分條款有意見,并以他們沒有參加制訂該公約為由而拒絕簽署,該大廈的物業公司則以不給鑰匙作回應請問:該物業公司的做法有何不妥你會如何處理

先生及其夫人居住在廣州市某小區8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業管理員上門收取物業管理費,黃先生講:"我們半年都不在家,不應該交物業管理費."請問:物業管理公司應如何處理.

大廈管理員小朱在客戶下班后的一次例行巡查中,發現A公司的門未關,叫了幾次里面也沒回應.于是他馬上走進A公司查看有無財物失竊.請問:小朱的做法有無不妥你有什么建議

九,某大廈物業管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個企業做電腦展臺,大廈部分業主認為此面積已在購房時分攤到了各業主的頭上,各業主對此部分共有使用權.要求物業管理公司不要侵犯業益,拆除展臺或給予業主一定的賠償.

十,先生(即業主)投訴大堂管理員,原因是大堂管理員沒有代其保管物品.剛到該公司的幾位實習生有不同看法:小李認為管理員做得對,因為該大廈管理委托合同沒有代客保管物品的規定;小陳認為管理員做得不對,因為他違反了顧客至上的服務宗旨,沒有想業主之所想,急業主之所急.請問:你有什么看法

十一,某小區共有1000套住房,還有200套尚未售出,為了進一步搞好物業管理工作,發展商委托物業公司成立了業主委員會籌備小組,經過一段時間的準備工作,籌備小組召開了業主大會,并通過差額選舉,選舉出了業主委員會委員.但在公布業主委員會當選委員名單前,有部分業主提出發展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權,是侵犯了業主選舉的合法權益,堅決反對選舉結果,并要求進行重新選舉.請問:1,發展商是否可以將未出售的200套房屋計算為自己的投票權,為什么2,物業公司應如何協調本案的這個矛盾

十二,某小區保安員小張有一次在門崗值班時,住在A棟三樓的業主下班回來,他想把公文包放在門崗處,等買菜回來再拿.小張思考片刻后,禮貌地拒絕了該業主的請求.請問:小張的做法有無不妥你會如何處理

十三,某住宅小區的物業公司為了解決區內車輛亂停亂放的狀況,在住宅小區的空地建起了一個車輛保管站,要求業主把車輛停放在保管站內.除自行車免費保管外,物業公司每月向摩托車,汽車的車主收繳一定的費用.由于部分業主認為亂停亂放雖然不好,但保管站的面積已在購房時分攤到各業主頭上,且業主每月向物業公司繳交管

理費,物業公司向業主收取機動車輛管理費是侵犯部分業主的權益.要求物業公司停止收取機動車輛的保管費.

請問:該物業公司對機動車輛收取管理費是否合理若合理,應如何向業主解釋收費的合理性

十四,某房地產公司開發了花地小區.由于是分期開發,分期入住的方式,該小區在很長一段時間內難以成立業主委員會,故由開發商委托物業公司管理.但隨后開發商接到居民投訴,指責物業公司人員經常不到位,樓梯垃圾清理不及時,環境綠化無人管.開發商立即向物業公司提出限期解決問題的要求,但物業公司在限期內并無任何

明顯改善.于是開發商以物業公司違約為由,到法院,要求解除合同,由物業公司賠償損失.

1.開發商與物業公司之間的合同是否有效為什么2.開發商是否有權解除合同為什么

十五,某住宅小區108單元第6層單號住宅的外墻下水管滲漏,濕了以下三層沿管的大片外墻.物業公司提出要對其維修,其維修費由誰出108單元單號8家住戶,其說法不一,7,8層的住戶說:此事與他們無關,他們不出維修費;六層以下的住戶說:該維修費應由第六層的住戶出;第六層的住戶說:該維修費應從維修基金出.

請問你對此有什么看法

十六,某寫字樓客戶有重要客人來訪,向管理員口頭提出:要在入口處懸掛一幅巨大的歡迎標語,迎接客人.該管理員起初覺得為難,但本著服務客人的精神,就答應了客戶的要求.請問:該管理員的做法有無不妥你有什么建議

十七,某管理員在小區巡視時,見到幾個收廢品的人在小區內高聲招攬生意,立即上前制止,并勸其離開.但這幾個人不聽勸告,不愿離開,該管理員立即招來保安員將其驅趕出去.請問:該管理員的做法有無不妥你有什么建議

十八,房改后,新埠港務公司住宅區設立了新埠物業管理公司.目前,新埠物業管理公司只提供保安和環衛服務,每月每戶各項服務只收2元的服務費.一天,海天商場為新埠港務公司住宅區的便民店送貨,司機小譚到達住宅門衛,遞交出入卡后,開車駛入住宅區.為了趕時間,車速較快,不注意而將正在越過馬路行動緩慢的姚女士撞成重傷.姚女士因此花去11萬元醫療費,經協商,其中海天商場及事故責任人同意支付10萬元,剩余的1萬元由新埠物業管理公司支付,另支付5千元的營養費.新埠物業管理公司認為他們沒有責任,不同意支付1.5萬元的費用.你對新埠物業管理公司有什么看法和建議

十九,方圓物業管理公司承接了流連花園多層住宅小區的管理,做到了環境清潔衛生,公共場地每天清掃,無亂堆亂放,下水道通暢,公共用水池定期清洗;保安人員24小時值班,巡邏;公共配套設施維護良好,水,電,消防設施保障有效.經過方圓物業管理公司一年的努力,小區內綠地覆蓋由原來的20%提高到26%,園林綠化維護良

好,增加了社區活動場所,開展了正常的社區文體活動,因此,方圓物業管理公司向流連花園業主委員會提出:物

業管理費由原來的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到業主委員會的拒絕.請問:方圓物業管理公司的

要求是否合理你有什么建議

二十,某小區管理員在巡視小區時,發現一個可疑的人在一樓梯口前游蕩,立即招來保安員將其帶到辦公室審問.請問:你會如何處理

案例分析

一,①發展商無權承諾物業管理費的收費標準.從法律角度看,物業管理與房屋買賣是兩種法律關系.物業管理公司與開發商是兩個獨立的民事主體,相互之間不應為對方承擔民事責任.

②物業管理收費標準的依據是有關物業管理的委托合同.業主必須按規定交納物業管理費.

③由于開發商沒有完全履行合同所約定的義務,依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定:"當事人一方不履行合同的,應當承擔繼續履行,采取補救措施或者賠償損失等違約責任.

因此,李先生可以通過人民法院追究開發商的違約責任.

二,高空拋物致人傷害是一種危害極大的違法行為.因為,這種從天而降的行為所非法侵害的對象是不特定的主體,凡是在高空拋物期間從拋物的這個區域經過的任何人,都有受到這種非法侵害的可能,非法侵害的后果和程度往往也難以預料.

從法律責任來看,該婦女應承擔違憲法律責任,民事法律責任以及刑事法律責任.

《中華人民共和國憲法》第五十一條規定:"中華人民共和國公民在行使自由和權利的時候,不得損害國家的,社會的,集體的利益和其他公民的合法的自由和權利."案例中,該婦女高空拋物,致人傷害死亡,顯然是違反了憲法的這個法律規定,應承擔違憲的法律責任.

《中華人民共和國刑法》第一百一十五條規定:危害公共安全罪"以其他危險方法致人重傷,死亡或者使公私財產遭受重大損失的,處十年以上有期徒刑,無期徒刑或者死刑.過失犯前款罪,處三年以上七年以下有期徒型,情節較輕的,處三年以下有期徒刑或者拘役.",該婦女構成危害公共安全罪.

《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規定:建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外.

《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第2款規定:"公民,法人由于過錯侵害國家的,集體的財產,侵害他人財產,人身的,應當承擔民事責任."

因此,該婦女應承擔民事責任

②,受害人家屬可要求民事賠償.法律依據為中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規定:"建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外."及《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第2款規定:"公民,法人由于過錯侵害國家的,集體的財產,侵害他人財產,人身的,應當承擔民事責任."

三,首先應該明確業主所交管理費中所含治安管理服務為公共區域的治安防范服務,而非業主家中的安全保障服務.因此,本案例中,物業管理公司是否應承擔責任,應視具體情況.如果該小區公共區域治安隱患多,保安員不履行職責,而且又能證明這些因素與業主家中被盜有必然的因果關系,則根據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.如果物業公司采取了多種防范措施,公共區域沒有治安隱患,保安員盡職盡責,業主也找不到物業公司的不當之處.則物業公司不應承擔賠償責任.

治安管理是物業管理最基本的內容.為了確保業主,住戶的安全,規避不可預測風險,一方面物業管理公司應增加保安人員及保安巡邏次數,加大安全防范的力度.另一方面,物業管理公司最好購買公眾責任險,將所應承擔的賠償責任的風險轉嫁給保險公司.

四,這個案例的責任歸屬適用于我國民法所規定的特殊侵權的民事責任,即《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第三款規定:"沒有過錯,但法律規定應當承擔民事責任的,應當承擔民事責任."因此物業管理公司是否要負責賠償的關鍵是看法律有沒有規定要承擔民事責任.

《中華人民共和國民法通則》第一百二十五條規定:在公共場所,道路旁或者通道上挖坑,修繕安裝地下設施等,沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的,施工人員應承擔民事責任.同理,在本案例中,如果物業公司對地面潮濕既沒有警示性標志又沒有采取防范措施,則應承擔民事賠償責任.否則就不應承擔民事賠償責任.

根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規定:"經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身,財產安全的要求.應當向消費者作出真實的說明和明確的警示,并說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發生的方法."這條法律規定與我國民法第一百二十五條的規定是一致的,都包含有要"明確的警示"的法律要求.

五,按時交納物業管理費是業主的法定義務.業主不能以房子質量差為理由來逃避自己交納物業管理費的法定義務.業主只要享受了物業管理服務,就應交納管理費.從法律上講,不交納管理費,不僅損害了物業管理公司的合法權益,而且也嚴重地損害了全體業主的合法權益.如果某業主自身的合法權益受到了侵害,則物業管理公司可協助業主要求開發商維修房屋或賠償經濟損失,或協助業主直接向人民法院提訟,要求賠償損失.業主必須意識到維護合法權益必須用合法的方式,合法的手段來維護,法律絕對不能允許用非法的方式,非法的手段來維護合法權益.

六,該物業管理公司的做法不妥.應按如下要求處理:(見小書)

七,第一,業主所擁有的空置房僅僅是區分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區分所有建筑物的專有部分在空置,但區分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業管理費的支出目的就是要維持,保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養,如果物業管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養得到維持和保證.

第二,當部分業主將物業建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業管理公司的物業管理服務的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養的工作量,電梯,高低壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養;保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛生,環境綠化等等物業管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業主的物業建筑物空置而有所減少.

第三,造成業主的物業建筑物的空置責任在于業主本身,而并非物業管理公司無理阻撓不讓業主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業管理公司.

第四,減免物業管理費用對未空置物業建筑物的業主來說是不公平的.雖然物業建筑物空置,但空置房的業主仍然在享受著因物業管理的優質服務而帶來的物業建筑的保值和增值的經濟成果.

因此物業管理公司應向業主講清楚上述道理,要二位老人按時交納物業管理費.

八,小朱的做法不妥,《中華人民共和國憲法》第九十條明確規定,"中華人民共和國公民住宅不受侵犯.禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅",《中華人民共和國刑法》第二百四十五條規定:"非法搜查或者非法侵入公民住宅的,處三年以下有期徒刑或者拘役".因此,小朱在沒有任何其他見證人在場的情況,擅自進入A公司顯然不妥.在此情況下,小朱應通過對講機,通知管理處其他保安及A公司有關人員,同時自己守住門口不動,待管理處其他保安及A公司有關人員到場后才能進入A公司.然后再查看有否失竊,若有失竊,則立即報案.若失竊.查看完后,應關好A公司門.

9,業主的要求是合理的.因為業主買房時,合同就明確規定了,共有面積和共有設備為全體業主所共有,是全體業主的共同財產,業主可以要求物業管理公司拆除展臺.如果不拆除,則利用業主共同財產賺的錢,理所當然也歸全體業主.并應根據業主大會的決議,或將這筆收益用來貼補物業管理費的不足,或直接納入到維修基金之中,也可以根據業主大會的決議按照業主所擁有的共有部分的持有比例向全體業主分配.

10,小李的做法是對的.因為一旦形成事實上的保管合同,萬一物品有損壞或丟失,則小李就要承擔賠償責任.當然,小李要做好對業主的耐心解釋工作,動之以情,曉之以理.我們提倡業主至上的服務宗旨,但不能違反有關原則和規定.

十一,第一,發展商可以將末出售的200套房屋計算為自己的投票權,.根據物權法的建筑物區分所有權理論,任何建筑物區分所有權的取得都只有兩種方式,就是原始取得和繼受取得.原始取得是指建筑物的發展商取得土地使用權后通過開發建造了建筑物整體,從而取得了建筑物所有權的方式.繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎上,建筑物發展商通過買賣,贈與,繼承,交換或者其他合法方式將建筑物區分所有權依法轉移給建筑物區分所有權人的方式.因此,是建筑物發展商依法創設了建筑物區分所有權.

任何人,或者任何其他組織依法通過買賣,贈與,繼承,交換或其他合法方式獲得了建筑物其中的某一個單元或套房,就成為建筑物區分所有權人,即通常在物業管理活動中所說的業主.

發展商未出售的房屋也許房地產開發商留著自用,出租或其他用途,只要這部分房屋的所有權未發生轉移,所有權者仍然是發展商.因此,這時發展商就由原來的建筑物所有權人的身份依法轉變為建筑物區分所有權人.當發展商成為建筑物區分所有權人之后,從法律地位上,自然就擁有建筑物區分所有權人的區分所有建筑物專有部分所有權,共用部分持分權及因共同關系所生的成員權的各項權利,當然也應該承擔相應的義務.這時發展商作為未出售房屋部分的建筑物區分所有權人依法是享有與其他業主一樣平等的各項業主的權利和義務.任何人都不能隨意剝奪發展商作為未出售房屋部分的建筑物區分所有權人的業利和義務,否則,就構成侵害發展商業主的合法權益,發展商有權依據法律,法規的有關規定來維護其合法權益.

既然發展商作為未出售房屋部分的建筑物區分所有權人,就必然擁有業主大會的選舉權和被選舉權.

綜上所述,發展商作為未出售房屋的建筑物區分所有權人,即未出售房屋的業主,與其他業主一樣具有業主委員會的選舉權和被選舉權.某小區的部分業主之所以提出發展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權,是侵犯了業主選舉的合法權益,堅決反對選舉結果,要求進行重新選舉,這些都是由于其不清楚發展商作為未出售房屋的建筑物區分所有權人的地位所造成的誤解.

第二,作為物為管理公司應該多給這些業主進行解釋,使他們清楚了解法律,法規的有關規定,依法維護發展商和全體業主的合法權益,依法做好業主委員會的選舉工作.

十二,同10題

十三,合理.但應向業主解釋清楚,收取的費用是為了支付實施車輛的管理所必須發生的人工費和設施,設備費及相關的管理費用.費用的收取以維持車輛保管站的正常運作為最低限度.

十四,第一,合同是否有效,要視合同的訂立情況.如果訂立的合同不存在主體不合格,無效,意思表示不真實,內容不合法等四種情況,則合同有效,但只要出現了這四種情況中的任何一種,則該合同無效.

第二,合同的解除有兩種情形:即約定解除和法定解除二種形式.約定解除是當事人通過行使約定的解除權或者兩方協商決定,而進行的合同解除.約定解除權的解除是當事人在合同中約定在合同成立以后,全部履行之前,由當事人一方在某種解除合同的條件出現后享有解除權,并可以通過行使合同的解除權而消滅合同關系,如果開發商要單方面行使約定解除權,就必須以約定的合同解除條件出現為前提.協商解除是指合同雙方當事人協商一致,都同意解除,而不是單方面行使解除權.因此,如果沒有約定的合同解除條件,開發商就無權解除合同.但開發商可以通過物業行政主管部門仲裁或向人民法院訴訟,申請解除合同.

法定解除是合同解除的條件由法律直接規定.

十五,水管滲漏,屬一般維修,換根外墻水管即可.因此,不應使用維修基金.因這根水管修好以后,8戶住戶都受益,根據"誰受益,誰負責"的原則,應由8戶住戶共同維修,具體費用按份額比例分攤.

十六,如果該公司對管理人員進行過這方面的培訓或有這方面的操作規程要求,則該管理人員的做法無不妥.但如果該管理人員不知道這方面的要求或不知道如何操作,則應對客人說明,其本人不知究竟應該如何處理此事,他可帶客人一起或獨自到有關部門了解情況后,再做決定,但他無權拒絕.

十七,做法無不妥.因為小區公共場所屬全體業主的公共場所,為全體業主所獨有,是業主的私有財產.外人在小區內高聲招攬生意,侵犯了全體業主的權益,做為物業公共區域管理人員,該管理應勸其離開.但不應用驅趕的方式,應多請一些保安員來勸說他們出去.

18,如果沒有證據證明物業管理公司有過錯,造成該業受重傷,則物業公司不應承擔責任.盡管物業公司收取了保安服務費,但物業管理的保安服務是一種群防群治的安全防范服務.物業管理公司在本物業管理區域內與業主,住戶之間不存在人身,財產的保管或保險關系.

篇6

物業管理分為三個階段：早期介入、前期管理和物業管理（也稱后期管理）。在我們大多人的理解中，以為物業管理就是在小區門口設個保安，所謂的替別人看門的。其實不然，物業管理包括：公共秩序管理服務、小區環境管理服務、房屋和設施設備管理等等。是物業服務企業通過專業的保安、保潔、綠化、設備維修、水電維修等部門對小區所有有形資產和無形資產的維護、維修、和保養，以達到小區物業增值之目的！

篇7

根據《中華人民共和國合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對_________（物業名稱）實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

第一條　物業基本情況

座落位置：_________市_________區_________路（街道）________號；占地面積：________平方米；建筑面積：________平方米；其中住宅_________平方米；物業類型：_________（住宅區或組團、寫字樓、商住樓、工業區、其他/低層、高層、超高層或混合）。

第二條　委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、）的維修、養護和管理。

2.房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等）的維修、養護、管理和運行服務。

3.本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養護和管理。

4.本物業規劃紅線內的屬配套服務設施（網球場、游泳池、商業網點等）的維修、養護和管理。

5.公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任）。

8.社區文化娛樂活動。

9.物業及物業管理檔案、資料；

10.法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項。

第三條　合同期限

本合同期限為_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第四條　甲方的權利和義務

1.與物業管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告；

2.對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同；

3.委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電等催繳催改措施；

4.甲方在合同生效之日起日內按規定向乙方提供經營性商業用房_________平方米，由乙方按每月每平方米_________元標準出租經營，其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用。

5.甲方在合同生效之日起日內按政府規定向乙方提供管理用房________平方米（其中辦公用房________平方米，員工宿舍________平方米，其它用房_________平方米），由乙方按下列第_________項使用：

（1）無償使用。

（2）按每月每平方米建筑面積_________元的標準租用。

6.甲方在合同生效之日起一日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料（工程建設竣工資料、住用戶資料），并在乙方管理期滿時予以收回；

7.不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

8.負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛；

9.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；

10.法規政策規定由甲方承擔的其他責任。

第五條　乙方的權利和義務

1.根據有關法律、法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業主（住用戶）的合法權益，獲取不當利益。

2.遵照國家、地方物業管理服務收費規定，按物業管理的服務項目、服務內容。服務深度，測算物業管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。

3.負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施。

4.有權依照法規政策、本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理；

5.有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用、但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人；

6.接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導，并接受甲方和業主的監督；

7.至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬民主；

8.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

9.建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

10.開展有效的社區文化活動和便民服務工作；

11.本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料；移交本物業的公共財產，包括用管理費、公共收入積累形成的資產；對本物業的管理財務狀況進行財務審計，甲方有權指定專業審計機構；

12.不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務（另有，專門合同規定除外）。

第六條　管理目標

乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業“管理分項標準”（各項維修、養護和管理的工作標準和考核標準），與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后_________年內達到_________的管理標準；_________年內達到_________管理標準，并獲得政府主管部門頒發的證書。

第七條　管理服務費用

1.本物業的管理服務費按下列第_________項執行：

（1）按政府規定的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；

（2）按雙方協商的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；

（3）由甲方按統一標準直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積_________元；支付期限：_______；支付方式：______

2.管理服務費標準的調整按下列第_________項執行

（1）按政府規定的標準調整；

（2）按每年_________%的幅度上調；

（3）按每年_________%的幅度下調；

（4）按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；

（5）按雙方議定的標準調整________________；

3.乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督。

4.房屋建筑（本體）的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造，由乙方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費按規定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。

5.本物業的公用設施專用基金共計_________元，由甲方負責在_________時間內按法規政策的規定到位，以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。

6.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用_________元，按下列第_________項執行：

（1）由甲方在本合同生效之日起_________日內向乙方支付；

（2）由乙方承擔；

（3）在_________費用中支付；

7.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用，按下列第_________項執行：

（1）由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月_________元；

（2）由甲方承擔上述管理成本費用的_________%

第八條　獎懲措施

1.乙方全面完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵：______________；

2.乙方未完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰：________________；

3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀，多數業主反映良好，可以不參加招投標而直接續訂合同。

第九條　違約責任

1.如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。

2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。（產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準）

4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。

第十條　其他事項

1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協

議與本合同具有同等效力。

2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。

3.本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

4.本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交_________仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

6.本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。

7.本合同自簽訂之日起生效。

甲方（蓋章）：_______________

乙方（蓋章）：_______________

法定代表人（簽字）：_________

法定代表人（簽字）：_________

篇8

廣州有個開發商承諾，買房子贈送5年物管費。售出一年以后，小區成立了業主委員會，選聘了新的物業管理企業。新物管上門來收費，卻被業主告知今后四年的物管費還算開發商贈送的。要收你去找開發商吧。物業公司多次催繳無果只好把業主告上法庭。

東莞的開發商繞得更遠一些，不直接贈物管費，而是送面積，買33平方米，贈送15平方米。物管去收費，業主只肯按自己實際買的面積繳費，按贈送部分計的費用不肯交，而且堂而皇之認為“早知道贈送的部分也要交物管費，那當初就不買這房子了”。

按應繳費面積與實際繳費面積的折算，物業管理企業在此項目上將白白損失三分之一的收入。物管也可以說。早知道贈送的面積不交物管費，我們就不接這個小區了。然而這兩個“早知道”，結果卻是誰也不知道，因為開發商既沒有和業主說“贈送的要交費”，也沒有和物業管理單位說“贈送的不收費”。

此外諸如“終身免物管費”的銷售承諾，更不知道有誰有能力來兌現。是開發商把蓋樓賺的錢再分70年花在業主身上?還是有一個物業管理企業愿意不顧自己的死活連續70年為業主做雷鋒?顯然這都不符合常識。

不過開發商依然這么做了，因為游戲規則里有空子可以鉆。

先來看看“前期物業管理”。業主大會成立之前制度設計了由開發商作為物業管理合同的甲方。“前期物業管理”制度的設計者把開發商作為物業產權所有人，道理上并沒有問題。但房屋銷售行為，不管是有償的還是贈與的，在這個制度當中就簡化為產權之間的契約換。至于交換之中乖之后可能出現的管理問題并不在必須規定之列。

然而，開發商的目的是以房換錢，小業主的目的是以錢換住。顯然。達成“現金”與達成“安居”這兩個目的在時間上的成本并不相等。而物業管理真正的含金量是需要經過相當的時間才能檢驗出來。制度賦予了開發商支配“前期物業管理”的權力。使得他們為了達成短期的盈利目的，可以贈送一個根本不屬于他們的東西。這也就是將小業主使用物業時的時間成本在銷售時化為虛無，而以價格的優惠條件重新定義物業管理。小業主在購房前沒有權利為自己物色今后相當一段時間的物業管理人選，也只好通過選擇開發商來選擇最初的物業管理，或者干脆，就把物業管理當做開發商的售后服務來考慮，于是物業管理費變成了最容易賤賣的籌碼。

篇9

委托方(以下簡稱甲方)：______________________

受托方(以下簡稱乙方)：______________________

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將________(物業名稱)委托于乙方被告物來管理，訂立本合同。

第二條 物業基本情況

物業類型：________________________________

坐落位置：_______市________區_______路(街道)________號

四至：東______________ 南 ______________

西______________ 北　______________

占地面積：____________平方米

建筑面積：____________平方米

委托管理的的業構成細目見附件一。

第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物來使用人均應對履行本合同承擔相應責任。

第二章 委托管理事項

第四條　房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________________________________________　。

第五條　共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯、_____________________________________　。

第六條　市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、___________________________

第七條　公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、____________________。

第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的清運、____________________

第十條　交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條　維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、___________________________________。

第十二條　管理與物來相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條　組織開展社區文化娛樂活動。

第十四條　負責向業主和物業使用人收取下列費用：

篇10

物業管理是城市管理的一個重要組成部分，物業管理好壞直接關系到居民的切身利益和社會的穩定發展。隨著生活水平的提高，人們對居所的要求更著重于良好的居住環境。物業管理是社區管理的要素之一，物業管理納入社區管理已越來越成為人們關注的焦點。因此，如果做到了物業管理納入社區管理，不僅有利于物業管理的發展，而且也符合社區管理的目標，有利于深化城市管理體制改革。

比如，城市中老的居住小區雖然有了物業公司，但居民對物業管理認識不足，交費情況并不樂觀；在新的小區，很多物業公司隸屬于開發商，業主入住后沒有選擇物業公司的權力。由于缺乏競爭，有的物業公司不僅服務差，并且亂收費。同時，政府的有關政策法規也很難在這樣的小區中得以貫徹實施。相反，如果把物業管理納入社區管理，政府的房管局和民政局就可聯合關于將居住區物業管理納入社區管理的有關規定。又如，在物業小區納入社區管理之前，社區居委會、業主委員會、街道辦事處、物業管理企業、房管局的派出機構之間的復雜關系往往是物業管理中的癥結所在。物業管理納入社區管理之后，政府就可用政策明確界定他們之間的責任。社區居委會就可以加強對業主委員會的指導，監督物業管理企業服務，協調物業管理企業、業主委員會和業主之間的關系。另外，社區居委會也可會同物業管理行政主管部門及有關單位和業主委員會、物業管理企業,一起組建聯席會或管理委員會，代表區域內全體業主和使用人的物業權益。業主委員會應按章程認真履行職責，還應當接受社區居委會的指導，遵守社區居委會關于社區公共利益的決定。業主委員會如果做出違反法律法規、影響社會秩序、侵犯社區公共利益的決定，社區居委會可以按照社區自治的原則加以制止。

（二）有利于創建新型社區清潔、優美、舒適、安全的居住環境

把物業管理納入社區管理的目的之一，就是提高居住區物業管理水平，改善小區的居住環境。因此，在抓創建文明社區、文明小區工作中,要充分認識到加強居住區物業管理工作的重要性。

基于這種認識，把物業管理納入社區管理的工作應著重做到以下三點：第一，要根據老小區先天條件差、配套設施不足、推進物業管理難度較大的特點，著重加大老小區的整治力度。通過綜合整治項目為創建物業管理優秀小區、文明小區創造必要條件。第二，新建小區的創優工作要做到誰開發誰負責，各有關部門應大力支持，創造良好的外部環境。第三，全面推進物業管理納入社區管理的步伐，在小區中應盡快建立小區管理委員會制度。由此引伸出“四位一體”的組織形式，來協調處理好居委會、業主委員會、物業公司和社區民警之間的關系，從而，實現各司其職、分工協調、運作流暢、職責分明、有序高效的“四位一體”新格局。

二、物業管理納入社區管理的具體措施和辦法

（一）要有操作性較強的相應政策出臺

雖然物業管理納入社區管理有利政府、居民和物業管理多贏，但也不可過于樂觀。因為，不僅物業管理、業委會和居委會等有關方面的關系協調好還需要一個過程，而且，還有待于新的法規的出臺和房改

政策的進一步深入。例如，物業管理納入社區管理之后，小區實行了保安、保潔、保綠、保修、停車等一體化管理，但在老小區中，人們還不習慣于每月交保安、保潔、停車費等，使物業公司無法進行管理。再如，在新小區中，物業公司對物業管理納入社區管理這件事情的態度和居民對成立業主委員會的意識等也都是不確定因素。目前,成立業主委員會需要街道蓋章，但是街道對于業委會規范運作卻沒有任何制約措施。目前，業主大會通過業主委員會有選擇物業管理公司的權力，但是，業主委員會組成人員的素質對此項工作影響很大。由此可見，物業管理要納入社區管理，必須出臺操作性較強的相應政策加以規范才行。

（二）建立“四位一體”聯席會議制度

在政府有關部門和街道指導下建立“四位一體”聯席會議制度，應是物業管理納入社區管理的關鍵。為此，應做到“六明確”：一要明確街道辦事處應會同有關部門指導業主委員會的工作;二要明確業委會籌備小組應由街道、居委會、房地產主管部門進行指導;三要明確劃分物業管理區域的基本原則;四要明確第一次業主大會召開的方式、程序、候選人產生的方式和業委會選舉產生的方式;五要明確提高業主自治管理水平，保障業委會準確地行使在物業管理活動中的權利和履行義務;六要明確加強對業委會及其成員的培訓。

（三）落實有關方面的職責

要落實街道辦事處、物業管理企業和政府有關部門在物業管理納入

社區管理中各自所應承擔的職責。街道辦事處應當加強對轄區內物業管理的指導和監督檢查。其主要職責是:參與新建居住小區的入住驗收，對未按規劃管理配套公共設施或者存有質量問題的，有權提請規劃管理主管部門予以糾正;會同房地產主管部門指導業主委員會組建工作，對業主委員會的組建提出審核意見;會同房地產主管部門對轄區內居住區的物業管理企業進行監督管理;對物業管理員的服務質量和管理水平進行考核，并反饋給物業公司;及時協調、處理轄區內的物業管理糾紛。

物業管理企業要按照法律、法規的規定和物業管理服務合同的約定為居民提供服務。要自覺接受街道辦事處和居委會的監督，不斷提高服務質量和管理水平；要嚴格按國務院《物業管理條例》及有關法律、法規的規定進行管理。