商業地產可行性報告模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇商業地產可行性報告，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

1商業地產項目的造價管控中存在的主要問題

1)項目開發前期決策階段準備不足。由于商業地產市場前景較好，許多房地產企業盲目競標拿地，而企業本身的資源配備不夠充足，項目設計書及項目可行性報告水平不高，導致項目審查和項目批準不夠嚴謹，以至于有些項目在后期成本控制管理過程中出現失控。2)項目開發設計與項目招商后期運營結合不夠。在項目設計階段，一些房地產企業對項目的設計考慮不夠全面，忽略了設計方案的經濟合理性與商業地產的特殊性。以至于在項目施工階段為了配合招商需要頻繁出現設計變更，造成建造成本上升，給造價管理帶來諸多問題。3)項目施工過程中造價控制力度不夠。由于很多房企無大型商業體的開發招商運營經驗，以至于全面成本管理實施過程中，因涉及因素較多，對這一階段的成本控制無力展開較為全面而詳細的措施。對工程變更和現場簽證把關不嚴，成本偏差越積越大，導致竣工核算時出現問題。

2清單計價模式下的商業地產項目各階段造價管控措施

2．1新清單與原清單的比較1)專業劃分更科學。原清單規范中只有六個專業，2013年新清單規范為了使各專業的界定更加科學合理、更具針對性，重新調整為九個專業，建筑、裝飾專業進行了合并，仿古專業從園林中剝離了出來，劃分為一個新的專業。根據近年來工程建設領域新的發展形勢，新納入了構筑物、城市軌道交通、爆破專業三個專業，對這些專業的造價管理提供了規范化依據。2)責任界定更清晰。新清單對原清單中一些比較模糊的定義進行了明確界定，有利于建設和施工單位加強合同管理。比如，對于發包方提供的材料、暫估材料及承包方提供的材料的計價方式，原清單強制性不夠，新清單將其調整為強制性條文，并且增加了補充說明，要求招標文件要明確應由投標人承擔的風險范圍及其費用，未明確的應提請招標人明確。3)可操作性更強。新清單對原清單中不夠明確的條了細化說明和補充完善，清單執行性、操作性更強。比如，對于由于工程變更引起的綜合單價調整，原清單只有原則性說明，沒有講明調整比例和計算公式。新清單對此做了細化，明確提出，若實際工程量與招標工程量清單出現偏差且超過15%時，當工程量增加15%以上時，其增加部分工程量的綜合單價應予以調低;當工程量減少15%以上時，減少后剩余部分工程量的綜合單價應予以調高，并給出了調整公式。2．2準備階段的造價控制1)確定投資計劃和投資目標。商業地產項目在投資策劃階段，首先應了解本地區同類項目的投資成本，包括工程價格、各項費用等，再根據本項目實際情況測算工程費用，尤其是城市基礎設施配套費、工程質量監督費等行政事業性收費，各地政府對這些收費項目有不同的減免優惠政策，需要充分了解。最后根據了解到的情況擬定本項目的投資方案。2)預測商業地產各項費用和綜合單價，合理編制目標成本。依據項目所在地造價管理部門的人工單價預測人工單價，依據項目所在地工程建設市場機械租賃費和燃油價格預測機械單價，依據當地市場的調研情況結合回歸法等定量模型預測材料單價，綜合形成商業地產項目各項費用和綜合單價，并編制目標成本。同時，系統收集類似已完商業項目的成本數據，為預測商業地產項目各項費用奠定堅實的數據來源基礎。3)結合設計和工程量清單計價。商業地產項目往往設計復雜，設計單位在造價管控中起到非常重要的作用，設計人員要高度重視工程量清單的編制，從設計的專業角度完善清單中的項目特征描述、工程內容描述，使其在符合設計規范和施工驗收規范要求的同時，清單內容更精準，避免清單與設計脫鉤，或者設計深度不夠，導致后期施工與招標工程量清單內容不符、工程量清單缺項等問題，避免造成施工期間費用索賠力爭成本控制在目標成本偏差幅度范圍內。4)擇優選擇單位、盡量縮短項目前期的持續時間。需要選擇優秀的設計和設計監理單位，途徑就是設計招標和方案競選。工程量清單要選擇資質優秀和經驗豐富的專業人員或中介機構編制，增強清單編制的準確性、科學性和可行性。5)后期商業管理部門在項目前期準備階段，提出滿足商業運營需要的各項指標，緊密配合項目決策人員對商業項目的全方位論證，提出合理化建議。2．3設計和招標階段的造價控制1)嚴格施工圖設計和審查。由于某些項目設計質量和深度存在問題，施工、設計單位溝通不夠，審圖只注重結構等重大問題，加上施工單位搶工趕工，工程開工后接連遇到圖紙變更、明確施工做法等問題，工程造價迫不得已只有跟著調整。比如某商業地產的電影院消防工程的管道施工，因設計不詳細、專項論證又沒跟上，招標清單上僅列估20多噸，專項設計出來后增加了10多噸，給造價控制帶來很大壓力。2)編制招標文件。編制招標文件時必須遵循工程量清單計價的原則和規律，注意把握有關法律法規的禁止性規定以保證招標人和投標人的權利和義務。要依據商業地產項目實際情況，嚴格編制文件條款，做到嚴謹、明確，防止出現漏項、錯項，以免施工過程突破合同價甚至概算費用，造成承發包雙方的糾紛使工程造價控制局面失控。3)編制工程量清單。項目編碼、名稱、計量單位根據計價規范要求編寫。項目特征、工作內容要根據項目實際情況準確描述。商業地產項目涉及大量裝飾工程，內容多、程序繁、工程復雜，尤其是要規范清單項目特征和工作內容描述，不然很容易因描述不完善而引起施工方索賠，影響造價控制。4)編寫合同專用條款。商業地產項目涉及大量分包項目，合同管理難度大，編寫細致、完善、規范、嚴謹的施工合同尤其重要。編制合同條款時，既要規范條款用語，語言準確、肯定，不能含糊不清、模棱兩可，也要互相支撐、環環相扣，不能相互矛盾，還要考慮周全，不可漏項。因為合同文件的缺陷導致合同糾紛，不僅影響施工推進也嚴重影響造價控制。5)編制商業地產的合約規劃。結合商業地產的特殊性，項目前期準備階段規劃好合約簽訂情況。劃分各施工單位作業工作面，為招標、合同簽訂打好基礎。6)商業管理要在設計階段緊密配合設計、招采，提出合理化建議。提早將商業考慮到的問題從設計階段便消化，編制招標清單時將商業要求的指標、技術要素考慮進來。2．4施工階段的造價控制1)及時調整材料價格。商業地產項目建設周期少則2年～3年，多則3年～5年，時間跨度大，市場變化也大，工程材料往往在施工階段發生巨大波動，雖然招標清單和合同條文中對材料價格波動、市場風險等情況作了預測，并在預算中留了波動余地，但畢竟不能做到精確無誤。在施工過程中，必須密切關注主要材料價格走勢，依據合同要求，及時調整材料價格。2)妥善處理工程變更。重點避免出現施工單位由于利益驅使而造成的設計變更，對于確需更改的公車，要嚴格管理變更程序，加強對變更工程量的驗收和審核，對索賠事項及時處理。部分設計變更沒有在施工圖范圍內，要標明更改時間、地點、原由以及工程原始數據等詳細情況，避免籠統簽注工程量和工程造價。3)加強現場簽證管理。要嚴格控制現場簽證的簽批程序，明確簽證責任人和簽證權限。一旦出現變更，需要及時固定證據，嚴格區分是否屬于工程量的清單范圍，對于清單范圍外的變更，必須會同預算、審計部門聯合審簽。還要嚴格區分是否屬于合同范圍，是否包含在綜合單價以內。4)做好索賠處理。施工中工程索賠在所難免，既有“索賠”也有“反索賠”，建設方和施工方都要引起高度重視。對于商業地產項目來講，設計錯誤、工程變更、現場條件變化、工期拖延、惡劣氣候影響等都是引起索賠的因素。5)抓好企業內部成本管理。根據確定的目標成本，將目標成本分解到對應的職能部門。實行年度目標責任、月度目標責任，加強企業內部全員成本意識，建立健全目標責任考核體系，實行有獎勵、有懲罰的責任體系，實際行動起來進行成本管控。2．5竣工結算階段的造價控制1)做好竣工圖紙審核。工程結算中的工程量依據竣工圖，所以必須準確繪制竣工圖，做到工程內容明確、變更情況清楚。在實際施工中，當竣工圖完成初稿繪制并經項目經理或技術負責人審批后，很有必要由造價人員進行審核，從有利于結算的角度出發提出修改意見，最后再正式定稿。2)準確計算工程量。工程量的準確程度直接決定造價的準確程度。算量是竣工結算過程中最累的環節，時間耗費非常大。造價人員對施工現場情況要了然于胸，對定額說明和計算規則要滾瓜爛熟，對計算過程要科學高效。工程量計算書要清楚反映計算過程、相應圖紙編號、相應簽證編號等內容。3)準確計價。對合同范圍內的項目按綜合單價記取，合同范圍外的項目按新增單價記取，新增單價要與綜合單價編制口徑一致，定額套用和換算正確合理。尤其重視簽證造價，需要仔細把關，結合投標文件按簽證時間單獨列算。

作者：楊何婭 單位：重慶宏達招標有限公司

篇2

認真貫徹落實科學發展觀，以《**城市總體規劃》所確立的城市發展規劃布局為前提，以《**縣城區商貿業發展規劃》所明確的城區商貿服務業發展的功能定位、業態結構、空間布局為依據，以促進城市繁榮繁華、增強便民利民功能、發展綜合消費為目標，構筑重點突出、規模適度、結構合理、功能完善并與城市經濟和社會發展相適應的商貿網絡。

二、基本原則

（一）依法依規原則。商業設施開發，必須遵循國家的有關法律法規和縣有關規劃及文件精神。

（二）統籌兼顧原則。商業設施開發，應當立足于城市經濟和社會發展的全局，充分考慮本地區和周邊地區消費水平和市場環境特點、現有商業網點布局、旅游景點和交通條件；要研究消費規律和發展趨勢，同消費群體分布和購買力水平相適應，從實際出發，著眼大局，統籌考慮。

（三）各具特色原則。商業設施開發，應當體現層次化、多樣化，按商業中心、社區商業和商業特色街不同要求設置。要適應不同消費層次，將結構調整與業態創新相結合，促進優勢互補，努力形成層次清晰、各具特色的商業街區，提高各層次、各區域商業的協同效應。

（四）適度超前原則。商業設施開發，應當瞄準現代化新興城市的目標，著眼于**遠，以滿足消費、引導消費，挖掘消費潛力，關注需求變化，創新消費方式。在網點分布、業態設置、購物環境等方面適度超前，提升起點與標準，開拓新的經營服務領域，適應商業發展需要。

三、政策依據

1.國家零售業態分類標準（GB/T18106-**）；

2.商務部編制的《城市商業網點規劃資料匯編》；

3.**年5月28日省十屆人大十一次會議修訂的《**省商品交易市場管理條例》；

4.《**城市總體規劃》；

5.《**縣城區商貿業發展規劃》；

6.《**縣城區“月光經濟”發展規劃》；

7.**政辦發〔**〕84號AA市人民政府辦公室《關于印發AA市各類市場商業用房面積和基礎配套設施最低標準實施細則的通知》；

8.**政辦發〔**〕180號**縣人民政府辦公室《關于規范商品交易市場管理的若干意見》。

四、工作重點

（一）規范和控制大中型商業設施發展的范圍

我縣規范和控制大中型商業設施發展的范圍包括四個區域：**縣老城區、**新區、**經濟技術開發區和雉城鎮工業園區。現規劃區域面積30平方公里，人口22萬；到**年，規劃區范圍40平方公里，人口30萬；到**年，規劃區面積50平方公里，人口40萬。

（二）規范和控制大中型商業設施發展的類型

規范和控制大中型商業設施發展的類型,包括：單體面積在2000平方米以上（包括2000平方米）的購物中心、超市、百貨商場、專賣店和其它商業地產；單體面積不論大小的各類商品交易市場。

（三）規范和控制大中型商業設施發展的時間

規范和控制大中型商業設施發展的時間期限共七年，從**至**年，包括已建、在建和規劃中的商業地產。

（四）規范和控制大中型商業設施發展的標準和數量

1.大型超市

根據國家零售業態分類標準（GB/T18106-**）和商務部《城市商業網點規劃資料匯編》的規定精神，確定我縣大型超市實際營業面積為5000平方米以上。

依據**縣目前超市發展現狀和《**城市總體規劃》、《**縣城區商貿業發展規劃》要求，可發展3～4家大型超市。其中，第一階段（**～**年）發展2家，可選址在城東和城南。第二階段（**～**年）發展1～2家，可選址**新區商業副中心和城西。

2.中型超市

營業面積2000～5000平方米（不包括5000平方米）。

根據**縣城市發展和《**縣城區商貿業發展規劃》要求，今后幾年可改造提升3家和發展3～5家中型超市。其中，第一階段（**～**年）為改造提升階段，重點對現有中百一店、聯華超市和浙北大廈超市進行改造提升，并可在城中心、城西和北門發展2～3家。第二階段（**～**年）發展1～2家，可選址雉城鎮工業園區和**新區或總部經濟園區。

3.大型購物中心

營業面積10000平方米以上（包括10000平方米）。

根據**縣城市發展和《**縣城區商貿業發展規劃》要求，今后幾年可發展2～4家大型購物中心。其中，第一階段（**～**年）在中心商務區和老城區發展1～2家，第二階段（**～**年）在**新區商業中心和總部經濟園區發展1～2家。

4.商品交易市場

對于營業面積5000平方米以上（包括5000平方米）的大型商品交易市場，根據**縣城市發展和《**縣城區商貿業發展規劃》要求，今后幾年可發展5～6家。改造提升城北農貿市場，新建建材城二期，新建城東、城南農貿市場，新建家俱市場，規范皮俱市場。

對于營業面積5000平方米以下（不包括5000平方米）的中小型商品交易市場建設在審批環節上嚴加控制。

商品交易市場的建設，將嚴格遵循**政辦發〔**〕84號AA市人民政府辦公室《關于印發AA市各類市場商業用房面積和基礎配套設施最低標準實施細則的通知》、**政辦發〔**〕180號**縣人民政府辦公室《關于規范商品交易市場管理的若干意見》以及我縣其他有關規定。禁止以興建工業企業為名舉辦商品交易市場，禁止以辦商品交易市場為名搞房地產開發。

5.其它商業地產

營業面積2000平方米以上的百貨商場（專賣店）、大中型賓館、飯店和娛樂等設施，將根據**縣城市發展和《**縣城區商貿業發展規劃》要求，進行控制性建設。

五、工作措施

（一）建立機制，協調推進

強化對大中型商業設施管理，在現有的管理制度前提下，建立大中型商業設施項目預審機制。貿糧局作為商業網點規劃管理的行政主管部門，負責大中型商業設施項目用地紅線確定前（立項前）的預審，發改、國土、建設、工商、公安（消防）等部門根據預審意見辦理有關審批、審核手續。各有關部門要統一思想、明確責任、嚴格把關。

1.預審范圍

（1）新建、改建的面積超過2000平方米的大中型商業項目以及各類大中小型商品交易市場。

（2）已建商業用房引進面積超過2000平方米的大中型商業項目以及各類大中小型商品交易市場。

（3）重點商業圈、主要商業街、新建住宅小區、旅游開發區、工業園區的商業布局方案。

2.預審方法

（1）列入預審范圍的商業網點建設項目,建設單位應向貿糧局提交材料:建設項目擬選址位置平面圖;建設項目的規模、功能定位;建設項目的總投資及資金來源;建設項目的可行性報告；建設單位的基本情況等。

（2）縣貿糧局根據《**縣城區商貿業發展規劃》和規范控制我縣大中型商業設施的有關要求，對項目內容進行預審，控制重復建設、不合理建設和轉讓方式，并出具預審意見分送有關部門。

（二）完善制度，健康發展

1.實行商業網點備案制度。

新建、改建的大中型商業設施符合規劃的，在取得建設部門的規劃審批后，送縣貿糧局備案。

2.建立商業網點、商品交易市場用地預留制度。

國土部門對規劃確定的商業設施、商品交易市場等用地，實行一定期限的預留制度，待時機成熟再投放市場，以招標、拍賣、掛牌等方式供應土地。

3.明確大中型商業設施出售、租賃模式。

建設局對大中型商業設施發放預售證前，應先征求貿糧局意見，貿糧局按照縣政府有關規定，提出銷售方式和銷售面積的建議，再送建設局。

篇3

“為何不反個方向試試？”20世紀60年代，有個叫做迪克?福斯貝里（Dick Fosbury）的小男孩經常這樣問自己。

在俄勒岡麥德福德中學的田徑運動員中，福斯貝里只是名不見經傳的一位。當時的主流都是采用“跨越式”跳高，而福斯貝里則喜歡“背越式”跳高。這是一種打破常規的反身起跳法――即大步快速前進，最后扭身使背部與橫桿平行，并以弧線形成一個優美的反弓――肩膀先過，然后是膝蓋，兩只腳在最后越過橫桿，隨即臉朝上背部著地。

當時不少專業人士斷言，福斯貝里會摔斷脖子。但是，1968年墨西哥城夏季奧運會上，他不僅沒有摔斷脖子，還以7英尺4 1/4英寸的成績打破了全美紀錄和奧運會記錄，將金牌收入囊中。

迪克?福斯貝里開創了一種全新的跳高方式，這種背越式跳高也被稱作“福斯貝里跳”（Fosbury Flop）。福斯貝里在上世紀60年代中期發明了這個跳法，后來被全世界每一個跳高選手所采用。

在房地產界，也有一個很經典的案例――潘石屹是如何從海南島跑出來的。潘石屹自己講起當時流傳很廣的一個謠傳：“我到北京來調查寫了一個可行性報告，發了封六個字的電報回海南：人傻、錢多、速來。這比較可笑。”

20世紀90年代初，尚在海南從事地產投機的潘石屹，走到了自己人生的一個關鍵路口。有一次，在當地規劃局，潘注意到了兩組數據：第一，海南的暫住者比長住居民多得多；第二，按人均算，海南這個窮島，人均居住面積卻是北京的七倍。于是，在海南房地產市場崩潰前不久，潘離開海南，進軍北京。

潘石屹的秘密武器就是“反方向游”。從早期的精裝修概念，到商住兩用（SOHO）、開放社區（建外SOHO）概念，他與主流市場有所區別，逐漸清晰了自己的品牌個性，從而不斷發展壯大。2005年，潘石屹再次啟動戰略大調整計劃，“棄住從商”，旗幟鮮明地表示要放棄住宅主攻商業地產。

靠著“永遠不做大多數”的理念，潘石屹不僅成為一個擁有耀眼個人品牌的CEO，更把公司做成了一個最具進攻型的公司。過去幾年時間里，SOHO公司蟬聯北京房地產項目銷售冠軍：2003年30.12億元；2004年32.81億元；2005年33.42億元。2005年，SOHO中國已經取得了近150億元的銷售額。11年時間，潘石屹實現了從“最吸引眼球”到“北京最大”地產公司的跨越。

在這個“世界是平的”的互聯網時代，成功和失敗都以“10倍速”進行，不少人抓住了這股“10倍速”力量，讓自己的個人品牌一飛沖天。與迪克?福斯貝里、潘石屹的經驗類似，他們都采取了“換個方向是第一”的路徑，比如：

章子怡――放棄電視劇陣地，擅長品牌減法。

李宇春――不以傳統形象出位，而靠炫酷的新形象。

郭德綱――自我定位為“非著名相聲演員”。

徐靜蕾――博客一姐。

當前明月――放棄傳統路子，明史也可以寫得很好看。

是什么讓默默無聞的李宇春、郭德綱、章子怡“一飛沖天”？是什么讓曾經的“草根”打破平庸，成為與眾不同的超級明星？從“草根”到超級明星，絕對不是Mission Impossible！做一條反方向游的魚，才能與眾不同。

那么，該如何做條“反方向游的魚”呢？

其實，“反方向游”就是要創造個人品牌，不管是明星、CEO，還是“草根”階層、職場人士，個人品牌變得越來越重要有六條尋求與眾不同并取得成功的路徑可供借鑒：“反方向游”；“10倍速”力量：互聯網；開動你的右腦；亮劍精神；個人危機公關修煉；快就是慢。

“做一條反方向游的魚”是有前提條件的，那就是對未來的理性判斷，即人們常說的遠見。它需要耐得住寂寞，甚至有一些偏執；它需要勇氣與膽量，把自己趕出舒適的區域，到一個陌生的世界去探索，甚至是置于死地而后生；它需要不斷挑戰自己的決心；它還涉及到人才的相對性概念，人才不是絕對的，而是相對的，在一個單位做不好，甚至被開除，換個地方就可能是出色的員工，要選擇一個能認同你優點的雇主。

“做一條反方向游的魚”，很難！但一旦做到了，你就會發現，你已經從“草根”變成超級明星了。

讓你身價百萬的方法

有一個故事叫做《窮人的習慣》。說有一個富人見一個窮人可憐，就想幫他致富，富人送給他一頭牛，叮囑他好好開荒，等春天來了撒上種子，秋天收獲了，就不會再過窮日子了。

于是，這個窮人滿懷希望地開始奮斗。可是沒過幾天牛要吃草，人要吃飯，日子比過去過得還要艱難。窮人心思一動：不如把牛賣了買幾只羊回來，先殺一只吃，剩下的還可以生小羊，長大了再拿去賣，就可以賺更多的錢了。

窮人的計劃如愿以償。只是吃了一只羊之后，小羊遲遲沒生下來，日子又艱難了，窮人忍不住又吃了一只羊。窮人一想，這樣下去可不得了，不如把羊賣了買成雞，雞生蛋的速度要快一些，雞蛋立刻可以賺錢，日子或許就可以好轉了。

窮人的計劃又如愿以償了，但是日子并沒有好轉。他又忍不住開始殺雞，終于只殺到剩一只雞時，窮人的理想徹底崩潰。他想：致富是無望了，還不如把雞賣了打一壺酒，三杯下肚，萬事不愁。

很快春天來了，發善心的富人興致勃勃地送種子來，竟然發現窮人正在就著咸菜喝酒，牛早就沒了，房子里依然一貧如洗。

不是在春天到來之時把荒開好，把種子撒下去，等待秋天到來后不菲的收獲；而是習慣于將牛賣了去換羊，換雞，最后換得一無所有。這就是“窮人的習慣”。

窮人往往認為他們自己不可能成為富人，即使富人告訴他們致富的不二法門，即使他們擁有成為有錢人的一切條件。

而美國一位單身母親、35歲時成為百萬富翁的勞拉?蘭格梅爾則提出一種全新的觀點，她認為，百萬富翁有兩點與眾不同：擁有財富與懂得積聚財富。受此啟發，她獨創了“財富圈”的方法，致力于將普通人打造成百萬富翁，使他們擁有積聚財富的能力。她創立的Live Out Loud公司，每年向上萬客戶傳授“財富圈”項目。

作為過來人，勞拉認為，成為百萬富翁其實并不真的非常困難，只要方法得當。如果你有機會向她請教，她會請你先回答如下8個問題：

（1）你的月收入是多少？

（2）你的月支出是多少？

（3）你有多少資產？

（4）你有多少負債？

（5）還有其他什么資產或負債？

（6）你想達到什么目標？

（7）你有哪些技能可用以賺錢？

（8）你愿意建立并執行“財富圈過程”嗎？

“財富圈過程”是個實實在在的計劃。它施行起來很簡單：像有錢人一樣思考；模仿有錢人的行為方式。

“財富圈過程”涉及到12個致富模塊，可以把收入變成資產，再將資產變成收入……不斷循環增長。不管你收入水平如何，負債程度如何，都可以根據一年的期限，按照書中的方法和步驟，設定自己的財富規劃，最終過上理想的生活：

不需工作，從事喜歡的事情；

搞定一切債務；

按自己的意愿生活，而非雇主的意愿。

篇4

要讓變形金剛“下鄉”，關鍵是要打破“囚徒困境”。

變形金剛、哈利?波特的小城市商機

如今在北京、上海這樣的一線中心城市，很少有人在用影院的數量來描述院線的實力，投資者更愿意用屏幕的數量來衡量投資的安全權重――更多更好的屏幕意味著更多的觀影者，這是院線的衣食父母。票房收入是根本，但爆米花同樣不能忽視，據說，一線城市里，食品銷售收入占比已經達到了影院收入的20%。

截至2011年四月份，中國大陸共有放映設備 8400 臺，其中 2K 放映設備 5386 臺，1.3K 放映設備 1200 臺，另有 1800 多臺膠片放映設備，電影設備的數字化率達到78%，大大超過全球 19.8%的平均值。全國共有 3D 放映設備 2900 臺左右。 2010年中國主流電影院可統計觀影人次為2.86億，比2009年的2.04億增長了40% 。

這里的1.3K和2K是不同類別放映機的簡稱，分別能達到131萬和221萬像素的數字分辨率。2K機更是國際標準，解碼能力更強，價格更貴。

如此強勁的跨越增長，小城市的貢獻幾乎為零。

據統計，2010年我國有 2868 個縣，但是只有 20% 的縣城有影院，而這其中還有80%是20世紀70 年代建成的文化宮或者俱樂部，到現在已經無法正常放映。即使是那些能夠放映的也多采用傳統的膠片放映，無法實現和一線城市同時放映大片的需求。電影拷貝數字化的發展讓二三線影院的市場空白更加凸顯。

這個空白區域，是輻射了4.6億人口的一線城市的郊區、地級市、縣（縣級市）以及較大一點的城鎮的觀影需求。

數字化時代的今天，流行元素的傳播越來越同步，城際反射弧、傳導鏈趨近于零，小城的電影消費的空間就成了很多投資人的“囚徒困境”――會有那么多人來看大片嗎？

答案似乎是肯定的。

2010國家頒布《關于促進電影產業繁榮發展的指導意見》為中小城市電影院建設做出整體規劃，未來五年國家和地方在政策上大力支持。

國家電影專資辦出臺《關于對影院安裝2K和1.3K數字放映設備補貼的通知》對安裝數字放映設備的補貼政策，一套2K設備補貼5萬元，一套1.3K 設備補貼 1―2 萬元，以鼓勵中小城市數字影院建設。對于幾百萬的電影院投資來說，這些補貼只能說是杯水車薪，但至少傳遞了積極的市場信號。

北京九州中原數字電影院線有限公司主管投資發展的副總經理靳賦新表示：“兩年前九州中原在各個城市做市場調研時，“觀眾是誰”、“投資電影院能否賺錢”是眾多人關注的焦點。“現在不一樣了，大家都知道電影產業火起來了。找我做影院的，有地產商、礦產商、網絡商、圖書商，還有做珠寶生意的，哪一行都有。”靳賦新用“五花八門”來形容自己這兩年接觸的投資商。從2009年1月創立至今的短短兩年多時間里，九州中原已在內地中小城市建立了153家影院，涵蓋了除和青海之外的所有省份。

變形金剛的生意經

2002年，我國開始實行以院線為主的發行放映機制（簡稱“院線制”），這意味著只有院線才能從電影發行方拿到拷貝，所以中國目前沒有獨立電影院，全部都是以加盟院線的形式來經營。大多數院線都是由當地省、市電影公司轉制而成，因此中國的院線制與國外院線制有所不同，其資產聯結性較差，一般都為加盟形式進入院線。

資產聯結型模式主要以萬達為代表。影院由院線或者院線母公司直接投資興建，影院資產歸院線所有。國外院線普遍都是這種性質。由于資本聯結關系，能夠實現以資本和供片為紐帶，統一品牌、統一排片、統一經營和統一管理。

簽約加盟型模式以中影星美為代表，影院和院線沒有資產從屬關系，只是以簽約形式加入院線，只是以供片為紐帶，實現統一排片，不能完全實現統一品牌、統一經營、統一管理，是中國特有的院線形態。

無論是哪種模式，影院的盈利模式基本上是一樣的。

在電影產業比較成熟的北美，電影院的收入主要由票房分成、爆米花、汽水等特許產品銷售以及屏幕廣告組成，其中，特許產品銷售為影院帶來了接近 50%的利潤。相比之下，中國電影院收入比較單一，票房分成收入就占了總收入的80%以上。

中國電影產業鏈的利益分配以影院的票房收入為主。利益在產業核心環節（制片方、發行方、放映方）的分配以票房分賬的形式進行。用于利益分賬的剩余部分票房為“分賬票房”（分賬票房=實際票房―營業稅及附加稅―國家電影專項資金）。

電影院在分賬所得中，還需要上繳 5%的國家電影事業發展專項基金以及 3.3%的營業稅及其他附加稅種，最后留給影院的大概是 40%左右。再扣除房租水電人工等成本，目前國內電影院的收回成本時間普遍在2-3年。

在國外，還有很多可以借鑒的增加收入的渠道，其中包括食品飲料、年卡收入、貼片廣告之外的座椅及燈箱廣告收入、場地租賃收入、團體票等等，這都是可以形成規模的盈利點。

變形金剛“下鄉”，總共分幾步？

影院投資，設備、裝修是最大的成本。

北京紅鯉魚數字電影院線有限公司陳先生介紹，按照市場價，1.3K數字放映設備每套約15萬元人民幣，2K數字放映設備每套約45萬元人民幣，3D數字放映設備目前每套約63萬元人民幣（3D數字放映機是在2K放映機的基礎上加裝一個7-10萬元人民幣的模塊，并要求升級音響燈光設備方能使用），偏光眼鏡每付300元，以一個80個座位的電影廳為例，裝修費用大約為25-30萬元人民幣左右，此外強電弱電、給排水、監控系統、座椅、廣告燈箱、冰激凌店、售票系統等需要35萬元人民幣。

這樣一來，不包括場地使用費（租或買），一個電影廳的硬件投資規模大概可以算出來：按80座計算，一個1.3K的電影廳投資額在75萬，2K的在105萬，3D的就是125萬。

此外，還需要配備相關的工作人員：影院經理、行政財務、售票員、售貨員、保潔員、保安員等，依據各地區的工資水平開支不等。

開辦電影院，要向當地市的影院主管部門（一般是各市縣的“文化局”，有些地方改制后叫“文化廣電新聞出版局”，簡稱“文廣新局”）申領許可證，在工商注冊之后備齊申請書、法人資格證明、建筑土地使用證明、公安消防證明后進行申領，并在許可證下發之后，申請影院編碼，各加盟院線售票系統需要編碼安裝后方可使用。

一般至少需要四個月辦完這樣的手續，而且需要注意的是，一定要將裝修做完才能辦理消防許可證。

“變形金剛看風水”

電影院選址很重要，是其收益高低、能否可持續發展下去的核心。用行話來講就是“碼頭要好”。大到一個城市的地理人口狀況、未來發展規劃、各商圈的租金情況、經濟文化發展情況、競爭對手的狀況等一系列因素，小到一個商業中心的樓層，都要一一考慮。

好“碼頭”大致有三個方向。

一是地區購物中心，電影院已成為商業地產項目中“最不愁租”的業態，但往往租金較高，以一線城市為例，租金平均達到票房總收入的20%以上。

二是合適的優質的人群聚集區，周圍有餐飲和小商業也可以。醫院、社區、礦區、部隊、學校都不錯。就近看，服務群眾，也是將來一大趨勢。

三就是借助小城市特色，可以在圖書館、文化站建影院，可以毗鄰網吧游戲廳等青年人集中的地方建影院。

變形金剛會占領小城市么？

目前各大院線的片源相同，經營同質化明顯，5年之內“千院一片”的格局很難打破。熱錢不斷涌入電影院，競爭日益激烈，為了在固定時間內（通常是5年，超過此年限影院硬件就要淘汰）收回投資成本甚至盈利，影院的通常做法是將高票價降低，但是這樣的做法，業內人士并不提倡，他們認為最重要的是培養觀眾的觀影習慣，注重觀眾的觀影感受，讓他們覺得“票”有所值才是關鍵。

國內票房主要靠暑期檔、春節檔等幾個黃金檔期為主力收益期，票房收入難以持久穩定。然而，橫向比較來看，我國目前每年每人的觀看電影的次數僅為0.2次，遠落后于美國的4.3次、法國的3.3次、日本的1.2次，北京紅鯉魚數字電影院線有限公司陳先生認為，只要影院選址得當，對當地人的文化需求有基本了解，未來五年內電影院還是一個很好的投資選擇。畢竟在選對地方的前提下，對于一個有市場、有需求、有政策扶持的投資，不成功？挺難的！

他們的小城鎮電影院開張了！

高軍：開業一周年 收支有盈余

創業人 高軍 創業時間 2010年8月8日

創業原因 愛好 創業地點 江蘇儀征

創業投入 400萬人民幣 創業難點 消防審批

推廣方式 在《揚州晚報》每周影訊，發短信，散發傳單

回本時間 預計3-4年

在軍校學土木工程的高軍，03年畢業后就成為北漂一員，現在一家建筑設計工作室任總經理，年收入50萬元人民幣。他和老家的3個朋友都很愛看電影，因而萌生了開電影院的念頭。

開影院前，他們花了三個星期時間自己做市場調研，主要考察想看電影的人數。調查主要靠發問卷，問題包括“想看電影去什么地方”，“如果儀征有電影院會不會去看”，“理想的票價是多少”，“對電影院的要求是什么”等等。調研的結果讓他們大受鼓舞，30歲以下的人里有80%想看電影，30歲以上的人中則有30%到40%有此需求。

按高軍自己的說法，開電影院最主要的目的不是盈利，而是“讓儀征人民有電影看，看得起電影”。所以直到目前為止，票價基本上也定在片方規定的最低票價，20到25元左右，6點之前和10點之后都在這個價位，黃金時間稍微提價，周二、周三全天半價。高軍說，家鄉的平均工資在一千元左右，這樣的票價保證了每個人每個月到電影院看場電影也能負擔得起。

為了這個影院，高軍和3個朋友投了400萬，每人100萬左右，這在儀征算得上大投資了，400萬元中有60萬銀行信用貸款。因為有朋友在當地開工廠，貸款辦得很容易，高軍覺得，這些無形的資源也是在外打拼的回本地創業的一個優勢。一年下來，影院的運營成本在100萬左右，純票房收入已達到200多萬，做到了收支盈余，高軍預計3到4年就能收回成本。

這400萬里設備和裝修占大頭：設備中光投影儀和播放器就100多萬，裝修也花了100萬。他們的場地選在儀征老電影院，將其重新裝修，隔成三個廳，小廳90個座，中廳139個座，大廳220個座，最初只配了一個3D屏幕和兩個1.3K的屏幕。

高軍覺得開影院過程中最困難的是通過消防審批。他們本來準備2010年7月22號，《唐山大地震》首映的時候開業，結果被發現廳里面的吸音材料是易燃物，只能加班加點地扒掉重來。電影院的維護成本主要是電費和燈泡，2K放映設備的射燈每用1000個小時就要更換，一萬元人民幣一個燈泡。今年5月份，因為觀眾的需求，影院還把一個1.3K的屏幕換成了2K屏幕，因為1.3K的屏幕不能放分賬進口大片，只能放一些國產和買斷的外國片子。

至于推廣成本，高軍認為并不大，他說主要靠在《揚州晚報》（儀征是揚州下的縣級市）上每周影訊，發短信，散發傳單來宣傳。高軍說，當地人看電影的習慣是培養起來的，在2010年賀歲檔之前，他們的票房都平平淡淡，而到2011年暑期，《哈利波特7》、《變形金剛3》已經火到了一票難求的程度。

王文濤：辭職回家開影院 最晚三年回本！

創業人 王文濤 創業時間 2011年8月底

創業原因 有市場需求 創業地點 安徽碭山縣

創業投入： 130-140萬人民幣 創業難點 消防審批

推廣方式 在商場電梯兩側放上大型海報、派發名片式小卡片、音樂電臺、電視臺滾動字幕等

回本時間 計劃最晚3年

王文濤現在的身份是影院老板，他的影院最遲就在8月底開業。已經年近三十的王文濤，過去7年里一直在深圳搞IT，做大型網站架構，辭職前月入2萬。但是，他不喜歡朝九晚五替人打工，他想有份自己的事業。

于是，2010年11月份他辭職回老家安徽碭山縣創業。之所以離開深圳回老家，是因為他覺得深圳的創業環境不如五六年前好，“在家里資源比較多”。

王文濤覺得開電影院可行，主要是因為確實存在需求：碭山縣已經十年沒有電影院了，卻至少有七、八家KTV，想看場電影都得坐車去周邊縣市。開電影院之前，他也沒做過系統的調查，主要就是靠詢問身邊的朋友和朋友的朋友，看“大家到底想不想看電影”。開電影院需要當地消防部門和文化部門審批，據王文濤講，其中消防審批很嚴，而文化部門審批則很順暢。

最終，他的影院選在碭山縣比較繁華的地段，面積不大，總共設了三個廳，一個大廳80個座位，兩個vip小廳各50個座位，分別配有一塊2K屏幕和兩塊1.3K屏幕。設置vip小廳主要是因為當地電影消費群體里有很大一部分是情侶，廳里安排的是可以兩個人坐在一起的情侶沙發。

王文濤準備先嘗試用多種方式推廣影院：選擇當地比較繁華的一個購物商場，在電梯兩側的廣告位打上大型海報、派發名片式的小卡片、音樂電臺、電視臺滾動字幕等等。他準備將來根據效果再調整推廣方式，而推廣的花費由票房決定。

除去后期推廣，王文濤已經為這個影院投入了約130到140萬元人民幣，主要靠自己的積蓄、家里的支持以及向銀行貸款，因為所加盟的院線允許分期交納設備款項，減輕了他前期相當大的一部分資金壓力。

影院的運營成本按每年租金10萬元人民幣，電費每天100到200元人民幣，雇傭的3到5名員工每月工資1500元人民幣計算，每年至少需要二十多萬元人民幣。而根據當地人的消費能力，王文濤準備把票價定在15到30元。

他對影院的將來十分樂觀，“預期兩年，最晚三年還本”。但是夢想是否能照進現實，還有待時間的考證！

曲聲廣：跟著肯德基開影院 半年收益超預期

創業人 曲聲廣 創業時間 2011年元旦

創業原因 家鄉人看電影難 創業地點 山東蓬萊

創業難點 影院地點 創業投入 300-400萬人民幣

推廣方式 媒體報道、網站社區、公共場所宣傳單

回本時間 預計3-4年

跟著肯德基開影院，聽起來好像很滑稽，但曲聲廣就是這么干的，從元旦開始到現在，他在老家山東蓬萊開設的橙果影城運營收益比預期還要好。

今年是曲聲廣來上海工作的第7個年頭，目前他在一家商務咨詢公司做管理咨詢和國內IT產業投資，月收入2萬，而他哥哥在蓬萊管理兄弟倆共同投資的電影院。

萌生開電影院這個想法純屬偶然，那是在2010年春節，曲聲廣回家的時候和哥哥聊天，聊到蓬萊還沒有電影院，看電影要去煙臺。兄弟倆覺得，蓬萊的人均收入在東部沿海還算不錯，應該能支撐一家電影院，就把投資影院這件事情定了下來。

而曲聲廣的市場調研方法則簡單得難以置信：“在一個城市走幾圈，看看有沒有一家麥當勞，有沒有一家肯德基”，如果有，則完全足夠支撐一家數字影院。因為麥當勞和肯德基在進入任何一個城市前，都會做十分詳實的調研，包括這座城市的人口結構、人均收入等等，只有這些達到要求，麥當勞和肯德基才會進入。而麥當勞、肯德基在二、三線城市針對的消費人群，和電影院針對的消費人群，在很大程度上是重合的，所以可以根據這樣的方法間接判斷。

為這個影院，曲聲廣和哥哥投資了三、四百萬積蓄，面積一千多平方米，大、中、小3個廳，總共300多個座位，其中大廳配2K屏，可放3D，另外兩個廳配1.3K屏。雖然規模不大，但效果、設施都不錯，“有些觀眾也曾到北京、上海、煙臺比較好的電影院看過電影，在這里看過后反映也都很好。相比一線影院，我們的區別只是沒有imax，座位少一點而已”，曲聲廣說。

他估計3到4年能收回成本。在自己的可行性報告里，他對第一年、第二年、第三年的上座率、票房收入都有估算，而開業半年來影院的運行情況比預期還要好一些，現在的收入已經超過運營成本了，像《變形金剛3》這樣的大片一票難求，需要提前一天甚至兩天預定才行。

他推廣影院的方式主要有：

打平面廣告，因為和當地政府關系比較好，有活動會在電影院里面進行，進而也會有一些媒體報道；

因為觀影人群年輕，而蓬萊當地有比較大的社區網站，和這些網站保持比較好的合作，建立電影社區；