房地產市場分析報告模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產市場分析報告，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

中國指數研究院對全國100個大中城市的廣告投放監控數據顯示，2009年第三季度中國房地產網絡廣告投放費用總計3.7億元，環比增長15.6%。搜房網、新浪樂居、搜狐焦點依舊占據市場前三位，其中搜房網廣告投放費用達到2.15億元，環比大增19.4%。新浪樂居投放費用約為6200萬元，在三季度市場全面向好情況下，環比下滑4.6%，搜狐焦點投放費用約為2250萬，其它房產網絡媒體廣告投放費用約為7050萬元。

中國指數研究院研究數據顯示，第三季度中國經濟復蘇明顯，房地產行業的網絡廣告投放額度增加，其中搜房網表現出強者恒強的態勢，增長速度超過行業平均水平。從投放費用占比情況來看，搜房網占比最大，網絡廣告投放市場份額達58.1%。新浪樂居占16.8%，搜狐焦點約占6.1%，其它房產網絡媒體約占19.0%。

從房地產網絡媒體的發展策略來看，以搜房網為代表的垂直門戶網站加強了對二三線城市的滲透，大規模推進城市地方站的建設工作，有效促進了搜房網市場份額的進一步提升。二、三線城市網絡的普及和房地產開發企業對網絡的認知不斷提高，尤其是全國性大型房地產集團在二、三線城市的開發建設帶動新的產品和營銷模式的變革，進一步促進了地方城市房地產網絡廣告的增長。由于房地產行業極強的地域屬性，導致單一綜合性門戶網站的集中優勢無法體現，因此綜合性門戶網站模式在房地產網絡媒體業受到極大挑戰。

2、2009年三季度搜房網廣告投放市場份額領先優勢繼續擴大

中國指數研究院監控數據顯示，搜房網第三季度廣告投放份額的領先優勢進一步擴大，市場份額從二季度的56.25%增長到三季度的58.1%。搜房網在三季度推出了一系列的產品和品牌活動，率先在全國啟動的城市“購房圈”產品，提供了領先、獨創的區域購房互動理念，為購房者搭建區域購房互動平臺，獲得了購房者的追捧，極大豐富了房地產網絡平臺的資源整合優勢。

新浪樂居的市場份額較二季度下滑4.6%，失去了3.5%的市場份額。中國指數研究院分析：新浪樂居由于其主要城市采取外包的經營模式，因此，雖然在三季度這些主要城市網絡廣告額度大幅度增加下，卻沒有能夠獲得相應份額，其弊端進一步顯現。同時在上海、廣州等核心城市由于先發者已經構建了極高的競爭壁壘，導致新浪樂居的市場缺口遲遲不能打開，反而被不斷壓縮市場份額，導致其在大市場全面向好的同時，難以獲得新的增長。搜狐焦點經過二季度的管理層變動后，三季度趨于穩定，廣告投放在第三季度出現回升，但由于總體規模與前兩位有較大差距，市場份額還有待提高。

相關鏈接：

中國指數研究院對100個城市家居網絡媒體監控數據顯示，2009年三季度全國家居商家在搜房家居網的廣告投放保持持續增長，搜房家居網的市場份額達75%以上。

本報告由中國指數研究院依據權威監測數據進行專業統計分析。其中，搜房網采取的是直銷模式，報價體系相對統一，基礎統計數據容易獲取；新浪樂居、搜狐焦點以及其它房產網絡媒體由于采用模式，報價體系因公司不同而存在差異，統計數字會略有出入。

省城十月樓市放量趨緩繼續維持供應緊張局面

記者走訪了省城近期熱銷的幾大樓盤，發現區域的供應量明顯呈現下降勢頭。從十月份市場將推出的房源信息獲悉，匯東·香墅里地處漿水泉路上，位置優越，以庭院復式、頂層復式等高端產品組成的花園洋房，從項目一亮相，就受到市民熱烈追捧。位于濟南經十東路的保利花園，將加推一期壓軸4號樓，主力戶型是94平方米經典兩居和137平方米的舒適三居。山水泉城·南城自10月1日起推出了100至120平米的部分三室精品現房，即買即住，受到了購房者的強烈追捧。自10月9日起，山水泉城·南城又繼續追加推出了上述戶型，起價自3350元/平米起。名士豪庭珍藏小高層96平米兩房、觀景高層141平米三房，將于10月17日盛大開盤。

高新區板塊的茗筑美嘉預計10月底推出210余套面積在89-119平米的戶型；未來城在十月份的房源也將圍繞130平方米親情兩代居、4+1層低密度稀缺花園洋房、41-53平方米精裝公寓等多種戶型推出；海信慧園也將在本月推出中央景觀區小高層，其中精裝小高層和小高層樓王66套，部分精裝修房源涵蓋其中。

奧體板塊是新樓盤亮相比較集中的區域，像中海·奧龍觀邸預計將在十月開盤，首先推出一期別墅，預計面積從248到551平方米不等，戶型以四室兩廳、四室三廳、五室四廳為主。紅山圣都本月準現房面世，紅山圣都總體占地面積15.7萬平方米的整個居住區由景觀公寓、電梯花園洋房和疊拼別墅組成，本月將準現房認籌。海爾綠城全運村100-200平方米全景觀高層、稀缺多層繼續加推；

位于大明湖西南門正對面的明湖灣·開元廣場目前推出一期50-9000メ雙生態寫字間，即將于10月中下旬公開認購，現正接受預約登記。明湖灣·開元廣場總建筑面積約10萬メ，由雙生態寫字間、國際美食匯和城市底商組成，目前項目外立面裝修已完成，預計2010年10月份一、二期整體交房。

篇2

2.杭州商品房市場分析報告――透明售房市場研究院.

3.2013年杭州土地市場分析報告――透明售房市場研究院.

4.15家外來大鱷首次在杭州市區拿地.http：///info/news_newsinfo_48507604_33_4.htm

篇3

一、加快我市房地產市場信息系統建設

房地產市場信息系統是做好房地產市場監測分析工作的基礎。我市房地產市場信息系統建設的基本工作思路是：以城市為單位，通過一定的信息平臺，依托房地產管理的各業務系統，將分散于房地產開發、轉讓、租賃登記備案、權屬登記等管理環節的市場信息有機整合起來，同時納入與房地產市場發展相關的土地、規劃、金融、稅務等其他信息，形成全面客觀地反映本地房地產市場運行狀況的信息系統，及時反映房地產市場運行狀況，滿足市場分析需求。各有關部門要充分認識到在當前形勢下此項工作的重要性和緊迫性，加強溝通與協調，采取有效的措施，切實抓緊、抓好本市房地產市場信息系統的相關工作。

市級房地產市場信息系統應按要求抓緊建設，力爭于**年12月底前完成各項基礎性工作。具備條件的縣、市應在**年6月底前完成房地產市場信息系統建設，其他各縣、市要在**年底前完成系統建設。

二、建立房地產市場形勢分析報告制度

自**年1月起，本市建立房地產市場形勢分析報告制度。房地產市場形勢分析報告分為房地產市場監測分析報告和專題分析報告兩種。

房地產市場形勢分析報告要按照建設部《房地產市場形勢分析報告編制辦法（試行）》格式要求，寫出涉及本部門內容的專題報告，連同各項有關數據指標及時通報給分析報告的編制部門。各相關單位、各縣（市）必須于每月（每季度首月）10日前，將上月（上季度）情況簡報（季度分析報告）報送，此項工作的牽頭部門市房管局（電話、傳真：2255601）進行匯總，按期編制全市房地產市場形勢分析報告，經市政府同意后，報省建設廳。

市區、縣（市）房地產市場運行中出現下列情況之一時，房地產行政主管部門要及時撰寫并上報專題分析報告：（1）房價上漲過快或出現異常情況；（2）房地產開發投資規模過大或增幅過快；（3）主要媒體報道反映房地產市場的重大問題；（4）當地商品房空置套數或空置面積出現明顯變化；（5）房地產市場出現其他敏感性或突發性重要情況。市區房地產市場專題分析報告由市房管局負責牽頭撰寫，經市政府同意后，上報省建設廳；縣（市）房地產市場專題分析報告由縣（市）房管部門負責牽頭撰寫，經縣（市）政府同意后，報市房管局。

三、加強領導，強化責任，狠抓落實

篇4

1.1.1顯性市場容量

1.1.2 隱性市場容量

1.2 行業分析

1.2.1 主要品牌市場占有率

1.2.2 銷售量年增長率

1.2.3 行業發展方向

1.2.3.1 市場發展方向

1.2.3.2 產品研發方向

1.3市場發展歷程及產品生命周期

2市場競爭狀況分析

2.1 市場競爭狀況

2.1.1 競爭者地位分布

2.1.2 競爭者類型

2.2 產品銷售特征

2.2.1 主要銷售渠道（分分銷渠道、零售渠道）

2.2.2 主要銷售手段

2.2.3 產品地位分布及策略比較

2.2.3.1洗發水產品地位分布

2.2.3.2 主要品牌成功關鍵因素分析

2.2.4 產品銷售區域分布及分析

2.2.5未來三年各產品銷售區域市場需求及價格預測

2.3 行業競爭者分析

2.3.1 主要生產企業基本資料

2.3.2 主要品牌經營策略

2.3.3 競爭品牌近三年發展情況

2.3.4 競爭者未來發展預測

3市場特點

4 消費狀況

5主要洗發水品牌產品零售價格市場調查

6 中國洗發水市場發展歷程

房地產市場分析報告編制辦法（試行）

一、分析范圍

（一） 地域范圍

覆蓋當地城市轄區范圍內的各行政區（含開發區等）。當地房地產市場信息系統尚無法覆蓋所有區域的，分析報告的覆蓋范圍可暫時與房地產市場信息系統相一致，但應在分析報告中予以說明，例如全市、城區（并列舉行政區名）等。

統計指標覆蓋的地域范圍不同時（例如，開發統計數據覆蓋全市，房地產市場信息系統覆蓋若干城區），應予說明。

統一統計指標覆蓋的地域范圍曾經發生變化的，在使用時間序列數據或同比、環比指標時，應予說明。

（二） 房屋類型

兼顧增量房（新建商品房）市場和存量房市場。其中，增量房市場以住宅為主要分析對象，兼顧非住宅（含商業營業用房、辦公樓、其他等房屋類型）；存量房市場暫以住宅為主要分析對象。

商品住宅各項統計指標和相關分析中，應注明是否包括經濟適用住房等政策性住房，并在各報告期中保持一致。經濟適用住房等政策性住房的數據及相關分析要單獨加以說明。

二、分析內容

圍繞“總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，房地產業的發展與當地經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調”的房地產市場調控目標，突出普通居民住房消費，以各城市房地產市場信息系統提供的數據為基礎，結合統計等部門提供的其他社會經濟統計數據，以及住房狀況調查、居民住房需求調查等專項調研成果，并綜合考慮經濟社會現狀，全面反映和客觀分析報告期市場形勢，并對未來一段時間內市場形勢的變化趨勢做出預測，提出下一步的措施及建議。

(一) 市場現狀分析

針對報告期市場現狀的分析，應兼顧累計數據和報告期數據，以對相關統計指標的分析和解讀為核心。要在進行時間序列數據、環比數據、同比數據等進行清晰陳述的基礎上，注重對比分析和趨勢分析，揭示數據反映的市場現象和市場發展變化規律。要結合相關研究成果和本地房地產市場發展現狀，科學確定投資漲跌、供求關系、價格變動等重要指標的合理區間，逐步建立市場預警預報機制，對市場形勢做出判斷。要采用圖表與文字相結合的形式，增強報告的直觀性和可讀性。

市場現狀分析重點圍繞以下幾方面進行：

1、報告期社會經濟發展概況。反映房地產市場發展的宏觀背景。包括地區生產總值（GDP）、固定資產投資規模及其變化情況（時間序列數據及同比、環比、占比等，下同）；城鎮居民可支配收入及其變化情況等。此部分數據以統計部門提供的統計快報數據為準。

2、報告期房地產開況。可同時作為反映市場后續發展趨勢的先行指標。包括房地產開發資金來源構成、投資完成額、土地購置面積、土地開發面積、新開發面積、施工面積、竣工面積等指標的數量及其變化情況等。除總量數據外，應按住宅、非住宅進行細分。此部分數據以統計部門提供的開發統計快報數據為主，并注意結合國土資源、規劃、建設等部門提供的相關數據。

3、報告期房地產市場供求總量及對比情況。對于增量房市場（最好能區分預售和現房銷售），應包括：批準預（銷）售面積（套數，針對住宅，下同）、累計可售面積（套數）等側重反映供應的指標及其變化情況；登記銷售面積（套數）、消費意愿、消費者價格預期等側重反映需求指標及其變化情況。除總量數據外，還應按住宅、非住宅進行細分。對于存量房市場，應包括存量房規模、二手房交易面積（套數）、租賃面積（套數）等指標及其變化情況。此部分數據以城市房地產市場信息系統數據為準，并注意結合住房狀況調查、居民住房需求調查等專項調研成果。此部分內容參見附表1—2。

4、報告期房地產市場結構情況。此部分主要針對增量房市場中的住宅，應包括按下列標準劃分的各子市場中的供應量、需求量、供求關系、價格走勢等指標及其變化情況，以及各子市場供應量、需求量占總體市場的份額及其變化情況。子市場劃分依據在各報告期中應保持一致，出現調整時應在報告中加以說明。此部分數據以城市房地產市場信息系統數據為準。此部分內容參見附表3—5。

（1）套型結構：按每套建筑面積劃分，120平方米以內大致以每20平方米為一個檔次，120平方米以上大致以每30平方米為一個檔次。具體劃分為標準為：60平方米（含）以下、60至80（含）平方米、80至90（含）平方米、90至100（含）平方米、100至120（含）平方米、120至144（含）平方米、144至180（含）平方米、180平方米以上等若干類別。各城市可根據本地實際情況，確定對每套建筑面積為60平方米以下和180平方米以上的住宅是否進行進一步細分。

英文報告格式 ·會議報告格式 ·讀書報告格式 ·工作報告的格式

（2）價位結構：按單位建筑面積交易價格劃分，3000元/平方米以內的每500元為一個檔次，3000元/平方米以上、10000元/平方米以內的每1000元為一個檔次。具體劃分標準為：1000（含）元/平方米以下、1000至1500（含）元/平方米、……、2500至3000（含）元/平方米、3000至4000（含）元/平方米、……、9000至10000（含）元/平方米、10000至12000（含）元/平方米、12000至15000（含）元/平方米、15000元/平方米以上等若干類別。各城市可根據本地實際情況，確定對1000元/平方米以下和15000元/平方米以上的住宅是否進一步細分。

（3）區域結構：按行政區，或按環線、方位、片區等當地習慣的劃分方式，劃分為若干類別。

（4）購買者類型：按購買者身份證發證機關，劃分為本市（可細分為本市城區和本市其他）和外地（可細分為本省其他地區、外省市、境外）等類別。

5、報告期房地產市場價格情況。對于增量房市場，應包括城市房地產市場信息系統提供的平均交易價格、同質價格、典型樓盤價格等指標及其變化情況，并參考統計部門提供的70大中城市房屋銷售價格指數及其變化情況，且應按住宅、非住宅進行細分。對于存量房市場，應包括城市房地產市場信息系統提供的二手房平均交易價格、平均租賃價格等指標及其變化情況，并參考統計部門提供的70大中城市房屋銷售價格指數中的二手房指數、租賃指數等指標及其變化情況。此部分內容參見附表5—7。

6、金融、財稅等其他與房地產市場相關的數據及情況分析。

7、其他需要說明的問題，例如市場的季節性波動、外資進入情況等。

8、報告當期市場現狀分析小結。對上述指標和分析的主要結論進行總結，并對報告期房地產市場形勢做出基本判斷和總體評價。其中，應特別注意把握如下環節。

（1）各市場之間的相互作用和協調關系。例如增量房市場與存量房市場之間，住宅市場與非住宅市場之間，買賣市場與租賃市場之間。

（2）各類統計指標之間的聯動關系。例如供給量、需求量等物量指標與價格指標之間的關系，供應結構，成交結構與需求結構之間的關系。

（3）先行指標與同步指標之間的關系。例如對土地購置、開發投資、新開工和施工面積等指標的分析，要聯系空置量、累計可銷售量指標，考慮對當前市場形勢的影響。

(二) 近期采取的主要政策措施

主要是在報告期內，結合本地區實際采用的主要調控措施，以及對市場的影響效果，取得的成效和經驗等。

(三) 市場存在的主要問題及原因

1 .報告期房地產市場存在的突出矛盾，或者出現異常變化的指標（例如供求總量大幅增減、供求關系明顯失衡、價格水平大幅波動、市場結構劇烈變化等），以及引發這些矛盾或異常變化的原因。

2.報告期房地產市場中出現的趨勢變化，或者市場中出現的新情況、新問題，以及出現這些新情況、新問題的原因。

3.報告期當地房地產市場中引起廣泛關注的熱點性、敏感性問題（如新聞輿論大量報道等），應作專題分析。

4.其他可能影響市場健康發展的因素等。

(四) 市場形勢預測

采用定性判斷與定量測算相結合的方式，對未來一段時間（半年至一年）房地產市場的發展趨勢做出預測：

1.依據對當前市場形勢的分析，并考慮影響房地產市場走勢的有利和不利因素，把握供求總量、供求結構、價格水平的變化趨勢，對市場的基本走勢做出判斷。

2.根據各統計指標時間序列數據反映的規律性，結合各市場先行指標和住房狀況調查、指標需求調查等專項調研結果，對新增供應量、需求量、價格等核心指標進行定量測算。

(五) 下一步的政策建議及主要措施

主要是結合現狀分析和預測結果，提出進一步加強房地產市場宏觀調控的政策建議，以及當地擬采取的主要措施。

三、 附加說明

簡報中的商品房批準預售、累計可售、實際登記銷售面積、平均銷售價格，不同套型、價位商品住房供求結構，以及二手房買賣、購買對象分類等數據指標仍按照《建設部關于建立房地產市場月報數據和監測報告上報制度的通知》（建住房函[2005]165號），《建設部辦公廳關于實行房地產市場月報數據和監測報告網絡上報制度的通知》（建辦住房函[2005]365號）要求上報。

附表1—7。

附表1：

商品房供需基本情況表

1月～ 月 單位：萬平方米、元/平方米

分類 批準預（銷）售面積 月末累計可售面積 實際登記銷售面積 平均銷售價格

與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 預售 現售 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%）

同期

比（%） 環比（%） 同期比（%） 環比（%）

商品房

商品住房

附表2：

二手房買賣基本情況表

1月～ 月 單位：萬平方米、元/平方米 單位：億元、萬平方米、元/平方米、套

分類 成交面積 成交金額 成交套數 平均銷售價格

與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%）

二手房

二手住房

附表3：

不同套型新建商品住房供求結構表

1月～ 月 單位：萬平方米、元/平方米、套、%

≤60m² 60-80 m² 80-90 m² 90-100 m² 100-120 m² 120-144 m² 144-180 m² >180 m² 合計

占比 占比 占比 占比 占比 占比 占比 占比

面積 批準預（銷）售

月末累計可售

登記銷售

套數 批準預（銷）售

月末累計可售

登記銷售

平均成交價格 登記銷售

注：①60-80平方米是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解；

②占比是指占總套數或總面積的百分比。

附表4：

不同價位新建商品住房供求結構表

1月～ 月 單位：萬平方米、元/平方米、套、%

≤1000元/m² 1000-1500

元/m² 1500-2000元/ m² 2500-3000元/ m² 3000-4000元/ m² … 8000-9000元/ m² 9000-10000元/ m² 10000-12000元/ m² 12000-15000元/ m² >15000元/m² 合計

占比 占比 占比 占比 占比 … 占比 占比 占比 占比 占比

面積 批準預（銷）售 …

月末累計可售 …

登記銷售 …

套數 批準預（銷）售 …

月末累計可售 …

登記銷售 …

平均成交價格 登記銷售

注： ①1500-2000元/ m²是指超過1500元/ m²、小于等于2000元/ m²，其余作相似理解；

②占比是指占總套數或總面積的百分比；

③各城市可根據本地價位，適當確定低限價格起點和高限價格起點，但是對于3000元/ m²以內的要至少每500元劃分相應檔次，對3000元/ m²以上的要至少每1000元為一個檔次。

附表5：

商品住房購買對象分類表

1月～ 月 單位：萬、平方米、元/平方米、套、%

分 類 本 市 外 地

本市城區 本市其他 本省其他地區 外省市 境 外

面 積 銷 售

套 數 銷 售

價 格 平均價格

平均價格與上年同期比（%）

附表6：

典型樓盤同質比較價格變動情況表

1月～ 月 單位：元/平方米、%

分 類 價格 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%）

商品房

商品住房

二手房

二手住房

數據來源說明：包括所選樓盤數量、典型性、項目動態、不同時期成交價格情況

附表7：

價格指數變動情況表

1月～ 月 單位：%

分 類 價格指數 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%）

商品房

商品住房

篇5

在理論上，情景分析法適用于像房地產開發這樣周期較長的行業。實際上，情景分析法所預測的是在較長的時間范圍內可能發生的事件，卻不限定時間界限。情景一詞有電影腳本的意思，一個腳本就是一個決策方案。依照使用過程中編制腳本的方法不同，情景分析法可分為定量腳本和定性腳本。

定量腳本是以計量經濟學或其他定量分析方法為基礎建立的模型，通過選擇和調整不同的參數可以得到不同的腳本。分析人員對每一個腳本的合理性和發生的概率作出評估。定量腳本法可以得到大量的備選腳本，充分分析環境的各種情況。

房地產營銷方案制定過程中需要對居民收入水平、消費水平、經濟增長速度、房地產上下游行業發展規模等宏觀經濟環境的數據以及房地產市場現有規模、未來容量、即將進入市場項目的體量等數據進行收集，針對本項目所處區位，形成定量的數據集合，制定出各種決策腳本。然后，營銷團隊對各種腳本進行評估，拋棄不合理的腳本，保留適宜的腳本作為營銷的備選方案。

定性腳本法的基本特點是認識未來而非推導未來，不是基于過去和現在的數據去推斷某一因素未來的變化趨勢，而是通過認識各種因素之間的合理聯系去設想和認識未來。

在房地產營銷中，營銷團隊成員的操盤經驗和操盤能力至關重要。營銷團隊對于政治、經濟、技術和社會發展的未來趨勢認知度和對未來市場的研判進行綜合整理，以此給項目營銷方案的制定提供定性腳本。定性腳本法可提高營銷團隊對環境威脅的警惕性，使營銷戰略更具有靈活性，同時有利于把握項目未來發展的脈搏。

二、情景分析法的六個步驟

英國學者梅瑟(David Mercer)提出了簡化情景分析法，并將該方法分解為六個步驟。

第一步，確認決策焦點。即確定所要進行的決策內容項目，以凝聚情境發展焦點。所謂決策焦點，是指為達成企業使命與經營視野下所必須做出的一組選擇。通過從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目的承受風險能力，識別決定環境變化的重要因素，然后選擇關鍵性的因素進入腳本。

在全員營銷的背景下，房地產營銷理念貫穿在房地產開發的各個環節。項目開發過程中可能遇到政策風險、政治風險、利率風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、經濟周期性波動風險等系統風險，以及運營風險、財務風險、變現風險等非系統風險。多種風險的組合形成了項目運作變化的因素。在這一階段，營銷團隊應摒棄固有思維方式，捕捉潛在的異常變化和決定因素形成決策腳本。

近幾年，房地產市場蓬勃發展，房價不斷飆升，因此，房地產市場必會面臨各種宏觀調控政策。對于房地產營銷來說，如何進行項目定位，如何提升項目價值?營銷部門應參與規劃、設計、施工、銷售等各個環節并從營銷的角度進行分析研究，針對項目的區位、規劃、環境等特點制定營銷、推廣、廣告等主要策略，形成一組決策焦點，從而確定項目未來的發展方向，形成項目初步定位。

第二步，確定關鍵決策因素。即認定所有影響決策的關鍵因素。也就是根據營銷團隊所發現的各個因素之間可能存在的關系將這些因素的共同變化可能引發的時間形成若干個事件。每個時間都有自己的情景邏輯，形成腳本的雛形，構成情景分析的一個基本框架。

在房地產營銷中，就是解讀影響項目決策的金融政策、稅收政策、土地政策等宏觀形勢發展的趨勢，了解微觀市場供給和需求對比情況，調研競爭項目的空白點，將宏觀趨勢與微觀要素相結合，形成房地產市場分析報告。

第三步，分析外在驅動力量。即認定重要的外在驅動力量，包括政治、經濟、社會等各層面，以決定關鍵決策因素的未來狀態。對第二步形成的若干腳本中具有驅動作用的因素再作進一步分析，將相近的事件合并在一起，形成小型腳本。比如，銀行收緊銀根的主要目的是為了減少開發企業的資金量還是為了減少購買者的貸款額度，是為了限制投資者還是降低所有購買需求。將其原因進行歸納，進一步精煉，進行房地產區域市場的深耕。

第四步，選擇不確定主軸。在高沖擊水平、高不確定的驅力群組中，歸類選出2至4個相關構面，稱之為不確定主軸，作為情境內容的主體架構，進而發展出情境邏輯。這時，需要進一步識別真正重要的因素和事件，在更大范圍內梳理各種因素、各個事件之間的聯系，把可以放在同一情境下考慮的事件合并為一個事件。

在房地產營銷案例中，應該把未來銷售過程中的風險進行合并，從而制定出應對策略。同時，房地產總體市場和區域市場的變化以及市政設施的提升趨勢都會對房地產營銷產生驅動力。因此，營銷人員應從各種變化中抓住主要的影響因素。

第五步，選擇并增修情境內容。選定2至4個情境，并針對各個情境進行細節描繪，對情境本身賦予內涵。營銷團隊應清晰完整地將可能發生的事件和彼此之間的聯系編制成腳本，作為制定房地產營銷戰略的依據。

對于不同市場中的房地產項目應當運用具有其所處市場特質的因素賦予該項目更細致的描述，促使營銷人員依據國家、地區的政策和市場情況定義項目環境更加飽滿和詳盡，從而制定出更加適合項目的營銷方案。

篇6

房地產經濟是社會經濟活動的重要內容，房地產市場是整個市場體系的有機組成部分，是一個國家向宏觀經濟發展的堅實基礎和中堅力量。本文就講述了房地產經濟現狀分析，存在的問題及發展走向。

一、房地產經濟中存在的問題

（1）規劃脫離市場。在市場經濟的條件下出讓城鎮土地使用權，其地塊的選址、規模、范圍和時機的選擇，應該是南市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業區、環衛等預先規劃實施好，然后以優惠條件吸引投資者、居民戶來投宿美其名曰“筑巢引鳳”，這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多，這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引鳳”是違背市場經濟規律的，實際上這是產品經濟“以產定銷”的翻版，政府在這個問胚上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進行規劃協調，才能使房地產市場的供需運行保持一種良性狀態。

（2）調整脫離市場化。在市場經濟中，產業結構的變動是平均利潤規律作用的結果，市場導向既有盲目的一面，又有合理的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，調整其盲目性。在地產市場中政府利用批租權實現其一定經濟發展階段上的優化產業結構，發揮城市集聚經濟的功能。現在的問題是，或者不顧投資者的經營方向，下命令定指標，誰出高價就批租給誰；或者不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片面追求高技術、高消費的高層次產業。

（3）地產市場不成熟。土地本身不是商品，在市場經濟中它的價格不是由社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，并受供求關系影響。有兩個問題顯得很突出：①盲目的高價行為表面看來，地價高的國家總是收益大，其實不然，按市場經濟的運行規律，地價過高會使房地產業投資或成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產和消費這反過來會導致經濟萎縮和地產市場的不景氣。因此，盲目性的高地價對經濟增長并不利，是一種非理。②行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了土地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現行政治體制不適應市場經濟發展的要求。

（4）經濟泡沫和金融風險。房地產泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹造成的價格水平相對于理論價格的非平穩性上漲，泡沫可分為安全區、警戒區、危險區、嚴重危險區四個階段，安全區的泡沫通常有積極作用，而危險區與嚴重危險區的泡沫則具有明顯的負面作用，地產泡沫的破裂還產生金融危機或經濟危機，房地產過熱，必然形成泡沫，房地產價格的過快上升很容易產生虛假需求信息，影響開發者和消費者的預期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產積壓，給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響，房地產金融風險不僅影響著房地產業和房地產金融業的穩定發展，而且當前房地產業己成為國民經濟的支柱產業，對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。房地產金融風險不僅包括單項業務、單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。

二、房地產經濟未來發展的走向

（1）合理規劃建設用地，搞好“城市經營”。很多人認為“城市經營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產開發拉升GDP，這種簡單的“城市經營”理念不符合科學的發展觀。房地產開發項目有的是短期通過出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長期出租或經營獲利，比如大型商場、寫字樓等；有的是通過其他經濟行為的加入而長期獲利，比如工業廠房、娛樂用房等；有的則作為公共設施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業或旅游觀光，使城市經濟收入增加。

（2）將市場逐漸走向成熟化。在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產開發是作為城市建設重要的參與者城市運營商很多，而房地產消費屬于長期使用的大宗物品，盲目不得，從當前城市居民的經濟實力和市民購買力分析，只要經濟形勢保持平穩增長和樓市不出現嚴重的供不應求，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學發展觀的指引下加強了對房地產的調整，這種調整并不是指樓市崩潰，而是引導房地產業進人一個成熟理性的穩定發展期，將涌現越來越多的性價比優越的產品，市場將逐漸走向成熟化。

篇7

一、房地產營銷策劃的發展歷程

我國房地產業起步比較晚，市場營銷觀念應用于房地產行業也是近二十年才慢慢產生的。回顧我國的房地產市場的發展情況，我們可以發現，房地產營銷策劃的觀念也是經歷了一個從概念營銷策劃到全程營銷策劃的發展過程。

20世紀90年代初是深圳房地產業的黃金時代，根本無需營銷，也不用進行營銷策劃相關工作。92年以后，房地產市場發展壯大起來，企業之間的競爭日趨激烈，開始產生了房地產營銷策劃大師。97年以來，隨著住房貨幣化制度的改革，市場上各類住宅產品供應增加，進入所謂的“概念地產”時代，形形的概念被創造出來，賣房子就是賣概念。99年以后，“概念營銷”明顯衰落，取而代之的是“精細化營銷”、“全程營銷”等的概念。

新形勢下，房地產營銷策劃又賦予了更廣闊的內涵，首先是前期定位策劃：通過定位策劃確定項目形態、確定目標消費者群；根據目標消費者群的總體需求愿望設定項目的建筑風格、戶型大小、價格區間、基礎設施配套等；其次是銷售過程中的營銷推廣策劃：根據項目獨具特色的整體品質制定出恰如其分的營銷推廣策略；再次，項目銷售后期策劃：在項目銷售尾盤期，結合住宅項目的實際情況，為難銷戶型創造出引人注目的賣點。

二、房地產營銷策劃中出現的問題

（一）市場調研不夠仔細深入，缺乏創新

開發商在做產品市場定位分析時，往往根據個人經驗進行項目的可行性分析，市場調研不夠深入仔細，甚至流于形式，沒有為可行性分析報告做出實際的貢獻。由此導致開發商對市場的投資判斷失誤，所開發的產品與消費者的需求出現脫節，中期出現產品滯銷的情況，給整個項目運營帶來較大風險。因此，這里需要強調市場調研意識的深入和創新，調研要歸回理性市場，不能全憑經驗和個人感性判斷。

（二）營銷策劃方案過度追求概念的炒作

概念營銷的理念在一陣火熱過后，終于被業內人士看底，慢慢回歸理性。概念炒作表現在以概念制造賣點，甚至有人說“賣房子就是賣概念”。開發商不是根據市場需求開發設計產品，而是先設計產品，再去尋找與所設計產品需求相適應的目標人群，顯然背道而馳。

（三）廣告宣傳脫離實際，銷售管理不夠嚴謹

在房地產營銷的后期策劃任務當中，廣告制作精美但缺乏內涵廣告的陷阱，往往表現為：客戶通過廣告宣傳買了房子，發現房子和廣告宣傳實際差距太大；或是由于銷售過程管理不夠嚴謹，銷售人員的自主虛假承諾，導致消費者被蒙騙簽約。

（四）網絡營銷手段成為潮流，但缺乏有效評估體系

目前有些房地產企業開發網絡營銷手段，存在一定的盲目性，企業缺乏有效評估網絡營銷活動的手段，沒有相應的監控機制評估網絡營銷的效果，企業不能單純地將瀏覽人數簡單地作為可靠的評估指標。

三、新形勢下房地產營銷策劃創新

（一）強調市場調研，注重市場分析

前期市場調研，必須從消費者的實際出發，注重當地文化理念，重視消費者對產品戶型、價格、產品質量的要求，將消費者的需求調查清楚，不能憑主觀臆斷，脫離實際。市場分析不準確，往往會造成樓盤積壓，銷售不暢。房地產企業應該做到：以市場需求為導向，根據實際需求量來決定市場供給情況；在可行性研究的同時進行房地產營銷策劃

（二）明確營銷策劃的職能范圍，策劃方案符合實際

營銷策劃，屬于市場營銷學當中營銷要素的整合策劃。房地產產品首要的特征是其異質性，因此，針對不同房地產產品，其營銷策劃方案自然是各種要素的不同組合過程，房地產項目的營銷策劃必須忠實于房地產項目本身所占有的資源，必須忠實于這些資源的排列組合和相對應的市場定位和細分市場，不能脫離實際。

營銷策劃工作重要研究消費者的需求、引導消費者需求，進而滿足消費者需求。特別是在房地產廣告宣傳策劃中應做到：

1.從實際出發，關注市場動態，認真分析樓盤與市場的銜接問題，不能憑空捏造；

2.做好房地產產品定位策劃、包裝策劃等系列策劃工作，主動創造經濟效益、社會效益；

3.立足于消費者的實際，注重人的意識創新，挖掘消費者的有效需求。

（三）提高網絡營銷技術，并建立相應的評估體系

網上廣告是網絡營銷的最基本形式，網絡平臺作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開展營銷活動。目前，大多數開發商都采用了相關的媒體進行房地產信息的網絡宣傳，建立企業網站是企業上網宣傳的有效途徑，另外，部分媒體的跟蹤報道也是房地產產品網絡營銷的渠道。但是至于網絡信息傳播的有效性性究竟有多大，則沒有明確的評估方法。因此，有必要創建相應的評估體系，對房地產網絡營銷效果進行評價，提高網絡宣傳的目的性和有效性。

（四）提倡房地產企業之間的合作營銷

房地產開發商之間通過合作營銷，可以獲得多贏的局面，節約資源，提高整體的運行效率，增加宣傳效果，促進房地產產品銷售。例如中山秀山片區，該區域環境優美，非常幽靜，但交通不便，于是該地段的幾家開發商通過努力，在政府的支持下，道路修建通暢，并將引進公交線路，以帶動該地段的商品房銷售。又如合生創展集團剛進入廣州房地產市場時，與有名的珠江實業公司合作，待時機成熟后，才推出自己的品牌，順利地實施了品牌營銷戰略。

（五）加強專業培訓，提高策劃人員素質

加強對公司策劃人員的專業知識培訓，提高他們的專業素養。可以通過組織定期培訓班的形式，為策劃人員提供互相交流的機會，聽取優秀策劃人士的意見，吸取經驗。房地產營銷策劃需要不斷增強策劃人員的市場敏感性，要求他們不斷吸收新的思想和理念，并真正理解，這樣才能正確地將各種概念運用到營銷策劃的工作過程中去，才能做好房地產營銷策劃工作。

篇8

一、宏觀經濟背景

2000年以來，中國經濟一直保持高速增長，GDP年平均增長率保持在9.5%，同時國際收支始終保持“雙順差”格局。2006年我國國際收支經常項目順差達2499億美元，外匯儲備資產較2005年末增加了2475億美元，達到10663億美元。僅僅2007年上半年，國際收支經常項目順差達1629億美元，外匯儲備資產較2006年末又增加2633億美元，達到13326億美元，同比增長29.37%。與此同時，人民幣匯率改革也在2006年進一步深化，2006年7月，人民幣匯率突破1美元兌換8元人民幣的心理關口，2006年末，人民幣匯率升高到1美元兌換7.8238元人民幣，較年初增長2.2%。截至2007年12月13日，人民幣匯率再創新高，達到1美元兌換7.3568元人民幣，創匯改以來連續最大升幅。與這些數字同時出現的還有不斷上漲的CPI指數以及沒有計入CPI指數的居高不下的房價，2007年上半年，CPI同比上漲3.2%，11月漲幅更是高達9.6%，創1997年以來的新高。而據2007年12月14日的《新京報》報道，國家統計局新聞發言人表示，全國住房價格上漲在2007年逐漸有所加快，一至三季度平均漲幅超過10%的城市，分別是深圳15.7%，北海市12.1%，北京10.1%。兩種同時出現的經濟現象使很多學者開始研究人民幣匯率升值對于房地產價格的影響，房地產價格的飆升究竟是國民經濟發展使然，還是財政貨幣政策起了主導作用，已經進行了兩年有余的匯率改革究竟在里面扮演了怎樣的角色的問題。

二、理論綜述

學術界對這個問題有兩種截然相反的觀點。一種觀點認為匯率的變動不會對我國房地產市場及價格產生重大影響。這種觀點主要基于以下兩條理由，其一，房地產項目建設周期長，作為資產變現能力差的特點導致大規模投資房地產的風險較大，大規模的國外風險基金不會大量投機國內房地產市場，尤其是住宅市場。其二，中國政府近年來不斷抬高外資投資房地產市場的政策門檻，加強對房地產市場的監管，對捂盤惜售和囤地行為嚴厲打擊，一系列宏觀調控政策措施使投資于房地產市場的海外資金短期內難以套現。另一種觀點則認為人民幣升值會導致大量“熱錢”涌入，投資于股票和房地產市場，造成經濟過熱，出現泡沫和通貨膨脹，一旦資金撤走，中國將會重蹈亞洲金融危機東南亞國家的覆轍。這種觀點主要是基于日本和臺灣市場的前車之鑒。我國的匯率改革過程與當年日元的升值有很多相同之處，而簽署了“廣場協議”的日本在經歷了國內消費品價格走低、貨幣供應過剩、地價飆升、投機盛行之后泡沫破滅，陷入“失去的十年”，為經濟的復蘇付出了巨大代價。此外我國臺灣地區也經歷過類似的過程。不少專家因此指出，中國房地產市場的價格飆升正在重演日本當年的悲劇，政府一定要給予足夠的警惕。

對此，本文將以事實數字為依據，從人民幣升值房地產物業市場和資本市場的影響方面分別闡述匯率改革對房地產價格的影響。

三、實證分析

1、人民幣升值對國際資本的影響

（1）人民幣升值對房地產物業市場的影響。外資投資房地產的預期回報率可寫為：r=R/H+E（h）+E（e）。其中，r：房地產投資預期回報率；R/H：房地產租金收益率；E（h）：預期物業增值率；E（e）：預期該國貨幣對人民幣漲（跌）的百分比。隨著中國對外開放程度不斷提高，國際企業紛紛在中國開設分支機構，沿海發達地區的高端寫字樓呈現供不應求的趨勢，尤其是2005年匯率改革之后，投資寫字樓、商鋪等高端物業可以獲得除了物業本身增值的之外又增加了人民幣升值的收益，國際資本投資的熱情更加高漲。

全球知名的綜合性地產資訊服務公司世邦魏理事在其2007年第三季度中國房地產市場分析報告中寫到，香港上市公司資本策略投資和天安中國成立的合資企業以1.05億美元收購位于人民廣場的永新廣場，本次收購距離2005年花旗銀行以5000萬美元的代價收購永新廣場75％的股份還不到兩年，花旗持有永新廣場的股份增值率達到57.5％；SEB和PACIFIC STAR集團以1.5億美元聯合收購了2005年被高盛集團收購并更名為“高騰大廈”的CROSS TOWER寫字樓。據此《上海商報》分析指出：“上海房地產市場正在發生一個重要的變化：一些以風險投資類型為主的機構投資者，在早期進入上海市場，并實現了預期的內部收益率后，現在正設法出售其所持物業。未來市場上可售的核心資產數量將會有所上升，而一些穩健型投資機構將成為下一輪接盤者。穩健型基金的進入，往往被認為是一個地區房地產市場在全球范圍內被視為逐漸成熟的標志。”

以2007年11月的中房上海指數為例（見圖1），可以看出上海辦公寫字樓的價格指數和住宅指數自2006年末以來始終保持穩定增長的趨勢，在2007年第三季度，住宅價格指數上漲速度還有所加快。這是預期機制的示范效應所致。預期機制是指當一國貨幣存在升值預期時，投資者傾向于持有本幣，但本幣持有存在機會成本，更多的表現為購買該國的資產。國外資本對于匯率的理性預期使得熱錢進入房地產市場，促使具有指標性的房地產市場價格上揚，從而使得投資者和投機者又相繼進入房地產市場。房地產市場由于牽涉資本金大，資金回籠周期長，從而有別于其他一般消費品市場，房地產市場的預期因素主導著供求，在房地產交易市場上發揮著決定性的作用。但是由于房地產市場產品相對股票、債券變現能力較弱，所以“熱錢”引起的示范效應在一段時間內都會存在。可見，預期機制之所以成為其主要影響渠道，是由于房地產市場本身的特殊性引起的，而這一過程又作用于房地產市場供求交易的全過程。

（2）人民幣升值對房地產資產市場的影響。2006年171號文公布以后，傳統意義上的外資試圖短期持有高端物業，通過快速轉手以賺取利差的行為被嚴格限制。更多看好中國房地產市場但卻對中國市場不熟悉的戰略基金或者投資銀行采取了與國內著名地產公司合作的方式進入房地產市場，著名的例子便有荷蘭ING基金與金地集團的合作，以及上海的復地集團與加拿大著名Cadim合作開發位于無錫市惠山區的“復地公園城”項目，投資金額超過10億元。根據國家統計局“國房景氣指數”的統計，近年來我國房地產行業資金來源中，外資投資額占有份額越來越大（見圖2、圖3）。

（數據來源于中國統計局網站：月度國房景氣指數。）

從圖2可以看到在房地產企業資金來源中，企業自籌資金和銀行貸款仍然占據絕對多數的份額，這也符合國內的現實經濟運行情況，國內房地產開發企業仍然有很多是單純的項目公司，沒有足夠雄厚的資金實力與項目運作經驗，也就不可能得到國際投資機構的青睞，也只有復地、金地這樣有政府背景、成熟運作經驗的公司才能吸引國際投資機構的注意。但是圖3顯示，近年來投資于房地產的外資越來越多的以合作的形勢出現，而且外資投資增長速度遠遠超過自籌資金和銀行貸款增長比例。這樣，國外投資者既可以通過在中國投資享受到人民幣升值帶來的利差，又避開了央行打擊外資在華盲目投資高端物業再迅速轉手賺取差價的意圖，為下一步在中國成立自己的房地產投資公司積累了經驗。同時通過在國內地產市場有成熟運作經驗的房地產開發商的運作獲得資金收益，可謂是一舉多得。這種新型的外資進入我國房地產市場的方式對宏觀經濟更重要的影響在于它一定程度上抵消了國家宏觀調控政策的效果。近年來國家出臺一系列緊縮銀根、遏制銀行向房地產行業過度貸款、提高拿地成本的政策以遏制其捂盤惜售、盲目抬高地價的行為，試圖從資金鏈上控制房地產業。但是國際資本的進入，無異于增強了大型房地產公司的資金實力，為其提供了高價拿地，抗衡政府的政策的籌碼。

2、人民幣升值對國內投資的影響

由于我國很大程度上仍然是出口依賴型經濟模式，依靠出口大量的廉價的制成品拉動經濟增長，企業手中持有的大量外匯，人民幣升值后企業更加熱衷于將外匯到銀行兌換成人民幣獲得利差。這樣造成央行外匯儲備不斷增加，投放大量基礎貨幣。造成流動性過剩，企業和居民手中多余的人民幣紛紛投入資本市場，購買股票和房地產以保值增值，獲得風險投資回報，由此也造成了2006年以來持續至今的房價、物價上漲，經濟開始出現過熱勢頭的情況。

四、結論

長期以來我國一直實行盯住美元的匯率制度，2005年匯率改革之后，人民幣升值幅度從最初每天限制在千分之三以內上升至千分之五，而且升值速度還在加快，這也進一步驗證了國外資本對于人民升值的預期，大量國際風險投資進入中國的股票、房地產市場，以期獲得股價、房價上漲和人民幣升值的利差的雙重收益。同時過度依賴出口的經濟造成了央行外匯儲備不斷增加，2006年6月我國已經超過日本，成為第一大外匯儲備國，央行購買企業和居民的外匯的同時投放大量人民幣，造成流動性過剩。同時央行為了抑制商業銀行過度放貸的高風險行為而不斷提高利率，而歐美國家則不斷降低利率，從而更多國際資本進入中國尋找利差。從而推動股價、房價等資產價格進一步上漲。這對我國控制金融風險和促進房地產業健康發展都是非常不利的，此外也削弱宏觀調控政策的效果。根據現實情況，現在當務之急是切斷由預期機制帶來的惡性循環，及時公布市場真實信息，提醒市場參與者投資風險，進行合理引導。央行與財政部應慎用宏觀調控措施，在表明嚴格遏制投機行為的態度的同時，應注意遵循金融政策的周期規律，給市場以吸收政策效果的間隔時間，同時眼光應放長遠，不宜“頭痛醫頭、腳痛醫腳”而是綜合“治療”，盡最大努力預期政策帶來的未來相當長時間內的連鎖反應，使宏觀經濟可以在實施銀根緊縮政策的2008年平穩著陸。

【參考文獻】

篇9

房地產開發中的泡沫現象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產是由土地及其附著建筑物所構成，而建筑物是人類勞動產品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩定，較易判別。因此，我們平常所說的房地產泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化。房地產泡沫產生的主要原因是：

1、房地產商品的特殊性。在一定時期房地產商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以，房地產易產生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2、土地的稀缺性。我國的土地資源相對匱乏，在土地獲利需求的驅使下，把獲取的土地權益作為謀利手段。土地權益是虛擬資本的一種，它可以反復轉手。因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實際而產生泡沫。

3、地價具有虛構性。地價的虛構性是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致現象。也就是說，由于人們預期的不合理土地利用收益貼現值之和與現實的市場地價之間總存在事實上的偏差。

4、房地產市場是不充分市場。由于房地產市場與完全自由競爭市場相差甚遠，所以房地產市場是一個準市場。由于買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業的真實價值。

5、銀行及金融系統發放房地產貸款的傾向性。由于房地產的不可移動性及其保值增值性，銀行系統很愿意發放房地產貸款，在宏觀經濟一片看好的情況下，政府也鼓勵投資，銀行利率就比較低。

二、房地產泡沫評估

人們常常用以下幾種指標來反映和判斷房地產的市場狀況。

1、空置率。空置率是反映一定時點商品房供求狀態、市場運行好壞的相對指標，直接用來表明房地產市場的熱度和泡沫程度。1998～2003年我國商品房累計竣工面積為123841.6萬平方米，累計銷售面積為93098.1萬平方米，新增空置量30743.5萬平方米，年均增加空置量6148.7萬平方米，若將30743.5萬平方米直接除以123841.6萬平方米，會得到24.82%的空置率，遠遠高于國際10%～13%的警戒線。

2、房價收入比。房價收入比用來測度居民住房消費能力，因而也是間接用來測度房地產泡沫的指標。該指標受三個因素影響，一是該地區的房屋每平方米單價高低；二是住房面積標準；三是該地區居民收入水平高低。西方國家房價收入比一般在3～6，有資料顯示我國的平均房價收入比為7.8，不少城市超過了10。

3、房價增長率與GDP增長率。房價增長幅度與GDP增長速度的對比度，經常被人們作為房地產泡沫的判斷尺度。一般認為，只要前者的增長速度不超過后者，就可以認為不存在房地產泡沫。在一般情況下，我們只要將房屋價格的上漲率與反應全部商品及勞務價格變動的GDP平減指數比照，就可以測定房地產在全部商品體系中價格的走向，從而為房地產業的冷熱判斷提供依據。

三、房地產泡沫防范措施

1、大規模推出經濟適用房，抑制商品房價格。國家要抑制房價的不合理上漲，防止房地產泡沫的出現，主要辦法還是大規模地推出經濟適用房。經濟適用住房的作用：一是通過免收土地出讓金和減免配套費等，降低了售價，確保中低收入家庭有房可買；二是平抑過高的商品房價格。

2、強化土地資源管理，通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。

3、建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。

4、整頓住房金融市場秩序，規范住房金融業務，防范住房貸款風險。一要嚴格審查住房開發貸款發放條件，切實加強住房開發貸款管理；二要強化個人住房貸款管理，嚴禁發放“零首付”個人住房貸款；三要規范個人商業用房貸款管理。借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房應為現房。

篇10

目前,我國房地產項目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀90年代以后,我國的房地產市場逐漸形成,市場競爭也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產項目可行性分析研究才開始被納入正常的發展軌道。最初,可行性分析主要是針對大型工程項目,而針對房地產項目的可行性分析起步較晚。

一、房地產項目可行性分析研究中存在的問題

1、房地產項目可行性分析缺乏系統的理論指導

通過項目可行性分析,可以發現,目前,指導我國房地產項目可行性分析研究的文件是國家計委和建設部分別于1983年頒發的《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發的《房地產項目經濟評價方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補了房地產項目可行性研究中的不足。但是,房地產項目經濟評價方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產項目投資決策科學化的重要手段之一。作為房地產項目可行性分析研究重要內容的市場調查與預測、市場定位、經營方式、租售價格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據社會經濟發展的需要和城市總體規劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態分析與靜態分析相結合的方法,對房地產項目進行評價,缺乏明確的、可操作性的指導意見。目前,雖然我國的一些學者對房地產項目可行性分析的理論進行了研究,但是,這些理論系統性不強。因為指導理論的缺乏,必將影響房地產項目可行性分析研究的發展。在項目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強。

2、房地產項目可行性分析的評價指標體系有待完善

在房地產項目可行性分析評價中,采用的指標有:經濟評價指標、規劃評價指標、市場定位評價指標、設計方案評價指標和風險不確定性評價指標等。這些指標雖然從各自不同的角度對房地產項目的可行性進行了評價,然而,它們仍然存在著有待補充和完善的地方。

房地產項目是事關居民安居樂業、社會穩定、美化市容的系統性工程,它具有很強的社會效應、城市環境效應和政治效應。因此,在對房地產項目進行評價時,不僅僅是應用上面提到的各項指標,而且還補充了社會效益評價指標和環境效益評價指標等。如果評價指標體系不全面,可能會產生與客觀實際不相符的現象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴重問題。

3、房地產項目可行性分析報告總體水平不高,借鑒作用不大

在進行項目可行性分析準備階段,收集了一些長沙市其它房地產項目的可行性分析報告,發現大部分可行性研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出、選取、應用的數據無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對性等。他們對項目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進行可行性研究分析的從業人員的素質參差不齊。

二、可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因

導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因:(1)可行性研究小組人員應由注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、制作人員、社會學、環境科學專家等構成,但據了解,有相當一部分從事房地產項目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產開發領域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計算,經濟評價流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業道德低。不根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析,僅根據經驗作分析、判斷,對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據其意圖初步形成評估結果,沒有詳細的調查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產開發可行性研究報告樣本進行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報告,這種報告質量可想而知。(3)由于房地產開發項目的復雜性、不可預見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據掌握的信息進行科學、合理的分析預測;缺少對規劃設計方案的專業分析和產品市場的客觀預測;不能對產品價格進行符合市場發展趨勢的準確分析;不能根據產品定位、檔次和標準測算投資費用,致使進行經濟評價分析的基礎數據失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當程度上降低了房地產項目可行性研究報告質量,影響了房地產開發決策水平。(4)審批制度缺乏科學性。房地產可行性研究是開發商投資決策的依據和項目立項必要的送審文件,因為開發項目只有經當地主管部門(計委)批準立項后才可實施,如此審批機制存在以下問題:由于房地產開發項目是先到計委立項再申請辦理用地手續的程序,造成可行性研究目的是立項,評判可行性研究報告質量的標準是能否通過立項審核的狀況;審批部門規范化程度低,審核人員專業性差、審核手段落后,房地產項目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現象,缺乏公正性。

三、完善房地產項目可行性分析的建議

1、加強房地產項目可行性分析理論研究與創新

建立一套系統的可行性分析理論,是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的迫切需要。在進行可行性分析理論研究時,應該加強房地產項目可行性分析研究中的區位分析、市場調查、市場分析、項目各開發方案綜合評價指標的設計與分析,以及多種不確定性因素對項目的影響等方面的研究。

2、建立科學的可行性分析綜合評價指標體系

可行性分析評價指標在可行性評價中起著至關重要的作用,建立科學的可行性分析綜合評價指標體系是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的需要。我們可以借鑒西方發達國家關于可行性分析評價的操作方法,尤其要研究國際著名咨詢公司的評價指標體系。在房地產項目的可行性分析評價中不僅要考慮財務和經濟效益,設計方案,市場定位,還要考慮社會效益和環境效益等。其中,財務評價根據現行財稅制度和價格體系,計算房地產項目財務收入和財務支出,分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務可行性,風險預測等。而綜合評價,則應該從區域社會經濟發展的角度,分析和計算房地產項目對區域社會經濟效益的影響,考察項目對社會經濟的凈貢獻,判斷項目對社會和環境的影響。只有這樣才是全面的、科學性的、合理的評價指標體系。

3、加強咨詢業的規范化

咨詢業的規范化:(1)以房地產估價機構改革為契機,逐步與國際接軌,建立以改制后的房地產估價機構為主的房地產可行性研究編制單位的基本咨詢隊伍。改變編制可行性研究資質由計委審批的方式,由房地產主管部門根據房地產估價機構的資質確定相應的編制范圍;把房地產可行性研究納入房地產中介行業管理的范疇,房地產可行性研究報告的審核由行業協會的相關專業人員依據一定的審核指標體系進行。(2)為保證這些專業咨詢機構能進行較為全面的、綜合的、專業的調查分析,建立一支素質較高的從業隊伍,一個項目的可行性研究小組,一般應包括注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、社會環境專家等人員。經濟分析專家主要是從宏觀上對擬開發項目在建設期和建成后的宏觀經濟趨勢進行分析,避免發生重大的偏差;社會環境專家主要從社會學和環境科學的角度對項目進行指導;市場調研人員主要調查過去和當前本地區及該類物業的供需情況,來分析當前市場的狀況,并與經濟分析專家一起預測未來趨勢;造價工程師是對房地產開發項目中的土建、設備及安裝等價值進行正確的估算;注冊房地產估價師是研究小組的核心,他的任務是參與經濟分析專家等對未來市場的分析,并負責歸納其他人員所完成的工作,綜合應用工程技術經濟和財務管理的有關知識,對項目做出計算和總評價,編寫可行性報告。

4、加強項目風險分析

在項目可行性分析中對該項目的不確定性因素進行了分析。首先,利用概率法分析房地產市場景氣程度給建設項目期望收益帶來的影響,根據市場景氣指數預測把區域房地產市場發展劃分為良好、一般和較差三種狀態,然后由房地產評估師、經濟分析專家和專業房地產營銷人員共同測定三種市場態勢出現的概率和對應的期望損益值,最后根據概率分析方法求出的項目收益均值,判斷建設項目受市場景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場銷售效果給項目經濟利潤帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價的敏感性分析、成本的敏感性分析。