物業管理調查報告模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇物業管理調查報告，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

物業管理作為高級房產投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。在國外、境外物業管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業管理有限公司、寶威物業管理有限公司等，都是二十多年前香港房產成為炙手可熱時的產物。物業管理公司就其性質而言，應該是一個獨立核算的經濟實體，其經營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構，尤其是在中國房地產興起時期，這一服務機構是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與__的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。

首先，解決了物業管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。

在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有10名PA清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由__新區環衛服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔。

三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨干的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓后上崗，上崗后再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。比如安全部的“護衛人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛人員應知事項：要求護衛人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛人員應該明白他所管轄范圍內的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：

1、他所保衛的準確范圍——包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。

2、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。

3、護衛人員所擁有的法定權力和限制。

4、所有公寓門戶及火警通道。

5、所有警鈴系統及電話的正確位置和使用方法。

6、應知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

7、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。

8、怎樣利用及控制燈火系統。

9、基本的救傷常識。

除上列各點外，還要求護衛人員對怎樣履行職務以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環節，能夠全面掌握。所以護衛人員的素質是至關重要的。通過對安全員的專業培訓，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四年度__安全部被市公安局、 人事局評為先進集體。

四是抓好房產維護管理工作。我們物業部專設幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。在物業管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養質量的提高完全有賴于工程人員的素質以及物業管理的質量意識。新建的房地產，較易發生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工復雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質量工作規劃，對__范圍內的所有設備進行自查、抽查、維修，定期進行保養，保證設備運轉合格率達到百分之百。

篇2

近幾年，縣里采取了一些行之有效的措施，加強縣級行政事業單位財務管理，取得了明顯成效。但就目前而言，縣級行政事業單位財務管理仍存在一些不容忽視的問題。

（一）單位內部財務管理工作開展不力

1、部分單位領導認識存在偏差。一是認為行政事業單位不同于企業，不搞經營，抓不抓財務管理無所謂。二是認為抓內部財務管理是“作繭自縛”，捆了自己手腳，開支卡嚴了，得罪干部職工。三是認為抓管理是單位領導的事情，會計人員只要把數字搞準就行了。這是導致單位內部財務管理工作開展不力的關鍵所在。

2、審批控制制度存在缺陷。仍堅持財務審批“一支筆”制度,這項制度是對領導決策事項合理性的規范,但缺乏科學性。一是權力比較集中，開支不管是否合理，單位領導說了算。二是凡是領導簽字就能開支,直接把財務人員排除在管理范圍之外,不利于財務人員進行核算。三是單位領導對財務規定不一定熟悉,缺少專業財務人員的審核和把關,簽批質量難以保證。

3、缺少真正的第三者監督。盡管有的單位建立了較為完善的內部財務管理制度，但落實明顯不夠到位。單位內部監督由于千絲萬屢的利益關系，往往流于形式，而各類外部檢查大多是事后監督，處罰的力度也不夠,效果不佳，沒有真正的第三者參與,僅靠自我監督,零星的檢查,內部財務管理制度很難落實到位。

(二)會計人員作用難以有效發揮

1、會計人員處境尷尬。會計人員是單位根據需要設定的,撤換是單位領導說了算。這就使財務人員處于比較尷尬的地步，違反法規,處罰的一般是單位；違抗領導,影響的一定是個人,權衡利弊,會計人員往往只能是傾向于領導。自身難保的境地,會計人員的作用確實難以發揮。

2、會計人員職責不明。很多單位的會計人員是兼職,會計人員可能是打字員,也可能是檔案管理員,或是其他崗位,身兼數職,更有甚者身兼要職,會計業務成了附帶工作。

3、外界的支持比較弱。業務管理和監督部門,與行政事業單位會計之間,多是部署工作、監督檢查,對于出現的問題,或批評、或通報、或處罰,真正深入單位幫助開展財務管理工作的少。

（三）會計人員業務素質偏低。

縣級行政事業單位會計人員業務素質明顯偏低。一是學歷偏低。行政事業單位會計人員中，第一學歷為財會類院校畢業僅占總人數的十分之一;具有會計系列初級以上職稱的僅占五分之一。二是知識水平明顯偏低。部分單位會計人員對核算內容及會計科目的應用,模模糊糊,知其然,而不知其所以然。單位會計人員的業務素質不高。素質問題成為制約會計作用發揮的內在原因。

二、改進行政事業單位財務管理工作的對策建議

搞好行政事業單位財務管理，僅僅依靠單位本身是無法實現的,必須綜合施策，多措并舉。

（一）政府介入，財政部門負責，全力抓好單位內部財務管理

1、合理是界定單位財務管理內容。區分哪些是應該由政府管理的內容，哪些是單位財務管理的內容；哪些是單位有能力做好的，哪些是無能力管好,甚至是管不好的。區分責任,區別情況,有的放矢的開展管理。

2、制定監督考核機制,對單位負責人實行責任追究制度，以引起單位負責人的重視。把對單位財務管理的考核納入縣委、縣府對單位的綜合考核和單位領導的政績考核。

3、認真修訂和完善行政事業單位財務管理制度。在學習借鑒外地先進管理經驗,廣泛聽取各單位的意見和建議的基礎上,聘請專業人員進行科學論證,按照“統一尺度,統一要求,便于操作,便于考核”的要求,認真修訂和完善行政事業單位財務管理制度,真正實現有章可循。

（二）財政部門參與,支持會計人員作用的發揮

1、做好會計人員的保護者。《會計法》盡管對會計人員的保護做了明確規定,但僅限于受到打擊報復的,對會計人員的撤換和任用沒有明確規定。建議對于行政事業單位會計人員的任用與撤換,要統一要求經過財政部門的審批,不能單位自己說了算。

2、做好會計人員的管理者。主要是抓好會計隊伍的建設,保障會計隊伍質量。必須堅持持證上崗的做法,同時嚴把會計證的發放關,不合格人員一律不能從事會計工作。

3、建立定期考核制度。對現有會計人員定期進行考核,建立會計人員檔案,對于優劣情況進行評議和獎懲,對于不勝任人員進行撤換。

（三）加強繼續教育，提高會計人員業務素質

篇3

中圖分類號：F24

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2012）04-0115-02

1調查目的

了解2011屆高職商務管理專業畢業生的就業狀況，傾聽畢業生對高職商務管理專業人才培養的意見和建議。調查搜集用人單位對武漢商業服務學院商務管理專業畢業生的評價和要求，堅持開放式辦學，走出校門，貼近企業，密切與企業的聯系，更深入地了解社會的人才需求狀況，進而依據市場需要調整商務管理專業的課程設置，完善教學手段和方法，改進人才培養模式，提高人才培養質量。

2調查對象與調查時間

本調查采用全面調查和抽樣調查的方法，對畢業生用人單位采取全面調查，對畢業生本人采取隨機抽樣調查。調查對象為武漢商業服務學院2011屆商務管理專業152名畢業生及其用人單位。調查時間安排：2011.10.1開始――2012.1.15結束。準備階段2011.10.1――10.30；調研階段2011.11.1――12.31；總結報告階段2012.1.1――1.15。

3調查形式與內容

3.1調查形式

本次調查對畢業生本人采取電話隨機抽樣調查，調查人數52人，抽樣調查率為34.21%。對畢業生用人單位采取全面調查的方式，共郵寄發放調查表152份，回收有效調查表132份，有效回收率86.84%。

3.2調查內容及分析

從問卷調查結果看：用人單位對本專業畢業生還是很滿意的，合格率100%，優良率達97.72%。其中用人單位對畢業生敬業精神、協作能力，心理素質評價較高，優秀率分別為96.21%、86.36%、75.00%；對畢業生工作能力、崗位技能、創新能力評價一般，優秀率分別為：66.67%、56.82%、53.03%，甚至少部分認為較差。

通過對用人單位的調查，用人單位對我院商務管理專業畢業生的評價總體很滿意，通過對2011屆商務管理畢業生抽樣調查，畢業生對我院商務管理專業人才培養總體認為知識架構完整、人才培養方案較科學、感覺滿意，但是他們也認為存在一些不足，對我校商務管理專業的畢業生知識、能力和素質教育提出了一些寶貴的意見和建議：

加強表達能力和社交禮儀的培養，提高學生的社交溝通能力。

有些學生只有理論無實踐，應多些社會實踐，多些實訓機會提高學生的動手能力。

應多拓寬學生的知識面，提高學生的適應能力和創新能力。

加強英語口語、計算機能力的培養，適應中國經濟國際化的要求。

針對商務管理專業知識面寬，就業面廣的實際，能否在通才培養的同時，關注1―2個崗位的專才培養，通才與專才培養相結合。

4調查結果對我們的啟示

通過這次畢業生質量跟蹤調查，使我們的工作很受啟發，針對用人單位需要，今后我們應在以下幾個方面采取措施，以提高人才培養質量。

（1）調整專業人才培養方案，采取有力措施，提高學生的社交能力和溝通能力。用人單位反映我院商務管理專業畢業生社交能力和溝通能力不太強，這就要求我們：調整專業人才培養方案，加強和增加消費心理學、社交禮儀、商務溝通、商務策劃、演講與口才等課程的教學，開展課堂討論、演講比賽、小論文宣講，與陌生人溝通等活動，以提高學生的社交和溝通能力。

篇4

所謂中等職校德育隊伍專業能力，就是中等職校德育隊伍根據德育工作的變化和要求，在德育活動、德育課程或其他特定的場所中，運用一定的德育技能，讓中職學生吸收、內化德育知識的能力，它是德育專職人員從事某種特定具體的專項德育工作所必須具備的能力。在中等職業學校，德育隊伍通常指學校里專門從事德育教學與管理的人員，一般包括德育管理干部、班主任、德育課任教師及其他德育工作者（團干部、心理咨詢師）等。這支德育隊伍是德育工作的組織者、指導者和實施者，其專業能力的高低是影響中等職校德育工作成效的關鍵因素之一，而事實上中職學校德育隊伍專業能力還是參差不齊的。

一、調查對象與方法

本次調研以江蘇省通州中等專業學校德育隊伍為對象，包括德育管理干部、班主任、德育課任教師、團干部、校心理咨詢教師等五類人員，調研分別采取問卷調查、小型座談等方法，其中問卷調查共發放問卷156份，收回有效問卷124份（問卷內容詳見表1）。參加小型座談的五類人員共36人，涉及學校各個部門。

二、調查結果與分析

（一）調查結果

1.德育隊伍的基本情況

從結果可以看出，目前學校德育隊伍的工作年限較長，平均德育工作年限在10年以上。這一方面說明學校的德育隊伍整體上具有較為豐富的德育經驗和較強的德育能力，另一方面也表明這些人員的德育理念和行為、德育專業能力趨于定型，德育專業能力的發展可能存在一定的難度。（見表2）

表2 從事德育工作的年限

2.德育隊伍對目前自身德育專業能力的自我評判

圍繞德育專業能力的自我評判問題，課題組設置了兩個問題，調查德育隊伍對自己德育專業能力的滿意程度，以及在學校聘任專職德育工作者（比如班主任）的過程中出現不管什么人都能聘任現象的看法，目的是為了了解德育隊伍自身對德育專業能力的重視程度。（見表3）

表3 對自身目前德育專業能力的自我評判和認識

3.德育隊伍的德育專業知識與技能

圍繞德育專業能力的內涵或者體系，課題組首先調查了德育隊伍對德育專業能力內涵的把握情況，設置了“你認為德育專業能力包括哪些具體的能力”“哪些能力最重要”等問題，調查結果集中體現在八個方面的能力。（見表4）

表4 德育隊伍自身對德育專業能力的內容（或體系）把握情況

注：表中序號“1-8”表示相應德育專業能力重要性由高到低的順序，“1”表示最為重要。

同時，課題組將德育專業能力體系劃分為德育基礎性能力（包括德育工作者的品行、認知能力和表達能力）、關鍵性能力（包括洞察能力、組織能力、信息處理能力）和發展性能力（包括學習能力、德育科研能力、德育崗位的發展規劃能力和形成自己的德育風格等）三個層次，針對每一層次的能力分別設置相應問題（2-4題不等）進行調查，采取“完全具備”“一般具備”“不足夠”“很不足夠”四個等級進行評判并匯總統計。（見表5-6）

表5 三個層次德育專業能力的具備程度匯總

表6 德育各項專業能力的具備程度

4.德育專業能力提升的途徑

德育專業能力提升的途徑也是本次課題研究的重點內容之一。在調研過程中我們發現，無論是個人還是學校都希望德育隊伍專業能力不斷提升，以更好地適應德育工作的需要。為進一步了解德育專業能力提升情況，我們從三個層面對調查對象進行了調查：一是在德育專業能力提升上遇到的困惑和問題；二是德育專業能力獲得的渠道與途徑；三是學校對德育隊伍專業能力培訓情況。（見表7-9）

表7 德育專業能力提升上遇到的困惑和問題

表8 德育專業能力獲得的渠道與途徑

表9 學校對德育隊伍專業能力培訓情況

（二）結果分析

1.對德育專業能力重要性的認識有提高，但認識僅停留在較低層面

絕大多數德育工作者都能認識到德育專業能力對中職德育的重要性，認為學校聘用專任德育工作者時應具備一定的條件，“全員化”德育不等于無論什么樣的人都可以參與到德育工作中來，只有具備德育專業能力才能更好地從事德育工作。但一些職校教師由于職業倦怠、主動性不夠、面對繁雜德育工作精力不夠等原因，缺少主動探究精神、安于現狀，對德育專業能力認識層次較低，尚停留在了解、聽說的層面，大部分尚未熟知德育專業能力的內涵或標準，大多數人能知道德育工作中一些常見的必備專業能力，但這些能力是零碎不全的，沒有形成比較完整的德育專業能力體系。

2.中職德育隊伍對德育專業能力提升有需求，但提升途徑不多，比較單一

調查發現，有超過一半的德育工作者對自己的德育專業能力感到“不太滿意”或“非常不滿意”，大多數人員在德育工作中遇到“德育方法不嫻熟”“研究不深入”“德育研討活動少”等問題，德育專業能力的獲得主要是通過自己的實踐積累，缺少理性認識，學校層面常態化的德育能力培訓也較少，這些人員對德育專業能力的提升有迫切需要；另一方面，學校雖然也偶爾或不定期組織德育工作培訓，但這種培訓往往是事務性的德育工作會議，內容比較單一，缺少專業引領和理論深度，偶爾有專業培訓也僅限于邀請專家做講座，培訓的形式單一，不足以吸引教師的興趣，更難達到促進教師能力錘煉提升的目的。

3.德育基礎性專業能力基本具備，但發展性專業能力比較欠缺

德育專業能力由低到高分為三個層次：基礎性能力、關鍵性能力和發展性能力。調查發現，大部分德育工作者經過不斷的實踐與積累，已經具備基本的德育能力。他們能通過自身的師德品行，通過自身的事業心、愛生情和責任心感染學生，取得學生的信任，從而達到“言傳身教”的作用。在與學生的交往中具備良好的觀察能力、思維能力、想象能力、記憶能力和審美能力，也能運用良好的表達能力向學生傳授德育知識，講解道理，讓學生理解、接受德育知識，懂得做人的道理，具備一定的德育專業關鍵性能力，包括洞察力、信息處理能力和組織能力。但由于滿足于德育任務的完成、忙于應付繁雜的德育活動，很多德育工作者對自身德育專業能力的發展意識不夠強，自我學習能力、對德育工作反思能力、德育科研和德育工作規劃能力等發展性德育專業能力還不強，近70%的教師用于德育專業學習的時間每周還不足3小時，80%的教師沒有參與德育類課題研究，許多人撰寫論文是迫于職稱評定的要求和上級的硬性規定，近90%的教師還未形成自己的德育風格。

三、調查結論與啟示

（一）高度重視，加速推進中職德育隊伍專業能力的提升

由于中等職校德育工作的復雜性和艱巨性，中職德育隊伍疲于應付各種德育事務，完成上級下達的任務，導致德育專業意識不強，德育專業化知識陳舊，專業化能力薄弱，尤其是德育工作的反思能力、學習能力、德育崗位發展規劃意識、德育科研能力還比較欠缺，造成了德育效果不佳的局面，不符合新形勢的要求，進而制約了中等職校教育教學工作的正常開展。中職德育隊伍專業能力的提升刻不容緩，中等職校應高度重視這一現狀，努力打造一支素質高能力強的德育隊伍。

（二）研究理論，建構德育專業能力體系

理論認識的瓶頸制約了實踐探索，為此，課題組提出，以中職德育隊伍專業能力發展為核心內容的德育實踐活動，要以理論探索與研究為先導，不斷探討中職德育專業能力的內涵與途徑，研究制定中等職業學校德育隊伍專業能力標準，建構一套適合中等職業學校德育隊伍的專業能力體系校本樣式，以彌補現有德育工作體系中的不足和遺漏，為學校德育的規范與有效提供依據，從而摸索出一條提升中等職業學校德育工作實效的新道路。

（三）增強意識，激活德育專業能力提升內需

從提出培養中職德育隊伍專業能力的要求，到將這種要求內化為各類德育人員自身的提升需要，是一個循序漸進的過程，而且需要提升動力的過程。這種提升的需要又分為社會需要、家庭需要和個人需要三個不同的層次。其中，自身能力提升需要是促進有效提升的重要方面。中職德育既要求德育工作者充當德育的引導者，更要求他們充當德育專業能力的學習者。德育工作者要增強意識，把德育專業能力的提升作為自身內在需要，多學習、多思考、多實踐，從而提高德育工作的成就感。

（四）創新培訓，拓寬德育專業能力提升途徑

通過調研發現，中等職業學校雖然有德育專業能力方面的培訓，但是培訓所帶來的實際效果卻并不樂觀，其主要原因為：一是培訓的形式大部分采用培訓人員講授的模式，而忽略了教師群體主動性的發揮；二是培訓的內容較雜，大多以不連貫的德育感受和經驗為主，或是為了解決本校德育管理中的事務，使部分教師由于缺乏理論的支持而對培訓內容的應用無所適從。三是培訓缺乏相對完善的考查制度，使得學校對德育專業能力培訓的效果不甚了解。為此，在學校層面，要改革培訓方式與內容，按照德育專業能力標準形成一整套培訓方案，讓德育理論素養與德育技術并重、理論學習與實踐操作并舉，為培養德育專業能力創造更好的條件。

篇5

近年，隨著物業管理行業的不斷發展，物業管理領域的人才需要日漸提升。物業管理公司與業主之間的交往就需要依靠經濟應用文寫作來記錄、傳達。以寧夏銀川魯銀服務有限公司為例，公司下屬的行政辦公室、財務部、物業管理部、客服部等多個部門，在日常工作中需要各類計劃、策劃方案、可行性研究報告、總結、市場調查報告等各類經濟應用文的撰寫。就當前銀川魯銀服務有限公司在此方面的人才準備來看，各類經濟應用文撰寫大多由非物業經濟應用文寫作技能方面的人才撰寫，因此難免出現用詞不當、邏輯性不強、不符合規范需要等諸多問題。從崗位需要而言，物業管理經濟應用文寫作技能人才在物業單位中很少被單獨設定職位，多按照部門的需要由該部門的人員自行寫作。以國家一級物業管理企業的銀川建發服務有限公司，在日常管理與應用中，由于業務項目囊括機關行政辦公區、住宅小區、寫字樓、商務樓等30多種類別，在日常物業服務過程中所涉及到的物業管理經濟應用文寫作更為頻繁。然而當前公司在物業管理經濟應用文寫作方面同樣處在人才緊缺的狀態中，導致此問題的主要原因一方面在于物業管理經濟應用文寫作方面專業人才本身的稀缺，另一方面則是基于公司全面發展需要，此類公司更偏重于對物業管理經濟應用文寫作及其他方面技能的復合型人才的需要。

二、物業管理經濟應用文寫作技能人才培養中存在的問題

受學科特性的影響，應用寫作課程的內容偏于枯燥，格式的程式化和固定化，很難引起學生學習的興趣。而學生對于經濟應用文寫作所存在“一看就懂，一學就會”的思想，與學生在實際應用中所容易出現的“一寫就錯”問題，正是物業管理中經濟應用文寫作技能人才培養相對較難的主要原因之一。按照物業管理科目所囊括的各類知識和相關技能在物流管理行業實踐應用時的重要性來看，僅僅憑借課上學習的經濟應用文寫作知識，擬達成企業經濟應用文撰寫的標準化需求，顯然具有較大的難度。經濟應用文寫作在物流管理公司日常運作中所肩負的豐富信息記錄、傳遞等功效，更需要教師在學校期間為學生提供大量的、形式各樣的、應用用途多元化的經濟應用文寫作講解及練習，以穩固學生在經濟應用文方面的寫作基礎。

三、基于實踐應用要求經濟應用文寫作技能人才培養策略的優化

1.調整教師教學心態，結合崗位要求優化教學內容在目前經濟應用文的講解和實訓引導中，教師會忽視學生的學習主觀能動性，輕視學生的語感訓練，因此，以物業管理經濟應用文寫作需要為教學改革的切入點，按照職業崗位和技術領域等方面的具體任職要求進行教學內容的調整，教師可參照物業管理資格認證標準的規范性要求，來改革課堂教學內容。比如按照不同經濟應用文文種的撰寫需要如計劃、總結、紅頭文件、策劃方案等，設定情境引導學生自行思考并進行寫作，教師負責引導其自行檢查或者共同檢查寫作中的問題，主要以如何規范自身的寫作方式為教育目標。以市場調研報告的撰寫為例，為幫助學生更為精確的了解和掌握此種寫作方式的技巧和要求。教師可命題由學生自行到社區進行市場調查并按照市場調查報告的撰寫要求，進行相關過程和結果的成文化表達，教師對此過程進行把控和適當的點評。為進一步促進學生對經濟應用文寫作的了解，教師可搜集物業公司日常所使用的各類經濟應用文為學生提供實際范例，學生通過仿寫、對比等可加深對經濟應用文寫作需要的記憶。此外，教師還需要提供讀寫活動等培養學生的基本語感，引導學生確定撰寫思路，準確得體的進行文字修飾。經濟應用文寫作的培養應該與學生的職業能力、專業能力的培訓密切結合起來，比如引導學生走出課堂，真實接觸公司的崗位要求，真切了解不同物業管理公司對經濟應用文寫作的需要和要求。此類要求需要包含不同物業管理公司寫作動手能力、實踐創新能力、交流溝通能力、崗位適應能力、團隊協作能力等方面的培養。針對以上要求，建議教師在教學心態調整的過程中進行教學內容和模式的對應性調整。

篇6

二、物業管理經濟應用文寫作技能人才培養中存在的問題

受學科特性的影響，應用寫作課程的內容偏于枯燥，格式的程式化和固定化，很難引起學生學習的興趣。而學生對于經濟應用文寫作所存在“一看就懂，一學就會”的思想，與學生在實際應用中所容易出現的“一寫就錯”問題，正是物業管理中經濟應用文寫作技能人才培養相對較難的主要原因之一。按照物業管理科目所囊括的各類知識和相關技能在物流管理行業實踐應用時的重要性來看，僅僅憑借課上學習的經濟應用文寫作知識，擬達成企業經濟應用文撰寫的標準化需求，顯然具有較大的難度。經濟應用文寫作在物流管理公司日常運作中所肩負的豐富信息記錄、傳遞等功效，更需要教師在學校期間為學生提供大量的、形式各樣的、應用用途多元化的經濟應用文寫作講解及練習，以穩固學生在經濟應用文方面的寫作基礎。

三、基于實踐應用要求經濟應用文寫作技能人才培養策略的優化

1.調整教師教學心態，結合崗位要求優化教學內容

在目前經濟應用文的講解和實訓引導中，教師會忽視學生的學習主觀能動性，輕視學生的語感訓練，因此，以物業管理經濟應用文寫作需要為教學改革的切入點，按照職業崗位和技術領域等方面的具體任職要求進行教學內容的調整，教師可參照物業管理資格認證標準的規范性要求，來改革課堂教學內容。比如按照不同經濟應用文文種的撰寫需要如計劃、總結、紅頭文件、策劃方案等，設定情境引導學生自行思考并進行寫作，教師負責引導其自行檢查或者共同檢查寫作中的問題，主要以如何規范自身的寫作方式為教育目標。以市場調研報告的撰寫為例，為幫助學生更為精確的了解和掌握此種寫作方式的技巧和要求。教師可命題由學生自行到社區進行市場調查并按照市場調查報告的撰寫要求，進行相關過程和結果的成文化表達，教師對此過程進行把控和適當的點評。為進一步促進學生對經濟應用文寫作的了解，教師可搜集物業公司日常所使用的各類經濟應用文為學生提供實際范例，學生通過仿寫、對比等可加深對經濟應用文寫作需要的記憶。此外，教師還需要提供讀寫活動等培養學生的基本語感，引導學生確定撰寫思路，準確得體的進行文字修飾。經濟應用文寫作的培養應該與學生的職業能力、專業能力的培訓密切結合起來，比如引導學生走出課堂，真實接觸公司的崗位要求，真切了解不同物業管理公司對經濟應用文寫作的需要和要求。此類要求需要包含不同物業管理公司寫作動手能力、實踐創新能力、交流溝通能力、崗位適應能力、團隊協作能力等方面的培養。針對以上要求，建議教師在教學心態調整的過程中進行教學內容和模式的對應性調整。

篇7

致:***先生

北京市康德律師事務所 (以下簡稱本所)接受***先生的委托，根據中華人民共和國公司法中華人民共和國公司登記管理條例及其他有關法律法規的規定，就北京****房地產開發有限責任公司(以下簡稱****公司)資信調查事宜出具關于北京****房地產開發有限責任公司資信調查報告(以下簡稱本調查報告)。

重要聲明:

(一)本所律師依據中華人民共和國公司法 中華人民共和國律師法等現行有效之法律、行政法規及本調查報告出具日以前已經發生或存在的事實，基于對法律的理解和對有關事實的了解，并按照律師行業公認的業務標準、道德規范和勤勉盡責精神出具本調查報告。

(二)本所律師根據****公司提供的相關資料，已對****公司的主體資格進行了充分的核查驗證，并已對本所律師認為出具本調查報告所需的文件進行了審慎審閱。包括但不限于公司主體資格、公司的章程、公司的股東及股本結構、公司的財務和稅務、公司的訴訟與仲裁。本所律師保證在本調查報告中不存在虛假記載、誤導性陳述及重大遺漏。

(三)****公司已向本所律師保證和承諾，其已提供本所律師為出具本調查報告所必需的、真實的、完整的復印材料;其所提供資料上的簽字/或印章均真實、有效;其所提供的副本材料或復印件與正本或原件完全一致;其所提供的資料文件均為真實、準確、完整，無虛假記載、誤導性陳述及重大遺漏。

(四)本所律師僅根據****公司提供的相關資料對其資信情況相關事項發表法律意見，并不涉及有關財務會計、審計、內部控制等非本所律師專業事項。

(五)本調查報告僅供***先生在本次之目的使用。未經本所及本所律師書面同意，***先生及其他任何法人、非法人組織或個人不得將本調查報告用作任何其他目的。

基于上述聲明，本所律師依據中華人民共和國公司法等法律、行政法規和規范性文件的規定，按照律師行業公認的業務標準、道德規范和勤勉盡責精神，對****公司提供的有關文件和事實進行了核查和驗證，以***先生特聘專項法律顧問身份，現出具法律意見如下:

第一節釋義、引言

一、釋義

在本調查報告中，除非另有說明，下列詞語具有如下特定含義:

公司章程北京****房地產開發有限責任公司章程

本所指北京市康德律師事務所;

本調查報告指關于北京****房地產開發有限責任公司資信調查報告。

二、引言

本所接受***先生的委托，作為其特聘專項法律顧問，對北京****房地產開發有限公司資信情況進行了核查與驗證，具體內容如下:

1、北京****房地產開發有限公司的主體資格;

2、北京****房地產開發有限公司的章程;

3、北京****房地產開發有限公司的股東;

4、北京****房地產開發有限公司的股本結構;

5、北京****房地產開發有限公司的財務、稅務;

6、北京****房地產開發有限公司的債權債務，訴訟、仲裁情況。

第二節正文

一、北京****房地產開發有限公司的主體資格

(一)北京****房地產開發有限公司經北京市工商行政管理局密云分局注冊，領有北京市工商行政管理局密云分局頒發的企業法人營業執照。

2、公司住所:北京市***工業開發區水源路***號;

3、法定代表人:***;

4、注冊資本:1000萬元人民幣;

5、實收資本:1000萬元人民幣;

6、公司類型:有限責任公司(自然人投資或控股);

7、經營范圍:一般經營項目:房地產開發、銷售;房地產信息咨詢(中介服務除外);家居裝飾設計;自有房屋的物業管理、接受委托從事物業管理;

(二)北京****房地產開發有限公司于2019年4月7日經過北京市工商行政管理局密云分局年度檢驗。

本所律師提示:****公司僅向本所提供了上述(四)中對核定的房地產開發資質為待定資質的批復文件，并未提供暫定資質證書或其他資質等級證書等有效證明其房地產開發資質的相關文件。

二、北京****房地產開發有限公司的章程

公司章程，是就公司組織及運行規范，對公司性質、宗旨、經營范圍、組織機構、議事規則、權利義務分配等內容進行記載的基本文件。是公司存在和活動的基本依據。

根據****公司向本所提供的北京****房地產開發有限責任公司章程顯示:北京****房地產開發有限責任公司于2019年10月15日制定了公司章程，章程內容對公司的名稱和住所、經營范圍、注冊資本、股東的姓名、出資立式、出資額、股東的權利義務、股東轉讓出資的條件、機構設置以及議事規則等作了詳細的約定，全體股東均在公司章程上簽名。

本所律師經審核認為:根據公司法相關規定，****公司成立時的公司章程對注冊資本、股東人數、出資方式、出資額、公司的機構設置及產生辦法、議事規則等內容均符合公司法以及相關法律法規的規定，亦合法有效。全體發起人股東均在公司章程上簽名之時，公司章程正式成立，且對全體股東產生具有法律拘束力之效力。

本所律師提示:本所律師僅對****公司提供的****公司成立之時公司章程的內容、形式的合法性作出判斷，并不對****公司成立之后公司章程內容是否發生過修改或變動作出任何評價或判斷。

三、北京****房地產開發有限公司的股東

四、北京****房地產開發有限公司的股本結構

(一)****公司設立時的注冊資本、實收資本

根據****公司向本所提供的企業法人營業執照公司章程內容顯示:北京****房地產開發有限責任公司注冊資本為1000萬元人民幣，實收資本為1000萬元人民幣。

(二)****公司設立時的股權設置、股本結構

經核查，****公司設立時的股權設置、股本結構如下:

股東姓名出資額(萬元)出資比例(%)

崔曉玲150、0015%

王衛軍200、0020%

許隨義250、0025%

宜敬東150、0015%

崔白玉250、0025%

本所律師認為:

****公司設立時的注冊資本和實收資本符合公司法等相關規定。

股權設置和股本結構由全體股東在****公司章程中作出了明確約定并在工商登記部門進行了備案登記，體現了全體股東的真實意思表示，產權界定清晰，合法有效。

本所律師提示:****公司未向本所提供設立時對股東出資相應的驗資報告等相關文件，本所律師僅對****公司提供的現有的相關資料作出上述相關問題的判斷，對****公司設立之后股本及股本結構是否發生變動不作任何評價或判斷。

五、北京****房地產開發有限公司的財務、稅務

(一)****公司未向本所提供銀行開戶許可證

(二)****公司未向本所提供財務會計報告審計報告以及其他財務報表

(三)****公司未向本所提供貸款卡

(四)****公司未向本所提供稅務登記證以及相關的稅務發票。

本所律師認為:****公司作為合法成立并有效存續的房地產開發有限公司，應當按照法律規定編制財務報告或相關納稅登記，應建立建全財務和稅務制度。由于****公司未向本所提供上述相關證件、資料，本所律師對****公司的財務、稅務狀況不作任何法律評價或判斷。

六、北京****房地產開發有限公司的債權債務，訴訟、仲裁情況

本所律師提示:本調查報告僅對****公司向本所提供的相關資料進行審驗核查后所作出的相應法律評價或判斷，對在本調查報告中列明而缺乏獨立證據支持的相關事項不作任何法律評價或判斷。

(一)****公司未向本所提供相關債權債務憑證，本所律師對****公司是否對外發生債權債務情況以及是否設定相關擔保(抵押、質押、保證等)不作任何法律評價或判斷。

(二)****公司未向本所提供訴訟、仲裁、行政處罰等相關文件，本所律師對****公司目前是否存在重大訴訟、仲裁及行政處罰等不作任何法律評價或判斷。

第三節結語

一、本調查報告基于相關法律、法規及北京****房地產開發有限責任公司提供的相關證明材料，通過核查、驗證，提出上述意見，供***先生參考。

二、本調查報告主要依據以下法律、法規:

(1)中華人民共和國公司法(1999)

(2)中華人民共和國公司法(2019)

(3)組織機構代碼管理辦法

(4)中華人民共和國公司登記管理條例

(5)房地產開發企業資質管理規定

(6)中華人民共和國稅收征收管理法

(7)中華人民共和國律師法

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伴隨著改革開放,我國物業管理行業走過了近三十年的發展之路。特別是2000年至2009年是中國物業管理行業快速發展的十年,據第二次全國經濟普查數據顯示,至2010年全國物業服務企業總數達到5.8萬家,物業管理已成為現代城市管理和房地產經營管理重要組成部分,成為國民經濟新的經濟增長點,成為保民生、保穩定、促就業的重要力量。然而,由于物業管理行業入行門檻較低、專業管理人員匱乏、企業經營管理不善,以及稅費負擔較重,相關政策支持不足等等,物業服務行業整體經營效益不容樂觀,我國物業管理行業面臨較大的生存與發展問題。本文試就物業管理行業涉稅問題進行分析,提出相應措施,以促進物業管理行業又好又快發展,以此進一步推動中國城市的文明化進程。

一、我國物業管理行業涉稅現狀及分析

我國現行稅制中,物業管理服務業所要繳納的各類稅種一般包括:營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、車船使用稅、印花稅、個人所得稅(代扣代繳)。多年來,國家稅務總局一直沒有明確地對物業管理行業在營業稅稅目中歸類,行業內約定俗成地比照“服務業――其他服務業”繳納流轉稅,按收取的全部物業服務費5%的比例計算繳納營業稅,把服務費結余,按調整后應稅所得額的25%稅率作為企業經營成果計算繳納所得稅。城建稅和教育費附加按營業稅的7%、3%分別繳納,車船使用稅則是以物業管理行業擁有的應稅車船為征稅對象實行定額征收。在實際工作中,物業管理公司依據所涉及的業務不同,還可能涉及增值稅及其他子稅目營業稅問題。物業管理行業由于國家稅收扶持政策的缺失和物業收費水平的停滯,在稅收成本和人工成本的雙重壓力下,已經舉步維艱,部分城市已經出現了物業管理行業萎縮的情況,留下了一系列的社會問題,對構建和諧社會造成一定的負面影響。

1、物業管理業歸屬“服務業”,適用5%的稅率,相對于交通運輸業、建筑業、郵電通信業、文化體育業等行業3%的稅率明顯偏高。據北京市政府2007年對本市行業平均利潤率的調查顯示,主要行業的平均利潤率水平呈現明顯的兩極化特征,其中文化體育業的平均利潤率達到了24.7%,郵電通信業的平均利潤率更是高達33.6%。作為建筑業的后續產業,物業管理業利潤率與建筑業不可比,而行業利潤率最低的物業服務業,卻承受著高于其他行業的營業稅稅率。此外,與物業管理業同稅率的金融保險業,享受著國家營業稅多項稅收優惠政策,卻沒有一項優惠政策惠及物業管理行業,明顯存在著行業高低收入的差別和減免優惠政策的不同。

2、物業管理業的營業稅是以企業營業額為依據計算征收,企業負擔沉重。在酬金制收費模式下,物業服務企業的營業額為向業主收取的物業服務資金,由物業服務支出和物業服務酬金兩部分構成,物業服務收費標準是用“以支定收”的方式確定的,具有明顯的業性質,其中物業服務支出屬代業主收取并用于支付維持清潔、維護秩序、綠化養護、設備設施維修保養等物業服務日常開支,具有代收代付的性質,不應作為稅基。

3、目前,物業管理行業在保潔、設備維修等專項服務外包存在重復征稅的問題。隨著社會專業化分工的日趨細化,物業服務企業大多存在不同程度的專業分包,相關工作必須由相應專業技術部門來完成,物業服務企業不可能擁有龐大的專業技術隊伍。如屬于國家法律法規規定的消防、電梯維護等必須委托具備相應資質的專業單位承擔;專業外墻清洗、日常專業保潔、中央空調維保等專項服務,也應分包委托給其他專業公司完成。物業服務企業與專業分包公司之間存在收入共享問題,在申報本企業營業稅時,應允許將外包服務的支出從物業服務資金收入中予以扣減,以余額作為計征營業稅的依據。而目前稅務機關對物業服務企業在計征營業稅時,不允許將各分包專業公司的收入扣減,而是按照收入全額計征,明顯存在重復征稅的問題。

4、所得稅方面,國家稅務總局所發《企業所得稅應稅所得率核定表》中,將物業管理這一特殊業態籠統并入“服務業”中的“其它行業”,此舉有失偏頗。其一,據中國物業管理協會2008年的《物業管理行業生存狀況調查報告》顯示,目前大多數物業服務企業的經營規模偏小,創富能力差,多數企業生存狀況困難,缺乏可持續發展的經濟基礎,40%以上物業服務企業仍處于虧損狀態,近20%的企業經營狀況“持平”,物業服務行業的微利特征明顯,而根據現行所得稅關于小型微利企業的稅收優惠政策的條件對比,物業管理業被排除在外。其二,物業管理業更不符合國家需重點扶持的高新技術企業,無法享受相應的優惠政策,物業管理業在夾縫中求生存。

二、完善物業管理行業稅收政策的具體建議

近年來,國家推出了住宅產業化的一系列政策,促進了我國住宅產業從粗放型、數量型向集約型、質量型轉變;同樣,物業管理行業也亟待借鑒發達國家及地區的物管經驗,探索符合國際慣例并適合中國國情的物管體系,建立社會化、專業化、企業化的物管新路,以求企業健康穩定發展。在相關政策支持上,稅收政策的扶持應為最直接、最行之有效的辦法。

1、獨立稅目、調整物業服務企業的營業稅稅率。隨著社會的發展和進步及城市現代化程度的進一步提高,物業管理業將面對更加廣闊領域和空間。隨著各種現代管理措施、先進的服務理念及高科技的應用,物業管理服務將向高端化、技術化的方向發展,物業管理行業逐步成為一個集管理、經營、服務為一體的覆蓋全社會的綜合管理行業。鑒于此,建議在營業稅稅目中單獨設立“物業管理業”子稅目,比照郵電通信業、建筑業、交通運輸業、文化體育業,將物業管理企業營業稅由現行5%的稅率調低為3%的稅率。

2、調整營業稅稅基,對物業服務業實現差額征收。其一,對代管代付性質的資金,采取以扣減代管代付資金后差額作為計稅依據。其二,結合目前物業管理行業在保潔、設備維修等專項服務外包存在重復征稅的問題,建議比照旅游業、交通運輸業的征稅方式,合理扣減外包服務的支出,將剩余的服務費收入作為計征營業稅的依據。如:比照旅游業將全部的旅游收入扣減替旅游者支付給其他單位的房費、餐費、交通費、門票或者支付給其他接團旅游企業的旅游費后的余額為營業收入計征營業稅;比照廣告業以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告者(包括媒體、載體)的廣告費后的余額,為營業收入計征營業稅,以體現合理稅基,避免重復征稅。

3、在所得稅上,應尊重物業服務業利潤率低的實事,實行適當的稅收傾斜政策。因物業服務業既非小型微利企業,又非高新技術企業,在所得稅上不能享受相關優惠政策。建議國家稅務總局能夠盡快出臺相關政策,明確物業服務企業的各項不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的項目,作為應納稅所得額,計征企業所得稅。對于物業管理企業自身而言,亦應加強管理人員素質,加強自身管理,進行相關稅收政策籌劃,如:在物業服務業有關所得稅征收方式上,對于內部管理較為規范,具有一定規模和較強實力的企業,可申請實行查帳征收方式則較為有利;而對小規模且財務管理不健全的物業服務企業,建議采取向稅務機關申請核定征收的辦法更為有利。

參考文獻

[1]中國物業管理協會秘書處.物業管理行業生存狀況調查報告[J].中國地產,2008(8).

[2]董賢鈞.物業管理新十年發展暢想[J].中國物業管理,2010(1).

[3]張亞佩.淺析我國物業管理行業的現狀及對策[J].民營科技,2009(9).

[4]徐彥琴.淺談我國物業管理的現狀和發展[J].現代企業教育,2010(1).

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并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業。物業管理不僅關系著居民的正常生活，更關系著我國國民經濟的發展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關

方面的立法和完善工作。

一、我國物業管理立法現狀

八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業管理現狀隨物業管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。

二、銅仁市是本次調查的必然選擇

銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區縣經濟發展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經取得了長足發展，經濟實力不斷提高。銅仁的社會發展現狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區物業管理的發展狀況。因此，在決定擬制此次社會調查活動并制作了調查所需相關資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查范圍主要以銅仁市物業管理現狀為題，采用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.

在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現對問卷進行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區物業管理現狀的一些簡單的信息。

三、居民住宅小區物業管理現狀及問題分析

（一）物業管理主體方面的缺陷

1、物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小，但發展較快。目前，銅仁市基本上在每個區縣都相繼建立起新興的居民住宅小區，但是，

在銅仁主城區分布較廣泛，而各區縣發展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區才建立起物業管理服務，且為數不多。

2、專業性物業管理企業比例較大，但是仍需要相當部分的專業性企業。物業管理公司大都是專業性的，但實踐中也存在很多非專業性企業。

3、小區業主大會的召開或定期召開現狀令人擔憂，業主缺乏對自己參加業主大會、行使相關權利的合理認識。

4、尚有相當比例的小區沒有按照法律規定成立和召開業主委員會，有些公民缺乏權利意識。在召開業主大會后，法律法規規定，必須組成和召開業主委員會。

（二）物業管理合同及其違約責任追究

物業管理合同是業主集體與物業管理公司簽定的關于經營特定小區物業管理服務的協議。因此，它是物管公司與業主之間發生法律關系的前提。

在簽定了物業管理服務合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。

首先，在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住宅小區物管合同的履行情況問題相當嚴重。

其次，對于物業管理服務收費方面，缺乏較統一性。

再次，在小區發生僅僅安全等物業管理合同約定的情況后，物業管理公司有義務及時排除妨礙，消除危險。

最后，對居民小區內公共設施出租的決定權等方面；

(三)、居民對物業管理服務的評價

在本次調查問卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價：見下表：

（小區安全、綠化、衛生等管理評價）：

總結評價

很好 好 一般 不好

比例 15.2

% 42.4 39.4% 23%

(對所在小區物業管理服務方面的總體評價）：

總結評價 優秀 良好 及格 不及格

(四)對發展和完善居民小區物業管理方面的建議

上述調查分析，發現了普遍存在的重慶市物業管理方面的現實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發，提出自己關于發展和完善居民住宅小區物業管理方面的建議。

1、積極促進物業管理市場性。實現對專業性物業管理公司的宏觀調控，極力解決目前存在的物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業管理行業。

2、完善法律程序，實現物業管理定價的法律化。正確解決物業服務收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業虧損嚴重等問題。合理規制物業管理服務費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。

3、加強有關物業管理方面的法律法規的法制宣傳，提高小區業主法律和權利意識。

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前 言

當前，隨著社會的不斷發展，社區成為重要的組織形式，能夠實現對居民生活方方面面的良好服務，但是，鑒于其管理方面的粗放性，需要將物業管理融入其中，發揮各自優勢，實現二者的良性結合，最大限度地發揮各種的優勢，促進社區的和諧共存。

一、正確認識社區與物業之間的關系

（一）具有相關的管理對象

對于社區的管理，其對象為居民，管理的方向是保證社區的和諧性。物業管理的對象也是居民，但是，還涉及部分物業部分，享受服務的主體是居民，其與居民接觸的機會更多，是其服務的對象，其根本目標是實現與居民的供求均衡。

（二）具有類似的管理方式

對于各自的目標，都是需要借助多種手段，實現居民要求的滿足，及時消除不良的社會矛盾。對于物業，主要借助合同的簽訂，實現對居民的良好服務，最大限度地實現經濟效益的提升。

（三）二者差別的分析

首先，在管理目的方面存在差異。社區管理更加注重社會效益，更多關注的是社會的安定。而物業管理是為了實現物業秩序的危害，更加關注經濟效益。其次，在管理領域方面存在不同。社區管理涵蓋諸多小區，需要對居民的狀態進行負責，而物業管理只是針對某一小區，需要關注的是本小區的居民。最后，二者在管理內容方面存在不同。社區管理的范圍更加廣，涉及居民的事務較多，責任不可推卸，而對于物業，其管理的內容傾向于環境和秩序的安定[1]。

二、我國社區管理與物業管理的現狀及問題

第一點，社區管理缺乏信息支持，物業管理很難及時解決問題。對于社區，其管理范圍較廣，但是人員缺乏。而物業管轄范圍相對有限，與居民互動最多，但是，鑒于社區和物業分屬不同部門，因此，二者配合程度相對不高。難以見到成效。第二點，社區管理內在動力不足，物業管理缺乏外在推力。社區管理的本質應是互動式管理，才能實現政府和居民的雙贏，這種發自居民內部的推動力才是社區管理的核心和根本。物業管理則比較缺乏政府和社會的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立狀態。第三點，二者存在互相推脫責任的情況，合作缺乏深度。對于社區和物業管理，都比較關注居民居住環境及安全問題的解決，但是，隸屬不同的部分，使得二者合作不到位，一旦發生問題，互相推脫責任，合作呈現表面化。

三、積極促進社區管理與物業管理的融合創新模式

對于社區管理，具有過分細化和粗放的特征，所以，需要充分發揮物業在管理層面的有點，更好地落實社區管理的目標，實施管理模式的創新和發展[2]。

（一）將物業管理引入社區管理，為居民提供良好的服務

首先，物業管理公司的招標權應該給予社區。社區對物業公司享有監督權、調解權以及糾紛裁決權，物業公司則有義務在居民管理上充分配合社區需要。其次，社區和物管共同組織居民活動，營造和諧的社區，實現三方共贏的局面。再次，社區和物業要協同作業，保證服務結構的和數量的一致性與和諧性，保證服務質量的數量的提升，實現居民供求數量和結構的一致化。

（二）把物業管理作為社區管理的平臺

這是進行高效管理的重要途徑對于社區管理，物業管理發揮的是一線管理平臺的作業，需要打破物業管理的束縛和制約，將其納入有機鏈條中，實現社區與居民的無障礙溝通[3]。

（三）合理突出物業部門的盈利性特點

物業管理具有營利性，在納入社區管理之后，原有屬性不變化。社區服務大部分是無償服務，但是遇到突發狀況，需要結合實際，按照合理的標準進行適當收費，一旦服務達標，即使付費，業主也會接受付費的方式進行問題的解決。社區要立足長遠，在保證居民權益的同時，也要對物業公司的權益進行維護。社區需要結合實情，制定合理的物理管理收費標準，借助民主，制定各方面都滿意的制度。在保證居民權益的同時，物管公司的權益和受到保護，只有保證其能夠受到預期，才能更好地投入服務體系之中，

結 論

對于社區管理與物業管理，兩者相互融合能夠實現三方共贏的目標，也就是說，物業、居民和社區都能夠獲取各自的利益，這也是資源進行整合的最佳效果。社區管理與服務的細化和深入，居民獲取好處，促進社區管理各自的開展，使得社區能夠在較小投入的前提下，實現最大化的管理效果。因此，要不斷探索二者相融合的方式，不斷創新，形成更加和諧的社區環境。

參考文獻：