營改增下房地產企業稅收籌劃分析

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在這樣一個大背景下，本文以房地產行業為中心，結合房地產全產業鏈的現狀和全面營改增的政策，來探討如何對房地產企業進行稅收籌劃。

一、結算方式的籌劃

企業的結算方式通常有三種，分別為現金采購、分期付款、賒購。企業一般會采用先付清貨款、后取得發票的方式購進貨物，如果是這種方式下，即使貨物已經驗收入庫，但只要貨款尚未全部付清，付款方仍無法取得增值稅專用發票，也就不能抵扣進項稅額。如果企業選擇分期付款方式購進貨物，則進項抵扣時間為每個付款日的當期。在實踐中，能否及時取得增值稅專用發票，會影響到企業的進項稅額是否能及時抵扣，如果不能及時抵扣，將會導致企業稅負增加，因此，為了實現及時抵扣進項稅額的目的，房地產企業應盡量采用分期付款、分期取得發票的方式，分步產生遞延增值稅稅負，這樣既可以緩解納稅壓力，又可以獲得資金的貨幣時間價值。

二、進項稅額抵扣的籌劃

為了保證盡可能產生可以抵扣的進項稅額，房地產企業至少應做到以下幾點：

(一)加強增值稅專用發票管理

房地產企業在改為征收增值稅之后，能獲取多少從上游企業購進的進項稅額來抵扣是關鍵，企業需要充分認識到增值稅專用發票在增值稅抵扣環節發揮著重要作用，按照我國相關稅收規定，進項稅應當符合“物流”、“發票流”以及“資金流”相一致，否則不得抵扣進項稅額，因此，房地產企業應加強對票據的管理。A.在購買物料的時候，房地產企業須對合同加以關注，在合同中列明支付資金的時間和比例，并仔細審查獲取的增值稅專用發票與合同條款是否一致。B.在采購方式的選擇上，應盡可能少采取零星采購材料的方式，可以采取集中采購方式，這樣不僅可以獲得價格優勢，還可以與規模較大的正規供應商合作，確保能取得增值稅專用發票。C.房地產企業在購進貨物或者接受勞務前和在與施工企業進行工程初期談價時，必須嚴格審核對方企業能否符合規范銷售和建設的要求，能否按要求提供有效的增值稅專用發票若對方企業無法滿足這些要求，應考慮在成本允許的范圍內另外選擇其他企業。D.應加強對虛假發票的識別和防范，無論是業務人員還是財務人員，均應具備辨別真假增值稅發票的能力，在接收發票時應仔細比對，若取得虛假發票，應對相關人員進行責任追究。

(二)加強合同管理

房地產企業在改征增值稅后，應重視合同的管理，企業在擬定合同前，應充分了解增值稅稅制下與房地產企業相關的，甚至其上下游企業相關的政策，特別在“營改增”的過渡期，國家不斷出臺的補充條款，企業可以在適當時候充分利用這些政策給自己節稅。比如：房地產企業在簽訂建筑安裝工程、裝潢工程等相關合同時，可以盡可能選擇“甲供材料”的方式，進而可以獲得17%的進項稅額抵扣，增大了成本的抵扣率；房地產企業應與上游的合作商家在用總價法的方式來對電梯、門窗等計算上達成一致意見，避免今后再產品的輸送、安裝過程中對方一一計價，避免加大成本支出。

(三)擴大精裝房比例

房地產企業大幅提高精裝修房的比例也可以成為一種降低稅負的方式，因為在精裝房中的家具家電采購可以取得16%的抵扣率，而銷售精裝房時，將按房價、裝修款及家具家電合計金額按10%計算銷項稅額，從而可以在贈送家具家電環時獲得額外的6%的抵扣率。目前較具實力的房地產企業的精裝房比例較高，均達到75%以上。而目前絕大多數的中小房地產企業開發的多為毛坯房，可以選擇調整開發重點，在提升企業品牌影響力、資金實力的同時，結合當地需求，進行一定比例的精裝房建造。

(四)固定資產的購置

根據財稅[2016]36號文的附件2規定：2016年5月1日后取得并作為固定資產核算的不動產及取得的不動產在建工程，其產生的進項稅額應自取得之日起分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。不動產及不動產在建工程的進項稅額抵扣，可以減少當期增值稅額，但抵扣進項稅額后，原來計入不動產及不動產在建工程的成本便降低了，這又導致最終轉入固定資產后計提的折舊額減少，折舊減少后會引起利潤總額的增加，導致企業所得稅增加。所以，房地產企業在做固定資產的采購計劃時，應當綜合考慮對增值稅和企業所得稅稅負的影響，做到合理規劃，避免盲目通過采購固定資產來增加進項稅額抵扣，而加大企業所得稅稅負。

(五)控制利息支出

房地產企業的資金需求量巨大，通常除了自有資金外，還需向外部借款，且借款金額一般為千萬以上，但目前的政策規定利息支出不能獲得進項稅額抵扣，所以，房地產公司在籌資環節應注意控制好借款及利息支出，平衡好財務杠桿。

三、采購價格選擇的籌劃

根據稅收相關規定：一般納稅人在發生銷售貨物、勞務、不動產等增值稅應稅行為時可以開具增值稅專用發票，以此來確定銷項稅額，而其當期購入貨物、勞務、不動產等可以取得進項稅額，以兩者的差額來確定應納增值稅稅額；而小規模納稅人只能使用普通發票，購入貨物、勞務、不動產等時，無論取得怎樣的發票也不能抵扣。所以，房地產企業在“營改增”后，如果為一般納稅人，可以使用增值稅專用發票，才可以利用進項稅額達到降低稅負的目的。我們還應該知道：影響房地產企業增值稅進項稅額的關鍵點就是其上游的貨物或勞務提供方的納稅人身份，如果貨物和勞務的提供方為一般納稅人，可以給房地產企業帶來6%、10%、16%三種抵扣率；當貨物和勞務的提供方為小規模納稅人時，只有其向稅務機關提出了代開增值稅專用發票的申請，且代開成功后，那么房地產企業即可適用3%的抵扣率，否則，房地產企業就無法享受進項稅額抵扣。但在實踐工作中，我們不能僅靠進項稅額的抵扣率大小來判斷選擇向其上游的一般納稅人還是小規模納稅人提貨，還應結合兩種方式產生的凈利潤來判斷，比如：向小規模納稅人采購后，企業增加的凈利潤可以填補無法抵扣的進項稅額的損失，則應當建立與小規模納稅人的合作關系。

四、改變經營模式

在“營改增”之后，適當調整企業經營模式有助于解決房地產企業面臨的資金短缺問題，主要有以下三種方式：

(一)縮短房地產項目開發周期

在我的執業過程中，審計過大大小小幾十家房地產公司，有的房地產公司開發一個項目的周期較短，兩到三年開發完畢并完成銷售，而也有部分房地產公司由于地塊糾紛問題或領導班子管理能力問題等等原因，一個項目從買地到開發完畢再到完成銷售，整個周期長達九年，經我們的審計數據表明，開發周期較短的這些房地產公司毛利率均能達到28%以上，而開發周期較長的房地產公司由于長期占用大量資金，需要長期支出大額的財務費用及人工費用，成本較高，毛利率僅為15%左右。因此，房地產企業要防止資金短缺，應在保證質量的情況下，盡可能縮短項目開發周期，降低資金占用和財務費用。

(二)提高房地產開發項目的品質

目前房地產企業眾多，開發的樓盤規模大小不一、樓盤品質參差不齊，房地產行業內競爭非常激烈。在現在這個時代，人民生活質量不斷提高，對商品房的要求不僅僅停留在房屋住得舒服的階段，絕大多數人民還會考慮到整個小區的環境，相應的配套設施，如：周邊的學校、醫院、商場、綠化等等。因此，房地產企業在買地時，社區配套設計時，建造商品房時需要充分的調研及可行性分析，提高產品質量，加強高品質智能化社區的打造，才會有可能在殘酷的市場爭奪中占據一席之地，確立企業在行業中的龍頭地位，進而加快產品的銷售速度，也能提高產品的銷售價格，有助于從根本上解決資金問題。

(三)建立企業間的合作

中小房地產企業往往因自身資金、聲譽等實力不夠雄厚，難以競爭到優質地塊，也難以開發一些大型優質項目，因此，可以采取與其他有實力的房地產企業通過聯合購地、聯合開發等形式展開項目合作，既能從大型房地產企業中學習到更好的經營管理模式，還能實現優化結構、揚長避短。

五、加強對業務人員和財務人員營改增知識培訓

由于增值稅納稅和管理較為復雜，房地產企業、建筑企業等多年來一直征收營業稅，其中的財務人員、業務人員對增值稅的理解和掌握程度是否充分，是否仍停留在征收營業稅的階段？這部分人員在法律法規、會計處理和稅收等多個領域是否能正確劃分營業稅和增值稅的區別，是否能積極應對新稅制，這都是房地產企業所需要重視的。房地產企業的工程量較大，項目持續時間較長，一般情況下一個項目從開始到最終完成都需要3-10年不等，在項目進行階段均會產生大量的成本費用，進而產生進項稅額。面對新的稅收措施，提高財務人員的專業技能、稅收風險意識以及稅務籌劃能力非常重要，而對于在項目前沿的業務人員的稅收風險意識也必須強化，才能減少企業的經營成本和經營風險。但在我執業過程中發現，目前有些房地產企業對此并未給予足夠的重視，有的企業僅是形式上對財務人員進行簡單培訓，而有的企業雖然對財務人員進行了增值稅的培訓，但未對業務人員進行培訓，導致業務與財務脫節，增大了企業的稅收風險，給企業造成不必要的稅收負擔。綜上所述，稅務籌劃的計劃以及實施是項對專業水平要求非常高的工作，其需要結合大量的稅收政策，特別是稅收優惠政策，對企業從過去到將來一段較長時間的經濟數據進行分析、整理，且企業在稅務籌劃的實施過程中還應該更多的顧全大局，與公司的整體戰略相結合，注重稅務籌劃實施的前瞻性，以穩健經營作為立足點，充分考慮各類可行的稅收籌劃建議，選擇當中最符合企業戰略發展需要的稅務籌劃方案，最大程度的優化企業利益。當企業在面對較大項目或是稅收難度較大的項目時，若是企業預計自身籌劃可能預期不太理想，可以選擇委托稅務專業機構，利用專業人士具備的稅收籌劃知識和能力，更好地幫助企業防范稅收風險。

作者:盧婷 單位:祥浩會計師事務所有限責任公司