房地產企業成本核算探析

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房地產行業已經成為國民經濟的重要支柱，它關聯度高，帶動力強，成為拉動消費的主要力量。但隨著國家對房地產行業的深度整合，市場的格局發生了重大變化，企業之間的競爭越來越白熱化。企業之間競爭的實質就是企業成本的較量，這就需要企業開拓思維，深挖管理，降成本、出效益。所以房地產企業的成本管理在整個的管理系統中成了重中之重，是公司是否具有持續運營能力的重要體現之一。房地產項目具有開發周期長、投入資金大、投資風險高、核算環節多等諸多特征。這就特別要求企業在管理過程中，加大對成本的持續性管理，盡量避免建設過程中的各種風險，從而實現最小的投入，取得最大的經濟效益。

1房地產企業成本的主要核算對象和核算項目

房地產企業的成本主要包括土地與前期費用、工程開發過程中的費用、公共配套費用與間接開發費用、籌資費用四大部分。

1.1土地與前期費用

房地產企業通過招、拍、掛等各種形式購入土地，這是企業成本核算的第一步。根據各項數據統計，土地和前期費用占到總開發成本的18%左右。購買土地成交之后，企業通過土地面積與容積率的換算，得出開發項目所占用的土地成本，進而計算各項成本費用，據此來進行項目的可行性評估分析。這期間前期費用比較多、雜，要分清、分細核算科目，為以后的成本統計、匯算清繳等打好基礎。

1.2開發過程中的各項費用

這部分的成本核算是重中之重，據統計要占到總成本的72%左右。由于房地產企業用地都是幾十畝到幾百畝，是成片開發還是分期開發，是分住宅、商業、別墅，還是車位、儲藏室等，類型比較復雜。同時開發期間跨越時間長，幾年甚至十幾年。所以一定要確定好核算對象，分類型、分項目計入成本。

1.3公共配套費用與間接開發費用

公共配套費用種類繁多，且基本都是政府部門收取，沒有議價的可能性。同時存在繳納及時性、數額比較大的特點。公司必須全額繳納以后，才能辦理各項證書。開發間接費用是和工程有關，但又不能直接計入工程項目的費用。根據單據，計入各明細科目，待以后按項目進行分配。

1.4籌資費用

籌資費用是房地產企業很大一部分支出。現在通過正規銀行途徑貸款比較難，基本沒有可操作性。而通過民間途徑貸款，又存在發票開具困難等。這就需要企業事先籌謀，預先規劃。

2房地產企業成本核算存在的問題和原因

2.1企業的決策者缺乏成本管理意識

房地產行業經過這幾十年熱火朝天的發展，已經成為重要的經濟支柱，管理者的管理水平也逐步提高。由于房地產行業相對來說的高利潤，吸引更多的人投入這個行業，其中很多是其他行業轉行或者是半路出家的，對房地產行業的特殊性缺乏相對的了解，管理思維還停留在舊行業或者舊模式中。同時受到生長環境和個人素質的影響，大部分管理者的水平亟待提高。年齡大的領導者，成本管理意識比較薄弱，工程都是干到哪說到哪，基本沒有預算和控制。年齡小點的，大部分都是接替家族企業，對成本管理也比較忽略。

2.2房地產企業成本核算的對象模糊

房地產企業在進行成本核算時，首先應該確定成本歸集對象，其范圍可大可小，層次可多可少，并沒有明確的規定。財政部《企業產品成本核算制度(試行)》規定:“房地產企業一般按照開發項目、綜合開發期數并兼顧產品類型等確定成本核算對象。”所以成本對象的確定應該滿足成本計算的需要，同時便于成本的歸集和結算，還要適應成本監控的要求。如果是小規模的開發，如單幢或者幾幢的開發，核算對象比較容易確定。但隨著近幾年房地產行業的迅猛發展，開發面積越來越大，開發類型也是各不相同，開發周期也是越來越長。這就造成是以整個項目為核算對象，還是分期、分片、分整棟、單棟樓房，都沒有確切的規定。在一定程度上增加了核算的難度，嚴重影響了房地產企業整個的經濟效益。

2.3企業缺乏成本管理體系的建設

當前房地產行業競爭力非常激烈，有些企業為了眼前的利益，忽略了企業的長期發展戰略的制定和維護。成本管理中缺少完善的目標，缺乏成本競爭意識、缺乏成本管理體系的建設，缺乏整個項目統一的管理體系的規劃。即便有的編制了管理體系，甚至也只是表面文章，應付檢查監督。導致成本管理有名無實，成本落實和控制并沒有落到實處，缺乏有效性，企業的競爭力堪憂。

2.4對費用的歸集和分配方法不明確

由于房地產企業的特殊性，牽扯的費用多，核算的科目復雜。這就要求對各個費用有個明細的核算，便于后期費用的分配，成本的計量。會計相關規定需要按受益原則和配比原則進行分配，選擇分配辦法要保持一致，不能隨意變更。這個只是確定了一個大的方向，但每個房地產行業開發的房產類型不一樣，在建設過程中遇到的情況也不一樣，造成費用的歸集和分配方法差別很大。

2.5隨意調劑成本，任意虛增成本

國有大中型企業對成本控制措施比較到位，同時財務人員的素質也比較高。而中小企業為了減少成本支出，甚至七大姑八大姨的都安排在財務，對成本的處理存在隨意性，不知道按項目進行分類記錄，間接影響了各個項目的實際成本金額。在項目結算前，為壓縮利潤，調整企業所得稅及土地增值稅，房地產企業大多加大計入建筑安裝成本，虛增工程結算成本，從而不能真實地反映一個企業的真實狀況。

2.6難以確定成本核算周期

房地產企業核算周期長，但一個企業的成本核算必須按周期進行。月底、年底要及時地核算企業的經營利潤，對企業進行評價和分析。由于房地產企業不確定因素很多，如果遇到資金周轉難等問題，工程遲遲都不能結算。導致無法確切地計算成本利潤和各項稅金，真實地反映企業的經營業績，最終影響到工程的核算周期。

3房地產企業成本核算的改進策略

3.1加強成本核算意識，提高人員核算能力

首先，作為房地產企業的領導者，應具有長遠的戰略管理、現代化的成本管理理念和模式，應制定全過程管理、全環節管理、全方位管理的成本管理方針。要突破狹隘的成本管理模式，把企業的重心轉向企業整體的管理方面，重點抓成本管理;要充分認識到企業成本降低的潛力是無限的，要不斷的學習，提高個人的管理水平和個人修養，培養堅定的學習理念。其次，房地產企業的人員，尤其是成本核算人員必須熟悉工程開發內容和行業特點，盡量參與工程部門的規劃、預算和工程合同簽訂等方面的工作，及時溝通學習，全面熟悉和掌握會計與稅收方面的規定。在核算過中，要統籌兼顧各方面的要求，核算清晰，分配方法運用合理、全面、系統，正確的反映企業的成本。對負責成本核算的人員進行優化，淘汰不合格人員，把業務能力強的人員放到重要工作崗位。最后，根據工作的需要，通過網絡課程、現場培訓等方式，不定期的組織人員培訓學習，調動全體人員的積極性。也可以固定一個時間段，成本管理人員們一起討論研究工作過程中的問題，一起出謀劃策，一起解決疑難問題，為公司的發展建言獻策。

3.2確立明確的核算對象

成本對象的確立，應當明確、清晰。由于房地產開發項目類型多，首先應充分考慮稅法的要求，進行一下稅收預測，尤其是土地增值稅的預算，嚴格區分普通、非普通和其他三種類型。其次現在實行的基本是按《工程規劃許可證》來確定土地增值稅的核算，所以在項目的開始，就應充分考慮這個問題，在不違背原則的情況下，盡量做一個大的工程規劃，這樣就便于核算對象的設立和核算。

3.3設計科學、合理的成本控制體系

房地產企業應立足整體戰略目標及企業外部環境，從成本與效益的對比中尋找成本最小化，制定科學合理的成本控制體系。土地費用控制的空間小，而建筑安裝工程中的控制空間比較大，只有這方面把握好，才能體現整個控制體系的力度。在制定成本體系過程中，注意不能忽略工程設計的作用。設計合同的合理性，成本的最小化，對以后的工程開展至關重要，所以要提前規劃設計。還要充分考慮調動人員的積極性，激發人的潛能，建立以人為本的成本管理模式。

3.4明確費用的歸集和分配方法

房地產企業發生的有關費用，由某一成本核算對象負擔的，應當直接計入成本核算對象;由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象。一個單位對費用的歸集和分配應書面明確，按照“誰受益誰分配”的原則，將成本費用與公共成本費用進行合理分攤，提高核算的有效性和準確性。已經確定分配方法，不能隨意變更，如果確實需要更改分配方法，一定要報備管理，并在財務報表中備注說明。

3.5全程監督考核完善成本管理制度，避免調劑和虛增成本

首先要建立健全各項成本規章制度，讓成本核算有章可依，有法可循，這樣才能保證核算數據的真實性。如果是大型的成本項目，應該成立專門的核算及監督小組，統一辦公，進行專門的成本預算、控制、決算和監督。建立有效的算管模式和高效的財務管理模式，最好設立內部審計機制，加強審計監督，及時反饋信息，為以后的項目開發積累經驗。一定要加強考核落實機制，對成本管理的結果有記錄、有總結、有監督、有獎勵，這樣整個的控制體系才能真正的發揮作用。

3.6科學設定成本核算的周期

土地成交以后，制定科學的成本控制體系，這時候就要明確成本的核算周期，便于以后的工作開展。這樣設計的重要性就再次體現，根據圖紙設計，項目類型規劃成本核算對象，統籌資金，按計劃完成整個項目的決算和交付，就能確定核算周期，便于各項工作的開展。綜上所述，房地產企業成本核算工作，是連貫和持續性的工作，需要充分考慮各種因素。只有深入地研究和了解它存在的各種問題，并在實施過程中積極解決和總結經驗，才能為以后更好地開展工作打下良好的基礎，核算工作質量取得良好的進步和提高。

參考文獻:

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［3］薛惠鵬.房地產開發企業成本對象設置與項目成本核算［J］．管理觀察，2018(14):24－26.

作者:王秀華 單位:濟南嘉拓房地產開發有限公司