房地產企業財務管理的問題與對策

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所謂財務管理，是指從資金價值角度對企業的各項經營活動進行合理安排以及對各種財務資源進行合理配置，以保證企業的各項事業能夠正常運行，從而降低企業運行成本，提高資金使用效率，有效控制財務風險，提高企業盈利水平。房地產作為我國的支柱產業之一，曾經經歷了相當長一段時期的“井噴式”發展，為提高我國居民的居住水平和推動國民經濟的發展作出了巨大的貢獻。但隨著近幾年來我國房地產市場區域性、結構性過剩矛盾顯現以及政府一系列調控政策實施，房地產企業經營中的各類矛盾日漸突出，需要加強財務管理。

一、房地產企業加強財務管理的必要性

(一)經營周期長，資金投入大

房地產項目開發通常需要較長的時間，要經歷前期論證、土地購入、房產設計、行政審批、工程招投標、建設施工、工程驗收、營銷宣傳、房產交易、后續服務等多個環節，通常一個房地產項目的開發不會少于3年。在開發過程中需要投入巨額的資金，包括前期論證費用、土地出讓金、拆遷補償費、設計費、材料費、施工費、營銷宣傳費、銷售費用等，其中土地費用可占到全部投資的40%甚至更高。房地產作為資本密集型產業，投資建設周期長，決定了其具有較高的風險。一旦成為“爛尾樓”，不僅會對房地產企業本身造成滅頂之災，可能還會影響銀行、購房戶等的利益，甚至會影響社會穩定。

(二)管理難度大，財務風險高

房地產項目開發周期長，開發過程中會碰到一系列的矛盾和問題，一旦處理不當，將會加重開發成本，降低收益。首先前期論證必須要對項目的可行性進行充分的分析，對項目的現金流要進行充分論證，還要合理預計市場趨勢及可能面臨的各種風險。在土地購入及拆遷過程中要嚴格遵循國家的有關法律法規及相關政策，避免法律風險。工程建設過程中在保證項目質量的基礎上應當加快工程進度，提高資金周轉速度。選擇有效的營銷方式，降低廣告費等營銷宣傳費用。可見，房地產項目開發包括了前期論證管理、征地與拆遷管理、施工管理、銷售管理等各個方面，要將財務管理理念和思想貫穿始終。

(三)政策變化快，法律風險高

目前我國經濟已進入新常態，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，供給不足不再是我國經濟的主要矛盾。在房地產行業表現為區域性、結構性過剩現象開始凸顯，中央及各地方政府密集出臺房地產調控政策。當前一線城市房地產供給依舊不足，市場需求旺盛；二三線城市房地產空置率較高，去庫存壓力較大。隨著國家對住宅地產調控的力度加大，越來越多的房地產企業選擇開發商業地產，在商業地產繁榮的表象下，也隱藏著過剩風險。可以預見，為保證樓市的健康發展，政府調控的力度將會不斷加大，新的政策將會不斷出臺，房地產企業必須關注。

二、房地產企業財務管理存在的問題

(一)財務管理意識淡薄，人員綜合素質偏低

房地產業曾長期處于高收益、高回報的狀態，使得企業管理層將更多的精力關注于圈地、建設和銷售工作，而忽視了財務管理工作，對資源有效配置和資金使用效率重視不夠。由于企業管理層對財務管理工作不夠重視，財務人員薪資水平相對較低，職業發展前景不明，直接導致房地產企業財務人員綜合素質良莠不齊。一方面難以招聘到高素質的人才，另一方面現有人員的工作積極性得不到有效激發。目前房地產企業的財務人員主要工作僅局限于收支審核、會計核算及納稅申報等方面，尚未真正參與企業經營全過程，財務管理的作用并未有效發揮。

(二)重事后管理，輕事前、事中管理

作為企業管理的核心，財務管理的理念和思想要貫穿于企業經營的全過程，將事前預測、決策、計劃和事中控制及事后核算、分析、考核等相關工作有機結合起來。目前房地產企業財務管理工作的重心僅局限于收支審核、會計核算和納稅申報，而在預測經濟前景、參與經營決策、制定經營計劃、控制企業運營等方面的作用基本沒有發揮。有些房地產企業在做項目可行性分析時僅依據粗略的宏觀經濟數據，對項目的現金流量和收益率計算不準確，項目實施風險未作充分評估。在項目控制時僅進行簡單的收支審核，缺少全面預算管理控制。

(三)資金使用效率低下，財務風險高

房地產屬于資本密集型行業，需要投入高額的資金，在以往房地產業收益較高的時代，企業可以不計融資成本。但是隨著房地產行業收益水平的逐步回落(據統計目前房地產行業平均利潤率已下降至個位數，較2009年峰值時的14.8%下降近半)，企業應當選擇合理的融資方式，降低融資成本。目前房地產企業最主要的融資方式為銀行貸款，但隨著限貸政策的實施，企業獲得銀行貸款的難度增大。有相當部分中小房地產企業轉而選擇民間融資，增加了企業融資成本。另外，有些企業融資結構不合理，導致大量資金閑置，也會使得資金使用效率低下。

三、加強房地產企業財務管理的對策建議

(一)實施全面預算管理，加強成本控制

全面預算管理是指為實現企業總體經營目標，以預算形式將各種財務資源及非財務資源在企業內部各部門、各單位之間進行合理配置，并以預算為依據加強控制和考核。對于房地產企業來說，其項目開發主要包括前期論證與投資決策、土地購入及拆遷安置、項目設計、建設與驗收、宣傳與營銷、房產交易與投資收回等環節，成本可大致分為土地成本(含土地出讓金、拆遷補償費等)、前期費用(含土地平整、臨時設施等費用等)、工程成本(含設計費、材料設備費、建筑施工費、監理費用等)、管理費用、銷售費用、財務費用，涉及設計部、工程部、合約部、營銷部、財務部等多個部門。因此必須要實施全面預算管理，在項目開發之前對各階段各項成本費用進行詳細分析并制定科學的預算指標。在項目開發過程中強化預算控制，對于預算調整項目要充分說明調整的原因和依據。在項目開發之后，以預算為依據進行分析、考核，獎優罰劣。

(二)提高資金使用效率，做好融資管理

房地產開發需要的資金量比較高，除企業自有資金外，目前房地產企業常用的融資方式主要有銀行貸款、定金及預收款、上市融資、項目股權出讓、發行債券、企業合作融資、信托融資及私募基金融資等。據統計，銀行貸款融資占房地產項目投資總額的近25%，是房地產企業重要的融資渠道。但隨著房地產調控政策日趨嚴厲，房地產企業獲得銀行貸款的難度不斷加大。定金及預收款是房地產企業向購房人收取的，占房地產項目投資總額的30%以上，也是維系房地產項目開發的重要資金來源。但隨著房地產市場的逐漸“冷卻”，房地產投資需求逐步壓縮，定金及預收款融資比重存在逐步下降的趨勢。上市融資(包括直接上市和買殼上市)、項目股權出讓、企業合作融資等均屬于股權融資性質，雖然資金成本較低，但會稀釋原股東所持的股份，降低股東收益。信托融資及私募基金融資的資金成本通常比銀行貸款高，但在目前銀行限貸環境下也不失為有效的融資方式。融資管理的關鍵是綜合考慮成本和風險，合理確定融資方式和融資期限，防止資金不足或資金閑置。

(三)重視財務管理工作，加強人員培訓

房地產企業盈利的關鍵在于“開源”和“節流”并舉。在目前房地產市場逐漸回歸理性的環境下，如何做好“節流”工作，控制成本開支，顯得尤為必要。因此，企業的領導層必須要高度重視財務管理工作，將財務管理的理念和思想具體應用到企業經營的每一個環節。建立健全財務管理體系，落實全面預算管理，切實控制各項支出；分析企業資金需求，合理確定融資方式和融資期限，降低資金成本。同時加強財務人員的引進和培訓，提高財務人員綜合素質和能力，使得財務人員的工作不僅局限于收支審核、會計核算、納稅申報等，而應當更多參與企業決策和考核，全面提高企業財務管理水平。