房地產開發經營中財務預算管理的應用

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財務預算管理是從企業全面預算管理的大概念分支出來的，同時也是預算管理的重要組成部分，核心部分。而對于房地產開發行業來說，財務預算的重要性在于其對于整個開發項目的統籌意義與方向標。做好財務預算工作，可以幫助項目在可研階段即做出合理準確的戰略目標，并且在項目實施的全過程中發揮其重要作用。因此，提高財務預算管理水平，對于提升房地產開發經營的質量有著十分重要的意義。

一、財務預算管理在房地產開發經營中的必要性

隨著房地產市場的日趨完善和行業競爭的不斷加劇，房地產業正在告別暴利時代，這要求我們必須在整個開發鏈條中尋求增值空間，預算管理工作在此時扮演的角色也就愈加重要。預算管理，以企業戰略目標為導向，預測和籌劃最近需要準備的經驗活動及相關的財務結果，將企業的財務和非財務資源科學合理分配，進行全過程監督和分析，對執行結果進行體制評價和全面指導，改善企業的經營活動，從而實現企業的相關管理活動。預算管理主要特征就是保障預算過程全員參加、業務范圍必須廣泛、全過程監督跟蹤管理流程。通過預算管理對企業內部資源的合理配置，從而最大限度的滿足市場需求，在銷售價格和銷售量一定的情況下實現降本增效，從而提高企業的競爭力，獲得最大收益。

二、房地產開發企業財務預算的主要內容

預算管理分為業務預算和財務預算兩個部分，其中財務預算作為房地產開發經營預算管理的核心部分，其內容包括資金預算和損益預算兩大部分。損益預算的主要作用在于其能夠體現出未來一定時間內，企業對于生產經營成果以及分配情況的預計情況。而資金預算則能夠準確的反映房地產企業在未來一定時間內的收支情況。

1.損益預算

損益預算包括營業收支預算、期間費用預算和各項稅費測算等，這并不代表財務部門自己就可以完成，而必須以業務預算為前提制定財務預算。比如收入確認條件是房屋已取得竣工備案，商品房合同已完成網簽，房款已一次性付清或首付款已收到，按揭部分房款按揭銀行已審核通過，商品房移交手續已辦妥等。以收入實現為例，就需要工程部門提供房屋竣工驗收進度預算，需要銷售部門提供房屋銷售情況預算及按揭辦理進度預測，并制定出從竣工驗收到發放入住通知書，再到完成商品房移交手續過程中的每個時間節點的預算。綜上，只有通過企業各部門的通力協作，制定出的預算才能切實可行，真正起到作用。

2.資金預算

房地產企業的資金預算包括現金流入預算和現金流出預算兩大部分，現金流入主要包括內、外部融資流入和銷售回款；現金流出主要為開發成本計劃支出。資金成本是房地產企業開發成本中很重要的一部分，思考如何節約資金成本是為企業創造利潤的一條重要途徑。集團企業的資金集中管理，信貸途徑和方式，以及項目自身的銷售和工程進度都將成為影響資金成本的重要因素。

三、我國房地產開發經營中的財務預算管理尚存在的問題分析

1.對于財務預算管理認識不足

一直以來，財務預算管理是房地產開發與經營過程中最重要的內容，但是卻很少有房地產企業能夠對財務預算管理有足夠的認識，絕大多數企業對于它的認識還僅僅存在于概念，亦或是僅停留在降低成本，提高收入上，缺少對于財務預算管理的觀念意識以及重要性的認識。正是由于太多的房地產開發經營企業對于財務預算管理的認識不足，導致無法很好的去運用和開展這項工作，不能發揮其作用，進而導致公司發展停滯不前。正所謂治標不治本，對財務預算管理的認識不足，是目前房地產行業發展中最最重要的問題之一。

2.財務預算的管理機制不夠完善

馬云說：“一個好的項目不在于做得好，而在于管得好。”無數事實表明，一套優秀完備的管理體系能夠使工作事半功倍。制訂一套完善的管理體制，能將房地產開發經營的預算管理工作做到高速、高效。但是目前的房地產行業由于對其重要性的認識不足，導致很少有企業擁有完備的管理機制，進而導致在很多工作中，會存在這樣或那樣的問題而不能夠得到很好的解決。

3.財務預算管理工作同企業經營工作脫節

目前的房地產行業，廣泛存在的最大問題就是各個環節之間不能夠很好的銜接，尤其是重要的經營活動同不成熟的財務預算管理機制完全脫節。在項目制定中，絕大多數企業要求根據預算結果制定項目目標。這就導致預算結果很不準確，這對于房地產行業的經營活動有著很不利的影響。

四、如何提高房地產行業的財務預算管理水平

1.提升財務管理在整個項目中所處的地位

房地產企業的開發目的在于獲得良好地的濟效益，所以財務對于企業來說是其精神命脈。而財務預算管理又是財務工作的核心，所以提高對其的認識以及強化其作用就極為關鍵。結合現狀，這也是房地產行業存在的通病。所以，要想避免企業因資金鏈斷裂導致的經濟危機，就必須將財務預算管理工作提到項目工作的核心地位。只有這樣才能更好地聯系整體工作，保證整體工作的高效運轉，從而達到經管結合，逐步發展的目的。

2.加強對于合理項目預算的把控

由于房地產行業對于項目預算工作的把控不夠嚴謹，所以致使計劃與事實有很大出入，導致項目的最終成果低于預期計劃。所以，嚴格的把控，制定合理的項目預算，是解決這種現狀的根本方法。這就要求企業的管理人員加強對財務預算管理的重視和監管。在項目完成后，對項目做出客觀的評價和總結。對相關工作人員制定一套合理的獎懲措施。同時，也要制定一套各部門相互合作，相互監管的管理機制，進而充分發揮集體協作的作用，實現項目收益的最大化。

3.提高財務預算管理人員的專業素質

財務預算管理作為房地產開發經營的核心工作，其工作人員應該具有高水平的專業素質與職業素養，現代企業對于財務人員的要求不止是掌握財務專業知識，而且需要熟悉所處行業的特點。所以，在常規的人員考核之外，企業還應該兼顧到培訓的重要性，做到培訓考核兩手抓。制定相應的淘汰機制，選賢舉能，將真正有才能的工作人員委以重任。只有這樣才能使企業的隊伍逐漸精湛壯大，讓企業逐步走入良性發展。

4.企業要做好實事求是，避免自欺欺人

目前很多房地產行業的通病多數并不在于財務預算人員本身，而在于企業管理層的自欺欺人。個別企業存在前期財務不介入，而在年底需要完成利潤時臨時抱佛腳，讓財務去想辦法。而在收入確認和成本分攤的核算上，遵循的是會計準則的要求，作為前提條件的硬性指標沒有實現，反應在報表上的指標自然也就達不到。在此，提倡項目前期的財務介入，當然這對財務人員的水平有很高的要求。最明顯的例子就是經常講到的稅收籌劃，稅收籌劃一般要在項目方案確定之前的可研階段進行，而當方案一經確認，在后期執行中財務基本沒有了稅收籌劃的空間，通過稅收籌劃為企業創造利潤的想法也就成為空談。所以要想結束這種現狀，還應從制定可行的長效機制入手，把企業帶入正規、可持續發展的軌道上來。通過切實可行的途徑，提高財務預算工作的質量，真正達到為企業提質增效的目的。

五、結束語

老子云：事，通則治，不通則不達。縱觀中華文明五千年，能夠成功的無不是通過改變得來的。總結經驗教訓，去探索新思路，例行新發展，實現新目標，步入新征程。而目前我國的房地產行業更應如此。所謂病要標本兼治，所以要想徹底改變現如今的房地產行業現狀，就要從根本上認識到其問題所在。房地產行業是一個龐大的整體，它可以細化成多個部分。只有化零為整，兼顧各個部分的協同作用，才能完成好整個項目的工作。科學的制定財務預算管理計劃，把企業的各項工作有機結合，同時與財務預算管理工作進行無縫銜接，確定每個部門的人員職能，制定合理的獎懲機制與管理體系，從而能夠更好地規避企業所面臨的諸多問題。綜上所述，如果我國的房地產行業能夠真正做到以財務預算管理為管理核心，不斷加強對于財務預算方面的管理力度，并且將各個部門的工作有機結合在一起，輔以適當的獎懲措施與人才培養計劃，則房地產行業在激烈的市場競爭中，一定能夠立于不敗之地。同時，也能使房地產企業得到長足穩定的發展。